Bayz by Danube Business Bay: przewodnik po 463 apartamentach (2026)

Bayz by Danube Business Bay to ukończony wieżowiec mieszkalny w Business Bay w Dubaju, zbudowany przez Danube Properties; według dewelopera mieści 463 apartamenty, od studiów po lokale trzypokojowe. Niniejszy przewodnik przedstawia to, co deweloper publikuje o Bayz by Danube Business Bay, co pokazują oferty odsprzedaży i rejestracje w Departamencie Ziemi w Dubaju (Dubai Land Department, DLD), w których miejscach źródła się rozmijają oraz co może sprawdzić kupujący gotowy apartament.

Ceny podano w dirhamach, z dolarami amerykańskimi w nawiasach według kursu 3,6725 dirhama za dolara, a ceny i przepisy przedstawiono według stanu na 5 listopada 2026 r. Deweloper wykazuje wieżowiec jako wyprzedany i nie publikuje cennika, więc każda cena apartamentu poniżej jest datowaną ceną ofertową albo zarejestrowaną sprzedażą, o której informuje strona trzecia.

Przegląd Bayz by Danube Business Bay

Strona projektu dewelopera pod adresem danubeproperties.com opisuje Bayz jako projekt w Business Bay z 463 apartamentami w układach: studio, jedna sypialnia, dwie sypialnie i trzy sypialnie, z 7 lokalami handlowymi na parterze oraz własnością typu freehold (własność bezterminowa). W panelu podsumowania cenę wyjściową podano jako „sold out” (wyprzedane), pole terminu ukończenia jako „completed” (ukończony), a plan płatności jako „no payment plan” (brak planu płatności). Blok najczęściej zadawanych pytań na tej samej stronie podaje, że budowę ukończono we wrześniu 2021 r. Strona nie podaje liczby kondygnacji, powierzchni lokali ani cennika.

Pozostałe fakty pochodzą od stron trzecich. Portal nieruchomości Bayut podaje 32 piętra i rok ukończenia 2021, natomiast doniesienia prasowe z lat 2017 i 2018 mówiły o 29 kondygnacjach i 456 apartamentach. Biuro pośrednictwa fäm Properties oraz biuro pośrednictwa AiGents Realty publikują przedziały powierzchni, ceny ofertowe z odsprzedaży i transakcje zarejestrowane w DLD, które wykorzystano w sekcjach 2 i 3, za każdym razem z podaniem źródła. Tam, gdzie te źródła różnią się między sobą lub od informacji dewelopera, przewodnik pokazuje obie wartości wraz ze źródłem i datą, zamiast wybierać jedną z nich.

Nazwa ma znaczenie przy wyszukiwaniu: Bayz to pierwotny wieżowiec, a deweloper uruchomił następnie dwa wyższe wieżowce w tej samej dzielnicy, Bayz 101 i Bayz 102. To odrębne budynki, o innych latach ukończenia i innych cenach, a sekcja 9 porównuje je z pierwotnym wieżowcem.

Typy i metraże lokali: co zostało opublikowane, a czego brak

Deweloper wymienia cztery układy i nie podaje powierzchni żadnego z nich. Powierzchnie pochodzą zatem z portali, które odczytują je z rzutów albo z rejestrów DLD. Bayut podaje przedziały powierzchni zabudowanej dla każdego typu, fäm Properties wymienia te same cztery typy z nieco innymi granicami i wylicza dziesięć układów w całym budynku, a AiGents Realty podaje niedawne zarejestrowane transakcje dla studiów o powierzchni 408 i 468 stóp kw.

Te trzy zestawy danych są ze sobą ściśle zgodne, a drobne różnice (minimum dla studia wynoszące 412 stóp kw. w fäm Properties wobec 413 stóp kw. w Bayut albo 1 141 do 1 148 stóp kw. dla lokali dwusypialnianych wobec 1 145 do 1 150 stóp kw.) wyglądają na zaokrąglenia tych samych rzutów. Wartości metryczne w tabeli obliczono na podstawie wartości w stopach kwadratowych, przyjmując 0,092903 metra kwadratowego na stopę kwadratową.

Z tabeli wynikają trzy praktyczne wnioski. Po pierwsze, największy metraż pojawiający się w więcej niż jednym źródle to 1 365 stóp kw., a wartość 1 600 stóp kw. na jednej stronie portalu jest pojedynczym, niewyjaśnionym odstępstwem. Po drugie, ogłoszenie podające 1 124 stóp kw. dla lokalu dwusypialnianego mieści się poniżej opublikowanych przedziałów, co jest powodem, by porównać reklamowaną powierzchnię z powierzchnią zapisaną dla danego lokalu, zamiast zakładać literówkę.

Po trzecie, studio o powierzchni 407 stóp kw. to około 37,8 m², a cena za stopę kwadratową jest zwyczajowym sposobem porównywania studiów o nieco różnych powierzchniach, co robi następna sekcja.

