Archi Kikvidze Garden Tbilisi: bloki i ceny, przewodnik (2026)

Archi Kikvidze Garden Tbilisi to kompleks mieszkaniowy dewelopera Archi przy ulicy Z. Kikvidze w dzielnicy Nadzaladewi, a strona projektu dewelopera wymienia cztery bloki, od A do D, których zaawansowanie wynosiło 100, 99, 44 i 0 procent w chwili odczytu strony 12 listopada 2026 r.

Ten przewodnik po projekcie Archi Kikvidze Garden Tbilisi zestawia stronę projektu na archi.ge z ogłoszeniami na Korter i Avezor oraz podaje każdą liczbę wraz ze źródłem i datą. Strona dewelopera nie podaje ani ceny, ani terminu odbioru, a źródła rozbieżnie podają łączną liczbę mieszkań i adres ulicy, dlatego przewodnik zestawia liczby obok siebie i nie rozstrzyga między nimi. Dodaje też opisane źródłowo tło dotyczące stacji metra Didube i Gociridze oraz parku Kikvidze, a także zakupu, podatków i pobytu w Gruzji.

Przegląd Archi Kikvidze Garden Tbilisi

Strona projektu dewelopera opisuje kompleks jako leżący w dzielnicy Nadzaladewi przy ulicy Z. Kikvidze, „2 minuty pieszo od” stacji metra Gociridze i Didube. Wymienia zielone podwórze o powierzchni 15 000 m² ze strefą wypoczynku, obiektami sportowymi i placami zabaw dla dzieci, powierzchnię komercyjną i parking podziemny, a w zasięgu spaceru wskazuje park Kikvidze, aleję Cereteliego i Expo-Georgia. Tekst na stronie jest krótki, a liczby potrzebne kupującemu znajdują się głównie w danych strukturalnych, które za nim stoją.

Dane te wymieniają cztery bloki. Blok A jest oznaczony jako ukończony, blok B jako w budowie, 99 procent, blok C jako w budowie, 44 procent, a blok D jako w budowie, 0 procent.

Wyszukiwarka mieszkań, z której korzystają strony archi.ge, zwróciła 12 listopada 2026 r. 272 mieszkania na sprzedaż: 19 w bloku B, 72 w bloku C i 181 w bloku D, a w bloku A żadnego. Każdy blok ma też licznik sprzedanych mieszkań, a w sekcji 2 pokazano, jak te liczniki mają się do łącznych liczb mieszkań podawanych przez inne serwisy.

Reszty listy kontrolnej kupującego archi.ge nie podaje. W danych każde mieszkanie ma cenę zero, a znacznik ceny na stronie jest wyłączony, więc ceny nie ma. Żaden blok nie ma terminu odbioru, pole warunków płatności jest puste, stan wykończenia mieszkań nie jest podany i nie wskazano ani architekta, ani firmy wykonawczej.

Korter i Avezor uzupełniają część tych luk własnymi liczbami: ceny i dostępność na Korter są z 26 października 2026 r., a ogłoszenie na Avezor z 7 lipca 2026 r.

Co publikuje każde źródło o blokach, kondygnacjach, mieszkaniach i odbiorze

Kompleks opisują trzy publiczne strony, napisane w różnych terminach na podstawie różnych danych. archi.ge to własna strona dewelopera, odczytana 12 listopada 2026 r. Korter, portal ogłoszeniowy, pokazuje ceny i dostępność według stanu z 26 października 2026 r., a jako ostatnią aktualizację zdjęć podaje listopad 2026 r.

Avezor, platforma brokerska, pokazuje ogłoszenie z 7 lipca 2026 r. Tabela zestawia te trzy źródła obok siebie. Liczby dewelopera podano „według dewelopera”, a pozostałe „według” wskazanego serwisu i jego daty; przewodnik nie rozstrzyga, która jest właściwa.

Trzy wiersze zasługują na uwagę. Pierwszy to liczba bloków: archi.ge wymienia cztery bloki, Korter trzy, a Avezor jeden, a plan sytuacyjny w galerii bloku D na archi.ge oznacza bloki od A do F, więc żadna strona nie rozstrzyga, ile bloków powstanie na terenie. Drugi to liczba kondygnacji. Zapisy kondygnacji kończą się na 24 dla bloku A i na 26 dla B, C i D, co zgadza się z wysokościami na kartach bloków Korter.

Trzeci to zaawansowanie wobec ukończenia, czyli liczby innego rodzaju. archi.ge pokazuje procent dla każdego bloku i nie mówi, jak jest mierzony, a Korter pokazuje kwartał ukończenia. Blok B ma na archi.ge 99 procent, a na Korter 4. kwartał 2027 r., i przewodnik nie godzi tych danych.

Czwartym punktem jest adres. Rejestr Publiczny identyfikuje działkę po kodzie katastralnym, a nie po nazwie ulicy, a Korter podaje numer katastralny 01.12.12.001.418 jako cechę projektu. Nie sprawdzono go tu w rejestrze, a dopasować go do działki kupujący może za pomocą wypisu.

