Bayz by Danube بیزینس بی: راهنمای ۴۶۳ آپارتمان (۲۰۲۶)

Bayz by Danube بیزینس بی یک برج مسکونی تکمیل‌شده در بیزینس بی دبی است که Danube Properties آن را ساخته و سازنده آن را دارای ۴۶۳ آپارتمان، از استودیو تا واحدهای سه‌خوابه، معرفی می‌کند. این راهنما توضیح می‌دهد که سازنده دربارهٔ Bayz by Danube بیزینس بی چه اطلاعاتی منتشر کرده است، آگهی‌های فروش مجدد و ثبت‌های اداره زمین و املاک دبی (DLD) چه چیزی نشان می‌دهند، منابع در کدام نکته‌ها با یکدیگر اختلاف دارند و خریدار یک آپارتمان آماده چه مواردی را می‌تواند بررسی کند.

قیمت‌ها به درهم و با معادل دلار آمریکا در داخل پرانتز بر مبنای ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار آمده است و قیمت‌ها و قوانین مربوط به تاریخ ۵ نوامبر ۲۰۲۶ است. سازنده این برج را فروخته‌شده معرفی می‌کند و فهرست قیمتی منتشر نکرده است؛ بنابراین هر قیمت آپارتمان در ادامه یا قیمت درخواستی مشخص‌تاریخ است یا فروش ثبت‌شده‌ای که یک منبع ثالث گزارش کرده است.

نگاهی کلی به Bayz by Danube بیزینس بی

صفحهٔ پروژهٔ سازنده در danubeproperties.com پروژهٔ Bayz را پروژه‌ای در بیزینس بی توصیف می‌کند که ۴۶۳ آپارتمان در چیدمان‌های استودیو، یک‌خوابه، دو‌خوابه و سه‌خوابه، ۷ واحد تجاری در طبقهٔ همکف و مالکیت دائمی (فری‌هولد) دارد. پنل خلاصهٔ این صفحه قیمت شروع را «فروخته‌شده» (sold out)، فیلد تکمیل را «تکمیل‌شده» و طرح پرداخت را «بدون طرح پرداخت» نشان می‌دهد. بخش پرسش‌های متداول همان صفحه می‌گوید ساخت‌وساز در سپتامبر ۲۰۲۱ به پایان رسیده است. این صفحه نه تعداد طبقات را چاپ کرده است، نه متراژ واحدها را و نه فهرست قیمت را.

اطلاعات دیگر از منابع ثالث می‌آید. پورتال املاک Bayut تعداد طبقات را ۳۲ و سال تکمیل را ۲۰۲۱ ذکر می‌کند، در حالی که پوشش خبری سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ از ۲۹ طبقه و ۴۵۶ آپارتمان گفته بود. شرکت کارگزاری fäm Properties و شرکت کارگزاری AiGents Realty محدودهٔ متراژ واحدها، قیمت‌های درخواستی برای فروش مجدد و معاملات ثبت‌شده در DLD را منتشر می‌کنند؛ این داده‌ها در بخش‌های ۲ و ۳ به کار رفته و هر بار به منبع آن نسبت داده شده است. هر جا این منابع با یکدیگر یا با سازنده تفاوت دارند، این راهنما به جای انتخاب یکی از آن‌ها، هر دو رقم را همراه با منبع و تاریخ نشان می‌دهد.

نام پروژه برای جست‌وجو اهمیت دارد: Bayz برج اصلی است و سازنده پس از آن دو برج بلندتر در همان منطقه با نام Bayz 101 و Bayz 102 عرضه کرده است. این‌ها ساختمان‌هایی جدا با سال‌های تکمیل و قیمت‌های متفاوت هستند و بخش ۹ آن‌ها را با برج اصلی مقایسه می‌کند.

انواع واحد و متراژها: آنچه منتشر شده و آنچه منتشر نشده است

سازنده چهار نوع چیدمان را نام می‌برد و برای هیچ‌کدام از آن‌ها مساحتی چاپ نمی‌کند. بنابراین مساحت‌ها از پورتال‌ها می‌آید که آن‌ها را از نقشهٔ طبقات یا از سوابق DLD برداشت می‌کنند. Bayut برای هر نوع واحد محدودهٔ مساحت سرپوشیده را می‌دهد، fäm Properties همان چهار نوع را با حدود کمی متفاوت فهرست می‌کند و در مجموع ده چیدمان را در ساختمان می‌شمارد، و AiGents Realty فروش‌های ثبت‌شدهٔ اخیر استودیو را با مساحت ۴۰۸ و ۴۶۸ sq ft چاپ کرده است.

این سه مجموعه داده به هم نزدیک هستند و تفاوت‌های کوچک (حداقل ۴۱۲ sq ft برای استودیو در fäm Properties در برابر ۴۱۳ sq ft در Bayut، یا ۱٬۱۴۱ تا ۱٬۱۴۸ sq ft برای واحدهای دو‌خوابه در برابر ۱٬۱۴۵ تا ۱٬۱۵۰ sq ft) به گرد کردن ارقام همان نقشه‌های طبقات شبیه است. ارقام متریک در جدول از روی مقدار فوت مربع و با ضریب ۰٫۰۹۲۹۰۳ متر مربع برای هر فوت مربع محاسبه شده است.

از جدول سه نکتهٔ عملی نتیجه می‌شود. نخست، بزرگ‌ترین مساحتی که در بیش از یک منبع دیده می‌شود ۱٬۳۶۵ sq ft است و رقم ۱٬۶۰۰ sq ft در صفحهٔ یک پورتال یک مورد پرت و بدون توضیح است. دوم، آگهی‌ای که برای واحد دو‌خوابه مساحت ۱٬۱۲۴ sq ft را نشان می‌دهد پایین‌تر از محدوده‌های چاپ‌شده قرار می‌گیرد؛ این موضوع دلیلی است برای آنکه مساحت آگهی با مساحت ثبت‌شده برای همان واحد مقایسه شود و صرفاً اشتباه تایپی فرض نشود.

سوم، استودیویی با مساحت ۴۰۷ sq ft حدود ۳۷٫۸ m² است و مقایسهٔ استودیوهایی با مساحت اندکی متفاوت معمولاً بر اساس قیمت هر فوت مربع انجام می‌شود، همان کاری که بخش بعد می‌کند.

