Archi Universe Tbilisi: przewodnik po źródłach i cenach (2026)

Archi Universe Tbilisi to kompleks dwóch 26-piętrowych bloków mieszkalnych połączonych podium handlowo-usługowym przy ulicy Uniwersyteckiej 15a (Universiteti) w dzielnicy Saburtalo, a strony bloków na witrynie dewelopera wykazywały 13 października 2026 r. zaawansowanie budowy na poziomie 65 procent dla bloku A i 67 procent dla bloku B.

Niniejszy przewodnik po Archi Universe Tbilisi odczytuje strony dewelopera na archi.ge w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia je z tym, co Korter oraz strona brokera podają na temat łącznej liczby lokali, ceny, wykończenia i odbioru, każdorazowo ze wskazaniem źródła i daty. Witryna archi.ge nie podaje dla tego projektu ani ceny, ani terminu odbioru, a przewodnik przedstawia dane stron trzecich obok siebie, nie rozstrzygając między nimi. Omawia ponadto dziennik budowy, publiczny wykaz mieszkań, otoczenie kompleksu oraz gruzińskie zasady dotyczące zakupu, podatków i pobytu.

Przegląd Archi Universe Tbilisi

Strona projektu na witrynie dewelopera umiejscawia projekt Archi Universe Tbilisi przy ulicy Uniwersyteckiej 15a, w dzielnicy Saburtalo, i opisuje dwa 26-piętrowe bloki mieszkalne, A i B, połączone podium handlowo-usługowym. W podium mają się znaleźć sala fitness, odkryty basen, lobby z obsługą concierge, kawiarnie, supermarket, apteka i sklepy. Na stronie wymieniono też generator, zbiornik na wodę i parking oraz podano, że most drogowy przed terenem inwestycji łączy się z Bagebi, tak że mieszkańcy mogą dojechać do Bagebi lub Cchneti.

Komunikat dewelopera z 15 listopada 2023 r. odnotowuje prezentację z 14 listopada 2023 r. oraz deklarowaną inwestycję w wysokości GEL 120 mln, co odpowiada około USD 46,3 mln według kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) GEL 2,5933 za USD z 12 listopada 2026 r. (przeliczenie podano wyłącznie dla skali, ponieważ kwotę wyrażono w lari). Komunikat podaje, że w budynku użyto bloczków Ytong oraz terakotowej elewacji wykonanej w Niemczech i Portugalii, a w kompleksie znajduje się 257 mieszkań.

W dniu sprawdzenia strony bloków oznaczają oba bloki jako będące w budowie, z postępem 65 i 67 procent oraz datowanymi wpisami dziennika (sekcja 3). Strony nie podają ceny, terminu odbioru, planu płatności ani specyfikacji wykończenia.

W publicznym wykazie mieszkań pole ceny wynosi zero dla każdego lokalu, a własna flaga strony dotycząca pokazywania cen mieszkań ma wartość false. Dane o cenie i odbiorze, które istnieją, pochodzą z Korter i ze strony brokera, a sekcja 2 przedstawia je jako wskazania portalu ogłoszeniowego i brokera, a nie jako ceny Archi.

Co podaje każde ze źródeł: liczba lokali, kondygnacje, cena, płatności i odbiór

Publiczne informacje o projekcie pochodzą z trzech miejsc: ze stron dewelopera, ze strony projektu w Korter (ceny i dostępność na 25 października 2026 r.) oraz ze strony brokera OPR, która nie jest opatrzona datą i została odczytana 12 listopada 2026 r. Łączna liczba lokali, liczba pięter i nazwy dzielnic nie zgadzają się w tych źródłach. Tabela pokazuje każdą wartość wraz ze źródłem. Strony dewelopera cytowane są jako „według dewelopera”, każda inna liczba jako dane wskazanej witryny, a żadna z nich nie jest uznawana za poprawną.

Liczniki dewelopera i jego wykaz mieszkań zgadzają się ze sobą, choć nie z liczbą 257. Na stronie kompleksu blok A wykazuje 111 sprzedanych i 62 na sprzedaż, a blok B 137 sprzedanych i 39 na sprzedaż. Publiczny wykaz mieszkań obejmuje 62 niesprzedane mieszkania w bloku A i 39 w bloku B, co odpowiada licznikom „na sprzedaż”, a ponadto po 7 ofert komercyjnych przy każdym z bloków. Kolejna tabela zestawia te liczby.

