NEXT DownTown Batumi: apartamenty w Starym Batumi (2026)

NEXT DownTown Batumi to budynek z 17 apartamentami w Starym Batumi w Gruzji, od dewelopera NEXT: studia oraz apartamenty z jedną i dwiema sypialniami są sprzedawane w stanie deweloperskim (white box) wokół zachowanej historycznej fasady, a odbiór, który strona dewelopera podaje na czerwiec 2026 r., jest już terminem przeszłym.

Niniejszy przewodnik omawia stronę projektu dewelopera w wersji widocznej 8 listopada 2026 r.: studio od USD 161 460, pierwszą wpłatę w wysokości 20%, siedem miesięcznych rat przy oprocentowaniu 0% oraz listę usług w budynku bez wskazania operatora. Uzupełnia ją o udokumentowany kontekst dotyczący Starego Batumi i zakupu nieruchomości w Gruzji, a także zaznacza każdy punkt, w którym strona podaje dwie wartości albo żadnej.

Przegląd NEXT DownTown Batumi

NEXT DownTown Batumi występuje na stronie dewelopera pod pisownią NEXT Downtown, Next DownTown oraz Batumi DownTown. Strona projektu umieszcza go w Starym Batumi i opisuje niewielki budynek, który zachowuje historyczną fasadę i otrzymuje nowoczesne wnętrza. Liczy 17 apartamentów w jednym bloku, obsługiwanych przez jedną windę, którą strona określa jako markową windę Mitsubishi.

Strona wymienia trzy typy apartamentów: studio, apartament z jedną sypialnią (1+1) i apartament z dwiema sypialniami (2+1). Ceny są podane w dolarach dla jednego stanu wykończenia, czyli stanu deweloperskiego (white box). Strona nie podaje liczby kondygnacji, adresu ulicy ani mapy. Te dane przekazuje się dopiero wraz z dokumentami rezerwacyjnymi, czyli na dalszym etapie kontaktu z deweloperem, a lista kontrolna w sekcji 6 zalicza je do pozycji, o które należy poprosić.

Strona główna dewelopera pokazuje Batumi DownTown w bloku projektów ukończonych z oznaczeniem 70% sprzedane, natomiast strona projektu podaje odbiór w czerwcu 2026 r. i pełne ukończenie pod klucz w grudniu 2026 r. Sekcja 4 zestawia te stwierdzenia obok siebie, aby czytelnik mógł samodzielnie ocenić, jak się do siebie mają. Strona projektu zawiera także prognozy dochodów i wzrostu cen. Nie podaje ich podstaw ani warunków, dlatego niniejszy przewodnik ich nie powtarza.

Każda liczba poniżej pochodzi od dewelopera, ze strony projektu widocznej 8 listopada 2026 r., chyba że wskazano źródło pierwotne. Liczby oznaczone jako obliczone są działaniami arytmetycznymi na opublikowanych danych, z pokazanym tokiem rachunku.

Typy lokali, metraże i ceny

Strona projektu podaje metraże apartamentów w dwóch miejscach i oba nie posługują się tymi samymi liczbami. Karty układów pokazują powierzchnię każdego planu, z ceną „od” dla najmniejszej wersji danego typu i ceną „do” dla największej. Odrębna lista zatytułowana „Size of units per type” (wielkość lokali według typu) podaje własne zakresy. Pierwsza tabela przedstawia oba zestawy tak, jak zostały opublikowane, bez rozstrzygania między nimi.

Druga tabela przelicza dane z kart na cenę za metr kwadratowy. Została obliczona na podstawie liczb dewelopera: cena „od” podzielona przez mniejszą powierzchnię z karty oraz cena „do” podzielona przez większą powierzchnię z karty. Dwie ostatnie kolumny porównują każdy typ ze studiem.

Tabela pokazuje regularny cennik. Studio i najmniejszy apartament z jedną sypialnią wychodzą po USD 5 400 za metr kwadratowy, a największy apartament z jedną sypialnią i największy z dwiema sypialniami po USD 5 900. Jedynie najmniejszy apartament z dwiema sypialniami, z kwotą USD 6 000, znajduje się powyżej tego przedziału. Cena „od” apartamentu z jedną sypialnią jest 1,37 raza wyższa od ceny studia przy powierzchni również 1,37 raza większej, więc dwa pierwsze typy są wyceniane według tej samej stawki.

