شهروندی ترکیه آنلاین: چه مراحلی را میتوان از راه دور انجام داد (۲۰۲۶)
این راهنما تا تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز است. در آن توضیح داده می‌شود که شهروندی ترکیه آنلاین در مسیر خرید ملک با ارزش دست‌کم USD ۴۰۰٬۰۰۰ چگونه انجام می‌شود، و مراحلی که منابع رسمی آنها را الکترونیکی یا از راه دور توصیف میکنند از مراحلی که در اداره ثبت املاک، اداره مهاجرت استان (زیرمجموعهٔ ریاست مدیریت مهاجرت، DGMM)، اداره جمعیت یا نمایندگیهای ترکیه در خارج انجام می‌شود جدا شده است. در سراسر متن از خود متن قانون، بخشنامه‌های اداره کل ثبت املاک و کاداستر ترکیه (TKGM)، دستورالعمل بانک مرکزی ترکیه (TCMB) و صفحات وزارتخانه‌ها استفاده شده و هر قاعده همراه با منبع و تاریخ مطالعهٔ آن آمده است. خواننده میتواند با مراجعه به منابع نام‌برده در پایان متن، هر مورد را خودش تطبیق دهد.
در این راهنما مبنای قانونی مسیر استثنایی، حدنصاب‌های جاری برای هر نوع سرمایهگذاری، الزامات ارزیابی و فروش ارز، اعضای خانوادهٔ مشمول، آنچه وکالتنامه میتواند و نمی‌تواند انجام دهد، فهرست مدارک، جدول زمانی تاریخ‌دار تغییرات قواعد و یک نمونهٔ محاسبهٔ هزینه برای یک خرید فرضی را می‌یابید. عبارت شهروندی ترکیه آنلاین در اینجا در معنایی محدود به کار رفته است: مجراهای رسمی اجازه می‌دهند چند مرحله بدون سفر انجام شود، اما هیچ منبع رسمی یک درخواست آنلاین واحد را که جای مراحل حضوری را بگیرد توصیف نمی‌کند.
معنای «شهروندی ترکیه آنلاین» در منابع رسمی
شهروندی ترکیه آنلاین یک مقولهٔ حقوقی نیست. قانون شهروندی ترکیه به شمارهٔ ۵۹۰۱ هیچ مقرره‌ای دربارهٔ درخواست آنلاین ندارد و آیین‌نامهٔ اجرایی آن به‌جای یک درگاه، مدارک و مراجع را فهرست میکند. آنچه وجود دارد زنجیره‌ای از گام‌های الکترونیکی و از راه دور است که پیرامون شمار اندکی درخواست حضوری یا از طریق نمایندهٔ مجاز شکل گرفته است. به بیان دیگر، آنچه در عمل «آنلاین» نامیده می‌شود مجموعه‌ای از مراحل جداگانه است که هر کدام مرجع، مجرا و مدرک خاص خود را دارد. این زنجیره با درخواست ارزیابی در سامانهٔ WebTapu متعلق به TKGM آغاز می‌شود، از فروش ارز در یک بانک ترکیه می‌گذرد که مدرک آن با پست الکترونیکی ثبت‌شده (KEP) برای اداره ثبت املاک ارسال می‌شود، و با ثبت درخواست در اداره مهاجرت استان و اداره جمعیت و شهروندی استان پایان می‌یابد.
سه بیانیهٔ رسمی حدود بخش از راه دور را تعیین میکند. نخست، ماده ۳۷ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ می‌گوید درخواست‌های مربوط به کسب یا از دست دادن شهروندی در ترکیه به استانداری محل اقامت و در خارج از کشور به نمایندگیهای ترکیه تسلیم می‌شود، چه حضوری و چه از طریق وکالت‌نامه‌ای که برای اعمال این حق صادر شده است. دوم، TKGM در درگاه Your Key Türkiye اعلام میکند که وکالتنامه در معاملهٔ ملکی در صورتی قابل استفاده است که آن اقدام مشخص را در بر بگیرد و وکالت‌نامه‌ای که در خارج صادر شده باید شرایط شکلی را داشته باشد. سوم، TKGM اعلام میکند که سند تأیید مبلغ (TTB) از طریق سامانهٔ الکترونیکی ارسال می‌شود و نسخهٔ کاغذی که حضوری تحویل شود پردازش نمی‌شود.
ادامهٔ این راهنما همین سه نکته را دنبال میکند. مسیر را همان‌گونه که آییننامه و TKGM توصیف میکنند شرح میدهد، بدون رتبه‌بندی ارائه‌دهندگان و بدون پیش‌بینی نتیجه، زیرا تصمیم نهایی طبق قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ با رئیسجمهور است. هدف از این تفکیک آن است که روشن شود کدام مرحله را میتوان بدون سفر پیش برد و کدام مرحله همچنان به مراجعه به یک مرجع مشخص نیاز دارد.
مبنای قانونی، نهادها و تغییرات تاریخ‌دار قواعد
مسیر استثنایی در ماده ۱۲ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ قرار دارد که در ۲۹ مه ۲۰۰۹ تصویب و در ۱۲ ژوئن ۲۰۰۹ در روزنامهٔ رسمی (شمارهٔ ۲۷۲۵۶) منتشر شد. ماده ۱۲(۱) به رئیسجمهور اجازه میدهد به گروه‌های معینی از خارجی‌ها شهروندی اعطا کند، مشروط بر آنکه مانعی از جهت امنیت ملی یا نظم عمومی وجود نداشته باشد. نکته‌ای که باید در نظر داشت این است که خود این ماده حدنصاب مبلغی ندارد و تنها چارچوب کلی را مشخص میکند. زیربند (b) که با قانون شمارهٔ ۶۷۳۵ مورخ ۲۸ ژوئیه ۲۰۱۶ افزوده شد، خارجی‌هایی را که اقامت موضوع ماده ۳۱(۱)(j) قانون شمارهٔ ۶۴۵۸ یا کارت فیروزه‌ای (Turquoise Card) دارند، همراه با همسر خارجی و فرزندان خارجی خردسال یا تحت تکفل شخص و همسر او دربر میگیرد. ماده ۱۲(۲) می‌افزاید که درخواست‌هایی که مانع امنیت ملی یا نظم عمومی دارند توسط وزارتخانه رد می‌شود.
انواع سرمایهگذاری و مبالغ آنها در خود قانون نیامده است. این موارد در ماده ۲۰(۲) آیین‌نامهٔ اجرایی قانون شهروندی ترکیه آمده که در ۶ آوریل ۲۰۱۰ (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۲۷۵۴۴) منتشر شد و با مصوبه‌های ریاستجمهوری چند بار اصلاح شده است. وزارت کشور از طریق اداره کل امور جمعیت و شهروندی، آیین کار را طبق ماده ۱۹(۲) قانون اجرا میکند، در حالی که نهادی که هر سرمایهگذاری را تأیید میکند بسته به مسیر فرق دارد. بنابراین برای دانستن حدنصاب فعلی باید به متن آییننامه و صفحات نهادهای مربوط مراجعه کرد، نه به متن قانون.
| لایه | سند یا نهاد | موضوع تنظیم |
|---|---|---|
| قانون | قانون شمارهٔ ۵۹۰۱، مواد ۱۰، ۱۲، ۱۹، ۳۱ و ۳۷ | کسب استثنایی شهروندی، نبود حق مطلق بر شهروندی، آیین کار، ابطال، محل تسلیم درخواست |
| آییننامه | آیین‌نامهٔ اجرایی، ماده ۲۰ | انواع سرمایهگذاری، مبالغ به USD، مدارک پرونده، فروش ارز، قاعدهٔ تبدیل |
| تأیید ملک | TKGM (ادارات ثبت املاک و مدیریت‌های منطقه‌ای) | سند تأیید مبلغ (TTB)، تعهد سهساله، سند تعیین سرمایهگذاری ملکی (TYTB) |
| ارز | بانک مرکزی جمهوری ترکیه (TCMB) | ارز فروخته‌شده از طریق بانک، نرخ معامله، سند خرید ارز |
| ارزیابان | سازمان بازار سرمایه (SPK) | صدور مجوز شرکت‌های ارزیابی و تعرفهٔ حداقل ارزیابی؛ همچنین مسیر واحدهای صندوق |
| اقامت | مدیریت مهاجرت وزارت کشور | اقامت‌های موضوع ماده ۳۱ قانون شمارهٔ ۶۴۵۸ |
| تصمیم | رئیسجمهور | اعطای شهروندی طبق ماده ۱۲ |
قواعد مسیر ملکی بارها تغییر کرده و تاریخ تملک ملک تعیین میکند کدام نسخه اعمال شود. جدول زیر تغییراتی را فهرست میکند که خود TKGM و وزارتخانه‌های کشور و کار مستند کرده‌اند، با تاریخ اجرایی شدن هر کدام. هر ردیف تاریخ، شرح تغییر و منبعی را که آن را مستند کرده نشان میدهد.
