Nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju: licytacje i koszty

Nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju: licytacje i koszty

Nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju to lokale sprzedawane pod presją prawną lub finansową: bank egzekwujący hipotekę na podstawie ustawy Dubaju nr 14 z 2008 r., sądowa licytacja prowadzona za pośrednictwem platformy Emirates Auction, umowa kupna off-plan (projekt w budowie), której nabywca nie jest już w stanie sfinansować, albo prywatny właściciel, któremu zależy na szybkiej sprzedaży. Według stanu na 23 października 2026 r. warunki Emirates Auction wymagają wadium w wysokości 20% oraz zapłaty reszty ceny w ciągu 10 dni od zatwierdzenia wyniku, więc droga licytacyjna jest zbudowana z myślą o kupujących, którzy mogą zapłacić gotówką.

Niniejszy przewodnik przechodzi wiersz po wierszu przez ustawę, warunki platformy i strony z opłatami Departamentu Gruntów Dubaju (Dubai Land Department, DLD), tak aby każdy kanał, którym docierają nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju, można było odczytać dokładnie tak, jak stwierdzają to same dokumenty. Omawia on kroki prawne od zaległości w spłacie do licytacji, wadia i terminy, opłaty wraz z obliczeniami na przykładach, kontrole, które można wykonać w systemach DLD i Dubai REST, a także kwestie najemców, zastawów z tytułu opłat eksploatacyjnych, limitów finansowania, progów pobytowych i podatków. Kwoty podano w dirhamach ZEA (AED), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, według stałego kursu AED 3,6725 za dolar, publikowanego przez Bank Centralny ZEA. Przykłady obliczeniowe mają charakter ilustracyjny i nie stanowią ofert, a ceny referencyjne na końcu przewodnika to ceny podane przez deweloperów, zaczerpnięte z naszych stron ofertowych; żadna z nich nie dotyczy sprzedaży przymusowej.

Nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju: najważniejsze fakty w skrócie

Poniższa tabela zbiera liczby, które rozstrzygają o większości transakcji na nieruchomościach z przymusowej sprzedaży. Każdy wiersz wskazuje dokument, z którego pochodzi, a kolejne sekcje wyjaśniają, jak dana zasada działa w praktyce. Kwoty opłat to te, które DLD podaje na swoich stronach usług na dzień 23 października 2026 r.

Co oznaczają nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju w świetle prawa?

W prawie dotyczącym nieruchomości Dubaju, publikowanym przez DLD, nie istnieje ustawowa kategoria „distressed” (w trudnej sytuacji); to określenie z żargonu rynkowego, oznaczające sprzedaż, w której cenę wyznacza harmonogram sprzedającego, a nie kupującego. W ujęciu prawnym nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju dzielą się na pięć grup, a każda z nich podlega innej procedurze, innym terminom i innemu miejscu zakupu.

To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ poziom ochrony jest różny. Uczestnik sądowej licytacji kupuje na podstawie zatwierdzenia przez sędziego egzekucyjnego, ale co do zasady nie może obejrzeć wnętrza zajmowanego lokalu. Kupujący od prywatnego sprzedającego, któremu zależy na czasie, może lokal obejrzeć, negocjować i dodać warunki, lecz jest zależny od tego, czy bank sprzedającego zwolni hipotekę. Kolejne sekcje omawiają kanały w takiej kolejności, w jakiej lokal zwykle przechodzi drogę od zaległości w spłacie do sprzedaży.

Jak banki egzekwują hipotekę na podstawie ustawy Dubaju nr 14 z 2008 r.?

Bank nie może przejąć nieruchomości w Dubaju tylko dlatego, że kredytobiorca zalega z ratami; musi przesłać wypowiedzenie, zwrócić się do sędziego egzekucyjnego i sprzedać nieruchomość na licytacji publicznej. Ustawa Dubaju nr 14 z 2008 r. o hipotekach (Dubai Law Concerning Mortgages), wydana 14 sierpnia 2008 r., reguluje to w rozdziale czwartym, a tekst opublikowany w bibliotece invest-in-Dubai rządu Dubaju stanowi podstawę poniższych kroków.

Kto może być wierzycielem hipotecznym i co obejmuje hipoteka

Artykuł 4 wymaga, aby wierzycielem hipotecznym był bank, spółka lub instytucja finansowa posiadająca licencję i wpis w Banku Centralnym ZEA na udzielanie finansowania nieruchomości. Artykuł 7 stanowi, że hipoteka jest ważna tylko wtedy, gdy została zarejestrowana w Departamencie Gruntów, a art. 8 ustala jej pierwszeństwo według daty rejestracji. Artykuł 6 rozciąga hipotekę na przynależności i ulepszenia wykonane po zawarciu umowy. Artykuł 18 pozwala wierzycielowi hipotecznemu dochodzić swoich praw wobec każdego, kto nabył nieruchomość po ustanowieniu hipoteki, dlatego prywatny kupujący musi doprowadzić do tego, by bank zwolnił obciążenie przed finalizacją transakcji.

Przebieg egzekucji, artykuł po artykule

Ustawa wprowadza krótką sekwencję ustawową. Zgodnie z art. 25, gdy dług jest w zwłoce albo spełniony zostaje warunek wcześniejszej spłaty, wierzyciel musi przesłać dłużnikowi lub osobie władającej nieruchomością, za pośrednictwem notariusza, 30-dniowe wypowiedzenie, zanim rozpocznie postępowanie egzekucyjne. Zgodnie z art. 26, jeżeli po upływie tego okresu dług nadal nie jest spłacony, sędzia egzekucyjny na wniosek wierzyciela nakazuje zajęcie nieruchomości, aby można ją było sprzedać na licytacji publicznej według procedur Departamentu. Zgodnie z art. 27 sędzia egzekucyjny może, na wniosek dłużnika lub poręczyciela rzeczowego, odroczyć sprzedaż na okres do 60 dni, i to tylko jeden raz, jeżeli dłużnik byłby w stanie spłacić dług w tym czasie albo sprzedaż spowodowałaby dla niego istotną szkodę. Zgodnie z art. 28 nieruchomość jest następnie sprzedawana na licytacji publicznej w ciągu 30 dni po zakończeniu właściwego okresu.

Rachunek jest prosty: 30 + 30 = 60 dni bez odroczenia i 30 + 60 + 30 = 120 dni z odroczeniem. Są to ustawowe wartości graniczne; rzeczywiste kalendarze sądowe, wycena i wyznaczenie terminu sesji licytacyjnej to kwestie proceduralne, które ustawa pozostawia Departamentowi i sądowi, więc wartość ustawowa jest pułapem dla biegu terminów prawnych, a nie prognozą daty licytacji.

Czego zakazuje ustawa i co zachowuje dłużnik

Artykuł 11 unieważnia każde zastrzeżenie, które daje wierzycielowi prawo własności nieruchomości w razie niespłacenia długu przez kredytobiorcę albo dopuszcza sprzedaż z pominięciem kroków ustawowych, przy czym sama hipoteka pozostaje ważna. Artykuł 12 pozwala dłużnikowi hipotecznemu zarządzać nieruchomością i pobierać jej pożytki oraz przychody aż do zajęcia i sprzedaży na licytacji publicznej, więc dłużnik będący wynajmującym nadal pobiera czynsz do czasu sprzedaży. Artykuł 10 zabrania właścicielowi sprzedawać, darować lub w inny sposób rozporządzać obciążonym hipoteką lokalem bez zgody wierzyciela, chyba że nabywca przejmuje zobowiązania dłużnika hipotecznego. Artykuł 30 przewiduje zaspokojenie wierzycieli z ceny sprzedaży według ich pierwszeństwa i pozwala wierzycielowi dochodzić od dłużnika ewentualnego niedoboru, dlatego przymusowa sprzedaż poniżej wysokości długu nie wymazuje odpowiedzialności kredytobiorcy. Artykuł 31 stosuje Kodeks transakcji cywilnych i Kodeks postępowania cywilnego do wszystkiego, czego ustawa o hipotekach nie reguluje.

Jak działają sądowe licytacje nieruchomości w Dubaju?

