آیا خرید ملک در دبی امن است؟ حفاظت از خریدار چگونه کار میکند
آیا خرید ملک در دبی امن است؟ قانون به این پرسش پاسخ «بله» یا «خیر» نمیدهد و هیچ نتیجه‌ای را هم به خریدار تضمین نمیکند. آنچه قانون این امارت فراهم میکند مجموعه‌ای از سازوکارهای مشخص و نام‌دار است: دفتر ثبتی در اداره زمین دبی که مالکیت را ثبت میکند، یک حساب امانی جداگانه برای هر پروژهٔ پیشفروش، صدور مجوز برای سازندگان، کارگزاران و تبلیغات، و دادگاه‌ها و مراجع مشخص برای رسیدگی به اختلافات. این راهنما هر یک از این سازوکارها را تا تاریخ ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ شرح میدهد و در هر مورد قانون یا صفحهٔ اداره زمین دبی (DLD) را که آن را ایجاد کرده است نام می‌برد.
کسانی که می‌پرسند «آیا خرید ملک در دبی امن است» در این مطلب خواهند دید که سند مالکیت (title deed) با ثبت موقت Oqood چه تفاوتی دارد، پول چه زمانی از حساب امانی خارج میشود، چه بررسی‌هایی را می‌توان دربارهٔ سازنده، پروژه، کارگزار و سند مالکیت انجام داد، اگر خریدار تعهدات خود را نقض کند یا پروژه متوقف شود چه اتفاقی می‌افتد، و کدام ریسک‌ها صرف‌نظر از مقررات بر عهدهٔ خریدار می‌مانند. مبالغ به درهم امارات (AED) و در کنار آن به دلار آمریکا در پرانتز آمده است و برای تبدیل از نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به‌ازای هر دلار استفاده شده که بانک مرکزی امارات در جدول‌های منتشرشدهٔ نرخ ارز خود به کار می‌برد.
آیا خرید ملک در دبی امن است؟ حقایق کلیدی در یک نگاه
| پرسش | وضعیت در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| سابقهٔ مالکیت را چه نهادی نگه می‌دارد؟ | اداره زمین دبی از طریق دفتر ثبت املاک (Real Estate Register)؛ سند مالکیت بر پایهٔ همین دفتر صادر میشود | قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶، مواد ۲، ۷، ۲۲ و ۲۴ |
| چه چیزی خرید پیشفروش را ثبت میکند؟ | دفتر ثبت موقت املاک (Interim Real Property Register)؛ فروش پیش‌فروشی که در آن ثبت نشود باطل است | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، ماده ۳ |
| پرداخت‌های پیشفروش به کجا می‌روند؟ | به حساب بانکی که فقط برای همان پروژه باز شده و برای ساخت‌وساز همان پروژه به کار میرود | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مواد ۷ و ۹ |
| نماینده حساب امانی هنگام تکمیل پروژه چه مقدار را نگه می‌دارد؟ | ۵٪ از حساب، که یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران به سازنده پرداخت میشود | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، ماده ۱۴ |
| چه نهادی به سازندگان و کارگزاران مجوز میدهد؟ | سازمان تنظیم املاک (RERA)، بازوی نظارتی DLD | راهنمای DLD با عنوان «Know Your Rights»؛ صفحهٔ «About» در سایت DLD |
| آیا هر آگهی ملکی به مجوز نیاز دارد؟ | بله، شمارهٔ مجوزی که از طریق سامانهٔ Trakheesi صادر میشود؛ هر مجوز با یک کد QR از سرویس Madmoun همراه است | راهنمای عملکرد کارگزاری RERA، ویرایش ۲۰۲۴؛ اطلاعیهٔ خبری DLD، ۲۶ دسامبر ۲۰۲۳ |
| آیا سند مالکیت را می‌توان آنلاین بررسی کرد؟ | بله، در صفحهٔ «Verify Title Deed» سایت DLD یا در اپلیکیشن Dubai REST | صفحهٔ خدمات الکترونیکی DLD |
| اختلافات اجاره به کجا میرود؟ | مرکز دعاوی اجاره (Rental Disputes Center) که صلاحیت انحصاری رسیدگی به اختلافات موجر و مستأجر در دبی را دارد | فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳، ماده ۶ |
| قانون چه چیزی را تضمین نمیکند؟ | تضمین نمیکند که پروژه به پایان برسد، قیمت ثابت بماند یا فروش مجدد سریع انجام شود | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، ماده ۱۵ (گزینه‌ها برای پروژهٔ متوقف: تکمیل یا بازپرداخت) |
آیا خرید ملک در دبی امن است؟ این پرسش چه چیزهایی را در بر می‌گیرد
عبارت «آیا خرید ملک در دبی امن است» دست‌کم پنج پرسش جداگانه را در خود جمع کرده است. پرسش نخست حقوقی است: آیا خریدار به‌عنوان مالک ثبت میشود و آیا کس دیگری میتواند نسبت به واحد ادعایی داشته باشد؟ پرسش دوم مالی است: آیا پولی که به سازنده پرداخت میشود در همان پروژهٔ او خرج خواهد شد؟ پرسش سوم به افراد درگیر مربوط است: آیا سازنده مجوز دارد، آیا کارگزار ثبتشده است و آیا آگهی واقعی است؟ پرسش چهارم فیزیکی است: آیا ساختمان تکمیل خواهد شد و آیا عیب‌های آن رفع میشود؟ پرسش پنجم تجاری است: آیا قیمت، اجاره یا شرایط فروش مجدد با انتظار خریدار هم‌خوان خواهد بود؟ مقررات چهار پرسش نخست را با درجه‌های متفاوتی پوشش میدهد. پرسش پنجم را پوشش نمیدهد، و به همین دلیل هیچ نهاد رسمی دربارهٔ آن حکمی منتشر نمیکند.
این مقاله پرسش‌ها را از هم جدا نگه می‌دارد. بخش‌های مربوط به دفتر ثبت، حساب امانی، ثبت پروژه و تبلیغات، سازوکارهای حقوقی و مالی‌ای را توضیح می‌دهند که در قانون آمده‌اند. بخش چک‌لیست این سازوکارها را به اقداماتی تبدیل میکند که خریدار پیش از پرداخت میتواند انجام دهد. بخش‌های مربوط به نقض تعهد، پروژههای متوقف، شارژ خدمات، وام مسکن و اختلافات نشان می‌دهند که قانون ریسک را کجا بر عهدهٔ خریدار و کجا بر عهدهٔ سازنده می‌گذارد. حرکت قیمت‌ها و پیش‌بینی‌ها موضوع جداگانه‌ای است که در مقالهٔ همکار دربارهٔ اینکه آیا بازار ملک دبی سقوط میکند بررسی شده است.
دو محدودیت کلی در سراسر مطلب صادق است. نخست اینکه اتباع خارجی طبق توضیح راهنمای سرمایه‌گذاران DLD فقط در مناطقی می‌توانند مالکیت کامل (فری‌هولد) داشته باشند که حاکم دبی تعیین میکند؛ بنابراین خرید در بیرون از آن مناطق تابع قواعد دیگری است و راهنمای دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند و راهنمای دربارهٔ فری‌هولد و لیزهولد در دبی همین موضوع را شرح می‌دهند. دوم اینکه متن‌های انگلیسی قوانین دبی در پورتال قوانین ترجمه هستند و پورتال تصریح میکند که متن عربی مقدم است؛ خلاصه‌های زیر از متن انگلیسی پیروی می‌کنند.