Powierzchnią, która ma największe znaczenie dla większości celów prawnych, jest ta zapisana w Rejestrze Nieruchomości (Real Property Register). Zgodnie z art. 25 ustawy dubajskiej nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach we współwłasności udział lokalu w opłatach serwisowych odpowiada stosunkowi jego powierzchni do całej nieruchomości, a stosowana jest powierzchnia zapisana w rejestrze (Dubai Legislation Portal). Kupujący może więc sprawdzić na piśmie następujące kwestie, zanim wpłaci zaliczkę:

1. powierzchnię w akcie własności (title deed) albo w zapisie DLD dla konkretnego numeru lokalu, porównaną z powierzchnią z ogłoszenia;
2. czy balkon wlicza się do podanej powierzchni, ponieważ indeks opłat serwisowych DLD zaznacza, że powierzchnia balkonu jest rozliczana w wysokości 0,25% powierzchni lokalu dla faktur wystawionych po 2019 r.;
3. piętro, widok i ekspozycję lokalu, o których portale informują wyłącznie w treści ogłoszeń;
4. meble i wyposażenie wliczone w cenę, w formie szczegółowej listy, ponieważ w okresie premiery apartamenty opisywano jako umeblowane, podczas gdy obecna strona dewelopera wymienia kuchnie, płytki, armaturę łazienkową i wykończenia mebli bez inwentarza;
5. czy lokal jest wolny, czy wynajęty, oraz datę zakończenia i wysokość czynszu w każdej umowie najmu.

Ceny rynkowe Bayz by Danube Business Bay

Strona dewelopera wykazuje Bayz jako wyprzedany i nie podaje ceny wyjściowej, więc nie ma ceny dewelopera dla Bayz by Danube Business Bay, którą można by przytoczyć. Poniższe ceny pochodzą z trzech rodzajów źródeł: ogłoszeń z okresu premiery, bieżących cen ofertowych z odsprzedaży na portalach i stronach biur pośrednictwa oraz rejestracji sprzedaży i najmu, o których informują fäm Properties i AiGents Realty na podstawie rejestrów DLD. Żadna z nich nie jest cennikiem dewelopera i żadna nie jest ofertą. Ceny ofertowe to kwoty, których chcą sprzedający lub pośrednicy, zarejestrowane transakcje to kwoty zapisane przez kupujących i sprzedających, a obie wartości mogą się różnić.

Ceny z okresu premiery

Doniesienie Gulf Daily News z 12 września 2017 r., przypisane oświadczeniu dewelopera i opatrzone nazwą TradeArabia News Service, podawało, że studia w ówczesnym 29-kondygnacyjnym wieżowcu wyceniono na AED 650 000 ($176 991) przy miesięcznej racie AED 6 490 ($1 767) oraz że sprzedano 340 z 456 apartamentów, czyli około 75%, w ciągu czterech miesięcy od premiery 14 maja 2017 r. (Gulf Daily News).

Kwota miesięczna odpowiada planowi 1% ceny miesięcznie: 6 490 podzielone przez 0,01 daje 649 000, blisko ceny studia wynoszącej AED 650 000 ($176 991). Grudniowe doniesienie Construction Business News Middle East z 2018 r. powtórzyło plan 1% od AED 6 490 ($1 767) miesięcznie (Construction Business News Middle East). To dane z lat 2017 i 2018 dotyczące sprzedaży w budowie (off-plan) i nic nie mówią o cenie studia z odsprzedaży w 2026 r.

Ceny ofertowe z odsprzedaży widoczne w listopadzie 2026 r.

Strona AiGents Realty poświęcona wieżowcowi, odczytana 5 listopada 2026 r., wykazuje 71 lokali wystawionych na odsprzedaż i podaje najniższą cenę ofertową dla każdego typu na podstawie aktywnych ogłoszeń rynkowych z listopada 2026 r.: studia od AED 715 000 ($194 690) w 37 ogłoszeniach, lokale jednosypialniane od AED 1 030 000 ($280 463) w 23 ogłoszeniach i lokale dwusypialniane od AED 1 830 000 ($498 298) w 11 ogłoszeniach (AiGents Realty). Tego samego dnia strona fäm Properties poświęcona wieżowcowi pokazywała trzy ogłoszenia sprzedaży, zestawione w tabeli z ceną za stopę kwadratową obliczoną przez podzielenie ceny ofertowej przez reklamowaną powierzchnię (fäm Properties).

Rachunek wygląda następująco: 780 000 podzielone przez 407 dla pierwszego studia, 740 000 podzielone przez 407 dla drugiego i 1 950 000 podzielone przez 1 124 dla lokalu dwusypialnianego. Ceny ofertowe obu studiów różnią się o AED 40 000 ($10 892) przy tej samej reklamowanej powierzchni, a taki rozrzut mogą wyjaśniać piętro, widok, umeblowanie i stan lokalu, jednak ogłoszenia nie podają przyczyny. Ta sama strona pokazywała jedną ofertę najmu, omówioną w części o czynszach poniżej.

Transakcje zarejestrowane w Departamencie Ziemi w Dubaju

Zarejestrowane transakcje są lepszym wskaźnikiem tego, ile zapłacili kupujący. Strona fäm Properties wylicza najnowsze zarejestrowane transakcje w wieżowcu, wszystkie dotyczące studiów, z okresu od 18 września do 29 października 2026 r. Tabela podaje cenę za stopę kwadratową w brzmieniu ze strony obok wartości obliczonej tutaj na podstawie zaokrąglonej powierzchni; obie różnią się o kilka dirhamów, ponieważ strona korzysta z niezaokrąglonych powierzchni.

