The Crestmark by Ellington در بیزنس بی: واقعیت‌ها، هزینه‌ها و وضعیت ساخت

The Crestmark by Ellington ساختمانی مسکونی در بیزنس بی (Business Bay) دبی است که شرکت Ellington Properties آن را ساخته و خودش آن را مجموعه‌ای از ۱۸۹ واحد طراحی‌محور شامل استودیو، آپارتمان‌های یک‌خوابه تا سه‌خوابه و پنت‌هاوس توصیف می‌کند. این توضیحات در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ با صفحات پروژه و به‌روزرسانی‌های ساخت‌وساز خود Ellington، اداره زمین و املاک دبی (DLD)، اداره کل اقامت و امور خارجیان دبی (GDRFA)، هیئت فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت مرزی (ICP)، مقررات بانک مرکزی امارات، قوانین دبی، نقشهٔ ایستگاه‌های سازمان راه و حمل‌ونقل دبی (RTA) و داده‌های مسیریابی OpenStreetMap تطبیق داده شده است. قیمت‌ها به درهم آمده و معادل دلار آمریکا در پرانتز و با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار ذکر شده است.

بخش‌های زیر بیان می‌کنند که سازنده دربارهٔ The Crestmark by Ellington چه اعلام کرده است، داده‌های بازرسی DLD که پورتال‌های املاک بازنشر می‌کنند دربارهٔ پیشرفت ساخت و زمان تحویل واحدها چه می‌گویند، ساختمان روی نقشه چقدر از مترو، مراکز خرید و فرودگاه‌ها فاصله دارد، فیلد قیمت در صفحهٔ آگهی ما چه نوشته است و خرید در دبی چگونه ثبت و تأمین مالی می‌شود. در این متن یک نمونهٔ محاسبهٔ هزینه بر پایهٔ یک قیمت فرضی با ذکر صریح فرضیات، آستانه‌های اقامتی که مراجع رسمی بر اساس ارزش ملک منتشر می‌کنند و بررسی‌هایی که خریداران پیش از امضا دربارهٔ هزینه سرویس، حساب امانی (escrow) و سند مالکیت انجام می‌دهند نیز آمده است.

نگاهی کوتاه به The Crestmark by Ellington

جدول زیر واقعیت‌هایی را کنار هم می‌آورد که می‌توان آن‌ها را به سازنده، به داده‌های مبتنی بر ثبت رسمی یا به فیلدهای صفحهٔ آگهی خودمان رساند. هر جا عددی از پورتال املاکی آمده که داده‌های DLD را بازنشر می‌کند، ستون منبع همین را نشان می‌دهد و اگر دو منبع با هم تفاوت داشته باشند، همان کمیت از صفحهٔ سازنده نیز آورده شده است.

سایر پروژه‌های Ellington در بیزنس بی و جاهای دیگر دبی در پروفایل سازندهٔ Ellington Properties معرفی شده‌اند. پروژهٔ همسایه از همین سازنده در بیزنس بی صفحهٔ جداگانه‌ای دارد: The Quayside by Ellington، و ساختمانی تکمیل‌شده از همین سازنده در جای دیگری از شهر در صفحهٔ Ellington House در دبی هیلز استیت توضیح داده شده است.

ساختمان، واحدها و طبقات The Crestmark by Ellington

صفحهٔ پروژهٔ Ellington، The Crestmark by Ellington را ۱۸۹ واحد طراحی‌محور معرفی می‌کند: استودیوهای شیک، آپارتمان‌های یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه و پنت‌هاوس. معماری ساختمان جسورانه اما پیراسته توصیف شده است و گیاهان و پرداخت‌های طبیعی قرار است حسی آرام ایجاد کنند. سایت اختصاصی پروژهٔ Ellington ساختمان را مشرف به کانال آبی دبی (Dubai Water Canal) و مارینای بیزنس بی می‌داند، با منظرهٔ ویلاهای شناور و دسترسی مستقیم به پیاده‌راه کنار کانال، و می‌گوید پرداخت‌ها در سطح بالا هستند و لوازم و تجهیزات از برندهای اروپایی انتخاب شده‌اند.

دو عدد برای کل واحدها، یعنی ۱۸۹ از سوی سازنده و ۱۹۱ از شمارش مبتنی بر ثبت رسمی، یک کمیت واحد نیستند. رقم سازنده واحدهای مسکونی را در توصیف خود می‌شمارد، در حالی که فهرست ثبت‌شده در DLD روی پورتال یک واحد تجاری هم دارد و استودیو تا خانه‌های چهارخوابه را می‌شمارد؛ بنابراین خریداری که سند مالکیت (تایتل دید) یا قرارداد خرید و فروش (SPA) را می‌خواند، به شمارهٔ ثبت‌شده و متراژ همان واحد تکیه می‌کند، نه به یک عدد کلی در تبلیغ. ترکیب ثبت‌شده در ادامه همان است که Homesearch از سوابق DLD بازنشر کرده و بازه‌های پلان از صفحهٔ پروژهٔ Property Finder آمده است که انواع واحد سازنده را فهرست می‌کند.

تعداد فروش‌ها در ستون آخر شمارش معاملات روی پورتال است و با تعداد واحدهای ثبت‌شده کمی تفاوت دارد، گاهی به سمت بیشتر و گاهی کمتر (برای مثال ۱۶ فروش در برابر ۱۷ استودیو و ۶۸ فروش در برابر ۶۵ واحد یک‌خوابه). صفحهٔ آگهی این ملک بازهٔ متراژ را از ۴۹۶٫۷۵ تا ۶٬۱۰۴٫۸۶ فوت مربع می‌دهد که با ضریب ۰٫۰۹۲۹۰۳ متر مربع به ازای هر فوت مربع برابر ۴۶٫۱ تا ۵۶۷٫۲ متر مربع است؛ این بازه با کوچک‌ترین استودیو و بزرگ‌ترین پنت‌هاوس در ترکیب ثبت‌شده مطابقت دارد.