| تاریخ | تغییر | منبع |
|---|---|---|
| ۱۲ ژوئن ۲۰۰۹ | انتشار قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ (روزنامهٔ رسمی ۲۷۲۵۶) | سامانهٔ اطلاعات قوانین (Mevzuat Bilgi Sistemi) |
| ۲۸ ژوئیه ۲۰۱۶ | افزوده شدن ماده ۱۲(۱)(b) با قانون شمارهٔ ۶۷۳۵ برای سرمایه‌گذاران دارای اقامت و خانواده‌هایشان | متن قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ |
| ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷ | نخستین قاعدهٔ ملکی در آییننامه: USD ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ برای خریدهای بین ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷ و ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ | راهنمای TKGM، ۹ دسامبر ۲۰۲۴ |
| ۱۹ سپتامبر ۲۰۱۸ | USD ۲۵۰٬۰۰۰ برای خریدهای پس از این تاریخ | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| ۷ دسامبر ۲۰۱۸ | قراردادهای وعدهٔ فروش محضری از این تاریخ محاسبه می‌شوند | راهنمای TKGM، ۹ دسامبر ۲۰۲۴ |
| ۶ ژانویه ۲۰۲۲ | معادل لیری حذف شد؛ ارز باید از طریق بانک به بانک مرکزی فروخته شود | راهنمای TKGM، ۹ دسامبر ۲۰۲۴ |
| ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ | سند خرید ارز در معاملات ملکی اعمال شد | راهنمای TKGM، ۹ دسامبر ۲۰۲۴ |
| ۱۳ ژوئن ۲۰۲۲ | حدنصاب USD ۴۰۰٬۰۰۰ اعمال می‌شود | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| ۱ فوریه ۲۰۲۳ | تملک سهمی (hisseli) دیگر قابل استفاده نیست | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ | فقط واحدهای کاندومینیومی و قطعههای دارای ساختمان مجاز پذیرفته می‌شوند؛ زمین کشاورزی و قطعههای بدون ساختمان حذف شدند | صفحهٔ Your Key Türkiye (TKGM) |
| ۱ مارس ۲۰۲۴ | بخشنامهٔ ۲۰۲۴/۲: گزارش‌های ارزیابی از طریق WebTapu و سامانهٔ TADEBİS | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ | تأیید مبلغ با TTB برای معاملات مرتبط با شهروندی الزامی شد | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| ۲۱ نوامبر ۲۰۲۴ | قانون شمارهٔ ۷۵۳۳ به وزارتخانه اجازه میدهد ماهیت و ارزش ملک را برای اقامت‌های کوتاه‌مدت تعیین کند | قانون شمارهٔ ۶۴۵۸، ماده ۳۱(۶) |
| ۹ دسامبر ۲۰۲۴ | بخشنامهٔ ۲۰۲۴/۴ و راهنمای آن لازم‌الاجرا شد | راهنمای TKGM، ۹ دسامبر ۲۰۲۴ |
| ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ | شرکت‌های سرمایهگذاری املاک که برای شهروندی به خارجی‌ها می‌فروشند باید گزارش ارزیابی ارائه کنند یا TTB درخواست کنند | صفحهٔ Your Key Türkiye (TKGM) |
| ۱ اکتبر ۲۰۲۶ | متن جاری دستورالعمل فروش ارز TCMB، از جمله نرخ معامله | دستورالعمل TCMB |
مسیر ملکی: ارزش، نوع ملک و قید سهساله
ماده ۲۰(۲)(b) آییننامه، آن‌گونه که در درگاه TKGM و در متن تلفیقی منتشرشده توسط دفتر حمایت از سرمایهگذاری قونیه (Konya Investment Support Office) آمده، مسیر ملکی را با حداقل USD ۴۰۰٬۰۰۰ یا معادل آن به ارز تعیین میکند. ملک باید یک واحد کاندومینیومی یا واحدی باشد که حق ارتفاق کاندومینیومی برای آن برقرار شده، یا قطعهای که هم‌اکنون ساختمان دارد. خارجی باید یا ملک را با قید در دفتر ثبت املاک مبنی بر عدم فروش به مدت سه سال بخرد، یا قرارداد وعدهٔ فروش محضری ببندد که طبق آن دست‌کم USD ۴۰۰٬۰۰۰ به‌صورت پیش‌پرداخت پرداخت می‌شود و تعهد سهساله در برابر وعدهٔ فروش قید می‌شود. به این ترتیب دو راه برای رسیدن به حدنصاب وجود دارد و در هر دو، قید سهساله بخش جدایی‌ناپذیر مسیر است.
راهنمای ۹ دسامبر ۲۰۲۴ TKGM شرایطی را که ادارات ثبت املاک اعمال میکنند اضافه میکند. ملک باید طبق قانون مالکیت آپارتمانی شمارهٔ ۶۳۴ بهعنوان بخش مستقل ثبت شده باشد، یا بهعنوان قطعهای دارای ساختمان دائمی که پروانهٔ بهرهبرداری (اسکان) دارد. قطعههای بدون ساختمان که طبق ماده ۳۵(۴) قانون ثبت املاک شمارهٔ ۲۶۴۴ تعهد دوساله برای توسعهٔ پروژه دارند، زمین کشاورزی و حقوق تایمشر قابل استفاده نیستند. شمار ملک‌هایی که با خرید به دست می‌آید محدود نیست، زیرا آنچه ملاک است ارزش کل است. در مقابل، درخواست مبتنی بر وعدهٔ فروش باید بر یک قرارداد واحد استوار باشد که همهٔ ملک‌ها را نام ببرد و چند قرارداد وعدهٔ فروش جداگانه محاسبه نمی‌شود.
چه چیزی آزموده می‌شود و چه چیزی نه
راهنما سه رقم را از هم جدا میکند و هر کدام باید به‌تنهایی به حدنصاب برسد. نخست قیمتی است که در سند رسمی اعلام شده یا مجموع قیمت‌ها در قرارداد وعدهٔ فروش. دوم مجموع پرداخت‌های انجام‌شده. سوم ارزشی که در TTB تأیید شده است. ارزش مالیاتی شهرداری جزو آزمون‌ها نیست. بنابراین ارزش کاداستری به‌تنهایی رقم تعیین‌کننده نیست. این تفکیک به آن معناست که پایین بودن هر یک از این سه رقم، حتی اگر دو رقم دیگر کافی باشند، برای نرسیدن به حدنصاب کافی است.
راهنما قواعدی دربارهٔ طرف مقابل معامله نیز دارد. ملک نباید به نام خارجی‌های دیگر یا خویشاوندان درجه یک خریدار که شهروند ترکیه‌اند ثبت شده باشد و نباید توسط خویشاوندان خود خریدار به یک شهروند یا شرکت ترکیه‌ای منتقل شده باشد. ملکی که برای یک درخواست شهروندی به کار رفته نمی‌تواند دوباره برای خارجی دیگری استفاده شود، و ملکی که قیدی دارد که میتواند مالکیت را تغییر دهد، مانند وعدهٔ فروش یا دعوای در جریان، مستثنا است. تملک مشترک نیز مستثنا است: اگر چند خارجی یک ملک را به‌صورت سهمی بخرند، قابل استفاده نیست، اما ملکی که به نام چند نفر ثبت شده و یک خارجی آن را به‌طور کامل می‌خرد قابل استفاده است.
رهن‌ها به‌تفصیل بررسی می‌شوند. هنگامی که ملک با وام ارزی خریداری شود، مبلغ وام از قیمت کسر می‌شود و مابقی باید همچنان به حداقل برسد. رهنی که پرداخت و رفع شده باشد بر پایهٔ مبالغ مندرج در اسناد ارزی سنجیده می‌شود. ملک‌هایی که رهن قانونی دارند مستثنا هستند.
قید سهساله
در خرید، سند مالکیت (تایتل دید) بیانیه‌ای دارد که خریدار متعهد می‌شود تا سه سال نفروشد و دفتر ثبت املاک قید متناظر را از تاریخ تملک یا تاریخ درخواست ثبت درج میکند. در وعدهٔ فروش، قید بیان میکند که قرارداد به مدت سه سال از تاریخ قید منتقل یا فسخ نخواهد شد. طبق راهنما، قید پس از گذشت سه سال به درخواست مالک برداشته می‌شود. اگر ملک پس از پایان این مدت دوباره به مالک پیشین یا خویشاوندان درجه یک او فروخته شود، TYTB لغو می‌شود. قیدهای دیگر و حقوق محدود بر ملک ممکن می‌ماند، به‌جز وعدهٔ فروش و حق انتفاع. به این ترتیب مدت سهساله هم در خرید مستقیم و هم در وعدهٔ فروش به یک شکل، هرچند از تاریخ‌های متفاوت، شمرده می‌شود.
