Olivz by Danube Al Warsan: przewodnik po ukończonym budynku (2026)

Olivz by Danube Al Warsan to ukończony budynek mieszkalny ze studiami oraz apartamentami z jedną i dwiema sypialniami, który Danube Properties wymienia w dzielnicy Al Warsan First w Dubaju; na stronie projektu podano 411 apartamentów. Niniejszy przewodnik przedstawia, co deweloper publikuje na temat Olivz by Danube Al Warsan, czym różnią się dane z zapowiedzi premierowej z marca 2020 r. od obecnej strony projektu, co Property Finder pokazywał dla lokali z rynku wtórnego 5 listopada 2026 r. oraz jakie kontrole obowiązują przy gotowym lokalu w Dubaju. Kwestie prawne, opłaty i ceny podano według stanu na 5 listopada 2026 r.; kwoty w dirhamach (AED) mają w nawiasie równowartość w dolarach, przeliczoną po kursie AED 3,6725 za dolara.

Olivz by Danube Al Warsan: przegląd projektu

Strona projektu dewelopera pod adresem danubeproperties.com, odczytana 5 listopada 2026 r., opisuje Olivz jako inwestycję złożoną ze studiów oraz apartamentów z jedną i dwiema sypialniami w dzielnicy Al Warsan First w Dubaju. Jej panel podsumowujący pokazuje 411 apartamentów, w polu ukończenia wpis „Completed” (ukończony), w polu ceny wyjściowej wpis „Sold out” (wyprzedane), a w polu planu płatności wpis „No payment plan” (brak planu płatności). Wśród udogodnień wymieniono siłownię, basen z miejscami do siedzenia przy basenie, kort tenisowy i widoki na kanał wodny, a galeria dodaje plac zabaw dla dzieci, salę przyjęć i spa. Strona podaje czasy dojazdu z budynku oraz blok często zadawanych pytań, w którym jedno z pytań wymienia cenę wyjściową AED 535 000 (około USD 145 000) „subject to change” (z zastrzeżeniem zmian).

Ten wiersz z ceną i pole „Sold out” znajdują się na tej samej stronie, a poniższe sekcje przytaczają oba w brzmieniu, w jakim zostały wydrukowane. Strona nie publikuje również metraży ani numerów aktów własności czy rejestracji. Metraże, bieżące ceny ofertowe i nazwy bloków pochodzą zatem z portali nieruchomości, a każda z tych wartości jest podana wraz ze źródłem i datą.

Sama nazwa wymaga uwagi w kwestii klasyfikacji. Deweloper i jego zapowiedź premierowa z 2020 r. umieszczają projekt w Al Warsan First, w pobliżu International City. Property Finder przypisuje ten sam budynek do International City, do podobszaru, który nazywa Olivz by Danube, i w swoich ogłoszeniach dzieli go na Olivz Residence Blok 1, 2 i 3. W tym przewodniku dla dzielnicy używamy nazwy dewelopera, Al Warsan First, a przy cytowaniu danych z portalu zaznaczamy oznaczenie stosowane przez portal.

Typy lokali i metraże: co publikuje deweloper, a co pokazują portale

Deweloper wymienia trzy typy lokali i nie podaje powierzchni żadnego z nich. Lukę wypełniają portale, korzystając z danych o rzutach i z ogłoszeń agencji, a liczby różnią się nieznacznie między źródłami, ponieważ pochodzą z różnych dokumentów: typy układów z bazy projektów, zaokrąglone metraże w opisach pośredników i zmierzone metraże w pojedynczych ogłoszeniach. Tabela zestawia źródła obok siebie.

Przeglądając wiersze, widzimy, że zakres dla studiów wynosi od 359 do 427 stóp kw., a dla apartamentów z jedną sypialnią od 424 do 674 stóp kw., zależnie od źródła, natomiast metraż apartamentu z dwiema sypialniami wszystkie źródła podają jako 935 stóp kw., z wyjątkiem jednego, które podaje od 925 do 935. Zakres od 362 do 935 stóp kw. na karcie naszej oferty mieści się w całkowitym przedziale od 359 do 935 stóp kw. wynikającym z tych źródeł. Kupujący porównujący dwa lokale nie powinien opierać się na zakresie pochodzącym z innego źródła niż dokumenty samego lokalu: obowiązującą wartością jest powierzchnia wskazana w akcie własności (title deed) i w umowie kupna-sprzedaży (SPA).

Co oznacza liczba lokali dla struktury projektu

Strona dewelopera podaje łącznie 411 apartamentów i nie dzieli ich według typów. Zapowiedź premierowa z 2020 r. podawała 741 lokali, również bez podziału na typy. Żadne ze źródeł odczytanych na potrzeby tego przewodnika nie publikuje liczby lokali poszczególnych typów w ukończonym budynku, dlatego przewodnik jej nie podaje. Kupujący, który potrzebuje liczby studiów, apartamentów z jedną sypialnią i apartamentów z dwiema sypialniami, może poprosić spółkę zarządzającą lub dewelopera o zarejestrowany wykaz lokali.