مساحتی که برای بیشتر مقاصد حقوقی اهمیت دارد همان است که در دفتر ثبت املاک (Real Property Register) ثبت شده است. بر اساس مادهٔ ۲۵ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی دربارهٔ املاک مشترک، سهم هر واحد از هزینه‌های سرویس متناسب با نسبت مساحت آن به کل ملک تعیین می‌شود و مساحت مبنا همان مساحتی است که در دفتر ثبت آمده است (پورتال قوانین دبی). بنابراین خریدار پیش از پرداخت بیعانه می‌تواند سه مورد را به صورت مکتوب بررسی کند:

1. مساحت درج‌شده در سند مالکیت (تایتل دید) یا سابقهٔ DLD برای شمارهٔ دقیق واحد، در مقایسه با مساحت آگهی؛
2. اینکه بالکن در مساحت اعلام‌شده محاسبه شده است یا نه، زیرا شاخص هزینهٔ سرویس DLD یادآوری می‌کند که برای صورت‌حساب‌های صادرشده پس از ۲۰۱۹، مساحت بالکن به میزان ۰٫۲۵٪ مساحت سوئیت محاسبه می‌شود؛
3. طبقه، چشم‌انداز و جهت واحد، که پورتال‌ها آن‌ها را فقط در متن آگهی گزارش می‌کنند؛
4. مبلمان و تجهیزات گنجانده‌شده در قیمت، به صورت فهرستی جزءبه‌جزء، زیرا اظهارات دورهٔ عرضه آپارتمان‌ها را مبله توصیف می‌کردند، در حالی که صفحهٔ فعلی سازنده آشپزخانه، کاشی، لوازم سرویس بهداشتی و روکش مبلمان را بدون سیاههٔ اقلام فهرست می‌کند؛
5. اینکه واحد خالی است یا اجاره داده شده است، و تاریخ پایان و مبلغ اجاره در هر قرارداد اجارهٔ موجود.

قیمت‌های مطرح در بازار برای Bayz by Danube بیزینس بی

صفحهٔ سازنده پروژهٔ Bayz را فروخته‌شده نشان می‌دهد و قیمت شروعی چاپ نکرده است؛ بنابراین قیمتی از سازنده برای Bayz by Danube بیزینس بی وجود ندارد که بتوان نقل کرد. قیمت‌های زیر از سه نوع منبع می‌آیند: اعلامیه‌های دورهٔ عرضه، قیمت‌های درخواستی فعلی برای فروش مجدد در پورتال‌ها و سایت‌های کارگزاری، و ثبت‌های فروش و اجاره که fäm Properties و AiGents Realty از سوابق DLD گزارش می‌کنند. هیچ‌کدام از آن‌ها فهرست قیمت سازنده نیست و هیچ‌کدام پیشنهاد فروش به شمار نمی‌آید. قیمت درخواستی همان چیزی است که فروشنده یا کارگزار می‌خواهد، فروش ثبت‌شده همان چیزی است که خریدار و فروشنده ثبت کرده‌اند، و این دو می‌توانند با هم تفاوت داشته باشند.

قیمت‌های دورهٔ عرضه

گزارشی در Gulf Daily News به تاریخ ۱۲ سپتامبر ۲۰۱۷، که به اظهارات سازنده نسبت داده شده و از TradeArabia News Service نقل شده بود، گفت استودیوهای آن برج ۲۹ طبقه با قیمت AED ۶۵۰٬۰۰۰ ($۱۷۶٬۹۹۱) و اقساط ماهانهٔ AED ۶٬۴۹۰ ($۱٬۷۶۷) عرضه شده بود و ۳۴۰ آپارتمان از ۴۵۶ آپارتمان، یعنی حدود ۷۵٪، در چهار ماه پس از عرضه در ۱۴ مه ۲۰۱۷ فروخته شده است (Gulf Daily News).

رقم ماهانه با طرحی که ماهانه ۱٪ قیمت را می‌گیرد سازگار است: ۶٬۴۹۰ تقسیم بر ۰٫۰۱ برابر ۶۴۹٬۰۰۰ است که به قیمت AED ۶۵۰٬۰۰۰ ($۱۷۶٬۹۹۱) استودیو نزدیک است. گزارش دسامبر ۲۰۱۸ از Construction Business News Middle East نیز طرح ۱٪ را با اقساط ماهانهٔ AED ۶٬۴۹۰ ($۱٬۷۶۷) تکرار کرد (Construction Business News Middle East). این ارقام مربوط به سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ و فروش پیش‌فروش (آف‌پلن) است و دربارهٔ قیمت یک استودیوی دست دوم در سال ۲۰۲۶ چیزی نمی‌گوید.

قیمت‌های درخواستی فروش مجدد در نوامبر ۲۰۲۶

صفحهٔ AiGents Realty برای این برج، که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، ۷۱ واحد را برای فروش مجدد شمارش می‌کند و برای هر نوع واحد پایین‌ترین قیمت درخواستی را از آگهی‌های زندهٔ بازار در نوامبر ۲۰۲۶ می‌دهد: استودیو از AED ۷۱۵٬۰۰۰ ($۱۹۴٬۶۹۰) در ۳۷ آگهی، واحدهای یک‌خوابه از AED ۱٬۰۳۰٬۰۰۰ ($۲۸۰٬۴۶۳) در ۲۳ آگهی و واحدهای دو‌خوابه از AED ۱٬۸۳۰٬۰۰۰ ($۴۹۸٬۲۹۸) در ۱۱ آگهی (AiGents Realty). در همان روز صفحهٔ fäm Properties برای این برج سه آگهی فروش نشان می‌داد که در جدول زیر همراه با قیمت هر فوت مربع آمده است؛ این قیمت از تقسیم قیمت درخواستی بر مساحت اعلام‌شده در آگهی محاسبه شده است (fäm Properties).

محاسبه چنین است: ۷۸۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۴۰۷ برای استودیوی اول، ۷۴۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۴۰۷ برای استودیوی دوم و ۱٬۹۵۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۱٬۱۲۴ برای واحد دو‌خوابه. دو قیمت درخواستی استودیو برای یک مساحت اعلام‌شده به اندازهٔ AED ۴۰٬۰۰۰ ($۱۰٬۸۹۲) با هم فاصله دارند؛ این همان نوع تفاوتی است که طبقه، چشم‌انداز، مبلمان و وضعیت واحد می‌توانند توضیح دهند، اما آگهی‌ها دلیلی ذکر نکرده‌اند. همان صفحه یک آگهی اجاره نیز نشان می‌داد که در بخش اجاره در ادامه آمده است.

فروش‌های ثبت‌شده نزد اداره زمین و املاک دبی

فروش‌های ثبت‌شده راهنمای بهتری برای آنچه خریداران پرداخته‌اند هستند. صفحهٔ fäm Properties جدیدترین فروش‌های ثبت‌شده در این برج را فهرست می‌کند که همگی استودیو هستند و میان ۱۸ سپتامبر و ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ قرار دارند. جدول، قیمت هر فوت مربع را آنگونه که در صفحه چاپ شده است در کنار رقمی می‌آورد که اینجا از روی مساحت گردشده محاسبه شده است؛ این دو چند درهم با هم تفاوت دارند، چون صفحه از مساحت‌های بدون گرد کردن استفاده می‌کند.

