Archi Panorama Tbilisi: источники и цены, обзор (2026)

Archi Panorama Tbilisi — это 13-этажный жилой дом, который застройщик Archi возводит в части Вашлиджвари района Сабуртало в Тбилиси; на сайте застройщика 12 ноября 2026 г. значился показатель хода строительства 33 %, а последняя запись ежемесячного журнала датирована 13 октября 2026 г.

Этот обзор проекта Archi Panorama Tbilisi разбирает страницу проекта на сайте застройщика в том виде, в каком она была доступна 12 ноября 2026 г., и сопоставляет с ней данные, которые по адресу, общему числу квартир, цене и передаче объекта указывают Korter и объявление на Realting. На странице застройщика не указаны ни цена, ни дата передачи, ни план платежей, а сведения третьих сторон не всегда с ней совпадают, поэтому в обзоре каждая цифра приводится с источником и датой, и выбор между ними не делается.

Затем в обзор добавлены документально подтверждённые сведения о районе, а также о покупке недвижимости, налогах и виде на жительство в Грузии.

Обзор проекта Archi Panorama Tbilisi

Страница застройщика называется Archi Panorama. Она помещает здание на проспект Маршала Геловани в районе Сабуртало, рядом с Agrohub, и называет окружение тихим и зелёным районом. В здании 13 этажей, закрытая парковка, генератор и резервуар для воды, а среди значков инфраструктуры на странице указаны лобби, сквер и детская площадка. В списке материалов названы блок Ytong, малоэмиссионное стекло, бетон Heidelberg, краска Caparol и HPL-панели.

Korter, сайт объявлений, даёт тому же зданию название Archi Panorama, добавляет, что его также называют Archi Vashlijvari, и указывает в качестве адреса улицу Броцеули, 5/1. Объявление на Realting называется Archi Vashlijvari и помещает дом на улицу Броцеули. Разница в названии улицы — первое из нескольких расхождений, которые раздел 2 показывает рядом друг с другом.

То, чего страница застройщика не публикует, для покупателя не менее важно: цену, дату передачи, план платежей, уровень отделки, число квартир по типам, архитектора и любое разрешение. Публичный сервис квартир, на который опирается страница, показывает 86 квартир, и все они 2-, 3- или 4-комнатные; ни одна не помечена как проданная или забронированная. Korter указывает единственную стартовую цифру — USD 1 240 за м² по состоянию на 26 октября 2026 г. — и помечает каждую планировку как «цена по запросу».

Каждая цифра в таблице ниже сопровождается источником. Там, где источник — застройщик, в обзоре написано «по данным застройщика», а страница прочитана 12 ноября 2026 г. Всё остальное — оценки третьих сторон, и у каждой из них указана собственная дата.

Что каждый источник публикует об адресе, числе квартир, цене и передаче объекта

Публичные сведения о проекте Archi Panorama Tbilisi исходят от застройщика и от двух третьих сторон, и эти три источника описывают здание по-разному. Первая таблица ниже выстраивает их по строкам. В каждой ячейке указаны значение, источник и дата, а выбор между ними обзор оставляет читателю. Страница застройщика цитируется как «по данным застройщика» (archi.ge, проверено 12 ноября 2026 г.); любое другое значение приводится по названному сайту на указанную дату.

Три из этих расхождений имеют практическое значение. Первое — адрес: проспект Маршала Геловани и улица Броцеули — разные названия улиц, а папка с изображениями на сайте самого застройщика названа по Вашлиджвари, то есть по району, который использует Korter. Выписка из Публичного реестра на земельный участок, сверенная с кадастровым номером в договоре, — это документ, который показывает, какое из описаний относится к покупаемой квартире; обзор этот вопрос не решает.

Второе — общее число квартир. Страница застройщика указывает 231 квартиру в описании и 208 в тексте об инфраструктуре, и такое же расхождение есть в английской, русской и грузинской версиях. Korter и Realting указывают 208. Обзор сохраняет обе цифры застройщика, потому что страница публикует обе. Ни одна из них не совпадает с 86 квартирами, которые сейчас показаны в списке: это число того, что показывает публичный сервис, а не итог по проекту.