Przy takim odczycie liczniki sumują się do 349 mieszkań, czyli o 92 więcej niż 257 i o 79 więcej niż 270 według Korter (obliczenie). Strony nie wyjaśniają, czy liczniki sprzedanych obejmują lokale komercyjne, czy liczba 257 odnosi się do wcześniejszego planu, ani czy Korter liczy inny zestaw lokali. Przewodnik pozostawia tę kwestię otwartą. Dla kupującego wiążące są numery lokali i rzuty dołączone do umowy sprzedaży, a do tej weryfikacji nie było dostępnej rejestrowej liczby mieszkań.

Nazwy dzielnic różnią się z powodu, który pomagają wyjaśnić mapy. Artykuł Wikipedii o dzielnicy Vake wymienia wśród jej osiedli Górne Saburtalo i Bagebi, natomiast artykuł o dzielnicy Saburtalo wymienia Dolne Saburtalo, Wedzisi i Lisi.

OpenStreetMap zalicza ulicę Uniwersytecką do osiedla Saburtalo w dzielnicy Vake, więc zarówno nagłówek Korter, jak i sformułowanie dewelopera można odczytać z tej samej mapy. Oznaczenie „Vazha-Pshavela” u OPR odpowiada nazwie pobliskiej stacji metra i alei. O tym, do którego osiedla należy działka, rozstrzyga adres w rejestrze, a nie marketingowa etykieta.

Na archi.ge dla tego projektu nie podano żadnej ceny. Publiczny wykaz mieszkań zwraca cenę zero dla każdej z 115 wymienionych jednostek, strona kompleksu oznacza ceny mieszkań jako niepokazywane, a pole warunków płatności jest puste. Pole daty zakończenia na obu stronach bloków jest również puste. Tabela pokazuje, co zamiast tego podają Korter i strona brokera OPR. Ich liczby to wskazania portalu ogłoszeniowego i brokera, a nie ceny ani oferty Archi.

Trzy wpisy dotyczące odbioru pochodzą każdy z jednego źródła i nie potwierdzają się wzajemnie. Korter podaje kwartał, broker miesiąc, a deweloper żadnego z nich. Terminem odbioru przy zakupie jest data zapisana w umowie sprzedaży, dlatego przewodnik traktuje 2. kwartał 2027 r. i czerwiec 2027 r. jako dane stron trzecich. Sekcja 3 pokazuje, jak daleko zaawansowane były szkielet i wnętrza w ostatnim dniu dziennika dewelopera.

Ceny brokera według typów lokali nie rosną wraz z metrażem: cena 2-sypialniowego (USD 88,4 tys.) jest niższa niż 1-sypialniowego (USD 121 tys.), a strona nie wyjaśnia, do których lokali się odnoszą. To jeden z powodów, dla których warto poprosić o cennik na poziomie lokali (sekcja 9). Strona podaje też prognozy zwrotów i wzrostu wartości kapitału oraz stwierdzenia podatkowe. Żadne z nich nie jest tu powielane, a przepisy podatkowe w sekcji 8 pochodzą z Kodeksu podatkowego.

Korter podaje cenę za metr kwadratowy jako stawkę „od”, a więc jest to minimum spośród ofert, którymi Korter dysponuje, a nie średnia. Sekcja 8 stosuje ją do metraży z wykazu dewelopera wyłącznie jako rachunek, aby pokazać, gdzie lokal znalazłby się względem progu dla zezwolenia na pobyt. Jedynym źródłem informacji o statusie pozostają strony samego dewelopera, a jedynym źródłem ceny – umowa.

Dziennik budowy piętro po piętrze: bloki A i B

Strony bloków to najbogatszy publiczny zapis o projekcie. Strona bloku A zawiera 33 datowane wpisy dziennika, od 26 czerwca 2024 r. (wykopy i beton podkładowy) do 13 października 2026 r., a strona bloku B 11 wpisów, od 30 listopada 2025 r. do tej samej ostatniej daty. Znaczniki to daty z danych strony (UTC), więc wpis opatrzony godziną 20:00 UTC przypada w Tbilisi na następny dzień kalendarzowy. Tabela wymienia najwyższą płytę stropową, którą każdy wpis podaje jako ukończoną, w sformułowaniu dewelopera.

