Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Sea Magic Park Esentepe — жилой комплекс из 98 апартаментов в Эсентепе (Esentepe), в районе Кирения (Girne) на Севере Кипра, который его застройщик Carrington указывает как завершённый и датирует в тексте 2016 годом, тогда как в карточке проекта значится 2027 год сдачи.
Этот обзор проекта Sea Magic Park Esentepe излагает, что печатает страница проекта Carrington, в чём её собственные строки противоречат друг другу, как эта страница соотносится с другими страницами Sea Magic и что для покупателя показывают официальная статистика и правовые тексты. Данные приведены по состоянию на 26 октября 2026 г.
Страница Carrington об этом проекте озаглавлена «Sea Magic Park | готовые апартаменты в 100 м от моря». Она была прочитана 26 октября 2026 г. и совпала с копией, сохранённой ранее в тот же день. В её структурированных данных датой публикации указано 20 февраля 2026 г., а датой последнего изменения — 14 апреля 2026 г.; заголовка Last-Modified сервер не отправляет, поэтому все приведённые здесь цифры относятся к этим версиям страницы, перечитанным в дату проверки.
О стадии проекта страница делает два утверждения. В шапке карточки написано «Дата сдачи 2027». В тексте проект назван «завершённым жилым комплексом», который «построен в 2016 году», а в разделе вопросов на вопрос «Завершён ли Sea Magic Park?» дан ответ «Да» с добавлением «готов к немедленной передаче». Список проектов помечает карточку как «Completed» (завершён) и тоже показывает 2027 год. Все три строки принадлежат самому Carrington, поэтому в этом обзоре оба значения приводятся один раз без выбора между ними; раздел 4 описывает, что могло бы снять вопрос.
Опубликовано на странице немногое: число апартаментов, площадь участка, четыре типа апартаментов по числу спален, перечень инфраструктуры, пять расстояний и структура платежей. Не опубликовано больше: цена, число объектов каждого типа, любая площадь помещений, поэтажные планы, категория титула (title deed), наличие объектов, название компании-продавца, сервисные сборы и управляющая компания. Прайс-лист, поэтажные планы и условия оплаты предлагаются через форму запроса на странице, поэтому здесь ничего из этого не приводится. Другие предложения рынка собраны на странице Северного Кипра.
| Ключевые факты о Sea Magic Park Esentepe | Как опубликовано | Примечание |
|---|---|---|
| Застройщик | Carrington (Carrington Group; Carrington Cyprus, www.carringtoncyprus.com) | Сведения о компании приписаны странице «О компании» застройщика в разделе 8 |
| Расположение по тексту | «Esentepe, Kyrenia» (карточка); «жилой район Sea Magic в Эсентепе», «всего в 100 метрах от пляжа» (текст) | Встроенная карта указывает на 35,3421 N, 33,5558 E, то есть на Эсентепе (раздел 3) |
| Статус | Метка в списке «Completed» (завершён); текст «завершённый жилой комплекс», «построен в 2016 году»; год сдачи в карточке 2027 | Расхождение между годом в карточке и текстом (раздел 4) |
| Объекты | 98 апартаментов (карточка и текст) | Разбивки по типам нет; слоган карточки гласит «Виллы и апартаменты на берегу моря» (раздел 2) |
| Типы апартаментов | Карточка: 1+1, 2+1, 3+1; текст: 1-спальные, 2-спальные садовые, 3-спальные садовые, 3-спальные пентхаусы | Ни количества, ни площадей по типам |
| Площадь участка | 35 717 м² (текст) | Единственная цифра площади на странице |
| Цена | Не опубликована | Цены «от» нет ни в карточке, ни на странице, ни в списке проектов |
| План платежей | Резервный взнос 5 000 (GBP, EUR, USD или криптовалюта); 50% первоначального платежа в течение 4 недель; остальные 50% в течение 1 года без процентов | В том виде, как напечатано 26 октября 2026 г.; без базы цены и без дат |
| Категория титула (title deed) | Не опубликована | Как её установить: раздел 6 |
| Перечисленная инфраструктура | Открытый и крытый бассейны, спа, сауна и хаммам, ресторан и бар, тренажёрный зал, баскетбольный и теннисный корты, прачечная | Из раздела вопросов: «общие бассейны и совместные объекты в сообществе Sea Magic» |
| Заявления о доходности | Утверждения о доходе от аренды и стабильности стоимости без цифр | Маркетинг застройщика; здесь не повторяется |
В тексте Carrington перечислены четыре типа апартаментов, а в шапке карточки — три. Ни один элемент страницы не даёт ни площади, ни числа санузлов, ни количества объектов каждого типа, ни листа с поэтажным планом. Первая таблица показывает, что напечатано и где; ячейка со словом «нет» означает, что в этом месте страница ничего не печатает.
| Типы объектов в том виде, как напечатано | Спальни | Метка в карточке | Формулировка в тексте | Напечатанная площадь | Напечатанное количество |
|---|---|---|---|---|---|
| Апартаменты с 1 спальней | 1 | 1+1 | «1 bedroom apartments» | нет | нет |
| Садовые апартаменты с 2 спальнями | 2 | 2+1 | «2 bedroom garden apartments» | нет | нет |
| Садовые апартаменты с 3 спальнями | 3 | 3+1 | «3 bedroom garden apartments» | нет | нет |
| Пентхаус с 3 спальнями | 3 | 3+1 | «3 bedroom penthouses» | нет | нет |
| Все 98 апартаментов | от 1 до 3 | 3 метки | 4 типа | Только участок 35 717 м² | 98 всего |
Метки карточки 1+1, 2+1 и 3+1 следуют торговому соглашению «спальни плюс гостиная», которое страница не поясняет. Два из четырёх типов в тексте — садовые апартаменты с 3 спальнями и пентхаус с 3 спальнями — на карточке читались бы одинаково как 3+1, поэтому карточка не позволяет их различить. В тексте упомянуты «просторные террасы» и «планировки open-plan», но размер террас не напечатан.