Третье — утверждение об удалённости в одну строку. Английская страница говорит, что здание находится в пяти минутах пешком от гипермаркета Agrohub, русская — в пяти минутах на транспорте, а грузинская называет пять минут, не уточняя способ. Обзору не удалось сопоставить филиал гипермаркета с адресом по общедоступным страницам, поэтому утверждение не переводится в расстояние.

Если разделить число квартир в списке на две цифры застройщика, получится 86 из 208, или 41,3 %, и 86 из 231, или 37,2 %. Это расчёт по приведённым числам. Страница не говорит, проданы ли остальные квартиры, зарезервированы, придержаны или ещё не выставлены, поэтому доли описывают список, а не положение с продажами.

Типы и площади в 86 квартирах, которые перечисляет archi.ge

Сервис квартир archi.ge — единственный первичный список квартир здания. Для каждой квартиры он указывает номер, этаж, число комнат, общую площадь и разбивку общей площади на то, что он называет жилой площадью и летней площадью. Приведённые ниже цифры взяты из сервиса в том виде, в каком он был прочитан 12 ноября 2026 г. Страница считает комнаты и не указывает число спален и санузлов, поэтому в обзоре используется число комнат по данным застройщика, а числа спален нет.

Группа 2-комнатных квартир очень компактна: 32 из её 33 квартир имеют площадь от 50,1 до 56,2 м², а одна квартира, номер 131 на 8 этаже, значится как 2-комнатная площадью 92,0 м². Диапазон 2-комнатных у Korter заканчивается на 55,1 м², поэтому эта единственная квартира — главная причина расхождения между двумя источниками.

Разбивка этой квартиры — 57,1 м² жилой площади и 34,9 м² летней площади — близка к разбивке 3-комнатных квартир площадью около 91 м², что подсказывает, как она могла быть отнесена к типу, однако страница этого не объясняет, и обзор на такое предположение не опирается.

Группа 3-комнатных — самая широкая. Её 46 квартир распадаются на несколько повторяющихся размеров: от 55,0 м² (одна квартира) до групп 66–67 м², 72–73 м², 78–82 м² и 90–92 м². Диапазон 3-комнатных у Korter, от 55,7 до 80,6 м², поэтому пересекается с группами 66–67 м² и 72–73 м² и с частью группы 78–82 м² и не включает квартиры площадью 90–92 м², которые есть в списке застройщика.

Все 4-комнатные квартиры имеют практически один размер с разбросом в 0,5 м² — от 95,4 до 95,9 м².

Диапазон фильтра застройщика идёт от 46,9 до 118,7 м², общий диапазон Korter — от 50,4 до 116,2 м². Оба выходят за пределы указанных в списке 50,1–95,9 м². Страница не говорит, какие квартиры объясняют разницу, поэтому обзор лишь фиксирует три диапазона и не выводит из них пятый тип комнат или пентхаус.

Вторая таблица рассчитана по собственной разбивке застройщика: площади каждой группы суммируются и делятся. Жилая и летняя площадь складываются в общую площадь в каждой проверенной квартире. Термин «летняя площадь» — обозначение застройщика, страница его не определяет; текст Korter упоминает открытые балконы, что подсказывает, где искать ответ, но вопрос о том, относится ли договорная цена за м² к общей площади или только к жилой, нужно задать застройщику в письменном виде.

Таблицу можно прочитать двояко, не делая никаких утверждений о качестве. На 3-комнатные квартиры приходится наибольшая доля нежилой площади, 27,3 %, а на 4-комнатные — наименьшая, 21,8 %. Если цена за м² применяется к общей площади, доля летней площади меняет то, сколько покупатель платит за каждый квадратный метр жилого пространства; если она применяется к чему-то другому, это указано в договоре. Раздел 5 показывает эту арифметику на единственных цифрах за м², которые есть в публичных источниках.

Журнал строительства, список по этажам и карта парковки

Самый подробный первичный материал по этому зданию — не прайс-лист, поскольку его нет, а журнал строительства и список по этажам. В журнале 16 записей с марта 2025 г. по 13 октября 2026 г. В таблице приведены дата каждой записи и то, что говорит текст застройщика, в порядке застройщика. Даты проставлены по UTC; запись с отметкой 20:00 UTC приходится на следующий календарный день в Тбилиси, где время на четыре часа впереди.