Lista danych o lokalu, o które warto poprosić na piśmie

• Numer lokalu, blok (1, 2 lub 3, jak oznaczają go portale), piętro i typ układu wraz z rzutem dokładnie tego układu
• Powierzchnia wskazana w akcie własności oraz sposób jej opisania w umowie kupna-sprzedaży (powierzchnia netto wewnątrz, balkon, łącznie)
• Przydział miejsca parkingowego i komórki lokatorskiej, jeśli występują, oraz informacja, czy są zarejestrowane przy lokalu
• Wykaz wyposażenia i mebli wliczonych w cenę oraz stan zapisany podczas ostatniej inspekcji
• Informacja, czy lokal jest pusty, czy wynajęty, daty rozpoczęcia i zakończenia najmu oraz wysokość czynszu, jeśli lokal jest wynajęty
• Opłata serwisowa naliczona dla lokalu w ostatnim pełnym roku oraz ewentualne zaległe saldo

Ceny rynkowe Olivz by Danube Al Warsan

Strona dewelopera nie zawiera cennika ukończonego budynku. Na rynku istnieją trzy rodzaje liczb: ceny ogłoszone przy premierze w 2020 r., wiersz z ceną wyjściową w FAQ dewelopera oraz ceny ofertowe z rynku wtórnego i zarejestrowane transakcje pokazywane przez portale. To różne rzeczy, a poniższa tabela trzyma je oddzielnie. Kwoty w dolarach przeliczono po kursie AED 3,6725 za dolara, czyli według publikacji kursów walut Central Bank of the UAE (Banku Centralnego ZEA) za czerwiec 2026 r. (Central Bank of the UAE, czerwiec 2026 r.).

Ceny z premiery i FAQ dewelopera

Z tabeli wynikają dwie rzeczy. Kwota AED 535 000 z FAQ dewelopera odpowiada „launch price” na Property Finder, ale relacje z premiery z marca 2020 r. podawały studia od AED 290 000, a ceny układów na stronie projektu w portalu również są niższe niż AED 535 000. Panel podsumowujący dewelopera pokazuje w polu ceny wyjściowej wpis „Sold out”. Dlatego niniejszy przewodnik nie przedstawia kwoty AED 535 000 jako ceny, po której można dziś kupić lokal; podaje ją jako liczbę, która pojawia się na stronie dewelopera.

Ceny ofertowe z rynku wtórnego na Property Finder, 5 listopada 2026 r.

Strona wyszukiwania Property Finder dla tego budynku (Olivz by Danube, International City) wyświetlała 15 apartamentów na sprzedaż w chwili odczytu 5 listopada 2026 r. Tabela podaje dla każdego ogłoszenia datę publikacji, typ, oznaczenie bloku, metraż, cenę ofertową oraz cenę za stopę kwadratową obliczoną na ich podstawie (cena ofertowa podzielona przez metraż z ogłoszenia). Są to ceny ofertowe ustalane przez właścicieli i agentów, a nie ceny transakcyjne, i nie podajemy żadnej średniej.

W tym zbiorze ogłoszeń studia wystawiono po AED 500 000 do AED 600 000 ($136 147 do $163 376) przy metrażach od 359 do 424 stóp kw., co daje od AED 1 250 do AED 1 643 za stopę kw. Apartamenty z jedną sypialnią wystawiono po AED 760 000 do AED 830 000 ($206 943 do $226 004) przy 553 do 650 stóp kw., czyli od AED 1 208 do AED 1 447 za stopę kw. Tego dnia nie ogłaszano żadnego apartamentu z dwiema sypialniami. Najstarsze ogłoszenie w zbiorze opublikowano 25 grudnia 2024 r., dlatego przy odczytywaniu ceny ofertowej istotna jest data ogłoszenia.

Dwa przykłady obliczeń pokazują arytmetykę. Najniższa cena ofertowa studia, AED 500 000 za 362 stopy kw., to 500 000 / 362 = AED 1 381 za stopę kw. Najniższa cena ofertowa apartamentu z jedną sypialnią, AED 760 000 za 629 stóp kw., to 760 000 / 629 = AED 1 208 za stopę kw. Dla porównania relacje z premiery dewelopera przytaczały w marcu 2020 r. wartość blisko AED 800 za stopę kw. (Gulf News), a cena z FAQ dewelopera, AED 535 000, odniesiona do metrażu studia 362 stóp kw. daje 535 000 / 362 = AED 1 478 za stopę kw.

Zarejestrowane transakcje pokazywane na Property Finder

Te trzy wiersze pochodzą z panelu „sold history” (historia sprzedaży) na stronie projektu Property Finder, odczytanej 5 listopada 2026 r., który portal przypisuje dostawcy danych. Panel pokazuje tylko najnowsze transakcje, którymi dysponuje, jest więc próbką, a nie indeksem cen. Zarejestrowana sprzedaż apartamentu z jedną sypialnią za AED 750 000 jest poniżej każdej ceny ofertowej takiego apartamentu w tabeli, a zarejestrowana sprzedaż studia za AED 498 000 jest tuż poniżej najniższej ceny ofertowej studia, przy czym panel nie podaje, czy którakolwiek z tych transakcji została wynegocjowana z ceny ofertowej. Dwa kolejne ogłoszenia Property Finder dla apartamentów z jedną sypialnią w Bloku 3, opublikowane 4 i 6 sierpnia 2026 r. po AED 750 000 ($204 221) za 636 stóp kw. oraz po AED 760 000 ($206 943) za 628 stóp kw., były nadal dostępne 5 listopada 2026 r. i mieszczą się w tym samym przedziale.