دامنهٔ این پنج فروش از AED ۶۹۰٬۰۰۰ ($۱۸۷٬۸۸۳) تا AED ۸۲۰٬۸۰۰ ($۲۲۳٬۴۹۹) است، با اختلاف AED ۱۳۰٬۸۰۰ ($۳۵٬۶۱۶)، و قیمت چاپ‌شدهٔ هر فوت مربع از ۱٬۶۹۲ تا ۲٬۰۱۷ متغیر است. صفحهٔ AiGents Realty هشت فروش ثبت‌شدهٔ قبلی استودیو را میان ۲۳ مارس و ۸ ژوئن ۲۰۲۶ فهرست می‌کند که در جدول زیر با همان دو ستون آمده است.

این هشت فروش از AED ۶۸۰٬۰۰۰ ($۱۸۵٬۱۶۰) برای یک استودیوی ۴۶۸ sq ft تا AED ۸۵۰٬۰۰۰ ($۲۳۱٬۴۵۰) برای یک استودیوی ۴۰۸ sq ft را در بر می‌گیرند و قیمت چاپ‌شدهٔ هر فوت مربع از ۱٬۴۵۲ تا ۲٬۰۸۶ است. AiGents Realty دو میانهٔ متفاوت DLD برای این برج چاپ کرده است: در یک جا AED ۱٬۸۴۰ ($۵۰۱) برای هر فوت مربع در ۱۲ ماه منتهی به ژوئن ۲۰۲۶ و در جای دیگر AED ۱٬۹۲۵ ($۵۲۴) برای هر فوت مربع؛ بنابراین به هیچ‌کدام از این دو میانه در اینجا تکیه نشده است.

در میان هفت استودیوی ۴۰۸ sq ft در آن جدول، قیمت‌ها از AED ۷۰۰٬۰۰۰ ($۱۹۰٬۶۰۶) تا AED ۸۵۰٬۰۰۰ ($۲۳۱٬۴۵۰) متغیر است؛ یعنی برای یک مساحت یکسان AED ۱۵۰٬۰۰۰ ($۴۰٬۸۴۴) اختلاف وجود دارد. صفحه طبقه، چشم‌انداز یا وضعیت مبلمان را ذکر نمی‌کند، که معمولاً دلایل چنین تفاوتی هستند.

اجاره‌های ثبت‌شده در اکتبر و اوایل نوامبر ۲۰۲۶

صفحهٔ fäm Properties در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ یک آگهی اجاره نشان می‌داد: AED ۵۴٬۰۰۰ ($۱۴٬۷۰۴) در سال برای یک استودیوی مبلهٔ ۴۰۷ sq ft. همچنین ۲۵ قرارداد اجارهٔ ثبت‌شده در این برج را میان ۷ اکتبر و ۲ نوامبر ۲۰۲۶ فهرست می‌کند. چهارده قرارداد، قراردادهای ۱۲ ماههٔ استودیو با اجارهٔ AED ۴۸٬۰۰۰ ($۱۳٬۰۷۰) تا AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) در سال هستند. هفت قرارداد، قراردادهای ۱۲ ماههٔ یک‌خوابه با اجارهٔ AED ۶۵٬۰۰۰ ($۱۷٬۶۹۹) تا AED ۸۵٬۰۰۰ ($۲۳٬۱۴۵) در سال هستند و یک قرارداد یک‌خوابهٔ دیگر شش ماهه است و AED ۴۲٬۰۰۰ ($۱۱٬۴۳۶) می‌ارزد.

سه قرارداد، قراردادهای ۱۲ ماههٔ دو‌خوابه به مبلغ AED ۸۰٬۰۰۰ ($۲۱٬۷۸۴)، AED ۸۷٬۰۰۰ ($۲۳٬۶۹۰) و AED ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۷٬۲۲۹) هستند. این ارقام مبلغ قراردادهایی است که یک شرکت کارگزاری گزارش کرده است؛ آن‌ها شاخص نیستند و خالی ماندن واحد، هزینه‌ها یا اجاره‌ای را که یک واحد مشخص می‌تواند به دست آورد نشان نمی‌دهند.

عبارت مربوط به طرح پرداخت

صفحهٔ Bayz سازنده می‌گوید برای این برج طرح پرداخت وجود ندارد، در حالی که بخش دیگری از همان سایت طرح ماهانهٔ ۱٪ را برای پروژه‌های سازنده به طور کلی تبلیغ می‌کند. صفحهٔ AiGents Realty طرحی با ۲۰٪ پیش‌پرداخت، ۴۰٪ در دوران ساخت و ۴۰٪ هنگام تحویل واحدها را چاپ کرده و آن را طرح سازنده با تاریخ ژانویه ۲۰۲۶ نامیده است که با ساختمانی تکمیل‌شده و فروخته‌شده سازگار نیست.

در خرید دست دوم، شرایط مرتبط همان است که در قرارداد خرید و فروش (SPA) با فروشنده آمده است و هر ترتیب اقساطی باید با فروشنده یا یک وام‌دهنده توافق شود و از بازاریابی عمومی سازنده گرفته نمی‌شود.

موقعیت Bayz by Danube بیزینس بی: Marasi Drive و کانال آبی دبی

بیزینس بی به گفتهٔ Bayut منطقه‌ای فری‌هولد با کاربری ترکیبی در کنار داون‌تاون دبی است که ساختمان‌های تجاری و برج‌های مسکونی دارد؛ ویکی‌پدیا آن را منطقه‌ای تجاری، مسکونی و با کاربری ترکیبی توصیف می‌کند (ویکی‌پدیا: Business Bay). عبارت جست‌وجوی نقشهٔ سازنده برای این برج «Bayz By Danube Properties – Marasi Drive» است و Bayut نیز برج را در Marasi Drive قرار می‌دهد. گزارش تجاری دسامبر ۲۰۱۸ زمین را مشرف به جادهٔ الخیل (Al Khail Road) توصیف کرده بود؛ بنابراین هر دو جاده نزدیک ساختمان هستند.

سازنده زمان‌های تقریبی رفت‌وآمد از برج را ذکر می‌کند: ۸ دقیقه تا ایستگاه مترو بیزینس بی، ۴ دقیقه تا جادهٔ الخیل، ۱۰ دقیقه تا داون‌تاون دبی، ۱۰ دقیقه تا کانال آبی دبی، ۱۰ دقیقه تا دبی فریم و ۲۰ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی دبی. سازنده نمی‌گوید این زمان‌ها با خودرو است یا پیاده و در چه ساعتی. Bayut می‌گوید ایستگاه مترو بیزینس بی با خودرو ۸ دقیقه از ساختمان فاصله دارد، که نشان می‌دهد زمان سازنده هم احتمالاً با خودرو است.

بیزینس بی ایستگاهی در خط قرمز مترو دبی است و به گزارش ویکی‌پدیا در ۱۵ اکتبر ۲۰۱۰ افتتاح شد.