چه نهادی بر چه چیزی نظارت میکند: DLD، RERA و دادگاه‌ها
به گفتهٔ توضیح خود DLD، اداره زمین دبی در سال ۱۹۶۰ تأسیس شده و مأموریت کنونی آن از قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۱۳ ناشی میشود. کار این اداره شامل ثبت معاملات ملکی و صدور اسناد مالکیت است. چند نهاد در درون یا در کنار آن فعالیت می‌کنند و خریدار در مراحل مختلف با نهادهای مختلفی روبه‌رو میشود.
| نهاد | نقش برای خریدار | منبع |
|---|---|---|
| اداره زمین دبی (DLD) | دفتر ثبت املاک و دفتر ثبت موقت را نگه می‌دارد؛ سند مالکیت صادر میکند؛ پورتال سازندگان Oqood و اپلیکیشن Dubai REST را اداره میکند | صفحهٔ «About» سایت DLD؛ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ |
| سازمان تنظیم املاک (RERA) | به سازندگان و کارگزاران مجوز میدهد؛ بر حساب‌های امانی نظارت میکند؛ استانداردهای انجمن‌های مالکان را تعیین میکند؛ به شکایت سرمایه‌گذاران رسیدگی میکند | صفحهٔ «About» سایت DLD؛ راهنمای سرمایه‌گذاران DLD |
| مرکز دعاوی اجاره (RDC) | مرجع قضایی اختلافات موجر و مستأجر و، از سال ۲۰۱۹، اختلافات مربوط به ملک مشاعی | صفحهٔ «About» سایت RDC؛ فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳ |
| دادگاه ویژه پروژههای ملکی ناتمام و لغوشده | به دعاوی مرتبط با پروژههای ناتمام یا لغوشده رسیدگی میکند، از جمله حقوق سرمایه‌گذاران و خریداران | فرمان شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۲۰، مواد ۴ و ۶ |
| دادگاه‌های دبی | به سایر اختلافات ملکی رسیدگی می‌کنند و راه تجدیدنظر دارند | راهنمای سرمایه‌گذاران DLD (ویرایش ۲۰۱۷) |
| دفاتر امین ثبت (registration trustee) | ثبت معاملات فروش را از طرف DLD انجام می‌دهند | راهنمای عملکرد کارگزاری RERA، ویرایش ۲۰۲۴ |
طبق صفحهٔ «About» سایت DLD، RERA مجوزدهی و آموزش در حوزهٔ املاک را مدیریت میکند، حساب‌های امانی پروژههای ساخت را تنظیم و نظارت میکند، استانداردهایی برای انجمن‌های مالکان و شرکت‌های مدیریت ملک مشاعی وضع میکند و به پرسش‌ها و شکایت‌های سرمایه‌گذاران رسیدگی میکند. همین صفحه از حدود ۱۳۲٬۵۰۰ معاملهٔ پروژههای پیشفروش در دبی در سال ۲۰۲۵ و از ثبت‌نام بیش از ۱۰۰٬۰۰۰ سرمایهگذار جدید برای نخستین بار نزد این اداره خبر میدهد. برای سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶، اطلاعیه‌ای از DLD به تاریخ ۹ آوریل ۲۰۲۶ از ۶۰٬۳۰۳ معامله به ارزش AED ۲۵۲ میلیارد ($۶۸٫۶ میلیارد) گزارش داده است. این ارقام مقیاس فعالیتی را نشان می‌دهند که نظام ثبت اداره میکند؛ دربارهٔ اینکه یک خرید مشخص سرانجام خوب از آب درمی‌آید یا نه، چیزی نمی‌گویند.
سند مالکیت و Oqood: گواه مالکیت در هر مرحله
حفاظت از خریدار پیش از هر چیز به این بستگی دارد که خرید او کجا ثبت شده است. دبی دو دفتر ثبت نگه می‌دارد. دفتر ثبت املاک حقوق مربوط به ملک تکمیل‌شده را ثبت میکند. قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ اداره را تنها نهادی می‌داند که میتواند حقوق عینی املاک را ثبت کند، مقرر می‌دارد معاملاتی که چنین حقوقی را ایجاد، منتقل، تغییر یا منتفی می‌کنند باید در دفتر ثبت شوند وگرنه اثر قانونی ندارند، و به سند مالکیت که از داده‌های دفتر صادر میشود ارزش اثباتی قطعی در اثبات حقوق ملکی میدهد. به نوشتهٔ متن قانون، خود دفتر را فقط به‌دلیل تقلب یا جعل می‌توان به چالش کشید.
دفتر ثبت موقت املاک برای ملکی است که هنوز تمام نشده است. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ آن را سوابقی در اداره تعریف میکند که فروش‌های پیشفروش و سایر تصرفات حقوقی در واحدها پیش از انتقال به دفتر اصلی در آن ثبت می‌شوند. ماده ۳ مقرر می‌دارد فروش یا هر اقدام دیگری که مالکیت واحد پیشفروش را منتقل یا محدود کند باطل است مگر اینکه در این دفتر ثبت شده باشد. ماده ۶ اجازه میدهد واحدی که در دفتر موقت است فروخته، رهن گذاشته یا به شکل دیگری واگذار شود. در خدمات الکترونیکی DLD واژهٔ Oqood هم برای پورتال سازندگان و هم برای ثبت موقت به کار میرود: برای نمونه صفحهٔ ثبت رهن در DLD هزینهٔ جداگانهٔ شریک خدماتی به مبلغ AED (درهم امارات) ۵٬۰۰۰ بهعلاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده را برای رهن موقت (Oqood) فهرست کرده است.
| مرحله | محل ثبت خرید | آنچه خریدار در دست دارد | مبنا |
|---|---|---|---|
| پیشفروش (off-plan)، در حال ساخت | دفتر ثبت موقت املاک (Oqood) | قرارداد فروش ثبتشده و ثبت موقت، نه سند مالکیت | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مواد ۲، ۳ و ۶ |
| صدور گواهی تکمیل | سازنده باید پروژه را در دفتر ثبت املاک ثبت کند، از جمله واحدهای فروخته‌شده به خریدارانی که تعهدات قراردادی خود را انجام داده‌اند | حق ثبت به‌عنوان مالک | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، ماده ۸ |
| تکمیل رویه‌های اولیه | دفتر ثبت املاک | گواهی الکترونیکی مالکیت و نقشه؛ DLD هزینهٔ AED ۲۵۰ برای سند مالکیت و زمان پردازش ۶ روز کاری را اعلام کرده است | خدمت الکترونیکی DLD با عنوان «Request to complete the initial procedures data» |
| فروش مجدد ملک آماده | دفتر ثبت املاک، از طریق یک دفتر امین ثبت | سند مالکیت جدید به نام خریدار؛ DLD زمان خدمت را برای این معامله ۲۵ دقیقه اعلام کرده است | صفحهٔ «Property Sale Registration» در DLD |
نتیجهٔ عملی این است که خریدار پیشفروش یک موقعیت قراردادی ثبتشده در دست دارد و سند مالکیت وقتی میرسد که پروژه تکمیل شده و خریدار به تعهدات قرارداد عمل کرده باشد. خدمت رویه‌های اولیهٔ DLD شرط میکند که طرفین به تعهدات قراردادی خود پایبند باشند و هزینهٔ ثبت دریافت شده باشد. ماده ۸ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ انتقال به دفتر اصلی را به همین شرط گره می‌زند. خریداری که در پرداخت اقساط عقب است باید انتظار داشته باشد که سند مالکیت منتظر بماند.
ثبت در دفتر موقت همچنین تعیین میکند چه کسی پیش از تکمیل پروژه میتواند واحد را بفروشد. از آنجا که قانون فروش پیشفروش ثبت‌نشده را باطل می‌داند، آنچه خریدار باید تأیید کند خود مورد ثبت است و نه صرفاً اوراق رزرو. راهنمای پیشفروش ملک در دبی ترتیب مراحل خرید را گام‌به‌گام شرح میدهد، و مقالهٔ همکار دربارهٔ تحویل ملک و رفع نواقص در دبی آنچه را میان اعلام تکمیل و تحویل کلید رخ میدهد پوشش میدهد.