Strona nie wyjaśnia, co w tym samym budynku odróżnia lokal po USD 5 400 od lokalu po USD 5 900. Piętro, ekspozycja, wielkość tarasu i widok bywają zwykle czynnikami takiego rozrzutu, ale strona nie wymienia żadnego z nich i nie podaje liczby kondygnacji. Osoba porównująca dwa lokale w tym budynku powinna zatem poprosić dewelopera o cennik według numerów lokali.

Dla kontekstu przewodnik o cenach mieszkań w Batumi za metr kwadratowy powołuje się na Galt and Taggart, które podają średnie ceny powyżej USD 3 000 za metr kwadratowy w Starym Batumi. Stawki przedstawione powyżej pochodzą z cennika w stanie deweloperskim dla lokali jednego niewielkiego budynku, więc opisują ten cennik, a nie średnią rynkową. Obie liczby mierzą co innego, w związku z czym nie należy ich traktować jako wzajemnie porównywalnych, i zestawiono je tutaj wyłącznie po to, aby czytelnik mógł zobaczyć obie.

Według kursu Narodowego Banku Gruzji podanego na 8 listopada 2026 r., USD 1 = GEL 2,5949, cena studia „od” wynosi około GEL 418 973, cena apartamentu z jedną sypialnią „od” około GEL 573 110, a cena apartamentu z dwiema sypialniami „od” około GEL 1 080 516 (obliczenia). Strona projektu podaje ceny kontraktowe w dolarach; waluta każdej raty jest warunkiem umowy, który należy potwierdzić.

Kalkulator płatności dewelopera dla studia pokazuje pierwszą wpłatę USD 32 292, czyli 20% z USD 161 460, oraz miesięczną ratę USD 18 453 przez 7 miesięcy. Reszta w wysokości USD 129 168 podzielona przez 7 daje USD 18 452,57, więc strona zaokrągla w górę. Trzecia tabela stosuje ten sam wzór do pozostałych cen „od” i „do”. Strona drukuje wynik kalkulatora wyłącznie dla studia; pozostałe wiersze są obliczone i nie są liczbami dewelopera.

Strona podaje, że jej plany ratalne mają oprocentowanie 0% i mogą być płatne miesięcznie lub kwartalnie, a w innym miejscu mówi, że istnieją plany na 12–45 miesięcy, zależnie od projektu i terminu odbioru. Dla tego projektu strona pokazuje 7 miesięcy. Nie wymienia osobnej płatności przy odbiorze ani terminów etapów, więc siedem rat wraz z pierwszą wpłatą stanowi całą cenę według arytmetyki samej strony: 32 292 plus 7 razy 18 453 daje USD 161 463, czyli o trzy dolary więcej niż cena, z powodu zaokrąglenia.

Lokalizacja NEXT DownTown Batumi: Stare Batumi

Deweloper podaje lokalizację jako Stare Batumi i nic dokładniejszego: strona nie wskazuje ulicy, mapy ani odległości do morza, portu czy lotniska. Z tego powodu ta sekcja opisuje dzielnicę na podstawie źródeł urzędowych i statystycznych i nie umieszcza budynku w żadnym konkretnym punkcie wewnątrz niej.

Georgia Travel, serwis krajowej administracji turystycznej, opisuje dzielnicę Stare Batumi na swojej stronie o Starym Batumi. Według niej dzielnica rozciąga się od portu do jeziora Nuri, jest ograniczona ulicami Iakoba Gogebaszwilego i Petre Melikiszwilego oraz sięga na południe od głównego bulwaru miasta do ulicy Ilii Czawczawadzego. To, czy budynek znajduje się w tym obszarze, powinien potwierdzić pisemnie deweloper; strona mówi wyłącznie „Old Batumi”.

Ta sama strona podaje historię dzielnicy. Batumi rozwinęło się wokół swojego portu, w 1878 r. przeszło pod władzę Imperium Rosyjskiego, a w kolejnych dekadach zyskało kolej i ropociąg. W dekadzie rozpoczętej rokiem 1880 nad jeziorem Nuri założono ogród miejski i zaczęto budować bulwar wzdłuż wybrzeża. Ulica Memeda Abaszidzego stała się główną osią historycznej części miasta na początku XX wieku.

Obecnie, według administracji turystycznej, stare miasto jest nowoczesnym centrum Batumi: znajdują się tam budynki publiczne, muzea, teatry, kina, hotele, kawiarnie i restauracje obok starej i nowej zabudowy mieszkaniowej, a także dolna stacja kolejki linowej na górę Anuria. Strona dodaje, że przemiany miejskie i rozwój turystyki od dekady rozpoczętej rokiem 2010 w pewnym stopniu uszkodziły dziedzictwo architektoniczne dzielnicy, choć zachowała się sieć ulic i charakterystyczne budynki.

