بازده اجاره در دبی به تفکیک منطقه: ارقام ۲۰۲۶ و محاسبهٔ خالص
بازده اجاره در دبی عبارت است از اجارهٔ سالانه‌ای که یک ملک به دست می‌آورد، تقسیم بر یک قیمت. ارقام منتشرشده در ۲۰۲۶ بسته به منطقه، نوع واحد و نهادی که داده را گردآوری کرده است، از میانگین شهریِ حدود ۴٫۵٪ برای ویلاها تا بیش از ۹٪ برای برخی محلههای آپارتمانی در نوسان است. این راهنما هر رقم را تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ بیان میکند و برای هر عدد نام ناشر، ماه انتشار و، در جایی که ناشر روش کار را اعلام کرده است، روش پشت آن عدد را نیز می‌آورد.
خواننده در این مطلب می‌بیند بازده اجاره در دبی به‌صورت ناخالص و خالص چگونه محاسبه می‌شود؛ یک مثال محاسباتی به درهم و دلار که شارژ خدمات، دورهٔ خالیماندن واحد، کمیسیون اجاره‌دهی و قبوض آب و برق را در بر می‌گیرد؛ میانگین‌های شهری از چند منبع نام‌برده در کنار یکدیگر؛ جدولی به تفکیک منطقه برای آپارتمانها؛ جدولی برای ویلاها و تاونهاوسها؛ مقایسهٔ استودیو، واحد یک‌خوابه و واحد دوخوابه؛ و توضیح این‌که چرا دو گزارش می‌توانند برای یک منطقهٔ واحد درصدهای متفاوتی ارائه کنند. قیمت‌ها به درهم امارات، یعنی «AED (درهم امارات)»، است و معادل دلار آمریکا در داخل پرانتز و با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به‌ازای هر دلار آمده است. هیچ‌یک از مطالب این راهنما پیش‌بینی یا توصیه‌ای برای خرید یا اجاره‌دادن یک ملک مشخص نیست.
بازده اجاره در دبی در یک نگاه
| پرسش | وضعیت در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| میانگین شهری، همهٔ املاک مسکونی | ۶٫۳۴٪ ناخالص برای اوت ۲۰۲۶ (۶٫۵٪ در گزارش دیگری از همان کارگزار در اوت ۲۰۲۶) | ارقام Property Monitor به‌صورتی که Engel & Völkers چاپ کرده است؛ Engel & Völkers، ۲۷ اوت ۲۰۲۶ |
| آپارتمان در برابر ویلا | ۶٫۶۶٪ برای آپارتمانها، ۵٫۰۶٪ برای تاونهاوسها، ۴٫۴۵٪ برای ویلاها | Property Monitor، اوت ۲۰۲۶ |
| دامنهٔ بازده در محلههای آپارتمانی | از ۴٫۵۸٪ (Palm Jumeirah) تا ۸٫۹۳٪ (International City) | Property Monitor، اوت ۲۰۲۶ |
| استودیو در برابر دوخوابه در یک منطقه | Dubai Silicon Oasis: ۹٫۴٪ در برابر ۷٫۴٪؛ JVC: ۸٫۲٪ در برابر ۷٫۲٪ | Property Finder، ۱۹ ژوئن ۲۰۲۶، سوابق معاملات DLD |
| آنچه رقم ناخالص کنار می‌گذارد | شارژ خدمات، دورهٔ خالیماندن واحد، تعمیر و نگهداری، تأمین مالی و هزینههای خرید | FAM Properties، ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۶؛ Cavendish Maxwell به نقل از Meraas |
| پرداخت‌کنندهٔ شارژ خدمات | مالک واحد (موجر) | پرسش‌های متداول اداره زمین دبی |
| عوارض مسکن شهرداری | ۵٪ اجارهٔ سالانه، که به قبض برق و آب مستأجر اضافه می‌شود | پرسش‌های متداول اداره زمین دبی؛ u.ae |
| ثبت قرارداد اجاره (Ejari) | AED ۱۷۷٫۷۵ ($۴۸٫۴۰) از طریق اپلیکیشن یا وب‌سایت؛ AED ۲۲۰ ($۵۹٫۹۰) در مرکز خدمات امین | اداره زمین دبی |
| کارمزد ثبت هنگام خرید | ۴٪ ارزش ملک | اطلاعیهٔ اداره زمین دبی، ۳۱ مه ۲۰۲۱ |
| سقف افزایش اجاره هنگام تمدید | از ۰٪ تا ۲۰٪، بسته به این‌که اجارهٔ فعلی چقدر زیر میانگین منطقه است | فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ |
دو نکته چارچوب همهٔ مطالب بعدی را تعیین میکند. نخست، تقریباً هر رقم منطقه‌ای در گزارش‌های عمومی بازده ناخالص است؛ یعنی اجاره تقسیم بر قیمت پیش از کسر هر هزینه‌ای. دوم، یک محله می‌تواند در گزارش‌هایی که در همان ماه منتشر شده‌اند با درصدهای متفاوتی ظاهر شود، زیرا دوره، مبنای قیمت و ترکیب واحدها یکسان نیست. هر دو نکته در بخش‌های بعدی به تفصیل بررسی شده‌اند.
بازده اجاره در دبی چیست: بازده ناخالص، خالص و بازده نسبت به کل هزینه
Engel & Völkers در توضیح این اصطلاح، بازده ناخالص اجاره را اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت خرید و ضرب در ۱۰۰ تعریف میکند و نمونه‌ای می‌آورد: اجارهٔ سالانهٔ AED ۹۶٬۰۰۰ ($۲۶٬۱۴۰) بر ملکی به قیمت AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) که به ۸٪ می‌رسد. بازده اجاره در دبی به این معنای ناخالص بنابراین نسبت دو قیمت است و دربارهٔ آنچه مالک در نهایت نگه می‌دارد چیزی نمی‌گوید. همان صفحه بازده خالص اجاره را اجارهٔ سالانه منهای هزینههای سالانه، تقسیم بر قیمت خرید تعریف میکند؛ هزینهها شامل شارژ خدمات، برآورد تعمیر و نگهداری و کارمزد مدیریت ملک است. این صفحه همان راهنمای بازده اجارهٔ Engel & Völkers است که داده‌های Property Monitor را برای اوت ۲۰۲۶ چاپ میکند.
سه شکل از این نسبت رایج است و به‌آسانی با هم اشتباه گرفته می‌شوند:
- بازده ناخالص نسبت به قیمت. اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت پرداخت‌شده (یا در یک آگهی، قیمت درخواستی). این همان رقمی است که تقریباً در همهٔ جدول‌های منطقه‌ای دیده می‌شود.
- بازده خالص نسبت به قیمت. اجارهٔ سالانه منهای هزینههای جاری، تقسیم بر همان قیمت. این رقم به ورودی‌های هزینهٔ خود مالک نیاز دارد، بنابراین هیچ جدول منطقه‌ای نمی‌تواند آن را عرضه کند.
- بازده نسبت به کل هزینه. درآمد خالص یا ناخالص تقسیم بر قیمت به‌علاوهٔ هزینههای یک‌بارهٔ خرید، مانند کارمزد ثبت اداره زمین دبی. چون مخرج بزرگ‌تر است، این بازده از همان بازده نسبت به قیمت کمتر می‌شود.
خود اداره زمین دبی (DLD) محدودیت‌های یک میانگین را توضیح داده است. در صفحهٔ داده‌های باز مربوط به شاخص عملکرد اجارهٔ مسکونی (Residential Rental Performance Index) که با Property Finder ساخته شده است، این اداره میگوید شاخص از یک مدل رگرسیون هدونیک استفاده میکند که هر خانه را مجموعه‌ای از ویژگی‌ها می‌داند، و هشدار می‌دهد که نباید برای قیمت‌گذاری، تصمیم‌های سرمایه‌گذاری یا سنجش عملکرد به کار رود. مجموعه‌داده‌ای از بازده محله‌ها که در ژوئیه ۲۰۲۶ بر پایهٔ سوابق اداره زمین دبی منتشر شد نکته‌ای مرتبط را مطرح میکند: توضیح آن در IEEE DataPort میگوید بازده ناخالص شاخصی از نسبت اجاره به قیمت پیش از هزینههای عملیاتی است و ارقام محله‌ها نمایندهٔ هر ملک به‌تنهایی نیستند.