Największa rozbieżność dotyczy łącznej liczby mieszkań. archi.ge nie podaje sumy dla projektu, ale każdy blok ma licznik sprzedanych i licznik mieszkań na sprzedaż, a ich dodanie daje sumy bloków 346, 576, 409 i 299, czyli 1 630 mieszkań w czterech blokach. Korter podaje 922.

Rachunek pokazuje tabela. Pojawia się jedna zbieżność: 346 plus 576 to 922, suma całkowitych liczb archi.ge dla bloków A i B, podczas gdy Korter opisuje trzy bloki. Żadne ze źródeł nie mówi, jak zbudowało swoją liczbę, a to spostrzeżenie ma charakter wyłącznie liczbowy.

Liczby mieszkań na sprzedaż rozchodzą się w ten sam sposób. Karty bloków Korter pokazują 36 mieszkań na sprzedaż w bloku B i 220 w bloku C, razem 256, co równa się sumie liczb układów. Wyszukiwarka mieszkań na archi.ge pokazuje 19 w B i 72 w C oraz 181 więcej w bloku D. Obie strony mają różne daty, 26 października i 12 listopada 2026 r., a przewodnik nie rozstrzyga, która liczba jest aktualna dla konkretnego mieszkania.

Rozstrzyga to numer lokalu, kondygnacja i powierzchnia w podpisanym cenniku.

Blok po bloku: procenty zaawansowania i dziennik budowy

Najmocniejszym dowodem na stronie jest dziennik budowy. Każdy blok ma na archi.ge opatrzony datami strumień wpisów o robotach, napisany po gruzińsku, i to te strumienie są jedynym zapisem tego, co faktycznie zbudowano. Procent obok każdego bloku nie jest na stronie zdefiniowany. Pierwsza tabela podaje status każdego bloku wraz z licznikami i długością strumienia, a druga zestawia datowane wpisy ze strumienia bloku C.

Blok A jest blokiem ukończonym. Jego strumień biegnie od 12 lipca 2021 r. do 5 marca 2024 r., a ostatni wpis zgłasza ukończone instalacje wewnętrzne na kondygnacjach od 3 do 24, ukończone prace elewacyjne na kondygnacjach 1 i 2 oraz ułożony gres na kondygnacjach od 22 do 24, przy czym rampa i malowanie kondygnacji 24 były jeszcze w toku. Korter podaje blok A jako ukończony w 2024 r. archi.ge nie pokazuje w nim mieszkań na sprzedaż, więc 346 na liczniku sprzedanych jest całą jego sumą.

Blok B ma najdłuższy strumień: 63 wpisy między 3 stycznia 2023 r., gdy zgłoszono zakończenie wykopu i trwało palowanie, a 13 października 2026 r. Strumień odwołuje się do pierwszej i drugiej części budynku, a jeden wpis jest zatytułowany „B1”. Dnia 5 czerwca 2025 r. zgłoszono ukończenie płyty nad kondygnacją 26 pierwszej części, a 30 września 2025 r. wpis obejmuje drzwi mieszkań na kondygnacji 21 i szafki licznikowe na kondygnacjach od 1 do 26.

Dnia 14 lipca 2026 r. ukończono ocieplenie dachu. Ostatni wpis wymienia jako będące w toku prace elewacyjne na kondygnacjach od 1 do 26, gres, pompownie, rampę, malowanie korytarzy i generalne sprzątanie na kondygnacjach od 1 do 26, a ocieplenie zbiornika na wodę jako rozpoczęte.

Piętnaście wpisów bloku C w większości rejestruje prace konstrukcyjne i czyta się je jak księgę kondygnacja po kondygnacji. Tabela podaje daty kamieni milowych prostymi słowami. Według wpisu z 13 października 2026 r. płyty stropowe na kondygnacjach od 1 do 21 i słupy na kondygnacjach od 1 do 20 są zgłoszone jako ukończone, mur ścian między mieszkaniami na kondygnacjach od 4 do 10 jest ukończony, a drzwi i okna elewacyjne na kondygnacjach od 5 do 8 są montowane.

Blok D nie ma strumienia. Jego karta na archi.ge pokazuje 0 procent zaawansowania, 118 mieszkań na liczniku sprzedanych i 181 na sprzedaż oraz datę utworzenia 8 lipca 2026 r. w danych. Według własnej miary strony jest to więc blok na etapie przedbudowlanym, który jest już wystawiony, zatem umowa na mieszkanie w bloku D opisuje budynek, który jeszcze nie istnieje. Dlatego sekcja 9 prosi o pozwolenie i datę rozpoczęcia robót na piśmie.

Te wpisy pokazują kolejność, a nie harmonogram. Około 29 miesięcy dzieli pierwszy wpis bloku B od płyty kondygnacji 26, a około 18 miesięcy pierwszy wpis bloku C od 13 października 2026 r., lecz odstępy między datowanymi wpisami nic nie mówią o terminie ukończenia. Strona nie podaje harmonogramu budowy, a przewodnik go nie prognozuje. Wiążący jest termin odbioru zapisany w umowie, wraz z tym, co umowa przez odbiór rozumie: klucze, protokół odbioru czy rejestrację.