Portale podają też liczby z okresu premiery. Strona projektu Provident Estate pokazuje „starting price” (cenę wyjściową) AED 1,37 mln ze stanem przekazania oznaczonym jako „Ready” (gotowe), a FAM Properties podaje metraże lokali wraz z tabelami cen według lokalu. Strony te łączą kilka dat i nie mają daty na stronie, dlatego w tym przewodniku nie wykorzystano ich do żadnej ceny.

Lokalizacja Olivz by Danube Al Warsan: Al Warsan First

Al Warsan First to nazwa dzielnicy, której deweloper używa dla budynku. Zapowiedź premierowa z 4 marca 2020 r. głosiła, że projekt powstanie na działce o powierzchni 18 016 metrów kwadratowych w Al Warsan First, w pobliżu International City, z łatwym dostępem do Mohammed Bin Zayed Road (E311), oraz że będzie miał drogi po obu stronach z widokiem na park publiczny i meczet. Obecna strona dewelopera powtarza informację o połączeniu drogowym, stwierdzając, że Sheikh Mohammed Bin Zayed Road jest „at your doorstep” (tuż przy progu), i opisuje osiedle jako położone blisko placówek edukacyjnych, bez ich wymieniania.

Zbiór przepisów Dubai Land Department (DLD, Departament Ziemi w Dubaju) wymienia działki, na których cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości na zasadzie freehold, a 23. pozycja wykazu w jego artykule 3 brzmi „Warsan 1: Plot No. (002)”. „Warsan 1” z wykazu odczytujemy tutaj jako obszar, który deweloper nazywa Al Warsan First; o dopasowaniu rozstrzyga numer działki w akcie własności, a wykaz omówiono w sekcji 6. Property Finder umieszcza podobszar w International City.

Czasy dojazdu i odległości

Strona dewelopera publikuje czasy dojazdu w minutach, nie podając punktu startowego ani pory dnia. Tabela powtarza je i dodaje odległości drogowe oraz czasy przejazdu przy swobodnym ruchu z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM, uruchomionej 5 listopada 2026 r. dla dwóch pinezek na mapie: pinezki z karty naszej oferty (25,167384 N, 55,405891 E) i pinezki projektu, którą pokazuje Property Finder (25,16797 N, 55,39668 E), położonych w odległości około 0,93 km od siebie (obliczone). Wyniki OSRM mają charakter orientacyjny: zakładają brak ruchu i nie są rozkładem jazdy.

Tam, gdzie czas OSRM jest dłuższy niż podany przez dewelopera, różnica wynika z trasy i przyjętych założeń: OSRM korzysta z najbliższego węzła drogowego dla każdej pinezki i standardowego profilu prędkości. Deweloper podaje 13 minut zarówno do Dubai Frame, jak i do międzynarodowego portu lotniczego w Dubaju, podczas gdy OSRM daje dla tych dwóch miejsc różne czasy z każdej pinezki, więc lista dewelopera jest przybliżoną wskazówką, a nie pomiarem. Obie pinezki dają też różne odpowiedzi: z pinezki Property Finder lotnisko jest oddalone o 14,7 km, a Dragon Mart o 4,1 km, z pinezki karty oferty odpowiednio o 18,4 km i 2,8 km, więc dokładne położenie budynku wpływa na każdą odległość. Zapytania OSRM podano w źródłach, na przykład OSRM: pinezka oferty do Dragon Mart.

Dragon Mart to najbliższy cel, który wymienia deweloper. Do Dubai Safari Park, na lotnisko i do Downtown Dubai dojeżdża się trasą E311 lub drogami łączącymi, których strona dewelopera nie nazywa. Strona projektu Provident Estate, nieopatrzona datą, opisuje budynek jako 7-piętrowy kompleks i dodaje Dubai Silicon Oasis oraz Meydan wśród miejsc oddalonych o około 10 minut; strona dewelopera nie podaje żadnego z nich.

Od premiery 741 lokali do ukończonego budynku: historia projektu

Dokumentacja projektu jest dobrze opatrzona datami, ponieważ Danube Properties ogłosiło projekt w marcu 2020 r., wymieniło go w zestawieniu z początku 2023 r. oraz w doniesieniu prasowym z września 2023 r. jako projekt do oddania w tym samym roku, a obecnie pokazuje go jako ukończony. Zestawienie datowanych wypowiedzi obok siebie wyjaśnia większość różnic, na które czytelnik natrafia między stronami.

Z tabeli wynikają trzy wnioski, z których żaden nie wymaga oceny dewelopera. Po pierwsze, liczba lokali zmieniła się między zapowiedzią premierową a zestawieniem z początku 2023 r.: w 2020 r. podano 741 lokali, w 2023 r. 411, a liczbę z 2023 r. deweloper powtarza do dziś. Źródła odczytane na potrzeby tego przewodnika nie wyjaśniają przyczyny, dlatego przewodnik podaje obie liczby wraz z datami. Zestawienie z początku 2023 r. wymienia również Jewelz z 463 lokalami i Wavez z 434, a 463 + 411 + 434 = 1 308, co równa się sumie podanej w komunikacie, więc liczba 411 jest wewnętrznie spójna z własnymi sumami dewelopera z tamtego roku.