برای آزمودن زمان‌های اعلام‌شده، فاصله‌های جدول زیر از نقطهٔ نقشهٔ ثبت‌شده در آگهی این سایت، یعنی ۲۵٫۱۹۱۳۵۷ شمالی، ۵۵٫۲۶۶۹۵۴ شرقی، و با سرویس مسیریابی عمومی OSRM در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ محاسبه شده است. OpenStreetMap این نقطه را در Burj Khalifa Street در بیزینس بی قرار می‌دهد، حدود ۰٫۴ km از یک قطعه از Marasi Drive (محاسبه‌شده)؛ بنابراین این نقطه محل تقریبی برج است و نه محلی که نقشه‌برداری شده باشد. زمان‌های جاده در OSRM ترافیک روان و خودرو را فرض می‌کنند و از این رو کوتاه‌تر از یک سفر معمول در ساعت اوج هستند، و فاصله‌های خط مستقیم با فرمول هاورساین محاسبه شده است. همهٔ ارقام فقط جنبهٔ راهنما دارند.

زمان جادهٔ محاسبه‌شده تا دبی فریم (۱۰٫۳ دقیقه) با ۱۰ دقیقهٔ سازنده مطابقت دارد. زمان‌های محاسبه‌شده تا ایستگاه مترو، داون‌تاون دبی و فرودگاه کوتاه‌تر از زمان‌های سازنده است، که اگر سازنده ترافیک، پارکینگ یا مسیر پیاده را در نظر گرفته باشد و OSRM نگرفته باشد، قابل انتظار است. ایستگاه مترو در خط مستقیم حدود ۰٫۶۶ km و از راه جاده ۱٫۳۱ km از نقطهٔ نقشه فاصله دارد؛ اینکه مسیر پیادهٔ مستقیمی وجود دارد یا نه، با این منابع مشخص نمی‌شود.

راهنمای ساختمان Bayut برای پیرامون برج این موارد را فهرست می‌کند: ۵ دقیقه پیاده تا دو ایستگاه اتوبوس (به گفتهٔ Bayut با خطوط ۲۶، F۱۴، F۱۹A و X۲۲)، سوپرمارکت‌ها در فاصلهٔ ۷ دقیقه با خودرو، مهدکودکی که از چارچوب Early Years Foundation Stage بریتانیا پیروی می‌کند در ۹ دقیقه با خودرو، مدرسه‌ای با برنامهٔ آمریکایی در کمتر از ۸ دقیقه و مدرسه‌ای با برنامهٔ هندی در ۱۰ دقیقه. این‌ها توصیف پورتال با مفروضات خود پورتال هستند و اطلاعات رسمی حوزهٔ پذیرش نیستند، و هر کس به ثبت‌نام در مدرسه یا خدمات پزشکی نیاز دارد باید ظرفیت و دسترسی را مستقیماً از خود مؤسسه بپرسد.

برج: سابقهٔ عرضه، وضعیت، نازک‌کاری و امکانات

منابع مختلف برج را در تاریخ‌های مختلف توصیف می‌کنند و توصیف‌ها همیشه با هم نمی‌خوانند. جدول زیر آنچه هر منبع می‌گوید و زمان آن را کنار هم می‌گذارد و پاراگراف‌های پس از آن تفاوت‌ها را توضیح می‌دهند.

تاریخ‌های تکمیل و عرضه

تاریخ تکمیل سه روایت دارد: هدف سال ۲۰۱۹ در پوشش خبری عرضهٔ سال ۲۰۱۷، هدف سال ۲۰۲۱ در پوشش خبری دسامبر ۲۰۱۸، و تاریخ تکمیل‌شده که پرسش‌های متداول سازنده آن را سپتامبر ۲۰۲۱ ذکر می‌کند. fäm Properties تاریخ تحویل ۳ مه ۲۰۲۱ و AiGents Realty عبارت Q2 ۲۰۲۱ را چاپ کرده‌اند که هر دو از داده‌های پورتال گرفته شده است و نه از گواهی پایان کار. ماه پایان ساخت‌وساز و تاریخ تحویل به مالکان می‌توانند به طور موجه با هم تفاوت داشته باشند، اما هیچ‌یک از منابع این فاصله را توضیح نمی‌دهد.

تاریخ عرضه نیز حدود دو هفته میان گزارش Gulf Daily News که ۱۴ مه ۲۰۱۷ را به سازنده نسبت می‌دهد و fäm Properties که ۱ مه ۲۰۱۷ را ذکر می‌کند اختلاف دارد. این راهنما برای پایان ساخت‌وساز همان سپتامبر ۲۰۲۱ سازنده را به کار می‌برد و تاریخ‌های دیگر را آن گونه که منابعشان گزارش کرده‌اند در نظر می‌گیرد.

ارتفاع، تعداد واحدها و چیدمان‌ها

گزارش‌های سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ برجی ۲۹ طبقه با ۴۵۶ آپارتمان در چیدمان‌های استودیو، یک‌خوابه و دو‌خوابه را توصیف می‌کنند. Bayut اکنون ۳۲ طبقه را ذکر می‌کند، سازنده ۴۶۳ آپارتمان از جمله واحدهای سه‌خوابه را می‌گوید و AiGents Realty عدد ۴۶۳ را از ثبت DLD چاپ کرده است. هیچ‌یک از منابع توضیح نمی‌دهد که هفت واحد اضافی، نوع چیدمان افزوده‌شده یا سه طبقهٔ بیشتر ناشی از تغییر طراحی پس از عرضه است، یا روش متفاوتی برای شمارش طبقات پودیوم و تأسیسات مکانیکی، یا فقط تفاوت داده میان پورتال‌ها.

خریداری که به تعداد دقیق طبقات یا فهرست واحدها نیاز دارد می‌تواند آن را از مدیریت ساختمان یا از سابقهٔ DLD دربارهٔ پروژه به دست آورد و لازم نیست به پورتال اتکا کند.

نازک‌کاری و مبلمان

اظهارات سال ۲۰۱۷ می‌گفت آپارتمان‌ها کاملاً مبله و با کف‌پوش مرمر در بخش نشیمن و ناهارخوری، آشپزخانهٔ مدولار، کاشی اسپانیایی و مبل تبدیل‌شونده به تخت دیواری ارائه می‌شوند، و گزارش سال ۲۰۱۸ دوباره تکرار کرد که آپارتمان‌ها کاملاً مبله هستند. پرسش‌های متداول فعلی سازنده آشپزخانه‌های مدولار، کاشی اسپانیایی، لوازم سرویس بهداشتی ایتالیایی و روکش مبلمان با طرح چوب را فهرست می‌کند.

دو فهرست در مورد آشپزخانه و کاشی اسپانیایی هم‌پوشانی دارند اما در مورد مرمر متفاوت هستند، و صفحهٔ فعلی نمی‌گوید یک واحد در صورت وجود چه مبلمانی را شامل می‌شود. واحدهای دست دوم ممکن است مبله، بازمبله یا خالی فروخته شده باشند؛ از این رو فهرست مبلمان باید در قرارداد فروش بیاید، همان گونه که بخش ۲ یادآوری می‌کند.