حساب‌های امانی طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷
حساب امانی (escrow) یکی از سازوکارهایی است که خریداران وقتی دربارهٔ یک واحد پیشفروش می‌پرسند آیا خرید ملک در دبی امن است از آن سؤال می‌کنند، پس بهتر است خواند که قانون چه میگوید و چه چیزی را نمی‌گوید. قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ سازندگانی اعمال میشود که واحدها را پیشفروش می‌کنند و از خریداران یا تأمین‌کنندگان مالی پول دریافت می‌کنند. مفاد اصلی آن، بر اساس متن انگلیسی در پورتال قوانین دبی، از این قرار است:
- ماده ۴: اداره دفتر ثبتی از سازندگان املاک نگه می‌دارد و سازنده پیش از شروع فعالیت باید در آن فهرست شده و از نهادهای صلاحیتدار مجوز گرفته باشد.
- ماده ۵: سازنده نمی‌تواند بدون مجوز کتبی اداره برای فروش پیشفروش تبلیغ یا نمایشگاه برگزار کند.
- ماده ۶: سازنده‌ای که بخواهد پیشفروش کند برای باز کردن حساب امانی به اداره درخواست میدهد و باید هشت مدرک ضمیمه کند، از جمله عضویت در اتاق بازرگانی دبی، پروانهٔ کسب‌وکار، سند مالکیت زمین، قرارداد سازندهٔ اصلی یا سازندهٔ فرعی، طرح‌های اولیه و نقشه‌های مهندسی تأییدشده، صورت هزینه و درآمد با گواهی حسابرس، تعهد به شروع ساخت و قرارداد استاندارد فروش.
- ماده ۷: حساب بر پایهٔ توافق‌نامه‌ای کتبی میان سازنده و نمایندهٔ حساب امانی باز میشود و پرداخت‌های خریداران و تأمین‌کنندگان مالی به حسابی به نام پروژه واریز میشود.
- ماده ۹: هر پروژه حساب مخصوص خود را دارد که فقط برای ساخت همان پروژه به کار میرود، و طلبکاران سازنده نمی‌توانند پول موجود در آن را توقیف کنند.
- ماده ۱۱: نمایندگان حساب امانی صورت‌حساب‌های منظم درآمد و هزینه را به اداره می‌دهند، و اداره میتواند در هر زمان اطلاعات بخواهد و حسابرسان بیرونی به کار بگیرد.
- ماده ۱۲: سپردهگذاران یا نمایندگان آنها می‌توانند اسناد حسابداری مربوط به خود را ببینند و از آنها رونوشت بگیرند.
- ماده ۱۳: اگر سازنده برای دریافت وام پروژه را در رهن بگذارد، وام‌دهنده باید وام را به حساب امانی پروژه واریز کند.
- ماده ۱۴: پس از صدور گواهی تکمیل، نمایندهٔ حساب امانی ۵٪ از ارزش کل حساب را نگه می‌دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آن را به سازنده میدهد.
- ماده ۱۵: اگر پروژه در شرایط اضطراری ناتمام بماند، نماینده با اداره مشورت میکند و برای حفاظت از سپردهگذاران، با تضمین تکمیل پروژه یا بازپرداخت به سپردهگذاران، اقدام میکند.
ماده ۱۴ را می‌توان به یک محاسبهٔ ساده تبدیل کرد. حسابی فرضی برای یک پروژه را در نظر بگیرید که AED ۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷٬۲۲۹٬۴۰۷) از خریداران و وام‌دهندگان دریافت کرده است. پنج درصد آن AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) است و این مبلغ پس از گواهی تکمیل نزد نماینده می‌ماند تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران. طبق این ماده، مبلغ نگه‌داشته‌شده به سازنده میرسد و نه به خریداران.
صفحه‌های خدمات خود DLD نشان می‌دهند پول در دورهٔ ساخت چگونه از حساب خارج میشود. در خدمت «Escrow Account activation»، سازنده درخواست میدهد سازوکار پرداخت فعال شود. این صفحه اعلام میکند که اگر ضمانت‌نامهٔ بانکی پشتوانهٔ پروژه باشد، حساب برای ارزش ضمانت‌نامه و برای کار ساختمانی تا ۲۰٪ پیشرفت فعال میشود، و پس از ۲۰٪ پیشرفت، فعال‌سازی بخشی از کار ساختمانی است؛ در هر دو حالت بر پایهٔ گزارش فنی تازه‌ای که DLD صادر کرده، حداکثر ۳ ماه از تاریخ آن گذشته و در مراحل پایانی هیچ علامت هشداری نشان نمیدهد. این خدمت رایگان است و DLD زمان پردازش ۳ روز کاری را اعلام کرده است. خدمت جداگانه‌ای برای برداشت مازاد پروژه، برای پروژهٔ فعال، شرط میکند که ۵٪ از خالص وجوه جمع‌آوری‌شده در حساب امانی تکمیل بماند، موجودی حساب امانی اصلی هزینهٔ باقی‌ماندهٔ ساخت را پوشش دهد، و سازنده کتباً متعهد شود که ساخت را صرف‌نظر از میزان وصولی‌ها ادامه دهد.
دو نکتهٔ دیگر حدود این سازوکار را نشان می‌دهند. نخست، قانون مانع دسترسی طلبکاران سازنده به حساب میشود، اما خودش تکمیل پروژه را تضمین نمیکند: ماده ۱۵ وقتی پروژه متوقف شود تکمیل یا بازپرداخت را به‌عنوان گزینه‌ها ذکر میکند. دوم، زنجیرهٔ حساب امانی به این بستگی دارد که وام‌دهندگان نیز از همین قاعده پیروی کنند. گزارشی در Khaleej Times به تاریخ ۲۳ سپتامبر ۲۰۲۶ حکمی از دیوان تمیز دبی را شرح داد که بر اساس آن رهن سازنده باطل است اگر بانک وام‌دهنده وام را به حساب امانی پروژه واریز نکرده باشد، و دادگاه واریز به حساب امانی را شرط اعتبار رهن دانسته است. این گزارش از وکیلی نقل میکند که این حکم را حامی سرمایه‌گذاران پیشفروش می‌داند، زیرا در این صورت منابع مالی صرف ساخت میشود.
چون پول باید فقط به حساب پروژه برود، راهنمای عملکرد کارگزاری RERA به کارگزاران دستور میدهد به خریداران بگویند مبالغ را فقط به حساب امانی پروژه واریز کنند. مقالهٔ همکار دربارهٔ پرداخت بهای ملک دبی با رمزارز و روش‌های دیگر بررسی میکند ابزارهای پرداخت چگونه با این قاعده جور درمی‌آیند.
ثبت سازنده و پروژه پیش از فروش پیشفروش
حساب امانی پس از ثبت میآید و ثبت خودش شرایط مشخصی دارد. خدمت «Register Project» در DLD این شرایط را برای شرکت‌های توسعهٔ املاک فهرست کرده است و ارقام زیر همان‌هایی است که در تاریخ این مقاله در آن صفحه آمده‌اند.