Gdy sędzia egzekucyjny zarządzi sprzedaż, lokal jest oferowany na czasowej licytacji internetowej na platformie Emirates Auction, zwycięską ofertę zatwierdza sędzia egzekucyjny, a kupujący płaci i następnie rejestruje sprzedaż w DLD. Strona rządu Dubaju poświęcona systemowi sądownictwa wymienia Sąd Egzekucyjny (Execution Court) i Sąd do spraw Nieruchomości (Real Estate Court) wśród siedmiu wyspecjalizowanych sądów w ramach sądów pierwszej instancji, a warunki Emirates Auction stwierdzają, że spółka zawiera umowę z sądem na wykonywanie zadań, które w przeciwnym razie wykonywaliby komornicy i funkcjonariusze egzekucyjni.

Świadectwo wyceny

Usługa zezwolenia DLD dla spółek prowadzących licytacje publiczne lub e-licytacje wymienia dokumenty potrzebne do licytacji, a ta lista pokazuje, na czym opiera się kwota wywoławcza. Wniosek wymaga pisma od oficjalnego podmiotu (na przykład Sądów Dubaju) albo wniosku osobistego, świadectwa wyceny nieruchomości ważnego sześć miesięcy, wystawionego na potrzeby licytacji, elektronicznej kopii aktu własności, mapy gruntu miejskiej i Departamentu, dowodów Emirates ID lub paszportów właścicieli oraz ewentualnego pełnomocnictwa. Usługa jest bezpłatna, a DLD podaje czas jej realizacji: dwa dni robocze. Wycena starsza niż sześć miesięcy nie może więc stanowić podstawy wniosku o zezwolenie.

Rejestracja, licytowanie i wadium

Warunki i FAQ Emirates Auction opisują drogę licytującego. Licytujący zakłada konto osobiste (członkostwo jest ograniczone do osób fizycznych powyżej 21 lat), potwierdza numer telefonu jednorazowym hasłem i przed licytacją wpłaca wadium. Wadium wynosi 20% ceny wywoławczej licytacji; warunki podają przykład AED 200 000 przy cenie wywoławczej AED 1 000 000 ($272 294) i dopuszczają przelew bankowy lub czek kasjerski, a nie czek osobisty. Licytujący wpłaca osobne wadium za każdą nieruchomość. Oferta złożona w ostatniej minucie przedłuża czas o trzy minuty, oferty są ostateczne i nieodwołalne, a licytujący z najwyższą ofertą nie może się wycofać.

Kto nie może licytować

Warunki zakazują licytowania, bezpośrednio lub przez inne osoby, dłużnikowi i jego krewnym do drugiego stopnia, sędziom, członkom prokuratury, funkcjonariuszom egzekucyjnym, sekretarzom sądowym oraz pełnomocnikom działającym na rzecz dłużnika, i stwierdzają, że sprzedaż dokonana z naruszeniem tego zakazu jest nieważna. Licytujący potwierdza też, że żadne ograniczenie prawne nie stoi na przeszkodzie w licytowaniu. Spółki mogą licytować za pośrednictwem konta firmowego; w przypadku ofert zastrzeżonych dla obywateli państw GCC FAQ wymaga, aby właściciel spółki był w 100% obywatelem ZEA, a spółka była zarejestrowana w Dubaju. Każda oferta wskazuje rodzaj własności: freehold (własność pełna) albo GCC, a FAQ potwierdza, że nieruchomości freehold są oferowane osobom niebędącym obywatelami ZEA.

Po uderzeniu młotka: zatwierdzenie, płatność i okno na wyższą ofertę

Zwycięską ofertę zatwierdza sędzia egzekucyjny. Warunki wymagają od zatwierdzonego licytanta zapłaty pełnej ceny i kosztów w ciągu 10 dni, a FAQ stwierdza, że Emirates Auction i sąd nie uczestniczą w finansowaniu i że kupujący musi zapłacić całość w ciągu 10 dni od zatwierdzenia oferty. Jeżeli kupujący nie dotrzyma terminu, warunki przewidują anulowanie sprzedaży, karę w wysokości 30% kwoty sprzedaży oraz przepadek całego wadium. Zgodnie z warunkami uprawnione osoby mogą w ciągu 10 dni od udzielenia przybicia podnieść cenę co najmniej o jedną dziesiątą, a jeśli nie pojawi się wyższa oferta, licytacja jest powtarzana w ciągu 7 dni; FAQ opisuje to samo okno jako ofertę o 10% wyższą od ceny końcowej, powiększoną o opłaty. Własność staje się ostateczna dopiero po wystawieniu dokumentu na nazwisko kupującego po zakończeniu procedur sądowych i rządowych, a warunki stwierdzają, że Emirates Auction nie ponosi odpowiedzialności, jeśli organy odmówią rejestracji nieruchomości.

Co jest sprzedawane i w jakim stanie

Nieruchomości są sprzedawane w stanie, w jakim się znajdują, bez ruchomości, a nazwa i licencja handlowa jakiejkolwiek działalności nie wchodzą w zakres sprzedaży. FAQ dopuszcza oględziny tylko wtedy, gdy lokal jest pusty, a sąd przekazał klucze Emirates Auction, więc większość zajętych lokali kupuje się bez obejrzenia. Jeżeli sprzedawany jest tylko udział jednego właściciela, kupujący otrzymuje współwłasność wraz z pozostałymi właścicielami, a ani sąd, ani Emirates Auction nie wydają udziału, którego nie da się wydzielić. Warunki czynią też kupującego odpowiedzialnym za powiadomienie najemców o nowym właścicielu w formie pisma poświadczonego notarialnie; ten punkt omówiono w sekcji o najemcach poniżej.

Miejsce eMart DLD

eMart to internetowy portal DLD służący do licytacji, sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Jego strona „About” opisuje e-licytację (eAuction), w której sprzedający (właściciele, przedstawiciele, pośrednicy lub deweloperzy) zgłaszają wniosek o licytację, a kupujący rejestrują się w bramce płatniczej Noqodi, wpłacają wadium uczestnictwa i licytują; strona nie podaje żadnych kwot, zawiera pliki instrukcji z datą 11 października 2013 r. i pokazuje datę ostatniej aktualizacji: 16 maja 2018 r. Sprzedaże sądowe są opisane w warunkach samej Emirates Auction, a nie na tej stronie, więc kupujący szukający ofert z egzekucji sądowej sprawdza oferty Emirates Auction, które zawierają identyfikator nieruchomości, rodzaj, powierzchnię, rodzaj własności i bieżącą ofertę.

Ile łącznie wynoszą wadia, terminy płatności i opłaty DLD przy licytacji?

Koszt zakupu z sądowej licytacji to cena wylicytowana plus opłaty rejestracyjne, które DLD podaje dla sprzedaży na licytacji, plus własne opłaty platformy, przy czym warunki platformy i strony DLD opisują te opłaty w różny sposób. Strona DLD dotycząca rejestracji nieruchomości sprzedanej na licytacji podaje poniższe opłaty, a sprzedaż jest rejestrowana za pośrednictwem licencjonowanej firmy licytacyjnej, która uiszcza opłaty Departamentu.

DLD podaje czas realizacji samej rejestracji: od 25 do 30 minut, a jako wydawane dokumenty wymienia Certificate of Title, mapę i potwierdzenia płatności. Warunki Emirates Auction opisują odrębną opłatę administracyjną od nieruchomości w wysokości 3% wartości sprzedaży plus AED 15 000, która według warunków obejmuje opłaty za przeniesienie własności i opłatę spółki. Oba opisy nie są identyczne, więc o tym, która kwota dotyczy danego zakupu, rozstrzygają warunki konkretnej oferty, pokazywane przed licytacją.

Przykład obliczeniowy: zakup z licytacji sądowej za AED 1 000 000

Poniższe liczby mają charakter ilustracyjny. Weźmy lokal o cenie wywoławczej licytacji AED 1 000 000 ($272 294), który kupujący wygrywa po cenie wywoławczej.

• Wadium przed licytacją: 20% x AED 1 000 000 = AED 200 000 ($54 459), wpłacone przed rozpoczęciem licytowania.
• Reszta do zapłaty w ciągu 10 dni: AED 1 000 000 – AED 200 000 = AED 800 000 ($217 835), plus koszty.
• Rejestracja DLD po stronie kupującego: 2% x AED 1 000 000 = AED 20 000, plus AED 250 za akt własności i AED 250 za mapę lokalu = AED 20 500, plus opłaty na rzecz wiedzy i innowacji po AED 10 za rysunek.
• Opłata platformy w ujęciu warunków: 3% x AED 1 000 000 + AED 15 000 = AED 45 000. To, czy zastępuje ona pozycję DLD, czy występuje obok niej, zależy od warunków danej oferty.

