Archi Akhmeteli Tbilisi: источники и цены, обзор (2026)

Archi Akhmeteli Tbilisi — жилой комплекс из трёх корпусов в районе Глдани в Тбилиси, на пересечении улиц Шешелидзе и Гобронидзе; на странице застройщика на archi.ge 12 ноября 2026 г. в нём значатся 109 квартир в продаже.

Этот обзор Archi Akhmeteli Tbilisi сопоставляет данные застройщика с каждой найденной сторонней цифрой по корпусам, квартирам, этажам, цене и передаче объекта, с указанием источника и даты для каждой. На archi.ge нет ни цены, ни срока передачи объекта по проекту, поэтому в обзоре показано, что печатают Korter и Realting, и выбор между ними не делается. Дополнительно приведены измеренные расстояния до станции метро, торгового центра и центра города, а также правила покупки, налогообложения и проживания в Грузии со ссылками на источники.

Обзор Archi Akhmeteli Tbilisi

Страница проекта у застройщика размещает комплекс в центральной части Глдани, в пяти минутах пешком от станции метро «Ахметели» и торгового центра City Mall. На ней указаны три корпуса — A, B и C, коммерческая площадь, парковка, генератор и резервуар для воды. Там же в будущем времени описан зелёный двор площадью 5 000 м², где спортивные и детские площадки «будут расположены», а в жилых зданиях лифты «будут установлены».

Страница называет строительные материалы (блоки Ytong, бетон Heidelberg, стекло с низкой эмиссией, панели HPL и краска Caparol), но не указывает ни архитектора, ни число этажей, ни общее число квартир. Данные о строительстве приведены по корпусам: статус, процент готовности, число проданных квартир и число квартир в продаже, а также датированный журнал строительных работ.

Для покупателя не менее важно то, чего на странице нет: цены, срока передачи объекта, плана платежей, структуры типов квартир и юридического лица, подписывающего договор купли-продажи. Найдены только сторонние цены. Korter показывает ставку от USD 1 400 за м² (данные на 25 октября 2026 г.), а объявление Realting, последний раз обновлённое 31 июля 2024 г., показывает «от $1 100», не называя тип квартиры.

Что публикует каждый источник о корпусах, квартирах, этажах, адресе и передаче объекта

Достаточно подробно описывают комплекс три источника, которые можно сравнить: страница застройщика на archi.ge, объявление Korter и объявление Realting. Они сходятся в районе, станции метро и структуре из трёх корпусов. Расходятся они в названии улицы, числе этажей, числе квартир и сроках передачи объекта, а в таблице ниже цифры расположены рядом без какой-либо правки.

Самое большое расхождение касается общего числа квартир. Если сложить собственные счётчики застройщика по каждому корпусу, получаются следующие цифры; они рассчитаны для этого обзора по числам, которые печатает archi.ge.

Сумма 1 055 на 795 больше, чем 260 квартир по данным Korter, то есть примерно в четыре раза. Ни один из источников не поясняет, что считается единицей в его счёте, а счётчики застройщика не говорят, включены ли коммерческие помещения и парковка, поэтому в этом обзоре никакой общий итог не используется. В Публичном реестре (Public Registry) учитываются зарегистрированные права, и выписка по земельному участку — отправная точка для проверки того, что существует на бумаге.

Второй пробел — передача объекта. На archi.ge дата не указана, а Korter печатает три даты, по одной на корпус, на странице, где также сказано, что два дома сданы. Указанный Realting год строительства, 2025, взят из объявления, последний раз обновлённого в июле 2024 г. Датированные цифры приведены только для справки, а дату, которая связывает продавца, должен содержать договор.

Ход строительства по корпусам на archi.ge

На странице каждого корпуса на archi.ge указаны статус, процент и журнал датированных записей о ходе работ. Текст журнала написан на грузинском языке даже на английской странице, а приведённые ниже формулировки — перевод, сделанный для этого обзора. Даты записей, количества и номера этажей приведены так, как напечатаны.

У корпусов A и B одинаковый процент, но разное содержание журнала. Запись от 13 октября 2026 г. по корпусу A перечисляет 33 выполненные позиции, среди которых колонны и подземные уровни, кладка блоков на этажах с 1-го по 26-й, штукатурка квартир, стяжка полов, фасадные окна и двери, квартирные двери, вентилируемый фасад, сети водоснабжения, электроснабжения, газа и канализации, монтаж лифтов и парапет.

