Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Sea Magic Deluxe Esentepe — это проект из 20 объектов в Эсентепе, в районе Кирения (Girne) на Северном Кипре, который его застройщик Carrington представляет как камерный прибрежный комплекс и указывает в списке под бейджем «Under Construction». В этом обзоре проекта Sea Magic Deluxe Esentepe изложено, что печатает страница проекта Carrington (три типа объектов, значения площадей и план платежей 50/50), в чём текст и поэтажные планы расходятся, что страница оставляет за кадром и что показывает официальная статистика по Эсентепе. Данные приведены по состоянию на 26 октября 2026 г.
Carrington называет проект «a boutique coastal development» с «20 total units», «Block H garden residences and penthouses» и частными виллами; тип «виллы» страница сопровождает рекламным эпитетом, который в этом обзоре не повторяется. Страница прочитана 26 октября 2026 г. В её структурированных данных датой публикации указано 13 апреля 2026 г., датой последнего изменения — 14 апреля 2026 г., а сервер не отправляет заголовок Last-Modified.
В списке проектов на том же сайте проект отнесён к категории «Under Construction». В абзаце о плане платежей на странице проекта сказано, что план позволяет покупателям «secure a completed seafront residence». Оба утверждения содержатся на собственных страницах Carrington, а даты сдачи страница не печатает, поэтому расхождение отмечено здесь один раз и разобрано в разделе 4.
То, что публикует страница, ограничено: три типа объектов с площадями закрытых помещений, террас и общей площадью, четыре листа поэтажных планов (подвал, первый этаж — ground floor, мезонин и второй этаж — first floor), структура депозита и рассрочки и однострочное описание расположения. То, что она опускает, длиннее, и в таблице ниже каждый пробел назван один раз: цена, дата сдачи, категория титульного документа (title deed, koçan), наличие объектов, действительная метка на карте, расстояние до моря в метрах, название компании-продавца и список удобств.
В разделах со 2-го по 4-й проверены те цифры, которые на странице есть. Разделы 5 и 6 посвящены процессу покупки и проверкам, на которые такая страница ответить не может, а разделы с 7-го по 9-й помещают проект среди других объектов Carrington, описывают застройщика и отвечают на частые вопросы.
| Ключевые факты о проекте Sea Magic Deluxe Esentepe | Как опубликовано | Примечание |
|---|---|---|
| Застройщик | Carrington (Carrington Group; Carrington Cyprus, www.carringtoncyprus.com) | Сведения о компании приписаны странице «О компании» застройщика в разделе 8 |
| Расположение по тексту | «Esentepe, Kyrenia»; в основном тексте: «directly on the Mediterranean coastline» | Заявление застройщика; ни улица, ни участок, ни расстояние до моря не указаны |
| Статус | Список проектов: «Under Construction»; текст о платежах: «a completed seafront residence» | Расхождение между двумя строками собственных страниц застройщика (раздел 4) |
| Объекты | 20 total units (пункт обзора) | Разбивки по типам нет; на листах планов нарисовано по девять объектов на уровне (счёт по изображениям) |
| Типы объектов | Garden Residences (Block H); Penthouse Apartments (Block H); Villas | Площади напечатаны по типам; текст и листы планов различаются (раздел 2) |
| Цена | Не опубликована | Цены «от» нет ни на странице, ни в списке проектов, ни на турецкой и немецкой страницах |
| Сдача | Не опубликована | Никакой даты на странице нет |
| План платежей | Резервный взнос 5 000 (GBP, EUR, USD или криптовалюта); 50% в течение 4 недель; остальные 50% в течение 1 года, без процентов | Как напечатано на 26 октября 2026 г.; без дат, без привязки к этапам, условия резервного взноса не указаны |
| Категория титульного документа | Не опубликована | Как её установить, см. раздел 6 |
| Удобства в тексте | «Private Beach»; «Panoramic Mediterranean views» | В галерее есть визуализации бассейнов; бассейн, спа и тренажёрный зал в тексте не перечислены |
| Заявления о доходности | Утверждения о росте капитализации и спросе на аренду без цифр | В этом обзоре не повторяются |
Страница Carrington печатает значения площади для трёх типов объектов под заголовком «Unit Types». Четыре листа поэтажных планов расположены ниже на странице, и на двух из них есть блоки с площадями. В таблицах ниже два набора цифр поставлены рядом, без выбора между ними. Все площади приведены в квадратных метрах, как напечатано; суммы, доли и соотношения рассчитаны по цифрам застройщика, чтобы каждое можно было проверить.