Między 30 września 2025 r. a 13 października 2026 r., czyli w ciągu 378 dni, odnotowana w dzienniku płyta bloku A przesunęła się z 10. na 24. piętro, co daje 14 pięter, czyli około 1,1 piętra miesięcznie. Płyta bloku B przesunęła się z 15. piętra 30 listopada 2025 r. na 26. piętro 13 października 2026 r., czyli o 11 pięter w 317 dni, również około 1,1 miesięcznie (oba wyniki obliczono na podstawie znaczników). Blok B przez cały czas trwania serii wyprzedzał blok A o dwa do trzech pięter.

Z procentami trzeba obchodzić się ostrożnie. Samymi płytami blok A ma 24 z 26 pięter (92 procent), a blok B 26 z 26 (100 procent), tymczasem archi.ge pokazuje 65 i 67 procent. Strona nie określa, co mierzy ten procent, więc nie jest to liczba pięter z płytami. Te same wpisy mówią o tynkowaniu na piętrach od 10. do 13. oraz o oknach elewacyjnych na piętrach od 11. do 13., czyli znacznie poniżej szczytu, co pokazuje następna tabela.

Równie pouczające jest to, o czym wpisy z 13 października nie wspominają: nie ma w nich mowy o okładzinie elewacji, montażu wind, zagospodarowaniu terenu ani o odbiorze końcowym, a dziennik nie podaje daty ukończenia. Wcześniejsze wpisy dla bloku A odnoszą się do pierwszej, drugiej i trzeciej „części budynku”, a strony nie wyjaśniają, jak te części mają się do bloków A i B oraz podium. Korter pokazuje serię zdjęć z budowy od marca 2025 r. do listopada 2026 r. i podaje jako następny termin przekazania 2. kwartał 2027 r.

Przewodnik nie przedstawia prognozy ukończenia. Deweloper nie podaje harmonogramu, dziennik zapisuje to, co wykonano, a nie to, co zaplanowano, a 2. kwartał 2027 r. i czerwiec 2027 r. to daty stron trzecich. Kupujący czytający dziennik widzi, które branże dotarły na które piętra; o dacie, w której lokal zostaje przekazany, i o jego stanie przy przekazaniu rozstrzyga umowa.

Mieszkania w publicznym wykazie: metraże, piętra i tarasy

Wykaz mieszkań dewelopera, czyli publiczna wyszukiwarka, z której korzystają własne strony archi.ge, zawierał 12 listopada 2026 r. 115 niesprzedanych jednostek projektu: 101 mieszkań i 14 ofert komercyjnych. Każdy wpis zawiera numer lokalu, piętro, powierzchnię całkowitą, powierzchnię mieszkalną oraz pole zatytułowane „summer area” (powierzchnia letnia), które równa się powierzchni całkowitej pomniejszonej o mieszkalną i jest tu odczytywane jako powierzchnia balkonu lub tarasu. Wykaz podaje liczbę pokoi, ale nie liczbę sypialni, a to, co wchodzi w liczbę pokoi, nie zostało zdefiniowane.

Z wykazu wynikają trzy spostrzeżenia (obliczenie). Po pierwsze, 62 z 101 niesprzedanych mieszkań (61 procent) to lokale 3-pokojowe o powierzchni od 88,6 do 106 m². Po drugie, żadne niesprzedane mieszkanie nie znajduje się poniżej 9. piętra: oferty komercyjne są na piętrach 1, 6, 7 i 8, a plany parkingowe bloku A obejmują poziomy -1 oraz od 2 do 5. Po trzecie, większe układy leżą wysoko: każde mieszkanie z pięcioma lub więcej pokojami znajduje się na piętrach od 20. do 26., a mieszkania 4-pokojowe na piętrach od 19. do 26.

Według przedziałów pięter 40 mieszkań znajduje się na piętrach od 9. do 14., 26 na piętrach od 15. do 20. i 35 na piętrach od 21. do 26.

Tekst Korter podaje, że część mieszkań ma prywatne tarasy o powierzchni od 30 do 196 m², a pole powierzchni letniej w wykazie sięga 193,8 m² w lokalu 4-pokojowym i 294,3 m² w lokalu o powierzchni 519 m². Powierzchnia tarasu wchodzi więc w skład kilku dużych powierzchni całkowitych, a kupujący porównujący cenę za metr kwadratowy między lokalami powinien zapytać, czy tarasy są wliczone w powierzchnię, od której ustalana jest cena.