بازده همچنین با تغییر قیمت متفاوت است. یک خانه می‌تواند بازده اجارهٔ ثابتی در دبی نشان دهد، در حالی که ارزش بازاری‌اش بالا یا پایین می‌رود؛ و کاهش قیمت با اجارهٔ بدون تغییر، بدون هیچ درآمد اضافه‌ای درصد ناخالص را بالا می‌برد. به همین دلیل باید یک درصد بازده را همراه با مبنای قیمت و تاریخی که در آن اندازه‌گیری شده است خواند.
روش گام‌به‌گام محاسبهٔ بازده اجاره در دبی
دنبالهٔ زیر اجاره و قیمتِ اعلام‌شده را به یک رقم ناخالص و یک رقم خالص تبدیل میکند. مثال فرضی است: یک آپارتمان یک‌خوابهٔ ۱٬۰۰۰ فوت مربعی (مساحت خالص داخلی) که به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) خریداری شده و سالانه با AED ۷۰٬۰۰۰ ($۱۹٬۰۶۱) اجاره داده می‌شود. شارژ خدمات AED ۱۵ به‌ازای هر فوت مربع ($۴٫۰۸)، مبلغ تعمیر و نگهداری، یک ماه خالیماندن، کارمزد مدیریت ۵٪ و مبلغ قبوض آب و برق مفروضاتی هستند که برای نمایش محاسبه انتخاب شده‌اند. این‌ها نرخ‌های اعلام‌شدهٔ هیچ ساختمانی نیستند.
- اجاره را مشخص کنید. اجارهٔ سالانهٔ مندرج در قرارداد اجارهٔ ثبت‌شده را به کار ببرید، نه اجارهٔ درخواستی آگهی را. در اینجا AED ۷۰٬۰۰۰ ($۱۹٬۰۶۱) است.
- قیمت را مشخص کنید. قیمتی را به کار ببرید که واقعاً پرداخت شده است. در اینجا AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) است.
- بازده ناخالص را حساب کنید. AED ۷۰٬۰۰۰ ($۱۹٬۰۶۱) تقسیم بر AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) برابر ۰٫۰۷ است، بنابراین بازده ناخالص ۷٫۰۰٪ می‌شود.
- هزینههای خرید را بیفزایید. کارمزد ثبت ۴٪ ارزش است، یعنی AED ۴۰٬۰۰۰ ($۱۰٬۸۹۲)؛ پس هزینهٔ کل پیش از سایر کارمزدها AED ۱٬۰۴۰٬۰۰۰ ($۲۸۳٬۱۸۶) می‌شود. بازده ناخالص بر این مبنا ۶٫۷۳٪ است.
- هزینههای سالانه را فهرست کنید. شارژ خدمات، تعمیر و نگهداری، مدیریت، کمیسیون اجاره‌دهی و قبوض آب و برق در فاصلهٔ دو مستأجر (بخش بعدی هر یک را شرح می‌دهد).
- خالیماندن واحد را لحاظ کنید. یک ماه خالی، یک‌دوازدهم اجاره را حذف میکند که در اینجا AED ۵٬۸۳۳ ($۱٬۵۸۸) است.
- کسر کنید و تقسیم کنید. درآمد خالص تقسیم بر قیمت، بازده خالص نسبت به قیمت را می‌دهد و تقسیم بر هزینهٔ کل، بازده نسبت به کل هزینه را.
جدول زیر مثال را دو بار اجرا میکند. حالت A فرض میکند مستأجر تمدید میکند، مالک خودش واحد را مدیریت میکند و هیچ ماهی خالی نمی‌ماند. حالت B فرض میکند مستأجر عوض می‌شود، یک ماه بدون اجاره سپری می‌شود، کمیسیون اجاره‌دهی ۵٪ اجارهٔ یک سال است و کارمزد مدیریت ۵٪ اجارهٔ واقعاً وصول‌شده.
| ردیف (ورودی‌های فرضی) | حالت A: تمدید توسط مستأجر، مدیریت توسط مالک | حالت B: تغییر مستأجر، مدیریت توسط شرکت |
|---|---|---|
| اجارهٔ سالانهٔ قراردادی | AED ۷۰٬۰۰۰ ($۱۹٬۰۶۱) | AED ۷۰٬۰۰۰ ($۱۹٬۰۶۱) |
| خالیماندن واحد (یک ماه در حالت B) | ندارد | −AED ۵٬۸۳۳ ($۱٬۵۸۸) |
| شارژ خدمات (۱٬۰۰۰ فوت مربع، هر فوت مربع AED ۱۵) | −AED ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴) | −AED ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴) |
| مبلغ تعمیر و نگهداری | −AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) | −AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) |
| کارمزد مدیریت (۵٪ اجارهٔ وصول‌شده) | ندارد | −AED ۳٬۲۰۸ ($۸۷۴) |
| کمیسیون اجاره‌دهی (۵٪ اجارهٔ سالانه) | ندارد | −AED ۳٬۵۰۰ ($۹۵۳) |
| قبوض آب و برق در فاصلهٔ دو مستأجر | ندارد | −AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) |
| درآمد خالص | AED ۵۲٬۰۰۰ ($۱۴٬۱۵۹) | AED ۳۸٬۴۵۸ ($۱۰٬۴۷۲) |
| بازده ناخالص نسبت به قیمت | ۷٫۰۰٪ | ۷٫۰۰٪ |
| بازده خالص نسبت به قیمت | ۵٫۲۰٪ | ۳٫۸۵٪ |
| بازده خالص نسبت به کل هزینه (قیمت به‌علاوهٔ کارمزد ثبت ۴٪) | ۵٫۰۰٪ | ۳٫۷۰٪ |
فاصلهٔ ۷٫۰۰٪ ناخالص تا ۳٫۸۵٪ خالص در حالت B، یعنی حدود ۳٫۲ واحد درصد، دلیلی است که نشان می‌دهد رقم ناخالص یک منطقه را نمی‌توان نرخ دریافتی واقعی دانست. هر دو حالت بر مفروضات استوارند و مالک واقعی هر یک را با رقم مندرج در اعلامیهٔ شارژ خدمات همان ساختمان، قرارداد مدیریت و قرارداد اجاره جایگزین میکند.
هزینه‌هایی که بازده اجاره در دبی را از ناخالص به خالص می‌رسانند
برای هر هزینهٔ زیر، قاعده‌ای رسمی یا منتشرشده وجود دارد، هرچند مبلغ آن به ساختمان و قرارداد بستگی دارد.
شارژ خدمات
در پرسش‌های متداول اداره زمین دبی آمده است که موجر مسئول هزینههای خدمات ملک است. مبالغ برای هر پروژه جداگانه تعیین می‌شود و سامانهٔ شاخص شارژ خدمات (Service Charge Index) این اداره به کاربر امکان می‌دهد آن را بر پایهٔ پروژه، نوع کاربری و سال یا با شمارهٔ سند مالکیت (title deed) جست‌وجو کند. صفحه یادآوری میکند که نتیجه شامل بدهی‌های معوق نمی‌شود و برای صورتحساب‌هایی که پس از ۲۰۱۹ صادر شده‌اند، مساحت بالکن معادل ۰٫۲۵٪ مساحت واحد محاسبه می‌شود. به گفتهٔ همین پرسش‌های متداول، در جایی که واحدها به‌صورت جداگانه کنتور ندارند، سهم تهویهٔ مطبوع (سرمایش مرکزی) می‌تواند جداگانه صورتحساب شود و معمولاً سازنده یا انجمن مالکان آن را وصول میکند.
خالیماندن واحد و تغییر مستأجر
بازده‌ای که بر پایهٔ دوازده ماه اجاره محاسبه شود، فرض میکند هیچ هفتهٔ خالی وجود ندارد. داده‌های Cavendish Maxwell به نقل از Meraas تمدیدها را حدود ۶۳٫۵٪ از بیش از ۵۹۰٬۰۰۰ قرارداد اجاره در ۲۰۲۵ نشان می‌دهد؛ یعنی تقریباً ۳۶٫۵٪ قراردادها اجارهٔ جدید بوده‌اند، نه تمدید. Engel & Völkers بیش از ۲۷۱٬۰۰۰ قرارداد اجارهٔ ثبت‌شده در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ را شمارش کرده است. هیچ‌یک از این دو رقم میانگین دورهٔ خالی را نمی‌دهد، بنابراین مثال بالا فقط نشان می‌دهد یک ماه خالی چه هزینه‌ای دارد.