Восемь позиций по корпусу A, всё ещё отмеченных как «в работе», — это облицовка первого этажа керамогранитом, утепление кровли, отделка лестничных клеток и облицовка глухих стен фасада на этажах с 1-го по 26-й, монтаж противопожарной системы в местах общего пользования, облицовка балконов и ограждения на первом этаже, а также окраска на этажах с 7-го по 9-й. По корпусу B 24 позиции выполнены и 15 в работе.

Для корпуса B список позиций в работе включает фасадные окна и двери, штукатурку стен, облицовку балконов фасадом и ограждения на этажах с 1-го по 25-й, укладку плитки на балконах на названных этажах, штукатурку квартир 25-го этажа, отделку лестничных клеток, работы по вентилируемому фасаду, монтаж противопожарной системы в местах общего пользования и утепление кровли. Там же отмечено, что начинается прокладка водопроводных труб на 25-м этаже.

Корпус C находится на другом этапе. Записи от 8 сентября и 13 октября 2026 г. фиксируют завершение строительства шахт лифтов и цементацию оголовков свай, затем обработку грунта выемки и забивку свай, при этом фундаментная плита в работе. Первая запись, от 30 ноября 2025 г., фиксирует забивку свай в процессе. 34 квартиры в продаже в корпусе C расположены в публичном списке на этажах со 2-го по 14-й.

Процент — это цифра застройщика, а страница не поясняет, как он рассчитан, поэтому в дату его превратить нельзя. Журнал можно читать как то, что он показывает: датированные работы на площадке и диапазоны этажей. Статусы Korter взяты из его собственных данных и отличаются по формулировке от статусов застройщика: он называет корпус A завершённым в Q2 2026, а корпус B — в Q4 2026, тогда как archi.ge показывает оба корпуса как строящиеся на 99 процентов.

Для покупателя практический вопрос в том, какой корпус и какая запись относятся к выбранной квартире, ведь три корпуса на трёх разных стадиях могут находиться в одном прайс-листе. Счётчики проданного — собственные цифры застройщика. У корпуса C значится 295 проданных, хотя идёт работа над фундаментной плитой, а договор купли-продажи и выписка из Публичного реестра — документы, показывающие, что на самом деле согласовано и зарегистрировано.

Квартиры в продаже: структура, площади и террасы

Публичный список квартир застройщика 12 ноября 2026 г. вернул 109 квартир, все с ценой 0, ни одна не отмечена как проданная или забронированная, и все указаны как квартиры (108 имеют флаг статуса «Free», одна флага не имеет). Типы считаются в комнатах, и archi.ge не поясняет, включает ли число комнат гостиную, поэтому число спален в этом обзоре не приводится. Приведённые ниже цифры рассчитаны по списку.

Трёхкомнатные квартиры составляют почти две трети списка. Типа «1-комнатная» в списке нет, тогда как в описании Korter упоминаются однокомнатные квартиры от 41 м², а в его карточках планировок показаны 2-комнатные, 3-комнатные и 4-комнатные типы. Список охватывает 8 787,3 м² общей площади, а медианная квартира имеет 76,1 м². Показатель «терраса» — это отдельное поле площади для каждой планировки в списке, которое страница не определяет, и в среднем он составляет 33,2 процента общей площади по всему списку.

Соотношение зависит от планировки. У 4-комнатной квартиры площадью 126,6 м² в этом поле указано 53,2 м² (42,0 процента), у пяти 3-комнатных квартир площадью от 75,0 до 75,4 м² в корпусе C в среднем 18,5 м² (24,6 процента), а у 2-комнатных квартир корпуса B в среднем 13,7 м² (25,7 процента). Среди 109 квартир встречается лишь 39 различных сочетаний числа комнат и площади, поэтому большинство планировок повторяется на многих этажах.

Таблица по корпусам показывает, где находится каждый тип. В корпусе A предлагаются только 3-комнатные квартиры, в основном между 18-м и 26-м этажами (21 из 24 расположены на 18-м этаже и выше). В корпусе B представлен весь набор типов и единственные 4-комнатные квартиры. В корпусе C самые маленькие квартиры, и расположены они на этажах со 2-го по 14-й, в корпусе, который находится на стадии фундамента.