Rozpiętość w tych pięciu transakcjach wynosi od AED 690 000 ($187 883) do AED 820 800 ($223 499), czyli różnica AED 130 800 ($35 616), a podana cena za stopę kwadratową mieści się w przedziale od 1 692 do 2 017. Strona AiGents Realty wylicza osiem wcześniejszych zarejestrowanych transakcji na studiach z okresu od 23 marca do 8 czerwca 2026 r., przedstawionych poniżej w tych samych dwóch kolumnach.

Te osiem transakcji mieści się w przedziale od AED 680 000 ($185 160) za studio o powierzchni 468 stóp kw. do AED 850 000 ($231 450) za studio o powierzchni 408 stóp kw., a podana cena za stopę kwadratową wynosi od 1 452 do 2 086. AiGents Realty podaje dwie różne mediany DLD dla wieżowca: AED 1 840 ($501) za stopę kwadratową w ciągu 12 miesięcy do czerwca 2026 r. w jednym miejscu i AED 1 925 ($524) za stopę kwadratową w innym, więc żadna z median nie jest tu wykorzystywana.

Wśród siedmiu studiów o powierzchni 408 stóp kw. z tej tabeli ceny wahają się od AED 700 000 ($190 606) do AED 850 000 ($231 450), czyli o AED 150 000 ($40 844) przy tej samej powierzchni; strona nie podaje piętra, widoku ani umeblowania, które zwykle wyjaśniają taki rozrzut.

Czynsze zarejestrowane w październiku i na początku listopada 2026 r.

Strona fäm Properties pokazywała 5 listopada 2026 r. jedną ofertę najmu: AED 54 000 ($14 704) rocznie za umeblowane studio o powierzchni 407 stóp kw. Wylicza także 25 umów najmu zarejestrowanych w wieżowcu od 7 października do 2 listopada 2026 r. Czternaście z nich to 12-miesięczne umowy na studia za AED 48 000 ($13 070) do AED 60 000 ($16 338) rocznie. Siedem to 12-miesięczne umowy na lokale jednosypialniane za AED 65 000 ($17 699) do AED 85 000 ($23 145) rocznie, a jedna kolejna umowa na lokal jednosypialniany trwa sześć miesięcy i opiewa na AED 42 000 ($11 436).

Trzy to 12-miesięczne umowy na lokale dwusypialniane za AED 80 000 ($21 784), AED 87 000 ($23 690) i AED 100 000 ($27 229). Są to wartości umów podane przez biuro pośrednictwa; nie są one indeksem i nie pokazują ani pustostanów, ani kosztów, ani czynszu, jaki osiągnąłby konkretny lokal.

Sformułowania dotyczące planu płatności

Strona Bayz dewelopera mówi, że dla wieżowca nie ma planu płatności, podczas gdy inna część tej samej witryny promuje plan miesięcznych rat 1% dla projektów dewelopera w ogóle. Strona AiGents Realty podaje plan 20% zaliczki, 40% w trakcie budowy i 40% przy przekazaniu lokali i opisuje go jako plan dewelopera z datą styczeń 2026 r., co nie pasuje do ukończonego, wyprzedanego budynku.

W przypadku zakupu z odsprzedaży obowiązują warunki zawarte w umowie kupna-sprzedaży (SPA) ze sprzedającym, a każde rozłożenie płatności na raty trzeba uzgodnić ze sprzedającym lub z kredytodawcą, a nie przejmować z ogólnych materiałów marketingowych dewelopera.

Lokalizacja Bayz by Danube Business Bay: Marasi Drive i Dubai Water Canal

Business Bay to według Bayut dzielnica typu freehold o funkcji mieszanej, położona obok Downtown Dubai, z budynkami komercyjnymi i wieżowcami mieszkalnymi; Wikipedia opisuje ją jako dzielnicę komercyjną, mieszkalną i o funkcji mieszanej (Wikipedia: Business Bay). Zapytanie mapowe dewelopera dla wieżowca brzmi „Bayz By Danube Properties – Marasi Drive”, a Bayut również umieszcza wieżowiec przy Marasi Drive. Doniesienie branżowe z grudnia 2018 r. opisywało działkę jako wychodzącą na Al Khail Road, więc obie drogi znajdują się w pobliżu budynku.

Deweloper podaje przybliżone czasy dojazdu z wieżowca: 8 minut do stacji metra Business Bay, 4 minuty do Al Khail Road, 10 minut do Downtown Dubai, 10 minut do Dubai Water Canal, 10 minut do Dubai Frame i 20 minut do Międzynarodowego Portu Lotniczego w Dubaju. Nie mówi, czy są to czasy samochodem, czy pieszo, ani o jakiej porze dnia. Bayut podaje, że stacja metra Business Bay znajduje się 8 minut jazdy samochodem od budynku, co sugeruje, że czas podany przez dewelopera również dotyczy jazdy samochodem.

Business Bay to stacja na Czerwonej Linii metra w Dubaju, otwarta 15 października 2010 r., według Wikipedii.

Aby sprawdzić podane czasy, odległości poniżej obliczono od punktu mapy zapisanego w ofercie na tej stronie, 25,191357 N, 55,266954 E, przy użyciu publicznej usługi wyznaczania tras OSRM w dniu 5 listopada 2026 r. OpenStreetMap umieszcza ten punkt przy Burj Khalifa Street w Business Bay, około 0,4 km od odcinka Marasi Drive (obliczone), więc jest to przybliżone położenie wieżowca, a nie położenie geodezyjnie ustalone. Czasy przejazdu w OSRM zakładają swobodny ruch i samochód, więc są krótsze niż typowy przejazd w godzinach szczytu, a odległości w linii prostej obliczono wzorem haversine. Wszystkie wartości mają charakter orientacyjny.