Единственная площадь на странице — участок в 35 717 м². Если разделить её на 98 апартаментов, получится 364,5 м² участка на один апартамент (расчёт по цифрам застройщика). Это не размер земельного надела: на участке есть также подъездные дороги, бассейны, корты, ресторан и озеленение, а страница не говорит, входит ли в эту цифру инфраструктура, которой пользуются соседние очереди Sea Magic. Вторая таблица повторяет деление для соседних страниц.
| Площадь участка на один опубликованный объект на страницах Sea Magic (расчёт по цифрам застройщика) | Площадь участка (м²) | Объекты по публикации | м² участка на объект | Где напечатаны цифры |
|---|---|---|---|---|
| Sea Magic Park | 35 717 | 98 | 364,5 | Страница Park, текст |
| Sea Magic Premium | 9 800 | 30 | 326,7 | Страница Premium, текст и карточка объектов |
| Sea Magic Royal | 10 534 | 44 в тексте (12 в разделе вопросов и в карточках TR/DE) | 239,4 (877,8 при 12) | Страница Royal, текст; объекты по тексту, вопросам и карточкам |
| Sea Magic Garden | 16 753 | 110 (карточка) | 152,3 | Страница Garden, текст; количество только в карточке |
Если сложить четыре страницы, получится 72 804 м² (35 717 + 9 800 + 10 534 + 16 753) и 282 объекта (98 + 30 + 44 + 110), либо 250 объектов, если цифра 12 из раздела вопросов Royal заменяет 44 из его текста. Эти суммы — арифметика, а не итог по всему массиву. Страницы не говорят, пересекаются ли участки или граничат ли они, а число для Garden — это 110 из карточки, которое текст этой страницы не повторяет.
Поскольку площадь не напечатана, любое сравнение стоимости придётся отложить до получения письменных данных. Ниже перечислен минимум, который нужно запросить по конкретному апартаменту до любого платежа.
Эсентепе (по-гречески Агиос-Амвросиос; Agios Amvrosios) находится в районе Гирне (Girne, Кирения), на северных предгорьях гор Пяти пальцев (Beşparmak), примерно в 23 км к востоку от Кирении по данным базы данных PRIO о перемещённых лицах. На переписи 4 декабря 2011 г. в муниципалитете Эсентепе проживало 2 414 человек: 1 754 в деревне Эсентепе, 388 в Бахчели (Bahçeli), 242 в Караагаче (Karaağaç) и 30 в Бешпармаке (Beşparmak) (таблица 3 переписи).
После объединения муниципалитетов в 2022 году (закон 15/2022) деревня входит в муниципалитет Чаталкёй-Эсентепе (Çatalköy-Esentepe) из шести деревень, а переписей после 2011 года не проводилось, поэтому данных о населении после объединения нет. До 1974 года деревня была целиком греко-кипрской; PRIO фиксирует 1 543 жителя в 1973 году, все они покинули её, а в 1975 году туда переселили турок-киприотов, перемещённых из Пафоса. Эта история ничего не говорит о титуле на какой-либо отдельный участок, поэтому в разделе 6 титул проверяется по каждому участку отдельно.
Встроенная на странице карта указывает на 35,3421 N, 33,5558 E, что по прямой в 2,5 км к западу от центральной точки деревни Эсентепе по данным OpenStreetMap (расчёт). Запрос береговой линии по данным OpenStreetMap, выполненный 23 октября 2026 г., помещает центр деревни примерно в 1,2 км от ближайшего нанесённого на карту берега, к северу (запрос). Ни отметку на карте, ни заявление страницы «всего в 100 метрах от пляжа» нельзя проверить по береговой линии в прочитанных источниках; проверкой служат утверждённый генеральный план участка или замер землемера.
Обратный поиск по отметке на OpenStreetMap (поиск) возвращает жилую дорогу с подписью «Olive Trees Village» в Эсентепе примерно в 110 м. На странице Carrington такой подписи нет, и она отмечена лишь потому, что номер участка позволил бы определить, какой проект стоит на этом месте.
Отметки Carrington для Sea Magic Premium, обзорной страницы сообщества Sea Magic и Sea Magic Royal находятся в 29 м, 21 м и 70 м от отметки Park (расчёт), а три страницы проектов печатают одни и те же пять расстояний. Отметка проекта The Residence, отдельного предложения, находится в 357 м. Отметки Sea Magic Garden и Sea Magic Deluxe записаны в формате градусов, минут и секунд, который в опубликованном виде не является допустимой десятичной координатой, поэтому расстояние для них не приводится.