طبقات، آسانسورها و پارکینگ

صفحهٔ ساختمان در Bayut سازه را همکف به‌علاوهٔ سه طبقهٔ پودیوم به‌علاوهٔ ۱۸ طبقه ذکر می‌کند، با چهار آسانسور پرسرعت مسافری و یک آسانسور خدماتی، پارکینگ سرپوشیده با یک یا دو جای رزروشده بسته به نوع آپارتمان، پارکینگ جداگانهٔ مهمان، پارکینگ دوچرخه و یک ایستگاه شارژ خودروی برقی. Homesearch همان ۲۲ طبقه و پنج آسانسور را ذکر می‌کند. ثبت OpenStreetMap از محل ساختمان ۲۲ سطح و ارتفاع ۸۸ متر را نشان می‌دهد که با ۲۲ طبقه سازگار است. سایت پروژهٔ Ellington استخر به سبک تفریحگاه، یک استخر کودکان و یک محل بازی را در طبقهٔ چهارم قرار می‌دهد که با پودیومی سه‌طبقه زیر نخستین طبقهٔ مسکونی همخوان است.

امکانات رفاهی و فضاهای داخلی The Crestmark by Ellington

صفحهٔ پروژهٔ Ellington ده امکان رفاهی را فهرست می‌کند که در ستون اول جدول زیر آمده است. سایت اختصاصی پروژه چند مورد از همین امکانات را با عبارت‌های دیگر نام می‌برد و یک محل باربیکیو هم اضافه می‌کند، و صفحهٔ ساختمان در Bayut که امکانات ساختمان را مفصل‌تر توصیف می‌کند، فضاهای ورزشی بیشتری را ذکر می‌کند. جدول سه فهرست را جدا نگه می‌دارد تا هر امکان به صفحه‌ای نسبت داده شود که آن را نام برده است.

این امکانات بخش‌های مشترک ساختمانی هستند که مالکیت آن به صورت مشاع است؛ یعنی هزینهٔ نگهداری آن‌ها از هزینه سرویس سالانه تأمین می‌شود که نزدیک پایان این توضیحات آمده است. خریداری که آپارتمان‌های برج‌های مختلف را مقایسه می‌کند، می‌تواند از نهاد مدیریت ساختمان فهرست امکاناتی را بخواهد که در حال بهره‌برداری هستند و نیز جدول هزینه‌هایی که آن‌ها را پوشش می‌دهد، زیرا فهرست بروشور طراحی را توصیف می‌کند، نه آنچه در یک تاریخ مشخص در حال کار است.

وضعیت ساخت و تحویل The Crestmark by Ellington

متن قدیمی این صفحه تاریخ تحویل سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۶ را از Property Finder تکرار می‌کرد. آن تاریخ یک انتظار مربوط به مرحلهٔ فروش است: Property Finder آغاز فروش را ۲۶ سپتامبر ۲۰۲۳، آغاز ساخت را ۲۷ سپتامبر ۲۰۲۳ و تکمیل مورد انتظار را ۱ مارس ۲۰۲۶ ثبت کرده است. صفحات رصد مبتنی بر ثبت رسمی که بازرسی‌های پروژه در DLD را بازنشر می‌کنند، وضعیت دیگری نشان می‌دهند، همان‌گونه که جدول زمانی زیر بیان می‌کند.

اگر این موارد را کنار هم بگذاریم، The Crestmark by Ellington در تاریخ‌های ذکرشده ساختمانی در حال ساخت است که پیشرفت بازرسی آن در اوت و سپتامبر ۲۰۲۶ حدود ۶۱٪ بوده است. بنابراین تاریخ سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۶ از مرحلهٔ فروش پیش از ارقام بازرسی است و خریداری که می‌پرسد تحویل واحدها کی انتظار می‌رود، برنامهٔ جاری را از اسناد فروش سازنده و از سوابق پروژه در DLD می‌گیرد. Ellington برای پروژه‌های دیگر اعلامیهٔ تحویل منتشر کرده است: خبر ۲۱ مه ۲۰۲۶ آن می‌گوید تحویل Ellington House II و Arbor View را آغاز کرده است و پروفایل سازنده در این سایت پروژه‌های مربوط را فهرست می‌کند. صفحهٔ اخبار سازنده در زمان این بررسی اعلامیه‌ای هم‌ارز برای The Crestmark by Ellington ندارد.

این وضعیت برای مسیر حقوقی خرید اهمیت دارد. واحدی در ساختمان نیمه‌تمام در ثبت موقت DLD از طریق سامانهٔ Oqood ثبت می‌شود و خریدار گواهی الکترونیکی ثبت موقت در اختیار دارد؛ پس از تکمیل ساختمان و تحویل واحد، سند مالکیت (تایتل دید) صادر می‌شود. صفحهٔ فروش اولیهٔ DLD بیان می‌کند که سازنده فروش را در پورتال Oqood ثبت می‌کند و قرارداد باید ظرف ۹۰ روز پس از امضا ثبت شود. فروش مجدد چنین واحدی میان دو شخص خصوصی از فرایند عدم اعتراض سازنده می‌گذرد که DLD برای املاک فروش موقت آن را گواهی عدم اعتراض الکترونیکی (e-NOC) توصیف می‌کند که از طریق اپلیکیشن Dubai REST گرفته می‌شود.