Если читать записи по порядку, они описывают последовательность: фундамент и сваи в течение 2025 г., парковочные уровни в первом квартале 2026 г. и повторяющиеся циклы колонн и плит с мая по октябрь 2026 г. Записи с июня по октябрь составлены почти одинаковыми словами и не называют этажей, за исключением парковочных уровней в январе и феврале 2026 г., поэтому по журналу нельзя вывести число построенных этажей. Журнал также не поясняет, что именно измеряет показатель 33 %.

Индикатор хода работ на странице и журнал — единственные два первичных сигнала о состоянии объекта, и они согласуются по направлению. Полезно знать о разрыве между ними и датами передачи от третьих сторон: Korter называет 2-й квартал 2027 г., Realting — 2028 г., а застройщик не называет ни одной даты, поэтому покупателю, сравнивающему журнал с датой, нужно спросить застройщика, как процент готовности соотносится с датой по договору.

Список по этажам

Опубликованные 86 квартир сосредоточены на нижних этажах. На этажах с 1 по 4 находятся 54 из них, или 62,8 %, а на этажах с 9 по 13 — 11. Все 4-комнатные квартиры расположены на этажах с 1 по 7, по одной на этаж, а 3-комнатные квартиры — единственный тип на 9, 12 и 13 этажах. Распределение показывает, какие квартиры сервис перечисляет сегодня, а не проект здания, поскольку застройщик не публикует итог по этажам.

Парковка, материалы и удобства в перечне застройщика

Сервис парковки показывает три уровня: -2 с 18 местами, -1 с 26 и 0 с 29, что в сумме даёт 73. Он помечает 16 мест как проданные: 2 на уровне -1 и 14 на уровне 0. Korter называет парковку подземной, а застройщик — закрытой парковкой. 73 места составляют 35,1 % от 208 квартир и 31,6 % от 231, по расчёту на основе приведённых чисел. Страница не говорит, покупается ли парковка отдельно и есть ли другая парковка.

Застройщик называет генератор и резервуар для воды, обеспечивающие бесперебойное электро- и водоснабжение, лобби, сквер и детскую площадку. Korter добавляет грузопассажирский лифт, доступность для маломобильных людей, 24-часовое видеонаблюдение, вход с домофоном, открытые балконы, двойное остекление, пожарную сигнализацию и металлическую входную дверь и сообщает, что в стоимость покупки входят дверь, домофон и пожарная сигнализация. Это утверждения Korter, а что входит в цену, определяет договор.

Что касается материалов, застройщик сообщает, что для стен используется блок Ytong, и заявляет, что этот блок означает на 40 % меньше энергии на отопление или охлаждение. Это заявление застройщика, и обзор его не проверяет. Korter повторяет его со словами «до 40 %». Фасад описан как HPL-панели со штукатуркой Munich, а окна — как двойное остекление в многокамерных металлопластиковых профилях.

Ориентировочные цены по источникам и датам и что они означают в пересчёте на квартиру

В публичных источниках по этому зданию есть только две цены, обе от третьих сторон, и между ними более двух лет. Ни одна из них не является ценой Archi. Сервис застройщика возвращает цену 0 для каждой квартиры, поле условий оплаты пусто, а на странице проекта нет плана рассрочки. В таблице обе оценки приведены рядом и указано, что охватывает каждая из них.

Разрыв между USD 1 240 и USD 2 054 за м² составляет 65,6 % по расчёту, но эти две цифры несопоставимы: одна — минимум с сайта объявлений за октябрь 2026 г., другая — цена одной квартиры по объявлению за июль 2024 г., основание которой не указано. Обзор не усредняет их и не считает ни одну из них рыночной стоимостью.

Только для ориентира в таблице ниже указанные площади умножены на каждую из цифр за м². Это арифметика, а не предложение, не коммерческое предложение и не утверждение о том, сколько стоит какая-либо квартира. Таблица также сопоставляет каждый результат с порогом для вида на жительство в USD 150 000 из раздела 8 с формулировками «на уровне или выше» и «ниже».