Po drugie, rok premiery. Strona dewelopera Our Journey (danubeproperties.com/about-us/our-journey) umieszcza premierę Olivz w 2019 r., podczas gdy komunikat prasowy samego dewelopera nosi datę 4 marca 2020 r. i wspomina premiery Elz i Wavez z 2019 r. jako wcześniejsze projekty. Data rezerwacji w Property Finder to 31 lipca 2020 r. Przewodnik przyjmuje marzec 2020 r. jako datę ogłoszenia, ponieważ komunikat jest opatrzony datą.

Po trzecie, termin ukończenia. Relacje z 2020 r. podawały pierwszy kwartał 2022 r.; źródła z 2023 r. mówiły, że projekt ma zostać oddany w tym roku; portal pokazuje 11 lipca 2023 r.; a strona dewelopera dziś podaje tylko „Completed”. Strona dewelopera nie publikuje daty przekazania lokali ani numeru świadectwa ukończenia, dlatego przewodnik nie podaje żadnej daty ukończenia jako faktu. Kupujący lokal z rynku wtórnego może poprosić sprzedającego o dokumenty przekazania lub odbioru lokalu, które podpisał pierwotny nabywca.

Układ osiedla

Zapowiedź premierowa opisywała każdy budynek mieszkalny jako zwrócony ku ogrodom krajobrazowym i wymieniała basen, jacuzzi, zagłębione miejsca do siedzenia otoczone zbiornikami wodnymi, kanał wodny, korty do gier, plac zabaw dla dzieci i miejsce do grillowania, a także siłownię, klub zdrowia, bieżnię do joggingu i salę przyjęć z tarasem na zewnątrz. Obecna strona dewelopera wymienia mniejszy zestaw: siłownię, basen, miejsca do siedzenia przy basenie, kort tenisowy i kanał wodny, a plac zabaw dla dzieci, salę przyjęć i spa znajdują się w galerii. Strona projektu Property Finder wymienia 14 udogodnień, wśród nich siłownię, wspólny basen, plac zabaw dla dzieci, park osiedlowy, zadaszone parkingi, kawiarnie i restauracje, ochronę i centralną klimatyzację. Ponieważ listy pochodzą z różnych dat, to, który zestaw udogodnień faktycznie istnieje, należy potwierdzić podczas oglądania; przewodnik nie rozstrzyga między nimi.

Budynek był oferowany pod trzema oznaczeniami bloków na Property Finder (Olivz Residence Blok 1, 2 i 3), podczas gdy dane projektu w tym samym portalu pokazują jeden budynek, a Provident Estate opisuje 7-piętrowy kompleks. Strona dewelopera nie publikuje nazw bloków, liczby pięter ani liczby apartamentów w poszczególnych blokach, więc właściciel lub kupujący, który ich potrzebuje, powinien sięgnąć do aktu własności, w którym wskazano budynek i lokal.

Plan płatności w momencie sprzedaży

Są to warunki, na jakich projekt był sprzedawany, w formie planu 1% miesięcznie, który Danube opisuje na swojej stronie głównej. Dla pierwotnych nabywców to już historia. Obecna strona projektu dewelopera pokazuje dla Olivz „No payment plan”, a strona zawiera również ogólny baner „1% payment plan”. Kupujący lokal z rynku wtórnego płaci uzgodnioną cenę sprzedającemu na warunkach umowy kupna-sprzedaży albo finansuje zakup w banku; zob. nasz przewodnik po kredycie hipotecznym dla nierezydentów.

Własność freehold i zasady dotyczące rezydencji dla Olivz by Danube Al Warsan

W Dubaju własność przez cudzoziemców jest dozwolona na obszarach wyznaczonych jako freehold (własność bezterminowa). Rządowy portal ZEA (u.ae) stwierdza, że osoby niebędące obywatelami ZEA mogą nabywać prawa własności freehold bez ograniczeń, prawa użytkowania lub prawa leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) na okres do 99 lat na wyznaczonych obszarach oraz że artykuł 3 Rozporządzenia nr 3 z 2006 r. „Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai” (w wolnym tłumaczeniu: wyznaczanie obszarów, na których osoby niebędące obywatelami ZEA mogą posiadać nieruchomości w Emiracie Dubaju) wskazuje działki wyznaczone jako freehold. Dubai Land Department publikuje to rozporządzenie w swoim zbiorze przepisów (Dubai Real Estate Legislation, strony 129 do 132).

W tym tekście artykuł 3 zezwala osobom niebędącym obywatelami ZEA na nabywanie własności freehold „with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas” (w odniesieniu do działek wskazanych obok każdego z następujących obszarów), więc wyznaczenie dotyczy nazwanych działek, a nie całej dzielnicy. Wykaz zawiera 23 pozycje, a ostatnia to „Warsan 1: Plot No. (002)”. Strona dewelopera nie podaje numeru działki, na której stoi Olivz, więc czytelnik nie może dopasować budynku do wykazu wyłącznie na podstawie strony dewelopera. Strona projektu Property Finder zapisuje formę własności jako freehold, a deweloper oferuje apartamenty jako freehold; akt własności konkretnego lokalu określa formę własności i działkę dla tego lokalu.