Диапазоны Korter отличаются от диапазонов застройщика: 2-комнатные от 48,4 до 110 м², 3-комнатные от 76,7 до 114,8 м² и 4-комнатные 97,1 м² против 45,8–75,1, 66,7–119,4 и 103,5–126,6 м² на archi.ge. Такие различия возможны, потому что категории по числу комнат не определены ни на одной из страниц. Значение имеют планировка и площадь конкретного номера квартиры, и именно их должен указывать договор купли-продажи.

Отделка, материалы и общие объекты в описании источников

Страница застройщика называет строительные материалы и перечисляет общие объекты значками с короткой подписью. Korter добавляет более длинное описание архитектуры, двора и квартир. В таблице оба описания поставлены рядом, а там, где говорит только один источник, это отмечено.

Процент энергосбережения, который застройщик приписывает блокам Ytong, в обзор не включён как непроверенное утверждение. Названия материалов сохранены, потому что о них можно спрашивать по каждому изделию в спецификации. Сравнивать описания отделки у разных источников трудно, так как у слова «frame» нет единого значения.

Индекс цен Geostat, охватывающий новую жилую недвижимость в Тбилиси, строит свои цифры на ценах предложения, собираемых с сайтов объявлений, и в своём выпуске за третий квартал 2026 г. разделяет категории white, green и black frame. Это разделение показывает, что состояние каркаса учитывается как отдельная категория. Для этого комплекса отделку следует запросить в виде письменного перечня по конкретной квартире.

Некоторые особенности встречаются только в одном источнике: отделка лестничных клеток и работы по противопожарной системе в журнале строительства, освещение двора и пешеходные дорожки на Korter, а коммерческие первые этажи — в обоих. Объекты, зависящие от поздних этапов проекта, такие как двор и детские площадки, застройщик описывает в будущем времени, поэтому покупателю стоит спросить о стадии готовности каждого общего объекта и о том, кто будет его обслуживать.

Ориентиры цены по источникам и датам

Застройщик цену не публикует. У каждой квартиры в его публичном списке цена 0, а флаг показа цены выключен, поэтому любая приведённая ниже цифра взята с сайта объявлений. Это ориентиры третьих лиц, а не цены Archi, и ценой продажи считается то, что указано в форме бронирования или в договоре.

Две напечатанные цифры различаются на USD 300, то есть цифра Korter на 27,3 процента выше цифры Realting, но даты разделены 27 месяцами, а основа расчёта у Realting не указана. Та же цифра и та же дата обновления есть в объявлении Realting по проекту Archi Guramishvili, другому проекту, поэтому цифру USD 1 100 нельзя считать относящейся именно к этому.

Для более широкого контекста в руководстве по ценам на недвижимость в Тбилиси со ссылкой на Galt and Taggart приведена средняя цена первичного рынка в январе 2026 г. — USD 1 050 за м² в Глдани, при наблюдаемом диапазоне от USD 850 до 1 600. Ставка Korter на USD 350 выше этой средней, то есть на 33,3 процента. Средняя по району и ставка по проекту описывают разные вещи, и обзор не считает ни одну из них ценой конкретной квартиры.

Поскольку цены квартир не существует, в таблице ниже напечатанные минимальные ставки умножены на реальные площади квартир из публичного списка. Это только арифметика. Korter показывает цены квартир «по запросу», и ни один источник не предлагает квартиру по этим цифрам.

В лари Национальный банк Грузии показывал USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г., поэтому ставка Korter USD 1 400 за м² составляет около GEL 3 631 за м², а ставка Realting USD 1 100 — около GEL 2 853 за м². Условия оплаты также не опубликованы: поле условий оплаты на archi.ge пусто, а Korter сообщает, что доступна рассрочка, где первоначальный взнос и срок устанавливает застройщик. В своём разделе вопросов и ответов он также упоминает ипотеку TBC Bank.

Расположение Archi Akhmeteli Tbilisi: Глдани, метро «Ахметели» и Radio City

Archi Akhmeteli Tbilisi расположен в Глдани, одном из десяти административных районов Тбилиси. Wikipedia относит Мухиани и Глдани-Массив к числу микрорайонов района и приводит численность населения 177 500 человек за 2017 г. со ссылкой на документ мэрии Тбилиси. Релиз Geostat от 24 апреля 2026 г. оценивает население города Тбилиси на 1 января 2026 г. в 1 369,4 тыс. человек, а по переписи 2024 г. насчитывалось 1 331 485 человек.