| مورد | آنچه صفحهٔ DLD اعلام میکند |
|---|---|
| زمین | در مناطق فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت؛ سند مالکیت لازم است و گواهی‌های پیشفروش مقدماتی پذیرفته نمی‌شود |
| ثبت سازنده | در سامانهٔ Trakheesi انجام میشود |
| واحدها و نقشه‌ها | واحدها در اداره نقشه‌برداری بارگذاری می‌شوند و نقشه‌های تأییدشدهٔ پروژه از نهادهای مجاز برنامه‌ریزی در دبی ضمیمه است |
| ضمانت | ۳۰٪، که با ۳۰٪ پیشرفت ساخت، یا ضمانت‌نامهٔ بانکی معادل ۳۰٪، یا سپردهٔ نقدی ۳۰٪ در حساب مؤسسه تأمین میشود |
| مدارک | نامهٔ مشاور، قرارداد سرمایش منطقه‌ای، سازوکار جبران خسارت سرمایهگذار، پروانه‌های نهایی ساختمان، NOC سازندهٔ اصلی، ضمانت‌نامهٔ بانکی |
| قرارداد توسعه | اگر مالک زمین همان سازنده نباشد، قرارداد توسعه و هزینهٔ ثبت معادل ۴٪ از ارزش زمین |
| هزینه‌ها | AED ۱۵۰٬۰۰۰ بهعلاوهٔ AED ۱۰ هزینهٔ دانش و AED ۱۰ هزینهٔ نوآوری، مجموعاً AED ۱۵۰٬۰۲۰ ($۴۰٬۸۵۰) |
| خروجی | گواهی تأیید پروژهٔ ملکی (Real Estate Project Approval Certificate) که به‌صورت الکترونیکی صادر میشود |
برای خریدار، سه مورد از اینها پس از وقوع قابل مشاهده است. حساب امانی و درصد پیشرفت در اپلیکیشن Dubai REST دیده میشود: DLD این اپلیکیشن را چنین توصیف میکند که درصد پیشرفت پروژه، عکسهای واقعی، شمارهٔ حساب امانی و اقساط سررسیدشده را برای پروژه‌هایی که کاربر در آنها سرمایه‌گذاری کرده نشان میدهد. وضعیت زمین نیز اهمیت دارد. خدمت ثبت DLD در صورتی که مالک زمین سازنده نباشد قرارداد توسعه را می‌پذیرد، و راهنمای سرمایه‌گذاران DLD در سال ۲۰۱۷ در میان پرسش‌هایی که خریدار پیش از امضا باید بپرسد اینها را فهرست کرده است: آیا سازنده مالک زمین است یا چنین قراردادی دارد، آیا پروژه و سازنده نزد RERA ثبت شده‌اند، آیا حساب امانی با شمارهٔ آن و نمایندهٔ آن وجود دارد، و درصد پیشرفت پروژه و تاریخ مورد انتظار تکمیل چیست.
قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ قواعدی دربارهٔ خود قرارداد هم اضافه میکند. ماده ۴ سازنده را از شروع پروژه یا فروش واحدهای پیشفروش باز می‌دارد تا وقتی که زمین را در اختیار نداشته باشد و مجوزهای لازم را از نهادهای صلاحیتدار نگرفته باشد. ماده ۱۰ قراردادهای خصوصی پیشفروش را برای پروژه‌هایی که نهادهای صلاحیتدار تأیید نکرده‌اند باطل و بلااثر می‌داند. ماده ۱۲ مساحت اعلام‌شدهٔ واحد را صحیح فرض میکند، مانع میشود که سازنده وقتی مساحت تحویلی بزرگ‌تر است قیمت را بالا ببرد، و در صورت کوچک‌تر بودن مساحت پرداخت غرامت به خریدار را الزامی میکند، مگر اینکه تفاوت ناچیز باشد. خریداری که قرارداد فروش را با مساحت ثبت‌شدهٔ واحد مقایسه میکند یک نقطهٔ مرجع قانونی در دست دارد.
همین قانون، در متن سال ۲۰۰۸ خود، سازنده‌ای را که از طریق کارگزار می‌فروشد ملزم میکند از کارگزار دارای گواهی استفاده کند و قرارداد بازاریابی را نزد اداره ثبت کند. همین قاعده ما را به لایهٔ بعدی بررسی‌ها می‌رساند.
مجوزهای تبلیغاتی، Trakheesi و کدهای QR سرویس Madmoun
هر آگهی ملکی در دبی به مجوز نیاز دارد. راهنمای عملکرد کارگزاری RERA (ویرایش دوم، نوامبر ۲۰۲۴) میگوید شرکت‌های کارگزاری باید برای هر آگهی یا مواد بازاریابی ملکی از طریق سامانهٔ Trakheesi مجوز بگیرند و شمارهٔ مجوز باید بر آگهی نقش بسته باشد. این راهنما چهارده دسته مجوز را فهرست میکند، از جمله آگهی‌های روزنامه‌ای، پیامکی، محیطی، چاپی، الکترونیکی و طبقه‌بندی‌شده، بیلبوردها، روزهای بازدید، نمایشگاه‌ها، رونمایی پروژه‌ها و سمینارها.
در آوریل ۲۰۲۳ RERA سرویس Madmoun را اضافه کرد که برای هر مجوز تبلیغاتی یک کد QR تولید میکند. بر اساس اطلاعیه‌ای از DLD به تاریخ ۲۶ دسامبر ۲۰۲۳، اسکن کد اطلاعات شرکت، جزئیات آگهی، وضعیت مجوز و ارزش ملک را نشان میدهد، تا خریدار بتواند آگهی را با سوابق DLD مقایسه کند. بازرسی‌های انطباق RERA چهار چیز را بررسی میکند: آیا کد روی آگهی هست، آیا داده‌های آگهی با داده‌های کد مطابقت دارد، آیا مجوز معتبر است، و آیا مجوز برای همان شرکت تبلیغ‌کننده صادر شده است. این اطلاعیه از صدور ۴۱۱٬۶۰۸ مجوز تبلیغاتی همراه با کد QR، ۱٬۹۸۰ اخطار به شرکت‌هایی که کد را نگذاشته بودند و پنج تخلف ثبتشده به مبلغ AED ۵۰٬۰۰۰ برای هر مورد خبر داد و به مشتریان توصیه کرد فقط با آگهی‌هایی وارد معامله شوند که کد را دارند.
مجوز ثابت نمیکند که واحد وجود دارد یا قیمتش درست است. اما نشان میدهد که آگهی‌دهنده پروانه دارد و داده‌های آگهی در یکی از سامانه‌های DLD نگهداری میشود، و این به خریدار چیزی میدهد که بتواند با اسناد فروش مقایسه کند. بررسی عملی کوتاه است: کد را اسکن کنید، آگهی‌دهنده، ملک و وضعیت مجوز را بخوانید، و ببینید با شخص و واحدی که پیشنهاد میشود مطابقت دارند یا نه.
کارگزاران، کارت کارگزاری و قراردادهای A، B و F
آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶ دفتر ثبت کارگزاران املاک در دبی را تنظیم میکند و RERA بر اساس آن بر کارگزاران نظارت میکند؛ این را راهنمای سرمایه‌گذاران DLD میگوید و تصریح میکند که خریداران نباید با کارگزارانی که نزد RERA ثبت نشده‌اند معامله کنند. کارت کارگزاری از طریق Trakheesi صادر میشود. صفحهٔ خدمت DLD هزینهٔ کارت را AED ۵۰۰ ($۱۳۶) و هزینهٔ آزمون را AED ۷۰۰ ($۱۹۱) بهعلاوهٔ هزینه‌های کوچک دانش و نوآوری فهرست کرده است. این خدمت گواهی حسن سابقه از پلیس دبی و مدرک گذراندن آزمون سالانهٔ حرفهٔ میانجیگری را لازم می‌داند و میگوید کارت فقط تا زمانی معتبر است که پروانهٔ کسب‌وکار معتبر باشد. معافیت از آزمون برای افراد بالای ۵۵ سال و برای کارگزارانی که پنج سال پیاپی در یک دفتر بوده‌اند وجود دارد.
همین راهنمای عملکرد سه قرارداد الکترونیکی استاندارد را شرح میدهد که کارگزاران باید از آنها استفاده کنند:
- قرارداد A: توافق بازاریابی ملک میان فروشنده و شرکت کارگزاری.
- قرارداد B: توافق تمایل به خرید میان خریدار و شرکت کارگزاری.
- قرارداد F: توافق فروش میان فروشنده و خریدار.
راهنمای سرمایه‌گذاران DLD در سال ۲۰۱۷ فرم F را قرارداد استاندارد فروش توصیف میکند که طرفین می‌توانند شرایط خود را به آن بیفزایند، به شرط آنکه با شرایط استاندارد تعارض نداشته باشد. راهنمای عملکرد همچنین خدمتی برای سازش دوستانه در اختلافات قرارداد F شرح میدهد: اگر طرفین از طریق Trakheesi درخواست دهند، بخش مربوط جلسه‌ای برای بحث دربارهٔ تخلف برگزار میکند و می‌کوشد به سازش برسد، و اگر سازشی حاصل نشود طرفین باید به مراجع قضایی بروند.