Пять расстояний Carrington — гольф-курорт 5 км, общественный пляж Эсентепе 6 км, пляж черепах Алагади 7,5 км, международный аэропорт Эрджан 39 км и международный аэропорт Ларнаки около 85 км; не сказано, измерены они по прямой или по дороге. Дорожные цифры, рассчитанные от отметки для Эрджана (37,7 км) и Ларнаки (86,2 км), близки к цифрам застройщика, что наводит на мысль о дорожных расстояниях; цифра для гольф-курорта не совпадает ни с 4,2 км по прямой, ни с 6,4 км по дороге. В таблице приведены оба вида.
| Ближайшие места и расстояния для Sea Magic Park Esentepe | Что это | Цифра застройщика (вид не указан) | Расчёт от отметки на странице: по прямой / по дороге, на машине | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Побережье Средиземного моря | Море | «всего 100 метров» | Не проверено: в прочитанных источниках нет слоя береговой линии | Текст застройщика |
| Центр деревни Эсентепе | Центральная точка деревни | не указано | 2,5 км / 3,7 км, 6 мин | отношение OSM 16272364; маршрут |
| Медицинский центр Эсентепе (Esentepe Health Center) | Государственный медицинский центр | не указано | 2,6 км / 3,8 км, 6 мин | путь OSM 544988734; маршрут |
| Korineum Golf and Beach Resort | Гольф-курорт | 5 км | 4,2 км / 6,4 км, 8 мин | путь OSM 32518315; маршрут |
| Пляж Алагади 3 (ближайший нанесённый на карту участок) | Пляж, где гнездятся черепахи | 7,5 км (Alagadi Turtle Beach) | 5,6 км / 7,9 км, 10 мин | путь OSM 226555171; маршрут |
| Общественный пляж Эсентепе (Esentepe Public Beach) | Общественный пляж | 6 км | Не определено: в прочитанных источниках нет координат | Текст застройщика |
| Замок Кирении | Ориентир Кирении, взятый как точка города | не указано | 21,2 км / 25,7 км, 30 мин | путь OSM 154898919; маршрут |
| Государственная больница имени д-ра Акчичека, Кирения (Dr. Akçiçek State Hospital) | Государственная больница | не указано | 20,9 км / 24,6 км, 28 мин | узел OSM 1665300494; маршрут |
| Международный аэропорт Эрджан (Ercan) | Аэропорт | 39 км | 21,7 км / 37,7 км, 56 мин | путь OSM 309402250; маршрут |
| Никосия (Lefkoşa) | Точка города | не указано | 25,5 км / 53,6 км, 62 мин | узел OSM 1893015330; маршрут |
| Старый город Фамагусты (Famagusta Walled City) | Точка города | не указано | 42,6 км / 58,1 км, 55 мин | маршрут |
| Международный аэропорт Ларнаки (Larnaca) | Аэропорт в Республике Кипр | около 85 км | 52,8 км / 86,2 км, 88 мин (с пересечением линии; формальности и очереди не учтены) | путь OSM 384792729; маршрут |
Ларнака находится в Республике Кипр. Рекомендации правительства Великобритании для путешественников гласят, что человека, въехавшего в Республику через север, например через Эрджан, её власти считают въехавшим незаконно, и он может быть оштрафован либо ему может быть отказано во въезде или выезде. Маршрутная цифра включает пересечение линии, но не время в очереди. Дорожные цифры — это оценки общедоступной маршрутизации OpenStreetMap, выполненные 26 октября 2026 г., с привязкой отметки к ближайшей дороге.
Услуги в деревне по официальным цифрам скромны. В Статистическом ежегоднике 2024 медицинский центр Эсентепе значится с 8 сотрудниками (1 врач общей практики, 1 стоматолог, 3 медсестры, 1 помощник фармацевта, 2 прочих), а для Эсентепе насчитано 1 государственное и 0 частных медицинских учреждений. В районе Гирне в 2024 году была одна государственная больница со стационаром на 72 койки и пять частных на 112 коек.
О новой государственной больнице в Гирне сообщалось 28 января 2026 г.: шла установка оборудования, а планировалось около 148 коек (сообщение BRTK). В перечне Министерства здравоохранения, проверенном 23 октября 2026 г., по-прежнему названы шесть больниц без неё, поэтому она не считается открытой.
Ближайшая официальная метеостанция находится в Гирне: её среднемесячные значения за 2024 год составляли от 15,0 °C в январе до 30,7 °C в июле при осадках 510,2 мм — это один год, а не норма. Ежегодник даёт туристическую вместимость только по районам: в Гирне на конец 2024 года было 79 заведений с 15 208 койко-местами, то есть 54,5% от 27 910 койко-мест ТРСК (расчёт), а цифры по самому Эсентепе нет.
Вода и электричество — вопросы эксплуатационных расходов для комплекса с крытым бассейном, спа, сауной и хаммамом. 2 июля 2025 г. мэр Чаталкёй-Эсентепе заявил, что в резервуары района поступает недостаточно воды и что новые отели добавят нагрузку (Kıbrıs Postası). В сообщении Cyprus Mail от 8 декабря 2025 г. описан взрыв на подстанции в августе 2025 года, из-за которого сеть севера почти на сутки осталась без питания. Оба материала — это заявления, а не обследования качества услуг, и записей об отключениях именно в Эсентепе найдено не было.
Правила о береговой полосе ТРСК в просмотренных перечнях законодательства найдены не были, поэтому правила Турции или Республики Кипр применять не следует. По закону 15/2022 объединённый муниципалитет выдаёт разрешения на строительство для присоединённых к нему населённых пунктов. Среди других предложений в Эсентепе на этом сайте, от других застройщиков, — Aloha Homes и Caesar Cliff; соседние места описывают страница Эсентепе и страница Татлису (Татлису (Tatlısu) лежит дальше на восток по тому же побережью), а обзор по городам сравнивает основные районы покупки.