Obliczony czas przejazdu do Dubai Frame (10,3 minuty) odpowiada 10 minutom podanym przez dewelopera. Obliczone czasy do stacji metra, Downtown Dubai i lotniska są krótsze od czasów dewelopera, co jest oczekiwane, jeśli deweloper uwzględnia ruch, parkowanie lub fragment drogi pieszo, a OSRM tego nie robi. Stacja metra znajduje się około 0,66 km od punktu mapy w linii prostej i 1,31 km drogą; to, czy istnieje bezpośrednia ścieżka dla pieszych, nie wynika z tych źródeł.

Przewodnik po budynku w Bayut wymienia w otoczeniu: 5 minut pieszo do dwóch przystanków autobusowych (obsługiwanych według Bayut przez linie 26, F14, F19A i X22), supermarkety w odległości 7 minut jazdy samochodem, żłobek działający według brytyjskich ram Early Years Foundation Stage 9 minut jazdy samochodem stąd, szkołę o amerykańskim programie nauczania w odległości do 8 minut i szkołę o indyjskim programie nauczania w odległości do 10 minut. Są to opisy portalu z własnymi założeniami, a nie oficjalne informacje o rejonach szkolnych, a każdy, kto potrzebuje miejsca w szkole lub usługi medycznej, powinien sprawdzić dostępność w samej placówce.

Wieżowiec: historia premiery, status, wykończenie i udogodnienia

Różne źródła opisują wieżowiec w różnych datach i opisy nie zawsze się zgadzają. Tabela zestawia to, co mówi każde źródło i kiedy, a akapity po niej wyjaśniają różnice.

Daty ukończenia i premiery

Data ukończenia ma trzy wersje: cel na 2019 r. w doniesieniach z premiery w 2017 r., cel na 2021 r. w doniesieniach z grudnia 2018 r. oraz datę ukończenia, którą FAQ dewelopera podaje jako wrzesień 2021 r. fäm Properties podaje przekazanie lokali 3 maja 2021 r., a AiGents Realty Q2 2021, oba na podstawie danych portalowych, a nie świadectwa ukończenia. Miesiąc ukończenia budowy i data przekazania lokali właścicielom mogą się zasadnie różnić, ale żadne ze źródeł nie wyjaśnia tej różnicy.

Data premiery również różni się o dwa tygodnie między doniesieniem Gulf Daily News, które przypisuje deweloperowi datę 14 maja 2017 r., a fäm Properties, które podaje 1 maja 2017 r. Przewodnik przyjmuje wrzesień 2021 r. podany przez dewelopera jako moment ukończenia budowy, a pozostałe daty traktuje jako przekazane przez ich źródła.

Wysokość, liczba lokali i układy

Doniesienia z lat 2017 i 2018 opisują 29-kondygnacyjny wieżowiec z 456 apartamentami w układach: studio, jedna i dwie sypialnie. Bayut podaje obecnie 32 piętra, deweloper podaje 463 apartamenty, w tym lokale trzysypialniane, a AiGents Realty podaje 463 według rejestru DLD. Żadne ze źródeł nie wyjaśnia, czy dodatkowe siedem lokali, dodany typ układu lub dodatkowe trzy piętra wynikają ze zmiany projektu po premierze, z innego sposobu liczenia kondygnacji podium i technicznych, czy z różnic w danych między portalami.

Kupujący, który potrzebuje dokładnej liczby pięter lub listy lokali, może ją uzyskać od zarządu budynku albo z zapisu DLD dla projektu, a nie z portalu.

Wykończenie i umeblowanie

Oświadczenie z 2017 r. mówiło, że apartamenty są w pełni umeblowane, z marmurową posadzką w części dziennej i jadalni, kuchnią modułową, hiszpańskimi płytkami i kanapą rozkładaną do łóżka chowanego w ścianie, a doniesienie z 2018 r. powtórzyło, że apartamenty są w pełni umeblowane. Obecne FAQ dewelopera wymienia kuchnie modułowe, hiszpańskie płytki, włoską armaturę łazienkową i wykończenia mebli imitujące drewno.

Obie listy pokrywają się w zakresie kuchni i hiszpańskich płytek, ale różnią się w kwestii marmuru, a obecna strona nie mówi, jakie meble, jeśli w ogóle, wchodzą w skład lokalu. Lokale z odsprzedaży mogły zostać umeblowane, umeblowane ponownie lub sprzedane puste, więc lista mebli powinna znaleźć się w umowie sprzedaży, jak wskazano w sekcji 2.

Udogodnienia

Strona dewelopera wymienia basen na dachu, salę przyjęć przekształcalną w plac zabaw dla dzieci, taras z grillem, siłownię, saunę, łaźnię parową, wspólne przestrzenie dla mieszkańców, salę konferencyjną i reprezentacyjne lobby, a jej galeria zdjęć oznacza siłownię wewnętrzną i plac zabaw dla dzieci. Bayut dodaje parking kryty, szybkie windy, ochronę i personel konserwacyjny, usługę concierge, ogrody krajobrazowe, basen z miejscami cabana, salony na parterze oraz przestrzeń medytacyjną, którą nazywa strefą zen.