При USD 1 240 за м² сумма USD 150 000 была бы достигнута при площади 121,0 м², что выше любой площади в любом из трёх приведённых диапазонов. При USD 2 054 за м² она была бы достигнута при 73,0 м². Однако правило о виде на жительство опирается на рыночную стоимость в лари, определённую сертифицированным оценщиком, а не на цену по договору, поэтому таблица лишь показывает, как приведённая цифра за м² и приведённая площадь соотносятся с этим числом, а это иной вопрос, чем наличие права на вид на жительство.

Пересчёты в грузинские лари выполнены по официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) на 12 ноября 2026 г.: USD 1 = GEL 2,5933. По этому курсу USD 150 000 составляют GEL 388 995. Покупателю, который платит в лари или в долларах, стоит спросить, какие валюта и дата используются в договоре для каждого платежа, поскольку приведённые здесь цифры — долларовые ориентиры, а застройщик вообще не указывает валюту.

Для более широкого контекста: отчёт Galt & Taggart о рынке Тбилиси от 30 января 2026 г. называет USD 1 373 за м² средней ценой на первичном рынке в декабре 2025 г. для квартир в стадии white frame по всему городу. Цифра Korter в USD 1 240 относится к другому зданию, другой дате и другой отделке, поэтому обе цифры показаны рядом для масштаба и не ранжируются. Руководство по ценам на недвижимость в Тбилиси даёт более широкую картину цен.

Расположение Archi Panorama Tbilisi: Вашлиджвари, Сабуртало и правый берег Мтквари

Archi Panorama Tbilisi находится в Вашлиджвари, квартале района Сабуртало. Википедия описывает Вашлиджвари как район на правом берегу реки Мтквари между Сабуртало и Дигоми, бывшую деревню, вошедшую в состав Тбилиси в 1972 г. и застраивавшуюся с 1980-х годов, и приводит численность населения района Сабуртало — 139 000 человек в 2017 г. В статье Вашлиджвари перечислен вместе с Нижним Сабуртало, Ведзиси, Лиси, Диди Дигоми, Патара Дигоми и другими кварталами внутри района.

Город вокруг велик и продолжает расти. Национальная служба статистики Грузии (Geostat) оценила население Тбилиси в 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г., около 34,7 % от общенациональных 3 941,1 тыс. Итоги переписи 2024 г. насчитали в Тбилиси 1 331 485 человек против 1 108 717 в 2014 г., то есть рост на 20,1 %. Данные переписи и оценка 2026 г. получены разными расчётами, и обзор их не объединяет.

Galt & Taggart выделяют Вашлиджвари в отчёте о Тбилиси как отдельную зону. На карте районов за 2025 г. указаны 539 продаж квартир в Вашлиджвари против 7 186 в Сабуртало и 9 440 в Диди Дигоми, а средние цены за м² составляют USD 1 062, USD 1 613 и USD 1 076. Отчёт не определяет базу цены на карте, а диаграмма диапазонов первичного рынка за декабрь 2025 г. в приложении помещает Вашлиджвари между USD 950 и USD 1 300 за м² по подписям на диаграмме.

Значения с диаграмм взяты по положению подписей в приложении к отчёту, и их следует сверить с самим отчётом перед использованием. Число первичных продаж по городу в целом взято из таблицы ключевых показателей отчёта. Официальный ориентир — Индекс цен на жилую недвижимость Geostat, который охватывает новое жильё в Тбилиси в лари; это индекс для города, а не цена этого здания, и обзор не делает из него никаких выводов в отношении квартиры.

Что касается транспортной доступности, страница застройщика даёт только строку об Agrohub. Korter добавляет больше: набережная Куры (Мтквари) менее чем в 1 км, шоссе в 280 м от комплекса, остановка общественного транспорта в 370 м с автобусами 302, 304 и 314 и маршрутками 531, 534 и 539 примерно каждые семь минут, транспортная развязка в сторону моста Дидубе менее чем в 2 км, а также 15 минут езды до зоны отдыха Лиси и 40–45 минут до аэропорта. Это цифры Korter.

В таблице расстояний есть два расчётных столбца. Расстояния по прямой рассчитаны по координатам здания на archi.ge и координатам, приведённым в статьях Википедии о станциях Дидубе и Грмагеле (Ghrmaghele), об озере Лиси, о площади Свободы и об аэропорте. Расстояния по дорогам получены с помощью общедоступного маршрутизатора OSRM на данных OpenStreetMap, запущенного 12 ноября 2026 г.; это оценки при свободном движении без учёта пробок.