Первое, что нужно установить, — это дата. Собственные страницы Carrington дают три сигнала: год в карточке 2027, год в тексте 2016 (разрыв в 11 лет, расчёт) и метка «Completed» в списке. Страница не объясняет, почему в карточке указан именно этот год, и этот обзор не пытается угадать причину. Это поле не всегда обозначает дату передачи: страница Sea Magic Royal печатает в карточке 2021 год, а в тексте «построен в 2019 году», а страница Sea Magic Premium даты в карточке не имеет и называет 2014 год.
Дата, на которую покупатель может опираться, — это дата на сертификате окончательного одобрения (nihai tasvip): именно с него Статистический институт ТРСК в своей строительной статистике считает здание завершённым и одобренным. Датированный сертификат на конкретный блок либо подтверждает 2016 год, либо показывает другой. Пока его не увидели, статус на странице — это заявление продавца, а не документ.
Если 2016 год верен, зданию около десяти лет (2026 − 2016, расчёт). У комплекса с крытым бассейном, спа, сауной и хаммамом, рестораном и двумя кортами оборудование изнашивается: насосное и отопительное оборудование бассейна, гидроизоляция террас и крыши, окна, кондиционирование. Информации о состоянии страница не даёт. Она заявляет, что «все проекты обеспечены 5-летней гарантией на конструкции»; дата начала и объём гарантии не опубликованы, а пять лет от 2016 года закончились бы в 2021 году (расчёт), поэтому вопрос в том, что, если вообще что-то, остаётся.
Второй вопрос — кто продаёт. Страница представляет апартаменты как готовые и прикладывает план: резервный взнос 5 000, 50% в течение четырёх недель и остаток в течение года. Она не говорит, остаются ли объекты нераспроданным запасом застройщика или это перепродажа от частных владельцев, и не называет компанию. Поиск в Земельном реестре (Land Registry) показывает зарегистрированного владельца.
Для частного продавца важна налоговая сторона. Закон о подоходном налоге в сводном тексте предусматривает для лица, не занимающегося торговлей недвижимостью, эффективное удержание около 2,8% стоимости (20% × 70% × 20%, вывод), которое взимается при переходе права, а разовое освобождение иностранцам недоступно. Применяется ли НДС к перепродаже, в официальном источнике установить не удалось; регламент по НДС устанавливает 5% для жилья с закрытой площадью до 300 м².
Третий вопрос — инфраструктура. Страница Park перечисляет открытый и крытый бассейны, спа, сауну и хаммам, ресторан и бар, тренажёрный зал, корты и прачечную, а в разделе вопросов говорится, что жители «пользуются общими бассейнами и совместными объектами в сообществе Sea Magic». Страницы Premium и Royal содержат тот же список, а три отметки находятся в пределах 70 м друг от друга. Страницы не говорят, кто управляет спа и рестораном, могут ли ими пользоваться все очереди и как делятся эксплуатационные расходы.
В прочитанных источниках нет правила ТРСК о распределении расходов между отдельно оформленными зданиями, поэтому ответ содержится в плане управления и в договоре. Закон о кондоминиумах 35/2010 (статья 14) относит план управления к требованиям для титула кондоминиума, поэтому покупатель может запросить этот план вместе с журналом сервисных сборов.
Четвёртый вопрос — что входит в эти 98. Слоган карточки гласит «Виллы и апартаменты на берегу моря», в тексте перечислены только апартаменты, а на одной аэрофотографии, по описанию изображений, видны белые дома с красными крышами и частными бассейнами. В обзоре сообщества упомянуты «Sea Magic Villas», но не сказано, какому предложению это название соответствует. Отдельный дом на собственном участке подпадает под иные пределы покупки для иностранцев, чем апартамент (раздел 5), поэтому тип объекта в договоре должен совпадать с типом в титуле.
Текст Carrington называет проект «возможностью немедленного дохода от аренды» с «высокими показателями краткосрочной аренды» и не приводит цифр, поэтому эти утверждения отмечены как маркетинг. Сдача на срок до 60 дней объекта, построенного как жильё, подпадает под закон о домах для отдыха (Holiday Houses Law) и до сдачи требует свидетельства о регистрации и разрешения на эксплуатацию от Департамента туристического планирования. С арендной платы удерживается 10% (для физических лиц это окончательный налог), а аренда недвижимости облагается НДС по ставке 0%. Процесс описывает руководство по сдаче недвижимости в аренду.
Таблица ставит страницы Sea Magic рядом так, как их печатает Carrington, в порядке указанных лет постройки. Обзор сообщества не называет ни Royal, ни Deluxe.