FAQ dewelopera opisuje też powierzchnię handlową jako 7 lokali na parterze. To, które udogodnienia są czynne, jak zarządza się dostępem i co dopuszczają przepisy budynku, jest sprawą firmy zarządzającej i komitetu właścicieli, a nie portalu.

Zakup gotowego apartamentu w Dubaju: etapy i koszty

Wieżowiec jest ukończonym budynkiem, więc zakup w nim jest odsprzedażą między dwiema osobami prywatnymi, a nie sprzedażą z cennika dewelopera. Poniższe etapy odpowiadają opublikowanej procedurze DLD dla zarejestrowanej sprzedaży lokalu w strefie freehold i są takie same dla każdego gotowego apartamentu w Dubaju. Szczegóły każdego etapu, w tym dokumenty posiadane przez strony, opisano w przewodnikach na tej stronie: pełny koszt zakupu w Dubaju oraz przekazanie lokalu, usuwanie usterek i akt własności.

Opłaty na przykładzie obliczeniowym

Strona DLD o rejestracji sprzedaży podaje opłatę w wysokości 2% wartości sprzedaży dla sprzedającego i 2% dla kupującego, AED 250 ($68) za akt własności, dodatkowe AED 250 ($68) podane dla willi i apartamentów, po AED 10 ($3) za opłaty na rzecz wiedzy i innowacji oraz opłatę partnera usługowego w wysokości AED 4 000 ($1 089) plus VAT, gdy wartość sprzedaży wynosi AED 500 000 ($136 147) lub więcej (AED 2 000 ($545) plus VAT poniżej tej kwoty).

Portal rządowy u.ae podaje stawkę VAT w wysokości 5% (Portal rządowy ZEA: opodatkowanie). Poniższy przykład stosuje te wartości do sprzedaży za AED 750 000 ($204 221), czyli kwotę mieszczącą się w przedziale zarejestrowanych transakcji na studiach z sekcji 3, i zakłada, jako ilustrację, że jedna strona płaci całe 4%. W praktyce strony uzgadniają, kto płaci, a strona DLD pokazuje podział 2% i 2%.

Łączna kwota AED 34 720 ($9 454) to około 4,63% ceny z przykładu. Jeśli opłata rejestracyjna zostanie podzielona po równo, udział każdej ze stron w 4% wynosi AED 15 000 ($4 084), a opłaty stałe obciążają tę stronę, którą strony wskażą. Strony DLD nie ustalają prowizji pośrednika, którą uzgadnia się w umowie pośrednictwa, a deweloper ustala kwotę opłaty za zaświadczenie o braku sprzeciwu, o ile ją pobiera, we własnych warunkach; żadna z tych pozycji nie jest ujęta w tabeli.

Najczęściej zadawane pytania DLD wskazują, że płatności można dokonać czekiem bankowym potwierdzonym, kartą kredytową, portfelem Noqodi lub gotówką (FAQ DLD). Opłaty są takie, jak na stronach DLD w dniu 5 listopada 2026 r., i mogą ulec zmianie.

Kupujący korzystający z kredytu hipotecznego musi liczyć się z dodatkowymi etapami rejestracji i opłatami, które DLD ustala w odrębnych usługach, a sprzedaż lokalu, który sam jest obciążony hipoteką, jest procedowana w ramach odrębnej usługi DLD. Przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Dubaju opisuje stronę sprzedającego, w tym spłatę istniejącego kredytu hipotecznego.

Własność, opłaty serwisowe, pozwolenia i weryfikacja

Większość ryzyk przy zakupie z odsprzedaży wynika z lokalu i jego dokumentacji, a nie z budynku. Tabela wylicza kontrole wynikające ze stron DLD i przytoczonego wyżej prawa, wraz z miejscem, w którym każdą z nich się wykonuje.

Forma własności i prawo własności

FAQ dewelopera podaje, że Bayz oferuje własność typu freehold, a Bayut wykazuje freehold jako formę własności. Najczęściej zadawane pytania DLD stwierdzają, że cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości w strefach freehold, więc kategorię tytułu konkretnego lokalu należy mimo to odczytać z aktu własności i umowy sprzedaży. Strona kraju ZEA oraz przewodnik o ochronie kupujących w Dubaju przedstawiają ogólne ramy.

Opłaty serwisowe

Opłaty serwisowe za budynek we współwłasności to roczne opłaty nakładane na właścicieli z tytułu zarządzania, eksploatacji, utrzymania i napraw, zdefiniowane w art. 2 ustawy nr 6 z 2019 r. Podmiot zarządzający nie może ich pobierać bez uprzedniej zgody RERA, a RERA nie może zatwierdzić budżetu, jeśli nie zbadała go firma audytorska uznana przez RERA (art. 27). Indeks opłat serwisowych DLD pokazuje zatwierdzoną stawkę po wybraniu przez użytkownika nazwy projektu, rodzaju użytkowania i roku i zaznacza, że stawka nie obejmuje zaległości.

Portale i ogłoszenia podają różne kwoty opłat serwisowych za stopę kwadratową dla Bayz, więc żadna z nich nie jest tu powtarzana: należy korzystać z wpisu w indeksie, a kwota dla lokalu to stawka pomnożona przez zapisaną w rejestrze powierzchnię lokalu. Przewodnik o opłatach serwisowych w Dubaju omawia to mnożenie na przykładach.