امکانات

صفحهٔ سازنده استخر روی بام، سالن مهمانی که به فضای بازی کودکان تبدیل می‌شود، عرشهٔ کباب‌پزی، باشگاه ورزشی، سونا، اتاق بخار، فضاهای مشترک اجتماعی، سالن کنفرانس و لابی بزرگ را نام می‌برد و گالری تصاویر آن باشگاه ورزشی سرپوشیده و فضای بازی کودکان را برچسب زده است. Bayut پارکینگ سرپوشیده، آسانسورهای پرسرعت، کارکنان امنیت و نگهداری، خدمات مهماندار (کنسیرژ)، باغ‌های محوطه‌سازی‌شده، استخر با نشیمن کابانا، سالن‌های آرایشی در طبقهٔ همکف و فضای مراقبه با عنوان زن زون را اضافه می‌کند.

پرسش‌های متداول سازنده همچنین فضای تجاری را ۷ واحد در طبقهٔ همکف توصیف می‌کند. اینکه کدام امکانات باز هستند، دسترسی چگونه مدیریت می‌شود و مقررات ساختمان چه چیزی را مجاز می‌داند، موضوع شرکت مدیریت و کمیتهٔ مالکان است و نه پورتال.

خرید آپارتمان آماده در دبی: مراحل و هزینه‌ها

این برج ساختمانی تکمیل‌شده است؛ بنابراین خرید در آن معامله‌ای دست دوم میان دو طرف خصوصی است و نه فروش از فهرست قیمت سازنده. مراحل زیر از روش منتشر‌شدهٔ DLD برای فروش ثبت‌شدهٔ یک واحد در منطقهٔ فری‌هولد پیروی می‌کند و برای هر آپارتمان آمادهٔ دیگر در دبی نیز یکسان است. جزئیات هر مرحله، از جمله مدارکی که طرفین در اختیار دارند، در راهنماهای این سایت دربارهٔ هزینهٔ کامل خرید در دبی و تحویل واحد، رفع نواقص و سند مالکیت (تایتل دید) آمده است.

هزینه‌ها در یک مثال محاسبه‌شده

صفحهٔ ثبت فروش DLD هزینه‌ای معادل ۲٪ ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت، AED ۲۵۰ ($۶۸) دیگر که برای ویلا و آپارتمان فهرست شده است، AED ۱۰ ($۳) برای هر یک از هزینه‌های دانش و نوآوری، و هزینهٔ شریک خدماتی به مبلغ AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده را در جایی که ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر باشد فهرست می‌کند (کمتر از آن AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) به علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده).

پورتال دولت امارات (u.ae) نرخ مالیات بر ارزش افزوده را ۵٪ ذکر می‌کند (پورتال دولت امارات: مالیات). مثال زیر این ارقام را بر یک فروش به مبلغ AED ۷۵۰٬۰۰۰ ($۲۰۴٬۲۲۱) اعمال می‌کند که در دامنهٔ فروش‌های ثبت‌شدهٔ استودیو در بخش ۳ قرار دارد، و به عنوان نمونه فرض می‌کند یک طرف کل ۴٪ را می‌پردازد. در عمل طرفین بر سر اینکه چه کسی بپردازد توافق می‌کنند و صفحهٔ DLD تقسیم ۲٪ و ۲٪ را نشان می‌دهد.

جمع AED ۳۴٬۷۲۰ ($۹٬۴۵۴) حدود ۴٫۶۳٪ قیمت نمونه است. اگر هزینهٔ ثبت به طور مساوی تقسیم شود، سهم هر طرف از ۴٪ برابر AED ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴) است و هزینه‌های ثابت مطابق توافق طرفین تعیین می‌شود. صفحه‌های DLD کارمزد کارگزار را تعیین نمی‌کنند و آن در قرارداد کارگزاری توافق می‌شود، و سازنده مبلغ هزینهٔ گواهی عدم اعتراض را، در صورت وجود، در شرایط خود تعیین می‌کند؛ هیچ‌کدام در جدول لحاظ نشده است.

پرسش‌های متداول DLD می‌گوید پرداخت را می‌توان با چک بانکی تأییدشده، کارت اعتباری، کیف پول Noqodi یا پول نقد انجام داد (پرسش‌های متداول DLD). هزینه‌ها همان ارقام صفحه‌های DLD در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ است و ممکن است تغییر کند.

خریداری که از وام مسکن استفاده می‌کند با مراحل ثبت و هزینه‌های اضافی روبه‌رو می‌شود که DLD در سرویس‌های جداگانه تعیین می‌کند، و فروش واحدی که خودش رهن دارد تحت یک سرویس جداگانهٔ DLD پردازش می‌شود. راهنمای فروش ملک در دبی طرف فروشنده را توضیح می‌دهد، از جمله تسویهٔ وام مسکن موجود.

مالکیت، هزینه‌های سرویس، مجوزها و بررسی‌های لازم

بیشتر ریسک‌ها در خرید دست دوم از خود واحد و مدارک آن می‌آید و نه از ساختمان. جدول زیر بررسی‌هایی را فهرست می‌کند که از صفحه‌های DLD و قانون یادشده نتیجه می‌شود، همراه با جایی که هر بررسی در آن انجام می‌شود.

نوع مالکیت و مالکیت

پرسش‌های متداول سازنده می‌گوید Bayz مالکیت دائمی (فری‌هولد) ارائه می‌کند و Bayut نیز فری‌هولد را به عنوان نوع مالکیت ذکر می‌کند. پرسش‌های متداول DLD می‌گوید خارجی‌ها می‌توانند در مناطق فری‌هولد مالک ملک شوند؛ با این حال دستهٔ مالکیت هر واحد مشخص باید در سند مالکیت و قرارداد فروش خوانده شود. صفحهٔ کشور امارات و راهنمای حمایت از خریدار در دبی چارچوب کلی را توضیح می‌دهند.

هزینه‌های سرویس

هزینه‌های سرویس برای یک ساختمان با مالکیت مشترک، هزینه‌های سالانه‌ای است که بر مالکان برای مدیریت، بهره‌برداری، نگهداری و تعمیر اعمال می‌شود و در مادهٔ ۲ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ تعریف شده است. نهاد مدیریت بدون تأیید قبلی RERA نمی‌تواند آن را دریافت کند و RERA نمی‌تواند بودجه را تأیید کند مگر آنکه یک شرکت حسابرسی مورد شناسایی RERA آن را حسابرسی کرده باشد (مادهٔ ۲۷). شاخص هزینهٔ سرویس DLD نرخ تأییدشده را هنگامی نشان می‌دهد که کاربر نام پروژه، نوع کاربری و سال را انتخاب کند، و بیان می‌کند که این نرخ شامل بدهی معوق نمی‌شود.

پورتال‌ها و آگهی‌ها ارقام متفاوتی را برای هزینهٔ سرویس هر فوت مربع در Bayz چاپ می‌کنند؛ از این رو هیچ‌کدام در اینجا تکرار نشده است: مدخل شاخص همان است که باید استفاده شود و رقم یک واحد برابر نرخ ضرب در مساحت ثبت‌شدهٔ آن واحد است. راهنمای هزینه‌های سرویس در دبی این ضرب را با مثال‌هایی توضیح می‌دهد.