گزارش ارزیابی و سند تأیید مبلغ (TTB)
از زمانی که بخشنامهٔ ۲۰۲۴/۲ در ۱ مارس ۲۰۲۴ اجرایی شد، ارزیابی مربوط به خرید برای شهروندی به‌صورت الکترونیکی درخواست می‌شود. صفحات Your Key Türkiye متعلق به TKGM که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ مطالعه شد اعلام میکند که سند تأیید مبلغ که به اختصار TTB نامیده می‌شود، از روی گزارش ارزیابی‌ای تهیه می‌شود که هر شرکت ارزیابی مجاز از سوی سازمان بازار سرمایه (SPK) تنظیم کرده، از طریق سامانهٔ اطلاعات ارزیابی TADEBİS پیوست شده و به سامانه‌های TAKBİS و WebTapu ارسال شده است. درخواست از منوی «اهداف شهروندی» در WebTapu ثبت می‌شود و TTB کاغذی که حضوری تحویل شود پردازش نمی‌شود. به این ترتیب هم درخواست ارزیابی و هم دریافت TTB در محیط الکترونیکی انجام می‌شود.
TTB مبلغ سرمایهگذاری ملکی را نشان میدهد که برای مقاصد شهروندی قابل پذیرش است. TKGM اعلام میکند فاصلهٔ میان TTB و درخواستی که معاملهٔ مرتبط با شهروندی را در بر دارد نباید از دوازده ماه بیشتر شود و گزارشی که بیش از دوازده ماه از آن گذشته باشد تجدید می‌شود. همین صفحه یادآور می‌شود که پس از ثبت درخواست، TTB تا تکمیل آن معامله معتبر می‌ماند و درخواست تعهد در اداره ثبت املاک که بیش از دوازده ماه پس از فروش انجام شود TTB جدید لازم ندارد. برای چند ملک، مقادیر TTB با هم جمع می‌شود و اگر مقدار TTB از مبلغ سند خرید ارز برای همان ملک بیشتر باشد، فقط رقم کمتر حساب می‌شود. همهٔ این قواعد دربارهٔ اعتبار زمانی و جمع‌بندی ارزش‌ها از صفحات TKGM گرفته شده است.
دو قاعدهٔ دیگر برای مبلغ اهمیت دارد. اگر TTB کمتر از مبلغ مورد نیاز آییننامه باشد، طبق پرسشهای متداول TKGM درخواست برای معاملات پس از ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ رد می‌شود. نهادهای عمومی و وابستگان آنها وقتی طرف معامله باشند از تأیید TTB معاف‌اند. از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶، شرکت‌های سرمایهگذاری املاک که برای مقاصد شهروندی به خارجی‌ها می‌فروشند باید گزارش ارزیابی‌ای ارائه کنند که پیش از تاریخ سند تهیه شده، در پلتفرم افشای عمومی (Public Disclosure Platform) منتشر شده و ارزش واحد را نشان میدهد، یا باید از طریق WebTapu و TADEBİS یک TTB جدید درخواست کنند. بنابراین خرید از چنین شرکتی تحت عبارت‌بندی ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ سنجیده می‌شود.
هزینهٔ ارزیابی خود تابع تعرفهٔ حداقل SPK برای ۲۰۲۶ است که در روزنامهٔ رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شمارهٔ ۳۳۱۲۴، شمارهٔ مکرر ششم) منتشر شد. برای یک واحد مسکونی، تعرفه TL ۱۶٬۵۰۰ را برای ۱ تا ۱۴۹ متر مربع زیربنای ناخالص، TL ۱۷٬۶۲۲ را برای ۱۵۰ تا ۲۵۰ متر مربع و TL ۲۰٬۲۱۷ را برای ۲۵۱ تا ۵۰۰ متر مربع نشان میدهد. این‌ها مبالغ حداقل‌اند و طرفین می‌توانند بیشتر توافق کنند. مالیات بر ارزش افزوده (VAT) با نرخ عمومی ۲۰ درصد بر خدمات ارزیابی اعمال می‌شود که طبق مصوبهٔ ریاستجمهوری شمارهٔ ۷۳۴۶ از ۱۰ ژوئیه ۲۰۲۳ نرخ عمومی بوده است. جمع این اقلام در نمونهٔ محاسبهٔ بخش هزینه‌ها آمده است.
فروش ارز و سند خرید ارز
آییننامه الزام میکند ارزی که برای مسیر ملکی در نظر گرفته شده پیش از معامله به یک بانک در ترکیه فروخته شود و بانک آن را به بانک مرکزی بفروشد. راهنمای TKGM مدرک این کار را «سند خرید ارز» می‌نامد و می‌گوید از طریق KEP به اداره ثبت املاک ارسال می‌شود. مبلغ فروش در آن سند مبنای قیمت سند است: اداره ثبت املاک سند را به مبلغ لیری مندرج در سند خرید ارز تنظیم میکند و در روز درخواست محاسبهٔ نرخ جداگانه‌ای انجام نمی‌شود. ترتیب کار چنین است: نخست ارز فروخته می‌شود، سپس سند خرید ارز به اداره ثبت املاک می‌رسد و بعد سند تنظیم می‌شود.
دستورالعمل اجرایی TCMB که متن آن اصلاحات ۱ اکتبر ۲۰۲۶ را منعکس میکند، جزئیات را تعیین میکند. ارزهایی که بانک‌ها به بانک مرکزی می‌فروشند دلار آمریکا، یورو، پوند استرلینگ و فرانک سوئیس است و بانک هر ارز دیگری را نخست به یکی از این‌ها تبدیل میکند. نرخ معامله نرخ خرید ارز بانک مرکزی است که ساعت ۱۱:۰۰ روزی که ارز به لیر تبدیل می‌شود اعلام می‌شود. پس از آنکه بانک مرکزی خرید را تکمیل کرد، فروش قابل استرداد نیست و عملیات قابل لغو نیست و بانک باید پیش از عملیات این را به مشتری بگوید. سند باید دست‌کم نام و شمارهٔ گذرنامه یا شمارهٔ هویت خارجی شخصی که ارز او فروخته شده، معادل دلار آمریکا و بیانیه‌ای مبنی بر اینکه عملیات طبق ماده ۲۰(۱۰) آییننامه انجام شده را در بر داشته باشد. برای مسیر ملکی، راهنمای TKGM الزام میکند که سند شمارهٔ ملک یا در صورت نبود آن، شمارهٔ بلوک و بخش مستقل را نشان دهد. این جزئیات در دستورالعمل TCMB آمده و راهنمای TKGM تنها الزامات مربوط به ملک را به آن می‌افزاید.
راهنما دربارهٔ آنچه مبلغ فروش میتواند در بر بگیرد صریح است. هیچ چیزی جز قیمت ملک، یا پیش‌پرداخت در قرارداد وعدهٔ فروش، نباید در مبلغ ارزی بگنجد: VAT، کمیسیون، هزینه‌ها، مالیات‌ها و عوارض جداگانه پرداخت می‌شود. رسیدهای پرداخت باید مشخصات ملک را نشان دهند یا به سند ارزی ارجاع دهند و راهنما می‌گوید رسید بانکی که پرداخت به فروشنده را نشان میدهد باید پیش از ثبت تعهد ارائه شود. در فروش اقساطی، سند خرید ارز میتواند به‌صورت بخش‌بخش و متناسب با پرداختها صادر شود. به این ترتیب مبلغ فروخته‌شده به بانک و هزینه‌های جانبی دو دسته‌اند که نباید با هم آمیخته شوند.
آییننامه برای آزمون‌های حدنصاب یک قاعدهٔ تبدیل جداگانه می‌افزاید. طبق ماده ۲۰(۶)، ارزش‌های پولی در انواع سرمایهگذاری به نرخ فروش اسکناس بانک مرکزی یا نرخ متقاطع در تاریخ تعیین مشخص می‌شود. در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ بولتن TCMB (شمارهٔ ۲۰۲۶/۲۰۳) نرخ فروش اسکناس USD برابر ۴۹٫۸۶۳۹ و نرخ خرید ارز (forex) برابر ۴۹٫۶۹۹۷ را اعلام کرد که نمونهٔ محاسبهٔ زیر از آن استفاده میکند. این نرخ‌ها برای توضیح محاسبه به کار رفته‌اند.
اعضای خانوادهٔ مشمول: همسر، فرزندان و سایر خویشاوندان
ماده ۱۲(۱)(b) قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ همسر خارجی و فرزندان خارجی خردسال یا تحت تکفل سرمایه‌گذار و همسر او را دربر میگیرد. عبارت به‌کاررفته «خردسال یا تحت تکفل» است که از یک مرز سنی ساده مانند ۱۸ سال گسترده‌تر است. توصیف وزارت کار از مسیر ۵۰ نفر کارمند همین عبارت‌بندی خانوادگی را برای اقامت موضوع ماده ۳۱(۱)(j) قانون شمارهٔ ۶۴۵۸ تکرار میکند که هر بار تا پنج سال به سرمایه‌گذار، همسر و فرزندان خردسال یا تحت تکفل قابل اعطاست. بنابراین دامنهٔ خانواده در این مسیر به همسر و فرزندان محدود می‌شود.