Ustawa daje też podmiotowi zarządzającemu zastaw na każdym lokalu z tytułu niezapłaconych opłat i stanowi, że lokalu nie można sprzedać, dopóki nie zostaną zapłacone (art. 32), więc kupujący powinien poprosić sprzedającego o zaświadczenie o braku zaległości w chwili przeniesienia własności.

Pozwolenia, historia rachunku powierniczego i podatki

Reklamowanie nieruchomości w Dubaju wymaga pozwolenia. Usługa pozwoleń reklamowych DLD wydaje wnioskodawcy e-certyfikat, a usługa Madmoun, ogłoszona 18 kwietnia 2023 r., dodaje do każdego zatwierdzonego pozwolenia kod QR, aby każdy mógł zeskanować ogłoszenie i sprawdzić jego autoryzowane dane (pozwolenie reklamowe DLD).

Sprzedaż w budowie (off-plan) w Dubaju jest realizowana przez odrębny rachunek powierniczy (escrow) dla każdego projektu na podstawie ustawy nr 8 z 2007 r., która nakłada na agenta rachunku powierniczego obowiązek zatrzymania 5% środków na rachunku po wydaniu świadectwa ukończenia i zwolnienia ich rok po zarejestrowaniu lokali na nabywców (Dubai Legislation Portal). Te zasady dotyczą pierwotnej sprzedaży dewelopera; kupujący z odsprzedaży płaci w ramach procesu rejestracji opisanego w sekcji 6.

W kwestii podatków portal u.ae podaje, że ZEA nie nakładają podatku dochodowego od osób fizycznych i pobierają VAT w wysokości 5%; przewodnik o podatkach od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli omawia zasady zależne od kraju zamieszkania właściciela.

Zasady pobytu i cena studia w Bayz

Portal rządowy ZEA wymienia kategorie Złotej Wizy. Dla inwestorów w inwestycje publiczne lub nieruchomości podaje minimalny kapitał AED 2 ($1) mln ($544 588) i wskazuje czas trwania: 10 lat dla inwestycji publicznych i 5 lat dla inwestycji w nieruchomości; opisuje wymóg jako posiadanie nieruchomości lub wkład w przedsiębiorstwo płacące co najmniej AED 250 000 ($68 074) rocznie w podatkach (Portal rządowy ZEA: Złota Wiza, strona zaktualizowana 28 lipca 2026 r.).

Strona nie rozpisuje, jak wycenia się nieruchomość, czy można dodawać kilka nieruchomości, ani jak traktowany jest kredyt hipoteczny, więc te pytania należy kierować do Federalnego Urzędu ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów lub do DLD. Nasz własny przewodnik po Złotej Wizie omawia zasady bardziej szczegółowo i należy go czytać w zestawieniu ze stroną oficjalną.

Rachunek dla lokalu w Bayz jest prosty. Niedawne zarejestrowane transakcje na studiach z sekcji 3 mieszczą się w przedziale od AED 680 000 ($185 160) do AED 850 000 ($231 450), a najniższa cena ofertowa lokalu dwusypialnianego to AED 1 830 000 ($498 298). Pojedynczy lokal w tych cenach jest poniżej AED 2 000 000 ($544 588). Trzy studia po AED 750 000 ($204 221) dałyby razem AED 2 250 000 ($612 662), ale oficjalna strona nie mówi, że odrębne lokale się sumuje, więc ta suma jest arytmetyką, a nie stwierdzeniem uprawnienia. To, czy jakikolwiek lokal się kwalifikuje, zależy od faktów i od oceny organu w danym dniu.

Porównanie Bayz by Danube Business Bay z Bayz 101 i Bayz 102

Danube Properties uruchomiło w Business Bay dwa wieżowce noszące nazwę Bayz, które są nadal w budowie. Tabela zestawia je z pierwotnym wieżowcem na podstawie strony każdego projektu, odczytanej 5 listopada 2026 r. Strony te są stronami marketingowymi i zawierają wewnętrzne rozbieżności, które tabela odnotowuje.

Porównanie dotyczy ukończonego budynku z rynkiem wtórnym oraz dwóch budynków, które są umowami na przyszłe przekazanie. Nabywca apartamentu w pierwotnym wieżowcu otrzymuje akt własności przy przeniesieniu, natomiast nabywca w którymkolwiek z dwóch wieżowców podpisuje umowę z deweloperem, płaci według planu płatności na rachunek powierniczy projektu i czeka na ukończenie; trasę tę omawia przewodnik dla kupujących w budowie (off-plan).

Metraże, układy i wyposażenie również się różnią: oba wieżowce oferują szerszy zakres typów apartamentów niż Bayz, w tym lokale czterosypialniane, a strony dewelopera o nich wspominają o cechach takich jak lądowisko dla helikopterów w Bayz 102, którego pierwotny wieżowiec nie ma. Ponieważ strony wewnętrznie nie zgadzają się co do terminów ukończenia i cen wyjściowych, czytelnik wybierający między lokalem gotowym a przyszłym powinien poprosić dewelopera o pisemne potwierdzenie obu.

Danube Properties

Danube Properties opisuje Danube Group, swoją spółkę dominującą, jako firmę, która wyrosła z jednego sklepu w Deira w Dubaju około 30 lat temu, zatrudnia ponad 3 500 pracowników i działa w dziewięciu krajach Bliskiego Wschodu i Azji (Danube Properties: o nas). Według tej samej strony do innych działalności grupy należy handel materiałami budowlanymi i meblami domowymi, a Danube Properties jest jej ramieniem deweloperskim. Strona zawiera też porównawcze twierdzenia o pozycji firmy, których ten przewodnik nie powtarza.