برای بازاریابی پیشفروش، راهنمای عملکرد سه شرط دیگر برای کارگزاران تعیین میکند: پروژه باید مجوز داشته و نزد RERA ثبت شده باشد، یک حساب امانی باید به آن مرتبط باشد، و میان سازنده و شرکت کارگزاری قرارداد بازاریابی وجود داشته باشد. این راهنما اپلیکیشن Dubai REST (بخش پروژه با نام Mashrooi) را جایی معرفی میکند که می‌توان در آن مجوز و ثبت پروژه را تأیید کرد. DLD همین اپلیکیشن را دارای بخش جست‌وجوی کارگزاران توصیف میکند که کارگزاران و سطح عملکرد آنها را نشان میدهد. راهنمای همکار دربارهٔ فروش ملک در دبی توضیح میدهد این قراردادها در سمت فروشنده چگونه به کار می‌روند.
چک‌لیست بررسی: آیا خرید ملک در دبی امن است؟ این موارد را بررسی کنید
جدول زیر بخش‌های بالا را به بررسی‌هایی تبدیل میکند. هر ردیف منبعی را نام می‌برد که خریدار میتواند بدون واسطه به آن مراجعه کند. ترتیب جدول از یک خرید معمولی پیشفروش پیروی میکند؛ برای فروش مجدد، ردیف‌های حساب امانی و ثبت پروژه جای خود را به ردیف‌های سند مالکیت و NOC می‌دهند.
| بررسی | محل انجام | آنچه باید دید | مبنا |
|---|---|---|---|
| سازنده ثبتشده و دارای مجوز است | دفترهای ثبت DLD و RERA | سازنده در دفتر ثبت سازندگان اداره دیده میشود و مجوز دارد | قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، ماده ۴ |
| پروژه ثبتشده است | اپلیکیشن Dubai REST، بخش پروژه | پروژهٔ ثبتشده همراه با گواهی تأیید | راهنمای عملکرد کارگزاری RERA؛ «Register Project» در DLD |
| حساب امانی وجود دارد | جزئیات پروژه در Dubai REST | شمارهٔ حساب امانی و نام نمایندهٔ آن | صفحهٔ Dubai REST در DLD؛ راهنمای سرمایه‌گذاران DLD |
| درصد پیشرفت | جزئیات پروژه در Dubai REST | درصدی اعلام‌شده که با آنچه کارگاه و طرح پرداخت نشان می‌دهند جور باشد | صفحهٔ Dubai REST در DLD |
| آگهی مجوز دارد | کد QR روی آگهی | آگهی‌دهنده، ملک و وضعیت مجوز با شخص و واحد پیشنهادی مطابقت دارند | اطلاعیهٔ Madmoun از DLD |
| کارگزار ثبتشده است | بخش جست‌وجوی کارگزاران در Dubai REST | کارت کارگزاری، دفتر دارای پروانه و قرارداد بازاریابی | راهنمای عملکرد کارگزاری RERA |
| پرداخت به حساب امانی میرود | اسناد فروش و دستورالعمل پرداخت | دریافت‌کننده حساب امانی پروژه است، نه حساب شخصی یا حساب شرکتی دیگر | راهنمای عملکرد کارگزاری RERA |
| فروش ثبت شده است | پورتال سازنده و امین ثبت | فروش در دفتر موقت (پیشفروش) یا دفتر ثبت املاک (فروش مجدد) دیده میشود | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، ماده ۳؛ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶، ماده ۹ |
| سند مالکیت اصل است (فروش مجدد) | «Verify Title Deed» در DLD یا Dubai REST | شمارهٔ سند، سال و نوع ملک مطابقت دارند؛ در حالت مالک، نام مالک نیز مطابقت دارد | صفحهٔ خدمات الکترونیکی DLD |
| مساحت واحد و نقشه‌ها | قرارداد فروش و نقشهٔ واحد | مساحت قرارداد با مساحت ثبتشده برابر است | قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، ماده ۱۲ |
| شارژ خدمات و NOC (فروش مجدد) | نهاد مدیریت یا سازنده | شارژها پرداخت شده و e-NOC در دسترس است | صفحهٔ «Property Sale Registration» در DLD؛ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ |
بررسی سند مالکیت نکته‌ای می‌طلبد. صفحهٔ «Verify Title Deed» در DLD دو حالت دارد: تأیید خود ملک بهتنهایی با شمارهٔ سند، سال سند و نوع ملک، یا تأیید مالک و ملک که نام مالک را هم اضافه میکند. وارد کردن کد کپچا لازم است. اگر اطلاعات مطابقت داشته باشد، صفحه اطلاعات سند را نشان میدهد و گواهی را «تأییدشده به‌صورت دیجیتال با بلاکچین» توصیف میکند؛ در غیر این صورت پیام «No Data found» نمایش میدهد. این صفحه هیچ هزینه‌ای اعلام نمیکند. چون این بررسی فقط آنچه را اداره ثبت کرده می‌سنجد، نتیجهٔ مطابق فقط سابقهٔ ثبتی را تأیید میکند؛ جای خواندن قرارداد فروش را نمی‌گیرد.
وقتی خریدار تعهد خود را نقض میکند یا پروژه متوقف میشود
حفاظت در چارچوب دفتر موقت دوطرفه عمل میکند و خریداران باید حقوق سازنده را هم مانند حقوق خود بشناسند. ماده ۱۱ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ با قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ که در ۲۴ نوامبر ۲۰۲۰ صادر شد جایگزین شد. ماده جایگزین‌شده رویه‌ای را تعیین میکند که هنگام کوتاهی خریدار در انجام تعهدات توافق‌نامهٔ فروش پیشفروش اجرا میشود.
سازنده نخست موضوع را روی فرم تعیین‌شدهٔ اداره به آن اطلاع میدهد. اداره پس از تأیید تخلف، اخطار کتبی ۳۰ روزهای به خریدار ابلاغ میکند و در صورت امکان برای رسیدن به سازشی که به‌صورت الحاقیهٔ قرارداد درمی‌آید میانجیگری میکند. اگر ۳۰ روز بدون انجام تعهد یا سازش بگذرد، اداره سندی رسمی به سازنده میدهد که تأیید میکند رویه‌ها رعایت شده و درصد پیشرفت پروژه را، که طبق استانداردهای RERA محاسبه شده، اعلام میکند. آنگاه سازنده میتواند بدون حکم دادگاه یا داوری، در محدوده‌های زیر اقدام کند:
| پیشرفت پروژه | گزینه‌های سازنده طبق ماده ۱۱ | حداکثر مبلغ قابل نگه‌داشتن |
|---|---|---|
| بیش از ۸۰٪ | حفظ قرارداد، نگه‌داشتن مبالغ پرداخت‌شده و مطالبهٔ باقی‌مانده؛ یا درخواست از اداره برای حراج واحد؛ یا فسخ | در صورت فسخ، تا ۴۰٪ از ارزش واحد |
| ۶۰٪ تا ۸۰٪ | فسخ یک‌جانبه | تا ۴۰٪ از ارزش واحد |
| کمتر از ۶۰٪، با شروع کار | فسخ یک‌جانبه | تا ۲۵٪ از ارزش واحد |
| کار شروع نشده، یا پروژه را RERA لغو کرده است | بازپرداخت تمام پرداختها طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ | هیچ |
در موارد فسخ، هر مبلغ مازاد بر مقدار نگه‌داشته‌شده باید ظرف یک سال از فسخ یا ۶۰ روز پس از فروش مجدد واحد به خریدار دیگر، هر کدام زودتر باشد، بازپرداخت شود. ماده ۱۱ همچنین تصریح میکند که مانع مراجعهٔ خریدار به دادگاه یا داوری نمی‌شود.