کمیسیون اجاره‌دهی و مدیریت
صفحهٔ دولت امارات دربارهٔ اجاره میگوید برخی کارگزاران ممکن است کمیسیونی تا ۵٪ کل اجاره دریافت کنند؛ این صفحه نمی‌گوید چه کسی آن را می‌پردازد، پس تقسیم آن میان طرفین به توافق خودشان بستگی دارد. شرکت مدیریت ملک، در صورت استفاده، بر پایهٔ قراردادی جداگانه هزینه می‌گیرد و اداره زمین دبی برای ثبت و تمدید این قرارداد یک خدمت الکترونیکی دارد. هیچ نرخ رسمی برای کارمزد مدیریت وجود ندارد که برای همهٔ مالکان معتبر باشد؛ به همین دلیل مثال، رقم ۵٪ را یک فرض در نظر گرفته است.
ثبت قرارداد اجاره
ثبت Ejari از طریق اپلیکیشن Dubai REST یا وب‌سایت اداره، در مجموع AED ۱۷۷٫۷۵ ($۴۸٫۴۰) هزینه دارد: AED ۱۰۰ برای ثبت، AED ۱۰ کارمزد دانش، AED ۱۰ کارمزد نوآوری و کارمزد شریک خدماتی AED ۵۵ به‌علاوهٔ AED ۲٫۷۵ مالیات بر ارزش افزوده. در یک مرکز خدمات امین املاک، مجموع AED ۲۲۰ ($۵۹٫۹۰) اعلام شده است. صفحهٔ خدمت Ejari اداره هر دو مسیر را فهرست کرده است. این مبلغ در برابر اجاره ناچیز است، اما با هر تمدید یا هر مستأجر جدید دوباره پرداخت می‌شود.
قبوض آب و برق و عوارض مسکن
عوارض مسکن شهرداری دبی ۵٪ اجارهٔ سالانه است و مستأجر آن را از طریق قبض برق و آب می‌پردازد؛ این را هم پرسش‌های متداول اداره زمین دبی و هم راهنمای اجارهٔ u.ae می‌گویند. این هزینهٔ مستأجر است و بنابراین درآمد خالص مالک را کم نمی‌کند، اما بر هزینهٔ کل سکونت مستأجر می‌افزاید و همین یکی از عواملی است که تعیین میکند بازار چه اجارهای را تحمل میکند. هر هزینهٔ آب و برقی که در فاصلهٔ دو اجاره پیش بیاید بر عهدهٔ مالک است؛ مثال، AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) را به‌عنوان مبلغ جایگزین به کار برده است.
تعمیر و نگهداری و هزینههای خرید
هیچ میانگین منتشرشده‌ای هزینهٔ تعمیرات را پوشش نمی‌دهد و مثال سالانه AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) را به‌عنوان فرضی اعلام‌شده به کار می‌برد. در سمت خرید، اداره زمین دبی در ۳۱ مه ۲۰۲۱ اعلام کرد که کارمزد ثبت ۴٪ ارزش ملک است و خریدار آن را می‌پردازد. برای فروش پیش‌فروش (off-plan)، صفحهٔ خدمت ثبت فروش اولیه این اداره ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار را به‌علاوهٔ AED ۱۰ کارمزد دانش و AED ۱۰ کارمزد نوآوری فهرست میکند. فهرست گسترده‌تر هزینههای خرید، مانند کارمزد امین و وام، در راهنمای ما دربارهٔ هزینهها و کارمزدهای خرید ملک در دبی آمده است.
شارژ خدمات و اثر آن بر بازده خالص
چون این هزینه به‌ازای هر فوت مربع صورتحساب می‌شود و موجر آن را می‌پردازد، میان ساختمان‌هایی که اجارهٔ یکسان دارند بیش از هر هزینهٔ دیگری بازده خالص را جابه‌جا میکند. جدول مثال را ثابت نگه می‌دارد (اجارهٔ AED ۷۰٬۰۰۰ ($۱۹٬۰۶۱)، ۱٬۰۰۰ فوت مربع، AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) تعمیر و نگهداری، قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴)) و فقط نرخ فرضی را تغییر می‌دهد. نرخ‌ها مقادیر آزمایشی‌اند، نه قیمت‌های اعلام‌شدهٔ یک پروژه.
| شارژ خدمات فرضی | شارژ سالانه | درآمد خالص | بازده خالص نسبت به قیمت | اختلاف بازده ناخالص و خالص |
|---|---|---|---|---|
| AED ۱۰ به‌ازای هر فوت مربع ($۲٫۷۲) | AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳) | AED ۵۷٬۰۰۰ ($۱۵٬۵۲۱) | ۵٫۷۰٪ | ۱٫۳۰ واحد درصد |
| AED ۱۵ به‌ازای هر فوت مربع ($۴٫۰۸) | AED ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴) | AED ۵۲٬۰۰۰ ($۱۴٬۱۵۹) | ۵٫۲۰٪ | ۱٫۸۰ واحد درصد |
| AED ۲۰ به‌ازای هر فوت مربع ($۵٫۴۵) | AED ۲۰٬۰۰۰ ($۵٬۴۴۶) | AED ۴۷٬۰۰۰ ($۱۲٬۷۹۸) | ۴٫۷۰٪ | ۲٫۳۰ واحد درصد |
| AED ۲۵ به‌ازای هر فوت مربع ($۶٫۸۱) | AED ۲۵٬۰۰۰ ($۶٬۸۰۷) | AED ۴۲٬۰۰۰ ($۱۱٬۴۳۶) | ۴٫۲۰٪ | ۲٫۸۰ واحد درصد |
| AED ۳۰ به‌ازای هر فوت مربع ($۸٫۱۷) | AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) | AED ۳۷٬۰۰۰ ($۱۰٬۰۷۵) | ۳٫۷۰٪ | ۳٫۳۰ واحد درصد |
هر AED ۵ اضافه به‌ازای هر فوت مربع ($۱٫۳۶) در یک واحد ۱٬۰۰۰ فوت مربعی سالانه AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) کم میکند که در خریدی به مبلغ AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) برابر ۰٫۵ واحد درصد است. ساختمانی با اجارهٔ بالاتر می‌تواند شارژ بالاتر را جبران کند و ساختمانی با شارژ کمتر می‌تواند اجارهٔ کمتر را جبران کند، پس این دو باید با هم دیده شوند. مقالهٔ جداگانهٔ ما دربارهٔ شارژ خدمات در دبی توضیح می‌دهد که بودجه را چه کسی تعیین میکند، شارژ چگونه صورتحساب می‌شود و در صورت عدم‌پرداخت چه اتفاقی می‌افتد.
نکتهٔ کاربردی برای خواندن جدول‌های بازده این است که هیچ‌یک از درصدهای منطقه‌ای در این راهنما شارژ را کسر نکرده است. رتبه‌بندی FAM Properties این را صریح میگوید و اعلام میکند که بازده ناخالص شارژ خدمات، دورهٔ خالیماندن، تعمیر و نگهداری، تأمین مالی یا هزینههای خرید را در نظر نمیگیرد. مجلهٔ Meraas دربارهٔ ارقام Cavendish Maxwell که نقل میکند همین را بیان کرده است.
میانگین‌های شهری منتشرشدهٔ بازده اجاره در دبی در ۲۰۲۶
جدول، همهٔ ارقام شهری را که در منابع این راهنما یافت شد کنار هم می‌گذارد. مگر آن‌که ناشر خلاف آن را گفته باشد، این ارقام بازده ناخالص هستند و ستون «دوره» تاریخ یا دوره‌ای را نشان می‌دهد که هر رقم توصیف میکند.