Dla szerszego tła miasta Geostat, czyli Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji, publikuje liczby, które ujmują to otoczenie w danych. Jego komunikat o liczbie ludności podaje dla Republiki Autonomicznej Adżarii 413,2 tys. osób na 1 stycznia 2026 r., z 3 941,1 tys. w Gruzji, czyli około 10,5% (obliczenia). Jego strona regionalna dla gminy Batumi wymienia powierzchnię 82,3 km² i 246,3 tys. mieszkańców według stanu pokazanego 8 listopada 2026 r., co daje gęstość około 2 993 osób na km² (obliczenia).

Turystyka jest zwykłym powodem, dla którego nabywcy przyglądają się Batumi. Statystyki turystyki przyjazdowej za 2025 r. Geostatu wykazują 7,8 mln przyjazdów międzynarodowych podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji, o 5,9% więcej niż w 2024 r., oraz 5,8 mln odwiedzających z zagranicy, o 7,0% więcej niż w 2024 r. Są to dane dla całego kraju; komunikat nie dzieli ich według miast, więc nic nie mówią o samym Starym Batumi. Strona samego dewelopera przytacza liczbę turystów dla Batumi bez źródła, a niniejszy przewodnik jej nie powtarza.

Inne części Batumi to inne rynki. Przewodnik o nieruchomościach na gruzińskim wybrzeżu Morza Czarnego odróżnia miasto, okolice Nowego Bulwaru oraz wybrzeże Gonio i Kwariati na południu, a strona miasta Batumi wymienia projekty z tej witryny według dzielnic. Jako punkt porównawczy w centrum można wskazać ofertę Mardi City Center, opisaną tam jako centralne Batumi w odległości spaceru od Bulwaru.

Komunikat Geostatu dzieli też Adżarię na 279,9 tys. mieszkańców miast i 133,3 tys. mieszkańców wsi, co oznacza, że około 67,7% mieszka w miastach (obliczenia). Liczba 246,3 tys. dla gminy Batumi stanowi większą część tej sumy miejskiej, choć obie strony Geostatu mogą nie mieć wspólnej daty odniesienia. Dla dzielnicy tak małej jak Stare Batumi te komunikaty nie podają osobnej liczby, co jest kolejnym powodem, aby jednowyrazową lokalizację dewelopera traktować jako początek sprawdzenia, a nie jego koniec.

Pytania o lokalizację, które nabywca może rozstrzygnąć na podstawie dokumentów, to kod katastralny działki, jej zarejestrowany właściciel oraz rzeczywiste odległości do morza, portu i codziennych usług. Wypis z Rejestru Publicznego dla gruntu pokazuje kod katastralny, zarejestrowanego właściciela oraz każdą wpisaną hipotekę lub ograniczenie, tak jak opisuje to przewodnik o nieruchomościach w budowie, a wizyta na miejscu z przedstawicielem dewelopera pozwala ustalić odległości piesze.

Ponieważ budynek zachowuje historyczną fasadę, jeszcze jedna kwestia należy do lokalizacji. Ustawa Gruzji o dziedzictwie kulturowym, dostępna na matsne.gov.ge, ustanawia pozwolenie jako podstawę prawną postępowania z zabytkiem (art. 47), z właścicielem lub osobą upoważnioną jako wnioskodawcą, oraz określa wokół nieruchomego zabytku obwód ochrony fizycznej o szerokości dwukrotności jego wysokości, nie mniejszej niż promień 50 metrów (art. 36).

Strona dewelopera mówi, że fasada została zachowana, a historyczny mur odrestaurowany. Nie mówi, czy któreś z nich ma status zabytku, o co nabywca może zapytać na piśmie.

Stan ukończenia i wykończenie w stanie deweloperskim

To jest ta część projektu, która najbardziej różni się od pozostałych, pokrewnych ofert tego samego dewelopera. Projekt jest niewielkim budynkiem, którego termin odbioru według własnego kalendarza dewelopera już minął, a sprzedaje się go w stanie deweloperskim, więc nabywca staje przed dwoma praktycznymi pytaniami: na jakim etapie jest budynek i co trzeba zrobić wewnątrz apartamentu po odbiorze.