طرح پرداخت و فروش‌های ثبت‌شدهٔ The Crestmark by Ellington

سایت اختصاصی پروژهٔ Ellington طرح پرداخت سازنده را منتشر می‌کند و Property Finder آن را چنین خلاصه می‌کند: ۲۰٪ در آغاز فروش، ۵۰٪ در هشت قسط در دوران ساخت و ۳۰٪ هنگام تحویل. وقتی اقساط جمع زده شوند، دو توصیف با هم همخوانی دارند. جدول زیر برنامهٔ اصلی سازنده برای خرید دست اول است؛ خریداری که از مالک قبلی می‌خرد اقساط باقی‌ماندهٔ قرارداد او را بر عهده می‌گیرد و برنامهٔ باقی‌مانده از قرارداد خرید و فروش و صورت‌حساب سازنده خوانده می‌شود.

حساب این طرح چنین است: ۲۰ + ۱۰ + ۱۰ + ۵ + ۵ = ۵۰٪ تا روز ۲۴۰، سپس ۴ × ۵ = ۲۰٪ در مراحل ساخت و سپس ۳۰٪ هنگام تکمیل که مجموع را به ۱۰۰٪ می‌رساند. هشت قسط دوران ساخت پس از پرداخت رزرو همان پرداخت‌های ۱۰٪، ۱۰٪، ۵٪، ۵٪ و چهار پرداخت ۵٪ هستند که جمعشان ۵۰٪ می‌شود، چنان‌که Property Finder بیان می‌کند. با توجه به پیشرفت ۶۱٪ در بازرسی اوت ۲۰۲۶، اقساط مراحل ۳۰٪، ۴۰٪، ۵۰٪ و ۶۰٪ تکمیل با مراحلی از تکمیل مطابقت دارند که کمتر از رقم ۶۱٪ بازرسی است، در حالی که پرداخت ۳۰٪ هنگام تکمیل به مرحله‌ای بالاتر از آن مربوط می‌شود.

داده‌های فروش ثبت‌شده در DLD که Homesearch بازنشر کرده است، برای این پروژه ۱۹۱ فروش ثبت کرده که همگی پیش‌فروش (آف‌پلن) بوده‌اند، با قیمت میانه AED ۳٫۰ میلیون ($۸۱۶٬۸۸۲) و قیمت میانهٔ حدود AED ۳٬۰۰۰ به ازای هر فوت مربع ($۸۱۷). همین صفحه میانهٔ بیزنس بی را حدود AED ۲٬۰۰۰ به ازای هر فوت مربع می‌داند و پروژه را ۶۰٪ بالاتر از آن توصیف می‌کند. این‌ها قیمت‌های معاملات ثبت‌شده در صفحه‌ای از شخص ثالث هستند، نه قیمت‌های درخواستی، و قیمت آینده را پیش‌بینی نمی‌کنند.

بیزنس بی و کانال آبی دبی پیرامون The Crestmark by Ellington

صفحهٔ محلهٔ بیزنس بی از Ellington این منطقه را محله‌ای چندمنظوره توصیف می‌کند که بخش تجاری را با امکانات شهری ترکیب می‌کند، در کنار داون‌تاون دبی و در امتداد کانال دبی قرار دارد و به داون‌تاون دبی، مرکز مالی بین‌المللی دبی (DIFC) و فرودگاه بین‌المللی دبی نزدیک است، با خیابان شیخ زاید و جادهٔ ارتقاءیافتهٔ الخیل در همسایگی. این صفحه یک پیاده‌راه کنار کانال، رستوران‌ها، کافه‌ها، باشگاه‌های ورزشی و خرده‌فروشی از جمله Bay Avenue Mall را فهرست می‌کند. صفحه فاصله‌ای نمی‌دهد، پس فاصله‌های بخش بعدی از داده‌های نقشه آمده‌اند.

کانال آبی دبی که امکانات ساختمان نامش را می‌برد، در گزارش Khaleej Times به تاریخ ۹ نوامبر ۲۰۱۶، روز افتتاح کانال، با طول ۳٫۲ km و ساحل ۶٫۴ km توصیف شده است. کانال از بیزنس بی شروع می‌شود، از کنار پارک سفا، جادهٔ الوصل و جمیرا می‌گذرد و در پارک ساحلی جمیرا به خلیج فارس می‌ریزد. همین مقاله از پنج پل عابر پیاده و یک پل هشت‌بانده در خیابان شیخ زاید روی آن خبر می‌دهد. بنابراین آپارتمانی در ساختمان که رو به کانال باشد، در انتهای بیزنس بی این آبراه قرار دارد.

فاصلهٔ The Crestmark by Ellington تا مترو، مراکز خرید و فرودگاه‌ها

نقشهٔ ایستگاه‌های مترو دبی از RTA ایستگاه‌های خط قرمز R25 برج خلیفه / دبی مال و R26 بیزنس بی را فهرست می‌کند. برای اندازه‌گیری فاصله‌ها از ساختمان، جدول از موقعیت محل ساختمان ثبت‌شده در OpenStreetMap (۲۵٫۱۸۷۰۱ N، ۵۵٫۲۸۳۸۸ E، با برچسب ساختمان آپارتمانی در حال ساخت) و از مسیریابی روی داده‌های OpenStreetMap از طریق سرویس عمومی مسیریابی OSM استفاده می‌کند. زمان پیاده‌روی با مشخصهٔ پیاده و سرعت معمول راه رفتن محاسبه شده و زمان رانندگی با مشخصهٔ خودرو و سرعت‌های بدون ترافیک، پس سفر در ساعات شلوغی طولانی‌تر است. فاصله‌های خط مستقیم با فرمول هورسین (haversine) از همین مختصات محاسبه شده‌اند.