یک مثال محاسباتی حساب را روشن میکند. قیمت واحدی AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) است و خریدار ۵۰٪ آن را پرداخته که AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) میشود. اگر پروژه ۷۰٪ پیشرفت داشته باشد و خریدار تعهد خود را نقض کند، سازنده میتواند تا ۴۰٪ از AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ را نگه دارد، یعنی AED ۴۸۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۷۰۱)، و در نتیجه دست‌کم AED ۱۲۰٬۰۰۰ ($۳۲٬۶۷۵) برگردانده میشود (AED ۶۰۰٬۰۰۰ منهای AED ۴۸۰٬۰۰۰). اگر پروژه فقط ۴۵٪ پیشرفت داشته باشد و کار شروع شده باشد، سقف ۲۵٪ است، یعنی AED ۳۰۰٬۰۰۰ ($۸۱٬۶۸۸)، و دست‌کم AED ۳۰۰٬۰۰۰ ($۸۱٬۶۸۸) برگردانده میشود. مبلغ نگه‌داشته‌شده سقفی است که در قانون آمده و رقم هر قرارداد مشخص به شرایط همان قرارداد بستگی دارد. خریداری که ۳۰٪ پرداخته باشد، یعنی AED ۳۶۰٬۰۰۰ ($۹۸٬۰۲۶)، زیر هر دو سقف می‌ماند و بنابراین بر اساس این واقعیت‌ها مازادی برای بازپرداخت وجود نخواهد داشت.
پروژههای متوقف مرجع خاص خود را دارند. فرمان شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۲۰ دادگاه ویژه پروژههای ملکی ناتمام و لغوشده را نام‌گذاری مجدد میکند. صلاحیت آن طبق ماده ۶ شامل دعاوی مرتبط با پروژههای ناتمام و لغوشده، تصفیه و تسویهٔ حقوق پس از کسر هزینه‌ها، ارجاع‌های RERA و واگذاری مجدد تکمیل به سازندگان جدید، اعتراض سازندگان به لغو پروژه از سوی RERA، و حقوق سرمایه‌گذاران و خریداران است. طبق ماده ۷ این دادگاه میتواند دستورهای موقت صادر کند، میانجیگری کند، با هزینهٔ سازنده حسابرس تعیین کند و به نمایندگان حساب امانی یا سازندگان دستور بدهد. ماده ۱۱ آرای آن را قطعی میکند و تجدیدنظر عادی ندارد، و ماده ۱۳ موضوعات مطرح در آن را از هزینه‌های قضایی معاف میکند. پروژههای DIFC خارج از دامنهٔ آن هستند. راهنمای DLD در سال ۲۰۱۷ برنامهٔ «Tanmia» بازوی سرمایه‌گذاری را برنامه‌ای توصیف میکند که پروژههای متوقف را با سرمایه‌گذاران جفت میکند، و قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹ را قانونی می‌داند که به RERA اجازهٔ لغو پروژههای دارای تأخیر را میدهد.
این مقررات نشان می‌دهند که چارچوب قانونی انتظار دارد پروژه‌ها متوقف شوند یا خریداران عقب بیفتند و برای هر دو قاعده تعیین کرده است. اینکه یک پروژهٔ مشخص در معرض خطر هست یا نه پرسشی است دربارهٔ وضعیت مالی و پیشرفت همان سازنده، که سوابق حساب امانی و درصد پیشرفت به خریدار کمک میکند آن را بخواند. راهنمای املاک دارای فروش اضطراری در دبی حراج‌ها و فروش مجدد با قیمت کاهش‌یافته را پوشش میدهد.
جاهایی که خریدار همچنان بررسی‌های خود را لازم دارد
ثبت و حساب امانی قرارداد را به‌جای خریدار نمی‌خوانند، پس پاسخ به اینکه آیا خرید ملک در دبی امن است برای هر خرید مشخص به بررسی‌هایی بستگی دارد که بر عهدهٔ خریدار می‌ماند. در هر نظام مقرراتی چند ریسک نزد خریدار باقی می‌ماند و مواد DLD به هر یک از آنها اشاره می‌کنند.
شرایط قرارداد و طرح پرداخت
فرم F فرم استانداردی است که طرفین می‌توانند شرایط خود را به آن بیفزایند، به شرط آنکه با شرایط استاندارد تعارض نداشته باشد. بندهای افزوده دربارهٔ غرامت تأخیر، انتقال قرارداد، تغییر مساحت و نقض تعهد شایستهٔ خواندن سطر‌به‌سطر هستند. طرح‌های پرداخت را سازنده تعیین میکند و جدول آزادسازی حساب امانی با جدول اقساط خریدار جدا است: خریدار در تاریخ‌های قرارداد پرداخت میکند، در حالی که سازنده وجوه را به میزانی دریافت میکند که گزارش‌های فنی DLD اجازه بدهند.
شارژ خدمات و انجمن‌های مالکان
قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دربارهٔ املاک مشاعی، به همان صورت که در پورتال قوانین منتشر شده، نحوهٔ کار شارژ خدمات را تعیین میکند. مالکان سهم سالانه‌ای می‌پردازند که بر پایهٔ مساحت واحد نسبت به مساحت کل محاسبه میشود. نهاد مدیریت پیش از وصول شارژ باید تأیید RERA را داشته باشد و RERA فقط بودجه‌ای را میتواند تأیید کند که یک شرکت حسابرسی مورد شناسایی RERA گواهی کرده باشد. شارژها به حساب اختصاصی در بانکی مورد شناسایی RERA واریز میشود و نهاد مدیریت بر واحد حق ترهین دارد: پس از اخطار کتبی ۳۰ روزه، مبالغ پرداخت‌نشده را می‌توان از طریق قاضی اجرای مرکز دعاوی اجاره پیگیری کرد و او میتواند حراج عمومی واحد را دستور دهد. قواعد خواندن بودجهٔ یک ساختمان و مقایسهٔ نرخ‌ها به‌ازای هر فوت مربع در راهنمای همکار دربارهٔ شارژ خدمات در دبی آمده است.
عیب‌ها پس از تحویل
ماده ۴۰ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ سازنده را تا ۱۰ سال از تاریخ گواهی تکمیل مسئول رفع عیب‌های بخش‌های سازه‌ای میکند. همچنین او را به مدت ۱ سال از تحویل واحد مسئول تأسیسات معیوب مکانیکی، برقی، لوله‌کشی و فاضلاب می‌داند؛ و اگر مالک در تحویل گرفتن تأخیر کند، آن یک سال از گواهی تکمیل شروع میشود. به نوشتهٔ متن قانون، توافق‌هایی که پس از اجرایی شدن قانون بسته شوند و با ماده ۴۰ در تعارض باشند باطل‌اند. خریداری که عیب‌ها را هنگام تحویل کتبی و با تاریخ مستند کند، برای استفاده از این مهلت‌ها در موقعیت مناسبی است.
شرایط فروش مجدد
در فروش مجدد، صفحهٔ ثبت فروش DLD برای مناطق فری‌هولد یک e-NOC (گواهی عدم اعتراض الکترونیکی) از سازنده را لازم می‌داند که از طریق اپلیکیشن Dubai REST گرفته میشود. راهنمای سرمایه‌گذاران DLD میگوید این گواهی تأیید میکند که شارژهای خدمات پرداخت شده و تخلفی طبق قواعد املاک مشاعی وجود ندارد. DLD هزینهٔ ثبت را ۲٪ از ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار فهرست کرده است، بهعلاوهٔ هزینه‌های ثابتی از جمله AED ۲۵۰ برای سند مالکیت و AED ۱۰ برای هر یک از هزینه‌های دانش و نوآوری، و هزینهٔ شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ بهعلاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده وقتی ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر باشد. در فروشی به مبلغ AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)، مبلغ ۲٪ برای هر طرف AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) است. ساختار کامل هزینه‌ها در مقالهٔ همکار دربارهٔ خرید ملک در دبی: هزینه‌ها و مخارج آمده است.
انتظارات دربارهٔ اقامت
خرید ملک ویزا نمیدهد. ویزای طلایی امارات (Golden Visa) از راه ملک، به عبارتی که راهنمای ویزای طلایی دبی به کار برده است، ارزش ملکی معادل AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر میخواهد. مرجع هویت و اتباع فدرال (ICP) در صفحهٔ Golden Residency خود اعلام میکند که ارزش کل املاک باید دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ باشد، ملک باید کاملاً به نام سرمایهگذار ثبت شده باشد (رهن از یک بانک محلی مورد تأیید مجاز است)، واحدهای پیشفروش باید از شرکتی مورد تأیید که نهاد محلی صلاحیتدار به آن مجوز داده خریداری شوند، و بیمهٔ درمانی باید در دست باشد.