| Типы объектов как напечатано | Спальни | Закрытая площадь | Терраса | Терраса на крыше | Итого как напечатано | Где напечатано |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Garden Residences (Block H) | 4 | 145-150 | 40 | не напечатана | 185-190 | Текст страницы, «Unit Types» |
| Penthouse Apartments (Block H) | 2 | 95-100 | 20 | 60 | 175-185 | Текст страницы, «Unit Types» |
| Villas | 4 | 270 | 100 | 130 | 500 | Текст страницы, «Unit Types» |
| Лист с заголовком «Garden apartments» (первый этаж) | не напечатано | 150 | 50 | нет | 200 | Изображение плана первого этажа |
| Лист с заголовком «First floor» | не напечатано | 100 | 10 | 50 | 160 | Изображение плана второго этажа |
| Лист мезонина | не напечатано | блока площадей нет | – | – | – | Изображение плана мезонина |
| Лист подвала | не напечатано | блока площадей нет | – | – | – | Изображение плана подвала |
| Проверка (расчёт по цифрам застройщика) | Garden Residences | Penthouse Apartments | Villas |
|---|---|---|---|
| Сумма напечатанных частей, от нижней до верхней границы | 145 + 40 = 185 до 150 + 40 = 190 | 95 + 20 + 60 = 175 до 100 + 20 + 60 = 180 | 270 + 100 + 130 = 500 |
| Напечатанный итог и сумма на верхней границе диапазона | 190 против 190 (разница 0) | 185 против 180 (разница 5) | 500 против 500 (разница 0) |
| Терраса и терраса на крыше как доля закрытой площади | от 26,7% до 27,6% | от 80,0% до 84,2% | 85,2% |
| Закрытая площадь на одну напечатанную спальню | от 36,3 до 37,5 | от 47,5 до 50,0 | 67,5 |
| Закрытая площадь как доля напечатанного итога | от 78,4% до 78,9% | от 54,1% до 54,3% | 54,0% |
| Итог по листу плана и итог по тексту | 200 против 185-190 (на 10-15 больше) | 160 против 175-185 (на 15-25 меньше) | листа нет |
| Терраса по листу плана и терраса по тексту | 50 против 40 (на 10 больше) | 10 против 20 (на 10 меньше); терраса на крыше 50 против 60 | листа нет |
Выделяются три момента. Во-первых, итоги по садовым резиденциям и виллам сходятся, а по пентхаусам нет: части на верхней границе напечатанного диапазона дают в сумме 180, а не напечатанные 185. Во-вторых, листы планов расходятся с текстом. Лист первого этажа озаглавлен «Garden apartments» и печатает 150 закрытой площади, 50 террасы и 200 итого; лист второго этажа печатает 100 закрытой площади, 10 террасы, 50 террасы на крыше и 160 итого.
Лист второго этажа озаглавлен «First floor», а не «Penthouse», поэтому его сопоставление с типом пентхаусов — это прочтение цифр, а не подпись на чертеже. Страница также отсылает к «the availability table in the brochure». Ни брошюра, ни таблица на странице не воспроизведены, и этот обзор их не запрашивает и не воспроизводит.
В-третьих, спальни. Текст указывает четыре спальни для садовой резиденции и для виллы. Как видно по чертежам, на листах первого этажа и второго этажа обозначены жилая зона с кухней, одна комната с подписью «Bedroom» и ванная, на листе мезонина обозначены спальня и ванная, а на листе подвала — «Room 1», «Room 2» и «Room 3» с ванными. Входят ли комнаты подвала в число четырёх спален, не сказано.
В-четвёртых, подсчёт. Страница называет 20 объектов без разбивки по типам. На каждом из четырёх листов нарисовано девять объектов тремя ступенчатыми группами по три; это счёт по изображениям, а не цифра, которую печатает застройщик, и ни на одном листе нет виллы. Согласовать 20 объектов с чертежами, а также с итоговыми 500 м² виллы, для которых нет плана сверки, может только пронумерованный перечень объектов.
Что запросить в письменной форме, прежде чем полагаться на любую площадь:
Carrington указывает расположение как «Esentepe, Kyrenia» и описывает проект как находящийся «directly on the Mediterranean coastline». Почтового адреса, номера участка и расстояний страница не публикует. Код карты на ней записан в виде двух чисел в градусах, минутах и секундах без разделителей, что не читается как действительная десятичная метка, поэтому в этом обзоре координаты не приводятся. Все расстояния ниже измерены от центра деревни Эсентепе (точка OpenStreetMap), а не от участка.
Эсентепе (по-гречески Агиос-Амвросиос, Agios Amvrosios) расположено в подрайоне Кирения (Girne) на северных предгорьях хребта Пентадактилос (Five Finger, Beşparmak), примерно в 23 км к востоку от Кирении по записи о перемещении населения Кипрского центра PRIO. Перепись 2011 г. насчитала в муниципалитете Эсентепе 2 414 жителей, а в районе Кирения — 69 163, то есть 24,2% от общего числа по ТРСК, равного 286 257 (расчёт по таблице 1). Более поздней переписи нет.
По закону 15/2022 деревня относится к муниципалитету Чаталкёй-Эсентепе (Çatalköy-Esentepe), одной из шести объединённых деревень, а объединённые муниципалитеты выдают разрешения на строительство в присоединённых к ним населённых пунктах. Следовательно, разрешение на участок, относящийся к Эсентепе, выдавал бы этот муниципалитет; какой орган компетентен, определяет номер участка. Официальных данных о численности населения после объединения нет.
До 1974 г. Эсентепе было целиком греко-киприотской деревней: в 1973 г. там жили 1 543 человека, и все они покинули её в том же году, по данным PRIO; турки-киприоты, перемещённые из Пафоса, были поселены там в 1975 г. Эта история не говорит о том, кому принадлежит право на тот или иной участок, но именно поэтому категория титула здесь важна (раздел 6). Другие проекты деревни перечислены на странице города Эсентепе, например Aloha Homes Esentepe от другого застройщика.
Страница упоминает частный пляж, но расстояния не называет. Ближайшая нанесённая на карту береговая линия проходит примерно в 1,2 км к северу от центра деревни по прямой (запрос береговой линии OpenStreetMap, данные собраны сообществом), так что участок на берегу находится не в центре деревни, и приведённые ниже цифры будут отличаться от расстояний, измеренных от самого участка.
Правила ТРСК, устанавливающего минимальное расстояние застройки от береговой линии, в прочитанных источниках не найдено, поэтому утверждение «directly on the coastline» нельзя сверить с нормой отступа; следует запросить схему зонирования и разрешение на участок.
Медицинские услуги в деревне скромные: статистический ежегодник 2024 г. перечисляет один государственный медицинский центр в Эсентепе с 8 сотрудниками (1 врач общей практики, 1 стоматолог, 3 медсестры, 1 помощник фармацевта и 2 прочих). В районе Кирения в 2024 г. была одна государственная стационарная больница на 72 койки и пять частных учреждений на 112 коек.
