Archi Lilacs Tbilisi: обзор источников и цен (2026)

Проект Archi Lilacs Tbilisi — жилой комплекс из трёх корпусов, который застройщик Archi указывает на улице Р. Габашвили в микрорайоне Мухиани района Глдани; на archi.ge по состоянию на 12 ноября 2026 г. корпуса A и B отмечены как «Завершён», корпус C — как готовый на 3 процента, а в списке квартир, которые застройщик предлагает к продаже, значатся 300 квартир.

В этом обзоре проекта Archi Lilacs Tbilisi страница застройщика прочитана в том виде, в каком она была на 12 ноября 2026 г., а рядом приведены все цифры по корпусам, объектам, цене и передаче, которые публикуют сайт объявлений Korter, брокерский портал Avezor и Realting, — с указанием источника и даты для каждой.

Страница застройщика не называет ни цену, ни дату передачи, ни план платежей, а обзор показывает источники рядом и не выбирает между ними. К этому добавлены подтверждённые источниками сведения о Мухиани и метро Ахметели, а также о покупке недвижимости, налогах и виде на жительство в Грузии.

Обзор проекта Archi Lilacs Tbilisi

На странице проекта застройщик представляет комплекс как жилую застройку на улице Р. Габашвили в Мухиани, в 5 минутах езды на автомобиле от станции метро Ахметели и в 2 минутах ходьбы от многофункционального пространства Radio City. Эти расстояния — собственные заявления застройщика, и они сверены с картографическими данными в разделе 6 этого обзора. На странице перечислены три корпуса, A, B и C, тогда как в тексте описания говорится о четырёх жилых корпусах и отдельном здании детского сада; обзор приводит обе формулировки и не пытается их согласовать.

Статус различается по корпусам. На 12 ноября 2026 г. archi.ge отмечал корпуса A и B как «Завершён» со степенью готовности 100 процентов, а корпус C — как «Строится» со степенью готовности 3 процента; журнал хода работ сообщает о выемке котлована и обработке грунта в котловане.

Публичный поиск квартир, к которому обращаются страницы самого сайта, показал 300 квартир в продаже: 8 в корпусе A, 48 в корпусе B и 244 в корпусе C. Застройщик не публикует ни цену, ни дату передачи, ни план платежей, поэтому все цены в этом обзоре взяты с сайтов объявлений и сопровождаются указанием источника и даты.

Двор — это то, что застройщик ставит на первое место: благоустроенный внутренний двор площадью 12 000 м² с садом сирени, спортивной площадкой, паддл-кортом, спортзалом, детской игровой зоной и соседским лаунджем. Realting указывает для того же двора 15 000 м²; расхождение показано в сравнительной таблице раздела 2.

Что каждый источник публикует о корпусах, объектах, цене и передаче

Публичные сведения о проекте поступают со страницы застройщика и из трёх сторонних источников: сайта объявлений Korter (цены и наличие на 22 сентября 2026 г., страница прочитана 12 ноября 2026 г.), брокерского портала Avezor (страница от 7 июля 2026 г.) и Realting (объявление обновлено 29 июля 2024 г.).

Их цифры не всегда совпадают, поэтому в таблице каждое значение стоит рядом со своим источником. Данные застройщика даны как «по данным застройщика (archi.ge, проверено 12 ноября 2026 г.)», а все остальные цифры — «по данным» названного сайта на его дату. Обзор не выбирает между ними и не отдаёт предпочтения ни одному из источников.

Четыре строки заслуживают более пристального взгляда. Первая — число квартир. Подсчёт застройщика (300 квартир в продаже) и «300 квартир» Korter в списке характеристик равны, но карточки корпусов Korter (9, 71 и 520) в сумме дают 600 — столько же, сколько таблица планировок.

Карточки и таблицу можно прочитать как подсчёт всего корпуса целиком, а цифру 300 — как подсчёт квартир, предлагаемых сейчас, однако страница этого не поясняет, и обзор лишь фиксирует приведённые числа, не толкуя их.

Вторая — указанные числа проданных квартир. Сложение проданных и имеющихся в продаже квартир застройщика по каждому корпусу даёт 300 для корпуса A, 430 для корпуса B и 519 для корпуса C, всего 1 249. Эта сумма — собственный арифметический расчёт обзора по двум указанным полям; сама страница не публикует общий итог по проекту, и цифра 1 249 нигде не названа размером комплекса. В карточке корпуса C у Korter указано 520, на единицу больше, чем 519, получаемых по archi.ge.