Адрес на archi.ge — пересечение улиц Т. Шешелидзе и А. Гобронидзе. Korter относит проект к району Глдани и Мухиани, а Realting называет улицу Сандро Ахметели; по данным Wikipedia, театр, давший название станции метро, носит имя режиссёра Сандро Ахметели. Координаты на archi.ge служат основой для приведённых ниже расстояний, а на странице города Тбилиси на этом сайте перечислены другие проекты в столице.

Расстояния в таблице — это расстояния по прямой между опубликованными координатами, рассчитанные для этого обзора, а дорожные расстояния получены от публичной службы маршрутизации OSRM с профилем для автомобиля. Дорожное время — это время при свободном движении без пробок, а пешие маршруты не измерялись. Координаты ориентиров взяты у участников OpenStreetMap, а для станции метро — из Wikipedia.

Расстояние по прямой в 370 м до станции метро соответствует короткой прогулке, хотя пешеходный маршрут может быть длиннее, а «5 минут» — заявление застройщика, а не измеренное время. Время в пути у Korter — это оценки торговой площадки, основа которых не указана, а приведённое выше время OSRM рассчитано для свободного движения, поэтому два набора напрямую несопоставимы. Время с учётом пробок на выбранный час — вот цифра, которая нужна тому, кто ездит каждый день.

Метро здесь имеет значение, потому что Ахметели-Варкетилская линия имеет длину 19,6 км и 16 станций по сетевой таблице Wikipedia, а Akhmetelis Teatri — её северная конечная. Вся система состоит из двух линий, 23 станций и 27,3 км. В статье Wikipedia о станции отмечено, что у станции один вход, обслуживающий несколько сотен тысяч жителей, и что в последние годы там сообщалось о сильной давке.

Муниципальные планы по станции и линии — ещё одна тема, затрагивающая расположение. Источники, прочитанные в ходе этой проверки, показывают планы, исследования и объявления, и ни один из них не называет ни начало строительства, ни дату открытия для любого из двух проектов. В таблице они перечислены в хронологическом порядке.

Radio City, в 1,2 км по прямой, — связанная часть района. Investor.ge сообщил 10 февраля 2025 г., что Adjara Group купила 12-гектарную территорию бывшего радиозавода на аукционе в 2019 г. более чем за GEL 23 млн, что общий объём инвестиций составляет GEL 90 млн, а первая очередь, около GEL 25 млн, была завершена в конце 2024 г. В статье среди нынешних видов использования перечислены ресторан, офисные помещения и корты для падела.

Другие объекты рядом с комплексом называет только Korter, который указывает школы, городскую больницу, магазины, рынок, рестораны и спортивный комплекс в пешей доступности. Это утверждения торговой площадки, которые на месте не проверялись, а проверить зоны школьного обслуживания и запланированные работы можно на страницах мэрии.

Покупка в Грузии: регистрация, налоги, вид на жительство и финансирование

Регистрация в Публичном реестре

Статья 183 Гражданского кодекса гласит, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Следовательно, собственность возникает с регистрацией, а не с оплаты или передачи ключей. Общее положение рассматривается в руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, а обычный порядок действий приведён в руководстве о покупке недвижимости в Грузии.

Национальное агентство публичного реестра (NAPR) устанавливает сборы в зависимости от срока обработки, а не от цены: GEL 150 за 4 рабочих дня, GEL 270 за 1 рабочий день и GEL 350 в день подачи, как за регистрацию права, так и за регистрацию обязательства, связанного с правом собственности. Выписка стоит GEL 20 за один рабочий день или GEL 13 через интернет, с добавлением GEL 26 за выписку на английском языке.

У покупателя за рубежом есть два практических пути: доверенность, легализованная для использования в Грузии, или служба смарт-контрактов реестра, которая регистрирует права на недвижимость онлайн после назначенной виртуальной встречи. В таблице статуса Гаагской конференции указано присоединение Грузии к Апостильной конвенции 21 августа 2006 г. и вступление в силу 14 мая 2007 г. Суммы в лари в этом обзоре рассчитаны по курсу Национального банка GEL 2,5933 за USD, указанному на 12 ноября 2026 г.

Для квартиры в корпусе, который ещё строится, договор может быть зарегистрирован как обязательство, связанное с правом собственности, что на странице сборов NAPR указано с теми же тремя сборами. Какая категория применима, подтверждают договор и реестр, а юрист в Грузии может сказать, что показывает выписка по конкретному участку.