Новая больница Кирении примерно на 148 коек в январе 2026 г. сообщалась как близкая к завершению, но список больниц Министерства здравоохранения от 23 октября 2026 г. по-прежнему называет шесть больниц без неё, поэтому открытой она не считается.
Эсентепе находится в 22,1 км по прямой от аэропорта Эрджан (Ercan), но в 40,0 км по дороге, примерно 54 минуты без учёта пробок. В рекомендациях для путешественников правительства Великобритании говорится, что человек, въехавший в Республику Кипр через север, например через Эрджан, считается её властями въехавшим незаконно (требования к въезду).
Кирения, находящаяся в 23,7 км, — ближайшая официальная метеостанция: её среднемесячные значения в 2024 г. составляли от 15,0 C в январе до 30,7 C в июле, а сумма осадков — 510,2 мм (расчёт); это данные за один год, а не климатическая норма. В районе Кирения в конце 2024 г. было 79 заведений размещения на 15 208 мест, или 54,5% от общего числа по ТРСК (расчёт). В июле 2025 г. мэр муниципалитета заявил, что строящиеся отели увеличат нагрузку на водоснабжение (Kıbrıs Postası).
Два дополнительных сообщения дают контекст, а не оценку. Министр сельского хозяйства сообщил, что в 2024 г. было использовано 44 млн кубометров воды из Турции против 13 млн из местных источников (Cyprus Mail), а электросеть севера в августе 2025 г. почти на сутки отключалась (Cyprus Mail). Ни то, ни другое не является обследованием деревни, поэтому лучшим доказательством служат номера счётчиков и квитанции о подключении. Другие районы сопоставлены в сравнении городов для покупки недвижимости.
| Ближайшие места и расстояния для проекта Sea Magic Deluxe Esentepe | Что это | По прямой, км | По дороге, км (минуты) | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Медицинский центр Эсентепе | Государственный медицинский центр | 0,2 | 0,2 (1) | Медицинский центр Эсентепе |
| Ближайшая нанесённая на карту береговая линия | Побережье к северу от центра деревни | 1,2 | не рассчитано | Запрос Overpass |
| Аббатство Беллапаис (Bellapais Abbey) | Исторический объект со стороны Кирении | 20,9 | 25,6 (31) | Аббатство Беллапаис |
| Больница Akçiçek, Кирения | Государственная больница | 23,4 | 26,7 (31) | Больница Akçiçek |
| Замок Кирении (Kyrenia Castle) | Ориентир в гавани Кирении | 23,7 | 27,7 (33) | Замок Кирении |
| Аэропорт Эрджан (Ercan) | Аэропорт севера | 22,1 | 40,0 (54) | Аэропорт Эрджан |
| Никосия (Lefkoşa) | Городской узел | 27,1 | 55,6 (65) | Никосия |
| Город Искеле (İskele) | Районный город | 29,2 | 45,1 (45) | Город Искеле |
| Государственная больница Газимагуса (Gazimağusa) | Государственная больница, Фамагуста | 35,6 | 53,6 (53) | Государственная больница Газимагуса |
| Старый город Фамагусты (Famagusta Walled City) | Точка в центре города | 40,4 | 58,7 (57) | Старый город Фамагусты |
| Аэропорт Ларнаки (Larnaca) | Республика Кипр; по пути пункт пересечения линии | 52,3 | 86,8 (89) | Аэропорт Ларнаки |
| Дипкарпаз (Dipkarpaz) | Город на полуострове Карпас | 77,7 | 87,0 (84) | Дипкарпаз |
Цифры по прямой — это расстояния по формуле гаверсинуса между точками OpenStreetMap (поиск точек); цифры по дороге — оценки публичного сервиса маршрутов без учёта пробок и очередей на границе. Все они измерены от центра деревни, а не от участка.
| Расстояния, напечатанные на соседних страницах Sea Magic (но не на странице Deluxe) | Страница Sea Magic Garden | Страницы Sea Magic Park, Premium и Royal |
|---|---|---|
| Расстояние до моря | 500 м | 100 м |
| Esentepe Marina | 1 км | не напечатано |
| Korenium Golf Resort | 3 км | 5 км |
| Esentepe Public Beach | 6 км | 6 км |
| Alagadi Turtle Beach | 5,5 км | 7,5 км |
| Международный аэропорт Эрджан (Ercan) | 37 км | 39 км (страницы Park и Premium) |
| Международный аэропорт Ларнаки (Larnaca) | не напечатано | 85 км (страницы Park и Premium) |
Это цифры Carrington по другим очередям, взятые со страниц Garden, Park, Premium и Royal; страница Deluxe не печатает ни одной из них. Цифра для Эрджана меняется с 37 км до 39 км между страницами, тогда как оценка по дороге от центра деревни составляет 40,0 км, так что напечатанные числа зависят от страницы и приблизительны.
Первое, что покупателю нужно знать об этом проекте, — стадия здания, а собственные страницы Carrington дают на это два ответа. Список проектов помечает проект как «Under Construction». Абзац о плане платежей на странице проекта говорит, что план позволяет покупателям «secure a completed seafront residence». На странице нет ни даты сдачи, ни номера разрешения, ни фотографии со стройплощадки: десять картинок галереи — это визуализации. Ни одно из утверждений не является документом, и одна эта страница не позволяет решить, какое из них верно.
Другие страницы Carrington по Sea Magic показывают закономерность, которую стоит зафиксировать. Обзорная страница сообщества говорит, что у завершённых очередей структуры рассрочки короче, а у новых очередей, таких как Sea Magic Garden, во время строительства они длиннее. Garden, отнесённый к строящимся, печатает 35% первоначального платежа и 65% в течение трёх лет.