Третья — район. Википедия относит Мухиани к микрорайонам района Глдани, что согласуется с формулировкой Korter, тогда как одно брокерское описание называет Сабуртало. Покупателю, которому район нужен для налогового вопроса или вопроса о школьном округе, следует опираться на адрес в выписке из реестра, а не на метку на портале.

Четвёртая — улица. Застройщик называет улицу Р. Габашвили, Korter пишет улица Реваза Габашвили, Avezor указывает «5-й переулок», а Realting называет улицу Алекси Гобронидзе. Какое описание соответствует участку покупаемого объекта, устанавливают кадастровый код в договоре купли-продажи и выписка из реестра.

Статус по корпусам, журнал строительства и двор

Страница застройщика организована по корпусам, и у каждого корпуса есть свой статус, процент готовности, число квартир в продаже, число проданных квартир и журнал хода работ с датами. Благодаря такой структуре таблица корпусов — самый полезный единый обзор проекта. В таблице ниже объединены записи archi.ge о корпусах, его записи об этажах и планы паркингов, а также карточки корпусов Korter для сравнения. Даты — те, что указаны на страницах.

Таким образом, три корпуса находятся на трёх разных этапах строительства. Корпуса A и B имеют отметку «Завершён», и на двоих в списке застройщика остаётся 56 квартир в продаже: 8 в A и 48 в B. Основная часть предложения приходится на корпус C — 244 из 300 квартир, — и он находится на стадии выемки котлована. Долю можно назвать точно: 244 из 300 — это 81,3 процента квартир, которые сейчас в списке продаж, а 56 из 300 — 18,7 процента.

В журнале корпуса C три записи. 7 августа 2026 г. застройщик отметил, что подъездная дорога к площадке выемки котлована построена и работы по выемке котлована начались. Запись от 8 сентября 2026 г. повторяет, что работы по выемке котлована начались, а запись от 13 октября 2026 г. сообщает, что идёт обработка грунта в котловане. На 12 ноября 2026 г. более поздних записей не было.

Журналы корпусов A и B гораздо длиннее, потому что охватывают период строительства. В журнале корпуса A 45 записей с 26 апреля 2021 г. по 13 октября 2026 г., в журнале корпуса B — 61 запись с 14 февраля 2023 г. по 13 октября 2026 г., причём во время строительства многие из них шли с интервалом в две–четыре недели.

Для покупателя полезно именно то, как часто делаются записи в журнале: журнал корпуса с регулярными датированными записями и фотографиями — это документ, который можно сопоставить с графиком строительства в договоре.

Korter ведёт собственный фотоучёт. Он сообщает, что снимает комплекс с одних и тех же точек, и показывает три ракурса; последнее обновление — февраль 2026 г., а самые старые фотографии датированы маем 2022 г. Следовательно, его последнее обновление старше записей застройщика по корпусу C за август–октябрь 2026 г., которые являются более свежим источником по этому корпусу.

Двор застройщик описывает в двух местах. Текст описания и текст об инфраструктуре упоминают благоустроенный двор площадью 12 000 м² с садом сирени, спортивной площадкой, паддл-кортом, спортзалом, детской игровой зоной, соседским лаунджем и подземным паркингом. Значки инфраструктуры перечисляют сквер, детскую площадку, стадион, паркинг, генератор и резервуар для воды. Текст Korter добавляет фонтан, пешеходные дорожки, два футбольных поля, резервный генератор и резервуар для воды.

В списке материалов на странице названы блок Ytong, бетон Heidelberg, стекло с низкой излучающей способностью, декоративный кирпич, панели HPL и краска Caparol. В абзаце Korter об архитектуре названы блоки Ytong, фасад из панели HPL и клинкерного кирпича и технология монолитного каркаса. На странице также упомянуто здание детского сада. Ни она, ни таблица корпусов не указывают ни место, ни размер, ни дату для этого здания, поэтому его следует рассматривать как описанный, а не как сданный элемент.

Квартиры в продаже по корпусам и числу комнат

Публичный поиск квартир застройщика возвращает по каждой квартире номер, этаж, общую площадь, жилую площадь, «летнюю площадь» («summer area», которая, судя по всему, означает площадь балкона или лоджии) и число комнат. Запрос по трём корпусам 12 ноября 2026 г. вернул 300 квартир, все непроданные и незабронированные, все с ценой 0. В таблице они сгруппированы по корпусам и числу комнат. Площади — общие в м²; среднее значение — собственный арифметический расчёт обзора по квартирам в каждой ячейке.