Jeżeli kupujący nie zapłaci AED 800 000 w ciągu 10 dni, warunki określają stratę jako wadium AED 200 000 plus karę w wysokości 30% kwoty sprzedaży, czyli przy tej cenie AED 300 000. Dziesięciodniowy termin to liczba, która kształtuje całą resztę drogi licytacyjnej, ponieważ finansowanie jest sprawą samego kupującego, a pełna cena staje się wymagalna w ciągu 10 dni od zatwierdzenia.

Gdzie szukać nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju

Nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju pojawiają się w czterech miejscach: w ofertach nieruchomości Emirates Auction, w negocjowanych sprzedażach banków, w ofertach biur nieruchomości i na portalach oraz w ogłoszeniach deweloperów o odsprzedaży lub licytacji lokali off-plan. Każde z nich wymaga kroku weryfikacji, który następuje przed przekazaniem jakichkolwiek pieniędzy, a większość narzędzi dostarcza DLD.

Oferty Emirates Auction

Strony nieruchomości Emirates Auction wymieniają lokale z Dubaju i pozostałych emiratów wraz z identyfikatorem nieruchomości, rodzajem, lokalizacją, powierzchnią w stopach kwadratowych, rodzajem własności i bieżącą ceną. FAQ stwierdza, że nieruchomości są sprzedawane na zlecenie właściwych organów sądowych, że żadna nieruchomość nie jest sprzedawana bez licytacji oraz że spółka sprzedaje także nieruchomości prywatnych właścicieli w Dubaju i Adżmanie, z zastrzeżeniem swoich warunków i obowiązujących przepisów. Licytujący może przeglądać na stronie wcześniejsze wyniki, co daje obserwowaną historię cen porównywalnych lokali.

Oferty biur nieruchomości i ślad zezwoleń

Prywatne sprzedaże przymusowe przechodzą przez biura nieruchomości. Ogłoszenia nieruchomości w Dubaju wymagają zezwolenia z systemu Trakheesi DLD, a usługa Madmoun DLD dodaje do każdego zezwolenia kod QR. Komunikat DLD stwierdza, że okólnik wydano 18 kwietnia 2023 r. i wszedł on w życie 24 kwietnia 2023 r., że wszystkie firmy nieruchomościowe muszą umieszczać kod QR w swoich ogłoszeniach drukowanych i audiowizualnych oraz że po jego zeskanowaniu widać zatwierdzone dane ogłoszenia, w tym firmę ogłaszającą, stan i parametry nieruchomości oraz informację, czy została już sprzedana lub wynajęta. Usługa DLD „Verify License and Permits”, dostępna na jego stronie internetowej i w aplikacji Dubai REST, pozwala klientowi sprawdzić elektroniczną kopię licencji lub zezwolenia pośrednika. Zgodnie z rozporządzeniem nr 85 z 2006 r. umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną, a wynagrodzenie pośrednika ustala się w drodze porozumienia; rozporządzenie przewiduje, że wynagrodzenie pośrednika płaci strona, która go ustanowiła.

Banki i oferty niewidoczne w ogłoszeniach

Ustawa o hipotekach wiąże bank z całym procesem, ponieważ hipoteka jest zarejestrowanym obciążeniem, a bank musi zatwierdzić każdą sprzedaż obciążonego nią lokalu. Sprzedający, który próbuje rozliczyć się przed licytacją, potrzebuje więc zgody banku i listu o zadłużeniu; ten punkt rozwinięto w sekcji o sprzedażach prywatnych poniżej.

Publiczny rejestr cen

Aplikacja DLD Dubai REST oferuje wskaźniki czynszów i sprzedaży dla różnych okresów, wskaźnik opłat eksploatacyjnych, wniosek o wycenę nieruchomości, wniosek o ofertę hipoteczną, katalog pośredników z poziomami wyników, firm wyceniających, firm zarządzających i certyfikowanych deweloperów oraz moduł śledzenia projektów off-plan, pokazujący stopień ukończenia, zdjęcia i numer rachunku powierniczego (escrow). Biuro Prasowe Dubaju (Dubai Media Office) podało 9 kwietnia 2026 r., że DLD odnotował w Q1 2026 r. łączną wartość transakcji na rynku nieruchomości AED 252 mld oraz 60 303 transakcje, co wskazuje, ile zarejestrowanych transakcji porównawczych jest dostępnych do sprawdzenia, czy obniżona cena jest rzeczywiście niska.

Skąd biorą się nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju: niewykonanie zobowiązań przez nabywców off-plan i anulowane projekty

Lokal off-plan staje się przedmiotem przymusowej sprzedaży, gdy nabywca przestaje płacić, a deweloper korzysta ze swoich praw wynikających z ustawy o rejestrze tymczasowym, albo gdy RERA anuluje projekt i rozpoczyna się proces zwrotu środków z rachunku powierniczego. Zasady zawierają ustawa nr 13 z 2008 r. regulująca rejestr tymczasowy nieruchomości (Law Regulating the Interim Property Register), zmieniona ustawą nr 9 z 2009 r., oraz uchwała Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 r.; oba akty zostały opublikowane w zbiorze przepisów DLD.

Co może zrobić deweloper, gdy nabywca zalega z płatnościami

Zgodnie z art. 11 w brzmieniu zmienionym deweloper zawiadamia Departament, a Departament wyznacza nabywcy 30-dniowy termin na wykonanie zobowiązania, doręczając wezwanie osobiście, listem poleconym lub pocztą elektroniczną. Jeżeli nabywca tego nie zrobi, skutki zależą od tego, jaka część projektu jest zbudowana.

Deweloper musi zwrócić nabywcy należne kwoty w ciągu roku od rozwiązania umowy albo w ciągu 60 dni od ponownej sprzedaży lokalu, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Uchwała nr 6 z 2010 r. dodaje, że stopień ukończenia musi potwierdzić raport techniczny firmy zatwierdzonej przez RERA, oparty na rzeczywistych pomiarach, oraz że deweloper nie może zatrzymać 30% wpłat, jeżeli nie rozpoczął projektu z powodu własnego zaniedbania lub niewykonania zobowiązań.

Skutek pokazuje przykład obliczeniowy. Nabywca lokalu za AED 1 000 000 ($272 294) wpłacił AED 450 000 ($122 532). Jeżeli w chwili upływu terminu wezwania projekt jest ukończony w 65%, deweloper może zatrzymać do 40% wartości lokalu, czyli AED 400 000, a zwrot wynosi AED 450 000 – AED 400 000 = AED 50 000. Jeżeli projekt jest ukończony tylko w 55%, limit spada do 25% wartości lokalu, czyli AED 250 000, a zwrot wynosi AED 450 000 – AED 250 000 = AED 200 000. Lokal, który deweloper odsprzedaje po rozwiązaniu umowy albo sprzedaje na licytacji na podstawie art. 11, trafia na rynek za pośrednictwem dewelopera, a jego cenę należy zestawić z zarejestrowanymi sprzedażami i bieżącą ceną dewelopera za ten sam lokal.

Gdy RERA anuluje projekt

Uchwała nr 6 z 2010 r. pozwala RERA anulować projekt deweloperski na podstawie uzasadnionego raportu technicznego w wymienionych przypadkach, w tym gdy deweloper nie rozpoczyna budowy mimo posiadania wszystkich zezwoleń, gdy nie zamierza zrealizować projektu, w razie rażącego zaniedbania i upadłości. Deweloper ma siedem dni roboczych na odwołanie. Po anulowaniu RERA wyznacza na koszt dewelopera biegłego rewidenta i zwraca się do podmiotu prowadzącego rachunek powierniczy projektu o zwrot środków zainteresowanym stronom w ciągu 14 dni. Jeżeli środki na rachunku powierniczym nie wystarczają, deweloper musi zwrócić różnicę w ciągu 60 dni od decyzji o anulowaniu, chyba że RERA przedłuży ten termin, a RERA musi podjąć wszelkie niezbędne działania, w tym skierować sprawę do sądów, jeśli deweloper tego nie zrobi.