Sea Magic Park и Sea Magic Royal, отнесённые к завершённым, печатают 50% первоначального платежа и 50% в течение одного года. Sea Magic Deluxe печатает 50% и 50% в течение одного года, то есть схему, которую застройщик связывает с завершёнными очередями, тогда как бейдж в его списке совпадает с бейджем Garden. Это наблюдение о двух наборах маркетингового текста, а не доказательство о состоянии здания.
Одна общая метка может скрывать и разделение. Страница охватывает три типа объектов под одним статусом, а в комплексе такого рода один блок может быть закончен, пока виллы находятся на более ранней стадии. Лучше задать вопрос, построен ли каждый из 20 объектов, определённый по номеру, получил ли он окончательное одобрение и есть ли у него собственный титульный документ. Строительная статистика Статистического института учитывает только здания, у которых есть свидетельство об окончательном одобрении (nihai tasvip), и это делает такое свидетельство собственным критерием завершённости в ТРСК.
Если ответ — «завершён», вопросы касаются передачи и права собственности. Закон 35/2010 (статья 12(1)(B)) гласит, что объект можно продать и перевести в районном Земельном реестре (Land Registry) только при наличии у него собственного титульного документа или зарегистрированного сервитута кондоминиума (kat irtifakı), а договоры, заключённые иначе, недействительны; правило не распространяется на покупателя — гражданина ТРСК.
Статья 16(4) требует, чтобы завершённое здание с сервитутом кондоминиума было преобразовано в титул кондоминиума (kat mülkiyeti) в течение одного года с даты документа об одобрении, иначе любой совладелец может обратиться в суд.
Управление — второй вопрос для завершённого здания. Если собственники не приняли проект эксплуатации, управляющий готовит его с расчётным годовым доходом и расходами и долей каждого собственника (статья 39), поэтому покупатель может запросить проект в черновом или принятом виде и вытекающий из него сервисный сбор.
Подключение воды и электричества не может быть выполнено, пока не уплачены все налоги и сборы за переход права, за исключением подключений площадки на время строительства, согласно Resmi Gazete (официальному вестнику ТРСК) № 147, поэтому квитанции о подключении и номера счётчиков входят в комплект документов при передаче.
Если ответ — «строится», вопросы касаются защиты по договору. По указу иностранный покупатель обязан зарегистрировать договор купли-продажи с гербовой маркой в районном Земельном реестре в течение одного месяца, иначе договор автоматически становится недействительным. Обладатели сервитута кондоминиума вправе требовать, чтобы здание было начато и закончено в срок, записанный в договоре, а если программа работ или договор не соблюдаются, они могут назначить управляющего для завершения работ (закон 35/2010, статья 19).
В руководстве правительства Великобритании по недвижимости среди проблем, наблюдаемых на Кипре, названы планы платежей, не включённые в договоры, отсутствие свидетельств о завершении и ипотеки застройщика на землю. Руководство по покупке строящегося объекта (off-plan) рассматривает договорные вопросы подробнее.
Арифметика по плану страницы при неопубликованной цене: остаток составляет 50% цены, поэтому 12 равных ежемесячных платежей (страница не говорит, что платежи ежемесячные) составили бы по 4,17% цены каждый (50 / 12, расчёт).
Резервный взнос в 5 000 в GBP, EUR, USD или криптовалюте «secures the reservation»; страница не говорит, засчитывается ли он в счёт 50% и возвращается ли. В прочитанных источниках нет правил ТРСК о приёме криптовалюты, поэтому приём, оценка и возврат криптовалютного взноса — вопросы договора.
| Доказательства статуса: что показывает страница и что это решит | Что показывает страница | Документ, который это решает | У кого он |
|---|---|---|---|
| Построен ли блок садовых резиденций и пентхаусов (Block H)? | Бейдж в списке «Under Construction»; текст о платежах «a completed seafront residence» | Свидетельство об окончательном одобрении блока; независимый осмотр | Муниципалитет или районное управление; землемер |
| Построены ли виллы? | Отдельно не рассматривается | Разрешение на строительство и окончательное одобрение на каждую виллу; площадь участка | Муниципалитет; Земельный реестр |
| Есть ли у каждого объекта собственный титульный документ или сервитут кондоминиума? | Не указано | Исследовательский документ Земельного реестра; ссылка на титульный документ или сервитут по номеру объекта | Районное управление Tapu Amirliği |
| Кто продавец? | Бренд «Carrington Group»; ни названия компании, ни номера | Сторона договора, держатель разрешения и зарегистрированный собственник по результатам поиска | Земельный реестр; договор |
| Соответствуют ли площади тому, что продаётся? | Текст и листы планов различаются (раздел 2) | Утверждённый проект и пронумерованный перечень объектов | Застройщик; муниципалитет |
| За что платит каждый платёж? | 5 000, затем 50% через 4 недели, затем 50% в течение 1 года | Письменный график с датами, суммами и любой привязкой к этапам | Договор |
| Подключены ли коммуникации? | Не указано | Квитанции о подключении и номера счётчиков | Поставщики воды и электричества |
Десять проверок для проекта со спорным статусом, в том порядке, в каком их обычно удаётся выполнить:
Смешанный ответ вполне допустим: часть объектов закончена, другая нет. В таком случае договор по каждому объекту должен описывать собственную стадию этого объекта, а график платежей не должен трактовать проект как единый статус.