Typy mieszkań, powierzchnie, wykończenie i udogodnienia według każdego źródła

Wyszukiwarka mieszkań na archi.ge jest jedynym źródłem, które wymienia poszczególne mieszkania. Każde z 272 mieszkań na sprzedaż ma numer, kondygnację, liczbę pokoi i trzy powierzchnie, nazwane całkowitą, mieszkalną i „letnią”. Liczba pokoi to własne pole archi.ge, a poniższa tabela grupuje mieszkania według niego. Rozmiary, mediany i udziały obliczono na podstawie wyników wyszukiwania z 12 listopada 2026 r.

Struktura przechyla się ku środkowi zakresu. Mieszkań trzypokojowych jest 113 z 272 (41,5 procent), czteropokojowych 74 (27,2 procent), dwupokojowych 48 (17,6 procent), jednopokojowych 32 (11,8 procent), a pięciopokojowych 5 (1,8 procent).

Bloki różnią się bardziej, niż sugerują sumy: wszystkie 32 mieszkania jednopokojowe i 44 z 48 dwupokojowych są w bloku D, wszystkie pięć mieszkań pięciopokojowych jest w bloku B, a cztery mieszkania dwupokojowe w bloku C mają 54,8 do 54,9 m² i leżą na kondygnacjach od 22 do 26. Sam blok D mieści 181 z 272 mieszkań na sprzedaż, czyli 66,5 procent.

Powierzchnia całkowita równa się powierzchni mieszkalnej plus powierzchni letniej dla każdego z 272 mieszkań. Strona projektu nie definiuje „powierzchni letniej”, więc kupujący powinien zapytać, jakie przestrzenie obejmuje, na przykład balkony lub tarasy, oraz na jakiej podstawie powierzchni podaje się cenę za metr kwadratowy.

W mieszkaniu jednopokojowym o powierzchni 37,4 m² powierzchnia letnia stanowi około jednej piątej całości, więc stawka podana od powierzchni całkowitej i stawka podana od mieszkalnej opisują różne kwoty za metr kwadratowy. Mieszkania są wymienione na kondygnacjach od 4 do 26; 124 z 272 (45,6 procent) znajdują się na kondygnacji 20 lub wyżej, a 41 (15,1 procent) na kondygnacji 10 lub niżej.

Oznaczenia pokoi się nie pokrywają. Zakres mieszkań jednopokojowych na Korter zaczyna się od 55,7 m², powyżej każdego mieszkania jednopokojowego na archi.ge, a jedyny czteropokojowy lokal na Avezor o powierzchni 154,9 m² ma powierzchnię, którą archi.ge klasyfikuje jako pięciopokojową. Każdy serwis liczy pokoje według własnej konwencji, żaden jej nie wyjaśnia i nikt nie publikuje liczby sypialni.

Opis Korter mówi o apartamentach 1-, 2- i 3-sypialnianych o powierzchni od 46,3 do 296,7 m², czyli o zakresie sięgającym poza mieszkania będące obecnie w sprzedaży. Przy zakupie punktem odniesienia jest plan lokalu z nazwanymi pokojami i powierzchniami w umowie.

W kwestii wykończenia trzy strony mówią różne rzeczy. Charakterystyka Korter brzmi „premium frame” i wymienia okna, drzwi wejściowe, media i przyłącze do ogrzewania centralnego jako standard, natomiast opis mówi też, że mieszkania są oddawane w pełni wykończone. Pole stanu na Avezor brzmi „White frame”, a inny blok jego strony mówi, że mieszkania są oddawane z gotowym remontem, meblami i sprzętem. archi.ge nie podaje nic, a pole formy oddania w jego wyszukiwarce mieszkań jest puste dla każdego mieszkania.

Kwartalne zestawienie cen Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) podaje osobne serie dla nowych mieszkań w standardzie white, green i black frame, więc stawki dla jednego standardu nie można czytać jako stawki dla innego. Pisemny harmonogram wykończenia dla każdego mieszkania jest jedynym sposobem, by wiedzieć, co jest wliczone.

Lista materiałów na archi.ge wymienia bloczek Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, panele HPL i farbę Caparol. Strona dewelopera „O nas” opisuje też fabrykę bloczków Ytong zbudowaną wspólnie z niemiecką firmą Xella, co omówiono w sekcji 11. Procent, o jaki te bloczki zmniejszają zużycie energii, jest twierdzeniem w stylu producenta i przewodnik go nie powtarza.

Wskazania cen według źródeł i dat

Deweloper nie podaje ceny, więc każda liczba w tej sekcji jest wskazaniem serwisu ogłoszeniowego lub brokera, a nie ceną Archi. Obie strony poniżej odczytano 12 listopada 2026 r. i każda nosi swoją datę. Są to liczby, które strony podawały w tych dniach, i nie opisują jednej oferty.

Ceny układów Avezor można sprawdzić. Każda cena „od” równa się USD 1 400 pomnożonym przez najmniejszą powierzchnię układu, podana stawka EUR 1 260 to 90 procent stawki dolarowej, a podana stawka GEL 3 626 odpowiada kursowi 2,59 lari za dolara.