نتیجه این است که نزدیک‌ترین ایستگاه‌های خط قرمز در خط مستقیم ۲٫۲ تا ۲٫۴ km و با مسیرهای پیاده ۲٫۹ تا ۳٫۷ km فاصله دارند؛ یعنی در همین مسیرها حدود ۳۹ تا ۵۰ دقیقه پیاده‌روی، یا ۵٫۵ تا ۷٫۱ دقیقه رانندگی. متن‌های تبلیغاتی در جاهای دیگر ممکن است زمان‌های کوتاه‌تری ذکر کنند که با اتوبوس رابط، تاکسی یا نقطهٔ مرجع دیگری درون بلوک ساختمان محاسبه شده است؛ جدول محاسبه‌ای نقشه‌ای و تکرارپذیر از یک نقطهٔ مشخص است و خریدار می‌تواند آن را از ورودی آپارتمان مورد نظر خود تکرار کند. دبی مال و برج خلیفه در مسیرهای موجود در داده‌ها در حدود ۲۵ دقیقه پیاده‌روی قابل دسترس هستند.

اطلاعات قیمت The Crestmark by Ellington

طبق صفحهٔ آگهی ما برای این ملک، تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ فیلد قیمت چنین نوشته است: «شروع از $۳۸۸٬۰۰۰». با نرخ ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار، یعنی نرخ منتشرشده در جدول نرخ ارز بانک مرکزی امارات، این مبلغ معادل AED ۱٬۴۲۴٬۹۳۰ ($۳۸۸٬۰۰۰) است که از ۳۸۸٬۰۰۰ × ۳٫۶۷۲۵ = ۱٬۴۲۴٬۹۳۰ به دست می‌آید. صفحه قیمت را به دلار ذکر کرده است، پس رقم درهمی یک تبدیل است، نه رقمی که فروشنده به درهم اعلام کرده باشد. برای کوچک‌ترین متراژ در همین صفحه، یعنی ۴۹۶٫۷۵ فوت مربع، قیمت شروع حدود AED ۲٬۸۶۹ به ازای هر فوت مربع می‌شود (۱٬۴۲۴٬۹۳۰ / ۴۹۶٫۷۵) که نسبتی توصیفی برای کوچک‌ترین نوع واحد است، نه فهرست قیمت ساختمان.

قیمت شروع، پایین‌ترین قیمت یک نوع واحد در یک بازه را توصیف می‌کند و دربارهٔ آپارتمان‌ها یا پنت‌هاوس‌های بالای بازهٔ متراژ چیزی نمی‌گوید. فروش‌های ثبت‌شده در صفحهٔ Homesearch که به DLD استناد می‌کند، میانگین قیمت‌هایی را بر حسب نوع واحد نشان می‌دهد که برای هر نوع، به‌جز استودیو، از قیمت شروع بالاتر است؛ میانگین ثبت‌شدهٔ استودیو حدود AED ۱٫۴ میلیون است و به آن نزدیک است. صفحهٔ آگهی طرح پرداخت، تعداد سرویس بهداشتی یا هزینه سرویس نشان نمی‌دهد، پس این موارد از صفحات سازنده و منابع ثبت رسمی بالا گرفته شده‌اند. برای مقایسه در سطح بازار، راهنماهای این سایت دربارهٔ هزینهٔ خرید آپارتمان در دبی و دربارهٔ قیمت آپارتمان به ازای هر متر مربع بر حسب منطقه ساختار هزینه‌ای را بیان می‌کنند که در بخش‌های بعدی به کار رفته است.

مالکیت فری‌هولد و هزینه‌های ثبت The Crestmark by Ellington

بر اساس قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی دربارهٔ ثبت املاک، حق مالکیت ملک در دبی به اتباع امارات محدود است و غیراماراتی‌ها در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند می‌توانند مالکیت دائمی (فری‌هولد) بدون محدودیت زمانی یا حق انتفاع یا اجارهٔ بلندمدت (لیزهولد) تا ۹۹ سال داشته باشند. پورتال دولت امارات تکرار می‌کند که مالکیت خارجی‌ها در مناطق تعیین‌شده برای فری‌هولد مجاز است و به ماده ۳ آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ ارجاع می‌دهد که فهرست آن ۲۳ منطقه را بر پایهٔ قطعه نام می‌برد، از جمله مارینای دبی، تپه‌های امارات، نخل جمیرا و جبل علی. فهرست ۲۰۰۶ بیزنس بی را نام نمی‌برد و مصوبات بعدی زمین‌های دیگری را به مناطق تعیین‌شده افزوده‌اند، پس نوع مالکیت یک واحد مشخص از سند مالکیت (تایتل دید) یا گواهی الکترونیکی مالکیت و از ثبت DLD خوانده می‌شود، نه از بروشور. صفحهٔ پروژهٔ Property Finder نوع مالکیت The Crestmark by Ellington را فری‌هولد ذکر می‌کند و صفحهٔ آگهی ما نیز آپارتمان‌ها را فری‌هولد برچسب زده است. راهنمای این سایت دربارهٔ فری‌هولد در برابر لیزهولد در دبی این دو نوع مالکیت را مقایسه می‌کند و آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند دربارهٔ این است که چه کسانی اجازهٔ خرید دارند.