خود سرمایهگذاری شخصی است. راهنمای TKGM بیان میکند که آییننامه تملک‌های خود فرد خارجی را در بر میگیرد، بنابراین خریدهایی که به نام همسر، فرزند یا شرکتی ثبت شده که متقاضی در آن شریک یا مدیر است به ارزش سرمایهگذاری افزوده نمی‌شود. والدین، فرزند بزرگسال غیر‌تحت‌تکفل یا خواهر و برادر جزو کسانی نیستند که ماده ۱۲(۱)(b) فهرست کرده است. مسیر عمومی در ماده ۱۱ قانون، از جمله شرایط دیگر، پنج سال اقامت بی‌وقفه در ترکیه را لازم می‌داند و ماده ۱۶ برای ازدواج با شهروند ترکیه رفتار جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است. اگر تصمیم بعداً لغو شود، ماده ۳۲ لغو را به همسر و فرزندانی که از طریق سرمایه‌گذار شهروندی گرفته‌اند تسری میدهد. از این رو دامنهٔ مشمولان از نظر قانون محدود و دقیق تعریف شده است.
پروندهٔ خانوادگی شامل مدارک احوال شخصیه است. ماده ۲۰(۳) آییننامه سند وضعیت تأهل، در صورت تأهل سند ازدواج، در موارد مربوط گواهی طلاق یا گواهی فوت همسر و سندی که پیوند خانوادگی همسر و فرزندان را ثابت کند فهرست میکند. مرجع مربوط همچنین سابقهٔ ثبت جمعیتی هر خویشاوند درجه یک یا دو را که شهروند ترکیه است از سامانهٔ خود استخراج میکند. هر یک از این مدارک در فهرست مدارک بخش بعد با منبع رسمی‌اش آمده است.
شهروندی ترکیه آنلاین گام‌به‌گام: هر مرحله کجا انجام می‌شود
درگاه Your Key Türkiye متعلق به TKGM دنبالهٔ ده‌مرحله‌ای را برای مرحلهٔ ملکی منتشر کرده و وزارتخانه‌های کشور و کار آنچه را بعد از آن می‌آید توصیف میکنند. جدول زیر این‌ها را ترکیب میکند و محل و مجرای هر مرحله را نشان میدهد.
| مرحله | چه اتفاقی می‌افتد | کجا و چگونه |
|---|---|---|
| ۱ | توافق بر سر ملکی با ارزش دست‌کم USD ۴۰۰٬۰۰۰ در مجموع | میان خریدار و فروشنده؛ در صورتی که وکالتنامه آن را پوشش دهد وکیل میتواند عمل کند |
| ۲ | درخواست گزارش ارزیابی برای TTB | WebTapu و TADEBİS، منوی اهداف شهروندی |
| ۳ | فروش ارز از طریق بانک؛ ارسال سند خرید ارز | بانک ترکیه؛ سند با KEP به اداره ثبت املاک ارسال می‌شود |
| ۴ | اداره ثبت املاک سند خرید ارز، سند یا وعدهٔ فروش، رسید و TTB را بررسی میکند | اداره ثبت املاک؛ اطلاع‌رسانی نوبت و هزینه با پیامک |
| ۵ | امضای سند؛ درج بیانیهٔ سهساله؛ تحویل سند مالکیت | اداره ثبت املاک، یا نمایندگی ثبت املاک و کاداستر برلین |
| ۶ | صدور TYTB توسط اداره کل یا مدیریت منطقه‌ای | TKGM؛ رونوشت به اداره کل جمعیت و شهروندی و اداره مهاجرت، ایمیل به متقاضی |
| ۷ | درخواست اقامت با هدف شهروندی | اداره مهاجرت استان؛ نوبت e-İkamet |
| ۸ | تسلیم درخواست شهروندی همراه با مدارک پرونده طبق ماده ۲۰(۳) | اداره جمعیت و شهروندی استان، یا نمایندگی ترکیه در خارج طبق ماده ۳۷ |
| ۹ | ارسال پرونده به وزارتخانه؛ بررسی و تحقیق | وزارت کشور، قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ ماده ۱۹ |
| ۱۰ | تصمیم دربارهٔ شهروندی | رئیسجمهور طبق ماده ۱۲ |
مراحل ۱ تا ۶ در نقشهٔ راه TKGM شرح داده شده است. مراحل ۷ و ۸ از پرسشهای متداول Your Key Türkiye پیروی میکند که می‌گوید پس از TYTB سرمایه‌گذار برای اقامت با هدف شهروندی به اداره مهاجرت استان و سپس برای شهروندی به اداره جمعیت و شهروندی استان مراجعه میکند. راهنما همچنین از دفترهای ویژه‌ای در آنکارا و استانبول یاد میکند که برای پیگیری درخواست‌های شهروندی ایجاد شده است. مراحل ۹ و ۱۰ از مواد ۱۲ و ۱۹ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ گرفته شده که پرونده‌ای ارسالی به وزارتخانه، بررسی و تحقیق و یک تصمیم را توصیف میکنند، بی‌آنکه مهلتی برای تصمیم تعیین کنند. جدول بعدی همین تقسیم را با تمرکز بر مجرای از راه دور نشان میدهد.
اظهارات رسمی دربارهٔ زمان فقط بخش‌هایی از این زنجیره را پوشش میدهد. TTB تا دوازده ماه پیش از درخواست معتبر می‌ماند، بررسی خزانه یا SPK برای تأیید سرمایهگذاری بر حسب روز کاری انجام می‌شود (بخش مسیرها در ادامه را ببینید) و وزارت کار درخواست‌های کامل مسیر ۵۰ نفر کارمند را ظرف هفت روز کاری نهایی میکند. برای تصمیم دربارهٔ شهروندی قانون مهلتی تعیین نکرده است.
شهروندی ترکیه آنلاین: وکالتنامه چه کاری میتواند و چه کاری نمی‌تواند انجام دهد
وکالتنامه (vekâletname) میتواند در اداره ثبت املاک جای خریدار را بگیرد و طبق ماده ۳۷ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ در خود درخواست شهروندی نیز. محدودیت‌ها از عبارت‌بندی سند و از محل صدور آن ناشی می‌شود. در عمل، همه چیز به این بستگی دارد که متن وکالتنامه چه اقدام‌هایی را صراحتاً نام برده و در کدام کشور و به چه شکلی صادر شده است.
اختیاری که سند باید داشته باشد
راهنمای TKGM می‌گوید نمایندهٔ خریدار برای دادن تعهد به نفروختن ملک به مدت سه سال به اختیار صریح نیاز دارد. راهنما اختیار دادن همان تعهد، اختیار تسلیم درخواست شهروندی طبق قانون شهروندی ترکیه، اختیار انجام معامله به منظور بهره‌مندی از قانون شهروندی ترکیه، یا دست‌کم بندی را میپذیرد که به نماینده اجازه میدهد در ادارات ثبت املاک هر تعهد و رضایتی بدهد. نبود اختیار از جمله نواقص شکلی فهرست شده است که اداره ثبت املاک اعلام میکند و پیش از لغو تعهد قابل رفع است. دربارهٔ وعدهٔ فروش، راهنما می‌گوید قراردادی که ذکر کند برای مقاصد شهروندی بسته شده به وعده‌گیرنده اجازه میدهد به‌تنهایی درخواست دهد، در حالی که قرارداد بدون این بیان به هر دو طرف نیاز دارد. فهرست بالا عبارت‌هایی است که راهنما صراحتاً میپذیرد.