Условия платежа на странице исчисляются неделями и месяцами; у закона свои часы. Таблица накладывает вторые на первые в том порядке, в каком покупатель с ними сталкивается; нормы приведены по состоянию на 26 октября 2026 г. Два акта ограничены по времени: указ-закон (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.) — указ Совета министров (Council of Ministers), 90-дневный срок действия которого заканчивается примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, и таблица сборов Земельного реестра из Resmi Gazete № 197 (7 октября 2026 г.), действующая до 5 января 2027 г. включительно.
Более полная последовательность с рабочим примером расходов приведена в пошаговом руководстве по покупке.
| Шаг покупки | Кто действует | Срок или обычное время | Источник |
|---|---|---|---|
| 1. Установить продавца, участок и район; заказать поиск | Собственный юрист покупателя; районное управление Tapu Amirliği | До любого платежа; с 15 июля 2025 г. поиск, переход права и ипотека оформляются только в районе регистрации | Уведомление Земельного реестра |
| 2. Резервный взнос (по странице: 5 000) | Покупатель, продавец | Страница: закрепляет резервирование; срок и возврат не указаны | Страница застройщика |
| 3. Подписать договор купли-продажи и оплатить гербовый сбор | Покупатель, продавец; Налоговый департамент | Гербовый сбор 0,5% от указанной суммы в пределах до TL 89 000 000, оплачивает покупатель, если не договорено иное | Закон о гербовом сборе |
| 4. Первоначальный платёж 50% | Покупатель | Страница: в течение 4 недель | Страница застройщика |
| 5. Зарегистрировать договор с гербовой маркой и подать заявление на разрешение | Юрист; Tapu Amirliği; Министерство внутренних дел | В течение 1 месяца после подписания, после уплаты налогов и сборов с продажи; иначе договор автоматически недействителен | Resmi Gazete 147 |
| 6. Разрешение Совета министров, опубликованное в вестнике | Министерство внутренних дел | Законного срока не найдено; перечень документов — на сайте министерства | Перечень документов |
| 7. Оплатить сборы за переход права | Покупатель | В течение 75 рабочих дней со дня публикации (около 15 недель, расчёт); в сводном тексте — 60 | Закон 52/2008 |
| 8. Платежи по остатку | По договору | Страница: 12 месяцев | Страница застройщика |
| 9. Подписать заявление о переходе права | Покупатель, продавец в Tapu Amirliği | В течение 1 года со дня публикации (6 месяцев в сводном тексте); если на имя продавца не зарегистрирована ипотека, год отсчитывается с момента полной оплаты цены | Resmi Gazete 147 |
| 10. Регистрация титула; подключения | Земельный реестр; поставщики коммунальных услуг | Подключения задерживаются, пока не уплачены все сборы | Resmi Gazete 147 |
Сводный текст закона 52/2008 на портале законодательства по-прежнему содержит более строгую редакцию 39/2024, так что источники расходятся в зависимости от того, какой текст они цитируют. По указу иностранный покупатель может владеть не более чем тремя квартирами, либо землёй площадью до 1 338 м² с одним домом, либо отдельно стоящим домом на участке до 3 300 м², либо двумя двухэтажными отдельно стоящими виллами в проекте массовой застройки; в сводном тексте указана одна квартира.
Жилые проекты в зонированных районах могут продаваться иностранцам лишь до 80%, а родственники или покупатели одной национальности не вправе вместе взять больше половины квартир на участке; для комплекса из 20 объектов это 16 и 10 объектов (расчёт). Какой предел применяется к вилле или к квартире, зависит от того, как зарегистрирован каждый объект.
Сборы Земельного реестра для иностранного покупателя составляют 4% в сумме на первый объект, 5,5% на второй и 6% на третий и оплачиваются тем, кто регистрирует титул. НДС составляет 5% для жилья до 300 м² закрытой площади и 10% начиная с 300 м² (регламент об НДС), но регламент не говорит, какие продажи подпадают под НДС, поэтому вопрос о том, включён ли НДС в любую названную цену, следует задать в письменной форме.
Напечатанная закрытая площадь виллы в 270 м² на 30 м² ниже порога в 300 м² (расчёт), поэтому может иметь значение то, как разрешение учитывает подвальный этаж и мезонин. Налоговая сторона изложена в руководстве по налогам и сборам.
Вид на жительство на основании недвижимости зависит от имеющегося документа (регламент о видах на жительство и визах). При титульном документе на имя заявителя он выдаётся на 10 лет при стоимости недвижимости от GBP 300 000 и на 5 лет при меньшей, без проверки дохода.
Если есть лишь договор с гербовой маркой, оплачена не менее чем треть цены и подано заявление на разрешение, вид на жительство выдаётся на 5 лет при стоимости от GBP 300 000, а при меньшей требуется подтверждение ежемесячного дохода. Покупка не даёт гражданства; маршруты объясняет страница о виде на жительство и гражданстве.
Страница не называет категории титульного документа. Агентские рекомендации делят титулы ТРСК на турецкий титул, обменный (эквивалентный) титул и титул по распределению, но официальной таблицы определений не найдено, поэтому категорию следует читать по самому документу и записи Земельного реестра, а не по брошюре. Статья 159 Конституции закрепляет за государством имущество, обнаруженное брошенным на 13 февраля 1975 г., а в руководстве правительства Великобритании по недвижимости сказано, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается и что есть тысячи заявлений от людей, перемещённых в 1974 г.
Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) сообщает о 8 820 поданных заявлениях и 3 787 рассмотренных по состоянию на 23 октября 2026 г., а приём заявлений открыт до 21 декабря 2027 г. (статистика Комиссии; закон 67/2005). Европейский суд по правам человека признал Комиссию эффективным средством правовой защиты в деле Demopoulos (2010), а Суд Европейского союза постановил в деле Orams (2009), что решения судов Республики Кипр по земле на севере могут исполняться в других государствах-членах.