| منبع (ناشر) | دوره | همهٔ املاک مسکونی | آپارتمان | تاون‌هاوس | ویلا |
|---|---|---|---|---|---|
| Property Monitor، به‌صورتی که Engel & Völkers چاپ کرده است (راهنمای بازده اجاره، به‌روزرسانی ۹ سپتامبر ۲۰۲۶) | اوت ۲۰۲۶ | ۶٫۳۴٪ | ۶٫۶۶٪ | ۵٫۰۶٪ | ۴٫۴۵٪ |
| Engel & Völkers، مقالهٔ بالاترین ROI (۲۷ اوت ۲۰۲۶) | اوت ۲۰۲۶ | ۶٫۵٪ | ۶٫۸٪ | ۵٫۱٪ | ۴٫۵٪ |
| Engel & Völkers، مرور بازار مسکن دبی (به‌روزرسانی ۹ سپتامبر ۲۰۲۶) | اوت ۲۰۲۶ | ۶٫۳٪ | ۶٫۷٪ | ۵٫۱٪ | ۴٫۵٪ |
| Engel & Völkers، همان مرور، بخش پرسش‌های متداول | ژوئیه ۲۰۲۶ | ۶٫۵۸٪ | حدود ۶٫۹٪ | ۵٫۱٪ | ۴٫۵٪ |
| Engel & Völkers، گزارش مسکونی H1 ۲۰۲۶ | ژوئن ۲۰۲۶ | ۶٫۶٪ | ۶٫۹٪ | ۵٫۱٪ | ۴٫۵٪ |
| Cavendish Maxwell، به نقل از Meraas (۱۰ آوریل ۲۰۲۶) | ۲۰۲۵ | ندارد | ۷٫۰٪ | ۴٫۸٪ (ویلاها و تاونهاوسها) | ۴٫۸٪ (ویلاها و تاونهاوسها) |
| dataHabibi، بر پایهٔ سوابق اداره زمین دبی (Mendeley Data، ۳ ژوئیه ۲۰۲۶) | ژوئن ۲۰۲۶ | ۸٫۱۶٪ (۱۴۱ منطقه) | ندارد | ندارد | ندارد |
| Khaleej Times (۱۶ فوریه ۲۰۲۶)، بدون ذکر ارائه‌دهندهٔ داده | ۲۰۲۶ | ۶٪ تا ۸٪ | ندارد | ندارد | ندارد |
از جدول چند نتیجه برمی‌آید. سری Engel & Völkers از ۶٫۶٪ برای ژوئن به ۶٫۵۸٪ در یک ارجاع ژوئیه می‌رسد و سپس، بسته به این‌که کدام صفحه‌اش خوانده شود، به رقمی میان ۶٫۳٪ و ۶٫۵٪ برای اوت؛ رقم آپارتمان در همین ماه‌ها از ۶٫۹٪ به رقمی میان ۶٫۶۶٪ و ۶٫۸٪ می‌رسد. هر صفحه گردآوری جداگانه‌ای است، پس جابه‌جایی میان آن‌ها را نباید روند دانست. آنچه در همهٔ آن‌ها ثابت می‌ماند ترتیب انواع ملک است: آپارتمانها بالاتر از تاونهاوسها و تاونهاوسها بالاتر از ویلاها، با ۵٫۱٪ برای تاون‌هاوس و ۴٫۵٪ برای ویلا در همهٔ به‌روزرسانی‌های این کارگزار.
رقم ۸٫۱۶٪ برای dataHabibi بسیار بالاتر از بقیه است. رکورد Mendeley Data این مجموعه‌داده را سوابق معاملات و اجارهٔ اداره زمین دبی توصیف میکند که dataHabibi تجمیع کرده است و ۵٬۵۲۸ ساختمان، ۳٬۷۳۰ پروژه و ۱۴۱ منطقه را در بر می‌گیرد؛ یادداشت روش‌شناسی نیز در سایت خود این ارائه‌دهنده نگهداری می‌شود. این رکورد بیان نمی‌کند میانگین چگونه وزن‌دهی شده است، بنابراین رقم در اینجا نتیجهٔ یک گردآورنده نشان داده شده و با بقیه ترکیب نمی‌شود.
مقالهٔ Khaleej Times در ۱۶ فوریه ۲۰۲۶ میانگین دبی را ۶٪ تا ۸٪ گزارش میکند و لندن، نیویورک و سنگاپور را در ۳٪ تا ۵٪ قرار می‌دهد، بدون آن‌که ارائه‌دهندهٔ داده برای این دامنه‌ها را نام ببرد. در اینجا فقط برای مقایسه به آن اشاره شده است. سایر میانگین‌های جدول را کارگزاران، پورتال‌ها و ارائه‌دهندگان داده از معاملات ثبت‌شده و آگهی‌ها گردآوری کرده‌اند.
سطح قیمت‌ها بر مخرج کسر اثر می‌گذارد. Cavendish Maxwell، در ارقامی که Zawya در ۶ ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش کرد، تقریباً ۷۹٬۲۰۰ معاملهٔ فروش مسکونی به ارزش حدود AED ۲۲۱٫۳ میلیارد ($۶۰٫۳ میلیارد) را در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ شمرد؛ ارزش فروش ۱۵٫۷٪ نسبت به نیمهٔ نخست ۲۰۲۵ کاهش یافته بود و تعداد معاملات کمی بیش از ۱۴٪ افت کرده بود. جدول‌های بازده اثر قیمت را از اثر اجاره جدا نمی‌کنند، پس تغییر یک درصد منتشرشده میان دو گزارش را نمی‌توان فقط به اجاره‌ها نسبت داد. زمینهٔ گسترده‌تر بازار در راهنمای ما دربارهٔ بازار املاک دبی بحث شده است.
بازده اجاره در دبی به تفکیک منطقه: محلههای آپارتمانی
این جدول چهار جدول منطقه‌ای منتشرشده را ترکیب میکند. ارقام Property Monitor بازده آپارتمانها در اوت ۲۰۲۶ است که Engel & Völkers چاپ کرده است. ستون Engel & Völkers از مقالهٔ ۲۷ اوت ۲۰۲۶ آن گرفته شده که آن هم بازده ناخالص آپارتمانها را برای اوت ۲۰۲۶ می‌دهد. ستون Property Finder از جدول خلاصهٔ مقالهٔ ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ آن استفاده میکند که قیمت‌ها در آن از سوابق معاملات اداره زمین دبی در پلتفرم Data Guru گرفته شده است. ستون FAM Properties رتبه‌بندی بازده ناخالص فروش مجدد در ۱۲ ماه است که در ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۶ منتشر شد و مقاله ارائه‌دهندهٔ داده‌اش را نام نمی‌برد. خط تیره یعنی آن منبع برای آن منطقه رقمی نمی‌دهد.
| محله | Property Monitor، اوت ۲۰۲۶ | Engel & Völkers، اوت ۲۰۲۶ | Property Finder، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ | FAM Properties، فروش مجدد ۱۲ ماهه، ژوئیه ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|---|
| International City | ۸٫۹۳٪ | ۸٫۸۹٪ | ۸٫۷۱٪ | – |
| Dubai Investments Park | – | ۹٫۶۱٪ | ۹٫۵۹٪ | – |
| Dubai Sports City | ۷٫۷۶٪ | ۷٫۸۹٪ | ۸٫۷۶٪ | – |
| Discovery Gardens | – | ۷٫۸۳٪ | ۸٫۳۰٪ | – |
| Dubai Production City | – | ۸٫۱۸٪ | – | – |
| Dubai Silicon Oasis | ۶٫۶۹٪ | – | ۸٫۴۷٪ | – |
| Al Furjan | ۷٫۰۸٪ | – | ۷٫۸۴٪ | – |
| Dubai South | ۷٫۲۱٪ | – | – | – |
| Arjan | ۶٫۹۵٪ | – | – | – |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | ۶٫۳۶٪ | – | ۸٫۱۲٪ | ۷٫۲۳٪ |
| Jumeirah Lakes Towers (JLT) | ۶٫۵۸٪ | – | ۷٫۵۵٪ | – |
| Business Bay | ۵٫۹۲٪ | – | – | – |
| Dubai Hills Estate | ۵٫۸۲٪ | – | – | ۵٫۸۳٪ |
| Dubai Marina | ۵٫۵۱٪ | ۵٫۶۴٪ | – | ۵٫۹۰٪ |
| Jumeirah Beach Residence (JBR) | ۵٫۱۹٪ | – | – | – |
| Dubai Creek Harbour | ۵٫۱۲٪ | – | – | – |
| Downtown Dubai | ۵٫۱۰٪ | ۵٫۲۱٪ | – | – |
| Palm Jumeirah | ۴٫۵۸٪ | ۴٫۶۶٪ | – | – |
| Emaar Beachfront | – | – | – | ۴٫۶۲٪ |
ردیف‌ها بر پایهٔ ستون Property Monitor مرتب شده‌اند، در جاهایی که این ستون رقم دارد. سه گروه‌بندی در هر منبع دیده می‌شود. محلههای نزدیک به ساحل و مراکز تجاری اصلی، یعنی Palm Jumeirah، Downtown، Dubai Creek Harbour، JBR و Dubai Marina، میان ۴٫۵٪ و ۶٪ قرار می‌گیرند. محله‌هایی که از این مناطق دورترند و قیمت هر فوت مربعشان پایین‌تر است، یعنی International City، Dubai Investments Park، Dubai Sports City و Discovery Gardens، در همهٔ منابعی که آن‌ها را فهرست کرده‌اند در ۷٫۷٪ و بالاتر هستند. مناطق میان‌رده میان این دو قرار دارند و بیشترین تفاوت در JVC و Dubai Silicon Oasis دیده می‌شود، جایی که رقم Property Finder در هر دو حدود ۱٫۸ واحد بالاتر از رقم Property Monitor است.