تشریفات هنگامی که سند در خارج صادر شده است
پرسشهای متداول Your Key Türkiye سه شیوه را فهرست میکند که وکالتنامهٔ صادرشده در خارج را میتوان با آنها در اداره ثبت املاک به کار برد. نخست سندی است که به شکل تنظیم در یک کنسولگری ترکیه اجرا شده باشد. دوم سندی است که در کشوری عضو کنوانسیون لاهه صادر شده، برای تصرف در اموال غیرمنقول مناسب است، به زبان کشور محل تنظیم نوشته شده، عکس شخص را دارد و آپوستیل (apostille) دارد. سوم سندی است که یک سردفتر خارجی به زبان خودش با عکس صادر کرده، مرجعی که امضای سردفتر به آن ملحق است گواهی شده باشد و امضا و مهر آن مرجع را کنسولگری ترکیه گواهی کرده باشد. صفحهٔ درگاه دربارهٔ وکالت‌نامه‌ها می‌افزاید که باید مهر یا نشانی بر عکس باشد و به همهٔ صفحات متصل شود، زبان سند باید زبان کشور صادرکننده باشد و در جایی که سردفتر و مرجع آپوستیل از یک نوع دفتر باشند، دو امضا باید متفاوت باشند. برای آپوستیل‌های دارای امضای دیجیتال، باید از کد QR یا وب‌سایت درج‌شده برای پیوند دادن آپوستیل و سند استفاده شود. این سه شیوه جایگزین یکدیگرند و هر کدام شرایط شکلی خود را دارد.
| مرحله | مجرای از راه دور یا الکترونیکی در منابع رسمی | نیازمند ثبت درخواست یا حضور |
|---|---|---|
| ارزیابی و TTB | درخواست در WebTapu و TADEBİS؛ ارسال الکترونیکی | TTB کاغذی پذیرفته نمی‌شود |
| فروش ارز | عملیات بانکی؛ ارسال مدرک به اداره ثبت املاک با KEP | احراز هویت مشتری بانک مطابق الزام بانک |
| معاملهٔ ثبتی | وکیل دارای وکالتنامهٔ منطبق؛ نمایندگی برلین برای کار از خارج | امضا نزد اداره ثبت املاک یا نمایندگی |
| اقامت | درخواست e-İkamet؛ فرم امضاشده توسط خارجی، نمایندهٔ قانونی یا وکیل دارای وکالتنامه | نوبت در اداره مهاجرت در جایی که مدارک خواسته می‌شود |
| درخواست شهروندی | وکالتنامهٔ مجاز طبق ماده ۳۷ | تسلیم در یک استانداری در ترکیه یا یک نمایندگی ترکیه در خارج |
پرسشهای متداول TKGM بیان میکند خارجی‌هایی که در ترکیه ملک دارند یا قصد سرمایهگذاری دارند می‌توانند معاملات ثبت املاک و کاداستر را از طریق نمایندگی ثبت املاک و کاداستر برلین بدون رفتن به محل ملک انجام دهند. پرسشهای متداول این را به تصمیم شهروندی تسری نمی‌دهد که با وزارتخانه و رئیسجمهور می‌ماند. منابع رسمی مرحلهٔ ملکی را مرحله‌ای توصیف میکنند که میتوان از راه دور تکمیل کرد و درخواست شهروندی و نوبت اقامت را درخواست‌هایی توصیف میکنند که به مراجع نام‌برده در جدول تسلیم می‌شود.
فهرست مدارک
برای پروندهٔ شهروندی ترکیه آنلاین دو مجموعه مدرک وجود دارد: مجموعه‌ای که در اداره ثبت املاک برای مرحلهٔ ملکی به کار می‌رود و پرونده‌ای که مرجع مربوط برای درخواست شهروندی طبق ماده ۲۰(۳) آییننامه می‌سازد. جدول هر دو را با منابع رسمی‌شان فهرست میکند.
| مرحله | مدرک | منبع |
|---|---|---|
| اداره ثبت املاک | مشخصات سند مالکیت ملک | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| اداره ثبت املاک | گذرنامه یا مدرک هویت ملی که تابعیت را نشان دهد، در صورت نیاز با ترجمه | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| اداره ثبت املاک | TTB که به‌صورت الکترونیکی ارسال شده | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| اداره ثبت املاک | گواهی ارزش ملک شهرداری، در جایی که شهرداری هنوز آن را صادر میکند | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| اداره ثبت املاک | بیمه‌نامهٔ اجباری زلزله برای ساختمان‌ها | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| اداره ثبت املاک | فرم اظهار هویت و یک عکس گرفته‌شده در شش ماه اخیر، اندازهٔ ۶ × ۴ | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| اداره ثبت املاک | رسید پرداخت تأییدشده توسط بانک؛ سند خرید ارز ارسال‌شده با KEP | راهنمای TKGM، ۹ دسامبر ۲۰۲۴ |
| اداره ثبت املاک | مترجم رسمی برای طرفی که ترکی نمی‌داند؛ وکالتنامه در صورت وکالتی بودن | پرسشهای متداول Your Key Türkiye (TKGM) |
| پروندهٔ شهروندی | عریضهٔ فرم درخواست | آییننامه ماده ۲۰(۳)(a) |
| پروندهٔ شهروندی | گذرنامه یا سند مشابه که تابعیت را نشان دهد | آییننامه ماده ۲۰(۳)(b) |
| پروندهٔ شهروندی | سند وضعیت تأهل و سند ازدواج، طلاق یا فوت همسر به تناسب مورد | آییننامه ماده ۲۰(۳)(c) |
| پروندهٔ شهروندی | شناسنامه یا سابقهٔ ثبت جمعیتی؛ سند پیوند خانوادگی برای همسر و فرزندان | آییننامه ماده ۲۰(۳)(ç) |
| پروندهٔ شهروندی | سابقهٔ خویشاوندان درجه یک و دو که شهروند ترکیه‌اند، استخراج‌شده توسط مرجع از سامانهٔ خود | آییننامه ماده ۲۰(۳)(d) |
| پروندهٔ شهروندی | سندی که ماه یا روز تولد ناقص را کامل کند، یا بیانیهٔ امضاشده مبنی بر پذیرش رویهٔ قانون خدمات جمعیت | آییننامه ماده ۲۰(۳)(e) |
| پروندهٔ شهروندی | رسید نشان‌دهندهٔ هزینهٔ خدمات پرداخت‌شده به صندوق خزانه | آییننامه ماده ۲۰(۳)(f) |
آییننامه می‌گوید مراجع، پرونده را بر پایهٔ دستور کتبی وزارتخانه تهیه میکنند. فهرست مدارک احوال شخصیهٔ خارجی در پرونده همان است که در ماده ۲۰(۳) آمده و تشریفات مدارک احوال شخصیهٔ صادرشده در خارج همان است که مرجع پذیرنده اعمال میکند. درگاه TKGM بیان میکند که فرم اظهار هویت سندی مربوط به اداره ثبت املاک است و از پروندهٔ شهروندی جداست.
سایر مسیرهای سرمایهگذاری و حدنصاب‌ها
ماده ۲۰(۲) هفت نوع سرمایهگذاری را فهرست میکند. مسیر ملکی تنها مسیری است که حداقل آن USD ۴۰۰٬۰۰۰ است؛ بقیه USD ۵۰۰٬۰۰۰ یا آزمون اشتغال‌زایی دارند. جدول هر مسیر را با مرجع تأییدکنندهٔ آن نشان میدهد، همان‌گونه که متن آیین‌نامهٔ منتشرشده در ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ می‌گوید و نهادهای صلاحیت‌دار توصیف میکنند.
| مسیر | حداقل | مدت نگهداری یا شرط دیگر | مرجع تأییدکننده |
|---|---|---|---|
| ملک (ماده ۲۰(۲)(b)) | USD ۴۰۰٬۰۰۰ | قید عدم فروش سهساله؛ واحد کاندومینیومی یا قطعهٔ ساخته‌شده | وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم طبق آییننامه؛ TKGM سند TYTB را صادر میکند |
| سرمایهگذاری سرمایهٔ ثابت (a) | USD ۵۰۰٬۰۰۰ | سرمایهگذاری سرمایهٔ ثابت | وزارت صنعت و فناوری |
| اشتغال (c) | دست‌کم ۵۰ نفر | شهروندان ترکیه که در محل‌های کاری متعلق یا مشترکاً متعلق به خارجی کار میکنند | وزارت کار و تأمین اجتماعی |
| سپردهٔ بانکی (ç) | USD ۵۰۰٬۰۰۰ | نگهداری سهساله در بانک‌های فعال در ترکیه | سازمان تنظیم و نظارت بانکی (BDDK) |
| اوراق بدهی دولتی (d) | USD ۵۰۰٬۰۰۰ | نگهداری سهساله | وزارت خزانه‌داری و دارایی |
| واحدهای صندوق املاک یا سرمایهگذاری خطرپذیر (e) | USD ۵۰۰٬۰۰۰ | نگهداری دست‌کم سهساله | سازمان بازار سرمایه (SPK) |
| مشارکت در بازنشستگی خصوصی (f) | USD ۵۰۰٬۰۰۰ | نگهداری در صندوق‌های تعیین‌شده توسط نهاد ناظر و ماندن در سامانه به مدت سه سال | سازمان تنظیم و نظارت بیمه و بازنشستگی خصوصی |
ماده ۲۰(۸) آییننامه اجازه میدهد برای تکمیل مدت لازم بین انواع سرمایهگذاری جابه‌جا شود و ماده ۲۰(۹) رویهٔ هر تأیید را به نهاد تأییدکننده واگذار میکند. ماده ۲۰(۱۰) الزام میکند مبالغ ارزی مسیرهای ملک، سپرده، اوراق، صندوق و بازنشستگی پیش از معامله از طریق بانک به بانک مرکزی فروخته شود و لیر به‌دست‌آمده به مدت سه سال در سپرده‌های لیری، اوراق دولتی لیری یا صندوق‌های بازنشستگی نگه داشته شود. دستورالعمل TCMB می‌افزاید بانکی که ارز را فروخته باید همان بانکی باشد که سپردهٔ لیری را نگه می‌دارد. این الزام فروش ارز همان است که در بخش پیشین دربارهٔ سند خرید ارز توضیح داده شد.