W kwestii statusu strony dewelopera zawierają kilka stwierdzeń. Blok główny strony projektu pokazuje „JUNE 2026” obok słowa odbiór. Etykieta przy wykończeniu głosi „Handover status in June 2026” i „White box”. Późniejszy blok mówi, że projekt „will be fully completed turnkey in December 2026”.

Strona główna wymienia Batumi DownTown wśród projektów ukończonych z oznaczeniem 70% sprzedane, a lista kart projektów „w budowie w Gruzji”, powtórzona na stronie projektu i innych stronach, zawiera NEXT Downtown z napisem „Apartments from $161,460”.

Wszystkie te stwierdzenia mogą opisywać rzeczywiste etapy jednego budynku: termin odbioru stanu surowego, późniejszy termin ukończenia wnętrz oraz etykietę sprzedażową dla projektu sprzedanego częściowo. Strony nie łączą tych stwierdzeń ze sobą w żaden sposób i nie podają aktu oddania do użytkowania, numeru pozwolenia ani daty kontroli. Nabywca potrzebuje więc pisemnego potwierdzenia statusu, co jest zwykłym krokiem przy każdym budynku na tym etapie.

W Gruzji etapy prawne są odrębne. Budynek jest użytkowany dopiero po uznaniu go za nadający się do oddania do użytkowania na podstawie Kodeksu budowlanego, lokal jest rejestrowany jako odrębny obiekt po zarejestrowaniu budynku, a prawo własności nabywcy powstaje z chwilą wpisu w Rejestrze Publicznym (Kodeks cywilny, art. 183). Przewodnik o nieruchomościach w budowie (off-plan) w Batumi omawia te etapy wraz z numerami artykułów. „Odbiór” w broszurze sprzedażowej jest zdarzeniem umownym, a zakres tego, co obejmuje, określa umowa.

Strona mówi, że nabywca zostaje oficjalnym właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po zakończeniu budowy i uiszczeniu pełnej płatności. To zdanie wiąże etap rejestracji z dwoma warunkami: ukończeniem i pełną płatnością. Przy siedmiu ratach i pierwszej wpłacie plan samej strony osiąga pełną płatność pod koniec siódmego miesiąca od daty rozpoczęcia; strona nie podaje daty rozpoczęcia.

Co do wykończenia, cennik dotyczy stanu deweloperskiego. Strona nie definiuje tego określenia. Ta sama strona mówi, że każdy apartament ma „functional living areas and fully equipped kitchens”, a jej wizualizacje pokazują umeblowane wnętrza. Ceny na stronie dotyczą stanu deweloperskiego, więc opis kuchni i wizualizacje należy porównać z pisemną specyfikacją przed podpisaniem umowy.

W innym miejscu strony dewelopera znajdują się dwa pakiety remontowe, które formularz zapytania tego projektu oferuje dla Batumi DownTown. Strona główna podaje, że pakiety zaczynają się od USD 650 za metr kwadratowy i obejmują wykończenie, instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne, a pakiet pod klucz z umeblowaniem, sprzętem i dekoracją zaczyna się od USD 900 za metr kwadratowy. Strona nie podaje powierzchni, od której naliczane są te stawki, ani tego, czy dotyczą lokali w tym budynku. Tabela stosuje je do powierzchni z kart wyłącznie jako obliczeniową ilustrację.

Dodane do ceny lokalu, kwoty te zmieniłyby łączny wydatek, dlatego tak ważna jest specyfikacja. Jeżeli wykończenie wykonuje właściciel, a nie deweloper, prace odbywają się w użytkowanym budynku z częściami wspólnymi, odrestaurowanym historycznym murem i jedną windą, więc godziny dostępu, dostawy i zasady prowadzenia robót są kwestiami zarządzania budynkiem, na które strona nie odpowiada.

Dane techniczne na stronie ograniczają się do tego, co wymienia: centralne ogrzewanie, szkło niskoemisyjne, profile okienne z kanałami wentylacyjnymi, okna i drzwi aluminiowe Schuco, aluminiowe kompozytowe panele elewacyjne oraz partner projektowo-wykonawczy o nazwie SPECTRUM. Wysokości pomieszczeń są podane dwukrotnie. Lista pokazuje 2,75 metra dla apartamentu i 3,35 metra dla salonu, natomiast blok tekstowy mówi, że architektoniczna wysokość pomieszczeń wynosi 3,2 metra we wszystkich apartamentach. Zmierzone wysokości należą do protokołu odbioru.