| Страница Sea Magic | Как называет её страница застройщика | Статус и дата в том виде, как напечатано | Объекты и участок в том виде, как напечатано | План платежей в том виде, как напечатано |
|---|---|---|---|---|
| Sea Magic Premium | Названа в обзоре более ранней очередью, «полностью действующей» | Completed (завершён); «построен в 2014 году»; даты в карточке нет | 30 апартаментов; 9 800 м² | Два варианта на одной странице: 50% в течение 4 недель и 50% в течение 1 года; либо 35% и 65% в течение 3 лет |
| Sea Magic Park Esentepe (эта страница) | Названа в обзоре более ранней очередью, «полностью действующей» | Completed по списку и тексту; «построен в 2016 году»; в карточке 2027 | 98 апартаментов; 35 717 м² | Резервный взнос 5 000; 50% в течение 4 недель; 50% в течение 1 года |
| Sea Magic Royal | В обзоре не названа; в разделе вопросов называется «завершённой очередью проекта Sea Magic» | Completed; в тексте «построен в 2019 году»; в карточке 2021 | В тексте 44, в разделе вопросов и карточках TR/DE 12; 10 534 м² | Резервный взнос 5 000; 50% в течение 4 недель; 50% в течение 1 года; карточка от GBP 369 950 |
| Sea Magic Garden | Названа в обзоре новейшей очередью и расширением на этапе строительства (off-plan) | Метка в списке «Under Construction» (строится); из раздела вопросов: завершение в 2026 году | 110 в карточке; в тексте: 7 блоков на 16 753 м² | Резервный взнос 5 000; 35% в течение 4 недель; 65% в течение 3 лет; карточка от GBP 199 950 |
| Sea Magic Deluxe | В обзоре не названа; её текст гласит «часть сложившегося сообщества Sea Magic» | Метка в списке «Under Construction»; в тексте о платежах упомянута «завершённая резиденция на берегу моря»; даты нет | 20 объектов всего; площади участка нет | Резервный взнос 5 000; 50% в течение 4 недель; 50% в течение 1 года; цены нет |
| Обзор сообщества Sea Magic | Называет Sea Magic Villas, Sea Magic Premium, Sea Magic Park и Sea Magic Garden | Метка в списке «Completed»; в тексте: Garden — off-plan | Количества ни для одной очереди нет | От 35% до 50% в течение 4 недель; остаток в течение 1–3 лет, по очередям |
Возможны два прочтения, и страницы не выбирают между ними: единый приморский комплекс, в котором Premium (2014), Park (2016) и Royal (2019) — завершённые очереди, либо отдельно оформленные здания, которых объединяют бренд и список инфраструктуры. Сказать, как обстоит дело, могут только договоры и титулы.
Упорядоченный список ниже определяет статус и право собственности на один апартамент; каждый шаг даёт документ.
Указ-закон (Decree-Law) 89/2026, опубликованный в Resmi Gazete (официальном вестнике ТРСК) № 147 от 7 августа 2026 г., устанавливает пределы покупки для иностранцев и сроки, использованные ниже. Его 90-дневный срок действия как указа Совета министров (Council of Ministers) заканчивается примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, а сводный текст закона 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему показывает более строгую редакцию 2024 года, поэтому таблицы приводят обе, где они различаются.
Сборы Земельного реестра взяты из Resmi Gazete № 197 (7 октября 2026 г.) и действительны только до 5 января 2027 г. Все правила приведены по состоянию на 26 октября 2026 г.
Деньги движутся в определённом порядке. Страница не говорит, кто получает резервный взнос и первые 50% и хранятся ли они на эскроу. Следующий платёж — гербовый сбор с договора, 0,5% от указанной суммы в пределах до TL 89 000 000, который платит покупатель, если стороны не договорились иначе; суммы в иностранной валюте пересчитываются по официальному эффективному курсу продажи на дату проставления марки.
Затем следуют сборы за переход права, которые растут с числом объектов, находящихся у покупателя. Последними идут текущие расходы: ежегодный налог на недвижимость, коммунальные услуги и сервисный сбор, которого страница не указывает.
Если понимать 12-месячный план буквально: при условии, что резервный взнос засчитывается в первые 50% (страница этого не говорит), остальные 50% двенадцатью равными платежами составляют 4,17% цены каждый (50 / 12, расчёт), а база цены не опубликована. Указ требует зарегистрировать договор с гербовой маркой в районном Земельном реестре в течение одного месяца, поэтому регистрация происходит задолго до последнего платежа. Пошаговое руководство и руководство по налогам и сборам дают полную последовательность.
Перечень документов Отдела недвижимости (Property Unit) Министерства внутренних дел (Interior Ministry) требует ходатайства, информационных форм, копии паспорта или удостоверения личности, копии титула, плана местности с отмеченным участком, оригинала справки о несудимости из страны заявителя и договора купли-продажи; заявления принимаются лично, через представителя по доверенности или через юриста.
| Шаг в порядке оплаты | Кто платит или действует | Срок или ставка на 26 октября 2026 г. | Источник |
|---|---|---|---|
| 1. Резервный взнос и первый платёж | Покупатель продавцу | Резервный взнос 5 000; 50% в течение 4 недель (страница); эскроу не упомянут | Страница застройщика |
| 2. Гербовый сбор с договора | Покупатель, если не договорено иначе | 0,5% от указанной суммы в пределах до TL 89 000 000 | Закон о гербовом сборе |
| 3. Регистрация договора с гербовой маркой и заявление на разрешение | Покупатель или юрист, в районном Земельном реестре и Министерстве внутренних дел | В течение 1 месяца, после уплаты налогов и сборов с продажи; иначе договор автоматически недействителен | Указ-закон 89/2026 |
| 4. Разрешение Совета министров на покупку | Министерство внутренних дел, Отдел недвижимости | Официального срока рассмотрения не найдено; сбор TL 35 446,50 (половина валовой месячной минимальной заработной платы TL 70 893, вывод) | Закон 52/2008, статья 8(4) |
| 5. Сборы Земельного реестра за переход права | Покупатель | В течение 75 рабочих дней с публикации разрешения (60 в тексте 2024 года). Первый объект 4%, второй 5,5%, третий 6% (действительно до 5 января 2027 г.) | Resmi Gazete 197 |
| 6. Подписание перехода права | Покупатель и продавец перед сотрудником Земельного реестра | В течение 1 года с публикации разрешения (6 месяцев в тексте 2024 года) | Указ-закон 89/2026 |
| 7. Подключение воды и электричества | Покупатель, после уплаты сборов | Не выполняется до уплаты всех налогов и сборов за переход права, кроме подключений площадки на время строительства | Указ-закон 89/2026 |
Пределы ниже относятся к иностранному покупателю апартамента. Две последние строки переводят проценты указа в объекты для проекта из 98 апартаментов. Это расчёт, и он исходит из того, что проект является жилым проектом в зонированной местности и что ни один объект ещё не продан; страница не утверждает ни того, ни другого.