قانون همچنین به نهاد مدیریت برای هزینه‌های پرداخت‌نشده بر هر واحد حق حبس می‌دهد و می‌گوید تا زمان پرداخت آن‌ها نمی‌توان واحد را فروخت (مادهٔ ۳۲)؛ بنابراین خریدار باید از فروشنده گواهی تسویه بخواهد که در زمان انتقال بدهی معوقی را نشان ندهد.

مجوزها، سابقهٔ حساب امانی و مالیات

تبلیغ ملک در دبی مجوز لازم دارد. سرویس مجوز تبلیغات DLD یک گواهی الکترونیکی برای متقاضی صادر می‌کند و سرویس Madmoun که در ۱۸ آوریل ۲۰۲۳ اعلام شد، یک کد QR به هر مجوز تأییدشده اضافه می‌کند تا هر کس بتواند آگهی را اسکن کند و جزئیات مجاز آن را بررسی کند (مجوز تبلیغات DLD).

فروش پیش‌فروش (آف‌پلن) در دبی طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ در یک حساب امانی (escrow) جداگانه برای هر پروژه نگهداری می‌شود و این قانون از نمایندهٔ حساب امانی می‌خواهد ۵٪ حساب را پس از گواهی تکمیل نگه دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آزاد کند (پورتال قوانین دبی). این قواعد به فروش‌های اولیهٔ سازنده مربوط است؛ خریدار دست دوم از طریق فرایند ثبتی که در بخش ۶ شرح داده شد پرداخت می‌کند.

دربارهٔ مالیات، پورتال u.ae می‌گوید امارات مالیات بر درآمد افراد دریافت نمی‌کند و مالیات بر ارزش افزوده را ۵٪ اخذ می‌کند؛ راهنمای مالیات بر ملک در دبی برای مالکان خارجی قواعدی را که به کشور محل سکونت مالک بستگی دارند پوشش می‌دهد.

قوانین اقامت و قیمت یک استودیو در Bayz

پورتال دولت امارات دسته‌های ویزای طلایی را فهرست می‌کند. برای سرمایه‌گذاران در سرمایه‌گذاری‌های عمومی یا املاک، حداقل سرمایه را AED ۲ ($۱) میلیون ($۵۴۴٬۵۸۸) ذکر می‌کند و مدت اعتبار را برای سرمایه‌گذاری‌های عمومی ۱۰ سال و برای سرمایه‌گذاری در املاک ۵ سال بیان می‌کند؛ شرط را مالکیت ملک یا مشارکت در مؤسسه‌ای می‌داند که دست‌کم AED ۲۵۰٬۰۰۰ ($۶۸٬۰۷۴) در سال مالیات می‌پردازد (پورتال دولت امارات: ویزای طلایی، صفحه در ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده).

این صفحه توضیح نمی‌دهد که ارزش ملک چگونه سنجیده می‌شود، آیا چند ملک را می‌توان با هم جمع کرد یا وام مسکن چگونه در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین این پرسش‌ها باید به سازمان فدرال هویت، شهروندی، گمرک و امنیت مرزی یا به DLD ارجاع شود. راهنمای ویزای طلایی خود ما قواعد را با جزئیات بیشتری بررسی می‌کند و باید در مقایسه با صفحهٔ رسمی خوانده شود.

محاسبهٔ یک واحد Bayz ساده است. فروش‌های ثبت‌شدهٔ اخیر استودیو در بخش ۳ از AED ۶۸۰٬۰۰۰ ($۱۸۵٬۱۶۰) تا AED ۸۵۰٬۰۰۰ ($۲۳۱٬۴۵۰) است و پایین‌ترین قیمت درخواستی برای یک واحد دو‌خوابه AED ۱٬۸۳۰٬۰۰۰ ($۴۹۸٬۲۹۸) است. یک واحد منفرد با این قیمت‌ها کمتر از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) است. سه استودیو به قیمت AED ۷۵۰٬۰۰۰ ($۲۰۴٬۲۲۱) روی هم AED ۲٬۲۵۰٬۰۰۰ ($۶۱۲٬۶۶۲) می‌شوند، اما صفحهٔ رسمی نمی‌گوید واحدهای جدا با هم جمع می‌شوند؛ بنابراین این مجموع یک محاسبهٔ حسابی است و بیانیه‌ای دربارهٔ واجد شرایط بودن نیست. اینکه آیا واحدی واجد شرایط است به واقعیت‌ها و ارزیابی مرجع در همان روز بستگی دارد.

مقایسهٔ Bayz by Danube بیزینس بی با Bayz 101 و Bayz 102

Danube Properties در بیزینس بی دو برج با نام Bayz عرضه کرده است که هنوز در دست ساخت هستند. جدول زیر آن‌ها را بر اساس صفحهٔ پروژهٔ هر یک، که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، کنار برج اصلی می‌گذارد. این صفحه‌ها صفحه‌های بازاریابی هستند و تناقض‌های داخلی دارند که جدول به آن‌ها اشاره می‌کند.

این مقایسه میان ساختمانی تمام‌شده با بازار دست دوم و دو ساختمان است که قراردادهایی برای تحویل در آینده هستند. خریدار آپارتمان در برج اصلی هنگام انتقال سند مالکیت دریافت می‌کند، در حالی که خریدار در هر یک از دو برج دیگر با سازنده قرارداد می‌بندد، طبق یک طرح پرداخت به حساب امانی پروژه پول می‌پردازد و منتظر تکمیل می‌ماند؛ راهنمای خریدار پیش‌فروش (آف‌پلن) این مسیر را پوشش می‌دهد.

اندازه‌ها، چیدمان‌ها و تجهیزات نیز متفاوت است: هر دو برج طیف گسترده‌تری از انواع آپارتمان را از جمله واحدهای چهارخوابه عرضه می‌کنند و صفحه‌های سازنده برای آن‌ها ویژگی‌هایی مانند هلی‌پد در Bayz 102 را ذکر می‌کنند که برج اصلی ندارد. از آنجا که صفحه‌ها در مورد تاریخ تکمیل و قیمت شروع تناقض داخلی دارند، خواننده‌ای که میان واحد آماده و واحد آینده انتخاب می‌کند باید از سازنده بخواهد هر دو را کتباً تأیید کند.

Danube Properties

Danube Properties شرکت مادر خود، Danube Group، را گروهی توصیف می‌کند که حدود ۳۰ سال پیش از یک فروشگاه واحد در دیره دبی رشد کرده و اکنون بیش از ۳٬۵۰۰ کارمند و فعالیت در نه کشور در خاورمیانه و آسیا دارد (Danube Properties: دربارهٔ ما). طبق همان صفحه، سایر کسب‌وکارهای گروه شامل مصالح ساختمانی و خرده‌فروشی مبلمان خانگی است و Danube Properties بازوی توسعهٔ املاک آن است. این صفحه همچنین ادعاهای مقایسه‌ای دربارهٔ جایگاه شرکت مطرح می‌کند که این راهنما آن‌ها را تکرار نمی‌کند.