محدودیت‌های وام مسکن برای خریداران
استقراض منبع دوم ریسک است و بانک مرکزی امارات آن را محدود میکند. مقررات وام مسکن این بانک (بخشنامهٔ ۳۱/۲۰۱۳، در حال اجرا) حداکثر نسبت وام به ارزش و نسبت‌های دیگر را تعیین میکند که کتاب قواعد بانک مرکزی (rulebook) منتشر کرده است.
| دسته | حداکثر نسبت وام به ارزش |
|---|---|
| اتباع امارات، خانهٔ اول تا AED ۵ میلیون | ۸۵٪ |
| اتباع امارات، خانهٔ اول بالاتر از AED ۵ میلیون | ۷۵٪ |
| اتباع امارات، خانهٔ دوم یا بعدی یا ملک سرمایه‌گذاری | ۶۵٪ |
| اتباع خارجی مقیم، خانهٔ اول زیر AED ۵ میلیون | ۸۰٪ |
| اتباع خارجی مقیم، خانهٔ اول بالاتر از AED ۵ میلیون | ۷۰٪ |
| اتباع خارجی مقیم، خانهٔ دوم یا بعدی یا ملک سرمایه‌گذاری | ۶۰٪ |
| هر خریدار، ملک پیشفروش | ۵۰٪ |
همین ماده از کتاب قواعد حداکثر نسبت بار بدهی را ۵۰٪ از حقوق ناخالص و درآمد منظم، حداکثر مدت وام را ۲۵ سال، حداکثر مبلغ تأمین مالی را تا ۷ سال درآمد سالانه برای اتباع خارجی مقیم تعیین میکند، و وام‌دهندگان را ملزم میکند وام را با نرخی ۲ تا ۴ درصد بالاتر از نرخ جاری آزمون تنش کنند. برای ملک سرمایه‌گذاری، وام‌دهندگان باید دست‌کم درآمد اجارهٔ دو ماه را در محاسبه کسر کنند. با اعمال جدول بر قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱): در پیشفروش حداکثر وام ۵۰٪ یعنی AED ۷۵۰٬۰۰۰ ($۲۰۴٬۲۲۱) است و AED ۷۵۰٬۰۰۰ ($۲۰۴٬۲۲۱) از سرمایهٔ خود خریدار می‌ماند؛ برای خانهٔ اول آمادهٔ یک خارجی مقیم ۸۰٪ مجاز است، یعنی AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳)، و AED ۳۰۰٬۰۰۰ ($۸۱٬۶۸۸) باقی می‌ماند؛ برای ملک سرمایه‌گذاری یک خارجی مقیم ۶۰٪ مجاز است، یعنی AED ۹۰۰٬۰۰۰ ($۲۴۵٬۰۶۵)، و AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) باقی می‌ماند. هزینه‌ها روی رقم سرمایهٔ شخصی اضافه می‌شوند. بانک مرکزی اعلام میکند سقف پیشفروش «صرف‌نظر از هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار» اعمال میشود، که بازتاب ریسک بالاتر تکمیل است. راهنمای وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها سمت درخواست وام را پوشش میدهد.
راهنمای سرمایه‌گذاران DLD می‌افزاید که تأمین مالی رهنی را فقط بانک‌ها و مؤسسات مالی دارای مجوز بانک مرکزی می‌توانند بدهند و رهن برای معتبر بودن باید در DLD ثبت شود. DLD در صفحهٔ ثبت رهن خود هزینهٔ ثبت را ۰٫۲۵٪ از ارزش رهن فهرست کرده است.
اختلافات به کجا می‌روند
مسیر به نوع اختلاف بستگی دارد، و به همین دلیل خریداری که مشکل دارد باید نخست نوع آن را شناسایی کند.
| اختلاف | مرجع | نکات منبع |
|---|---|---|
| موجر و مستأجر، از جمله مناطق آزاد فاقد دادگاه مستقل | مرکز دعاوی اجاره | صلاحیت انحصاری؛ هدف سازش، تسویه ظرف ۱۵ روز از نخستین حضور است؛ تجدیدنظر ظرف ۱۵ روز؛ دعاوی اجارهٔ زیر AED ۱۰۰٬۰۰۰ قطعی است مگر در شش مورد فهرست‌شده (فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳، مواد ۶، ۱۰، ۱۷ و ۱۸) |
| تخلفات شرکت املاک یا کارگزار | شکایت به RERA (RVS) | معاملات قدیمی‌تر از شش ماه بررسی نمی‌شوند؛ پاسخ مورد انتظار ظرف ۵ روز کاری است؛ مطالبات مالی و اختلافات قرارداد خارج از دامنهٔ آن هستند |
| نقض قرارداد F میان فروشنده و خریدار | سازش دوستانهٔ RERA از طریق Trakheesi | اگر توافقی حاصل نشود، طرفین به مراجع قضایی می‌روند |
| پروژهٔ ناتمام یا لغوشده | دادگاه ویژه | آرا قطعی است؛ معاف از هزینه‌های قضایی (فرمان شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۲۰، مواد ۱۱ و ۱۳) |
| سایر اختلافات خرید و فروش | دادگاه‌های دبی، با تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر و دیوان تمیز | به شرحی که در راهنمای ۲۰۱۷ DLD آمده است؛ داوری نیز برای اختلافاتی که به‌صورت خصوصی قابل حل‌اند ممکن است |
خدمت شکایت DLD حدود خود را به‌روشنی بیان میکند: برای تخلفات شرکت‌های املاک است و به مطالبات مالی، شرایط قرارداد، رزروها، لغو یا غرامت رسیدگی نمیکند. صفحهٔ خود مرکز دعاوی اجاره می‌افزاید که این مرکز از سال ۲۰۱۹ به اختلافات مربوط به املاک مشاعی طبق قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ نیز رسیدگی میکند. راهنمای سرمایه‌گذاران DLD در سال ۲۰۱۷ مدت‌های تقریبی رسیدگی و هزینه‌های دادگاه را برای رژیم قدیمی‌تر ذکر میکند؛ از آنجا که ممکن است تغییر کرده باشند، پیش از بودجه‌بندی برای دعوا باید جدول فعلی دادگاه‌های دبی را خواند.
مطالعهٔ بعدی
هر کس هنوز برای یک پروژهٔ مشخص می‌پرسد آیا خرید ملک در دبی امن است میتواند از دفترهای ثبت بالا شروع کند، و خریدارانی که خرید را سبک‌سنگین می‌کنند می‌توانند صفحه‌های کشور و شهر امارات متحده عربی و دبی را برای قواعد مالکیت به تفکیک امارت و پروژههای فهرست‌شده بخوانند. قواعد خرید ملک در دبی مراحل و مدارک معامله را پوشش میدهد. نمایه‌های هفت سازندهٔ دبی، از جمله Emaar Properties و Danube Properties، در فهرست سازندگان دبی گردآوری شده‌اند؛ این فهرست اعلام میکند که هر ادعا دربارهٔ هر شرکت به یک منبع با تاریخ آخرین بررسی نسبت داده شده است. پرسش‌های مربوط به مالیات‌هایی که پس از خرید میآیند در مقاله دربارهٔ مالیات ملک دبی برای مالکان خارجی پوشش داده شده‌اند، و دبی مالیات سالانهٔ ملک ندارد، چنان که راهنمای مالیات ملک در دبی توضیح میدهد.