Строка про Дидубе показывает, почему одно расстояние никогда не описывает доступность. Станция метро находится примерно в 1 км от здания по прямой, что совпадает с цифрой Realting, тогда как расстояние по маршруту по дорогам — 4,5 км, а Korter помещает узел в пределах 30 минут пешком. Застройщик ничего из этого не указывает. Координаты здания на archi.ge также не решают вопрос «Геловани или Броцеули», поскольку пара координат не называет улицу.

Korter в общих чертах называет магазины и школы вокруг участка: сетевые супермаркеты в нескольких минутах ходьбы, гипермаркет BricoRama, торговые центры Aurora, Asia и Sara, а также школы № 158, 169 и 147. Расстояний для них он не указывает, и обзор считает этот перечень описанием сайта объявлений. На странице города Тбилиси на этом сайте перечислены остальные проекты в Тбилиси, а на странице страны Грузия — более широкий портфель.

Покупка в Грузии: порядок действий и сборы реестра

Страница застройщика не содержит шагов покупки, поэтому приведённый ниже порядок опирается на грузинское законодательство и на опубликованный прейскурант реестра. Статья 183 Гражданского кодекса устанавливает, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Следовательно, право на квартиру возникает записью в реестре; сама по себе оплата цены или получение ключей его не создаёт.

Для строящегося здания объект ещё не существует как зарегистрированная единица. Юридическая колонка Klein Law в Georgia Today (3 августа 2023 г.) сообщает, что договор, подписываемый с застройщиком в такой ситуации, является предварительным договором купли-продажи, поскольку договор купли-продажи не может быть заключён в отношении несуществующего имущества. Это описание одной юридической фирмы на её дату, а не норма закона, и обязательной остаётся собственная формулировка договора о регистрации и передаче.

Гражданство имеет значение в грузинском имущественном праве для сельскохозяйственной земли, которую Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю в статье 4 ограничивает гражданами и указанными субъектами. Квартира не является сельскохозяйственной землёй. Руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии, объясняют общее положение, а страница о покупке из-за рубежа описывает практический путь для покупателя, который не приезжает на место.

Сборы реестра зависят от того, как быстро покупатель хочет получить запись, а не от цены. На странице сборов Национального агентства публичного реестра (NAPR) указаны GEL 150 за регистрацию изменения права в течение 4 рабочих дней, GEL 270 в течение 1 рабочего дня и GEL 350 в день подачи; регистрация обязательства, связанного с правом собственности, облагается теми же тремя сборами.

По официальному курсу GEL 2,5933 за USD это составляет около USD 57,8, USD 104,1 и USD 135,0. Какая категория применима к договору на ещё не построенную квартиру, должны подтвердить реестр и договор.

Покупатель за рубежом может воспользоваться доверенностью, легализованной для использования в Грузии, или сервисом смарт-контракта реестра, который регистрирует права на недвижимость онлайн через заранее назначенную виртуальную встречу. Таблица статусов Гаагской конференции по международному частному праву фиксирует присоединение Грузии к Конвенции об апостиле 21 августа 2006 г. и вступление её в силу 14 мая 2007 г.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Налог на имущество физического лица изменился 30 сентября 2026 г. Английский текст Налогового кодекса на matsne.gov.ge фиксирует Закон № 1874 от этой даты в истории статей 202 и 206. После поправки пункт 5 статьи 202 устанавливает ставку для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, от 0,8 до 1 % от рыночной стоимости, существовавшей на конец предыдущего года, а подпункт «а» пункта 1 статьи 206 снимает налог для семей, доход которых в предыдущем году не превышал GEL 100 000.

В обзоре EY Georgia Tax and Law Brief за июль — сентябрь 2026 г. сообщается о том же изменении и говорится, что прежний порог составлял GEL 40 000; там добавлено, что ставка в пределах диапазона определяется по местонахождению имущества. Руководства, написанные до 30 сентября 2026 г., содержат прежние диапазоны, которые больше не соответствуют Кодексу, а руководство о налоге на имущество в Грузии описывает порядок подачи декларации.