Комиссия не публикует данных по деревням, поэтому никакой результат нельзя связать с Эсентепе. Руководство по безопасности и сравнение севера и юга излагают общую картину, а проверка титульного документа перечисляет категории.
Из данных вытекают три риска, свойственные именно этой странице. Информационный риск: значения площадей противоречат друг другу, разбивки по объектам нет, а статус назван дважды. Риск пересечения интересов: на странице «О компании» Carrington в числе услуг указано «legal and title deed process management», а в британском руководстве адвокат, действующий одновременно в интересах продавца и застройщика, назван повторяющейся проблемой, поэтому собственный юрист покупателя, зарегистрированный в районе, сохраняет независимость проверок.
Валютный риск: турецкая лира является законным платёжным средством, а индекс потребительских цен ТРСК за 12 месяцев по сентябрь 2026 г. вырос на 35,02% (Статистический институт); план в фунтах стерлингов избавляет цену от лировой экспозиции, но гербовый сбор с сумм в иностранной валюте пересчитывается в лиры на дату гашения марок.
| Что запросить | Где проверить | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Исследовательский документ Земельного реестра на участок | Районное управление Tapu Amirliği | Зарегистрированный собственник, ипотеки и ограничения | Уведомление Земельного реестра |
| Категория титула и история участка до 1974 года | Земельный реестр; независимый юрист | Обменная и подобная земля несёт риск претензий, описанный в британском руководстве | Британское руководство |
| Разрешение на строительство и свидетельство об окончательном одобрении | Муниципалитет Чаталкёй-Эсентепе (Çatalköy-Esentepe) или районное управление | Решает вопрос «завершён» или «строится» | Статистический институт |
| Сервитут кондоминиума или титул кондоминиума по каждому объекту | Земельный реестр | Договор без него недействителен и блокирует заявление на разрешение | Закон 35/2010 |
| Пределы приобретения, предел 80%, ограничения зоны | Министерство внутренних дел; юрист | Укладывается ли объект в квоту покупателя и предел комплекса | Resmi Gazete 147 |
| Ипотека застройщика на землю | Поиск в Земельном реестре | Банковское обременение может сохраняться до снятия | Британское руководство |
| План управления и сервисный сбор | Застройщик; управляющий зданием | Расходы на содержание после передачи | Закон 35/2010 |
| Зонирование и расстояние до берега | Департамент городского планирования; муниципалитет | Утверждения о береговой линии и частном пляже не проверены | Закон 15/2022 |
| Сборы, гербовый сбор, НДС и валютные условия | Договор; Налоговый департамент; Земельный реестр | Общая стоимость и кто оплачивает каждую статью | Resmi Gazete 197 |
Sea Magic Deluxe — одна из шести страниц Carrington с названием Sea Magic, а страницы застройщика показывают взаимосвязь лишь частично. Обзорная страница сообщества перечисляет четыре составляющие: Sea Magic Villas, Sea Magic Premium, Sea Magic Park и Sea Magic Garden, причём последний назван самой новой очередью.
В ней не названы ни Deluxe, ни Royal, а ни одна из 24 страниц проектов не называется «Sea Magic Villas». В разделе вопросов и ответов Royal назван завершённой очередью в составе проекта Sea Magic. Страница Deluxe называет себя частью сложившегося сообщества Sea Magic и указывает виллы среди своих типов, не говоря, те ли это виллы, о которых идёт речь в обзоре.
| Страницы Sea Magic на сайте застройщика | Статус (бейдж в списке проектов) | Объекты | Построен или сдача по публикации | Напечатанный план платежей | Расстояние до моря |
|---|---|---|---|---|---|
| Sea Magic Deluxe (эта страница) | Under Construction; текст о платежах: завершён | 20 (текст) | нет | 50% в течение 4 недель, 50% в течение 1 года | не напечатано |
| Sea Magic Garden Esentepe | Under Construction | карточка: 110; планы охватывают 30 апартаментов (счёт по изображениям) | Вопросы и ответы: завершение в 2026 г.; даты в карточке нет | 35% в течение 4 недель, 65% в течение 3 лет | 500 м |
| Sea Magic Park Esentepe | Completed | 98 | Текст: построен в 2016 г.; карточка: 2027 | 50% в течение 4 недель, 50% в течение 1 года | 100 м |
| Sea Magic Premium Esentepe | Completed | 30 | Текст: построен в 2014 г. | Основной текст: 50/50 в течение 1 года; вкладка платежей: 35/65 в течение 3 лет | 100 м |
| Sea Magic Royal Esentepe | Completed | текст: 44; вопросы и ответы и турецкая и немецкая карточки: 12 | Текст: построен в 2019 г.; карточка: 2021 | 50% в течение 4 недель, 50% в течение 1 года | 100 м |
| Обзор сообщества Sea Magic Esentepe | Completed (основной текст: Garden — off-plan) | не опубликовано | нет | 35-50% в течение 4 недель, остаток в течение 1-3 лет в зависимости от очереди | не напечатано |
Если расположить очереди по годам постройки, которые печатают страницы, то Premium (2014), Park (2016) и Royal (2019, с датой в карточке 2021) — завершённые очереди, Garden строится, а Deluxe года не печатает. Обзор описывает Park и Premium как полностью действующие. Следующая таблица охватывает все 24 объекта Carrington на этом сайте с опубликованными застройщиком цифрами по состоянию на 26 октября 2026 г. и ценой в фунтах стерлингов там, где она напечатана.