Wszystkie 14 ofert komercyjnych to po 7 przy każdym z bloków, o powierzchniach od 174,1 do 2 593,3 m². Sześć z siedmiu wpisów przy każdym bloku ma te same numery lokali i powierzchnie, co może oznaczać, że lokale w podium są wykazane przy obu blokach; strony tego nie wyjaśniają. Na podstawie samego wykazu kupujący nie może uznać tych 14 wpisów za 14 oddzielnych lokali.

Strona bloku A nanosi ponadto na mapę 288 miejsc parkingowych na poziomach -1 oraz od 2 do 5, każde oznaczone jako niesprzedane, bez ceny i powierzchni, natomiast strona bloku B nie nanosi żadnych.

Oznaczeń nie da się przyporządkować jeden do jednego. Najmniejszy lokal dewelopera, 33,1 m², jest mniejszy niż najmniejsza wartość u Korter (54,4 m² w bloku charakterystyk, 58,5 m² w wierszu lokali 1-pokojowych), a portale zdają się liczyć pokoje inaczej niż wykaz dewelopera. Przewodnik nie przelicza wartości między tymi trzema źródłami. Lokal definiuje numer lokalu w umowie sprzedaży wraz z dołączonym do niego rzutem piętra.

Lokalizacja Archi Universe Tbilisi: ulica Uniwersytecka, metro i sąsiednia hala

Tbilisi jest stolicą. Publikacja Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) o liczbie ludności podaje, że miasto liczyło 1 369,4 tys. mieszkańców na 1 stycznia 2026 r., z 3 941,1 tys. w całym kraju, czyli około 34,7 procent (obliczenie), i zauważa, że ponad jedna trzecia ludności mieszka w mieście.

Deweloper umiejscawia Archi Universe Tbilisi przy ulicy Uniwersyteckiej 15a i nazywa otoczenie jedną z najbardziej zielonych części Saburtalo. Punkt na mapie archi.ge to 41,717655 N, 44,727017 E.

OpenStreetMap przypisuje adres Universiteti Street 15a obiektowi sportowemu Tbilisi Arena, którego środek leży około 0,05 km od tego punktu, a artykuł Wikipedii o Olympic Palace podaje położenie około 0,09 km stąd. Punkt oznacza zatem kwartał ulicy wspólny z kompleksem sportowym, a samą działkę ustala się na podstawie kodu katastralnego, a nie punktu na mapie.

Sąsiednim obiektem jest kompleks Olympic Palace. Według Wikipedii otwarto go 13 lipca 2015 r. jako halę dla Letniego Europejskiego Festiwalu Olimpijskiego Młodzieży, a hala koszykarska Tbilisi Arena na 10 000 miejsc została dobudowana obok w 2022 r. i gościła mecze grupy A turnieju EuroBasket 2022. Strony projektu nic nie mówią o dniach imprez, ruchu ani hałasie, a są to praktyczne pytania, które kupujący może zadać deweloperowi i zarządcy.

Okolicę obsługują dwie stacje linii Saburtalo. Vazha-Pshavela otwarto 3 kwietnia 2000 r. State University (Uniwersytet Państwowy) jest zachodnim końcem linii: budowę rozpoczęto w 1985 r., wstrzymano w 1994 r. z braku środków, zakonserwowano w 2000 r., a ukończono w latach 2015–2017 przy wsparciu Azjatyckiego Banku Rozwoju; stację otwarto 16 października 2017 r. Sama linia została otwarta w 1979 r. między stacjami Station Square a Delisi.

Tekst dewelopera podaje, że most drogowy przed projektem łączy się z Bagebi, co daje trasę do Bagebi i Cchneti; Wikipedia wymienia oba wśród osiedli dzielnicy Vake. Niezależnego źródła dotyczącego mostu nie znaleziono w trakcie tej weryfikacji, więc pozostaje on stwierdzeniem dewelopera.

Korter wskazuje najbliższy przystanek autobusowy w odległości 245 m, autobusy 302, 304, 310, 311, 363, 392 i minibus 472 na ulicy Uniwersyteckiej co 10–15 minut, stację State University w odległości 1 km, Vazha-Pshavela 1,5 km, City Mall Saburtalo w promieniu 2 km oraz lotnisko w odległości 45–50 minut jazdy. Strona brokera podaje zamiast tego minuty. To twierdzenia portali, które nie były tu weryfikowane.