В качестве примера: квартира с рыночной стоимостью, равной USD 150 000, — это GEL 388 995 по курсу GEL 2,5933 за USD, и диапазон Кодекса от 0,8 до 1 % составил бы от GEL 3 112 до GEL 3 890 в год, если бы он применялся; используемая рыночная стоимость и проверка дохода семьи определяются в каждом случае отдельно.

Страница Службы доходов (Revenue Service) на грузинском языке устанавливает срок подачи декларации — 1 ноября, а срок оплаты — 15 ноября, с переносом на следующий рабочий день, если дата не является рабочим днём.

Статья 201 охватывает недвижимость, принадлежащую физическому лицу, включая незавершённое строительство, поэтому вопрос о том, когда покупатель по договору до завершения строительства считается собственником, зависит от договора и записи в реестре.

Доход физического лица от аренды жилого помещения облагается по ставке 5 %, если вычеты не применяются (статья 81, пункт 2), общая ставка составляет 20 % (статья 81, пункт 1), а превышение дохода от продажи над затратами облагается по ставке 5 % (статья 81, пункт 3). Превышение при продаже жилой квартиры, которой владели более двух лет, освобождается от налога (статья 82, пункт 1, подпункт «f.a»).

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг (SDA) перечисляет краткосрочный вид на жительство для иностранца, который владеет правом собственности на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком.

Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства формулирует это в тех же терминах в статье 15, подпункт «j». Руководство о виде на жительство описывает процедуру. Квартира, цена которой ниже этой суммы, этим путём не охватывается; квартира, оценённая на уровне или выше, охватывается только в том случае, если оценка оценщика превышает эту сумму.

Что касается финансирования, страница о PTI и LTV Национального банка Грузии (NBG) устанавливает предельное отношение кредита к стоимости 90 % для кредитов в лари и 70 % для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежа к доходу — 25 % (лари) или 20 % (иностранная валюта) при чистом ежемесячном доходе менее GEL 1 500 и 50 % и 30 % при доходе от GEL 1 500. Korter упоминает ипотеку TBC Bank и рассрочку по этому зданию без указания ставок или условий; застройщик не публикует ни того, ни другого. Руководство об ипотеке для иностранцев сравнивает условия банков.

Что запросить в письменном виде до бронирования

Поскольку страница застройщика не публикует цену, дату передачи, условия оплаты и отделку, приведённый ниже перечень превращает каждый пробел в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты. Часть пунктов относится к форме бронирования, остальные — к договору купли-продажи. Перечень отражает обычный порядок покупки объекта на этапе строительства и не указывает на какой-либо недостаток именно этого проекта.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, общей, жилой и летней площадью и пакетом отделки с датой выпуска прайс-листа.
2. Дата передачи, записанная в договоре, что считается передачей и какое последствие указано, если дата не соблюдена.
3. Полное юридическое название и регистрационные данные юридического лица, которое подписывает договор, и земельный участок, на котором оно строит.
4. Адрес улицы и кадастровый номер с выпиской из Публичного реестра, чтобы вопрос о проспекте Маршала Геловани или улице Броцеули был решён в письменном виде.
5. Общее число квартир в здании, поскольку archi.ge указывает 231 и 208, и число квартир по типам комнат.
6. Разрешение на строительство и проектная документация, включая окончательное число этажей и подвальных уровней.
7. График платежей, счёт или эскроу, на которые поступает каждый платёж, валюта и дата для каждого платежа и правило возврата задатка.
8. Что представляет собой отделка: значение выражения «частичная отделка» и слова «каркасы» в тексте для соцсетей и какие позиции входят в цену, например входная дверь, домофон, пожарная сигнализация и балкон.
9. Основа цены за м²: общая площадь, жилая площадь или другая мера и что входит в летнюю площадь.
10. Продаётся ли парковка отдельно, её цена и как распределяются 73 места на карте парковки.
11. График сервисных платежей, управляющая компания и кто обслуживает генератор, резервуар для воды и двор.
12. Как показатель хода работ в 33 % и ежемесячный журнал переводятся в дату завершения и к какому этажу относится последняя плита.
13. Банк или банки, с которыми застройщик работает по ипотеке, и любой план рассрочки в письменном виде.
14. Для покупателя за рубежом: форма доверенности или дата заранее назначенной онлайн-встречи в реестре.