Из арифметики следуют три закономерности. Во-первых, предложение сосредоточено в небольших квартирах: 74 однокомнатные и 111 двухкомнатных квартир корпуса C составляют 185 из 300, то есть 61,7 процента.

Во-вторых, в корпусах A и B в основном предлагаются более крупные квартиры: 53 из их 56 квартир — 3-комнатные или 4-комнатные, а две 2-комнатные квартиры корпуса B (59,2 и 60,4 м²) — единственные меньшие. В-третьих, самая маленькая квартира в предложении — 40,4 м², что совпадает с наименьшей площадью в таблице планировок Korter.

Долю балкона тоже можно вычислить по записям. Для однокомнатной квартиры площадью 40,4 м² система показывает 30,8 м² жилой площади и 9,6 м² «летней площади», так что балкон составляет 23,8 процента общей площади.

Однокомнатные квартиры корпуса C имеют площадь от 40,4 до 43,5 м² в семи вариантах планировки, а «летняя площадь» составляет от 9,6 до 10,1 м². Поскольку цена за м² на сайтах объявлений указывается от общей площади, покупателю, сравнивающему предложения, следует уточнить, включает ли площадь в договоре балкон в полном размере или с понижающим коэффициентом.

Обозначения числа комнат различаются у разных источников, поэтому сопоставление между источниками легко провести неверно. Застройщик группирует квартиры по числу комнат и не уточняет, входит ли в него гостиная; Korter называет самую маленькую группу «студиями», а остальные его группы сдвинуты на одну ступень относительно archi.ge. В таблице один и тот же диапазон площадей показан под обозначением каждого источника.

Число квартир по обозначениям тоже различается: числа Korter 100, 32, 289, 176 и 3 в сумме дают 600 против 300 квартир в списке продаж застройщика. Как отмечено в разделе 2, эти два числа могут относиться к разным вещам. Покупателю, которому нужна конкретная квартира, следует назвать её корпус, этаж и номер по плану застройщика и попросить указать в договоре площадь с отдельным показом балкона.

Ориентиры цены по источникам и датам, а также условия отделки (frame)

archi.ge не показывает цену ни одной квартиры: в его поиске квартир все поля цены равны 0, поле условий оплаты пусто, а собственная конфигурация сайта помечает цены как непоказываемые. Два сайта объявлений указывают одну и ту же начальную ставку. Третий портал указал другую цифру в объявлении, последний раз обновлённом в 2024 г.; она опущена, потому что эта страница не говорит, к какому объекту или какой отделке она относится.

Обе ставки совпадают в долларах. Цифра Avezor в лари, 3 004 за м², подразумевает курс около 2,59 GEL за USD, что близко к официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г. (nbg.gov.ge). Ни один из сайтов не называет цену конкретного объекта, поэтому цена за м², умноженная на площадь этажа, — это арифметика, а не предложение. В таблице показан этот расчёт для выбранных площадей из списка застройщика по ставке сайтов объявлений 1 160 USD.

Эти цифры не являются коммерческими предложениями. Они показывают порядок величины, который подразумевает ставка сайтов объявлений для предлагаемых площадей, а итоговая цена объекта зависит от этажа, планировки, вида и графика платежей. Сайты объявлений сообщают, что цены объектов доступны только по запросу, а письменный прайс-лист застройщика с номером объекта рядом с каждой ценой — это документ, который заменяет эту арифметику.

Условия отделки требуют такой же осторожности. Korter пишет «premium frame» и указывает в базовой отделке подключения к сетям канализации, газа, воды и электричества, подключение к центральному отоплению, окна и входные двери; в его тексте также сказано, что квартиры сдаются полностью готовыми. Avezor пишет «white frame» в характеристиках и несколькими строками выше называет квартиры «под ключ» с готовым ремонтом, мебелью и техникой.

Застройщик не определяет ни то, ни другое. Индекс цен на жилую недвижимость Национальной статистической службы Грузии (Geostat) делит новые квартиры в Тбилиси на white, green и black frame на своих графиках цен, что показывает: рынок использует эти слова, но ни один из прочитанных источников не определяет их для этого проекта.

Поэтому покупателю следует заранее запросить график отделки в письменном виде: состояние стен и полов, двери, сантехника, отопление, тип окон, кухня и кондиционирование, а также по каждому пункту — входит ли он в цену.