Strona główna dewelopera, odczytana 5 listopada 2026 r., podaje, że Danube Properties uruchomiło 32 projekty, przekazało 16 i ma kolejne 16 w budowie, oraz wymienia Bayz wśród projektów przekazanych (Strona główna Danube Properties). Strona z historią wymienia Dreamz jako pierwszy ukończony projekt w 2017 r., a następnie Glitz 1 i Glitz 2 w 2017 r. oraz Glitz 3 w 2018 r., i pokazuje Miraclz oraz Bayz wśród ukończonych w 2021 r. (Danube Properties: nasza droga).

W dniu 10 lipca 2023 r. deweloper opublikował wiadomość o zakupie działki w Business Bay, podawanej na AED 190 000 000 ($51 735 875), w której jego prezes powiedział, że firma już przekazała Bayz (Danube Properties, wiadomość z 10 lipca 2023 r.).

Model płatności dewelopera to plan 1% ceny miesięcznie, który jego strona główna opisuje jako działający przy oprocentowaniu 0% do 80 miesięcy; doniesienia z lat 2017 i 2018 o Bayz opisywały już miesięczny schemat 1%, jak pokazuje sekcja 3. Profil Danube Properties na tej stronie wylicza projekty dewelopera i status każdego z nich, a centrum deweloperów w Dubaju porównuje go z innymi deweloperami opisanymi tutaj. Powyższe stwierdzenia pochodzą od samego dewelopera i są mu przypisane; ten przewodnik nie audytował jego dotychczasowych realizacji.

Często zadawane pytania

Czym jest Bayz by Danube Business Bay?

To ukończony wieżowiec mieszkalny w Business Bay zbudowany przez Danube Properties. Strona dewelopera opisuje 463 apartamenty w układach: studio, jedna, dwie i trzy sypialnie, 7 lokali handlowych na parterze, własność typu freehold i budowę ukończoną we wrześniu 2021 r. Doniesienia z okresu premiery w latach 2017 i 2018 opisywały 29-kondygnacyjny wieżowiec z 456 apartamentami, podczas gdy Bayut podaje obecnie 32 piętra. Deweloper wykazuje wieżowiec jako wyprzedany, więc lokale zmieniają właścicieli na rynku wtórnym.

Czy wieżowiec jest w budowie (off-plan), czy gotowy?

Wieżowiec jest gotowy. Strona dewelopera oznacza go jako ukończony, jej FAQ podaje wrzesień 2021 r. jako miesiąc ukończenia budowy, a strona dewelopera z historią wymienia Bayz wśród ukończeń z 2021 r. Dwa portale podają przekazanie lokali w Q2 2021 lub 3 maja 2021 r., co różni się od miesiąca podanego przez dewelopera. Bayz 101 i Bayz 102 to odrębne wieżowce, które deweloper wykazuje jako będące w budowie, z terminami ukończenia w 2028 i 2029 r.

Ile apartamentów ma wieżowiec?

Strona dewelopera podaje 463 apartamenty, a AiGents Realty również podaje 463 i przypisuje to rejestrowi DLD. Doniesienia z premiery w latach 2017 i 2018 mówiły o 456 apartamentach i wymieniały układy: studio, jedna i dwie sypialnie, bez lokali trzysypialnianych. Żadne ze źródeł nie wyjaśnia różnicy siedmiu lokali ani dodanego układu, więc kupujący, który potrzebuje dokładnej listy lokali, powinien zwrócić się do zarządu budynku lub sprawdzić zapis projektu w DLD.

Ile kosztują apartamenty w Bayz by Danube Business Bay?

Deweloper nie publikuje ceny. Dnia 5 listopada 2026 r. AiGents Realty pokazywało najniższe ceny ofertowe z odsprzedaży: studia od AED 715 000 ($194 690), lokale jednosypialniane od AED 1 030 000 ($280 463) i lokale dwusypialniane od AED 1 830 000 ($498 298). Transakcje na studiach zarejestrowane między 18 września a 29 października 2026 r. i opisane przez fäm Properties mieściły się w przedziale od AED 690 000 ($187 883) do AED 820 800 ($223 499). Są to ceny ofertowe i relacje stron trzecich o zapisach DLD, a nie ceny dewelopera, a cena konkretnego lokalu zależy od piętra, stanu i umeblowania.

Jakie są metraże apartamentów?

Deweloper nie podaje metraży. Bayut podaje powierzchnie zabudowane 413 do 473 stóp kw. dla studiów, 551 do 881 stóp kw. dla lokali jednosypialnianych, 1 145 do 1 150 stóp kw. dla lokali dwusypialnianych i około 1 365 stóp kw. dla lokali trzysypialnianych. Odpowiada to około 38,4 do 43,9 m², 51,2 do 81,9 m², 106,4 do 106,8 m² i 126,8 m². fäm Properties podaje zbliżone przedziały, a zarejestrowane transakcje na studiach pokazują 407, 408 i 468 stóp kw. O udziale w opłatach serwisowych decyduje powierzchnia zapisana w Rejestrze Nieruchomości.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w Bayz by Danube Business Bay?