Deweloper nie podaje odległości, więc tabela zawiera odległości obliczone od punktu na mapie archi.ge. Położenia punktów orientacyjnych pochodzą z OpenStreetMap lub ze współrzędnych Wikipedii wskazanych w tabeli, odległości w linii prostej obliczono wzorem na odległość po okręgu wielkim, a odległości drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM przy swobodnym ruchu dla samochodów. Punkt na mapie jest jedynie przybliżeniem działki, więc rzeczywista odległość od danego wejścia będzie inna.

Obraz jest taki: obok kompleks sportowy, dwie stacje metra około 1 km w linii prostej, ale 1,5–2 km drogą, centrum handlowe około 1,1 km w linii prostej i 2,3 km drogą, a centrum miasta około 6,7 km w linii prostej i 9,5 km drogą.

OSRM wyznacza trasy dla samochodów, więc piesza trasa do stacji metra może być krótsza od wartości dla jazdy samochodem, której tabela nie mierzy. Szerszy kontekst miejski znajdą Państwo na stronie miasta Tbilisi oraz w przewodniku po cenach nieruchomości w Tbilisi.

Artykuł Wikipedii o linii Saburtalo umieszcza jej zachodni koniec w pobliżu budynków X i XI Państwowego Uniwersytetu w Tbilisi, podczas gdy gmach główny uniwersytetu stoi przy alei Czawczawadzego, 4,4 km w linii prostej. Sformułowanie w rodzaju „obok uniwersytetu” na portalu zależy więc od tego, który gmach uniwersytetu ma się na myśli.

Podium, udogodnienia i materiały w podanym zakresie

Strona projektu dewelopera wymienia infrastrukturę w postaci ikon: concierge, generator, parking, zbiornik na wodę, basen, centrum fitness, lobby, apteka, kawiarnia i supermarket, a na stronie bloku B dodano plac zabaw dla dzieci. Komunikat z 2023 r. opisuje te same elementy jako przestrzeń handlowo-usługową między blokami, w czasie przyszłym. Nie wskazano operatora kawiarni, supermarketu ani apteki. Tabela zestawia specyfikację tak, jak podaje ją każde ze źródeł.

Dwa własne stwierdzenia dewelopera o blokach różnią się formą i oba zostały odnotowane. Strona projektu mówi, że bloczki Ytong zmniejszają zużycie energii na ogrzewanie lub chłodzenie o 40 procent, natomiast komunikat z 2023 r. – że blok jest sześć razy mniej przewodzący ciepło niż zwykły bloczek. Żadne z tych twierdzeń nie było tu testowane. Elewacja to kolejna pozycja, w której źródła się różnią: archi.ge wymienia terakotę, a OPR elewację wentylowaną innego producenta. O tym, która wersja obowiązuje, rozstrzyga specyfikacja w umowie sprzedaży.

Strona „O nas” dewelopera podaje, że Archi zbudowało fabrykę bloczków Ytong we współpracy z niemiecką firmą Xella, przy inwestycji rzędu USD 15 mln. To zdanie dotyczy dostawcy jednego materiału i nic nie mówi o tym, jak bloczki sprawdzają się w tym projekcie. Jeśli chodzi o podium, kupujący może sprawdzić powierzchnię każdego lokalu komercyjnego, operatora sali fitness i basenu oraz sposób podziału ich kosztów, co wymienia sekcja 9.

Rejestracja mieszkania w Gruzji: kolejność kroków i opłaty

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi będącemu osobą fizyczną posiadać mieszkanie na takich samych zasadach jak obywatelowi. Ograniczenie zależne od obywatelstwa dotyczy gruntów rolnych, na mocy artykułu 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, a mieszkanie w bloku miejskim nie jest gruntem rolnym. Przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, i jak kupić nieruchomość w Gruzji przedstawiają szerszy obraz.

Własność mieszkania powstaje przez rejestrację. Artykuł 183(1) Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej czynności i wpisu prawa nabywcy do Rejestru Publicznego, więc same płatności ani wydanie kluczy nie tworzą tytułu własności. W przypadku lokalu, który jeszcze nie został zbudowany, taryfa opłat rejestru obejmuje także wpis zobowiązania związanego z prawem własności, a pod tę kategorię może podpadać umowa zawarta przed ukończeniem budowy; która z kategorii ma zastosowanie, potwierdzają umowa i rejestr.