Usługa sprawdzania statusu nieruchomości Dubai Land Department (Property Status Enquiry) definiuje dwie kategorie prostymi słowami: w przypadku Freehold zakup jest dozwolony dla wszystkich narodowości, a w przypadku NonFreehold zakup jest dozwolony dla obywateli państw GCC, z powołaniem na artykuł 3 rozporządzenia z 2006 r. Ogólne omówienie różnicy znajduje się w naszym przewodniku o freehold i leasehold w Dubaju.

Brzmienie warunków Złotej Wizy

Strona Dubai Land Department dotycząca Złotej Wizy dla inwestora w nieruchomości (Request for Golden Visa, investor), zaktualizowana 3 listopada 2026 r. według stopki strony, stwierdza, że nieruchomość musi mieć wartość co najmniej AED 2 mln w chwili zakupu i być w całości własnością wnioskodawcy. Dopuszcza nieruchomość obciążoną hipoteką, jeśli bank wystawi pismo o braku sprzeciwu, wskazuje 10-letnie odnawialne zezwolenie, podaje opłaty rządowe w wysokości AED 9 884,75 za 10-letnie zezwolenie i wymaga, aby wnioskodawca przebywał w ZEA i stawił się osobiście. Posiadanie lokalu w tym budynku samo w sobie nie daje wizy; obowiązują warunki z oficjalnej strony.

W zestawieniu z cenami ofertowymi z sekcji 3 arytmetyka jest prosta. Cztery studia po najniższej cenie ofertowej studia dałyby łącznie 4 × AED 500 000 = AED 2 000 000 ($544 588), a trzy apartamenty z jedną sypialnią po AED 790 000 dałyby łącznie 3 × AED 790 000 = AED 2 370 000 ($645 337). Są to ilustracje tego, jak sumują się ceny ofertowe, a nie stwierdzenia, że jakikolwiek zestaw lokali spełnia oficjalny test, który organ stosuje do zarejestrowanej nieruchomości; nasz przewodnik po Złotej Wizie porównuje strony DLD, GDRFA i ICP. Pojedyncze studio lub apartament z jedną sypialnią po tych cenach ofertowych jest poniżej progu, więc ta droga wymagałaby kilku lokali lub innej nieruchomości.

Zakup gotowego lokalu w Dubaju: etapy i opłaty

Ponieważ budynek jest ukończony, dzisiejszy zakup jest odsprzedażą zarejestrowanego lokalu, a nie zakupem off-plan (w budowie) od dewelopera. Usługa rejestracji sprzedaży nieruchomości Dubai Land Department (Property Sale Registration), zaktualizowana 3 listopada 2026 r. według stopki strony, określa etapy w zarysie. Tabela układa je po kolei.

Opłaty na stronie DLD

Obliczone na cenach ofertowych z tego przewodnika, 2-procentowa opłata rejestracyjna kupującego od studia za AED 500 000 wynosi 0,02 × 500 000 = AED 10 000 ($2 723), a od apartamentu z jedną sypialnią za AED 790 000 wynosi 0,02 × 790 000 = AED 15 800 ($4 302). Opłata trustee dla obu mieści się w przedziale AED 4 000 plus VAT, ponieważ każda z wartości wynosi AED 500 000 lub więcej. Stałe opłaty ze strony dodają kilkaset dirhamów. Strona projektu Property Finder pokazuje 4-procentową opłatę rządową, która odpowiada obu wierszom po 2% razem wziętym. To, która strona ponosi którą opłatę, jest kwestią umowy sprzedaży. Szerszą listę kosztów kupującego znajdą Państwo w naszym przewodniku po kosztach zakupu w Dubaju.

Kupujący niebędący rezydentem może przejść ten sam proces rejestracji; strona DLD wymienia paszport jako alternatywę dla Emirates ID dla cudzoziemców niebędących rezydentami. Strona nie podaje, czy obie strony muszą stawić się osobiście, i wspomina o upoważnionych przedstawicielach, więc ustalenia dotyczące danej transakcji należy potwierdzić w centrum trustee przed wizytą.

Opłaty serwisowe, Mollak i zarządzanie budynkiem

Właściciele w budynku objętym współwłasnością płacą roczną opłatę serwisową (service charge, opłata serwisowa) za części wspólne. Zasady określa Ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach we współwłasności w Dubaju (tekst na portalu Dubai Legislation). Zgodnie z artykułem 27 podmiot zarządzający nie może pobierać opłat za części lub urządzenia wspólne bez uprzedniej zgody Real Estate Regulatory Agency (RERA, Agencja Regulacji Rynku Nieruchomości), a RERA może zatwierdzić budżet dopiero po jego zatwierdzeniu przez certyfikowaną firmę audytorską uznawaną przez nią; w razie potrzeby RERA może zatwierdzić budżet tymczasowy. Zgodnie z artykułem 28 właściciel nie może wstrzymywać zatwierdzonych opłat. Zgodnie z artykułem 32 podmiot zarządzający ma prawo zastawu na każdym lokalu z tytułu niezapłaconych opłat, a lokalem nie można rozporządzać, dopóki opłaty nie zostaną uregulowane, przy czym na zapłatę przysługuje 30 dni po zawiadomieniu zatwierdzonym przez RERA. Zgodnie z artykułem 22 komitet właścicieli powołuje się, gdy co najmniej 10% lokali w projekcie jest zarejestrowanych na właścicieli.