Według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (National Bank of Georgia, NBG) z 12 listopada 2026 r., USD 1 = GEL 2,5933, stawka USD 1 400 za m² to GEL 3 631 za m². Tabela przelicza trzy ceny układów po tym kursie; własne kwoty w lari na Avezor obliczono po kursie 2,59.

Rachunek pokazuje, że ceny „od” są zgodne z jedną stawką zastosowaną do najmniejszej powierzchni każdego układu. Nie pokazuje, jak stawka odnosi się do innych mieszkań, a źródło tego nie mówi. Zakres 3-pokojowych na Avezor zaczyna się od 49,8 m², poniżej najmniejszego mieszkania 3-pokojowego na archi.ge (61,2 m²), co jest kolejną oznaką, że oznaczenia pokoi różnią się między serwisami.

Na stronie dewelopera nie ma ani stawki, ani cennika lokal po lokalu, więc cennik z numerami mieszkań, kondygnacjami i powierzchniami trzeba uzyskać od sprzedawcy.

Statystyki oficjalne i rynkowe dają kontekst, który nie jest ceną dla tego projektu. Miesięczny raport za styczeń 2026 r. Galt and Taggart, opublikowany 27 lutego 2026 r., podaje dla Nadzaladewi średnią cenę rynku pierwotnego USD 1 213 za m² przy 241 mieszkaniach zarejestrowanych w dzielnicy jako sprzedane w tym miesiącu, a dla Didube USD 1 390 przy 192. Raport stwierdza, że jego ceny dotyczą mieszkań w standardzie white frame oraz że dane rejestru o sprzedaży pierwotnej się opóźniają.

Zestawienie Geostat za trzeci kwartał 2026 r. przedstawia na wykresie mediany cen ofertowych nowych mieszkań w dziesięciu dzielnicach Tbilisi, w tym w Nadzaladewi, a wartość zestawiona dla Nadzaladewi w przewodniku o cenach nieruchomości w Tbilisi to GEL 3 932 za m², około USD 1 516 po kursie GEL 2,5933.

Te cztery serie mierzą różne rzeczy: stawkę startową w ogłoszeniu, średnią zarejestrowanych sprzedaży i medianę ogłaszanych ofert. Dotyczą różnych dat i standardów wykończenia, więc przewodnik ich nie szereguje ani nie umieszcza projektu wśród nich. Stawka USD 1 400 jest o USD 187 wyższa od średniej Galt and Taggart dla Nadzaladewi (15,4 procent) wyłącznie jako rachunek i nic z tej różnicy nie wynika dla żadnego pojedynczego mieszkania.

Lokalizacja Archi Kikvidze Garden Tbilisi: Nadzaladewi, Didube i Gociridze

Tbilisi jest stolicą. Zestawienie Geostat o ludności z 24 kwietnia 2026 r. szacuje liczbę mieszkańców miasta na 1 369,4 tys. osób 1 stycznia 2026 r. z 3 941,1 tys. w Gruzji, czyli 34,7 procent (obliczenie). Zestawienie z powszechnego spisu 2024 r. naliczyło w Tbilisi 1 331 485 osób wobec 1 108 717 w 2014 r., czyli wzrost o 20,1 procent. Liczby te opisują miasto, a nie Nadzaladewi, dla którego przewodnik nie znalazł aktualnej oficjalnej liczby mieszkańców.

Nadzaladewi i Didube są odrębnymi pozycjami na liście dziesięciu dzielnic Tbilisi Geostat. Artykuł Wikipedii o Nadzaladewi opisuje dzielnicę administracyjną, w której skład wchodzą osiedla Nadzaladewi, Sanzona, Temka, Lotkini i Awszniani, z liczbą mieszkańców 154 500 w 2017 r., jak tam podano za Urzędem Miasta Tbilisi, a artykuł o Didube opisuje dzielnicę złożoną z Didube i masywu Digomi.

Deweloper umieszcza kompleks w Nadzaladewi. Nagłówek Korter mówi Nadzaladewi District i oznacza Didube i Gociridze, a nagłówek Avezor mówi Nadzaladewi, choć jego opis odwołuje się do dzielnicy Didube. Kupujący może zapytać, jaką dzielnicę i jaki adres miejski wskażą umowa i wypis z rejestru.

Etykieta ulicy też bywa różna: 4 Z. Kikvidze Street na archi.ge, Zaira Kikvidze 1st Lane, 4 w nagłówku Korter i Bejanishvili Street w jego tekście oraz Kikvidze St., 3 na Avezor. OpenStreetMap nanosi ulicę Zaira Kikvidze i odrębną Zaira Kikvidze 1st Lane w pobliżu terenu, a także obrys budynku opisany „Archi Kikvidze Garden – Block A” około 47 metrów od współrzędnej, którą archi.ge publikuje dla kompleksu (41,746381, 44,784519; obliczenie), co umieszcza opublikowaną współrzędną na terenie inwestycji.