Strona opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) wymienia trzy tempa rejestracji zmiany prawa: GEL 150 w ciągu 4 dni roboczych, GEL 270 w ciągu 1 dnia roboczego i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, oraz te same trzy kwoty dla zobowiązania. Według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji GEL 2,5933 za USD z 12 listopada 2026 r. opłaty te wynoszą około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0 (obliczenie). Opłata zależy od wybranego tempa, a nie od ceny mieszkania.

Wypis z rejestru kosztuje GEL 20 przy realizacji w jeden dzień roboczy lub GEL 13 przy zamówieniu online, z dopłatą GEL 26 za wersję angielską, według strony usług informacyjnych. Kupujący, który nie może stawić się osobiście, ma dwie drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo usługę smart-kontraktu rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas umówionego spotkania wirtualnego. Tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego pokazuje, że przystąpienie Gruzji do Konwencji o apostille weszło w życie 14 maja 2007 r.

Ani artykuł Kodeksu cywilnego, ani taryfa opłat nie wyznaczają terminu, do którego deweloper musi ukończyć budynek lub go przekazać, więc wiążący jest termin odbioru zapisany w umowie. Tabela przedstawia kolejność kroków przy zakupie w bloku w budowie.

Posiadanie z zagranicy: podatek od nieruchomości, podatki od najmu i sprzedaży, pobyt i kredyty

Podatek od nieruchomości osób fizycznych został przepisany 30 września 2026 r. W skonsolidowanym Kodeksie podatkowym wymieniono ustawę nr 1874 z tej daty. Jej artykuł 202(5) ustala teraz stawkę dla podlegającego opodatkowaniu mienia osoby fizycznej innego niż grunty na poziomie nie mniejszym niż 0,8 procent i nie większym niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia to mienie z podatku, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Zestawienie EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o tej samej zmianie, podaje wcześniejszy próg GEL 40 000 i stwierdza, że nowelizacja weszła w życie z dniem ogłoszenia. Kalkulator podatku od nieruchomości Służby Skarbowej Gruzji (Revenue Service) na 2026 r. oferuje te same dwa przypadki: dochód rodziny nieprzekraczający GEL 100 000 oraz dochód ją przekraczający. Teksty napisane przed zmianą zawierają dawne przedziały stawek i dawny próg, a niektóre portale ogłoszeniowe nadal je powtarzają.

Wyłącznie dla skali: gdyby wartość rynkowa nieruchomości na koniec poprzedniego roku wynosiła GEL 388 995, czyli USD 150 000 przy kursie GEL 2,5933 za USD, przedział od 0,8 do 1 procent dałby od GEL 3 112 do GEL 3 890 rocznie, gdy zwolnienie dochodowe nie ma zastosowania. Przyjęta wartość rynkowa i test dochodu rodziny są ustalane w każdym przypadku z osobna.

Artykuł 201(1)(c.a) zalicza budowę niezakończoną do nieruchomości osoby fizycznej, więc kwestia, kiedy nabywca na podstawie umowy zawartej przed ukończeniem budowy staje się podatnikiem, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Osoba fizyczna składa deklarację podatku od nieruchomości do 1 listopada i płaci do 15 listopada (artykuł 205, ustępy 12 i 14).

Dochód z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5 procent w przypadku osoby fizycznej niedokonującej odliczeń (artykuł 81(2)), stawka ogólna wynosi 20 procent (artykuł 81(1)), a nadwyżka dochodu ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowana stawką 5 procent (artykuł 81(3)). Nadwyżka ze sprzedaży mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona (artykuł 82(1)(f.a)). Przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji omawia składanie deklaracji.

Co do pobytu, strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych (SDA) wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej USD 150 000 w równowartości w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt, gdy wartość przekracza USD 300 000.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców powtarza ten próg w artykule 15(j). Agencja podaje decyzję w 30., 20. lub 10. dniu kalendarzowym za GEL 300, 450 lub 600.

Liczy się wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę, a kwota zapisana w umowie o niczym nie rozstrzyga. Wniosek wymienia dokument tytułu do nieruchomości, a strona agencji nie wyjaśnia, czy umowa zawarta przed ukończeniem budowy się kwalifikuje, co jest pytaniem do agencji. Przewodnik o zezwoleniu na pobyt omawia składanie wniosku. Tabela porównuje podane kwoty i jedno obliczenie z wartością ustawową; nie przewiduje wyceny rzeczoznawcy.