Как Archi Panorama Tbilisi соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

В таблице перечислены проекты Archi в Тбилиси, которые описывает грузинский портфель этого сайта, со статусом и основной опубликованной информацией по каждому. На страницах застройщика указано мало цен, а цифры, которые есть, исходят от Korter и аналогичных сайтов со своими датами. Позиции не ранжируются.

Проекты различаются по стадии и масштабу. Этот проект — одно здание с несколькими сотнями квартир, находящееся, судя по журналу, на стадии возведения конструкций, тогда как несколько других находятся на стадии отделки, а некоторые — на ранней стадии.

Стартовые цифры Korter за м² в таблице находятся в диапазоне от USD 1 070 до USD 2 887, что отражает разные районы, отделки и даты, а не рейтинг. О портфеле другого застройщика в том же городе см. Mira Verde Tbilisi, а о совместном проекте Archi на побережье — Kobuleti Beach Resort.

Archi (застройщик)

На странице «О компании» Archi показаны счётчики: 55 завершённых проектов, 31 проект в работе, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строительства в работе. Более длинный текст той же страницы содержит более старые цифры, а ранние пресс-релизы компании называют меньшие числа: 31 завершённое здание к 15-летию в 2021 г. и 49 завершённых проектов в июне 2024 г. Это собственные заявления застройщика, и обзор их не проверяет.

Юбилейный релиз Archi Turns 15! сообщает, что Archi основана в 2006 г. Илией Цулая, Мени Бениш и Ираклием Капианидзе, вошла в девелоперскую отрасль в 2008 г., а баскетболист Заза Пачулия стал совладельцем в 2018 г. Релиз за июнь 2024 г. сообщает о соглашении с Deloitte об аудите консолидированной финансовой отчётности Archi и её дочерних компаний; см. релиз об аудите. Реестр акционеров найти не удалось, а юридическое лицо — сторона договора по квартире указывается в документах о продаже.

Компания указывает офисы в Тбилиси и Батуми и совместный офис продаж в Варшаве. Kobuleti Beach Resort она описывает как совместный проект с NEXT, объявленный 1 июня 2026 г. и освещённый на этом сайте в объявлении о Кобулети; см. релиз. Заявления застройщика о доле рынка, числе жителей и рейтингах обзор опускает, поскольку они даны без названного метода или органа.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Panorama Tbilisi?

Это 13-этажный жилой дом, который Archi возводит в части Вашлиджвари района Сабуртало в Тбилиси. Страница застройщика показывает ход строительства 33 %, с последней ежемесячной записью от 13 октября 2026 г., и перечисляет 86 квартир с 2, 3 и 4 комнатами, закрытую парковку, генератор и резервуар для воды. Цена, дата передачи и план платежей не указаны.

Где находится Archi Panorama Tbilisi: на проспекте Маршала Геловани или на улице Броцеули?

Застройщик указывает проспект Маршала Геловани, рядом с Agrohub, в районе Сабуртало. Korter указывает улицу Броцеули, 5/1, в Вашлиджвари, а Realting — улицу Броцеули. Страница не согласовывает два названия. Выписка из Публичного реестра на земельный участок, сверенная с кадастровым номером в договоре, показывает, какое описание применимо, а кадастровый номер Korter, 01.10.11.001.462, с реестром не сверен.

Сколько квартир в здании?

Страница застройщика указывает 231 квартиру в описании и 208 в тексте об инфраструктуре, тогда как Korter и Realting указывают 208. Публичный сервис квартир показывает 86 квартир, и это число показанных, а не итог по проекту. Договор должен указывать число квартир и их типы, а форма бронирования должна называть квартиру по номеру и этажу.

Какие площади и числа комнат указывает archi.ge?

Опубликованные 86 квартир — это 33 двухкомнатные квартиры площадью от 50,1 до 92,0 м², 46 трёхкомнатных площадью от 55,0 до 91,7 м² и 7 четырёхкомнатных площадью от 95,4 до 95,9 м² на этажах с 1 по 13. Диапазон фильтра застройщика — от 46,9 до 118,7 м², а Korter — от 50,4 до 116,2 м². Застройщик указывает число комнат, а не число спален и санузлов.