Расположение проекта Archi Lilacs Tbilisi: Мухиани, район Глдани и метро Ахметели

Мухиани — микрорайон на севере Тбилиси. Википедия относит Мухиани к микрорайонам района Глдани наряду с массивом Глдани, Авчалой, Глданулой, посёлком Кониаки и Захеси. Национальная статистическая служба оценивает население столицы в 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г., что составляет более трети общенационального итога в 3 941,1 тыс. (Geostat). В прочитанном документе статистическая служба не публикует цифру по Мухиани.

Ближайшая станция метро — Akhmetelis Teatri, северная конечная Ахметели-Варкетилской линии. Википедия называет датой открытия станции 7 января 1989 г. и сообщает, что сначала она называлась «Глдани», а нынешнее название получила в 1992 г.; статья о линии указывает дату открытия линии — 11 января 1966 г., её длину — около 19,6 км и число станций — 16. В статье о станции также сказано, что у станции один вход при зоне охвата в несколько сотен тысяч человек.

Что касается доступа, Georgia Today сообщило 27 августа 2025 г., что мэрия Тбилиси представила планы дополнительных выходов на станциях «Марджанишвили» и «Ахметели Театри», что проект находится на стадии проектирования, что детальное планирование ожидалось к началу 2026 г., а затем должен последовать тендер на строительство. Более позднего источника по выходу обзор не нашёл, поэтому его статус здесь не указывается.

Застройщик говорит, что комплекс находится в 5 минутах езды от метро, а Realting — что примерно в 300 м. Оба утверждения можно проверить по координатам. На странице застройщика для комплекса указаны 41,780577 с. ш., 44,82356 в. д. Координаты станции в Википедии — 41,791762 с. ш., 44,815913 в. д., что даёт расстояние по прямой 1,40 км (1,36 км до узла станции в OpenStreetMap, лицензия на данные).

Публичный маршрутизатор OSRM, использующий автомобильный профиль и не учитывающий пробки, возвращает 2,9 км по дороге и 4,0 минуты. Время в пути, указанное застройщиком, согласуется с этим результатом; цифра 300 м не согласуется с координатами.

Таблица была рассчитана 12 ноября 2026 г. Расстояния по прямой вычислены по формуле гаверсинуса от указанных координат, а данные по дорогам получены с демонстрационного сервера OSRM; фактическое время в пути зависит от пробок, времени суток и маршрута водителя. Текст самого Korter даёт округлённые значения: центр города в 30 минутах на автомобиле, Тбилисское море в 6 минутах и аэропорт в 35 минутах, рядом три автобусные остановки. Обзор приводит оба варианта и не считает ни один из них обещанием.

Radio City — сосед, которого называет застройщик, и Korter упоминает ту же бывшую радиофабрику как местный ориентир. Застройщик описывает её на своей странице как планируемый многофункциональный проект с заведениями питания, торговлей, кинотеатром и другими функциями.

Investor.ge писал 10 февраля 2025 г., что Adjara Group купила 12-гектарную бывшую радиофабрику у мэрии Тбилиси на аукционе в 2019 г. более чем за 23 млн GEL, что общий объём инвестиций составляет 90 млн GEL, что около 25 млн GEL вложено в первую очередь, завершённую в конце 2024 г., и что в первой очереди разместились ресторан, офисное пространство и паддл-корты. В OpenStreetMap по указанному выше адресу есть здание с пометкой Radio City и рядом паддл-корт; проверено 9 августа 2026 г.

Investor.ge также цитирует директора компании, по словам которого площадка находится в пределах пяти–15 минут ходьбы для 455 000 жителей Тбилиси, а следующая очередь ожидалась к концу 2025 г. Обзор не может подтвердить эту очередь по прочитанным источникам, а описание застройщика и статья в прессе рассказывают о разных стадиях одного и того же участка. Что открыто сегодня, показывает посещение или собственные страницы оператора.

Что касается школ и магазинов, текст Korter называет детский сад № 80, государственные школы № 33, 142 и 152, два супермаркета, клинику, городскую больницу и фитнес-клуб на окрестных улицах. Это заявления сайта объявлений, и они здесь не проверялись. Тбилисское море — водохранилище площадью около 11,6 км² на северо-востоке Тбилиси по данным Википедии, используемое для водоснабжения, орошения и отдыха.

Рыночная статистика по району существует у исследовательской компании. Ежемесячный отчёт Galt and Taggart от 30 января 2026 г., в котором число продаж квартир берётся из Публичного реестра (NAPR), приводит по каждому району число продаж квартир в 2025 г. и среднюю цену за м².