سوالات متداول
آیا خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها امن است؟
هیچ منبع رسمی به پرسش «آیا خرید ملک در دبی امن است» با یک حکم پاسخ نمیدهد، اما قانون مشخص میکند چه چیزی از خریدار خارجی حفاظت میکند. اتباع خارجی می‌توانند در مناطقی که حاکم تعیین میکند مالکیت کامل (فری‌هولد) داشته باشند، دفتر ثبت اداره مالکیت را ثبت میکند، و سند مالکیت طبق قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دلیل قطعی حق است. خریدهای پیشفروش در دفتر موقت ثبت می‌شوند و به حساب امانی پروژه واریز می‌گردند. ریسک‌هایی که می‌مانند تجاری و قراردادی‌اند، مانند قیمت، تأخیر و هزینه‌ها.
آیا خرید ملک پیشفروش در دبی امن است؟
خرید پیشفروش بخشی از بازار است که بیشترین ساز و کار قانونی را دارد: پروژهٔ ثبتشده، حساب امانی به نام پروژه، و ثبت در دفتر موقت که بدون آن فروش باطل است. همین ساز و کار تکمیل را تضمین نمیکند. قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ در ماده ۱۵ برای پروژهٔ ناتمام تکمیل یا بازپرداخت را پیشبینی میکند، و دادگاه ویژه طبق فرمان شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۲۰ به دعاوی پروژههای ناتمام رسیدگی میکند. خواندن جزئیات حساب امانی و درصد پیشرفت در اپلیکیشن Dubai REST پیش از پرداخت گام عملی است.
تفاوت سند مالکیت و Oqood چیست؟
سند مالکیت از دفتر ثبت املاک صادر میشود و دلیل قطعی حق مالکیت است. Oqood نامی است که در خدمات الکترونیکی DLD برای پورتال سازندگان و برای ثبت موقت فروش پیشفروش در دفتر ثبت موقت املاک به کار میرود. طبق قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ فروش باید در آن ثبت شود وگرنه باطل است، و سند مالکیت پس از تکمیل، وقتی خریدار به تعهدات قرارداد عمل کرده باشد، میرسد.
چگونه بررسی کنم که پول سازنده در حساب امانی نگهداری میشود؟
DLD میگوید اپلیکیشن Dubai REST شمارهٔ حساب امانی، درصد پیشرفت و عکسهای یک پروژهٔ پیشفروش را نشان میدهد. راهنمای عملکرد کارگزاری RERA به کارگزاران میگوید به خریداران دستور دهند مبالغ را فقط به حساب امانی پروژه واریز کنند. بنابراین خریدار میتواند پیش از انتقال هر مبلغی شمارهٔ حساب در اپلیکیشن را با دریافتکنندهٔ دستورالعمل پرداخت مقایسه کند.
چگونه می‌توانم سند مالکیت دبی را تأیید کنم؟
از صفحهٔ Verify Title Deed در DLD یا اپلیکیشن Dubai REST استفاده کنید. شمارهٔ سند، سال سند و نوع ملک را وارد کنید؛ حالت دوم نام مالک را نیز تأیید میکند. اگر اطلاعات مطابقت داشته باشد، صفحه اطلاعات سند را همراه با علامت تأیید بلاکچین نشان میدهد و در غیر این صورت «No Data found» می‌نمایاند. این بررسی سابقه را تأیید میکند و قرارداد فروش همچنان باید جداگانه خوانده شود.
آیا سازنده میتواند قرارداد پیشفروش مرا لغو کند؟
فقط در شرایطی که قانون فهرست کرده است. طبق ماده ۱۱ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، که قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ جایگزین آن کرد، سازنده باید به DLD اطلاع دهد، DLD اخطار ۳۰ روزه ابلاغ میکند و ممکن است میانجیگری کند، و تنها پس از آن سازنده میتواند فسخ کند و در پیشرفت ۶۰٪ تا ۸۰٪ تا ۴۰٪ از ارزش واحد و در پیشرفت کمتر از ۶۰٪ با شروع کار تا ۲۵٪ را نگه دارد. هر مازاد ظرف یک سال یا ۶۰ روز پس از فروش مجدد بازپرداخت میشود. خریدار همچنان میتواند به دادگاه یا داوری مراجعه کند.
اگر پروژه لغو شود چه بر سر پول من میآید؟
بخشی از پاسخ به اینکه آیا خرید ملک پیشفروش در دبی امن است این است که هنگام لغو چه میشود. اگر RERA پروژه را با تصمیمی نهایی و مستدل لغو کند، یا سازنده به دلایل خارج از ارادهاش کار را شروع نکرده باشد، ماده ۱۱ بازپرداخت تمام پرداختها را طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ الزامی میکند. وقتی پروژه ناتمام است، نمایندهٔ حساب امانی با اداره مشورت میکند و برای حفاظت از سپردهگذاران با تکمیل پروژه یا بازپرداخت به آنها اقدام میکند (ماده ۱۵). دادگاه ویژه میتواند به دعاوی مربوط به حقوق خریداران رسیدگی کند.
چه قواعدی برای عیب پس از تحویل اعمال میشود؟
طبق ماده ۴۰ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، سازنده تا ۱۰ سال از گواهی تکمیل مسئول عیب‌های سازه‌ای و تا ۱ سال از تحویل مسئول عیب‌های تأسیسات مکانیکی، برقی، لوله‌کشی و فاضلاب است. شروط قراردادی که با ماده ۴۰ در تعارض باشند در توافق‌هایی که پس از اجرایی شدن قانون بسته شده‌اند باطل‌اند. ثبت کتبی و تاریخ‌دار هنگام تحویل از ادعای بعدی پشتیبانی میکند.
آیا خرید ملک در دبی ویزا میدهد؟
هیچ خریدی بهتنهایی ویزا نمیدهد. ویزای طلایی امارات از راه ملک ارزش ملکی AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر میخواهد، بهعلاوهٔ شرایط دیگر در صفحهٔ ICP، از جمله ثبت به نام سرمایهگذار و بیمهٔ درمانی. واحدهای پیشفروش فقط وقتی به حساب میآیند که از سازندهٔ مورد تأیید که نهاد محلی صلاحیتدار به آن مجوز داده خریداری شده باشند.
از کارگزار یا سازنده کجا شکایت کنم؟
شکایت دربارهٔ تخلفات شرکت‌های املاک و کارگزاران از طریق وب‌سایت DLD یا اپلیکیشن Dubai REST به RERA میرود. این خدمت معاملات قدیمی‌تر از شش ماه را بررسی نمیکند، انتظار دارد ظرف ۵ روز کاری پاسخ دهد و مطالبات مالی یا اختلافات قرارداد را پوشش نمیدهد. آنها به دادگاه‌ها یا، برای پروژههای متوقف، به دادگاه ویژه می‌روند. قواعد بسته به شخص و قرارداد فرق میکند، بنابراین اسناد هر خرید تعیین میکند کدام مسیر اعمال میشود.
آخرین بررسی: ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶. منابع: قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی (حساب امانی)، قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ (دفتر ثبت موقت)، قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰، قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ (ثبت)، قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ (املاک مشاعی)، فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳ (مرکز حل اختلافات اجاره)، فرمان شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۲۰ (دادگاه ویژه)، خدمت Register Project در DLD، خدمت فعال‌سازی حساب امانی در DLD، برداشت سود پروژه در DLD، DLD Verify Title Deed، خدمت رویه‌های اولیه در DLD، DLD Property Sale Registration، ثبت رهن در DLD، خدمت کارت کارگزاری DLD، شکایت از تخلف املاک در DLD، DLD Dubai REST، اطلاعیهٔ Madmoun از DLD، صفحهٔ About در DLD، اطلاعیهٔ Q۱ ۲۰۲۶ از DLD، راهنمای عملکرد کارگزاری املاک RERA، ۲۰۲۴، DLD و Al Tamimi، Know Your Rights (۲۰۱۷)، Rental Disputes Center، کتاب قواعد بانک مرکزی امارات، مقررات وام مسکن، ماده ۳، جدول نرخ ارز بانک مرکزی امارات (۳٫۶۷۲۵)، ICP Golden Residency، Khaleej Times، ۲۳ سپتامبر ۲۰۲۶.