Dokumenty przy odsprzedaży lokalu off-plan

Lokale wpisane do rejestru tymczasowego można sprzedawać, obciążać hipoteką lub w inny sposób nimi rozporządzać (art. 6 ustawy nr 13 z 2008 r.), a ta sama ustawa zabrania deweloperowi pobierania opłat za odsprzedaż innych niż koszty administracyjne zatwierdzone przez Departament (art. 7). Usługa DLD dotycząca sprzedaży początkowej stwierdza, że umowa sprzedaży jest rejestrowana w rejestrze tymczasowym przez portal Oqood w ciągu 90 dni od podpisania, przy czym sprzedający i kupujący płacą po 2% wartości sprzedaży plus opłaty na rzecz wiedzy i innowacji po AED 10. W przypadku odsprzedaży lokalu freehold strona DLD dotycząca rejestracji sprzedaży wymienia jako wymagany dokument e-NOC od dewelopera, składany za pośrednictwem aplikacji Dubai REST, a jej strona dotycząca rejestracji hipoteki wymienia ten sam e-NOC dewelopera dla lokali sprzedanych w sprzedaży tymczasowej. Aplikacja Dubai REST pokazuje stopień ukończenia projektu off-plan i numer rachunku powierniczego (escrow), co pozwala kupującemu porównać to, co mówi sprzedający, z zarejestrowanym stanem projektu.

Jak działają zatwierdzone przez bank prywatne sprzedaże domów obciążonych hipoteką?

Prywatny sprzedający, którego lokal jest obciążony hipoteką, nie może sfinalizować sprzedaży bez banku, dlatego DLD prowadzi specjalną usługę o nazwie Rejestracja sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką (Registering the Sale of a Mortgaged Property) w centrach powierników rejestracji nieruchomości (Real Estate Registration Trustee). Strona usługi wymienia wymagane dokumenty: list banku o zadłużeniu (albo pismo dewelopera wskazujące pozostałą kwotę), dowody Emirates ID kupującego i sprzedającego lub paszporty w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami oraz pełnomocnictwo, gdy za stronę działa ktoś inny. Wymaga ona także trzech czeków kasjerskich: jednego na rzecz banku lub dewelopera z tytułu długu, jednego na rzecz sprzedającego z tytułu ewentualnej pozostałej kwoty i jednego na rzecz Departamentu z tytułu opłaty 4%.

Sprzedaż jest finalizowana dopiero po przedłożeniu przez sprzedającego lub kupującego listu banku o zwolnieniu hipoteki, a rejestracja obejmuje wówczas zwolnienie, sprzedaż i ewentualną nową hipotekę. DLD podaje czas realizacji od 15 do 20 minut. Pozycje opłat na stronie obejmują 4% wartości sprzedaży, opłatę rejestratora za sprzedaż w wysokości AED 2 100 poniżej AED 500 000 albo AED 4 200 od AED 500 000, AED 250 za akt własności oraz opłaty za mapy; kupujący, który zaciąga nowy kredyt, płaci też opłatę rejestracyjną hipoteki w wysokości 0,25%.

Przykład obliczeniowy: trzy czeki przy cenie AED 1 000 000

Załóżmy, że cena wynosi AED 1 000 000 ($272 294), a sprzedający jest winien bankowi AED 700 000 ($190 606). Pierwszy czek trafia do banku na AED 700 000, drugi do sprzedającego na pozostałe AED 300 000 ($81 688), a trzeci do DLD na 4% ceny, czyli AED 40 000. Wydatek gotówkowy kupującego na te trzy czeki wynosi AED 1 040 000, przed doliczeniem opłaty rejestratora w wysokości AED 4 200 oraz opłat za akt własności i mapy.

Ten sam rachunek pokazuje, na czym polega przymus. Gdyby cena wynosiła AED 900 000, a dług AED 950 000, sam pierwszy czek przekroczyłby cenę i sprzedający musiałby dopłacić brakujące AED 50 000 albo bank musiałby zgodzić się na zwolnienie obciążenia za mniejszą kwotę; na podstawie art. 30 ustawy o hipotekach bank może nadal dochodzić niedoboru od dłużnika. Kupujący w takiej transakcji płaci więc nie tylko cenę, ale też polega na pisemnym zwolnieniu hipoteki przez bank.

Usługa DLD Dubai Now, która obsługuje sprzedaż za pomocą podpisanej cyfrowo umowy kupna-sprzedaży (SPA) i zatwierdzonego przez DLD rachunku powierniczego (escrow) z udziałem sprzedającego 2% i kupującego 2%, dotyczy wyłącznie podzielonych lokali freehold, wolnych od ograniczeń i hipotek. Obciążony hipoteką lokal z przymusowej sprzedaży przechodzi więc zamiast tego drogą centrum powiernika.

Jak zweryfikować nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju przed zapłatą

Weryfikacja decyduje o powodzeniu lub porażce transakcji z przymusowej sprzedaży, ponieważ pośpiech, który tworzy rabat, skraca także czas dostępny na sprawdzenie. DLD publikuje bezpłatne narzędzia do większości istotnych kontroli.

Sprawdzenie aktu własności

Strona DLD Verify Title Deed prosi o numer aktu własności, rok aktu i rodzaj nieruchomości oraz oferuje drugą opcję, Validate Owner and Property, która dodatkowo wymaga nazwiska właściciela. Ważne świadectwo pokazuje adnotację, że zostało zwalidowane cyfrowo przez blockchain, a nieprawidłowe połączenie danych zwraca komunikat „No Data found”. Zgodnie z art. 7 ustawy nr 7 z 2006 r. rejestr nieruchomości ma bezwzględną moc dowodową wobec wszystkich stron, chyba że wykaże się, że jego dane są wynikiem oszustwa lub fałszerstwa, a art. 9 stanowi, że czynności tworzące lub przenoszące prawa do nieruchomości są nieważne, jeżeli nie zostały wpisane do rejestru. Faktem prawnym jest wpis w rejestrze, a nie dokumenty sprzedającego.

Potwierdzenie uregulowania opłat eksploatacyjnych

FAQ DLD dotyczące eNOC stwierdza, że elektroniczne zaświadczenie o braku zastrzeżeń obejmuje gotowe nieruchomości zarządzane przez firmy zarządzające stowarzyszeń właścicieli, w których właściciel otrzymuje faktury za opłaty eksploatacyjne z systemu Mollak, trwa od 3 do 5 dni roboczych i nie zastępuje NOC dewelopera. Właściciel składa wniosek w aplikacji Dubai REST, wybierając nieruchomość, otwierając usługi nieruchomości i wybierając eNOC Request. Czas 3 do 5 dni roboczych ma znaczenie przy licytacjach: dziesięciodniowy termin płatności zostawia niewiele miejsca, jeśli kontrolę odłoży się na czas po przybiciu.

Niezależna wycena

Usługa DLD Property Valuation wydaje elektroniczne świadectwo wyceny nieruchomości (Real Estate Evaluation e-Certificate); dla mieszkania lub willi z gruntem opłata wynosi AED 4 000 plus AED 10 opłaty na rzecz wiedzy i AED 10 opłaty na rzecz innowacji, z opłatą partnera w centrum rejestratora w wysokości AED 230 plus VAT, a czas realizacji dla lokali mieszkalnych jest natychmiastowy. Takie świadectwo daje kupującemu zarejestrowany punkt odniesienia, który nie zależy od kwoty podanej przez sprzedającego ani pośrednika.

Co dzieje się z opłatami eksploatacyjnymi i zastawami na nieruchomościach z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Niezapłacone opłaty eksploatacyjne to najczęstszy ukryty koszt nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju, a prawo daje podmiotowi zarządzającemu zastaw, który podąża za lokalem. Artykuł 32 lit. a ustawy Dubaju nr 6 z 2019 r. stanowi, że podmiot zarządzający ma zastaw na każdym lokalu z tytułu niezapłaconych opłat eksploatacyjnych oraz że lokalem nie wolno rozporządzać, dopóki opłaty te nie zostaną zapłacone.