Налог на владение, аренду и продажу

Налог на имущество физических лиц изменился 30 сентября 2026 г. В сводном Налоговом кодексе на matsne.gov.ge среди поправок указан Закон № 1874 от этой даты. По статье 202(5) налогооблагаемое имущество физического лица, кроме земли, облагается по ставке от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает такое имущество, если семья заработала в предыдущем году не более GEL 100 000.

В налоговом и правовом обзоре EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. об изменении сообщается, а прежний порог освобождения указан как GEL 40 000. Руководства, написанные до 30 сентября 2026 г., могут содержать прежние ставки и больше не соответствовать Кодексу. В качестве справки: от 0,8 до 1 процента — это от GEL 800 до GEL 1 000 в год на каждые GEL 100 000 рыночной стоимости, если налог применяется; применяемая рыночная стоимость и проверка дохода семьи определяются в каждом случае отдельно. Порядок подачи описан в руководстве по налогу на имущество.

Налог на имущество рассматривается на странице Службы доходов, а статья 205 устанавливает сроки для физического лица: декларация до 1 ноября и оплата до 15 ноября календарного года. Статья 201 охватывает недвижимость, «включая незавершённое строительство», а вопрос о том, когда покупатель по договору на незавершённую квартиру считается её собственником, решают договор и запись в реестре.

Правило о виде на жительство

Что касается проживания, на странице Агентства развития государственных услуг (SDA) указан краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, установленной сертифицированным оценщиком. Там же указан инвестиционный вид на жительство для имущества стоимостью свыше USD 300 000. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства излагает правило USD 150 000 в статье 15, пункт (j).

Критерием служит оценка стоимости принадлежащего имущества оценщиком, а цена по договору не учитывается. Текущий порядок приведён в руководстве по виду на жительство. В таблице пороги переведены в лари по курсу GEL 2,5933 за USD и показана площадь квартиры, при которой напечатанные ставки за м² достигли бы этих порогов; это арифметика, а не оценка.

Финансирование

Что касается финансирования, на странице Национального банка Грузии о PTI и LTV установлен предельный размер кредита к стоимости в 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте. Там же установлены пределы платежа к доходу в 25 процентов (лари) или 20 процентов (иностранная валюта, при доходе в другой валюте) для чистого месячного дохода менее GEL 1 500, повышающиеся до 50 и 30 процентов начиная с GEL 1 500. Каждый банк сам определяет условия для нерезидентов, а процесс описан в руководстве по ипотеке для иностранцев.

Что запросить в письменном виде до бронирования

Поскольку страница застройщика оставляет цену, передачу объекта и условия договора неопубликованными, каждый пробел становится документом или ответом, которые покупатель может запросить до оплаты. Часть из них может содержать форма бронирования, остальные — договор купли-продажи.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, площадями и отделкой и дата выпуска этого списка.
2. Корпус, в котором находится выбранная квартира (A, B или C), и дата передачи объекта, записанная в договоре для этого корпуса, с последствиями её нарушения.
3. Лицо, подписывающее договор: его полное юридическое наименование, регистрационные данные и земельный участок, на котором стоит здание.
4. Кадастровый код и выписка из Публичного реестра на участок, а после регистрации — и на квартиру.
5. Разрешения на строительство и эксплуатацию корпуса и дата, к которой корпус должен быть введён в эксплуатацию.
6. График платежей, счёт или эскроу, принимающие каждый взнос, и что происходит с залогом за бронирование, если продажа не состоится.
7. Отделка квартиры в виде письменного перечня: сдаётся ли она в состоянии «frame» или полностью отделанной, включая окна, двери, подключение отопления и коммуникации.
8. Окончательное число этажей корпуса, этаж и план квартиры, с разбивкой площади на жилую и террасу.
9. Стадия и владелец каждого общего объекта: двор, детские площадки, спортивное поле, лифты, генератор и резервуар для воды.
10. Парковка и кладовые: входит ли место в цену, на каком оно уровне и продаётся ли отдельно.
11. Коммерческие первые этажи: кто их эксплуатирует и есть ли в правилах дома нормы о шуме или часах работы.
12. График сервисных сборов, кто управляет зданием и как выставляются счета за отопление и общие коммунальные услуги.
13. Как определены счётчики проданного на archi.ge и общее число квартир в каждом корпусе.
14. При подписании за рубежом: форма доверенности или назначенная встреча в реестре.