Gociridze i Didube to kolejne stacje na linii Achmeteli–Warketili. Wikipedia, której artykuł o metrze w Tbilisi liczy dwie linie i 23 stacje, podaje 11 stycznia 1966 r., dzień otwarcia systemu, jako datę otwarcia obu (Gociridze, Didube) i zapisuje, że Gociridze, dawniej Elektrodepo i przemianowana w 2011 r., została zamknięta na przebudowę 8 lutego 2021 r. i ponownie otwarta 18 marca 2023 r. z nowymi windami i ścieżkami dotykowymi dla pasażerów niepełnosprawnych.

Tbilisi Transport Company (Tbiliska Kompania Transportowa) twierdzi, że działa od 1966 r., kiedy otwarto pierwszą linię metra, od Didube do Rustaweli. Jej strona standardowej taryfy z 3 czerwca 2019 r. podaje GEL 1 za 90 minut nieograniczonych przejazdów metrem, autobusami i minibusami kartą Metromoney lub kartą bankową oraz GEL 40 za miesiąc; karta Metromoney kosztuje GEL 2.

Park Kikvidze, który deweloper wskazuje jako dostępny pieszo, opisuje Madloba (strona zaktualizowana 23 września 2026 r.) jako otwarty całą dobę, 24 godziny, z placami zabaw, strefami sportowymi, strefą ćwiczeń, boiskami do koszykówki i tenisa, ścieżką rowerową, skateparkiem i labiryntem z krzewów. OpenStreetMap nanosi go jako park, którego środek leży około 0,5 km od współrzędnej kompleksu.

Opis Korter wymienia w zasięgu spaceru szkoły publiczne nr 11 i nr 12, szkołę Lampari, bibliotekę publiczną, Evex Medical Center, supermarkety Spar, Nikora i Marshe oraz Klub Tenisowy Gurama Tochadze. To wypowiedzi portalu i nie mierzono ich tutaj.

Strona dewelopera nie podaje odległości poza dwiema minutami pieszo, więc tabela zawiera obliczone wartości od współrzędnej z archi.ge. Linie proste to odległości po ortodromie. Czasy pieszo i samochodem pochodzą z otwartego silnika wyznaczania tras OSRM uruchomionego na danych OpenStreetMap 12 listopada 2026 r., z profilem pieszym dla spaceru i profilem samochodowym w warunkach swobodnego ruchu. Punkt początkowy jest jeden dla czterech bloków, a nie wejściem, więc rzeczywista odległość od danych drzwi będzie inna.

Obraz jest jasny: obie stacje metra i park leżą w linii prostej poniżej kilometra, a pieszo nieco poniżej kilometra. Wyznaczone 9 i 11 minut pieszo wobec 2 minut dewelopera to różnica między liczbą zadeklarowaną a obliczoną od jednej współrzędnej, a przewodnik nie rozstrzyga, która obowiązuje dla danego wejścia.

Czasy Korter do centrum i na lotnisko to wypowiedzi portalu, a czasy samochodem przy swobodnym ruchu podane powyżej są krótsze od czasów w korkach. Dla kontekstu rynkowego zob. stronę miasta Tbilisi, stronę kraju Gruzja oraz przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi.

Zakup w Gruzji: co zapisuje rejestr i ile to kosztuje

Strona dewelopera nie podaje kroków zakupu, więc poniższa kolejność pochodzi z prawa gruzińskiego i z własnych stron rejestru o opłatach. Ramy wyznaczają dwa artykuły Kodeksu cywilnego. Artykuł 183 wymaga pisemnej czynności i rejestracji własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, a artykuł 185 uznaje zbywcę zarejestrowanego jako właściciela za właściciela, chyba że nabywca wiedział inaczej.

Razem sprawiają, że wypis z rejestru jest dokumentem, który ma znaczenie, ponieważ własność powstaje z rejestracją, a nie z zapłatą ani z odbiorem kluczy.

Opłaty rejestracyjne zależą od wybranego terminu, a nie od ceny. Strona opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podaje GEL 150 za rejestrację własności w ciągu 4 dni roboczych, GEL 270 w ciągu 1 dnia roboczego i GEL 350 w dniu złożenia wniosku oraz te same trzy opłaty za rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności, czyli kategorii, pod którą może podpadać umowa na mieszkanie w niedokończonym bloku.

Przy USD 1 = GEL 2,5933 opłaty te wynoszą około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0. Wypis z rejestru kosztuje GEL 20 w jeden dzień roboczy, GEL 13 przy zamówieniu online i dodatkowo GEL 26 za angielski.

Kupujący za granicą ma dwie praktyczne drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo usługę smart contract rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online przez umówione spotkanie wirtualne. Gruzja figuruje w tabeli statusu konwencji apostille Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego z wejściem w życie 14 maja 2007 r. Przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, i jak kupić nieruchomość w Gruzji opisują zwykłą kolejność, a zakup nieruchomości w Gruzji z zagranicy dotyczy zakupu zdalnego.