В отчёте отмечено, что данные реестра по первичным продажам запаздывают, а его основные цены относятся к квартирам первичного рынка в состоянии white frame. Ниже в качестве контекста воспроизведена панель по районам для Глдани и соседних районов; источник — отчёт.

Эти данные по районам — усреднённые по всему рынку значения за 2025 г.; они описывают прошлые регистрации, а не цену какого-либо объекта Archi. Они стоят рядом с начальной ставкой сайтов объявлений 1 160 USD за м² лишь как контекст. Для столицы в целом отчёт приводит 42 388 продаж квартир в 2025 г. и среднюю цену первичного рынка в состоянии white frame 1 373 USD за м²; в обзоре цен на недвижимость в Тбилиси объясняется, как строятся такие средние значения.

Покупка в Грузии: регистрация, дистанционное подписание и порядок действий

Статья 183 Гражданского кодекса устанавливает, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя — зарегистрировано в Публичном реестре. Следовательно, право собственности на объект возникает именно с момента регистрации. Оплата, подписанная форма бронирования или получение ключей её не заменяют.

Иностранный покупатель подписывает договор на тех же условиях Гражданского кодекса, что и гражданин; исключение для иностранцев касается сельскохозяйственных земель, которые статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли ограничивает определёнными собственниками, а квартира не является сельскохозяйственной землёй. Общую картину дают обзоры о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Сборы реестра зависят от выбранной скорости, а не от цены. На странице о сборах указано 150 GEL за регистрацию изменения права за 4 рабочих дня, 270 GEL за 1 рабочий день и 350 GEL в день подачи. При пересчёте по официальному курсу 2,5933 GEL за USD три сбора составляют примерно 57,8 USD, 104,1 USD и 135,0 USD.

На той же странице регистрация обязательства, связанного с правом собственности, указана с теми же тремя сборами; подпадает ли под эту рубрику соглашение на квартиру в корпусе, который ещё строится, — вопрос к договору и к реестру.

Выписка из реестра стоит 20 GEL за один рабочий день или 13 GEL при заказе через интернет, плюс 26 GEL, если выписка запрашивается на английском языке, согласно странице информационных услуг. У покупателя за рубежом есть два практических пути.

Первый — доверенность, легализованная для использования в Грузии; Грузия присоединилась к Апостильной конвенции 21 августа 2006 г., конвенция вступила в силу 14 мая 2007 г. согласно таблице статуса Гаагской конференции. Второй — сервис смарт-контрактов реестра, который регистрирует права на недвижимость онлайн через заранее назначенную виртуальную встречу.

Порядок действий различается для квартиры в завершённом корпусе и в корпусе, который строится. Для корпусов A и B, которые archi.ge отмечает как «Завершён», покупатель может запросить запись в реестре по конкретной квартире и документ, подтверждающий, что здание введено в эксплуатацию. Для корпуса C, находящегося на стадии выемки котлована, договор описывает квартиру, которой ещё нет; тогда план, площадь, отделка и дата передачи в договоре — единственное описание продукта.

Налог на имущество, вид на жительство и ипотека для иностранного покупателя

Правила налога на имущество физических лиц читаются иначе с 30 сентября 2026 г. В перечне поправок к английскому тексту Налогового кодекса на matsne.gov.ge Закон № 1874 от этой даты — последняя запись. Статья 202(5) теперь устанавливает ставку налога на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, не менее 0,8 процента и не более 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает от него, если доход семьи за предыдущий год не превышал 100 000 GEL.

Налоговый и правовой обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. сообщает о поправке, называет порог до неё — 40 000 GEL — и указывает, что сам диапазон ставок не изменился. Поэтому тексты, написанные до 30 сентября 2026 г., содержат цифры, которые больше не соответствуют Кодексу.

Для дохода семьи статья 202(6) учитывает все доходы, включая освобождённые от налога, а пункт 7 исключает, среди прочего, стоимость имущества, полученного по наследству или в дар, и доход от продажи жилья, которым владели более двух лет.

Только как арифметика: однокомнатная квартира корпуса C по ставке сайтов объявлений 1 160 USD за м² (46 864 USD, 121 532 GEL) облагалась бы по ставке от 0,8 до 1 процента, то есть от 972 GEL до 1 215 GEL в год, если бы ставка применялась к этой стоимости и условие по доходу семьи не выполнялось. Используемая рыночная стоимость и проверка дохода определяются в каждом случае отдельно.