Mollak to elektroniczny system Dubai Land Department do prowadzenia tych rozliczeń. Jego strona publiczna (Mollak: about us) opisuje monitorowanie rachunków opłat serwisowych prowadzonych przez rachunki powiernicze (escrow), kwartalne faktury dla właścicieli oraz przesyłanie sprawozdań finansowych i umów serwisowych przez spółki zarządzające zarejestrowane w RERA; wymienia usługi takie jak zatwierdzanie budżetu opłat serwisowych i płatności online.

Zatwierdzona stawka dla budynku jest dostępna w Service Charge Index DLD (Service Charge Index). Strona podaje, że usługa pozwala klientowi sprawdzić zatwierdzone opłaty serwisowe dla nieruchomości we współwłasności od RERA: użytkownik wybiera nazwę projektu, przeznaczenie i rok, a wynik jest wyświetlany. Ten przewodnik nie podaje stawki dla Olivz, ponieważ indeks jest przeszukiwany według projektu i roku, a stawka należy do wskazanego roku. Wzór jest taki, jaki wynika z indeksu: roczna opłata to stawka za stopę kwadratową pomnożona przez powierzchnię lokalu. Dla studia o powierzchni 388 stóp kw. z tabeli zarejestrowanych transakcji każde AED 1 stawki za stopę kwadratową odpowiada AED 388 rocznie; dla apartamentu z jedną sypialnią o powierzchni 633 stóp kw. odpowiada AED 633 rocznie. Nasz przewodnik po opłatach serwisowych wyjaśnia, jak indeks i faktury Mollak łączą się ze sobą.

To, czy budynek ma komitet właścicieli i kto nim zarządza, można ustalić u spółki zarządzającej wskazanej na fakturze Mollak. Jeśli lokal jest wynajęty, sprzedający może przedstawić ostatnie faktury i zestawienie opłat serwisowych, a kupujący może sprawdzić przed przeniesieniem własności, czy nie ma zaległego salda, ponieważ prawo zastawu z artykułu 32 podąża za lokalem.

Weryfikacja lokalu z rynku wtórnego

Kontrole ukończonego lokalu to w większości kontrole dokumentów, a każda ma oficjalny kanał. Tabela wymienia, co sprawdzić, gdzie to sprawdzenie się odbywa i co pokazuje.

Strona rejestracji sprzedaży DLD wymienia dwa wymagane dokumenty dla osób fizycznych: Emirates ID sprzedającego i kupującego albo ważny paszport dla cudzoziemców niebędących rezydentami oraz elektroniczny certyfikat braku sprzeciwu dewelopera na obszarach freehold. Pozostałe pozycje w tabeli to kontrole, które kupujący może wykonać ponad tę listę. Szerszy obraz ochrony nabywcy w Dubaju znajdą Państwo w naszym przewodniku o ochronie kupującego w Dubaju, a o tym, co obejmuje przekazanie ukończonego budynku, w naszym przewodniku o przekazaniu lokali i usuwaniu usterek.

Właściciele planujący wynajem lokalu mogą przeczytać nasz przewodnik dla wynajmujących, a przewodnik po podatkach dla zagranicznych właścicieli omawia podatki i opłaty, które dotyczą właścicieli. Te strony opisują zasady, a nie wyniki jakiegokolwiek lokalu; nie podajemy tu żadnej liczby dotyczącej czynszu ani rentowności dla tego budynku. O tym, kiedy i jak właściciel może później sprzedać lokal, mówi przewodnik po sprzedaży w Dubaju.

Olivz by Danube Al Warsan na tle innych projektów Danube w naszym serwisie

Danube Properties ma w naszym serwisie kilka ukończonych budynków. Tabela zestawia Olivz z pięcioma z nich na podstawie liczb z naszego profilu Danube Properties, opracowanego 11 października 2026 r. na podstawie stron dewelopera, wraz z zestawieniem z początku 2023 r. dla Jewelz i Wavez. Liczby lokali to dane dewelopera, a plany to struktury płatności pokazane w tym profilu.

Petalz to drugi budynek Danube w Al Warsan; według strony dewelopera o jego historii został wprowadzony na rynek w październiku 2022 r. i ma 350 apartamentów. Lawnz leży w International City i ma 1 063. Porównanie dotyczy faktów, a nie zalet: budynki różnią się lokalizacją, wielkością i rokiem sprzedaży, a porównanie na poziomie lokalu wymaga poszczególnych aktów własności i stawek opłat serwisowych z indeksu. Podczas premiery w 2020 r. dyrektor Danube opisał projekt jako skierowany do segmentu średniego, co opisuje zamierzonego nabywcę i nie jest miarą budynku.

Szerszy kontekst cen w Dubaju według dzielnic zawiera nasz przewodnik po cenach za metr kwadratowy i przewodnik po rynku w Dubaju; centrum deweloperów w Dubaju wymienia pozostałych deweloperów opisanych w naszym serwisie, a strona miasta Dubaj i strona kraju ZEA zawierają listę nieruchomości.