Podatek od nieruchomości, zezwolenie na pobyt i zasady kredytu hipotecznego dla właściciela

Podatek od nieruchomości od osób fizycznych zmienił się 30 września 2026 r. Ustawa nr 1874 z tego dnia figuruje wśród zmian artykułu 202 w tekście jednolitym Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge, a artykuł brzmi teraz następująco. Artykuł 202(5) ustala stawkę dla opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunty na poziomie od 0,8 do 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Artykuł 206(1)(a) całkowicie znosi podatek dla rodziny, której dochód w poprzednim roku wyniósł GEL 100 000 lub mniej. Przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o tej zmianie i podaje poprzedni próg zwolnienia jako GEL 40 000, więc przewodniki pisane przed 30 września 2026 r. zawierają przedziały, które nie zgadzają się już z Kodeksem.

Dwa dalsze przepisy dotyczą mieszkania w bloku, który jest jeszcze budowany. Artykuł 201(1)(c.a) wymienia nieruchomość „w tym budowę niedokończoną” wśród majątku osoby fizycznej podlegającego opodatkowaniu, a artykuł 202(9) oblicza podatek proporcjonalnie do czasu posiadania majątku w okresie podatkowym. Kiedy kupujący na podstawie umowy przedukończeniowej uchodzi za właściciela, jest kwestią umowy i zapisu w rejestrze.

Strona o podatku od nieruchomości Służby Dochodów Gruzji (Revenue Service, rs.ge) oraz artykuł 205 ustalają termin złożenia deklaracji na 1 listopada, a zapłaty na 15 listopada. Tytułem ilustracji nieruchomość wyceniona na USD 150 000 to GEL 388 995 po kursie GEL 2,5933 za USD, a przedział Kodeksu od 0,8 do 1 procent dałby GEL 3 112 do GEL 3 890 rocznie tam, gdzie ma zastosowanie; przyjęta wartość i test dochodowy rozstrzygane są w każdym przypadku osobno. Kroki składania deklaracji opisuje przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Inne podatki wynikają z tekstu Kodeksu. Przychód osoby fizycznej z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5 procent, jeśli nie dokonuje się odliczeń (artykuł 81(2)), wobec stawki ogólnej 20 procent (artykuł 81(1)). Nadwyżka ze sprzedaży jest opodatkowana stawką 5 procent (artykuł 81(3)), a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona (artykuł 82(1)(f.a)).

W sprawie pobytu Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości niezwiązanej z rolnictwem, którą certyfikowany rzeczoznawca wycenia powyżej USD 150 000 w przeliczeniu na lari, oraz zezwolenie inwestycyjne dla nieruchomości powyżej USD 300 000. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców podaje ten sam próg w artykule 15(j).

Testem jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy, a zezwolenie jest odrębnym wnioskiem z odrębną decyzją. Przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji opisuje ten proces.

Tabela porównuje podane ceny z kwotą ustawową i nie przewiduje wyceny. Przy stawce USD 1 400 za m² powierzchnia, przy której cena mieszkania osiąga USD 150 000, wynosi 107,1 m² (150 000 podzielone przez 1 400). Z 272 mieszkań na sprzedaż na archi.ge powierzchnię całkowitą większą od tej ma 63: 14 w bloku B, 31 w bloku C i 18 w bloku D, wszystkie między 111,9 a 155,5 m².

Rachunek stosuje stawkę strony trzeciej do powierzchni dewelopera i ma wyłącznie charakter ilustracji.

W kwestii finansowania strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limit wskaźnika wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity wskaźnika raty do dochodu (PTI) 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej GEL 1 500, rosnące do 50 i 30 procent od GEL 1 500.

Korter mówi, że raty są dostępne, a warunki określa deweloper, a Avezor podaje okres ratalny do 20 miesięcy. Pole warunków płatności na archi.ge jest puste, więc harmonogram jest warunkiem umowy, który trzeba uzyskać na piśmie. Warunki bankowe omawia przewodnik o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców.

O co prosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ archi.ge pozostawia cenę, odbiór i warunki umowy nieopublikowane, każda luka staje się dokumentem lub odpowiedzią, o którą kupujący może poprosić przed zapłatą. Część pojawi się w formularzu rezerwacji, a reszta w umowie sprzedaży.

1. Cennik z numerem mieszkania, blokiem, kondygnacją, powierzchnią całkowitą, mieszkalną i letnią oraz harmonogram wykończenia, opatrzone datą wydania.
2. Termin odbioru dla każdego bloku w umowie, co uznaje się za odbiór oraz konsekwencje niedotrzymania terminu.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę oraz to, czy jest właścicielem działki, czy buduje dla innego właściciela.
4. Kod katastralny działki (Korter podaje 01.12.12.001.418) i wypis z Rejestru Publicznego dla niej.
5. Pozwolenie na budowę bloku, w tym dopuszczalna liczba bloków i kondygnacji, ponieważ strony pokazują cztery bloki, trzy bloki, jeden blok oraz plan sytuacyjny z blokami od A do F.
6. Dla mieszkania w bloku D: jak dokumentuje się sprzedaż przy zaawansowaniu 0 procent oraz data rozpoczęcia robót w umowie.
7. Harmonogram płatności, rachunek przyjmujący każdą płatność, czy środki są trzymane na rachunku powierniczym (escrow) lub na rachunku chronionym, oraz zasada zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
8. Wykończenie oddawane w każdym mieszkaniu, wymienione pozycja po pozycji, zważywszy że źródła podają „premium frame”, „White frame” i „fully finished”.
9. Co obejmuje „powierzchnia letnia” oraz podstawa powierzchni, całkowita lub mieszkalna, każdej ceny za metr kwadratowy.
10. Czy miejsce parkingowe jest wliczone, czy sprzedawane osobno, jego numer i poziom.
11. Harmonogram opłat eksploatacyjnych i podmiot, który będzie zarządzał podwórzem, windami, agregatem, zbiornikiem na wodę i parkingiem.
12. Kto będzie właścicielem i będzie prowadził powierzchnię komercyjną i przedszkole, które wymieniają strony, oraz kiedy planuje się ich otwarcie.
13. Wszelkie warunki rat lub kredytu hipotecznego na piśmie, ponieważ archi.ge żadnych nie podaje, a portale podają różne.
14. W razie podpisywania za granicą: forma pełnomocnictwa lub umówione spotkanie w rejestrze.