Usługi w budynku wymagają takiej samej precyzji jak termin i wykończenie. Strona wymienia concierge 24/7, ochronę, recepcję, obsługę pokojową, pralnię i ekspresowy bank, ale nie wskazuje żadnego dostawcy ani modelu opłat, a wspomina o aplikacji do zarządzania nieruchomością o nazwie NEXT Property. Kto płaci za każdą usługę i czy restaurację oraz powierzchnie komercyjne prowadzi deweloper, czy najemcy, to kwestia opłat eksploatacyjnych, którą rozstrzyga umowa.

Poniższa lista kontrolna zamienia tę sekcję w pytania do dewelopera przed podpisaniem umowy. Jest to lista procesowa, a nie stwierdzenie o tym projekcie.

1. Aktualny stan budynku na piśmie, wraz z aktem oddania do użytkowania lub przewidywaną jego datą.
2. Termin odbioru w umowie oraz ewentualna różnica między odbiorem stanu surowego a ukończeniem wnętrz.
3. Pisemna specyfikacja stanu deweloperskiego: ściany, podłogi, sufity, punkty elektryczne, punkty wodno-kanalizacyjne, stan kuchni i łazienki.
4. Wysokość pomieszczeń do zmierzenia przy odbiorze, skoro strona podaje 2,75, 3,2 i 3,35 metra.
5. Cennik według numeru lokalu, piętra i ekspozycji, aby wyjaśnić rozpiętość od USD 5 400 do USD 6 000 za metr kwadratowy.
6. Warunki i cena pakietu remontowego lub pakietu pod klucz oraz powierzchnia, od której są naliczane.
7. Lista usług z dostawcą, modelem opłat i harmonogramem opłat eksploatacyjnych na pierwszy rok.
8. Wypis z Rejestru Publicznego pokazujący budynek lub lokal oraz data, od której lokal można zarejestrować na nabywcę.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie

Zacznijmy od pozycji kosztowych, ponieważ w odróżnieniu od wielu innych elementów transakcji są ustalone w opublikowanych tabelach opłat. Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, na swojej stronie o opłatach za rejestrację nieruchomości. Przy kursie USD 1 = GEL 2,5949 daje to około USD 58, 104 i 135.

Ta sama strona podaje potwierdzenie podpisów stron na transakcji złożonej do rejestracji za GEL 7, wykonywane od razu. Na stronie o opłatach za usługi informacyjne wypis z rejestru kosztuje GEL 20 w jeden dzień roboczy, GEL 13 przy zamówieniu online, GEL 75 w dniu złożenia wniosku i GEL 52 online w tym samym dniu, a za wypis w języku angielskim dolicza się jeszcze GEL 26.

Rejestrację można przeprowadzić zdalnie. Usługa smart-contract NAPR podaje, że prawa do nieruchomości można rejestrować online, z wirtualnym spotkaniem umówionym z wyprzedzeniem. Nabywca podpisujący za granicą może potrzebować uznania dokumentów zagranicznych w Gruzji; Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille, obowiązującej ją od 14 maja 2007 r. według tabeli statusu HCCH.

Reguła prawna stojąca za tymi krokami znajduje się w Kodeksie cywilnym na matsne.gov.ge. Artykuł 183 wymaga pisemnej formy transakcji i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym. Artykuł 311-1 wymaga uwierzytelnienia transakcji lub podpisów i stanowi, że odrębne uwierzytelnienie nie jest potrzebne, gdy strony podpisują się w organie rejestrującym przed upoważnioną osobą.

Zagraniczni nabywcy nie są co do zasady wykluczeni z zakupu apartamentów. Ustawa organiczna o własności ziemi rolnej w art. 4 ogranicza własność ziemi rolnej do państwa, obywateli Gruzji i niektórych podmiotów gruzińskich, a apartament w miejskim budynku nie jest ziemią rolną. Praktykę opisują przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o zakupie z zagranicy.

Deweloper opisuje własną ścieżkę w trzech krokach. Nabywca podpisuje wstępną umowę kupna i zostaje przyszłym właścicielem, rejestruje przyszłe prawo własności w Rejestrze Publicznym oraz wpłaca depozyt USD 1 000–3 000, aby zatrzymać lokal. Płatności następują miesięcznie lub kwartalnie, a nabywca śledzi budowę dzięki aktualizacjom i kamerom na żywo. Tabela zestawia te kroki z urzędowymi.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Zasady pobytu są na pierwszym miejscu, ponieważ każda podana cena jest bliska odpowiedniego progu. Strona o zezwoleniach na pobyt Agencji Rozwoju Usług Publicznych (SDA) oraz art. 15(j) ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców opisują krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który ma prawo własności do nieruchomości w Gruzji, innej niż ziemia rolna, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL. Wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowanej jednostki.