Danube Properties

Danube Properties to ramię nieruchomościowe Danube Group. Na stronie About grupa podaje, że wyrosła z jednego sklepu założonego w Deirze w Dubaju około 30 lat temu, ma siedzibę w Dubaju, działa w dziewięciu krajach Bliskiego Wschodu i Azji oraz zatrudnia ponad 3 500 osób (danubeproperties.com/about-us). Jej strona główna (danubeproperties.com), odczytana 5 listopada 2026 r., podaje, że Danube Properties uruchomiło 32 projekty, oddało 16 i ma kolejne 16 na różnych etapach budowy, przy czym budowa obejmuje ponad 25,5 mln stóp kwadratowych, oraz wymienia Olivz wśród oddanych projektów.

Danube oferuje plan płatności, który opisuje jako 1% ceny miesięcznie, a plan Olivz przedstawiony powyżej wpisuje się w ten wzór: wpłata przy rezerwacji, raty w trakcie budowy i końcowa część w ratach miesięcznych po przekazaniu lokali. Zapowiedź premierowa Olivz wskazywała Rizwana Sajana jako założyciela i prezesa Danube Group oraz Atifa Rahmana jako dyrektora i partnera Danube Properties i podawała, że do marca 2020 r. firma oddała około 2 155 lokali o łącznej wartości sprzedaży Dh2,1 mld. Liczby projektów i lokali pochodzą od samego dewelopera i zmieniają się wraz z uruchamianiem i kończeniem projektów.

Często zadawane pytania

Czym jest Olivz by Danube Al Warsan?

To ukończony budynek ze studiami oraz apartamentami z jedną i dwiema sypialniami, zrealizowany przez Danube Properties w Al Warsan First w Dubaju. Strona projektu dewelopera, odczytana 5 listopada 2026 r., pokazuje 411 apartamentów, status „Completed” i pole ceny wyjściowej oznaczone „Sold out”. Projekt został ogłoszony 4 marca 2020 r. z 741 lokalami. Property Finder przypisuje budynek do International City i dzieli go w swoich ogłoszeniach na Bloki 1, 2 i 3.

Ile apartamentów ma Olivz by Danube Al Warsan?

Strona dewelopera podaje 411 apartamentów, a zestawienie z początku 2023 r. opublikowane przez Zawya podaje tę samą liczbę. Zapowiedź premierowa z marca 2020 r. mówiła o 741 lokalach. Obie liczby mają różne daty, a odczytane źródła nie wyjaśniają zmiany, więc kupujący, który potrzebuje zarejestrowanej liczby, powinien poprosić spółkę zarządzającą lub dewelopera o wykaz lokali. Żadna z liczb nie jest podzielona według typów.

Ile kosztuje dziś lokal w Olivz by Danube Al Warsan?

Deweloper nie publikuje cennika ukończonego budynku, a jego pole ceny wyjściowej głosi „Sold out”. Na Property Finder 5 listopada 2026 r. 15 ogłoszeń z rynku wtórnego żądało od AED 500 000 do AED 600 000 za studia i od AED 760 000 do AED 830 000 za apartamenty z jedną sypialnią. Zarejestrowane na portalu transakcje z lipca 2026 r. wyniosły AED 498 000 za studio o powierzchni 388 stóp kw. i AED 750 000 za apartament z jedną sypialnią o powierzchni 629 stóp kw. Są to ceny ofertowe i próbki, a nie cennik.

Czy Olivz by Danube Al Warsan jest freehold?

Deweloper oferuje apartamenty jako freehold, a Property Finder zapisuje formę własności jako freehold. W Dubaju freehold dla osób niebędących obywatelami ZEA dotyczy działek wyznaczonych na podstawie artykułu 3 Rozporządzenia nr 3 z 2006 r., którego wykaz zawiera „Warsan 1: Plot No. (002)”. Strona dewelopera nie podaje numeru działki, więc dokumentem, który określa formę własności i działkę, jest akt własności konkretnego lokalu.

Czy zakup w Olivz daje wizę pobytową?

Żaden zakup sam w sobie nie daje wizy. Strona Dubai Land Department dotycząca Złotej Wizy dla inwestora w nieruchomości, zaktualizowana 3 listopada 2026 r., określa warunek: nieruchomość o wartości co najmniej AED 2 mln w chwili zakupu, w całości własność wnioskodawcy, z pismem banku o braku sprzeciwu, jeśli jest obciążona hipoteką. Ceny ofertowe pojedynczych studiów lub apartamentów z jedną sypialnią są tutaj niższe niż AED 2 mln, więc test wymagałby kilku lokali lub innej nieruchomości.

Jaki jest plan płatności w Olivz?

Strona projektu dewelopera pokazuje obecnie „No payment plan”, ponieważ budynek jest ukończony. Warunki, na jakich projekt był sprzedawany, według Property Finder, to 10% przy rezerwacji, 39% w trakcie budowy, 1% przy przekazaniu lokali i 50% po przekazaniu. Warunki te dotyczyły pierwotnych nabywców. Kupujący z rynku wtórnego płaci sprzedającemu na podstawie umowy sprzedaży albo korzysta z kredytu bankowego.

Kiedy Olivz został oddany?

Strona dewelopera podaje „Completed” bez daty. Relacje z premiery z marca 2020 r. podawały pierwszy kwartał 2022 r. jako zaplanowane ukończenie, komunikat z lutego 2023 r. mówił, że Olivz ma zostać oddany w 2023 r., a Property Finder pokazuje 11 lipca 2023 r. jako przewidywane ukończenie. Odczytane źródła nie podają potwierdzonej daty przekazania lokali, więc dokumentem, o który warto poprosić, są dokumenty przekazania od sprzedającego.