| Предел для иностранного покупателя | Указ-закон 89/2026 | Сводный текст закона 52/2008 (2024) | Применительно к 98 апартаментам (расчёт) |
|---|---|---|---|
| Апартаментов на одного иностранного покупателя | До 3 | 1 | Неприменимо |
| Апартаментов для граждан государств, признающих ТРСК | До 6 | 3 | Неприменимо |
| Доля жилого проекта, продаваемая иностранцам | Не более 80% | В прочитанном тексте не найдено | Не более 78 из 98 (98 × 0,8 = 78,4) |
| Родственники или покупатели одного гражданства на одном участке | Не более половины объектов | То же правило (статья 8(9) закона; статья 8(10) указа) | Не более 49 из 98 |
| Отдельный дом на земле | Один дом на участке до 3 300 м², без второго дома или апартамента на нём | То же | К апартаментам неприменимо |
Страница не публикует категорию титула (title deed). Агентства и застройщики группируют титулы ТРСК на турецкие, обменные (eşdeğer), распределительные и TMD; руководство по титулам излагает, что, как утверждается, означает каждый из них, а категория определяется по титулу и записи Земельного реестра, а не по брошюре. Эсентепе до 1974 года был целиком греко-кипрским, и руководство правительства Великобритании говорит, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается и что покупка такой недвижимости может повлечь серьёзные финансовые и юридические последствия.
Правовые рамки публичны. Большая палата ЕСПЧ в деле Demopoulos v. Turkey (1 марта 2010 г.) признала Комиссию по недвижимому имуществу средством защиты, к которому следует обращаться в первую очередь; Суд Европейского союза в деле Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.) постановил, что решения судов Республики Кипр по земле на севере могут исполняться в других странах ЕС.
Статистика Комиссии показывает 8 820 поданных заявлений, 3 787 рассмотренных и присуждённые GBP 783 124 123 по состоянию на 23 октября 2026 г.; заявления принимаются до 21 декабря 2027 г. (закон 67/2005). В её бюллетенях нет названий деревень, поэтому ни одну цифру нельзя связать с Эсентепе.
У завершённых зданий свои риски. Руководство Великобритании называет среди проблем, встречающихся на Кипре, юристов, действующих одновременно за продавца и застройщика, планы платежей, не включённые в договоры, отсутствие сертификатов о завершении и ипотеки застройщика на землю. «О компании» Carrington относит «управление юридическим процессом и процессом оформления титула» к услугам в рамках собственной структуры (раздел 8), что является основанием назначить независимого юриста.
Последний риск — валюта: индекс потребительских цен ТРСК вырос на 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г. (Статистический институт), поэтому договор в GBP или EUR избавляет цену от лировой экспозиции, но гербовый сбор по-прежнему рассчитывается в лирах. Руководство по безопасности рассматривает эти риски подробно, а Европейская комиссия фиксирует, что право ЕС приостановлено на севере в силу Протокола 10. Таблица перечисляет, что запросить и где это проверить.
| Что запросить до оплаты | Выдающий орган | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Справка о результатах поиска в Земельном реестре по участку и объекту | Районное управление Tapu Amirliği, где зарегистрирован участок | Зарегистрированный владелец, ипотеки, аресты и ограничения; операции оформляются в управлении района регистрации на период внедрения системы | Уведомление Земельного реестра |
| Собственный титул или зарегистрированный сервитут этажа на объект | Земельный реестр | Продажа объекта без одного из них недействительна, если покупатель не гражданин ТРСК (статья 12(1)(B)); преобразование в титул кондоминиума должно быть выполнено в течение года с документа об одобрении для завершённого здания (статья 16(4)) | Закон 35/2010 |
| Сертификат окончательного одобрения (nihai tasvip) с датой | Муниципалитет или районное управление, названное в сертификате | Решает вопрос 2016 года против 2027; доказывает, что здание одобрено как завершённое | Бюллетень Статистического института |
| Досье на разрешение на покупку для иностранного покупателя | Министерство внутренних дел, Отдел недвижимости | Ходатайство, формы, копия паспорта, копия титула, план местности, справка о несудимости; правила об апостиле и возрасте различаются между редакциями указа | Перечень документов Отдела недвижимости |
| План управления, журнал сервисных сборов, справка о задолженности | Управляющая компания или орган собственников | Эксплуатационные расходы бассейнов, спа, ресторана, тренажёрного зала и кортов; кто платит за общие объекты | Закон 35/2010 |
| Снятие любой ипотеки или обременения застройщика | Земельный реестр | Обременения на землю могут сохраняться до их погашения | Руководство Великобритании |
| Договор с гербовой маркой, зарегистрированный в течение одного месяца | Налоговый департамент и Земельный реестр | Иначе недействителен автоматически | Указ-закон 89/2026 |
| Валютные условия в договоре | Договор и банк | Инфляция лиры 35,02% в годовом выражении к сентябрю 2026 г. | Статистический институт |
В таблице перечислены все 24 предложения Carrington на этом сайте с меткой статуса из списка застройщика, городом, числом объектов и ценой «от» в GBP, как они напечатаны на страницах застройщика 26 октября 2026 г., а также с опубликованной информацией о сдаче. Страница, противоречащая самой себе, показана с обоими значениями. «Не опубликовано» означает, что страница застройщика не печатает цифры.