Статья 201 называет недвижимость, «включая незавершённое строительство», среди объектов налогообложения физического лица, а когда покупатель по договору до завершения строительства считается собственником — вопрос к договору и к записи в реестре. Страница Службы доходов о налоге на имущество и статья 205 устанавливают срок подачи декларации для физических лиц — 1 ноября, а в обзоре налога на имущество в Грузии описаны шаги подачи.

Остальные налоги определяются Налоговым кодексом. Физическое лицо, сдающее жилое помещение и не заявляющее вычетов, платит 5 процентов с арендной платы по статье 81(2) вместо общей ставки подоходного налога 20 процентов по статье 81(1).

Превышение дохода от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5 процентов (статья 81(3)), а превышение по квартире, которой владели более двух лет, освобождается по статье 82(1)(f.a). Ставка налога на добавленную стоимость (НДС) — 18 процентов (статья 166), а вопрос о том, включён ли НДС в цену, — условие договора.

Что касается вида на жительство, страница Агентства развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственных земель, с рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари, определённой сертифицированным оценщиком аккредитованного органа. Вид на жительство для инвестора она описывает для недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD.

Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства использует ту же цифру 150 000 USD для категории D5 иммиграционной визы. Проверкой служит оценка оценщика, а цена по договору не является определяющей; процесс описан в руководстве по виду на жительство.

По официальному курсу 150 000 USD составляют 388 995 GEL. В таблице арифметика из раздела 5 сопоставлена с этой законодательной цифрой. Она не предсказывает оценку оценщика и не говорит, сколько будет стоить отдельный объект.

Что касается финансирования, страница Национального банка Грузии о PTI и LTV устанавливает предельное отношение кредита к стоимости залога (LTV) 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежа к доходу (PTI) — 25 процентов (лари) или 20 процентов (иностранная валюта) при чистом ежемесячном доходе менее 1 500 GEL, с повышением до 50 и 30 процентов начиная с 1 500 GEL.

Korter сообщает, что доступны ипотека от TBC Bank и рассрочка от застройщика, а подробности рассрочки определяет застройщик; условия для нерезидентов каждый банк определяет самостоятельно. Сторону кредитования охватывает обзор ипотеки для иностранцев в Грузии.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

Страница застройщика оставляет несколько пунктов неопубликованными: цену, дату передачи, план платежей, определение отделки и договорную сторону. Приведённый ниже список превращает каждый пробел и каждое расхождение между источниками из разделов 2–5 в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты. Часть списка подходит для формы бронирования, остальное — для договора купли-продажи.

1. Прайс-лист с номерами объектов, корпусами, этажами, общей и жилой площадью и площадью балкона, а также дату выдачи прайс-листа.
2. Дату передачи, указанную в договоре, что считается передачей для готовой или черновой (frame) квартиры и что следует, если срок не соблюдён.
3. Полное юридическое наименование и регистрационные данные стороны, подписывающей договор, а также участок, на котором стоит корпус.
4. Кадастровый код и почтовый адрес, а также выписку из Публичного реестра на участок, чтобы код, указанный Korter, можно было сопоставить с участком.
5. Разрешение на строительство и, для корпуса A и корпуса B, документ, подтверждающий ввод здания в эксплуатацию.
6. График платежей, счёт, на который поступает каждый платёж, любую схему эскроу и правило возврата резервного взноса.
7. График отделки: что входит в цену в части стен, полов, дверей, окон, отопления, сантехники, кухни и кондиционирования.
8. Определение числа комнат и показателя площади: включён ли балкон в цену за м² и с каким коэффициентом.
9. График сервисных сборов, кто управляет двором, подземным паркингом и генератором и как распределяются и оцениваются парковочные места.
10. Статус и сроки здания детского сада и объектов двора, упомянутых в описании, и входят ли они в работы по корпусу C.
11. Если предлагается рассрочка: письменный график, любые проценты или сборы и что происходит при досрочной оплате.
12. Если подписание за рубежом: форму доверенности или заранее назначенную виртуальную встречу в реестре.

Ни один из этих вопросов не предполагает наличия проблемы. Это документы, которые собирает любой покупатель квартиры в строящемся корпусе, а отдел продаж застройщика — обычный источник. Письменный ответ на каждый из них, хранящийся вместе с договором, позволяет без затруднений сравнить его с хроникой строительства на archi.ge.

Как проект Archi Lilacs Tbilisi соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

В таблице перечислены проекты Archi в Тбилиси, которые этот сайт ведёт в своём портфеле по Грузии и которые расположены рядом с Глдани либо на севере и северо-западе города. В каждой строке указан статус, который archi.ge публикует по каждому корпусу, число квартир, которое он указывает в продаже, и начальная ставка сайта объявлений с её датой.