Inne projekty Archi w Tbilisi i porównanie z Archi Kikvidze Garden Tbilisi

Tabela wymienia sześć innych projektów Archi w Tbilisi wraz ze statusem i główną opublikowaną informacją dla każdego, według stanu z 12 listopada 2026 r. Żaden z nich nie podaje ceny na archi.ge, a pokazane stawki są wskazaniami serwisów ogłoszeniowych z podanych dat. Podobnie jak Archi Kikvidze Garden Tbilisi, większość to kompleksy wielobudynkowe, w których bloki ukończone stoją obok bloków w budowie. Pozycje nie są szeregowane.

Stawki startowe Korter dla tych sześciu projektów w podanych dniach mieszczą się od USD 1 070 do USD 1 870 za m², a stawka dla Archi Kikvidze Garden Tbilisi, USD 1 400, mieści się w tym przedziale. Stawki dotyczą różnych dzielnic, dat i oznaczeń wykończenia i nie sugeruje się żadnego szeregowania.

Wiadomość Archi z 1 czerwca 2026 r. opisuje też wspólną inwestycję z NEXT na wybrzeżu Morza Czarnego, a serwis zawiera ogłoszenie Kobuleti Beach Resort. Dla szerszego rynku zob. stronę kraju Gruzja i stronę miasta Tbilisi.

Archi (deweloper)

Archi przedstawia się na swojej stronie „O nas”, odczytanej 12 listopada 2026 r., jako firma deweloperska, której historia zaczęła się w 2006 r. Liczniki na tej stronie pokazują 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Są to własne liczby dewelopera, a przewodnik ich nie weryfikował. Strona opisuje też fabrykę bloczków Ytong zbudowaną we współpracy z niemiecką firmą Xella.

Artykuł Wikipedii o Archi Group podaje, że firma została założona w 2006 r. przez Ilię Culaję, ma siedzibę w Tbilisi, w 2008 r. weszła w budownictwo mieszkaniowe, a w 2021 r. otworzyła z Xella fabrykę bloczków pod Tbilisi. W wiadomości z czerwca 2024 r. archi.ge poinformowało o umowie z Deloitte na badanie skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi i jej spółek zależnych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej.

Strona projektu Archi Kikvidze Garden Tbilisi nie wskazuje podmiotu prawnego, architekta ani generalnego wykonawcy. Strona umowy na mieszkanie jest wskazana w dokumentach sprzedaży, a miejscem na dane kontaktowe jest własna strona dewelopera. Przewodnik nie powtarza twierdzeń o udziale w rynku, liczbie mieszkańców i rankingach z komunikatów Archi, ponieważ są to twierdzenia samej firmy, a niezależnego rankingu nie znaleziono.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Kikvidze Garden Tbilisi?

To kompleks mieszkaniowy Archi przy ulicy Z. Kikvidze w dzielnicy Nadzaladewi w Tbilisi. Strona dewelopera wymienia cztery bloki, od A do D, z zaawansowaniem 100, 99, 44 i 0 procent, podwórze 15 000 m², powierzchnię komercyjną i parking podziemny. Strona nie podaje ceny ani terminu odbioru. Wyszukiwarka mieszkań wykazała 12 listopada 2026 r. 272 mieszkania na sprzedaż.

Gdzie leży Archi Kikvidze Garden Tbilisi i który adres jest właściwy?

Deweloper podaje 4 Z. Kikvidze Street w Nadzaladewi. Korter podaje Zaira Kikvidze 1st Lane, 4, a w tekście Bejanishvili Street, zaś Avezor podaje Kikvidze St., 3. Rejestr identyfikuje działkę po kodzie katastralnym, a Korter podaje dla niej 01.12.12.001.418, więc wypis z rejestru dopasowany do umowy pokaże, który opis odnosi się do kupowanego mieszkania. Opublikowana współrzędna to 41,746381, 44,784519.

Ile ma mieszkań?

Źródła się różnią. archi.ge nie podaje sumy dla projektu, ale jego liczniki sprzedanych i na sprzedaż dają razem 1 630 mieszkań w czterech blokach, z których 272 jest na sprzedaż. Korter podaje 922 lokale mieszkalne w trzech blokach, z czego 256 na sprzedaż. Suma liczb archi.ge dla bloków A i B to również 922. Umowa powinna wskazywać blok, kondygnację i numer mieszkania.