Każda cena apartamentu podana dla NEXT DownTown Batumi wynosi co najmniej USD 150 000: studio zaczyna się od USD 161 460, czyli o USD 11 460 powyżej tej kwoty. Test opiera się jednak na wartości rynkowej zarejestrowanej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy, a dokumenty wymienione na stronie agencji obejmują dokument potwierdzający tytuł prawny.

Zezwolenie jest przedłużane za każdym razem na jeden rok i wygasa wraz z wygaśnięciem prawa własności (art. 16 i 21 ustawy). Strona dewelopera mówi, że zezwolenie na pobyt można uzyskać przez zakup; rozstrzyga przepis urzędowy.

Następnie dochód z najmu. Artykuł 81(2) Kodeksu podatkowego opodatkowuje czynsz z lokali mieszkalnych stawką 5% w przypadku osoby fizycznej, która nie dokonuje odliczeń, a stawka ogólna wynosi 20% (art. 81(1)). Przewodnik o najmie krótkoterminowym w Batumi omawia praktykę wynajmu. W razie sprzedaży art. 81(3) opodatkowuje nadwyżkę stawką 5%, natomiast art. 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży apartamentu mieszkalnego posiadanego dłużej niż dwa lata.

Podatek od nieruchomości jest roczny. Artykuł 202(5) ustala go na 0,8% do 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, art. 206(1)(a) zwalnia rodzinę, której dochód w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, czyli około USD 38 537 przy kursie GEL 2,5949, a art. 201(1)(c.a) obejmuje niezakończoną budowę należącą do osoby fizycznej. Służba Skarbowa Gruzji (Revenue Service) podaje terminy: zeznanie do 1 listopada i zapłata do 15 listopada. Przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji dodaje szczegóły.

Co do finansowania, strona dewelopera nie pokazuje dla tego projektu żadnego rozwiązania kredytu hipotecznego; jego ofertą jest plan ratalny 0%. Narodowy Bank Gruzji ustala limity wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości (LTV) na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walutach obcych, a także limity relacji raty do dochodu (PTI), na stronie o PTI i LTV. To, czy bank udziela kredytu nierezydentowi pod zabezpieczenie lokalu, jest polityką każdego banku; praktykę omawia przewodnik o kredytach hipotecznych.

Co przygotować przy rezerwacji

Trzystopniowa ścieżka dewelopera i przepisy rejestrowe prowadzą do jednego zestawu dokumentów, który nabywca może mieć gotowy przed wpłatą depozytu.

1. Formularz rezerwacyjny, kopia paszportu i potwierdzenie wpłaty depozytu (USD 1 000–3 000 według dewelopera).
2. Wstępna umowa kupna ze wskazaniem lokalu, jego powierzchni, ceny, specyfikacji wykończenia i terminu odbioru.
3. Harmonogram płatności z kwotami, terminami, walutą i potwierdzeniem, które deweloper wydaje po każdej wpłacie.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla budynku lub gruntu oraz, po rejestracji, dla lokalu.
5. Akt oddania do użytkowania lub pisemne oświadczenie o stanie budynku.
6. Pisemne dane rachunku powierniczego (escrow) lub rachunku płatniczego dla każdej raty.
7. Lista usług, harmonogram opłat eksploatacyjnych i warunki każdego pakietu remontowego.
8. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę; strona dewelopera nie podaje tego podmiotu.

Jak NEXT DownTown Batumi wypada na tle innych projektów NEXT

Tabela wymienia wszystkie 13 projektów NEXT z tej witryny, z liczbami podanymi na stronie każdego dewelopera. Projekt omawiany w tym przewodniku liczy 17 apartamentów. Liczby lokali podane na pozostałych stronach dewelopera są wyższe: 765 dla NEXT Collection, po 576 na stronach Radisson Blu i Wyndham, 200 dla NEXT Cinema City Tbilisi, 199 dla NEU Tbilisi i 80 dla NEXT Coral. Jest to też jedyny projekt w tabeli, którego podany termin odbioru już minął.