Как комплекс соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

У Archi много проектов в Тбилиси, и шесть других объектов Archi в городе сравниваются здесь с Archi Akhmeteli Tbilisi. В таблице указаны район, статус, который archi.ge показывает по каждому корпусу, и опубликованные цифры, а ориентиры цены обозначены как данные Korter. Ни один проект не ранжируется, а пробелы повторяются: ни по одному из них archi.ge не печатает ни цену, ни дату передачи объекта.

В этой группе ближайший сосед — Archi Lilacs: он расположен в Мухиани, на той же стороне Глдани, и archi.ge описывает пять минут езды от той же станции метро. У Archi Kikvidze Garden та же ставка Korter — USD 1 400 за м². На страницах объявлений каждого проекта приведены его собственные источники, а на странице портфеля по Грузии перечислены другие рынки.

За пределами Тбилиси новость Archi от 1 июня 2026 г. объявляет о совместной застройке с NEXT в Кобулети, а объявление Kobuleti Beach Resort уже есть на этом сайте. Это проект другого рода, курортный комплекс на побережье, и не пример для сравнения с городской квартирой. На странице Тбилиси дан городской контекст для проектов во всех районах.

Archi (застройщик)

На странице «О компании» застройщика история компании ведётся с 2006 г. На 12 ноября 2026 г. её счётчики показывали 55 завершённых проектов, 31 текущий проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² текущего строительства. Эти счётчики используются здесь как цифры «по данным застройщика».

Wikipedia описывает Archi как девелоперскую компанию из Тбилиси, основанную в 2006 г. Ильёй Цулая, и как девелоперское подразделение холдинга, в который входит также гостиничное направление. На странице исполнительным директором назван Шио Хецуриани. В июне 2024 г. застройщик сообщил о подписании с Deloitte договора об аудите его консолидированной финансовой отчётности по МСФО (новость на archi.ge).

На странице «О компании» также сказано, что компания построила завод по производству блоков Ytong в партнёрстве с немецкой компанией Xella, а инвестиции составили USD 15 млн. На странице проекта этого комплекса блоки Ytong указаны среди материалов. Акционерный реестр, договаривающееся юридическое лицо и регистрационный номер по этому проекту на прочитанных страницах не найдены, поэтому полное юридическое наименование продающего лица входит в список документов для запроса. Номера телефонов и адреса электронной почты намеренно не приводятся.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Akhmeteli Tbilisi?

В комплексе три корпуса — A, B и C — в районе Глдани в Тбилиси. На 12 ноября 2026 г. archi.ge показывает корпуса A и B на 99 процентов и корпус C на 13 процентов, с 109 квартирами в продаже площадью от 45,8 до 126,6 м². Застройщик также указывает коммерческую площадь, парковку, генератор, резервуар для воды и запланированный зелёный двор площадью 5 000 м². Цену, дату передачи объекта и план платежей он не публикует.

Где находится Archi Akhmeteli Tbilisi и как далеко до метро?

Комплекс находится на пересечении улиц Т. Шешелидзе и А. Гобронидзе в Глдани. Застройщик и Korter сообщают, что до станции метро «Ахметели» пять минут пешком, Realting — около 300 м, а расстояние по прямой между опубликованными координатами составляет 0,37 км. Станция — северная конечная Ахметели-Варкетилской линии, а пешеходный маршрут для этого обзора не измерялся.

Печатает ли archi.ge цену или дату передачи объекта для Archi Akhmeteli Tbilisi?

Нет. У каждой квартиры в публичном списке застройщика цена 0, показ цены выключен, а поле даты окончания пусто для всех трёх корпусов. Korter печатает ставку от USD 1 400 за м² и кварталы передачи по корпусам, а Realting — «от $1 100» в объявлении, последний раз обновлённом 31 июля 2024 г. Это сторонние цифры, а обязательные цену и дату должен содержать договор.

Сколько в комплексе квартир?

Источники расходятся, и общий итог здесь не используется. Korter печатает 260 квартир. Счётчики проданного и квартир в продаже у застройщика в сумме дают 1 055 (корпус A — 338, корпус B — 388, корпус C — 329), но страница не определяет, что такое учитываемая единица. Письменный запрос о числе квартир в каждом корпусе — способ решить вопрос для конкретной покупки.

Какие типы и площади квартир предлагаются к продаже?