DLD هزینه‌های خدمت ثبت معامله را منتشر می‌کند. هزینهٔ انتقال ۲٪ از ارزش معامله است که فروشنده می‌پردازد و ۲٪ که خریدار می‌پردازد؛ جمع این دو همان ۴٪ است که معمولاً هزینهٔ DLD نامیده می‌شود. صفحه هزینهٔ صدور سند مالکیت را AED ۲۵۰ ($۶۸)، هزینهٔ دانش را AED ۱۰ ($۳) و هزینهٔ نوآوری را AED ۱۰ ($۳) فهرست می‌کند، و کارمزد شریک خدماتی (مرکز امین) را AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای معاملهٔ AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر و AED ۲٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای کمتر از آن. پورتال دولت امارات بیان می‌کند که مالیات بر ارزش افزوده برای کالاها و خدمات ۵٪ است که کارمزد شریک خدماتی را در معامله‌ای AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) می‌کند. خریدار و فروشنده با کارت هویت اماراتی (Emirates ID) یا، برای خارجی‌های غیرمقیم، با گذرنامه هویت خود را احراز می‌کنند و در مناطق فری‌هولد گواهی عدم اعتراض الکترونیکی (e-NOC) سازنده لازم است. روش‌های پرداخت پذیرفته‌شده ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi و چک بانکی هستند.

صفحات مربوط مشخص نمی‌کنند که هر هزینه را چه کسی می‌پردازد، جز تقسیم ۲٪ و ۲٪ هزینهٔ انتقال؛ بنابراین تخصیص آن در یک معاملهٔ مشخص موضوع قرارداد فروش است. هزینه‌های خارج از این جدول، مانند کمیسیون دلال، ارزیابی بانک و هزینه‌های ترتیب وام، مبله کردن و هزینه سرویس سال اول، از معامله‌ای به معامله‌ای دیگر فرق می‌کنند و در محاسبهٔ بعدی نیامده‌اند. مراحل گام‌به‌گام خرید در دبی در راهنمای خرید ملک در دبی با پول نقد کم در ابتدا آمده است و مقایسهٔ خرید ملک تکمیل‌شده و پیش‌فروش در راهنمای خریدار پیش‌فروش است.

سقف وام و نمونهٔ محاسبهٔ هزینه برای The Crestmark by Ellington

بانک مرکزی امارات در مقررات رهن خود حداکثر نسبت وام به ارزش (LTV) را تعیین می‌کند. متن فعلی ماده ۳ در رول‌بوک بانک مرکزی، همراه با گزارش Khaleej Times در ۲۲ فوریه ۲۰۲۶ که به بخشنامهٔ ۲۲۶/۲۰۱۳ استناد می‌کند، سقف‌های زیر را برای خارجی‌ها می‌دهد. این‌ها حداکثر هستند و رول‌بوک به وام‌دهندگان می‌گوید در جاهایی که ریسک بیشتر است نسبت‌های پایین‌تر به کار ببرند.

توضیح Khaleej Times دربارهٔ وام مسکن خارجی‌ها (به‌روزشده در ۲۵ نوامبر ۲۰۲۴) نسبت بدهی به درآمد (DBR) حداکثر ۵۰٪ از درآمد ناخالص، حداکثر مدت بازپرداخت ۲۵ سال و سقف وام برابر هفت برابر درآمد سالانه را اضافه می‌کند و حداقل سن وام‌گیرنده را ۲۱ سال و حداقل حقوق رایج بانک‌ها را AED ۱۵٬۰۰۰ در ماه ذکر می‌کند؛ دو مورد آخر رویهٔ بانک‌ها هستند، نه قواعد بانک مرکزی. چون بر اساس داده‌های بازرسی ساختمان هنوز در حال ساخت است، سقف ۵۰٪ پیش‌فروش (آف‌پلن) رقمی است که برای وام واحدی که سند مالکیت آن هنوز صادر نشده اعمال می‌شود و سقف‌های ۸۰٪، ۷۰٪ و ۶۰٪ برای ملک تکمیل‌شده کاربرد دارند. راهنمای این سایت دربارهٔ وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها الزامات وام‌دهندگان را مفصل‌تر توضیح می‌دهد.

نمونهٔ محاسبه بر پایهٔ یک قیمت فرضی

نمونهٔ زیر توضیحی است بر پایهٔ قیمت فرضی AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۸۱۶٬۸۸۲) که قیمت میانهٔ ثبت‌شده در صفحهٔ Homesearch است و قیمت هیچ واحد مشخصی نیست. نمونه هزینه‌های DLD و سقف‌های بانک مرکزی بالا را به کار می‌برد. ستون واحد موقت (Oqood) همان هزینهٔ انتقال ۴٪ و AED ۲۰ هزینهٔ دانش و نوآوری را فرض می‌کند، که برای این توضیح یک فرض است، و کارمزد AED ۵٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده شریک خدماتی DLD را برای رهن در فروش موقت.