Ceny wyjściowe nie są porównywalne jeden do jednego, ponieważ dotyczą różnych typów lokali i różnych stanów wykończenia. Niektóre projekty podają studio z remontem, jeden podaje apartament z jedną sypialnią, a Coral podaje w dolarach apartament z jedną sypialnią o powierzchni 80 m² w lokalizacji w Dubaju. Niższa lub wyższa cena odzwierciedla wielkość, lokalizację, wykończenie i etap każdego projektu, a żaden z wierszy nie jest stawiany wyżej od innego.

Dla kontekstu spoza oferty NEXT, tbiliska oferta Mira Verde Tbilisi jest wyceniona w dirhamach przez innego dewelopera, a batumska oferta Mardi City Center to kolejny centralny projekt z własnymi warunkami. Tło rynkowe znajduje się w przewodnikach o cenach nieruchomości w Tbilisi oraz na stronie kraju Gruzja, a strona miasta Tbilisi wymienia projekty stolicy.

NEXT (deweloper)

Deweloper tego projektu przedstawia się jako NEXT, pisany także NEXT Group i Next Property, firma założona w Gruzji. Strona „O nas” wskazuje Kakhę Devadzego jako założyciela i podaje, że firma zaczynała w Batumi. Licznik na stronie głównej pokazuje 8 lat w rozwoju nieruchomości, a dobór podpisu do tej liczby wywnioskowano z układu tego bloku.

Oś czasu na stronie „O nas” zaczyna się w 2018 r. od NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White, a katalog kart na stronie głównej pokazuje NEXT Orange, NEXT White, NEXT Apartments, NEXT Green i Villa Park jako wyprzedane. Obecna lista projektów obejmuje Gruzję, Zjednoczone Emiraty Arabskie (NEXT Coral na Dubai Islands), Hiszpanię (Villa Perla w Marbelli) i Kenię (NEXT Amani w Tatu City).

Biura są wymienione w Batumi (ulica Kostavy i ulica Luki Asatianiego), Tbilisi, Dubaju, Warszawie i Tatu City w Kenii. Witryna wymienia Radisson Hotel Group oraz Wyndham Hotels and Resorts jako partnerów dla dwóch projektów w Gonio, a SPECTRUM jako firmę projektowo-wykonawczą kilku projektów, w tym tego.

Witryna oferuje także aplikację mobilną NEXT Property do płatności i zarządzania rezerwacjami oraz publikuje kamery na żywo z budowy. Niniejszy przewodnik nie powtarza nagród, wskaźników zwrotu ani liczby sprzedaży ze stron dewelopera, ponieważ żadna z tych informacji nie jest podana wraz z podmiotem, rokiem lub metodą. Dane kontaktowe dewelopera znajdują się na jego własnej stronie.

Często zadawane pytania

Czym jest NEXT DownTown Batumi?

Budynek to blok z 17 apartamentami w Starym Batumi od dewelopera NEXT. Strona projektu wymienia studia oraz apartamenty z jedną i dwiema sypialniami, wszystkie wycenione w stanie deweloperskim, w jednym bloku z jedną windą. Strona zachowuje historyczną fasadę, dodaje taras na dachu i wymienia restaurację i powierzchnie komercyjne, concierge, ochronę oraz inne usługi bez wskazania operatora. Ceny zaczynają się od USD 161 460 za studio, a pierwsza wpłata wynosi 20%, z siedmioma miesięcznymi ratami przy 0%.

Gdzie znajduje się NEXT DownTown Batumi i przy jakiej ulicy?

Deweloper mówi: Stare Batumi i nie podaje ulicy, mapy ani odległości. Georgia Travel opisuje Stare Batumi jako dzielnicę od portu do jeziora Nuri, ograniczoną ulicami Gogebaszwilego i Melikiszwilego i sięgającą na południe od bulwaru do ulicy Czawczawadzego. To, czy budynek stoi dokładnie w tym obszarze, powinien potwierdzić pisemnie deweloper, wraz z kodem katastralnym działki w rejestrze, który pokazuje wypis z Rejestru Publicznego.

Jakie ceny publikuje deweloper dla NEXT DownTown Batumi?

Karty układów pokazują studio o powierzchni 29,9 m² od USD 161 460 do USD 164 450, apartamenty z jedną sypialnią o powierzchni od 40,9 do 56,4 m² od USD 220 860 do USD 332 760 oraz apartamenty z dwiema sypialniami o powierzchni od 69,4 do 87,3 m² od USD 416 400 do USD 515 070. Z tych liczb wynika (obliczenia) stawka od USD 5 400 do 6 000 za metr kwadratowy. Wszystkie ceny dotyczą stanu deweloperskiego według stanu widocznego 8 listopada 2026 r. i nie są ofertami.