| Проект Carrington | Статус в списке застройщика | Город | Объекты по публикации | Цена от (GBP, как напечатано) | Сдача по публикации |
|---|---|---|---|---|---|
| Atlantis Pearl Tatlisu | Off Plan (строящийся объект) | Татлису | 176 | 144 950 | Карточка 2030; текст 2028 |
| Malibu Tatlisu | Completed (в тексте: близок к завершению) | Татлису | Карточка 44; текст 75 | 399 951 | Даты в карточке нет; текст 2026 |
| Sea Magic Deluxe Esentepe | Under Construction (в тексте о платежах: завершён) | Эсентепе | 20 | не опубликовано | не опубликовано |
| Pine Hills Residence Esentepe | Off Plan | Эсентепе | 17 | 269 950 | Карточка 2031 |
| Lagoon Tatlisu | Off Plan | Татлису | 32 | 344 950 | Карточка 2029; текст 2028 |
| Malibu Zone 6 Tatlisu | Off Plan | Татлису | 24 | 169 950 | Текст 2028; даты в карточке нет |
| Atlantis Beach Apartments Tatlisu | Completed | Татлису | 43 | 199 950 | 2024 |
| Sea Magic Garden Esentepe | Under Construction | Эсентепе | 110 (карточка) | 199 950 | Раздел вопросов 2026; даты в карточке нет |
| Malibu Zone 5 Tatlisu | Under Construction | Татлису | 48 (апартаменты и магазины) | 189 950 | Карточка 2027; текст 2028 |
| Elite Residence Kyrenia | Completed | Кирения | Текст 38; карточка 16 | 189 950 | Текст: построен в 2022 году; даты в карточке нет |
| Poseidon Girne Bahceli | Completed | Бахчели (район Кирения) | 48 (карточка) | 399 950 | Карточка 2024 |
| Park Avenue Kyrenia | Under Construction | Кирения | 24 апартамента плюс 36 коммерческих или офисных объектов | 264 950 | Карточка 2027; текст 2026 |
| Carrington 44 Kyrenia | Completed | Кирения | 16 | не опубликовано | 2019 |
| Carrington 55 Kyrenia | Completed | Кирения | 10 (текст) | 249 950 | Карточка 2025 |
| Gold Tower Kyrenia | Completed | Кирения | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано |
| Sea Magic Park Esentepe (эта страница) | Completed (год в карточке 2027) | Эсентепе | 98 апартаментов | не опубликовано | Карточка 2027; текст: построен в 2016 году |
| Sea Magic Premium Esentepe | Completed | Эсентепе | 30 | не опубликовано | Текст: построен в 2014 году; даты в карточке нет |
| Carrington 11 Kyrenia | Completed | Кирения | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано |
| The Residence Esentepe | Completed | Эсентепе (в тексте Бахчели) | 24 | не опубликовано | Текст: построен в 2008 году |
| The Morlais Esentepe | Completed | Эсентепе (в карточке: Бахчели) | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано |
| Sea Magic Esentepe (обзор сообщества) | Completed (в тексте: очередь Garden — off-plan) | Эсентепе | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано |
| Carrington 22 Kyrenia | Completed | Кирения | 38 | 290 950 | Карточка 2019; текст: построен в 2018 году |
| Sunset Valley Tatlisu | Completed | Татлису (EN) или Бахчели (TR, DE, RU) | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано |
| Sea Magic Royal Esentepe | Completed | Эсентепе | Текст 44; раздел вопросов и карточки TR/DE 12 | 369 950 | Карточка 2021; текст: построен в 2019 году |
Среди предложений с меткой «Completed» и напечатанным числом объектов Sea Magic Park Esentepe указывает наибольшее число — 98 апартаментов; Sea Magic Garden печатает в карточке 110, но числится как строящийся. В группе Sea Magic цену «от» печатают Garden и Royal (GBP 199 950 и GBP 369 950), а Park, Premium, Deluxe и обзор — нет.
Страница Park разделяет перечень инфраструктуры и расстояния с Premium и Royal, а структуру платежей — с Royal, The Residence, Deluxe и первым вариантом на странице Premium. Это сравнение фиксирует, что печатает каждая страница, и не утверждает, что один проект лучше другого.
На странице «О компании» Carrington Group сказано, что она разрабатывает, строит и обслуживает виллы и апартаменты на берегу моря на Северном Кипре «более 35 лет»; компания описана как семейная и имеющая награды, ни одной из которых не названо. На страницах проектов, включая страницу Park, написано «более 30 лет»; эти два утверждения различаются, и ни одно не датировано. Страница «О компании» помещает проекты в прибрежные районы, «такие как Кирения и Эсентепе», и говорит, что компания специализируется на «горизонтальных архитектурных концепциях и малоплотной застройке».
Для каждого проекта она перечисляет сертифицированные на международном уровне строительные материалы, стандарты качества работ, 5-летнюю гарантию на конструкции, а также утверждения об аренде и росте капитала; последнее является маркетингом, и никаких цифр не приводится. Дата начала, объём и юридическое лицо, дающее гарантию, не опубликованы. Страница перечисляет также интегрированные услуги в рамках одной корпоративной структуры: обслуживание участка и озеленения, управление арендой и недвижимостью, координацию трансферов из аэропорта, прокат автомобилей, техническую поддержку после продажи, а также управление юридическим процессом и процессом оформления титула.