Ten sam artykuł określa drogę egzekucji. Podmiot zarządzający musi wezwać właściciela do zapłaty w ciągu 30 dni od doręczenia pisemnego wezwania zatwierdzonego przez RERA. Jeżeli właściciel nie zapłaci, roszczenie podlega egzekucji przez sędziego egzekucyjnego w Centrum Rozstrzygania Sporów Najmu, sędzia może nakazać sprzedaż lokalu na licytacji publicznej, a zalegający właściciel ponosi koszty sądowe i honoraria adwokackie przyznane przez sędziego. Artykuł 27 wymaga zatwierdzenia przez RERA, zanim podmiot zarządzający pobierze jakąkolwiek opłatę, a budżet musi zatwierdzić uznana przez RERA firma audytorska. Artykuł 29 zabrania deweloperowi lub podmiotowi zarządzającemu uniemożliwiania właścicielowi korzystania z lokalu w celu wymuszenia zapłaty poza procedurami przewidzianymi w ustawie. Wcześniejsza ustawa nr 27 z 2007 r., która zawierała podobnie sformułowany zastaw stowarzyszenia właścicieli, została uchylona art. 51 ustawy nr 6 z 2019 r.

Kupujący powinien zestawić ze sobą dwa stwierdzenia. FAQ Emirates Auction na pytanie, czy kupujący odpowiada za opłaty eksploatacyjne poprzedniego właściciela, odpowiada „Nie” i dodaje, że Emirates Auction zajmuje się procedurami do czasu wydania tytułu własności. Ustawa mówi, że lokalem nie można rozporządzać, dopóki opłaty nie zostaną zapłacone, a jej przepis o zastawie jest sformułowany jako związany z lokalem. Kupujący, który chce pewności, uzyskuje przed licytacją eNOC firmy zarządzającej i aktualną zatwierdzoną stawkę z Service Charge Index, a każde niezapłacone saldo traktuje jako korektę ceny, którą należy rozliczyć, zanim wpłaci wadium.

Co dzieje się z najemcami w nieruchomościach z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Zarejestrowana umowa najmu przetrwa sprzedaż, więc zajęty lokal z przymusowej sprzedaży wraz z najemcą, czynszem i obowiązkami wynajmującego. Artykuł 28 ustawy Dubaju nr 26 z 2007 r. stanowi, że przeniesienie własności nie wpływa na prawo najemcy do dalszego zajmowania nieruchomości na podstawie umowy podpisanej z poprzednim właścicielem, pod warunkiem że umowa najmu została zawarta na czas określony. Artykuł 4 wymaga rejestracji każdej umowy najmu w RERA, a przewodnik DLD dotyczący Ejari opisuje rejestrację jako obowiązkową na podstawie ustawy nr 26 z 2007 r. zmienionej ustawą nr 33 z 2008 r.

Eksmisja najemcy w celu sprzedaży lub własnego użytku

Zgodnie z art. 25 ust. 2 w brzmieniu nadanym ustawą nr 33 z 2008 r. wynajmujący może żądać eksmisji po zakończeniu najmu w wymienionych przypadkach, w tym gdy właściciel chce sprzedać wynajmowaną nieruchomość, i musi powiadomić najemcę o przyczynie na 12 miesięcy przed datą eksmisji, za pośrednictwem notariusza lub listem poleconym. Artykuł 26 stanowi, że po odzyskaniu lokalu mieszkalnego na własny użytek wynajmujący nie może go wynająć osobie trzeciej przez co najmniej dwa lata (trzy w przypadku nieruchomości niemieszkalnych), chyba że trybunał wyznaczy krótszy okres. Eksmisja w trakcie trwania najmu jest ograniczona do podstaw wskazanych w art. 25 ust. 1, takich jak niezapłacenie czynszu po 30-dniowym wezwaniu. Wersja ustawy nr 26 z 2007 r. widoczna w Portalu Legislacji Dubaju (Dubai Legislation Portal) to oryginał z 2007 r., który nie zawiera podstawy sprzedaży; tekst zmiany znajduje się w zbiorze DLD.

Podwyżki czynszu przy odnowieniu

Dekret nr 43 z 2013 r. ogranicza podwyżkę przy odnowieniu w zależności od różnicy między czynszem lokalu a średnią wartością najmu podobnych lokali według wskaźnika czynszów RERA (RERA Rent Index).

Dla kupującego wyceniającego wynajęty lokal z przymusowej sprzedaży limit ten wyznacza ścieżkę czynszu: najemcy płacącemu 25% poniżej średniej wskaźnika można podnieść czynsz przy odnowieniu o 10%, a nie do poziomu rynkowego w jednym kroku. Warunki Emirates Auction dodają, że kupujący musi powiadomić najemców o nowym właścicielu pismem poświadczonym notarialnie oraz że roszczenia o odzyskanie czynszu i eksmisję trafiają do Centrum Sporów Najmu (Rental Disputes Center) i właściwych organów rozstrzygających spory wynajmujących z najemcami.

Jakie są etapy zakupu nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Droga różni się w zależności od kanału, ale kolejność kontroli jest taka sama: ustalić drogę prawną, zweryfikować lokal, ustalić cenę na podstawie rejestru, zorganizować środki i zarejestrować przeniesienie. Poniższe ponumerowane kroki obejmują zarówno zakup z sądowej licytacji, jak i prywatny zakup zatwierdzony przez bank, z zaznaczonymi różnicami.

1. Ustalić drogę. Lokal z licytacji sądowej znajduje się w ofercie Emirates Auction; lokal prywatny pochodzi od licencjonowanego pośrednika. Sprawdzić licencję pośrednika i kod QR Madmoun w ogłoszeniu.
2. Zebrać dokumenty lokalu. Zweryfikować akt własności na stronie DLD oraz przeczytać warunki oferty (licytacja) lub list banku o zadłużeniu (sprzedaż prywatna).
3. Wycenić lokal na tle rejestru. Skorzystać ze wskaźników sprzedaży i czynszów Dubai REST oraz z elektronicznego świadectwa wyceny DLD, a także porównać zarejestrowane transakcje w tym samym budynku.
4. Sprawdzić opłaty i zgody. Poprosić o eNOC firmy zarządzającej i wartość z Service Charge Index; w przypadku lokalu freehold poprosić o e-NOC dewelopera.
5. Sprawdzić zajęcie lokalu. Ustalić, czy lokal jest pusty, czy istnieje zarejestrowana umowa najmu i kiedy się kończy; pusty lokal może być możliwy do obejrzenia, jeśli sąd przekazał klucze.
6. Zabezpieczyć finansowanie. W przypadku licytacji przygotować AED 200 000 na każde AED 1 000 000 ceny wywoławczej jako wadium oraz całą resztę na dzień 10; w przypadku sprzedaży prywatnej uzyskać zgodę banku na kredyt hipoteczny, jeśli taki jest używany.
7. Licytować lub podpisać. W licytacji wadium jest wpłacane, a licytowanie jest ostateczne; w sprzedaży prywatnej strony podpisują umowę sprzedaży (przewodnik RERA dotyczący pośrednictwa wymienia standardową Contract F dla umowy między sprzedającym a kupującym).
8. Zapłacić w terminie. Licytacja: pełna cena i koszty w ciągu 10 dni od zatwierdzenia. Prywatna sprzedaż z hipoteką: trzy czeki kasjerskie w centrum powiernika.
9. Zarejestrować sprzedaż. Zapłacić opłaty DLD, odebrać Certificate of Title i mapę, a w przypadku wynajętego lokalu doręczyć najemcy pismo poświadczone notarialnie.
10. Uruchomić nieruchomość. Przepisać media, upewnić się, że faktury za opłaty eksploatacyjne są wystawiane na nowego właściciela, i utrzymać umowę najmu w systemie Ejari.

Ile naprawdę kosztują nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju po doliczeniu opłat?

Rabat od ceny ofertowej nie jest rabatem w kieszeni kupującego, ponieważ opłaty, zaległości i remonty są takie same lub większe niż przy zwykłym zakupie. Poniższe porównanie opiera się na ilustracyjnych cenach i pozycjach opłat DLD dla prywatnej odsprzedaży lokalu bez obciążeń.

Załóżmy, że porównywalne lokale w tym samym budynku mają niedawne zarejestrowane sprzedaże około AED 1 200 000 ($326 753), a sprzedający w trudnej sytuacji akceptuje AED 1 000 000 ($272 294), czyli rabat od ceny ofertowej wynosi AED 200 000, czyli 16,7%. Opłaty kupującego przy zakupie z przymusowej sprzedaży to 4% x AED 1 000 000 = AED 40 000 rejestracji DLD, AED 4 200 opłaty partnera-powiernika (AED 4 000 plus 5% VAT) oraz AED 520 za akt własności, mapę lokalu i dwie opłaty po AED 10, co daje łącznie AED 44 720. Całkowity koszt wynosi AED 1 044 720.