Записи не ранжированы, а ставки — это ориентиры сайтов объявлений, а не цены застройщика. Другие проекты Archi представлены на страницах объектов недвижимости в Грузии и объектов в Тбилиси; один связанный с Archi проект, уже имеющийся на этом сайте за пределами Тбилиси, — Kobuleti Beach Resort на побережье Чёрного моря, который archi.ge объявил 1 июня 2026 г. совместной разработкой с NEXT.

Из таблицы без какого-либо ранжирования следуют три наблюдения. У четырёх из пяти проектов для сравнения несколько корпусов, и в каждом из них корпуса находятся на разных стадиях, так что статус одного корпуса не описывает остальные. Ни один из них не публикует на archi.ge дату передачи.

И начальные ставки сайтов объявлений — от 1 151 USD до 1 870 USD за м² — относятся к разным районам и разным стадиям строительства, поэтому для сопоставления цены за м² между проектами нужны объект, корпус и отделка рядом.

Сравнение со средними значениями по району из раздела 6 следует той же логике. Средние значения относятся ко всем продажам квартир в районе в 2025 г., ставки объявлений — это начальные ставки текущих предложений, и эти два показателя измеряют разное. Обзор цен на недвижимость в Тбилиси излагает источники таких цифр и их пределы.

Archi (застройщик)

Archi сообщает на своей странице «О компании», что её история началась в 2006 г. Счётчики на странице на 12 ноября 2026 г. показывали 55 завершённых проектов, 31 строящийся проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строящегося. В более длинном тексте, который старше, указаны 51 проект, 1 058 723 м² завершённых площадей и более 45 000 жителей.

Цифры меняются в зависимости от даты и издателя: в абзаце Korter о застройщике упомянуты 40 проектов и более 670 000 м² завершённых площадей, а Caucasus Business Week писал в 2025 г. о 19 годах и более чем миллионе квадратных метров. Это заявления компаний и издателей, и обзор их не проверяет.

Википедия сообщает, что Archi Group основана в 2006 г. Ильёй Цулая и имеет штаб-квартиру в Тбилиси; в её статье этот проект не упомянут. На странице «О компании» также упомянут завод блоков Ytong, построенный в партнёрстве с немецкой компанией Xella; Ytong — блок, названный в списке материалов Archi Lilacs, а страница не говорит, поступают ли блоки, использованные в этом проекте, с этого завода.

В июне 2024 г., по данным archi.ge, компания подписала договор об аудиторских услугах с Deloitte в отношении своей консолидированной финансовой отчётности по МСФО (новость archi.ge, 13 июня 2024 г.).

Сторона, которая подписывает договор на объект, указывается в документах по продаже. Сайт застройщика — место для адресов офисов и контактных данных, которые этот обзор не воспроизводит. Обзор не повторяет заявления застройщика о доле рынка, наградах и числе жителей, поскольку страница не называет ни орган, ни год, ни метод для них.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Lilacs Tbilisi?

Это жилой комплекс, который застройщик Archi указывает на улице Р. Габашвили в Мухиани, район Глдани. На 12 ноября 2026 г. archi.ge показывал корпуса A и B как «Завершён» на 100 процентов, а корпус C — как «Строится» на 3 процента, с 300 квартирами в списке продаж. Он не публикует ни цену, ни дату передачи, ни план платежей и не называет ни оператора отеля, ни бренд.

Где находится Archi Lilacs Tbilisi и в каком районе?

Застройщик помещает комплекс в Мухиани на улице Р. Габашвили, в 5 минутах езды от станции метро Ахметели. Википедия относит Мухиани к району Глдани, и Korter указывает Глдани, тогда как один брокерский текст называет Сабуртало. Расчётное расстояние по прямой до станции — около 1,4 км, по дороге — 2,9 км. Официальный адрес показывает выписка из реестра на участок, а кадастровый код в договоре связывает с ним объект.

Сколько квартир в продаже?

Поиск квартир застройщика 12 ноября 2026 г. показал 300: 8 в корпусе A, 48 в корпусе B и 244 в корпусе C. Korter указывает 300 в списке характеристик, но 9, 71 и 520 в карточках корпусов и таблицу планировок, которая в сумме даёт 600. Источники считают разное либо в разное время, поэтому покупателю следует запросить в письменном виде номер объекта и корпус.

Сколько стоит квартира в проекте Archi Lilacs Tbilisi?