صفحات خود این نهادها جزئیات رویه را می‌دهند. صفحهٔ SPK برای مسیر صندوق همان حدنصاب USD ۵۰۰٬۰۰۰ را با مدت نگهداری سهساله توصیف میکند و بیان میکند که نگهداری هر هفته از طریق آژانس مرکزی ثبت (Central Registry Agency) بررسی می‌شود. درخواست به‌صورت کتبی همراه با شمارهٔ ثبت، مدرک قرار گرفتن واحدها در زیرحساب مسدود شهروندی و کپی گذرنامه به SPK می‌رود و زمان‌بندی SPK دو روز کاری برای درخواست داده‌های نگهداری، سه روز کاری برای پاسخ ثبت و دو روز کاری برای صدور گواهی انطباق است. طبق صفحهٔ SPK، افت ارزش واحد به زیر USD ۵۰۰٬۰۰۰ به‌سبب نوسان نرخ ارز بر درخواست یا شهروندی تأثیر نمی‌گذارد. سند رویهٔ خزانه برای اوراق بدهی دولتی، یک حساب سرمایهگذاری مسدود نزد بانک را دست‌کم برای سه سال الزامی میکند، بیان میکند که وزارتخانه ظرف پنج روز کاری پس از دریافت پروندهٔ کامل بانک تشخیص خود را گزارش میدهد و می‌گوید افت به زیر حداقل به‌سبب نرخ ارز یا شرایط بازار از دست دادن حداقل محسوب نمی‌شود.
صفحهٔ وزارت کار دربارهٔ مسیر ۵۰ نفر کارمند این موارد را فهرست میکند: عریضهٔ امضاشده، اظهارنامهٔ امضای محضری، فرم اطلاعات اشتغال، کپی گذرنامه، سوابق ثبت تجاری، فهرست کارکنان محل کار از سامانهٔ تأمین اجتماعی، نامه‌های بدهی مالیاتی و تأمین اجتماعی و بیانیه‌ای دربارهٔ جریمه‌های اداری در شش ماه گذشته. درخواست‌های کامل ظرف هفت روز کاری نهایی می‌شود و درخواست‌های ناقص سی روز برای تکمیل مهلت دارند. مبالغ آزمون‌های حدنصاب در مسیرهای پولی به دلار آمریکا تثبیت شده است. برای نمونه، USD ۵۰۰٬۰۰۰ با نرخ فروش اسکناس TCMB در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ یعنی ۴۹٫۸۶۳۹ برابر TL ۲۴٬۹۳۱٬۹۵۰ است (۵۰۰٬۰۰۰ × ۴۹٫۸۶۳۹). این فهرست و مهلت‌ها فقط به مسیر اشتغال مربوط است.
هزینه‌ها و عوارض: نمونهٔ محاسبه برای خرید USD ۴۰۰٬۰۰۰
این نمونه یک آپارتمان دست‌دوم فرضی را در نظر میگیرد که یک فرد خارجی دقیقاً به USD ۴۰۰٬۰۰۰ می‌خرد و ارز را از طریق یک بانک ترکیه می‌فروشد. فرض میکند زیربنای ناخالص ۱۲۰ متر مربع است، ساختمان بتن‌آرمه در گروه خطر زلزلهٔ III قرار دارد، فروش بدون VAT انجام می‌شود و ارزش مالیاتی شهرداری کمتر از قیمت است. این‌ها فرض‌هایی برای محاسبه‌اند، نه داده‌های مربوط به یک ملک. نرخ تبدیل، نرخ خرید ارز (forex) TCMB برابر ۴۹٫۶۹۹۷ برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ (بولتن ۲۰۲۶/۲۰۳) است که بهعنوان نمونه به کار رفته، زیرا نرخ خود دستورالعمل همان نرخی است که ساعت ۱۱:۰۰ روز عملیات اعلام می‌شود. هدف نمونه نشان دادن ترتیب محاسبه است، نه پیش‌بینی هزینهٔ هر خرید واقعی.
گام ۱، قیمت لیری: ۴۰۰٬۰۰۰ × ۴۹٫۶۹۹۷ = TL ۱۹٬۸۷۹٬۸۸۰. اداره ثبت املاک سند را به مبلغ لیری مندرج در سند خرید ارز تنظیم میکند.
گام ۲، عوارض سند مالکیت: تعرفهٔ (۴)، بخش I، بند ۲۰(a) قانون شمارهٔ ۴۹۲ این عوارض را به نرخ ۲ درصد (binde ۲۰) جداگانه از منتقل‌کننده و منتقل‌گیرنده، بر مبنای قیمت اعلام‌شده یا ارزش مالیاتی شهرداری، هر کدام بیشتر باشد، اخذ میکند. سهم خریدار ۱۹٬۸۷۹٬۸۸۰ × ۰٫۰۲ = TL ۳۹۷٬۵۹۷٫۶۰ است که با همان نرخ برابر USD ۸٬۰۰۰٫۰۰ می‌شود. سهم برابر فروشنده هزینهٔ خریدار نیست.
گام ۳، هزینهٔ ارزیابی برای TTB: حداقل SPK برای ۲۰۲۶ برای واحدی از ۱ تا ۱۴۹ متر مربع TL ۱۶٬۵۰۰ است و VAT با نرخ ۲۰ درصد مبلغ ۱۶٬۵۰۰ × ۰٫۲۰ = TL ۳٬۳۰۰ اضافه میکند و TL ۱۹٬۸۰۰ (USD ۳۹۸٫۳۹) به دست می‌آید.
گام ۴، بیمهٔ زلزله: صفحهٔ نهاد بیمهٔ اجباری زلزله (DASK) هزینهٔ واحد TL ۱۲٬۰۳۹ به ازای هر متر مربع برای بتن‌آرمه را برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شوند، حداکثر مبلغ بیمه‌شده TL ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ و نرخ ۲٫۱۳ در هزار برای گروه III فهرست میکند. مبلغ بیمه‌شده ۱۲٬۰۳۹ × ۱۲۰ = TL ۱٬۴۴۴٬۶۸۰ است که کمتر از حداکثر است و حق بیمه ۱٬۴۴۴٬۶۸۰ × ۲٫۱۳ / ۱٬۰۰۰ = TL ۳٬۰۷۷٫۱۷ (USD ۶۱٫۹۲) می‌شود.
| مورد | مبنا | مبلغ (TL) | USD با نرخ ۴۹٫۶۹۹۷ |
|---|---|---|---|
| قیمت لیری USD ۴۰۰٬۰۰۰ | ۴۰۰٬۰۰۰ × ۴۹٫۶۹۹۷ | ۱۹٬۸۷۹٬۸۸۰٫۰۰ | ۴۰۰٬۰۰۰٫۰۰ |
| عوارض سند مالکیت، خریدار | ۲٪ از ۱۹٬۸۷۹٬۸۸۰ | ۳۹۷٬۵۹۷٫۶۰ | ۸٬۰۰۰٫۰۰ |
| گزارش ارزیابی، تعرفهٔ حداقل به‌اضافهٔ VAT | ۱۶٬۵۰۰ + ۲۰٪ VAT | ۱۹٬۸۰۰٫۰۰ | ۳۹۸٫۳۹ |
| بیمهٔ اجباری زلزله | ۱۲٬۰۳۹ × ۱۲۰ × ۲٫۱۳ در هزار | ۳٬۰۷۷٫۱۷ | ۶۱٫۹۲ |
| جمع جزء موارد بالا | مجموع | ۴۲۰٬۴۷۴٫۷۷ | ۸٬۴۶۰٫۳۱ |
| حق‌الزحمهٔ دفترخانه، فقط در صورت استفاده از قرارداد وعدهٔ فروش محضری | ۱ در هزار، با سقف ۴٬۰۰۰ | ۴٬۰۰۰٫۰۰ | ۸۰٫۴۸ |
جمع جزء TL ۴۲۰٬۴۷۴٫۷۷ برابر است با ۴۲۰٬۴۷۴٫۷۷ / ۱۹٬۸۷۹٬۸۸۰ = ۲٫۱۲ درصد قیمت. اگر به‌جای سند در اداره ثبت املاک، مسیر وعدهٔ فروش محضری به کار رود، تعرفهٔ دفترخانه برای ۲۰۲۶ نرخ ۱ در هزار ارزش را با کف TL ۵۰۰ و سقف TL ۴٬۰۰۰ تعیین میکند، بنابراین ۱۹٬۸۷۹٬۸۸۰ × ۰٫۰۰۱ = TL ۱۹٬۸۷۹٫۸۸ به TL ۴٬۰۰۰ محدود می‌شود و جمع جزء TL ۴۲۴٬۴۷۴٫۷۷ (USD ۸٬۵۴۰٫۷۹) می‌شود. تعرفهٔ دفترخانه برای ۲۰۲۶ همچنین TL ۶۶۷٫۶۷ به ازای هر صفحهٔ ترجمه‌شده و TL ۸۰٫۶۸ به ازای هر صفحه بهعنوان حق‌التحریر را فهرست میکند که برای ترجمهٔ رسمی و کارهای تنظیم نزد دفترخانه اعمال می‌شود. این اقلام صفحه‌ای به تعداد صفحه‌ها بستگی دارند و به جدول افزوده نشده‌اند.