FAQ dewelopera stwierdza, że wieżowiec jest freehold, a najczęściej zadawane pytania DLD stwierdzają, że cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości w strefach freehold. Odsprzedaż wymaga zaświadczenia dewelopera o braku sprzeciwu w strefie freehold, rejestracji w centrum powierniczym lub przez Dubai Now oraz zapłaty opłat DLD. Kategoria tytułu poszczególnego lokalu widnieje w akcie własności, więc należy ją odczytać tam i w umowie sprzedaży.

Ile kosztuje zakup apartamentu z odsprzedaży?

DLD podaje opłatę rejestracyjną w wysokości 4% wartości sprzedaży (po 2% dla sprzedającego i kupującego), AED 250 ($68) za akt własności, dodatkowe AED 250 ($68) podane dla willi i apartamentów, po AED 10 ($3) za opłaty na rzecz wiedzy i innowacji oraz opłatę partnera usługowego w wysokości AED 4 000 ($1 089) plus VAT przy AED 500 000 ($136 147) lub więcej. Przy sprzedaży za AED 750 000 ($204 221) wykazane opłaty wynoszą łącznie AED 34 720 ($9 454), jeśli jedna strona płaci wszystkie. Prowizja pośrednika i ewentualna opłata za zaświadczenie dewelopera są dodatkowe.

Czy lokal kwalifikuje się do Złotej Wizy?

Portal rządowy ZEA podaje minimalny kapitał AED 2 ($1) mln ($544 588) dla kategorii inwestora, z 5 latami dla inwestycji w nieruchomości. Niedawne zarejestrowane ceny studiów są znacznie poniżej tej kwoty, a portal nie mówi, jak wycenia się lub sumuje kilka nieruchomości. To, czy jakikolwiek lokal się kwalifikuje, rozstrzygają władze na podstawie faktów, więc źródłami do wykorzystania są strona oficjalna i ocena organu.

Jak ustalane są opłaty serwisowe i gdzie można je sprawdzić?

Zgodnie z ustawą nr 6 z 2019 r. podmiot zarządzający proponuje budżet, firma audytorska uznana przez RERA go bada, a RERA go zatwierdza, zanim można pobierać opłaty. Indeks opłat serwisowych DLD pokazuje zatwierdzoną stawkę po wybraniu przez użytkownika projektu, rodzaju użytkowania i roku, a udział lokalu wynika z jego zapisanej powierzchni. Niezapłacone opłaty stanowią zastaw na lokalu i blokują sprzedaż do czasu zapłaty, więc kupujący powinien poprosić o zaświadczenie o braku zaległości.

Jak daleko Bayz by Danube Business Bay znajduje się od metra i lotniska?

Deweloper podaje 8 minut do stacji metra Business Bay i 20 minut do Międzynarodowego Portu Lotniczego w Dubaju. Obliczenia OSRM od punktu mapy oferty z 5 listopada 2026 r. dały 1,31 km drogą do stacji metra (2,9 minuty przy swobodnym ruchu) i 15,41 km do Terminalu 1 (15,9 minuty). Odległości w linii prostej wynoszą 0,66 km i 10,77 km. Punkt mapy jest przybliżony, a czasy przejazdu w godzinach szczytu są dłuższe niż czasy przy swobodnym ruchu.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła:

• Danube Properties: strona projektu Bayz by Danube (deweloper), odczytana 5 listopada 2026 r.
• Danube Properties: strona projektu Bayz 101 (deweloper)
• Danube Properties: strona projektu Bayz 102 (deweloper)
• Danube Properties: o nas (deweloper)
• Danube Properties: nasza droga (deweloper)
• Danube Properties: strona główna (deweloper)
• Danube Properties: wiadomość z 10 lipca 2023 r. (deweloper)
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): rejestracja sprzedaży nieruchomości
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): kupno lub sprzedaż nieruchomości przez Dubai Now
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): indeks opłat serwisowych
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): weryfikacja aktu własności
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): Dubai REST
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): pozwolenie na reklamę nieruchomości
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): komunikat o kodzie QR Madmoun, 18 kwietnia 2023 r.
• Departament Ziemi w Dubaju (DLD): najczęściej zadawane pytania
• Mollak (system RERA do opłat serwisowych)
• Dubai Legislation Portal: ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach we współwłasności
• Dubai Legislation Portal: ustawa nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych (escrow)
• Portal rządowy ZEA: Złota Wiza
• Portal rządowy ZEA: opodatkowanie
• Bayut: przewodnik po budynku BAYZ by Danube (portal)
• fäm Properties: strona Bayz Tower z transakcjami i czynszami zarejestrowanymi w DLD (biuro pośrednictwa), odczytana 5 listopada 2026 r.
• AiGents Realty: strona Bayz Tower (biuro pośrednictwa), odczytana 5 listopada 2026 r.
• Gulf Daily News: Danube sprzedaje 75pc apartamentów Bayz, 12 września 2017 r.
• Construction Business News Middle East: główny kontrakt budowlany Bayz, 12 grudnia 2018 r.
• Wikipedia: Business Bay (Dubai Metro)
• Wikipedia: Business Bay
• Publiczny router OSRM: punkt mapy do stacji metra Business Bay, uruchomiony 5 listopada 2026 r.
• OpenStreetMap: punkt mapy oferty, Burj Khalifa Street, Business Bay

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.