Przy USD 2 162 za m² mieszkanie osiągnęłoby USD 150 000 przy powierzchni 69,4 m² (150 000 podzielone przez 2 162, obliczenie). Liczba Korter to minimalna stawka spośród ofert, a deweloper nie podaje żadnej stawki, więc nie jest to cena żadnego lokalu.

Jeśli chodzi o kredyty, strona Narodowego Banku Gruzji o wymogach PTI i LTV ustala maksymalny stosunek kredytu do wartości (LTV) na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, wraz z limitami stosunku raty do dochodu (PTI), które zależą od miesięcznego dochodu netto i waluty kredytu. Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów. Korter wymienia kredyt hipoteczny TBC Bank i raty jako opcje dla projektu, a strony dewelopera nie wskazują żadnego banku. Przewodnik o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców omawia ten proces.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją lokalu

Ponieważ archi.ge nie podaje ceny, terminu odbioru ani wykończenia, poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić przed zapłatą. Część z tych punktów należy do formularza rezerwacji, pozostałe do umowy sprzedaży.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, metrażami i pakietem wykończenia, z datą wystawienia, tak aby liczby można było zestawić z wykazem mieszkań na archi.ge.
2. Termin odbioru zapisany w umowie, to, co uznaje się za odbiór, wykończenie i wyposażenie, w jakim lokal jest przekazywany, oraz skutek niedotrzymania terminu.
3. Pełna nazwa i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz działka, na której stoją bloki.
4. Kod katastralny i wypis z Rejestru Publicznego dla działki, zestawione z kodem podawanym przez Korter.
5. Pozwolenie na budowę, zatwierdzona liczba pięter każdego bloku i liczba mieszkań w każdym bloku, ponieważ w publicznych źródłach pojawiają się 257, 270 i 349.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub rachunek powierniczy (escrow), na który wpływa każda płatność, zasada zwrotu zadatku i waluta płatności.
7. Specyfikacja wykończenia: co obejmuje stan „frame”, jakie okna, drzwi i podłogi wchodzą w zakres oraz cena i zakres każdej opcji wykończenia.
8. Powierzchnia, od której ustalana jest cena dla lokali z tarasami, oraz to, czy powierzchnie balkonów i tarasów liczone są w pełnej, czy w obniżonej wysokości.
9. Czy miejsca parkingowe i lokale komercyjne są sprzedawane osobno, po jakiej cenie i w którym bloku, zważywszy, że strona bloku A nanosi na mapę 288 miejsc, a te same wpisy komercyjne pojawiają się przy obu blokach.
10. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, zarządca, udział właścicieli w podium oraz zasady korzystania z basenu i sali fitness.
11. Kto prowadzi kawiarnie, supermarket i aptekę oraz co warunki najmu mówią o godzinach otwarcia i dostawach.
12. Ustalenia dotyczące imprez w sąsiedniej hali: dojazd, parkowanie i zasady dotyczące hałasu.
13. Kroki rejestracji po ukończeniu: kto składa wniosek, za jaką opłatą i w jaki sposób kupujący jest zawiadamiany.
14. W razie podpisywania za granicą: forma pełnomocnictwa lub termin umówionego spotkania w rejestrze.

Jak Archi Universe Tbilisi wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Tabela wymienia projekty Archi z tbiliskiego portfolio tej witryny, które leżą w rejonie Saburtalo lub są na podobnym etapie, wraz ze statusem i główną opublikowaną informacją o każdym z nich. Witryna archi.ge nie podaje ceny ani terminu odbioru dla żadnego z nich, a istniejące liczby pochodzą z Korter i podobnych witryn, każda z własną datą. Wpisy nie są uszeregowane.

Projekty różnią się etapem. Ten projekt jest na etapie wyższych pięter i wnętrz, King Tamar i Horizon są na początku wznoszenia szkieletu, a Dighomi 3 ma dwa ukończone bloki. Portfolio obejmuje także Kobuleti Beach Resort, wspólne przedsięwzięcie, które Archi ogłosiło z NEXT 1 czerwca 2026 r. Szerszy obraz przedstawiają strona Gruzji i strona miasta Tbilisi.