چند قلم بیرون از محاسبه می‌مانند زیرا به واقعیت‌هایی بستگی دارند که نمونه تعیین نمی‌کند: هزینهٔ خدمات اداره ثبت املاک که TKGM پیش از پرداخت با پیامک اعلام میکند؛ VAT بر نخستین فروش سازنده؛ هزینهٔ خدمات خزانه برای پروندهٔ شهروندی؛ هزینه‌های وکالتنامه و آپوستیل یا گواهی کنسولی آن؛ و هزینه‌های اقامت. طبق راهنمای TKGM، VAT، کمیسیون، هزینه‌ها، مالیات‌ها و عوارض جزو مبلغ ارزی نیستند، بنابراین هر کدام علاوه بر USD ۴۰۰٬۰۰۰ فروخته‌شده به بانک پرداخت می‌شود. قواعد عمومی عوارض و مالیات خرید در ترکیه در ماشین‌حساب مالیات ملک در ترکیه، راهنمای مالیات خرید خانه در ترکیه و راهنمای هزینه‌های جانبی آمده است. موضوع پرداخت اقساطی در راهنمای خرید اقساطی بررسی شده و راهنمای TKGM بیان میکند که برای مسیر شهروندی مبلغی که طبق وعدهٔ فروش از پیش لازم است باید تا تاریخ قرارداد پرداخت شود.
اقامت با خرید ملک، شهروندی و اقامت مالیاتی
دو مجوز متفاوت اغلب با هم اشتباه گرفته می‌شود. اقامت کوتاه‌مدت برای مالکان ملک بر ماده ۳۱(۱)(b) قانون شمارهٔ ۶۴۵۸ استوار است که خارجی‌هایی را دربر میگیرد که در ترکیه مال غیرمنقول دارند. شهروندی بر ماده ۱۲ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ استوار است. فهرست مدارک e-İkamet متعلق به اداره مهاجرت که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ مطالعه شد، برای اقامت مالک ملک بیان میکند که ارزش خانه در تاریخ تملک باید دست‌کم معادل لیری USD ۲۰۰٬۰۰۰ باشد، واحد باید خانه‌ای باشد که خارجی برای همین منظور از آن استفاده میکند و نباید برای اجاره یا درآمد مشابه به کار رود. ماده ۳۱(۶) قانون شمارهٔ ۶۴۵۸ که با قانون شمارهٔ ۷۵۳۳ در نوامبر ۲۰۲۴ افزوده شد، به وزارتخانه اختیار میدهد ماهیت و ارزش ملک پشت این اقامت را تعیین کند. تفاوت این دو در جدول زیر کنار هم گذاشته شده است.
| نکته | اقامت برای مالکان ملک | شهروندی با سرمایهگذاری ملکی |
|---|---|---|
| مبنای قانونی | قانون شمارهٔ ۶۴۵۸، ماده ۳۱(۱)(b) | قانون شمارهٔ ۵۹۰۱، ماده ۱۲(۱)(b)؛ آییننامه ماده ۲۰(۲)(b) |
| ارزش اعلام‌شده توسط مرجع | دست‌کم USD ۲۰۰٬۰۰۰ در تاریخ تملک (فهرست e-İkamet) | دست‌کم USD ۴۰۰٬۰۰۰، تأییدشده با قیمت سند، پرداختها و TTB |
| کاربری ملک | خانه‌ای که خارجی از آن استفاده میکند، بدون اجاره (فهرست e-İkamet) | واحد کاندومینیومی یا قطعهٔ ساخته‌شده؛ قید عدم فروش سهساله |
| فروش ارز به بانک مرکزی | جزو فهرست مدارک نیست | طبق ماده ۲۰(۱۰) آییننامه الزامی است |
| مدت مجوز | اقامت‌های کوتاه‌مدت تا دو سال در هر نوبت (ماده ۳۱(۲)) | تصمیم رئیسجمهور |
| مرجع | اداره مهاجرت استان | وزارت کشور و رئیسجمهور |
اقامتی که در مسیر شهروندی به کار می‌رود اقامتی دیگر است. ماده ۳۱(۱)(j) قانون شمارهٔ ۶۴۵۸ اقامت کوتاه‌مدتی را برای خارجی‌هایی مجاز میکند که در ترکیه کار نمی‌کنند اما در دامنه و مبلغی که رئیسجمهور تعیین میکند سرمایهگذاری میکنند، همراه با همسر خارجی و فرزندان خردسال یا تحت تکفل، و ماده ۳۱(۵) اجازه میدهد چنین اقامت‌هایی در هر نوبت تا پنج سال ادامه یابد. صفحهٔ وزارت کار همین عبارت‌بندی را نقل میکند. مسیر اقامت در صفحهٔ اقامت ترکیه بررسی شده و صفحه‌های گسترده‌تر شهروندی و مهاجرت بخش شهروندی و مهاجرت ترکیه و صفحهٔ شهروندی ترکیه با سرمایهگذاری هستند.
اقامت مالیاتی
شهروندی و اقامت مالیاتی آزمون‌های جداگانه‌اند. مواد ۳ و ۴ قانون مالیات بر درآمد شمارهٔ ۱۹۳ ساکنان را بر درآمد جهانی‌شان مشمول مالیات میکند. ساکنان کسانی‌اند که اقامتگاه قانونی‌شان در ترکیه است و کسانی که در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه می‌مانند، با این شرط که غیبت‌های موقت اقامت را قطع نمی‌کند. ماده ۶ افراد غیرمقیم را به درآمد کسب‌شده در ترکیه محدود میکند. کسب شهروندی جزو این آزمون‌ها نیست، بنابراین اینکه شخص در کجا مالیات می‌پردازد به اقامتگاه و مدت اقامت و نیز هر معاهدهٔ مالیاتی که کشور دیگر شخص با ترکیه دارد بستگی دارد. درآمد اجاره، سود فروش و مالیات‌های سالانهٔ ملک در ماشین‌حساب و در راهنمای مالیات آمده است. قواعد برای هر فرد متفاوت است، بنابراین نتیجه به شرایط فردی بستگی دارد. به بیان ساده، داشتن شهروندی ترکیه به‌خودی‌خود تعیین نمی‌کند که کسی مقیم مالیاتی ترکیه است یا نه.
رد، لغو و ابطال
ماده ۱۰ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ بیان میکند که برآوردن شرایط به شخص حق مطلق بر شهروندی نمی‌دهد. ماده ۱۲(۲) می‌گوید وزارتخانه درخواست کسانی را که مانع امنیت ملی یا نظم عمومی دارند رد میکند و ماده ۱۹ می‌گوید وزارتخانه کسانی را که پس از بررسی و تحقیق نامناسب بیابد رد میکند. قانون فراتر از این‌ها فهرستی از دلایل نمی‌دهد. بنابراین حتی پرونده‌ای که همهٔ مدارک را کامل دارد نتیجهٔ تضمین‌شده ندارد.
پس از تصمیم، ماده ۳۱ مقرر میکند که تصمیم اعطای شهروندی اگر ناشی از اظهار خلاف واقع یا پنهان کردن موضوعات مهمی باشد که مبنای کسب شهروندی بوده، توسط مرجع صادرکننده لغو می‌شود. ماده ۳۲ بیان میکند که لغو از تاریخ تصمیم اثر میکند و دربارهٔ همسر و فرزندانی که از طریق شخص مورد نظر شهروندی گرفته‌اند نیز اعمال می‌شود. ماده ۳۳ دربارهٔ کسانی که شهروندی‌شان لغو شده به قانون شمارهٔ ۵۶۸۳ ارجاع میدهد و اجازه میدهد تصمیم لغو در صورت لزوم دستور تصفیهٔ دارایی‌ها را بدهد.