حساب هزینه‌ها برای واحد تکمیل‌شده: هزینهٔ انتقال ۴٪ × ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ = ۱۲۰٬۰۰۰؛ سند مالکیت ۲۵۰ + دانش ۱۰ + نوآوری ۱۰ = ۲۷۰؛ کارمزد شریک خدماتی ۴٬۰۰۰ + ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده برابر ۲۰۰ = ۴٬۲۰۰؛ هزینه‌های ثبت معامله ۱۲۰٬۰۰۰ + ۲۷۰ + ۴٬۲۰۰ = ۱۲۴٬۴۷۰. برای وام ۸۰٪: وام ۰٫۸۰ × ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ = ۲٬۴۰۰٬۰۰۰؛ پیش‌پرداخت ۶۰۰٬۰۰۰؛ ثبت رهن ۰٫۲۵٪ × ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ = ۶٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۲۷۰ و ۴٬۲۰۰ که ۱۰٬۴۷۰ می‌شود. برای وام ۶۰٪: وام ۱٬۸۰۰٬۰۰۰؛ پیش‌پرداخت ۱٬۲۰۰٬۰۰۰؛ ثبت ۴٬۵۰۰ + ۲۷۰ + ۴٬۲۰۰ = ۸٬۹۷۰. برای وام موقت ۵۰٪: وام ۱٬۵۰۰٬۰۰۰؛ پیش‌پرداخت ۱٬۵۰۰٬۰۰۰؛ ثبت ۳٬۷۵۰ + ۲۷۰ + ۵٬۰۰۰ + ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده برابر ۲۵۰ = ۹٬۲۷۰.

جدول را به دو شکل می‌توان خواند. هزینه‌های ثبت معامله برابر ۴٫۱۵٪ قیمت است (۱۲۴٬۴۷۰ / ۳٬۰۰۰٬۰۰۰) که ۴٫۰۰ واحد درصد آن هزینهٔ انتقال است. اگر تقسیم ۲٪ و ۲٪ جدول DLD همان‌طور که نوشته شده اعمال شود، سهم خریدار از هزینهٔ انتقال ۶۰٬۰۰۰ و ۶۰٬۰۰۰ دیگر سهم فروشنده است، که ردیف هزینهٔ خریدار را در هر ستون ۶۰٬۰۰۰ کاهش می‌دهد. آزمون درآمد بررسی دومی می‌دهد: وام AED ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ تقسیم بر هفت، درآمد ناخالص سالانهٔ AED ۳۴۲٬۸۵۷ ($۹۳٬۳۵۹) یا AED ۲۸٬۵۷۱ ($۷٬۷۸۰) در ماه را ایجاب می‌کند، پس وام‌گیرنده‌ای با درآمد کمتر به‌جای سقف ۸۰٪ با این ضریب محدود می‌شود.

آستانه‌های اقامت بر اساس ارزش ملک برای خریداران The Crestmark by Ellington

خرید ملک به‌خودی‌خود اجازهٔ اقامت نمی‌دهد. مجوزهای زیر درخواست‌هایی جدا هستند و هر کدام شرط ارزش ملک خود را دارد که صفحهٔ رسمی آن بیان می‌کند. آستانه‌ها از صفحات خدمات DLD، GDRFA و ICP آمده‌اند و رقم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ همان رقمی است که راهنمای ویزای طلایی دبی در این سایت ذکر می‌کند.

DLD هزینهٔ دولتی ویزای طلایی ۱۰ ساله را از طریق خدمت خود AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲) فهرست می‌کند که از معاینهٔ پزشکی (AED ۷۰۰)، کارت هویت اماراتی (AED ۱٬۱۵۳)، تأیید مجوز اقامت (AED ۲٬۸۵۶٫۷۵)، هزینه‌های DLD (AED ۴٬۰۲۰) و هزینه‌های اداری (AED ۱٬۱۵۵) تشکیل شده است، با زمان پردازش ۷ تا ۱۰ روز کاری و اعتبار ۱۰ سال. اقامت دوساله سرمایه‌گذار AED ۱۰٬۲۱۲٫۵۰ فهرست شده است. صفحهٔ GDRFA بیان می‌کند که ملک در طول اعتبار مجوز نباید واگذار شود و صفحهٔ ICP اضافه می‌کند که دارندهٔ مجوز در تمام مدت اقامت به بیمهٔ درمانی معتبر نیاز دارد.

حساب با فیلد قیمت صفحهٔ آگهی ما: قیمت شروع تبدیل‌شده یعنی AED ۱٬۴۲۴٬۹۳۰ به اندازهٔ AED ۵۷۵٬۰۷۰ ($۱۵۶٬۵۸۸) زیر آستانهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است، پس یک واحد با قیمت شروع به‌تنهایی به آن نمی‌رسد، در حالی که قیمت فرضی AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ در نمونهٔ بالا AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) بیشتر از آن است. چون DLD ارزش را در زمان خرید می‌سنجد، رقمی که به حساب می‌آید قیمت خرید ثبت‌شده است. راهنمای این سایت دربارهٔ ویزای طلایی دبی قواعد ملک، هزینه‌ها و مراحل را کامل بیان می‌کند.

هزینه سرویس، حساب امانی و بررسی‌های پیش از خرید The Crestmark by Ellington

بر اساس قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی دربارهٔ املاک با مالکیت مشترک، هر مالک سهمی از هزینه سرویس سالانه را می‌پردازد که از نسبت متراژ واحد، آن‌گونه که در ثبت املاک آمده، به کل متراژ ملک محاسبه می‌شود (ماده ۲۵). نهاد مدیریت بدون تأیید RERA نمی‌تواند هزینه سرویس بگیرد یا جمع کند و RERA نمی‌تواند بودجه‌ای را تأیید کند مگر آنکه پیش‌تر یک مؤسسهٔ حسابرسی شناخته‌شده توسط RERA آن را تأیید کرده باشد (ماده ۲۷). هزینه‌ها به حسابی جداگانه برای هر پروژه نزد بانکی شناخته‌شده توسط RERA واریز می‌شود، ظرف هفت روز کاری، و حساب ذخیرهٔ نقدی جداگانه‌ای برای موارد اضطراری و تعویض تجهیزات نگه داشته می‌شود (ماده ۳۰). نهاد مدیریت برای هزینه‌های پرداخت‌نشده بر واحد حق وثیقه (lien) دارد (ماده ۳۲).