این دو اختلاف روشن‌ترین نمونهٔ مسئلهٔ داده است. JVC در یک جدول ۶٫۳۶٪ است، در رتبه‌بندی فروش مجدد ۷٫۲۳٪ و در جدولی دیگر ۸٫۱۲٪. مقالهٔ Property Finder در ۱۹ ژوئن ۲۰۲۶ برای JVC در جدول اصلی خود رقم ۸٫۰٪ را به کار می‌برد و برای استودیو، واحد یک‌خوابه و واحد دوخوابه به‌ترتیب ۸٫۲٪، ۷٫۴٪ و ۷٫۲٪ را. گزارش Gulf News دربارهٔ داده‌های Bayut و Dubizzle برای ۲۰۲۵ بازده ویلاهای میان‌رده در JVC، Mudon و Town Square را ۵٪ تا ۷٪ می‌دهد. خواننده‌ای که JVC را با Dubai Marina بر پایهٔ یک منبع مقایسه کند، اختلافی حدود ۰٫۹ واحد درصد می‌بیند (Property Monitor، ۶٫۳۶٪ در برابر ۵٫۵۱٪)، در حالی که بر پایهٔ منبعی دیگر اختلاف حدود ۱٫۳ واحد درصد است (FAM، ۷٫۲۳٪ در برابر ۵٫۹۰٪). جهت اختلاف در همهٔ منابع یکی است، اما اندازه‌اش نه.
برای نگاه دقیق‌تر به دو محله‌ای که بیشتر خریداران مقایسه می‌کنند، مقالهٔ ما دربارهٔ Downtown در برابر Marina قیمت‌ها و شارژهای خدمات را کنار هم می‌گذارد و راهنمای آپارتمان‌های فروشی در JVC آن محله را پوشش می‌دهد. انتخاب منطقه به‌طور کلی‌تر در مقایسهٔ ما از مناطق مناسب سرمایه‌گذاران و مقالهٔ قیمت آپارتمان در دبی به‌ازای هر متر مربع بحث شده است. در بخش آگهی‌ها، Oxford Terraces در JVC، به گفتهٔ صفحهٔ آگهی ما، ساختمانی تکمیل‌شده است که فقط واحدهای فروش مجدد یا اجارهای در آن باقی مانده: Oxford Terraces، JVC (Iman Developers). در Dubai South، صفحهٔ Celestia، Dubai South آپارتمان‌های مبله از استودیو تا دوخوابه با متراژ ۵۳۹ تا ۷۳۳ فوت مربع را توصیف میکند که به گفتهٔ صفحهٔ آگهی ما در ۲۰۱۹ تحویل شده‌اند. پیشینهٔ سازنده در پروفایل Iman Developers آمده است.
بازده اجارهٔ ویلا و تاون‌هاوس در دبی به تفکیک محله
بازده ویلا و تاون‌هاوس در هر منبع بررسیشده از بازده آپارتمان پایین‌تر است. ارقام Property Monitor برای اوت ۲۰۲۶، که Engel & Völkers چاپ کرده است، هفده محله را در بر می‌گیرد.
| محله | بازده ناخالص ویلا یا تاون‌هاوس، اوت ۲۰۲۶ |
|---|---|
| Al Barari | ۶٫۵۷٪ |
| The Sustainable City | ۵٫۸۲٪ |
| Jumeirah Golf Estates | ۵٫۷۶٪ |
| DAMAC Hills 2 | ۵٫۷۱٪ |
| DAMAC Hills | ۵٫۳۴٪ |
| Villanova | ۵٫۲۱٪ |
| District One, MBR City | ۵٫۱۷٪ |
| Mudon | ۵٫۰۸٪ |
| Town Square | ۵٫۰۷٪ |
| Arabian Ranches 3 | ۴٫۸۳٪ |
| Al Furjan | ۴٫۷۷٪ |
| Dubai Hills Estate | ۴٫۶۹٪ |
| Arabian Ranches 2 | ۴٫۶۱٪ |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | ۴٫۵۷٪ |
| Arabian Ranches | ۴٫۰۰٪ |
| Jumeirah Park | ۳٫۴۸٪ |
| Jumeirah Islands | ۳٫۲۶٪ |
دامنهٔ بازده در دستهٔ ویلا از ۳٫۲۶٪ تا ۶٫۵۷٪ می‌رسد و رقم شهری ویلا، یعنی ۴٫۴۵٪، میان این دو انتها قرار دارد. جدول Property Monitor همچنین نشان می‌دهد نام یک محله می‌تواند بسته به نوع ملک دو رقم کاملاً متفاوت داشته باشد: JVC برای آپارتمانها ۶٫۳۶٪ و برای ویلاها و تاونهاوسها ۴٫۵۷٪ است، Al Furjan ۷٫۰۸٪ و ۴٫۷۷٪، و Dubai Hills Estate ۵٫۸۲٪ و ۴٫۶۹٪.
گزارش Gulf News در ۱۰ ژانویه ۲۰۲۶، بر پایهٔ داده‌های Bayut و Dubizzle برای ۲۰۲۵، محله‌ها را نه بر اساس نام بلکه بر اساس ردهٔ قیمت گروه‌بندی کرد. در آن گزارش، ویلاهای مقرون‌به‌صرفه مانند DAMAC Hills 2، Serena و International City بازده‌ای بالاتر از ۵٫۴٪ نشان دادند، ویلاهای میان‌رده در JVC، Mudon و Town Square ۵٪ تا ۷٪، و ویلاهای ردهٔ بالا در Mohammed Bin Rashid City، Al Barsha و Al Barari بالاتر از ۵٫۸٪. برای آپارتمانها در International City، Dubai Investments Park و Discovery Gardens رقم ۹٪ تا ۱۰٪ و در Living Legends، Town Square و Al Furjan رقم ۷٪ تا ۹٪ را آورد. همین گزارش گفت اجارهٔ سالانهٔ آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در ۲۰۲۵ تا ۲۱٪ بالا رفت، آپارتمان‌های ردهٔ میانی تا ۷٪ و آپارتمان‌های ردهٔ بالا بیشتر تغییری نکردند، که نشان می‌دهد رشد اجاره میان ردهٔ قیمتی‌های مختلف چقدر متفاوت بود.
خطوط هزینه نیز بر حسب نوع ملک فرق میکند، پس هنگامی که شارژ خدمات، تعمیر و نگهداری و خالیماندن واحد اعمال شود، رقم ناخالص ویلا و رقم ناخالص آپارتمان مستقیماً قابل مقایسه نیستند؛ هر یک باید با بودجهٔ خود محله بررسی شود. مجتمع‌های ویلایی در مقاله‌های ما دربارهٔ مجتمع‌های ویلایی مقرون‌به‌صرفه و مجتمع‌های ویلایی در دبی مقایسه شده‌اند.
بازده اجاره در دبی برای استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه
مقالهٔ Property Finder در ۱۹ ژوئن ۲۰۲۶ بازده ناخالص را بر حسب تعداد خواب برای شش محله می‌دهد و اعلام میکند که قیمت‌ها و بازده‌هایش از سوابق معاملات اداره زمین دبی در Data Guru گرفته شده است. خط تیره یعنی مقاله رقمی ذکر نکرده است.
| محله | استودیو | یک‌خوابه | دوخوابه | سه‌خوابه |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Silicon Oasis | ۹٫۴٪ | ۸٫۷٪ | ۷٫۴٪ | – |
| International City | ۸٫۳٪ | ۸٫۷٪ | – | ۷٫۴٪ |
| Dubai Sports City | ۸٫۸٪ | ۸٫۸٪ | – | – |
| Al Warsan | ۸٫۳٪ | ۸٫۳٪ | – | – |
| Jumeirah Village Circle | ۸٫۲٪ | ۷٫۴٪ | ۷٫۲٪ | – |
| Dubai Land (آپارتمانها) | ۸٫۶٪ | ۸٫۳٪ | ۸٫۵٪ | – |
در پنج ردیف از شش ردیف، بازده استودیو برابر یا بیشتر از بازده یک‌خوابه است؛ International City با ۸٫۳٪ در برابر ۸٫۷٪ استثنا است. سه محله ارقام استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه را با هم دارند. در Dubai Silicon Oasis و JVC با بزرگ‌تر شدن واحد بازده کاهش می‌یابد، در حالی که در Dubai Land رقم دوخوابه، یعنی ۸٫۵٪، بالاتر از رقم یک‌خوابه، یعنی ۸٫۳٪، و اندکی پایین‌تر از رقم استودیو، یعنی ۸٫۶٪، است. بنابراین این الگو رایج است اما همگانی نیست و به این بستگی دارد که اجاره و قیمت در هر محله با اندازهٔ واحد چگونه تغییر می‌کنند.