Oszczędność przed dodatkami wynosi AED 1 252 720 – AED 1 044 720 = AED 208 000, czyli 16,6% rynkowego kosztu całkowitego. Dodajmy teraz dwa ilustracyjne dodatki, które często towarzyszą lokalom z przymusowej sprzedaży: AED 25 000 zaległych opłat eksploatacyjnych uregulowanych przez kupującego i AED 30 000 remontu lokalu, którego sprzedający przestał pilnować. Całkowity koszt zakupu z przymusowej sprzedaży wynosi wówczas AED 1 099 720, a oszczędność spada do AED 1 252 720 – AED 1 099 720 = AED 153 000, czyli 12,2%. Gdyby zaległości i remonty wyniosły łącznie AED 100 000, oszczędność wyniosłaby AED 108 000 (8,6%). Sedno tkwi w metodzie: rabat jest tak duży, jak pozwala na to porównanie kosztów całkowitych.

Koszty finansowania, jeśli zaciągany jest kredyt

Strona DLD dotycząca rejestracji hipoteki podaje 0,25% wartości hipoteki w przypadku zwykłej hipoteki z istniejącym aktem własności, AED 250 za akt własności, opłatę partnera usługowego AED 4 000 plus VAT (AED 5 000 plus VAT dla nieruchomości tymczasowo wpisanych, Oqood) oraz opłaty na rzecz wiedzy i innowacji po AED 10 za rysunek. Kredyt w wysokości AED 800 000 ($217 835) przy cenie AED 1 000 000 wiąże się więc z opłatą rejestracyjną 0,25% x AED 800 000 = AED 2 000, plus AED 250 za akt własności, przed opłatą partnera. Późniejsze zwolnienie hipoteki jest wyceniane na stronie DLD dotyczącej zwolnienia na AED 1 000 plus AED 250 za świadectwo aktu własności, z opłatą partnera AED 300 plus VAT.

Czy nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju można sfinansować kredytem hipotecznym?

Kredyt hipoteczny sprawdza się przy prywatnej odsprzedaży zatwierdzonej przez bank, ale słabo pasuje do sądowej licytacji, ponieważ licytacja daje 10 dni na zapłatę, a Emirates Auction stwierdza, że ani ona, ani sąd nie uczestniczą w finansowaniu. Limity kredytu wyznacza Bank Centralny ZEA.

Raport o stabilności finansowej Banku Centralnego z 2025 r. publikuje tabelę wskaźnika kredytu do wartości (LTV). Dla cudzoziemców pierwszy dom lub nieruchomość zamieszkiwaną przez właściciela do około AED 5 mln można sfinansować do 80% wartości, a powyżej około AED 5 mln do 70%; kolejna nieruchomość jest ograniczona do 60%, a projekty off-plan do 50%. Dla obywateli ZEA wartości te wynoszą 85%, 75%, 65% i 50%. Bank Centralny stosuje też maksymalny wskaźnik obciążenia długiem w wysokości 50% miesięcznego dochodu brutto, ogranicza kwotę finansowania do 7-krotności rocznego dochodu dla cudzoziemców (8 dla obywateli) i ustala maksymalny okres kredytowania na 25 lat. Raport stwierdza, że średnie LTV nowych zobowiązań hipotecznych wyniosły w 2025 r. około 60%, czyli wyraźnie poniżej limitów.

Cudzoziemiec zarabiający AED 25 000 miesięcznie brutto (AED 300 000 rocznie) ilustruje dwa limity. Wskaźnik obciążenia długiem 50% pozwala na łączne miesięczne raty zadłużenia, w tym nowego kredytu, w wysokości AED 12 500, a 7-krotność rocznego dochodu ogranicza kredyt do AED 2 100 000 ($571 818). Limitem wiążącym jest zwykle najniższy z wyniku LTV i tych dwóch. Wartości Banku Centralnego są pułapami, a każdy bank ustala własną ofertę w ich granicach.

W przypadku nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju przeszkodą jest kolejność zdarzeń. Bank wycenia lokal i wydaje ofertę, a następnie kupujący potrzebuje zarejestrowanej hipoteki; przybicie na licytacji wymaga zapłaty w całości w ciągu 10 dni. Kupujący, który licytuje z warunkowym kredytem, ryzykuje wadium oraz, zgodnie z warunkami, karę w wysokości 30% kwoty sprzedaży. Kupujący korzystający z kredytu robią to zazwyczaj w sprzedażach prywatnych zatwierdzanych przez bank, w których umowa może zawierać warunki.

Czy zakup nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju uprawnia do Golden Visa?

Zakup z przymusowej sprzedaży może spełnić warunek ścieżki nieruchomościowej do Golden Visa Dubaju, jeżeli wartość zakupu osiąga AED 2 000 000 ($544 588), ale dwie oficjalne strony usług formułują ten test odmiennie, więc właściwe dokumenty zależą od tego, jak zorganizowano zakup i ewentualny kredyt. Usługa DLD Golden Visa (Investor) stwierdza, że nieruchomość musi być warta AED 2 mln w chwili zakupu i należeć w całości do wnioskodawcy, że nieruchomość obciążona hipoteką jest dopuszczalna z listem banku o braku zastrzeżeń, pokazującym wpłaconą kwotę i saldo, oraz że wnioskodawca musi przebywać na terenie ZEA. Wymienia 10-letnie, odnawialne zezwolenie, z opłatami łącznie AED 9 884,75 za zezwolenie inwestorskie.

Strona Generalnej Dyrekcji ds. Pobytu i Cudzoziemców w Dubaju (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs in Dubai, GDRFA) dla inwestorów stwierdza, że kwalifikuje się nieruchomość o łącznej wartości co najmniej AED 2 mln, że nieruchomość obciążona hipoteką jest akceptowana, że wymagane jest zaświadczenie DLD o stanie nieruchomości (może być także przyjęte świadectwo wyceny z biura licencjonowanego przez DLD) oraz że na nieruchomości ustanawia się zastaw na czas ważności zezwolenia, w którym nie można nią rozporządzać.

Sformułowanie „wartość zakupu” ma znaczenie przy okazji. Strona DLD podaje test jako wartość w chwili zakupu, co w tym brzmieniu wskazuje na zapłaconą cenę; lokal o wartości rynkowej AED 2 200 000, kupiony za AED 1 900 000, byłby wówczas mierzony kwotą AED 1 900 000. Strona GDRFA mówi o łącznej wartości i alternatywnie przyjmuje świadectwo wyceny. Ponieważ strony się różnią, wnioskodawca przed licytacją potwierdza, jaka kwota zostanie użyta. Portal federalny u.ae podaje Golden Visa dla inwestora z minimalnym kapitałem AED 2 mln.

Jakie podatki i VAT dotyczą nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Dla większości kupujących kwestie podatkowe przy nieruchomościach z przymusowej sprzedaży w Dubaju sprowadzają się do VAT od zakupu oraz do sytuacji w podatku od osób prawnych w odniesieniu do późniejszych dochodów z najmu lub odsprzedaży. Zgodnie z Przewodnikiem VAT dla nieruchomości Federalnego Urzędu Podatkowego (Real Estate VAT Guide, VATGRE1, kwiecień 2021 r.) nieruchomość komercyjna jest opodatkowana standardową stawką 5%, istniejąca nieruchomość mieszkalna jest zwolniona z VAT, nowa nieruchomość mieszkalna (pierwsza dostawa w ciągu trzech lat od ukończenia) ma stawkę zerową, a grunt niezabudowany jest zwolniony, podczas gdy grunt zabudowany jest opodatkowany stawką 5%.