Страница Park называет застройщика только «Carrington Group» и не указывает ни названия компании, ни регистрационного номера, ни держателя разрешения. Покупатель может спросить, какое юридическое лицо подписывает договор, какое лицо является зарегистрированным владельцем и какое лицо даёт гарантию. Раздел 6 объясняет, почему юрист покупателя должен быть независимым от продавца. 24 предложения Carrington на этом сайте сравниваются в разделе 7.
Страница утверждает, что да: текст называет его «завершённым жилым комплексом», построенным в 2016 году, в разделе вопросов на этот вопрос дан ответ «да», а в списке проектов он помечен как «Completed». Однако в шапке карточки указан год сдачи 2027. Оба значения принадлежат самому Carrington, и страница их не согласует. Документ, который снимает вопрос, — это сертификат окончательного одобрения (nihai tasvip) на блок, в котором указаны дата и название выдавшего органа. Покупатель может запросить его письменно до любого платежа.
И карточка, и текст называют 98 на участке 35 717 м². Страница не даёт разбивки по типам, а слоган карточки гласит «Виллы и апартаменты на берегу моря», тогда как текст перечисляет только апартаменты. На одной аэрофотографии, по описанию изображения, видны дома с частными бассейнами, поэтому не сказано, входят ли в 98 дома. Число объектов по типам, по блокам и число ещё не проданных не опубликованы, а само число — это заявление Carrington, пока Земельный реестр не покажет каждый объект.
Страница не печатает ни цены, ни цены «от», ни цены за квадратный метр, и список проектов тоже. Прайс-лист предлагается через форму запроса, поэтому здесь он не приводится. Структура платежей напечатана только в процентах: резервный взнос 5 000, 50% в течение четырёх недель и 50% в течение одного года без процентов. Без цены порог GBP 300 000, используемый в правилах вида на жительство на основании недвижимости, проверить нельзя, а сбор Земельного реестра нельзя перевести в сумму.
Carrington пишет «всего в 100 метрах от пляжа» и «в 100 метрах от береговой линии Средиземного моря». В прочитанных источниках нет слоя береговой линии, который позволил бы проверить это по отметке на странице. Запрос береговой линии по данным OpenStreetMap помещает центр деревни Эсентепе примерно в 1,2 км от ближайшего нанесённого на карту берега, а отметка находится в 2,5 км к западу от этого центра (расчёт). Правила о береговой полосе ТРСК найдены не были, поэтому доказательством служат утверждённый генеральный план участка и замер землемера.
Приведён один план, в тексте и ещё раз на вкладке «Payment Plan»: резервный взнос 5 000 в GBP, EUR, USD или криптовалюте, первоначальный платёж 50% в течение четырёх недель с момента резервирования и остальные 50% в течение одного года рассрочкой без процентов. Страница Sea Magic Premium печатает два плана на одной странице, а страница Garden — 35% и 65% в течение трёх лет. Страница Park не говорит, засчитывается ли резервный взнос в 50% и можно ли его вернуть.
Нет. Ни карточка, ни текст, ни раздел вопросов не говорят, имеет ли земля турецкий, обменный, распределительный или иной титул. Эсентепе до 1974 года был целиком греко-кипрским, поэтому категорию и историю участка стоит устанавливать по записи Земельного реестра для конкретного участка. Руководство по титулам описывает категории, поиск, его стоимость и порядок проверки.
По указу-закону 89/2026 иностранный покупатель может приобрести до 3 апартаментов (6 для граждан государств, признающих ТРСК) с разрешением Совета министров, тогда как сводный текст закона 52/2008 по-прежнему показывает 1 и 3. Указ также ограничивает продажу иностранцам жилых проектов в зонированных районах 80%, что составило бы 78 из 98 объектов (расчёт). Руководство для иностранных покупателей излагает пределы и инструменты по состоянию на 26 октября 2026 г.
В разделе вопросов на странице сказано, что жители «пользуются общими бассейнами и совместными объектами в сообществе Sea Magic», а страницы Premium и Royal содержат тот же список инфраструктуры, те же пять расстояний и отметки в пределах 70 м. Страницы не говорят, какие объекты обслуживают какие здания, кто управляет спа и рестораном и как делятся расходы. Ответ для конкретного объекта дают план управления, выписки по сервисным сборам и договор.
Текст застройщика ссылается на показатели краткосрочной аренды без цифр. По закону о домах для отдыха (Holiday Houses Law) для сдачи объекта, построенного как жильё, на срок до 60 дней нужны регистрация в Департаменте туристического планирования, свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию, а работа без них является правонарушением. С арендной платы удерживается 10%, а аренда недвижимости облагается НДС по ставке 0%. Руководство по сдаче недвижимости в аренду рассматривает лицензирование и налоги.
Покупка не даёт гражданства; для натурализации по закону о гражданстве нужно пять лет проживания. Виды на жительство на основании недвижимости зависят от стоимости: при наличии титула и общей стоимости недвижимости от GBP 300 000 выдаётся 10-летнее разрешение без проверки дохода, а ниже этой суммы — 5-летнее, согласно регламенту от 5 октября 2026 г. Республика Кипр не признаёт виды на жительство, выданные на севере (рекомендации Великобритании для путешественников). Страница о гражданстве и иммиграции описывает возможные пути.
Дата проверки: 26 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