حساب‌وکتاب را می‌توان در مقالهٔ Property Finder دربارهٔ JVC در ۱۶ ژوئن ۲۰۲۶ دید. این مقاله قیمت‌های فروش ۲۰۲۶ را برای استودیوهای ۳۵۰ تا ۵۵۰ فوت مربعی AED ۱٬۶۰۰ تا ۱٬۷۰۰ به‌ازای هر فوت مربع ($۴۳۶ تا $۴۶۳)، برای واحدهای یک‌خوابهٔ ۶۰۰ تا ۱٬۰۰۰ فوت مربعی AED ۱٬۳۵۰ تا ۱٬۴۵۰ ($۳۶۸ تا $۳۹۵) و برای واحدهای دوخوابهٔ ۱٬۰۰۰ تا ۱٬۷۰۰ فوت مربعی AED ۱٬۳۰۰ تا ۱٬۴۲۰ ($۳۵۴ تا $۳۸۷) می‌دهد. فقط به‌عنوان تصویر، یک استودیوی ۴۵۰ فوت مربعی با AED ۱٬۶۵۰ به‌ازای هر فوت مربع AED ۷۴۲٬۵۰۰ ($۲۰۲٬۱۷۸) قیمت خواهد داشت و اجارهٔ AED ۵۲٬۰۰۰ ($۱۴٬۱۵۹)، رقمی در بازهٔ AED ۴۷٬۰۰۰ تا ۵۵٬۰۰۰ اجاره‌های درخواستی روی کارت‌های آگهی همان مقاله، بازده ناخالص ۷٫۰٪ می‌دهد. یک واحد یک‌خوابهٔ ۸۰۰ فوت مربعی با AED ۱٬۴۰۰ به‌ازای هر فوت مربع AED ۱٬۱۲۰٬۰۰۰ ($۳۰۴٬۹۶۹) خواهد بود و اجاره‌های AED ۷۴٬۰۰۰ ($۲۰٬۱۵۰) تا AED ۸۲٬۰۰۰ ($۲۲٬۳۲۸)، گرفته‌شده از کارت‌های یک‌خوابه در همان مقاله، ۶٫۶٪ تا ۷٫۳٪ می‌دهد. این‌ها اجاره‌های درخواستیِ کارت آگهی‌اند، نه اجارهٔ قراردادهای ثبت‌شده، پس سازوکار را نشان می‌دهند و میانگین بازار نیستند.
یک جدول ناخالص نمی‌تواند نشان دهد شارژ خدمات، خالیماندن واحد و تغییر مستأجر در اندازه‌های مختلف درون یک ساختمان چگونه فرق میکند، پس رقم خالص هر اندازه باید از هزینههای خود آن ساختمان محاسبه شود. مقالهٔ انواع ملک برای سرمایه‌گذاری در دبی ترکیب واحدها را بحث میکند و راهنمای خرید در دبی با بودجهٔ کم قیمت‌های ورودی واحدهای کوچک‌تر را پوشش می‌دهد.
چرا ارقام منتشرشدهٔ بازده اجاره در دبی با هم تفاوت دارند
دو گزارش می‌توانند برای یک محله دو عدد متفاوت بدهند. جدول دلایلی را فهرست میکند که بیشتر اختلاف‌ها را توضیح می‌دهند، همراه با یک نمونهٔ مشخص از منابع به‌کاررفته در این راهنما.
| عامل | چگونه رقم را تغییر می‌دهد | نمونه از منابع |
|---|---|---|
| دوره | اجاره‌ها هنگام شروع قرارداد و قیمت‌ها هنگام فروش ثبت می‌شوند، پس یک بازهٔ ۱۲ ماهه و یک ماه منفرد معاملات متفاوتی را به کار می‌برند | FAM بازهٔ فروش مجدد ۱۲ ماهه را به کار می‌برد؛ به‌روزرسانی‌های کارگزار ماه‌های مشخصی را نام می‌برند |
| مبنای قیمت | قیمت درخواستی، قیمت معامله‌شدهٔ فروش مجدد و قیمت عرضهٔ سازنده مخرج‌های متفاوتی می‌دهند | Property Finder قیمت‌های معاملات اداره زمین دبی را به کار می‌برد؛ FAM فقط فروش مجدد را |
| مبنای اجاره | اجارهٔ ثبت‌شده در Ejari، اجارهٔ درخواستی آگهی و اجارهٔ تمدید یکسان نیستند | مقالهٔ JVC از Property Finder اجاره‌های درخواستی آگهی‌های منفرد را نشان می‌دهد |
| ترکیب واحدها | محله‌ای با استودیوهای فراوان میانگین بالاتری از محله‌ای با واحدهای بزرگ دارد | استودیوی JVC ۸٫۲٪ در برابر دوخوابه ۷٫۲٪ |
| روش میانگین‌گیری | میانگین ساده روی ساختمان‌ها، میانه و میانگین وزن‌دهی‌شده با معاملات با هم فرق دارند | dataHabibi ۸٫۱۶٪ در ۱۴۱ منطقه در برابر ۶٪ تا ۸٪ در جاهای دیگر |
| ناخالص یا خالص | ارقام خالص هزینهها را کسر می‌کنند، پس برای داده‌های یکسان جدول خالص همیشه پایین‌تر از جدول ناخالص است | Cavendish Maxwell و FAM اعلام می‌کنند ارقامشان ناخالص است |
| دامنهٔ نوع ملک | میانگین‌های فقط آپارتمان، فقط ویلا و همهٔ املاک مسکونی جامعه‌های آماری متفاوتی هستند | آپارتمان ۶٫۶۶٪، ویلا ۴٫۴۵٪، همه ۶٫۳۴٪ (Property Monitor) |
| اندازهٔ نمونه | محله‌ای که در آن بازه معاملات کمی دارد می‌تواند به‌شدت نوسان کند | FAM تعداد ۴٬۷۳۹ معاملهٔ فروش مجدد را برای JVC و ۴۳۰ را برای Emaar Beachfront فهرست میکند |
ردیف اندازهٔ نمونه اعدادی را نشان می‌دهد که FAM در رتبه‌بندی فروش مجدد خود کنار هر محله چاپ میکند: ۴٬۷۳۹ معامله برای JVC، ۱٬۳۶۰ برای Town Square، ۱٬۱۳۱ برای Sobha Hartland، ۹۷۲ برای DAMAC Hills، ۲٬۳۱۴ برای Dubai Marina، ۱٬۵۲۱ برای Dubai Hills Estate و ۴۳۰ برای Emaar Beachfront. درصدی که بر ۴۳۰ فروش استوار باشد نسبت به درصدی که بر ۴٬۷۳۹ فروش استوار است حساسیت بیشتری به چند معاملهٔ غیرعادی دارد. FAM همچنین قیمت میانهٔ فروش مجدد به‌ازای هر فوت مربع را برای هر محله چاپ میکند (AED ۱٬۳۴۳ برای JVC، AED ۱٬۹۳۰ برای Dubai Marina، AED ۲٬۳۴۹ برای Dubai Hills Estate، AED ۳٬۵۶۷ برای Emaar Beachfront) و نیز تغییر قیمت ۱۲ ماهه را که برای Emaar Beachfront کاهش ۱٫۴٪ بود.
قیمت پایین‌تر به‌ازای هر فوت مربع به‌تنهایی می‌تواند درصد بالاتری بسازد. اگر دو آپارتمان هم‌اندازه با اجاره‌هایی نزدیک به هم اجاره داده شوند، آن‌که ارزان‌تر خریداری شده بازده بالاتری نشان می‌دهد. در میان هفت محلهٔ جدول FAM، قیمت میانهٔ فروش مجدد به‌ازای هر فوت مربع از AED ۱٬۳۲۷ ($۳۶۱) در Town Square تا AED ۳٬۵۶۷ ($۹۷۱) در Emaar Beachfront می‌رسد و بازده این دو به‌ترتیب ۶٫۴۴٪ و ۴٫۶۲٪ است. این جفت جهت رابطه را نشان می‌دهد؛ نشان نمی‌دهد اجارهٔ هر فوت مربع در هر یک از دو جا چقدر است.