Przy lokalu komercyjnym za AED 1 000 000 VAT 5% wyniósłby AED 50 000 ponad cenę tam, gdzie VAT ma zastosowanie, podczas gdy ta sama cena istniejącego mieszkania nie wiąże się z żadnym VAT. Przewodnik FTA dotyczący inwestycji w nieruchomości dla osób fizycznych (październik 2024 r.) wyjaśnia, że na potrzeby podatku od osób prawnych dochód osoby fizycznej z inwestycji w nieruchomości, czyli ze sprzedaży, wydzierżawienia lub wynajmu gruntu lub nieruchomości niewymagających licencji, nie jest brany pod uwagę przy ustalaniu progu obrotu AED 1 mln, niezależnie od kwoty. Działalności wymagające licencji, takie jak przedsiębiorstwo, które jej wymaga, są traktowane inaczej, a przewodnik zauważa, że brak wymaganej licencji nie wyłącza dochodu z podstawy opodatkowania. Opłaty eksploatacyjne, najem i media pozostają bieżącymi kosztami.

Jakie są ryzyka nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Ryzyka związane z nieruchomościami z przymusowej sprzedaży w Dubaju to w większości te, które nazywają same dokumenty: krótkie terminy, sprzedaż w stanie, w jakim lokal się znajduje, zajęcie lokalu, zaległości i rejestracja. Każde z nich ma udokumentowane źródło i każde można wycenić.

Drugą zmienną jest konkurencja. Licytowanie jest otwarte i ograniczone czasowo, z trzyminutowym przedłużeniem dla późnych ofert, więc cenę końcową wyznaczają licytujący, a nie cena wywoławcza. Wyniki poprzednich licytacji, które pokazuje Emirates Auction, wraz ze wskaźnikiem sprzedaży DLD są punktem odniesienia do oceny, gdzie dana oferta może się zamknąć. Kupujący, którego cena końcowa zbliża się do całkowitej ceny rynkowej, nie ma już rabatu, który mógłby pochłonąć wadę.

Czym nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju różnią się od odsprzedaży poniżej wartości rynkowej?

Zakup poniżej wartości rynkowej jest wynikiem cenowym, a zakup z przymusowej sprzedaży jest procesem prawnym. Nasz sąsiedni przewodnik, Jak znaleźć nieruchomość poniżej wartości rynkowej w Dubaju, dotyczy strony cenowej: porównywania cen ofertowych z zarejestrowanymi sprzedażami, czytania wskaźnika sprzedaży Dubai REST i oceny, czy rabat przy odsprzedaży jest prawdziwy. Niniejszy przewodnik omawia mechanizmy egzekucji, licytacji i weryfikacji stojące za przypadkami, w których sprzedający nie ma wyboru co do harmonogramu.

Oba przypadki opierają się na tym samym rejestrze cen. Wpisy cenowe na tej stronie, takie jak Jak kupić nieruchomość w Dubaju przy niskim budżecie i przewodnik po obszarach zakupu mieszkania w Dubaju, przedstawiają kontekst cenowy na poziomie dzielnic, w którym odczytuje się cenę z przymusowej sprzedaży, a Czy zakup mieszkania w Dubaju nadal jest rozsądną inwestycją? dotyczy pytania o cykl rynkowy. Zagraniczni kupujący mogą sprawdzić swoje uprawnienia w artykule Czy cudzoziemcy mogą kupować mieszkania w Dubaju?, a stronę pobytową w artykule Czym jest Golden Visa w Dubaju? oraz na stronie Imigracja do Dubaju.

Jakie ceny podają dziś deweloperzy za ten sam rodzaj lokali?

Cena z przymusowej sprzedaży ma sens tylko na tle aktualnego punktu odniesienia, a ceny podawane przez deweloperów dla ukończonych budynków są jednym z takich punktów. Poniższa tabela zestawia studia w dwunastu ofertach Danube Properties, z cenami i powierzchniami ze stron poszczególnych ofert na dzień 23 października 2026 r. Żaden z tych lokali nie pochodzi z przymusowej sprzedaży; tabela pokazuje poziomy cen deweloperów, z którymi można porównać cenę odsprzedaży lub licytacji. Kolumna AED za stopę kwadratową dzieli podaną cenę wyjściową przez największą i najmniejszą powierzchnię widoczną w ofercie, więc jest to arytmetyka na liczbach z oferty, a nie wycena, i może odzwierciedlać różne lokale z danego przedziału.

Ukończone budynki pokazują ceny wyjściowe studiów od AED 400 000 do AED 650 000 na stronach ofert, a lokale w budowie wychodzą po AED 1 248 do AED 2 369 za stopę kwadratową według podanych liczb. Kupujący porównujący odsprzedaż z przymusowej sprzedaży w jednym z tych budynków z ceną dewelopera przeczytałby także zarejestrowane w DLD sprzedaże w tym samym budynku, ponieważ kilka stron ofert zaznacza, że ich warunki płatności pochodzą z momentu premiery, podczas gdy zarejestrowane transakcje pokazują, za ile lokale faktycznie zmieniły właściciela. Informacje o deweloperze znajdują się na stronie Danube Properties oraz w katalogu deweloperów w Dubaju, a strony obszarów Dubaj i ZEA zawierają pełną listę projektów.

Kontekst obszarów dla gotowych mieszkań omawia przewodnik po mieszkaniach w JVC, a kupujący wille mogą porównać osiedla w przewodniku po osiedlach willowych i w przewodniku po przystępnych cenowo osiedlach willowych, a porównanie rodzajów nieruchomości zawiera przewodnik po rodzajach nieruchomości. Jako kontekst regionalny dla różnic w zasadach egzekucji i własności służy porównanie Omanu i Dubaju, zestawiające oba rynki obok siebie. Profile dwóch większych deweloperów z Dubaju znajdują się na stronach Emaar Properties i Ellington Properties.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju

Powtarzające się błędy to te, które dokumenty uwidaczniają z góry. Pierwszy to traktowanie ceny wywoławczej jako ceny: warunki Emirates Auction pozwalają, aby wyższa oferta ponownie otworzyła sprzedaż w ciągu 10 dni, więc przybicie nie jest ostateczne, dopóki to okno się nie zamknie. Drugi to pomylenie podstawy wadium: 20% wadium oblicza się według warunków od ceny wywoławczej, więc oferta z ceną AED 1 000 000 wymaga AED 200 000, a oferta z ceną AED 2 500 000 wymaga AED 500 000, zanim zostanie złożona jakakolwiek oferta.

Trzeci błąd to zostawienie kontroli opłat eksploatacyjnych na koniec. Według DLD eNOC trwa od 3 do 5 dni roboczych, ten sam kupujący ma 10 dni na zapłatę, a art. 32 ustawy nr 6 z 2019 r. przypisuje zastaw do lokalu. Czwarty to założenie, że lokal wyglądający na pusty nie ma najemcy: umowa najmu zarejestrowana w RERA wiąże nowego właściciela na podstawie art. 28 ustawy nr 26 z 2007 r., a FAQ Emirates Auction mówi, że spółka nie uczestniczy w tym, co dzieje się z istniejącym czynszem. Piąty to zapomnienie o drugiej cenie: kupujący za gotówkę, który wygrywa za AED 1 000 000, płaci też około AED 20 500 opłat DLD po stronie kupującego według listy DLD, a tam, gdzie obowiązuje opłata platformy 3% plus AED 15 000, suma jest wyższa.

Szósty błąd to poleganie na deklarowanym rabacie. Rabat podany przez sprzedającego lub pośrednika jest twierdzeniem, a nie wpisem w rejestrze, a punktem odniesienia dla nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju jest zarejestrowana cena porównywalnych lokali w tym samym budynku. Siódmy to pominięcie sprawdzenia aktu własności dlatego, że zaangażowany jest sąd lub bank; weryfikacja aktu własności w DLD przyjmuje numer aktu, rok i rodzaj nieruchomości, jest bezpłatna, a rejestr ma moc dowodową na podstawie art. 7 ustawy nr 7 z 2006 r.

Często zadawane pytania

Czym są nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju to lokale sprzedawane pod presją finansową lub prawną, a nie według harmonogramu kupującego: egzekucja banku na podstawie ustawy Dubaju nr 14 z 2008 r., sądowe licytacje, niewykonanie zobowiązań przy zakupach off-plan, egzekucja niezapłaconych opłat eksploatacyjnych i odsprzedaże z inicjatywy właściciela. Przepisy nie definiują tego określenia, więc każda sprzedaż podlega zasadom własnego kanału.