| Объекты Carrington на этом сайте | Статус (бейдж в списке проектов) | Город | Объекты по публикации | Цена «от» (GBP, как напечатано) | Сдача по публикации |
|---|---|---|---|---|---|
| Atlantis Pearl Tatlisu | Off Plan | Татлису | 176 | GBP 144 950 | Карточка: 2030; текст и мета-данные: 2028 |
| Malibu Tatlisu | Completed | Татлису | Карточка: 44; текст: 75 | GBP 399 951 | Даты в карточке нет; текст: «2026» |
| Sea Magic Deluxe Esentepe (эта страница) | Under Construction | Эсентепе | 20 (текст) | не опубликована | не опубликована |
| Pine Hills Residence Esentepe | Off Plan | Эсентепе | 17 | GBP 269 950 | Карточка: 2031 |
| Lagoon Tatlisu | Off Plan | Татлису | 32 | GBP 344 950 | Карточка: 2029; текст: 2028 |
| Malibu Zone 6 Tatlisu | Off Plan | Татлису | 24 | GBP 169 950 | Даты в карточке нет; текст: 2028 |
| Atlantis Beach Apartments Tatlisu | Completed | Татлису | 43 | GBP 199 950 | 2024 |
| Sea Magic Garden Esentepe | Under Construction | Эсентепе | Карточка: 110; планы: 30 | GBP 199 950 | Вопросы и ответы: 2026 |
| Malibu Zone 5 Tatlisu | Under Construction | Татлису | 48 (апартаменты и магазины) | GBP 189 950 | Карточка: 2027; текст: 2028 |
| Elite Residence Kyrenia | Completed | Кирения | Текст: 38; карточка: 16 | GBP 189 950 | Текст: построен в 2022 г. |
| Poseidon Girne Bahceli | Completed | Бахчели (Bahceli) | Карточка: 48 | GBP 399 950 | Карточка: 2024 |
| Park Avenue Kyrenia | Under Construction | Кирения | 24 жилых | GBP 264 950 | Карточка: 2027; текст: 2026 |
| Carrington 44 Kyrenia | Completed | Кирения | 16 | не опубликована | Карточка: 2019 |
| Carrington 55 Kyrenia | Completed | Кирения | 10 (текст) | GBP 249 950 | Карточка: 2025 |
| Gold Tower Kyrenia | Completed | Кирения | не опубликовано | не опубликована | не опубликована |
| Sea Magic Park Esentepe | Completed | Эсентепе | 98 | не опубликована | Карточка: 2027; текст: построен в 2016 г. |
| Sea Magic Premium Esentepe | Completed | Эсентепе | 30 | не опубликована | Текст: построен в 2014 г. |
| Carrington 11 Kyrenia | Completed | Кирения | не опубликовано | не опубликована | не опубликована |
| The Residence Esentepe | Completed | Эсентепе (текст: Бахчели, Bahceli) | 24 | не опубликована | Текст: построен в 2008 г. |
| The Morlais Esentepe | Completed | Эсентепе (карточка: Бахчели, Bahceli) | не опубликовано | не опубликована | не опубликована |
| Обзор сообщества Sea Magic Esentepe | Completed (основной текст: Garden — off-plan) | Эсентепе | не опубликовано | не опубликована | не опубликована |
| Carrington 22 Kyrenia | Completed | Кирения | 38 | GBP 290 950 | Карточка: 2019; текст: построен в 2018 г. |
| Sunset Valley Tatlisu | Completed | Татлису (турецкая, немецкая и русская страницы: Бахчели, Bahceli) | не опубликовано | не опубликована | не опубликована |
| Sea Magic Royal Esentepe | Completed | Эсентепе | Текст: 44; вопросы и ответы и карточки: 12 | GBP 369 950 | Карточка: 2021; текст: построен в 2019 г. |
Sea Magic Deluxe относится к более мелким проектам, печатающим число объектов: 20 объектов против 17 в Pine Hills Residence, 16 в Carrington 44 и 10 в Carrington 55 и намного меньше, чем 110 в карточке Sea Magic Garden и 98 в Sea Magic Park. Шесть из девяти страниц Эсентепе не печатают цены «от», в том числе Deluxe, тогда как Garden печатает GBP 199 950, Pine Hills — GBP 269 950, а Royal — GBP 369 950. Deluxe — единственная страница Sea Magic, печатающая площади вилл.
План 50/50 в течение одного года совпадает с планами Park, Premium (в основном тексте), Royal, The Residence, Elite Residence и Carrington 22 и отличается от плана 35/65 в течение трёх лет на страницах строящихся объектов. Проекты Татлису из таблицы рассмотрены на странице города Татлису, портфель в целом — на странице Северного Кипра, а уровни листинговых цен по городам — в руководстве по ценам. Рейтинг страниц здесь не составляется: страницы различаются главным образом тем, какие цифры они решают напечатать.
Страница «О компании» Carrington сообщает, что Carrington Group «for over 35 years» разрабатывает, строит и обслуживает виллы и квартиры на берегу моря на Северном Кипре, и описывает компанию как семейную. В заголовке страницы стоит «30+ Years», а в блоке застройщика на странице каждого проекта, в том числе этого, — «over 30 years», так что собственные страницы застройщика называют и 30, и 35 лет. Страница «О компании» также называет компанию отмеченной наградами, но ни одной награды не называет, и она не печатает ни зарегистрированного названия компании, ни номера.
В ней перечислены услуги, оказываемые «under one roof»: обслуживание участка и ландшафта, аренда и управление недвижимостью, организация трансфера из аэропорта, прокат автомобилей, техническая поддержка после продажи, а также юридическое сопровождение и оформление титульных документов. Там сказано, что в проектах применяются материалы с международными сертификатами и действует пятилетняя гарантия на несущие конструкции. Это заявления застройщика; ни гарантийного документа, ни сертификата на странице не опубликовано.