شاخص هزینه سرویس DLD (Service Charge Index) به مالک یا خریدار بالقوه اجازه می‌دهد هزینه‌های سرویس تأییدشدهٔ یک پروژه با مالکیت مشترک را جست‌وجو کند. صفحه خدمتی رایگان را توصیف می‌کند که از طریق وب‌سایت اداره زمین، سامانهٔ Mollak و اپلیکیشن Dubai REST در دسترس است: کاربر وارد می‌شود، نام پروژه، کاربری و سال را انتخاب می‌کند و نتیجه را می‌بیند. خود صفحه نرخ‌ها را منتشر نمی‌کند و نرخ The Crestmark by Ellington همان رقمی است که شاخص برای آن پروژه و سال نشان می‌دهد.

حساب امانی و ثبت موقت

قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی دربارهٔ حساب‌های امانی توسعهٔ املاک ایجاب می‌کند که پرداخت‌های خریداران پیش‌فروش به حساب امانی ویژهٔ ساخت همان پروژه، جدا برای هر پروژه، واریز شود و وجوه از توقیف توسط طلبکاران سازنده محافظت شود (ماده ۹). متصدی حساب امانی در فواصل منظم درآمد و هزینه را به مرجع گزارش می‌کند (ماده ۱۱) و پس از گواهی تکمیل، متصدی ۵٪ از ارزش کل حساب را تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران نگه می‌دارد (ماده ۱۴). Homesearch بانک حساب امانی پروژه را Commercial Bank of Dubai فهرست کرده است. راهنما دربارهٔ نحوهٔ حمایت از خریدار در دبی توضیح می‌دهد این سازوکارها چگونه در کنار هم قرار می‌گیرند.

فهرست بررسی موارد قابل راستی‌آزمایی

1. شمارهٔ واحد، متراژ ثبت‌شده و طبقه در قرارداد خرید و فروش یا سند مالکیت، در مقایسه با ارقام ترکیب ثبت‌شدهٔ بالا.
2. وضعیت واحد در سوابق DLD: ثبت موقت از طریق Oqood تا زمانی که ساختمان ناتمام است، سند مالکیت پس از تحویل.
3. گواهی عدم اعتراض الکترونیکی (e-NOC) سازنده برای فروش مجدد، که DLD آن را در مناطق فری‌هولد و برای املاک فروش موقت می‌خواهد.
4. صورت‌حساب سازنده که نشان می‌دهد کدام اقساط طرح پرداخت پرداخت شده و کدام باقی مانده است.
5. پیشرفت بازرسی و برنامهٔ تحویل در سوابق پروژه در DLD و در به‌روزرسانی‌های ماهانهٔ ساخت Ellington.
6. هزینه سرویس تأییدشدهٔ پروژه و سال در شاخص هزینه سرویس DLD، پس از انتشار.
7. هزینه‌های جدول DLD که پیش از پرداخت با مرکز امین تأیید شده باشند.

خوانندگانی که زمینهٔ گسترده‌تر بازار را می‌سنجند، می‌توانند راهنماهای بازار املاک دبی و آنچه داده‌های ۲۰۰۸ تا ۲۰۲۶ دربارهٔ چرخه‌های ملک دبی نشان می‌دهد را بخوانند، و صفحهٔ کشور امارات سایر بازارها و پروژه‌های این سایت را فهرست می‌کند.

سوالات متداول

The Crestmark by Ellington چیست؟

The Crestmark by Ellington ساختمانی مسکونی در بیزنس بی دبی است که شرکت Ellington Properties آن را ساخته است. سازنده ۱۸۹ واحد طراحی‌محور را توصیف می‌کند: استودیو، آپارتمان‌های یک‌خوابه تا سه‌خوابه و پنت‌هاوس، با ۱۰ امکان رفاهی از جمله دسترسی به کانال آبی دبی و یک استخر تفریحی.

آیا The Crestmark by Ellington تکمیل شده است؟

برای The Crestmark by Ellington، داده‌های بازرسی DLD که Homesearch بازنشر کرده است در ۷ اوت ۲۰۲۶ تکمیل ۶۱٪ را نشان می‌دهد و Lankea در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ وضعیت «در حال ساخت» را با ۶۱٫۱۸٪ نشان می‌دهد. تاریخ تکمیل سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۶ که در Property Finder آمده، تاریخ مورد انتظار در مرحلهٔ فروش است.

The Crestmark by Ellington چند طبقه و چند واحد دارد؟

The Crestmark by Ellington بر اساس Bayut و Homesearch ۲۲ طبقه دارد: همکف، سه طبقهٔ پودیوم و ۱۸ طبقه. Ellington ۱۸۹ واحد اعلام می‌کند و ترکیب ثبت‌شده در DLD که Homesearch بازنشر کرده است ۱۹۱ واحد را فهرست می‌کند، با یک واحد تجاری.

قیمت The Crestmark by Ellington چقدر است؟

طبق صفحهٔ آگهی ما برای The Crestmark by Ellington، تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ فیلد قیمت چنین نوشته است: «شروع از $۳۸۸٬۰۰۰» که با نرخ ۳٫۶۷۲۵ معادل AED ۱٬۴۲۴٬۹۳۰ می‌شود. فروش‌های ثبت‌شده در DLD که Homesearch بازنشر کرده است قیمت میانهٔ ثبت‌شدهٔ AED ۳٫۰ میلیون را نشان می‌دهد و قیمت یک واحد مشخص همان است که هنگام انتقال توافق می‌شود.