В списке застройщика от 12 ноября 2026 г. 34 двухкомнатные квартиры (от 45,8 до 75,1 м²), 70 трёхкомнатных (от 66,7 до 119,4 м²) и 5 четырёхкомнатных (от 103,5 до 126,6 м²). В корпусе A только трёхкомнатные квартиры, в корпусе B есть все три типа, а в корпусе C двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры на этажах со 2-го по 14-й. Однокомнатного типа в списке нет.

Что печатают Korter и Realting о цене?

Korter печатает ставку от USD 1 400 за м² с ценами и наличием по состоянию на 25 октября 2026 г. и показывает цены квартир «по запросу». Realting печатает «от $1 100», не называя тип квартиры, и дата его обновления — 31 июля 2024 г. Ни то, ни другое не является ценой Archi. Та же цифра Realting и та же дата есть в объявлении по другому проекту Archi, поэтому цифру следует читать с осторожностью.

В каком состоянии сдаются квартиры?

Страница застройщика отделку не называет. Korter называет её отделкой «frame» с подводкой коммуникаций, подключением к центральному отоплению, окнами и входными дверями, тогда как в его описании также говорится о полностью отделанных квартирах. Поскольку эти два утверждения различаются, отделку следует запросить в виде письменного перечня по конкретной квартире вместе с тем, что входит в цену и что покупатель доделывает сам.

Может ли иностранец купить здесь квартиру и зарегистрировать её?

Иностранный покупатель подписывает письменный договор и регистрирует право собственности в Публичном реестре, как того требует статья 183 Гражданского кодекса для недвижимых вещей. NAPR взимает GEL 150, 270 или 350 за регистрацию в зависимости от того, занимает ли она 4 рабочих дня, 1 рабочий день или день подачи. Покупатель за рубежом может воспользоваться легализованной доверенностью или службой смарт-контрактов реестра.

Достигнет ли покупка здесь порога для вида на жительство?

Правило краткосрочного вида на жительство применяется к имуществу с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, установленной сертифицированным оценщиком, поэтому цена по договору критерием не является. При ставке Korter USD 1 400 за м² эта стоимость достигается при площади 107,1 м², и больше этой площади 2 из 109 квартир в списке. Цифра — арифметика, а не оценка, а порядок описан в руководстве по виду на жительство.

Какой налог платит владелец квартиры в Грузии?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождено от налога на имущество, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000, а свыше этого Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости. Доход от аренды жилья без вычетов облагается по ставке 5 процентов, а превышение при продаже облагается по ставке 5 процентов, если квартирой не владели более двух лет.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта Archi Akhmeteli и страницы корпусов с публичным списком квартир (archi.ge), проверено 12 ноября 2026 г.
• Archi: страница «О компании» и счётчики компании (archi.ge), 12 ноября 2026 г.
• Archi: новость от 1 июня 2026 г. о совместной застройке с NEXT в Кобулети (archi.ge)
• Archi: новость от 13 июня 2024 г. о договоре аудита с Deloitte (archi.ge)
• Korter: Archi Akhmeteli, цены и наличие по состоянию на 25 октября 2026 г.
• Realting: Archi Akhmeteli, объявление обновлено 31 июля 2024 г.
• Realting: объявление Archi Guramishvili, обновлено 31 июля 2024 г.
• Wikipedia: Akhmetelis Teatri (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Тбилисский метрополитен
• Wikipedia: район Глдани
• Wikipedia: Archi Group
• Investor.ge: Radio City, новейшая инновация Adjara Group в пригородах Тбилиси, 10 февраля 2025 г.
• Georgia Today: проект мэрии Тбилиси стоимостью 16 млн USD по улучшению доступа к станциям метро при поддержке АБР, 9 декабря 2022 г.
• Georgia Today: новые выходы на станциях «Марджанишвили» и «Ахметели», 27 августа 2025 г.
• Georgia Today: Тбилиси продлит линию метро двумя новыми станциями, 24 сентября 2025 г.
• DFWatch: эксперты предупреждают о проблемах амбициозного метропроекта Тбилиси, 9 октября 2025 г.
• Georgia Today: исследование рынка для продления Линии 1 метро, 12 января 2026 г.
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, текст на английском языке (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации «смарт-контракт»
• Агентство развития государственных услуг: вид на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• EY Georgia: налоговый и правовой обзор за июль–сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: основные итоги переписи населения и сельского хозяйства 2024 г.
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров)
• Project OSRM: служба маршрутизации, использованная для дорожных расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.