شاخص اجارهٔ اداره زمین دبی (Rental Index) منبع دیگری از تفاوت را می‌افزاید. این خدمت الکترونیکی تاریخ انقضای قرارداد، نوع ملک، منطقه، تعداد اتاق‌ها و اجارهٔ سالانهٔ فعلی را می‌گیرد و میانگین اجارهٔ منطقه و افزایش مجاز را برمی‌گرداند. این شاخص برای بررسی افزایش اجاره ساخته شده است و پرسش‌های متداول اداره میگوید شاخص جنبهٔ راهنما دارد و برای قرارداد جدید الزام‌آور نیست، بنابراین اجارهٔ بازار برای مستأجر جدید می‌تواند بالاتر یا پایین‌تر از آن باشد.
سمت اجاره در بازده اجاره در دبی: تمدید، سقف‌ها و اخطار
وقتی اجاره حرکت میکند بازده نیز حرکت میکند و اجارهٔ تمدید در دبی از یک قاعده پیروی میکند. فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳، صادرشده در ۱۸ دسامبر ۲۰۱۳ و منتشرشده در پورتال قوانین دبی، سقف افزایش هنگام تمدید را بر پایهٔ این‌که اجارهٔ فعلی چقدر زیر میانگین ارزش اجارهای واحدهای مشابه است تعیین میکند:
| اجارهٔ فعلی در مقایسه با میانگین واحدهای مشابه | بیشترین افزایش مجاز هنگام تمدید |
|---|---|
| تا ۱۰٪ زیر میانگین | ۰٪ |
| ۱۱٪ تا ۲۰٪ زیر میانگین | ۵٪ |
| ۲۱٪ تا ۳۰٪ زیر میانگین | ۱۰٪ |
| ۳۱٪ تا ۴۰٪ زیر میانگین | ۱۵٪ |
| بیش از ۴۰٪ زیر میانگین | ۲۰٪ |
فرمان بازه‌ها را تعیین میکند؛ خدمت شاخص اجاره (Rental Index) اداره زمین دبی میانگین مورد استفاده برای مقایسه را فراهم میکند. پرسش‌های متداول اداره میگوید مالک باید دست‌کم سه ماه پیش از افزایش اجاره هنگام تمدید به مستأجر اخطار بدهد و هر طرفی که بخواهد شرایط قرارداد را تغییر دهد باید دست‌کم ۹۰ روز پیش از انقضا به طرف دیگر اطلاع دهد، مگر آن‌که هر دو طرف طور دیگری توافق کنند. به دلیل این سقف، اجارهای که زیر میانگین منطقه تعیین شده است فقط به‌صورت پله‌ای می‌تواند به سمت آن حرکت کند و همین یکی از دلایل آن است که بازده واقعی مالک در یک اجارهٔ قدیمی‌تر می‌تواند با بازدهِ برآمده از اجاره‌های درخواستی کنونی فرق کند. فرایند سمت مالک، از جمله ثبت، اخطار و مجوز خانهٔ تعطیلات، در راهنمای ما دربارهٔ اجاره‌دادن ملک در دبی شرح داده شده است.
دربارهٔ عرضه، مرور بازار مسکن Engel & Völkers (به‌روزرسانی ۹ سپتامبر ۲۰۲۶) میگوید حدود ۴۲٬۰۰۰ واحد مسکونی در ۲۰۲۵ تحویل داده شد در برابر حدود ۲۹٬۰۰۰ در سال پیش از آن، بیش از ۱۵۰٬۰۰۰ واحد در ۲۰۲۵ عرضه شد که بخش بزرگی از این عرضه برای ۲۰۲۸ و پس از آن برنامه‌ریزی شده است، و انتظار می‌رفت حدود ۸۳٬۰۰۰ واحد در ۲۰۲۶ تکمیل شود که صفحه میگوید احتمالاً کمتر خواهد بود. این‌ها برآورد کارگزارند و این‌که چند واحد در یک محلهٔ مشخص به بازار اجاره برسد به سهم مالکان ساکن بستگی دارد. مقالهٔ آیا بازار املاک دبی می‌تواند سقوط کند شاخص‌های عرضه را با جزئیات بیشتری بررسی میکند و راهنمای چگونگی حمایت از خریدار در دبی قواعد ثبت و حساب امانی (escrow) را که بر خریدهای پیش‌فروش (off-plan) اعمال می‌شود پوشش می‌دهد.
بررسی بازده اجاره در دبی برای یک ساختمان پیش از تکیه بر میانگین منطقه
میانگین منطقه نقطهٔ شروع است و معیار هیچ واحد منفردی نیست. منابع زیر به خواننده امکان می‌دهند هر ورودی میانگین را با ورودی در سطح ساختمان جایگزین کند.
| ورودی | کجا پیدا می‌شود | چه چیزی را نشان می‌دهد |
|---|---|---|
| میانگین اجارهٔ منطقه و نوع واحد | شاخص اجارهٔ اداره زمین دبی (سامانهٔ Ejari، اپلیکیشن Dubai REST، DubaiNow) | میانگین اجاره و افزایش مجاز تمدید بر پایهٔ تاریخ انقضای قرارداد، نوع ملک، منطقه، تعداد اتاق و اجارهٔ فعلی |
| اجارهٔ واقعاً پرداخت‌شده | قرارداد اجارهٔ ثبت‌شده در Ejari | اجارهٔ قراردادی، تاریخ‌ها و طرف‌ها |
| شارژ خدمات | شاخص شارژ خدمات اداره زمین دبی | شارژ بر پایهٔ پروژه، کاربری و سال؛ بالکن برای صورتحساب‌های پس از ۲۰۱۹ معادل ۰٫۲۵٪ مساحت واحد محاسبه می‌شود |
| قیمت پرداخت‌شده | سند مالکیت یا قرارداد فروش؛ سوابق معاملات اداره زمین دبی | مخرج بازده نسبت به قیمت |
| هزینههای خرید | صفحه‌های کارمزد اداره زمین دبی و قرارداد فروش | کارمزد ثبت ۴٪ ارزش؛ در فروش اولیهٔ پیش‌فروش، ۲٪ برای هر یک از فروشنده و خریدار به‌علاوهٔ AED ۱۰ کارمزد دانش و AED ۱۰ کارمزد نوآوری |
| عوارض مسکن | قبض DEWA | ۵٪ اجارهٔ سالانه که مستأجر می‌پردازد |
سه نکتهٔ دیگر بیرون از این درصد قرار دارد. دربارهٔ اقامت، ویزای طلایی امارات (Golden Visa) از راه ملک ارزش ملکی برابر AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر لازم دارد، چنان‌که راهنمای ما دربارهٔ ویزای طلایی دبی توضیح می‌دهد؛ بازده هیچ تأثیری بر این شرط ندارد و بازده بالاتر آن را تغییر نمی‌دهد. دربارهٔ مالیات، دبی مالیات سالانهٔ ملک و مالیات بر درآمد شخصی ندارد و قواعد کشور محل اقامت مالک دربارهٔ درآمد اجاره موضوعی جداست که در مقالهٔ ما دربارهٔ مالیات بر ملک دبی برای مالکان خارجی و یادداشت دربارهٔ مالیات ملک در دبی آمده است. دربارهٔ واحدهای پیش‌فروش (off-plan)، بازده یک واحد تحویل‌نشده محاسبه‌ای بر قیمتی است که به اقساط پرداخت می‌شود و تا زمان تکمیل هیچ اجارهای کسب نمی‌شود؛ راهنمای خریدار پیش‌فروش مراحل را شرح می‌دهد.
مالکیت کامل (فری‌هولد) خارجیان در مناطق تعیین‌شده مجاز است و وضعیت این‌که چه کسی کجا می‌تواند بخرد در راهنمای خریداران خارجی آپارتمان در دبی آمده است. برای نگاه گسترده‌تر به این امارت و کشور، صفحهٔ شهر دبی و صفحهٔ کشور امارات متحده عربی را ببینید. آگهی یک ساختمان تکمیل‌شده خوانش مستقیم‌تری از سمت قیمت نسبت به بروشور عرضه می‌دهد و فهرست سازندگان دبی پروفایل هفت سازنده را فهرست کرده است.
سوالات متداول
میانگین بازده اجاره در دبی در ۲۰۲۶ چقدر است؟
میانگین بازده اجاره در دبی که برای کل املاک مسکونی در ۲۰۲۶ منتشر شده بیشتر میان ۶٫۳٪ و ۶٫۶٪ است: ۶٫۳۴٪ برای اوت ۲۰۲۶ در ارقام Property Monitor که Engel & Völkers چاپ کرده است، ۶٫۵٪ در مقالهٔ ۲۷ اوت همان کارگزار و ۶٫۶٪ در گزارش H1 ۲۰۲۶ آن. مجموعه‌داده‌ای که بر پایهٔ سوابق اداره زمین دبی ساخته شده برای ژوئن ۲۰۲۶ رقم ۸٫۱۶٪ را می‌دهد و مقاله‌ای در Khaleej Times در فوریه ۲۰۲۶ رقم ۶٪ تا ۸٪ را. میانگین‌ها تفاوت دارند، زیرا منابع دوره، ترکیب واحدها و روش میانگین‌گیری متفاوتی به کار می‌برند.