Застройщик не публикует цену; его поля цен равны 0. Korter (цены на 22 сентября 2026 г.) и Avezor (7 июля 2026 г.) указывают начальную ставку 1 160 USD за м² и сообщают, что цены объектов — по запросу. По этой ставке квартира площадью 40,4 м² арифметически стоит 46 864 USD, а квартира площадью 122,6 м² — 142 216 USD. Это ставки сайтов объявлений, а не предложения застройщика.

Когда корпуса будут переданы?

Застройщик не публикует дату передачи; дата окончания проекта не заполнена ни для одного из трёх корпусов. Korter показывает корпус A как завершённый в 2025 г., корпус B — как завершённый в 4 квартале 2025 г., а у корпуса C — завершение в 3 квартале 2029 г. Дата, которая связывает застройщика, — та, что указана в договоре купли-продажи, вместе с его определением передачи и последствиями её нарушения.

Сколько в комплексе этажей и корпусов?

archi.ge указывает три корпуса, A, B и C, хотя в его тексте упомянуты четыре жилых корпуса и здание детского сада. Его записи об этажах доходят до 16 этажей в корпусах A и B и до 22 в корпусе C, что совпадает с 16, 16 и 22 у Korter. Описание Korter также называет 18 этажей. Разрешительные документы и договор устанавливают число этажей покупаемого корпуса.

Какая отделка у квартир?

Застройщик её не определяет. Korter указывает одно обозначение frame и перечисляет в качестве базовой отделки подключения к сетям, подключение к отоплению, окна и входные двери; Avezor указывает другое обозначение и перечисляет также квартиры «под ключ» с ремонтом, мебелью и техникой. Поскольку застройщик не определяет ни одно из обозначений, вопрос для покупаемого объекта решает письменный график отделки, в котором сказано, что входит в цену.

Может ли иностранец купить и зарегистрировать квартиру в Грузии?

Да, на тех же условиях Гражданского кодекса, что и гражданин; статья 183 требует письменной формы сделки и регистрации в Публичном реестре, а ограничение для сельскохозяйственных земель к квартире не применяется. Реестр взимает 150, 270 или 350 GEL в зависимости от скорости, а покупатель за рубежом может воспользоваться легализованной доверенностью или сервисом виртуальных встреч реестра. Порядок действий изложен в таблице шагов в разделе 7.

Даёт ли покупка здесь право на вид на жительство?

Агентство развития государственных услуг указывает краткосрочный вид на жительство для недвижимости, кроме сельскохозяйственных земель, с рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари, определяемой сертифицированным оценщиком. Арифметика по ставке сайтов объявлений даёт для каждой квартиры в списке застройщика значения ниже этой цифры, но проверкой служит оценка оценщика, а не цена за м², и арифметика приведена в разделе 8.

Какой налог на имущество применяется?

С 30 сентября 2026 г. Налоговый кодекс освобождает имущество физического лица, кроме земли, если доход семьи за предыдущий год не превышал 100 000 GEL, а выше этого порога устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости. Декларацию нужно подать до 1 ноября. Более старые обзоры содержат прежний порог в 40 000 GEL и в этом пункте устарели; статьи перечислены в разделе 8.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта Archi Lilacs, проверено 12 ноября 2026 г.
• Archi: публичный поиск квартир (api.archi.ge), запрос от 12 ноября 2026 г.
• Archi: страница «О компании»
• Archi: новость, договор об аудите с Deloitte, 13 июня 2024 г.
• Archi: новость, совместная разработка Kobuleti Beach Resort, 1 июня 2026 г.
• Korter: Archi Lilac, цены и наличие на 22 сентября 2026 г.
• Avezor: Archi Lilacs, страница от 7 июля 2026 г.
• Realting: Archi Lilac, объявление обновлено 29 июля 2024 г.
• Investor.ge: Radio City, 10 февраля 2025 г.
• Caucasus Business Week: статья об Archi, 2025 г.
• Википедия: Akhmetelis Teatri (Tbilisi Metro)
• Википедия: Akhmeteli-Varketili Line
• Википедия: Gldani District
• Википедия: Tbilisi Sea
• Википедия: Archi Group
• Georgia Today: у метро Тбилиси появятся новые выходы, 27 августа 2025 г.
• Galt and Taggart: ежемесячный обзор рынка жилой недвижимости Тбилиси, 30 января 2026 г.
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• EY Georgia: налоговый и правовой обзор, июль–сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (1 USD = 2,5933 GEL с 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров)
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расстояний по дорогам

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.