صفحهٔ اصلی سازنده، که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، می‌گوید Danube Properties ۳۲ پروژه عرضه کرده، ۱۶ پروژه را تحویل داده و ۱۶ پروژهٔ دیگر در دست ساخت دارد و Bayz را در میان پروژه‌های تحویل‌داده‌شده فهرست می‌کند (صفحهٔ اصلی Danube Properties). صفحهٔ سابقهٔ شرکت Dreamz را نخستین پروژهٔ تکمیل‌شده در سال ۲۰۱۷ فهرست می‌کند، پس از آن Glitz ۱ و Glitz ۲ در سال ۲۰۱۷ و Glitz ۳ در سال ۲۰۱۸، و Miraclz و Bayz را در میان پروژه‌های تکمیل‌شدهٔ سال ۲۰۲۱ نشان می‌دهد (Danube Properties: مسیر ما).

در ۱۰ ژوئیه ۲۰۲۳ سازنده خبری دربارهٔ خرید یک قطعه زمین در بیزینس بی منتشر کرد که مبلغ آن AED ۱۹۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۱٬۷۳۵٬۸۷۵) گزارش شد و در آن رئیس هیئت مدیره گفت شرکت پیش از این Bayz را تحویل داده است (خبر Danube Properties، ۱۰ ژوئیه ۲۰۲۳).

مدل پرداخت سازنده طرحی با ۱٪ قیمت در ماه است که صفحهٔ اصلی آن را با سود ۰٪ تا ۸۰ ماه توصیف می‌کند؛ پوشش خبری سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ دربارهٔ Bayz نیز پیش از این طرح ماهانهٔ ۱٪ را شرح داده بود، همان گونه که بخش ۳ نشان می‌دهد. پروفایل Danube Properties در این سایت پروژه‌های سازنده و وضعیت هر یک را فهرست می‌کند و مرکز سازندگان دبی آن را با سایر سازندگانی که در اینجا معرفی شده‌اند مقایسه می‌کند. گزاره‌های بالا اظهارات خود سازنده است و به او نسبت داده شده است؛ این راهنما سابقهٔ تحویل واحدهای او را حسابرسی نکرده است.

سوالات متداول

Bayz by Danube بیزینس بی چیست؟

این برجی مسکونی و تکمیل‌شده در بیزینس بی است که Danube Properties ساخته است. صفحهٔ سازنده ۴۶۳ آپارتمان در چیدمان‌های استودیو، یک‌خوابه، دو‌خوابه و سه‌خوابه، ۷ واحد تجاری در طبقهٔ همکف، مالکیت دائمی (فری‌هولد) و پایان ساخت‌وساز در سپتامبر ۲۰۲۱ را توصیف می‌کند. پوشش خبری دورهٔ عرضه در سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ برجی ۲۹ طبقه با ۴۵۶ آپارتمان را توصیف کرده بود، در حالی که Bayut اکنون ۳۲ طبقه را ذکر می‌کند. سازنده برج را فروخته‌شده نشان می‌دهد؛ از این رو واحدها در بازار دست دوم دست به دست می‌شوند.

آیا برج پیش‌فروش (آف‌پلن) است یا آماده؟

برج آماده است. صفحهٔ سازنده آن را تکمیل‌شده علامت زده، پرسش‌های متداول آن سپتامبر ۲۰۲۱ را ماه پایان ساخت‌وساز ذکر می‌کند و صفحهٔ سابقهٔ سازنده Bayz را در میان پروژه‌های تکمیل‌شدهٔ سال ۲۰۲۱ فهرست می‌کند. دو پورتال تحویل واحدها را Q2 ۲۰۲۱ یا ۳ مه ۲۰۲۱ چاپ کرده‌اند که با ماه سازنده تفاوت دارد. Bayz 101 و Bayz 102 برج‌هایی جدا هستند که سازنده آن‌ها را در دست ساخت نشان می‌دهد و تاریخ تکمیل آن‌ها در سال‌های ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹ است.

این برج چند آپارتمان دارد؟

صفحهٔ سازنده ۴۶۳ آپارتمان را می‌گوید و AiGents Realty نیز ۴۶۳ را چاپ کرده و آن را به ثبت DLD نسبت می‌دهد. پوشش خبری عرضه در سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ از ۴۵۶ آپارتمان می‌گفت و چیدمان‌های استودیو، یک‌خوابه و دو‌خوابه را بدون واحدهای سه‌خوابه فهرست می‌کرد. هیچ‌یک از منابع تفاوت هفت واحد یا چیدمان افزوده را توضیح نمی‌دهد؛ بنابراین خریداری که به فهرست دقیق واحدها نیاز دارد باید از مدیریت ساختمان بپرسد یا سابقهٔ پروژه در DLD را بررسی کند.

آپارتمان‌ها در Bayz by Danube بیزینس بی چقدر قیمت دارند؟

سازنده قیمتی منتشر نمی‌کند. در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ AiGents Realty پایین‌ترین قیمت‌های درخواستی فروش مجدد را این گونه نشان داد: استودیو از AED ۷۱۵٬۰۰۰ ($۱۹۴٬۶۹۰)، واحدهای یک‌خوابه از AED ۱٬۰۳۰٬۰۰۰ ($۲۸۰٬۴۶۳) و واحدهای دو‌خوابه از AED ۱٬۸۳۰٬۰۰۰ ($۴۹۸٬۲۹۸). فروش‌های استودیو که میان ۱۸ سپتامبر و ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ ثبت شد و fäm Properties آن‌ها را گزارش کرد، از AED ۶۹۰٬۰۰۰ ($۱۸۷٬۸۸۳) تا AED ۸۲۰٬۸۰۰ ($۲۲۳٬۴۹۹) بود. این‌ها قیمت‌های درخواستی و گزارش‌های ثالث از سوابق DLD هستند و قیمت سازنده نیستند، و قیمت یک واحد مشخص به طبقه، وضعیت و مبلمان بستگی دارد.