کدام مناطق در داده‌های منتشرشده بالاترین بازده اجاره در دبی را دارند؟
در جدول Property Monitor برای اوت ۲۰۲۶ بالاترین ارقام بازده اجاره در دبی برای آپارتمانها به این ترتیب است: International City با ۸٫۹۳٪، Dubai Sports City با ۷٫۷۶٪، Dubai South با ۷٫۲۱٪، Al Furjan با ۷٫۰۸٪ و Arjan با ۶٫۹۵٪. Engel & Völkers رقم Dubai Investments Park را ۹٫۶۱٪ و Property Finder آن را ۹٫۵۹٪ فهرست کرده است. پایین‌ترین ارقام در جدول Property Monitor متعلق به Palm Jumeirah با ۴٫۵۸٪ و Downtown Dubai با ۵٫۱۰٪ است. این‌ها ارقام ناخالص و میانگین محله‌ها هستند.
بازده اجاره در دبی را چگونه محاسبه کنم؟
بازده اجاره در دبی با تقسیم اجارهٔ سالانه بر قیمت خرید و ضرب در ۱۰۰ برای رقم ناخالص به دست می‌آید. برای رقم خالص، پیش از تقسیم باید هزینههای سالانه، به‌ویژه شارژ خدمات، تعمیر و نگهداری، هر کارمزد مدیریت، کمیسیون اجاره‌دهی و هزینهٔ ماه‌های خالی را از اجاره کم کرد. افزودن کارمزد ثبت ۴٪ به قیمت، بازده نسبت به کل هزینه را می‌دهد. مثال این راهنما بازده ناخالص ۷٫۰۰٪ را بسته به مفروضات به ۵٫۲۰٪ یا ۳٫۸۵٪ خالص نسبت به قیمت تبدیل میکند.
آیا ارقام منتشرشدهٔ بازده اجاره در دبی ناخالصاند یا خالص؟
تقریباً همهٔ ارقام منتشرشدهٔ بازده اجاره در دبی ناخالصاند. FAM Properties اعلام میکند ارقامش شارژ خدمات، خالیماندن واحد، تعمیر و نگهداری، تأمین مالی یا هزینههای خرید را در نظر نمیگیرد و مجلهٔ Meraas همین را دربارهٔ ارقام Cavendish Maxwell که نقل میکند میگوید. توضیح IEEE DataPort دربارهٔ مجموعهدادهٔ dataHabibi نیز بازده ناخالص را شاخصی از نسبت اجاره به قیمت پیش از هزینههای عملیاتی مینامد. رقم خالص را باید از هزینههای خود ساختمان محاسبه کرد.
شارژ خدمات تا چه اندازه بازده اجاره در دبی را کاهش می‌دهد؟
اثر آن بر بازده خالص اجاره در دبی به نرخ هر فوت مربع و اجاره بستگی دارد. در مثال محاسباتی، با اجارهٔ سالانهٔ AED ۷۰٬۰۰۰ ($۱۹٬۰۶۱) بر یک آپارتمان ۱٬۰۰۰ فوت مربعی به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴)، هر AED ۵ اضافه به‌ازای هر فوت مربع ($۱٫۳۶) برابر ۰٫۵ واحد درصد از بازده خالص کم میکند. اداره زمین دبی میگوید موجر مسئول هزینههای خدمات است و شاخص شارژ خدمات آن شارژ یک پروژه را نشان می‌دهد.
آیا ویلاها بازده اجارهٔ بالاتری در دبی دارند یا آپارتمانها؟
بازده اجاره در دبی برای ویلاها در منابع بررسیشده از آپارتمانها کمتر است. در ارقام Property Monitor برای اوت ۲۰۲۶، میانگین آپارتمانها ۶٫۶۶٪، تاونهاوسها ۵٫۰۶٪ و ویلاها ۴٫۴۵٪ بود. محلههای ویلایی از ۳٫۲۶٪ در Jumeirah Islands تا ۶٫۵۷٪ در Al Barari را در بر میگرفتند. خطوط هزینه نیز بر حسب نوع ملک فرق میکند، پس پس از اعمال هزینهها دو رقم ناخالص مستقیماً قابل مقایسه نیستند.
آیا بازده اجاره در دبی برای استودیوها از آپارتمان‌های دوخوابه بالاتر است؟
در جدول Property Finder در ۱۹ ژوئن ۲۰۲۶، بازده اجاره در دبی برای استودیوها در Dubai Silicon Oasis ۹٫۴٪ در برابر ۷٫۴٪ برای واحدهای دوخوابه است و در JVC ۸٫۲٪ در برابر ۷٫۲٪؛ در حالی که در Dubai Land رقم دوخوابه، یعنی ۸٫۵٪، بالاتر از رقم یک‌خوابه، یعنی ۸٫۳٪، و اندکی پایین‌تر از رقم استودیو، یعنی ۸٫۶٪، است. این الگو رایج است اما همگانی نیست و واحدهای کوچک‌تر ممکن است تغییر مستأجر بیشتری داشته باشند.
برای یک ساختمان مشخص، اجاره و شارژ خدمات را از کجا می‌توان بررسی کرد؟
شاخص اجارهٔ اداره زمین دبی میانگین اجاره و افزایش مجاز را برای یک منطقه، نوع ملک و تعداد اتاق‌ها می‌دهد. شاخص شارژ خدمات، شارژ را بر پایهٔ پروژه، کاربری و سال نشان می‌دهد. قرارداد ثبت‌شدهٔ Ejari اجارهٔ پرداخت‌شده را نشان می‌دهد. بازده اجاره در دبی که از این سه ورودی محاسبه شود رقمی در سطح ساختمان است، برخلاف میانگین یک منطقه.
آیا بازده اجاره در دبی شامل مالیات می‌شود؟
خیر. بازده اجاره در دبی نسبت اجاره به قیمت است و مالیاتی در آن نیست. دبی مالیات سالانهٔ ملک و مالیات بر درآمد شخصی ندارد، اما قواعد برای هر شخص متفاوت است و وضعیت مالیاتی درآمد اجاره در کشور محل اقامت مالک موضوعی جداست که در مقالهٔ ما دربارهٔ مالیات بر ملک دبی برای مالکان خارجی آمده است.
آخرین بررسی: 26 اکتبر 2026. منابع: اداره زمین دبی، اطلاعیهٔ کارمزد ثبت (31 مه 2021)؛ اداره زمین دبی، خدمت ثبت فروش اولیه؛ اداره زمین دبی، Ejari؛ اداره زمین دبی، شاخص اجاره (Rental Index)؛ اداره زمین دبی، شاخص شارژ خدمات (Service Charge Index)؛ اداره زمین دبی، پرسش‌های متداول؛ اداره زمین دبی، شاخص عملکرد اجارهٔ مسکونی (Residential Rental Performance Index)؛ پورتال قوانین دبی، فرمان شمارهٔ 43 سال 2013؛ u.ae، اجارهٔ ملک در امارات؛ Engel & Völkers (داده‌های Property Monitor)، راهنمای بازده اجاره؛ Engel & Völkers، مقالهٔ بالاترین ROI؛ Engel & Völkers، مرور بازار مسکن دبی؛ Engel & Völkers، گزارش مسکونی H1 2026؛ Property Finder، ROI آپارتمانها (21 اکتبر 2026)؛ Property Finder، ROI ملک اجارهای (19 ژوئن 2026)؛ Property Finder، آگهی‌های JVC (16 ژوئن 2026)؛ FAM Properties، رتبه‌بندی بازده (13 ژوئیه 2026)؛ مجلهٔ Meraas (داده‌های Cavendish Maxwell)؛ Gulf News (داده‌های Bayut و Dubizzle)؛ Khaleej Times (16 فوریه 2026)؛ Mendeley Data، مجموعهدادهٔ dataHabibi؛ IEEE DataPort، مجموعهدادهٔ dataHabibi؛ Zawya از طریق TradingView، فروش H1 2026 به گزارش Cavendish Maxwell. درصدها، مگر در جاهایی که خلاف آن گفته شده است، ناخالصاند و میانگین‌های منطقه‌ای واحدهای منفرد را توصیف نمی‌کنند.