Czy budynek jest ukończony?

Strona podaje odbiór w czerwcu 2026 r. oraz w innym bloku ukończenie pod klucz w grudniu 2026 r., podczas gdy strona główna wymienia Batumi DownTown wśród projektów ukończonych z 70% sprzedanych, a lista kart pokazuje go jako będący w budowie. Te stwierdzenia nie są powiązane z aktem oddania do użytkowania ani z datą kontroli. Nabywca może przed rezerwacją poprosić na piśmie o status budynku i datę aktu oddania do użytkowania.

Jak działa siedmiomiesięczny plan ratalny?

Kalkulator dewelopera dla studia pokazuje pierwszą wpłatę USD 32 292, czyli 20% z USD 161 460, a następnie 7 miesięcznych płatności po USD 18 453 przy 0%. Ten sam wzór daje USD 25 241 miesięcznie dla najtańszego apartamentu z jedną sypialnią i USD 47 589 dla najtańszego apartamentu z dwiema sypialniami (obliczenia). Strona nie podaje daty rozpoczęcia ani osobnej płatności przy odbiorze, więc harmonogram i walutę każdej płatności należy uwzględnić w umowie.

Co oznacza stan deweloperski dla nabywcy?

Strona używa tego określenia dla swoich cen i go nie definiuje. Opisuje też w pełni wyposażone kuchnie, więc specyfikację, pomieszczenie po pomieszczeniu, należy wpisać do umowy i porównać z wizualizacjami przy odbiorze. Strona główna dewelopera oferuje remont od USD 650 za metr kwadratowy i pakiet pod klucz od USD 900, co daje USD 19 435 i USD 26 910 dla 29,9 m² (obliczenia).

Czy zagraniczny nabywca może posiadać apartament w Starym Batumi?

Tak. Prawo gruzińskie ogranicza ziemię rolną, a nie apartamenty. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej formy transakcji i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, a rejestrację można przeprowadzić online przez wirtualne spotkanie z NAPR. Dokumenty podpisane za granicą mogą wymagać apostille, ponieważ Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille. Opłata rejestracyjna wynosi od GEL 150 do GEL 350, zależnie od szybkości.

Czy apartament tutaj kwalifikuje się do zezwolenia na pobyt?

Przepis o krótkoterminowym zezwoleniu na pobyt dotyczy nieruchomości innej niż ziemia rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Każda podana tu cena jest co najmniej równa tej kwocie, ale test opiera się na wartości zarejestrowanej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy. Strona agencji wymienia wśród dokumentów dokument potwierdzający tytuł prawny, więc termin zależy od rejestracji. Aktualny proces opisuje przewodnik o gruzińskim zezwoleniu na pobyt.

Jakie podatki może ponosić zagraniczny właściciel?

Kodeks podatkowy ustala podatek od nieruchomości na 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem dla rodziny, której dochód w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Czynsz z lokali mieszkalnych jest opodatkowany stawką 5%, jeśli osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń. W razie sprzedaży nadwyżka jest opodatkowana stawką 5%, a nadwyżka ze sprzedaży apartamentu posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona. Osobisty doradca podatkowy powinien zastosować te przepisy do własnej sytuacji nabywcy.

Jak przebiega rejestracja prawa własności i ile kosztuje?

Rejestr Publiczny rejestruje prawo nabywcy na podstawie pisemnej transakcji. NAPR pobiera GEL 150 za rejestrację w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, GEL 7 za potwierdzenie podpisów i GEL 20 za jednodniowy wypis, plus GEL 26 za wersję w języku angielskim. Deweloper mówi, że nabywca zostaje oficjalnym właścicielem w ciągu jednego dnia roboczego po ukończeniu i pełnej płatności.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu NEXT Downtown
• NEXT: strona główna, katalog projektów i pakiety remontowe
• NEXT: strona „O nas”
• Georgia Travel: Stare Batumi
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: statystyki regionalne, gmina Batumi
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej, 2025
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 i 311-1 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności ziemi rolnej (matsne.gov.ge)
• Ustawa Gruzji o dziedzictwie kulturowym (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Skarbowa Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5949, podane na 8 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.