Ile kosztuje mieszkanie?

Deweloper nie podaje ceny. Korter podaje stawkę startową USD 1 400 za m² (26 października 2026 r.), a Avezor tę samą stawkę z cenami układów od USD 70 700 za 2 pokoje, USD 69 720 za 3 pokoje i USD 216 860 za 4 pokoje (7 lipca 2026 r.). Są to wskazania serwisu ogłoszeniowego i brokera, a nie oferty. Ich oznaczenia wykończenia się różnią: „premium frame” i „White frame”.

Kiedy bloki zostaną odebrane?

Strona dewelopera nie podaje terminu odbioru dla żadnego bloku. Korter podaje 4. kwartał 2027 r. dla bloków B i C i mówi, że blok A ukończono w 2024 r., a Avezor podaje 4. kwartał 2027 r. dla projektu. archi.ge pokazuje blok B na 99 procent, blok C na 44 procent, a blok D na 0 procent. Termin, który wiąże dewelopera, to ten z umowy sprzedaży.

Jakie powierzchnie mają mieszkania?

272 mieszkania na sprzedaż na archi.ge mają od 37,1 do 155,5 m² powierzchni całkowitej, przy medianie 78,8 m². Według liczby pokoi archi.ge jest to 32 mieszkania jednopokojowe, 48 dwupokojowych, 113 trzypokojowych, 74 czteropokojowe i 5 pięciopokojowych. Korter i Avezor stosują inne konwencje liczenia pokoi, więc plan lokalu z nazwanymi pokojami i powierzchniami należy sprawdzić w umowie.

Jak daleko Archi Kikvidze Garden Tbilisi leży od metra?

Deweloper mówi, że stacje Gociridze i Didube są 2 minuty pieszo. Trasa obliczona od współrzędnej z archi.ge na danych OpenStreetMap to 0,69 km, około 9 minut, do Gociridze i 0,80 km, około 11 minut, do Didube. Odległości w linii prostej wynoszą 0,38 km i 0,51 km. Współrzędna jest jednym punktem dla całego terenu, a nie wejściem.

W jakim stanie wykończenia sprzedaje się mieszkania?

Strona dewelopera tego nie mówi. Korter podaje „premium frame” i opisuje też mieszkania jako w pełni wykończone, a Avezor podaje „White frame” i w innym miejscu wspomina o gotowym remoncie, meblach i sprzęcie. Wyszukiwarka mieszkań na archi.ge pozostawia puste pole formy oddania. Ponieważ oznaczenia się różnią, harmonogram wykończenia każdego mieszkania, wymieniony pozycja po pozycji, należy zapisać w umowie przed jakąkolwiek płatnością.

Czy właściciel mieszkania w Archi Kikvidze Garden Tbilisi może ubiegać się o zezwolenie na pobyt?

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt jest dostępne dla właściciela nieruchomości niezwiązanej z rolnictwem, której wartość rynkowa przekracza USD 150 000 w przeliczeniu na lari, przy czym wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca. Wobec cen Avezor ceny „od” dla mieszkań 2- i 3-pokojowych są poniżej tej kwoty, a cena 4-pokojowego USD 216 860 ją przekracza. Rozstrzyga wycena rzeczoznawcy, a zezwolenie jest odrębnym wnioskiem.

Jakie podatki i opłaty rejestracyjne dotyczą właściciela?

Podatek od nieruchomości od osoby fizycznej wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej, ze zwolnieniem, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekraczał GEL 100 000, według reguły obowiązującej od 30 września 2026 r. Przychód z najmu mieszkania jest opodatkowany stawką 5 procent bez odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży stawką 5 procent, ze zwolnieniem dla mieszkania będącego własnością ponad dwa lata. Rejestracja w NAPR kosztuje GEL 150, 270 lub 350 w zależności od szybkości.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu Archi Kikvidze Garden
• Archi: strona „O nas”
• Archi: wiadomość o umowie Archi z Deloitte na badanie sprawozdań
• Korter: Archi Kikvidze Garden, ceny i dostępność według stanu z 26 października 2026 r.
• Avezor: Archi Kikvidze Garden, ogłoszenie z 7 lipca 2026 r.
• Wikipedia: Archi Group
• Wikipedia: Gotsiridze (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: metro w Tbilisi
• Wikipedia: dzielnica Nadzaladewi
• Wikipedia: dzielnica Didube
• Madloba: park Kikvidze, aktualizacja z 23 września 2026 r.
• Tbilisi Transport Company: strona o historii firmy
• Tbilisi Transport Company: taryfa standardowa
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: główne wyniki spisu powszechnego 2024
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.
• Galt and Taggart: rynek mieszkaniowy w Tbilisi, miesięczny przegląd rynku, 27 lutego 2026 r.
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: przegląd podatkowo-prawny za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933, obowiązuje od 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu konwencji apostille
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne obiektów i dane tras)
• Project OSRM: silnik tras użyty do odległości pieszych i drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.