آپارتمان‌ها چه اندازه‌ای دارند؟

سازنده مساحتی چاپ نمی‌کند. Bayut مساحت سرپوشیده را ۴۱۳ تا ۴۷۳ sq ft برای استودیو، ۵۵۱ تا ۸۸۱ sq ft برای واحدهای یک‌خوابه، ۱٬۱۴۵ تا ۱٬۱۵۰ sq ft برای واحدهای دو‌خوابه و حدود ۱٬۳۶۵ sq ft برای واحدهای سه‌خوابه می‌دهد. این‌ها حدود ۳۸٫۴ تا ۴۳٫۹ m²، ۵۱٫۲ تا ۸۱٫۹ m²، ۱۰۶٫۴ تا ۱۰۶٫۸ m² و ۱۲۶٫۸ m² هستند. fäm Properties محدوده‌های مشابهی می‌دهد و فروش‌های ثبت‌شدهٔ استودیو مساحت ۴۰۷، ۴۰۸ و ۴۶۸ sq ft را نشان می‌دهند. مساحت ثبت‌شده در دفتر ثبت املاک سهم هزینهٔ سرویس را تعیین می‌کند.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در Bayz by Danube بیزینس بی خرید کنند؟

پرسش‌های متداول سازنده می‌گوید برج فری‌هولد است و پرسش‌های متداول DLD می‌گوید خارجی‌ها می‌توانند در مناطق فری‌هولد مالک ملک شوند. فروش دست دوم در منطقهٔ فری‌هولد به گواهی عدم اعتراض سازنده، ثبت در یک مرکز امین یا از طریق Dubai Now و پرداخت هزینه‌های DLD نیاز دارد. دستهٔ مالکیت هر واحد در سند مالکیت آمده است؛ بنابراین باید آن را در همان سند و در قرارداد فروش خواند.

خرید یک آپارتمان دست دوم چه هزینه‌ای دارد؟

DLD هزینهٔ ثبت را ۴٪ ارزش فروش (۲٪ از هر یک از فروشنده و خریدار)، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت، AED ۲۵۰ ($۶۸) دیگر که برای ویلا و آپارتمان فهرست شده است، AED ۱۰ ($۳) برای هر یک از هزینه‌های دانش و نوآوری و هزینهٔ شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر فهرست می‌کند. در فروش AED ۷۵۰٬۰۰۰ ($۲۰۴٬۲۲۱)، جمع هزینه‌های فهرست‌شده AED ۳۴٬۷۲۰ ($۹٬۴۵۴) می‌شود، اگر یک طرف همهٔ آن‌ها را بپردازد. کارمزد کارگزار و هزینهٔ احتمالی گواهی سازنده جدا هستند.

آیا یک واحد برای ویزای طلایی واجد شرایط است؟

پورتال دولت امارات برای دستهٔ سرمایه‌گذار حداقل سرمایهٔ AED ۲ ($۱) میلیون ($۵۴۴٬۵۸۸) را با ۵ سال برای سرمایه‌گذاری در املاک ذکر می‌کند. قیمت‌های ثبت‌شدهٔ اخیر استودیو بسیار کمتر از این رقم است و پورتال نمی‌گوید چند ملک چگونه ارزش‌گذاری یا جمع می‌شوند. اینکه آیا واحدی واجد شرایط است را مقام‌ها بر اساس واقعیت‌ها تصمیم می‌گیرند؛ بنابراین صفحهٔ رسمی و ارزیابی مرجع منابعی هستند که باید به کار رود.

هزینه‌های سرویس چگونه تعیین می‌شود و کجا می‌توان آن‌ها را بررسی کرد؟

طبق قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، نهاد مدیریت بودجه را پیشنهاد می‌کند، یک شرکت حسابرسی مورد شناسایی RERA آن را حسابرسی می‌کند و RERA پیش از آنکه هزینه‌ها قابل دریافت باشند آن را تأیید می‌کند. شاخص هزینهٔ سرویس DLD نرخ تأییدشده را هنگامی نشان می‌دهد که کاربر پروژه، نوع کاربری و سال را انتخاب کند و سهم یک واحد از مساحت ثبت‌شدهٔ آن پیروی می‌کند. هزینه‌های پرداخت‌نشده بر واحد حق حبس دارند و تا زمان پرداخت مانع فروش می‌شوند؛ بنابراین خریدار باید گواهی تسویه بخواهد.

Bayz by Danube بیزینس بی چقدر از مترو و فرودگاه فاصله دارد؟

سازنده ۸ دقیقه تا ایستگاه مترو بیزینس بی و ۲۰ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی دبی را می‌گوید. محاسبه‌های OSRM از نقطهٔ نقشهٔ آگهی در ۵ نوامبر ۲۰۲۶، ۱٫۳۱ km از راه جاده تا ایستگاه مترو (۲٫۹ دقیقه در ترافیک روان) و ۱۵٫۴۱ km تا ترمینال ۱ (۱۵٫۹ دقیقه) را نشان داد. فاصله‌های خط مستقیم ۰٫۶۶ km و ۱۰٫۷۷ km است. نقطهٔ نقشه تقریبی است و زمان جاده در ترافیک ساعت اوج از زمان ترافیک روان طولانی‌تر است.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 5 نوامبر 2026. منابع:

• Danube Properties: صفحهٔ پروژهٔ Bayz by Danube (سازنده)، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Danube Properties: صفحهٔ پروژهٔ Bayz 101 (سازنده)
• Danube Properties: صفحهٔ پروژهٔ Bayz 102 (سازنده)
• Danube Properties: دربارهٔ ما (سازنده)
• Danube Properties: مسیر ما (سازنده)
• Danube Properties: صفحهٔ اصلی (سازنده)
• Danube Properties: خبر ۱۰ ژوئیه ۲۰۲۳ (سازنده)
• اداره زمین و املاک دبی: ثبت فروش ملک
• اداره زمین و املاک دبی: خرید یا فروش ملک از طریق Dubai Now
• اداره زمین و املاک دبی: شاخص هزینهٔ سرویس
• اداره زمین و املاک دبی: تأیید سند مالکیت
• اداره زمین و املاک دبی: Dubai REST
• اداره زمین و املاک دبی: مجوز تبلیغات املاک
• اداره زمین و املاک دبی: اعلامیهٔ کد QR سرویس Madmoun، ۱۸ آوریل ۲۰۲۳
• اداره زمین و املاک دبی: پرسش‌های متداول
• Mollak (سامانهٔ هزینهٔ سرویس RERA)
• پورتال قوانین دبی: قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دربارهٔ املاک مشترک
• پورتال قوانین دبی: قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ حساب‌های امانی
• پورتال دولت امارات: ویزای طلایی
• پورتال دولت امارات: مالیات
• Bayut: راهنمای ساختمان BAYZ by Danube (پورتال)
• fäm Properties: صفحهٔ Bayz Tower با فروش و اجارهٔ ثبت‌شده در DLD (کارگزاری)، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• AiGents Realty: صفحهٔ Bayz Tower (کارگزاری)، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Gulf Daily News: Danube ۷۵٪ آپارتمان‌های Bayz را فروخت، ۱۲ سپتامبر ۲۰۱۷
• Construction Business News Middle East: قرارداد اصلی ساخت Bayz، ۱۲ دسامبر ۲۰۱۸
• ویکی‌پدیا: Business Bay (مترو دبی)
• ویکی‌پدیا: Business Bay
• مسیریاب عمومی OSRM: نقطهٔ نقشه تا ایستگاه مترو بیزینس بی، اجراشده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• OpenStreetMap: نقطهٔ نقشهٔ آگهی، Burj Khalifa Street، بیزینس بی

این مطلب مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.