Когда здание будет передано?

Застройщик не указывает дату передачи. Korter называет 2-й квартал 2027 г., а объявление на Realting, обновлённое 31 июля 2024 г., называет 2028 г. как год постройки. Дата, которая связывает застройщика, — та, что записана в договоре купли-продажи, вместе с последствием её нарушения. Ежемесячный журнал показывает циклы колонн и плит с мая по октябрь 2026 г. и не называет этажей.

Сколько стоит квартира в Archi Panorama Tbilisi?

Застройщик не указывает цену; цена каждой квартиры в его сервисе равна 0. Korter указывает стартовую цифру USD 1 240 за м² (26 октября 2026 г.) и помечает каждую планировку «цена по запросу». Realting показывает одну 1-комнатную квартиру площадью 56,0 м² за USD 115 000, или USD 2 054 за м², в объявлении от 31 июля 2024 г. Это ориентиры третьих сторон, а не предложения.

На каком этапе строительство?

Страница застройщика показывает 33 %. Его журнал сообщает, что в записи от 13 октября 2026 г. возведение колонн и одна плита перекрытия были завершены, а укладка плиты перекрытия продолжалась. Журнал не говорит, как измеряется процент и к какому этажу относится каждая плита, поэтому эта цифра полезнее всего в сочетании с письменным графиком завершения от застройщика.

Может ли владелец квартиры в Archi Panorama Tbilisi подать заявление на вид на жительство в Грузии?

Краткосрочный вид на жительство по грузинскому праву открыт для владельца несельскохозяйственной недвижимости, оценённой сертифицированным оценщиком выше эквивалента USD 150 000 в лари. При USD 1 240 за м² наибольшая квартира в списке рассчитывается в USD 118 916, что ниже этой суммы, тогда как при USD 2 054 за м² квартира площадью 77,2 м² рассчитывается в USD 158 569, то есть на уровне или выше. Решает оценка оценщика.

С какими налогами и сборами сталкивается собственник-нерезидент?

Для физического лица Кодекс устанавливает налог на имущество в размере от 0,8 до 1 % от рыночной стоимости и освобождает семьи с доходом до GEL 100 000 в предыдущем году. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5 % без вычетов, а превышение при продаже — по ставке 5 %; превышение при продаже квартиры, которой владели более двух лет, освобождается. Регистрация в NAPR стоит GEL 150, GEL 270 или GEL 350 в зависимости от скорости.

Что нужно согласовать в письменном виде до бронирования квартиры?

Как минимум: номер и цену квартиры, дату передачи и последствие её нарушения, лицо, которое подписывает договор, адрес и кадастровый номер, график платежей и счёт, на который они поступают, отделку и то, что входит в цену, распределение парковки и сервисный сбор. Раздел 9 перечисляет четырнадцать пунктов, а руководство о том, как купить недвижимость в Грузии, описывает общую последовательность.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта Archi Panorama, квартиры, парковка и журнал хода строительства (archi.ge)
• Archi: страница «О компании»
• Archi: пресс-релиз «Archi Turns 15!»
• Archi: пресс-релиз о соглашении об аудите с Deloitte
• Archi: пресс-релиз о совместном проекте Kobuleti Beach Resort
• Korter: Archi Panorama, цены от 26 октября 2026 г.
• Realting: объявление Archi Vashlijvari № 20806, обновлено 31 июля 2024 г.
• Википедия: район Сабуртало и Вашлиджвари
• Википедия: станция метро «Дидубе»
• Википедия: станция метро «Грмагеле»
• Википедия: озеро Лиси
• Википедия: площадь Свободы, Тбилиси
• Википедия: международный аэропорт Тбилиси
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: основные итоги переписи 2024 г.
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.
• Galt & Taggart: жилая недвижимость Тбилиси, весь 2025 год, 30 января 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5933 с 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации через смарт-контракт
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• Служба доходов Грузии: налог на имущество (страница на грузинском языке)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль — сентябрь 2026 г.
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Georgia Today: юридические заметки с Klein Law, 3 августа 2023 г.
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расстояний по дорогам
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.