Jakie opłaty obowiązują przy zakupie lokalu z rynku wtórnego?

Strona rejestracji sprzedaży Dubai Land Department wymienia opłatę rejestracyjną w wysokości 2% wartości sprzedaży dla kupującego i 2% dla sprzedającego, opłatę za certyfikat aktu własności AED 250, inne drobne opłaty oraz opłatę trustee w wysokości AED 4 000 plus VAT dla sprzedaży o wartości AED 500 000 lub więcej. Przy studiu za AED 500 000 2% kupującego to AED 10 000 ($2 723). To, kto płaci którą opłatę, określa umowa sprzedaży.

Jak ustalane są opłaty serwisowe w Olivz?

Zgodnie z Ustawą nr 6 z 2019 r. podmiot zarządzający nie może pobierać opłat serwisowych bez zgody RERA, a RERA zatwierdza budżet dopiero po zatwierdzeniu go przez uznaną firmę audytorską. Zatwierdzona stawka dla budynku i roku jest pokazana w Service Charge Index DLD, a faktury wystawia się przez Mollak. Ten przewodnik nie podaje stawki dla Olivz; aby uzyskać opłatę roczną, należy pomnożyć zatwierdzoną stawkę za stopę kwadratową przez powierzchnię lokalu.

Gdzie leży Olivz i co jest w pobliżu?

Budynek leży w Al Warsan First, w pobliżu International City i Dragon Mart, z dostępem do Sheikh Mohammed Bin Zayed Road według dewelopera. Deweloper podaje 7 minut do Dragon Mart, 10 do Dubai Safari Park, 13 do międzynarodowego portu lotniczego w Dubaju, 18 do Downtown Dubai i 35 do międzynarodowego portu lotniczego Al Maktoum. Trasowanie OSRM przy swobodnym ruchu z pinezki karty oferty daje 2,8 km do Dragon Mart i 18,4 km do Terminalu 1 lotniska; z pinezki Property Finder daje odpowiednio 4,1 km i 14,7 km.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła:

• Danube Properties: strona projektu Olivz by Danube (deweloper), odczyt 5 listopada 2026 r.
• Danube Properties: komunikat prasowy o premierze, 4 marca 2020 r.
• Danube Properties: Our Journey (historia firmy)
• Danube Properties: strona główna
• Danube Properties: About us (o nas)
• Gulf News: Danube pitches up with Dubai’s first offplan launch in 2020 (Danube z pierwszą w Dubaju premierą off-plan), 11 marca 2020 r.
• Zawya: Danube Properties launches and sells out five projects (Danube Properties uruchamia i wyprzedaje pięć projektów; komunikat bez daty, odnosi się do 13 lutego 2023 r.)
• Gulf News: artykuł o Danube Oceanz, 18 września 2023 r.
• Arab News: Danube buduje w Dubaju 108,9-metrowy Olivz
• Middle East Construction News: Danube Properties uruchamia nowy zaplanowany projekt mieszkaniowy
• Property Finder: strona projektu Olivz Residence, odczyt 5 listopada 2026 r.
• Property Finder: ogłoszenia z rynku wtórnego Olivz by Danube, odczyt 5 listopada 2026 r.
• Property Finder: ogłoszenie apartamentu z jedną sypialnią w Bloku 3 z 4 sierpnia 2026 r.
• Property Finder: ogłoszenie apartamentu z jedną sypialnią w Bloku 3 z 6 sierpnia 2026 r.
• Drehomes: strona Olivz by Danube Properties (dane z okresu premiery)
• Provident Estate: strona projektu Olivz (bez daty)
• FAM Properties: strona cen Olivz Residence (bez daty)
• Dubai Land Department: zbiór przepisów Dubai Real Estate Legislation
• u.ae: zakup nieruchomości w ZEA przez expatów
• Dubai Land Department: Property Status Enquiry (sprawdzenie statusu nieruchomości)
• Dubai Land Department: Property Sale Registration (rejestracja sprzedaży nieruchomości)
• Dubai Land Department: Title Deed Verification (weryfikacja aktu własności)
• Dubai Land Department: Złota Wiza dla inwestorów w nieruchomości
• Dubai Land Department: Service Charge Index (indeks opłat serwisowych)
• Mollak: o nas
• Portal Dubai Legislation: Ustawa nr 6 z 2019 r.
• Central Bank of the UAE (Bank Centralny ZEA): kursy walut, czerwiec 2026 r.
• OSRM: pinezka oferty do Dragon Mart, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka oferty do Dubai Safari Park, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka oferty do Terminalu 1 międzynarodowego portu lotniczego w Dubaju, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka oferty do Dubai Frame, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka oferty do Burj Khalifa, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka oferty do międzynarodowego portu lotniczego Al Maktoum, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka Property Finder do Dragon Mart, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka Property Finder do Dubai Safari Park, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka Property Finder do Terminalu 1 międzynarodowego portu lotniczego w Dubaju, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka Property Finder do Dubai Frame, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka Property Finder do Burj Khalifa, 5 listopada 2026 r.
• OSRM: pinezka Property Finder do międzynarodowego portu lotniczego Al Maktoum, 5 listopada 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.