Gdzie mogę znaleźć nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Sądowe nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju są wystawiane na Emirates Auction, która zawiera umowę z sądem. Prywatne sprzedaże przymusowe oferują licencjonowani pośrednicy, których licencję można sprawdzić w usłudze DLD Verify License and Permits i których ogłoszenia mają kod QR Madmoun. Odsprzedaże off-plan śledzi się przez dewelopera i dane projektowe Dubai REST.

Jak bank przejmuje nieruchomość w Dubaju?

Bank nie może bezpośrednio przejąć tytułu własności do nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju. Zgodnie z ustawą Dubaju nr 14 z 2008 r. wysyła 30-dniowe wypowiedzenie za pośrednictwem notariusza, sędzia egzekucyjny nakazuje zajęcie, a lokal jest sprzedawany na licytacji publicznej. Zastrzeżenie dające bankowi tytuł własności w razie niewykonania zobowiązania jest nieważne na podstawie art. 11, a ewentualny niedobór pozostaje roszczeniem wobec kredytobiorcy na podstawie art. 30.

Jakie wadium jest potrzebne do licytowania na licytacji nieruchomości w Dubaju?

Warunki Emirates Auction ustalają wadium na 20% ceny wywoławczej licytacji, przelewem bankowym lub czekiem kasjerskim, z osobnym wadium za każdą nieruchomość. Przy cenie wywoławczej AED 1 000 000 ($272 294) jest to AED 200 000 ($54 459). Reszta i koszty są wymagalne w ciągu 10 dni od zatwierdzenia, a wadium przepada, jeśli kupujący nie zapłaci.

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Tak, w strefach freehold. FAQ Emirates Auction stwierdza, że nieruchomości freehold są oferowane osobom niebędącym obywatelami ZEA, natomiast oferty oznaczone dla obywateli państw GCC są ograniczone. Licytujący musi być osobą fizyczną powyżej 21 lat z kontem osobistym. Zagraniczni kupujący płacą też te same opłaty rejestracyjne DLD, co inni nabywcy nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju.

Czy mogę dostać kredyt hipoteczny na nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Kredyt hipoteczny jest możliwy przy nieruchomościach z przymusowej sprzedaży w Dubaju sprzedawanych prywatnie za zgodą banku, ale zwykle nie przy sądowej licytacji, ponieważ kupujący płaci w całości w ciągu 10 dni, a Emirates Auction nie uczestniczy w finansowaniu. Tabela Banku Centralnego pozwala cudzoziemcom na 80% przy pierwszym domu do około AED 5 mln, 60% przy kolejnej nieruchomości i 50% przy off-plan.

Jakie opłaty obowiązują przy zakupie nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Przy zakupie nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju na licytacji DLD podaje dla kupującego 2% wartości sprzedaży plus po AED 250 za akt własności i mapę lokalu oraz po stronie sprzedającego 2% plus nadzór. Przy prywatnej odsprzedaży DLD podaje po 2% z każdej strony, a 4% wartości sprzedaży w przypadku lokalu obciążonego hipoteką, plus opłatę partnera-powiernika AED 4 000 plus VAT od AED 500 000. Kredyt hipoteczny kupującego dodaje 0,25% kwoty kredytu.

Czy najemcy zostają, gdy sprzedawane są nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

Tak, w przypadku wynajętych nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju. Artykuł 28 ustawy Dubaju nr 26 z 2007 r. utrzymuje w mocy umowę najmu na czas określony po przeniesieniu własności. Wynajmujący, który chce sprzedać, może żądać eksmisji po zakończeniu najmu z 12-miesięcznym wypowiedzeniem za pośrednictwem notariusza lub listem poleconym, a podwyżki przy odnowieniu są ograniczone dekretem nr 43 z 2013 r.

Kto płaci niezapłacone opłaty eksploatacyjne za nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju?

W przypadku nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju art. 32 ustawy Dubaju nr 6 z 2019 r. daje podmiotowi zarządzającemu zastaw na lokalu, którym nie można rozporządzać do czasu zapłaty opłat, z egzekucją przez sędziego egzekucyjnego po 30-dniowym wezwaniu. FAQ Emirates Auction mówi, że kupujący nie odpowiada za opłaty poprzedniego właściciela, więc kupujący uzyskują eNOC firmy zarządzającej przed zapłatą.

Czy zakup jednej z nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju uprawnia do Golden Visa?

Zakupy nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju mogą się kwalifikować, jeśli wartość zakupu wynosi AED 2 000 000 ($544 588) lub więcej. Usługa inwestorska DLD dopuszcza nieruchomość obciążoną hipoteką z listem banku o braku zastrzeżeń, pokazującym wpłaconą kwotę i saldo, a strona GDRFA mówi, że na nieruchomości ustanawia się zastaw na czas zezwolenia. Opłata za zezwolenie inwestorskie na stronie DLD wynosi łącznie AED 9 884,75.

Jak długo trwa egzekucja z hipoteki w Dubaju?

Ustawa ustala 30-dniowe wypowiedzenie, sprzedaż w ciągu 30 dni po upływie okresu wypowiedzenia oraz możliwe jednorazowe odroczenie do 60 dni, więc prawny górny limit wynosi 60 dni bez odroczenia i 120 dni z odroczeniem. Rzeczywiste daty zależą od sądu i kalendarza licytacji.

Czy nieruchomości z przymusowej sprzedaży w Dubaju podlegają podatkom?

Odsprzedaż istniejącej nieruchomości mieszkalnej jest zwolniona z VAT, natomiast nieruchomość komercyjna podlega stawce 5% według przewodnika Federalnego Urzędu Podatkowego. W podatku od osób prawnych dochód osoby fizycznej z inwestycji w nieruchomości, prowadzonej bez licencji, nie jest brany pod uwagę przy mierzeniu progu AED 1 mln. Opłaty rejestracyjne i opłaty eksploatacyjne to koszty cykliczne i jednorazowe.

Ostatnia weryfikacja: 23 października 2026 r. Źródła: Ustawa Dubaju nr 14 z 2008 r. o hipotekach (Dubai Law Concerning Mortgages); warunki Emirates Auction (Emirates Auction terms and conditions); FAQ Emirates Auction dotyczące nieruchomości; strona rządu Dubaju o systemie sądownictwa (Judicial system in Dubai); DLD: rejestracja nieruchomości sprzedanej na licytacji; DLD: zezwolenie na sprzedaż na licytacji publicznej; DLD eMart; DLD: rejestracja sprzedaży nieruchomości; DLD: rejestracja sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką; DLD Dubai Now; DLD: rejestracja hipoteki; DLD: zwolnienie hipoteki; DLD: rejestracja sprzedaży początkowej (Oqood); DLD Verify Title Deed; DLD Verify License and Permits; usługa DLD Madmoun (kody QR); aplikacja DLD Dubai REST; DLD: wycena nieruchomości; DLD Service Charge Index; FAQ DLD dotyczące eNOC; zbiór przepisów DLD o nieruchomościach w Dubaju (Dubai real estate legislation compilation) (ustawy nr 7 z 2006 r., nr 8 z 2007 r., nr 13 z 2008 r., nr 9 z 2009 r., nr 26 z 2007 r. ze zmianami wprowadzonymi ustawą nr 33 z 2008 r., dekret nr 43 z 2013 r., rozporządzenie nr 85 z 2006 r., uchwała nr 6 z 2010 r.); Przewodnik RERA po praktyce pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 2024 (Real Estate Brokerage Practice Guide); ustawa Dubaju nr 6 z 2019 r. (Portal Legislacji Dubaju); ustawa Dubaju nr 26 z 2007 r. (Portal Legislacji Dubaju); Raport o stabilności finansowej Banku Centralnego ZEA 2025 (Financial Stability Report); kursy walut Banku Centralnego ZEA, czerwiec 2026 r.; DLD: Golden Visa (Investor); GDRFA: zezwolenie na pobyt Golden Residence dla inwestorów; portal rządu ZEA: Golden visa; Przewodnik VAT dla nieruchomości Federalnego Urzędu Podatkowego (Real Estate VAT Guide); przewodnik Federalnego Urzędu Podatkowego o inwestycjach w nieruchomości dla osób fizycznych; wyniki rynku nieruchomości Dubaju w Q1 2026 r. według Dubai Media Office; oraz poszczególne strony ofert wymienione w tabeli porównawczej, odczytane 23 października 2026 r.