سمت دفتر ثبت املاک پیامدهای خاص خود را دارد. تعهدی که در اداره ثبت املاک امضا می‌شود صراحتاً به ماده ۳۱ ارجاع میدهد و پذیرش خریدار را ثبت میکند که اگر اطلاعات داده‌شده ناقص، نادرست یا گمراه‌کننده از آب درآید TYTB لغو می‌شود. طبق راهنما، TYTB همچنین در صورتی لغو می‌شود که ملک در مدت تعهد موضوع وعدهٔ فروش قرار گیرد یا پس از پایان مدت به مالک پیشین یا خویشاوندان درجه یک او منتقل شود. اگر ملک دارای رهن یا توقیف در فروش اجباری از دست برود، اداره ثبت املاک آن را گزارش میکند تا TYTB لغو شود. اگر خریدار پس از TYTB اما پیش از گذشت سه سال برداشتن تعهد را بخواهد، اداره ثبت املاک درخواست را انجام میدهد و بی‌درنگ ادارات جمعیت و مهاجرت استان را آگاه میکند. هرگاه تخلف از قوانین پیش از تملک یا پس از آن یافت شود، تعهد را خود اداره برمی‌دارد و TYTB لغو می‌شود.
همین منطق دربارهٔ مسیرهای دیگر نیز صدق میکند. وزارت کار درخواست‌هایی را که از مدارک نادرست یا گمراه‌کننده استفاده کرده‌اند به وزارت کشور گزارش میدهد و مسیرهای SPK، خزانه و بانک به ماندن سرمایهگذاری در تمام مدت نگهداری وابسته‌اند. در مسیر ملکی، دورهٔ سهساله پنجرهٔ عملی‌ای است که قید در آن اعمال می‌شود و قاعدهٔ راهنما که یک ملک را فقط برای یک درخواست شهروندی میتوان به کار برد، یعنی یک خرید را خریدار بعدی نمی‌تواند دوباره استفاده کند. زمینهٔ بازار ملک استانبول، که بسیاری از درخواستها در آن متمرکز است، در صفحهٔ شهر استانبول، صفحهٔ آپارتمان‌های استانبول، صفحهٔ کشور ترکیه و صفحهٔ آپارتمان‌های ترکیه آمده است. واحدهای تجاری در هتل‌ها در راهنمای آمار رسمی هتل‌های ترکیه شمرده شده که به صلاحیت برای شهروندی نمی‌پردازد.
سوالات متداول
آیا شهروندی ترکیه را میتوان آنلاین گرفت؟
در منابع رسمی شهروندی ترکیه آنلاین بهعنوان یک رویهٔ الکترونیکی واحد عرضه نشده است. درخواست ارزیابی در WebTapu، ارسال سند خرید ارز با KEP و نوبت e-İkamet الکترونیکیاند و یک وکالتنامه میتواند مرحلهٔ ملکی و طبق ماده ۳۷ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ تسلیم درخواست را انجام دهد. تصمیم را رئیسجمهور پس از بررسی وزارتخانه میگیرد. به بیان دیگر، فقط بخشی از مراحل الکترونیکی است.
حداقل فعلی برای مسیر ملکی چقدر است؟
چه برای شهروندی ترکیه آنلاین و چه حضوری، متن آییننامه و صفحات TKGM که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ مطالعه شد، USD ۴۰۰٬۰۰۰ یا معادل آن به ارز را اعلام میکنند. قیمت سند، پرداختها و ارزش TTB هر کدام باید به این رقم برسند و ملک باید یک واحد کاندومینیومی یا قطعهای دارای ساختمان مجاز باشد.
آیا میتوان بدون حضور در ترکیه درخواست داد؟
ماده ۳۷ قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ اجازه میدهد درخواستها در نمایندگیهای ترکیه در خارج، حضوری یا با وکالتنامه، تسلیم شود و TKGM بیان میکند معاملات ثبتی را میتوان از طریق نماینده یا نمایندگی برلین انجام داد. منابع رسمی نوبت اقامت و تسلیم درخواست را در مراجع مندرج در جدول بالا توصیف میکنند. بنابراین شهروندی ترکیه آنلاین مراحل مقدماتی را به روشنترین شکل پوشش میدهد.
آیا وکالتنامهٔ کشور خودم معتبر است؟
برای شهروندی ترکیه آنلاین از طریق وکیل، TKGM وکالتنامهٔ تنظیمشده در خارج را میپذیرد، اگر تنظیم کنسولی باشد، یا سند کنوانسیون لاهه همراه با عکس و آپوستیل باشد، یا سند سردفتر خارجی همراه با عکس و گواهی کنسولی زنجیرهٔ مراجع باشد. متن باید اقدامهای مشخص، از جمله تعهد سهساله یا تسلیم درخواست شهروندی را نیز مجاز کند.
کدام اعضای خانواده شامل می‌شوند؟
ماده ۱۲(۱)(b) همسر خارجی و فرزندان خارجی خردسال یا تحت تکفل سرمایه‌گذار و همسر او را نام می‌برد. والدین، خواهر و برادر و فرزندان بزرگسال غیر‌تحت‌تکفل فهرست نشده‌اند و سرمایهگذاری باید به نام خود سرمایه‌گذار انجام شود تا مبلغ محاسبه شود.
این فرایند چقدر طول می‌کشد؟
برای شهروندی ترکیه آنلاین، مانند هر درخواست دیگر، اظهارات رسمی بخش‌هایی از زنجیره را پوشش میدهد: TTB هنگام ثبت درخواست نباید بیش از دوازده ماه از عمرش گذشته باشد، خزانه دربارهٔ پرونده‌های اوراق ظرف پنج روز کاری گزارش میدهد، SPK در مراحل دو و سه روز کاری کار میکند و وزارت کار پرونده‌های کامل اشتغال را ظرف هفت روز کاری نهایی میکند. قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ برای خود تصمیم مهلتی تعیین نکرده است، بنابراین مجموع زمان به پرونده بستگی دارد.
آیا ملک را پس از قید میتوان فروخت؟
قید برای خرید از تاریخ تملک یا تاریخ درخواست و برای وعدهٔ فروش از تاریخ قید سه سال ادامه دارد. پس از سه سال به درخواست مالک برداشته می‌شود و راهنما بیان میکند که فروش بعدی به مالک پیشین یا خویشاوندان درجه یک او به لغو TYTB می‌انجامد.
آیا شهروندی فرد را مقیم مالیاتی ترکیه میکند؟
قانون مالیات بر درآمد شمارهٔ ۱۹۳ اقامتگاه و بیش از شش ماه اقامت پیوسته در یک سال تقویمی را آزمون‌های ساکنان قرار میدهد و غیرساکنان را فقط بر درآمد با منشأ ترکیه مالیات میگیرد. شهروندی جزو آزمون‌های فهرست‌شده نیست. آثار مالیاتی مالکیت ملک در راهنمای مالیات آمده است.
تفاوت آن با اقامت از راه ملک چیست؟
فهرست e-İkamet برای اقامت مالک ملک مطابق قانون شمارهٔ ۶۴۵۸، USD ۲۰۰٬۰۰۰ و استفاده بهعنوان خانه را بیان میکند، در حالی که مسیر شهروندی USD ۴۰۰٬۰۰۰ طبق قانون شمارهٔ ۵۹۰۱ را با فروش ارز به بانک مرکزی و قید سهساله بیان میکند. این‌ها بر قوانین متفاوت استوارند و مراجع متفاوتی دربارهٔ‌شان تصمیم می‌گیرند.
آیا مغازه، اتاق هتل یا زمین قابل استفاده است؟
راهنمای TKGM به بخشهای مستقل طبق قانون مالکیت آپارتمانی شمارهٔ ۶۳۴ و به قطعههای دارای ساختمان دائمی که پروانهٔ بهرهبرداری دارند اشاره میکند. زمین کشاورزی، قطعههای بدون ساختمان و حقوق تایمشر مستثنا هستند و ترکیب چند ملک وقتی جمع آنها به حدنصاب برسد مجاز است.
آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: قانون شمارهٔ ۵۹۰۱، قانون شمارهٔ ۶۴۵۸، متن ماده ۲۰ آییننامه (دفتر حمایت از سرمایهگذاری قونیه)، صفحهٔ شهروندی Your Key Türkiye (TKGM)، صفحهٔ ارزیابی و TTB (TKGM)، پرسشهای متداول TKGM، صفحهٔ وکالتنامههای TKGM، راهنمای ۹ دسامبر ۲۰۲۴ TKGM، مسیر صندوق SPK، رویهٔ خزانه برای اوراق بدهی دولتی، دستورالعمل فروش ارز TCMB، نرخهای TCMB در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، صفحهٔ شهروندی استثنایی وزارت کار، فهرست مدارک e-İkamet، قانون شمارهٔ ۴۹۲، قانون مالیات بر درآمد شمارهٔ ۱۹۳، تعرفهٔ ارزیابی SPK برای ۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی)، تعرفهٔ دفترخانه ۲۰۲۶، تعرفهٔ DASK، مصوبهٔ ریاستجمهوری شمارهٔ ۷۳۴۶ دربارهٔ نرخهای VAT.