Страница сообщает, что компания специализируется на прибрежных комплексах с горизонтальной архитектурной концепцией и малоплотной застройкой в таких районах, как Кирения и Эсентепе. Её утверждения о доходности и росте стоимости носят маркетинговый характер и здесь не повторяются. Сайт представляет бренд как Carrington Group и как Carrington Cyprus, а строка нижнего колонтитула гласит «Carrington Group. All rights reserved.» Покупателю, которому нужна договаривающаяся организация, следует прочитать её в договоре и разрешении, как изложено в разделе 4.
Sea Magic Deluxe Esentepe — это проект из 20 объектов в Эсентепе, в районе Кирения, который Carrington представляет как камерный прибрежный комплекс с садовыми резиденциями Block H, апартаментами-пентхаусами Block H и виллами. Страница печатает площади для каждого типа, четыре листа поэтажных планов и план платежей. Цены, даты сдачи и категории титульного документа она не печатает. Застройщик указывает, что проект входит в сложившееся сообщество Sea Magic — группу соседних проектов Carrington, описанную в разделе 7.
Страницы Carrington говорят и то, и другое. В списке проектов указано «Under Construction», а в тексте о платежах речь идёт о приобретении «a completed seafront residence». Страница не даёт ни даты сдачи, ни номера разрешения, ни фотографии со стройплощадки, а изображения в галерее — визуализации. Решить вопрос могли бы свидетельство об окончательном одобрении (nihai tasvip) и титульный документ или сервитут кондоминиума на каждый объект; проверки перечислены в разделе 4.
Страница сообщает о 20 объектах без разбивки по типам. Напечатанные закрытые площади составляют 145-150 м² для садовых резиденций (четыре спальни), 95-100 м² для пентхаусов (две спальни) и 270 м² для вилл (четыре спальни), а напечатанные итоги с террасами — 185-190, 175-185 и 500 м². Два листа поэтажных планов печатают итоги в 200 м² и 160 м², которые отличаются от текста. Чтобы сопоставить площади с номерами объектов, нужен пронумерованный перечень объектов от застройщика.
Резервный взнос в 5 000 в GBP, EUR, USD или криптовалюте резервирует объект, 50% подлежат оплате в течение четырёх недель, а остальные 50% выплачиваются в течение одного года беспроцентными платежами. Цена на странице не публикуется, поэтому суммы рассчитать нельзя; при двенадцати равных платежах каждый составил бы около 4,17% цены (расчёт). Засчитывается ли взнос в счёт 50%, возвращается ли он и каковы даты платежей, не указано.
Страница не публикует ни действительной метки, ни расстояний. Если мерить от центра деревни Эсентепе, замок Кирении находится в 23,7 км по прямой и 27,7 км по дороге (около 33 минут), а аэропорт Эрджан — в 22,1 км по прямой и 40,0 км по дороге (около 54 минут). Аэропорт Ларнаки находится в 86,8 км по дороге через пункт пересечения линии. Участок расположен на побережье, поэтому его собственные расстояния будут отличаться от этих цифр от центра деревни.
Обзорная страница сообщества застройщика называет Villas, Premium, Park и Garden составляющими и называет Garden самой новой очередью; о Deluxe и Royal в ней не говорится. Страница Royal называет его завершённой очередью в составе проекта Sea Magic, а страница Deluxe называет себя частью сложившегося сообщества Sea Magic. Premium, Park и Royal печатают годы постройки 2014, 2016 и 2019 (в карточке Royal указан 2021); Deluxe не печатает никакого. Правовая связь или связь по собственности между очередями на страницах не указана.
Страница этого не говорит. Агентские рекомендации описывают турецкий титул, обменный (эквивалентный) титул и титул по распределению, но официальной таблицы определений не найдено, поэтому категорию нужно читать по самому документу и по исследовательскому документу Земельного реестра в районном отделении. Юрист покупателя должен также выяснить, кому принадлежал участок до 1974 г., зарегистрирована ли какая-либо ипотека и есть ли у каждого объекта собственный титульный документ или сервитут кондоминиума.
В принципе да, при наличии разрешения Совета министров на покупку. По состоянию на 26 октября 2026 г. указ-закон 89/2026 (действует примерно до 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон) допускает до трёх квартир среди прочих вариантов или две двухэтажные отдельно стоящие виллы в проекте массовой застройки; сводный текст закона 52/2008 по-прежнему указывает одну квартиру. Продажи иностранцам в зонированном жилом проекте ограничены 80%, то есть 16 объектами из 20 (расчёт). Ограничения изложены в руководстве о праве иностранцев на покупку.
Пронумерованный перечень объектов, номер и дату разрешения на строительство, свидетельство об окончательном одобрении или датированную программу работ, исследовательский документ Земельного реестра, ссылку на титульный документ или сервитут кондоминиума на объект, юридическое название продавца, письменный график платежей с датами и валютой, а также условия резервного взноса, включая возврат. Раздел 4 и уведомление Земельного реестра объясняют, как проходит поиск. Для иностранного покупателя требуются зарегистрированный договор и заявление на разрешение в течение одного месяца с момента подписания.
Аренда на срок до 60 дней объекта, построенного как жильё, подпадает под закон о домах для отдыха (Holiday Houses Law): владельцу нужны регистрационное свидетельство и разрешение на эксплуатацию, а сдача без них может повлечь штраф до десяти валовых месячных минимальных заработных плат. С арендной платы удерживается 10%, это окончательный налог для физических лиц (текст закона о подоходном налоге), а аренда облагается НДС по ставке 0%. Руководство по сдаче в аренду излагает правила; утверждения страницы об аренде не содержат цифр.
Дата проверки: 26 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