سازنده برای The Crestmark by Ellington چه طرح پرداختی منتشر کرده است؟

سایت پروژهٔ Ellington ۲۰٪ هنگام رزرو، اقساط بعدی ۱۰٪، ۱۰٪، ۵٪ و ۵٪ در ۲۴۰ روز اول، چهار قسط ۵٪ در ۳۰٪، ۴۰٪، ۵۰٪ و ۶۰٪ تکمیل ساخت و ۳۰٪ هنگام تکمیل را نشان می‌دهد. Property Finder آن را ۲۰٪، ۵۰٪ و ۳۰٪ خلاصه می‌کند.

The Crestmark by Ellington چقدر از مترو فاصله دارد؟

با استفاده از موقعیت ساختمان در OpenStreetMap، The Crestmark by Ellington در خط مستقیم ۲٫۴۱ km از ایستگاه مترو بیزنس بی (R26) و ۲٫۱۶ km از ایستگاه مترو برج خلیفه / دبی مال (R25) فاصله دارد. مسیرهای پیاده ۳٫۷۰ km و ۲٫۸۹ km هستند و رانندگی در شرایط بدون ترافیک ۵٫۵ و ۷٫۱ دقیقه طول می‌کشد.

هنگام خرید واحد در The Crestmark by Ellington چه هزینه‌هایی اعمال می‌شود؟

DLD هزینهٔ انتقال ۲٪ را که فروشنده می‌پردازد و ۲٪ را که خریدار می‌پردازد فهرست می‌کند، هزینهٔ سند مالکیت AED ۲۵۰، هزینهٔ دانش و نوآوری هر کدام AED ۱۰ و کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای معاملهٔ AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر. برای خریدی فرضی به مبلغ AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰، وقتی ۴٪ کامل شمرده شود، این هزینه‌ها AED ۱۲۴٬۴۷۰ می‌شوند.

چه سقف‌های وامی برای واحدی در The Crestmark by Ellington اعمال می‌شود؟

بانک مرکزی وام را برای خانهٔ اول یک خارجی با ارزش کمتر از AED ۵ میلیون در ۸۰٪ ارزش، برای ملک دوم یا سرمایه‌گذاری در ۶۰٪ و برای ملک خریداری‌شده به صورت پیش‌فروش (آف‌پلن) در ۵۰٪ محدود می‌کند. برای واحد فرضی AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ این سقف‌ها یعنی حداقل پیش‌پرداخت AED ۶۰۰٬۰۰۰، AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ و AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰.

آیا خرید در The Crestmark by Ellington به ویزای طلایی می‌رسد؟

خرید در The Crestmark by Ellington ویزا نیست. DLD بیان می‌کند که متقاضی ویزای طلایی املاک باید در زمان خرید یک یا چند ملک با ارزش حداقل AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) داشته باشد و قیمت شروع در صفحهٔ آگهی ما به AED ۱٬۴۲۴٬۹۳۰ تبدیل می‌شود که برای یک واحد با آن قیمت کمتر از این رقم است.

هزینه سرویس The Crestmark by Ellington را چگونه پیدا کنیم؟

از شاخص هزینه سرویس DLD در وب‌سایت اداره زمین یا اپلیکیشن Dubai REST استفاده کنید، نام پروژه، کاربری و سال را انتخاب کنید و هزینهٔ تأییدشده را بخوانید. بر اساس قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی این هزینه بر اساس نسبت متراژ واحد به کل متراژ تقسیم می‌شود و به تأیید RERA نیاز دارد.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: Ellington Properties – صفحهٔ پروژهٔ The Crestmark؛ Ellington Properties – سایت پروژهٔ The Crestmark؛ Ellington Properties – به‌روزرسانی‌های ساخت The Crestmark؛ Ellington Properties – صفحهٔ محلهٔ بیزنس بی؛ Ellington Properties – خبر تحویل Ellington House II و Arbor View (21 مه 2026)؛ Homesearch – The Crestmark (بازرسی DLD و داده‌های فروش)؛ Lankea – The Crestmark؛ Property Finder – The Crestmark؛ Bayut – صفحهٔ ساختمان The Crestmark؛ OpenStreetMap – محل ساختمان The Crestmark؛ RTA – نقشهٔ ایستگاه‌های مترو و تراموا؛ Khaleej Times – کانال آبی دبی (9 نوامبر 2016)؛ اداره زمین و املاک دبی – ثبت معامله ملک؛ اداره زمین و املاک دبی – ثبت فروش اولیه (Oqood)؛ اداره زمین و املاک دبی – ثبت رهن؛ اداره زمین و املاک دبی – شاخص هزینه سرویس؛ اداره زمین و املاک دبی – ویزای طلایی (سرمایه‌گذار)؛ اداره زمین و املاک دبی – اقامت سرمایه‌گذار؛ GDRFA دبی – اقامت طلایی برای سرمایه‌گذاران؛ ICP – اقامت طلایی امارات؛ پورتال دولت امارات – خرید ملک توسط خارجی‌ها؛ پورتال دولت امارات – مالیات؛ قانون شمارهٔ 7 سال 2006 دبی؛ آیین‌نامهٔ شمارهٔ 3 سال 2006 دبی؛ قانون شمارهٔ 6 سال 2019 دبی؛ قانون شمارهٔ 8 سال 2007 دبی؛ بانک مرکزی امارات – مقررات رهن، ماده 3؛ Khaleej Times – تأمین مالی و LTV (22 فوریه 2026)؛ Khaleej Times – وام مسکن خارجی‌ها؛ بانک مرکزی امارات – جدول نرخ ارز (3.6725)؛ سرویس مسیریابی OpenStreetMap (routing.openstreetmap.de).