Archi (deweloper)

Własna strona „O nas” Archi pokazuje liczniki odczytane 12 listopada 2026 r.: 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² w budowie. Liczby firmy zmieniają się między komunikatami; jej komunikat z 13 czerwca 2024 r. podawał 49 ukończonych i 22 projekty w toku, a ten sam komunikat wymienia Archi Universe wśród projektów wielofunkcyjnych.

Wzmianka jubileuszowa z 5 lipca 2021 r. podaje, że Archi założyli w 2006 r. Ilia Tsulaia, Meni Benish i Irakli Kapianidze, że firma weszła do branży deweloperskiej w 2008 r., a w 2018 r. jej współwłaścicielem został koszykarz Zaza Pachulia. Komunikat z czerwca 2024 r. podaje, że firmę Deloitte zaangażowano do badania skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi i jego spółek zależnych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej. Caucasus Business Week informuje o certyfikacie ISO 9001:2015 wydanym za pośrednictwem TÜV NORD.

Przewodnik nie powtarza twierdzeń firmy o udziale w rynku, liczbie mieszkańców, krajach inwestorów ani zwrotach z inwestycji. Różnią się one między komunikatami i nie mają podanej metody ani instytucji. Stronę umowy przy zakupie lokalu wskazują dokumenty sprzedaży, a dane kontaktowe należy znaleźć na witrynie samego dewelopera.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Universe Tbilisi i gdzie się znajduje?

To kompleks mieszkaniowy złożony z dwóch 26-piętrowych bloków, A i B, połączonych podium handlowo-usługowym przy ulicy Uniwersyteckiej 15a w dzielnicy Saburtalo w Tbilisi, budowany przez dewelopera Archi. Strony bloków dewelopera pokazują go w budowie, z postępem 65 procent dla bloku A i 67 procent dla bloku B na 13 października 2026 r. Deweloper wymienia w podium basen, salę fitness, lobby z obsługą concierge i sklepy, a także most drogowy w kierunku Bagebi.

Ile mieszkań ma Archi Universe Tbilisi?

Źródła się różnią. Tekst dewelopera mówi o 257 mieszkaniach, Korter podaje 113 w bloku A i 157 w bloku B, czyli 270, a liczniki sprzedanych i na sprzedaż dewelopera sumują się do 349 (248 sprzedanych i 101 na sprzedaż). Publiczny wykaz mieszkań pokazuje 101 niesprzedanych mieszkań i 14 ofert komercyjnych. Przewodnik odnotowuje wszystkie te liczby i nie rozstrzyga między nimi; wiążący lokal i rzut piętra wskazuje umowa.

Czy archi.ge podaje cenę lub termin odbioru projektu?

Nie. Wykaz mieszkań zwraca cenę zero dla każdego lokalu, strona kompleksu oznacza ceny mieszkań jako niepokazywane, a pole daty zakończenia na obu stronach bloków jest puste. Korter podaje stawkę za metr kwadratowy od USD 2 162 i zakończenie w 2. kwartale 2027 r. dla obu bloków, a strona brokera cenę na starcie sprzedaży od USD 75,6 tys. i czerwiec 2027 r. Są to wskazania stron trzecich, a nie ceny Archi.

Jak daleko zaawansowana jest budowa?

Strony bloków dewelopera pokazują blok A na poziomie 65 procent i blok B na poziomie 67 procent na 13 października 2026 r. Według dziennika płyty stropowe były ukończone do 24. piętra w bloku A i do 26. w bloku B, tynkowanie dotarło do pięter od 10. do 13., a okna elewacyjne do pięter od 10. do 13. Procent nie jest zdefiniowany na stronie i nie jest liczbą pięter.

Jakie wielkości lokali są w publicznym wykazie mieszkań?

Na 12 listopada 2026 r. wykaz zawierał 101 niesprzedanych mieszkań od 33,1 m² (liczba pokoi 1) do 519 m² (liczba pokoi 6), z czego 62 to lokale 3-pokojowe o powierzchni od 88,6 do 106 m². Żadne nie znajduje się poniżej 9. piętra. Korter i strona brokera oznaczają wielkości inaczej, na przykład lokale 1-pokojowe u Korter zaczynają się od 58,5 m². Wykaz nie podaje liczby sypialni, więc lokal definiują numer i rzut w umowie.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Archi Universe Tbilisi?

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi będącemu osobą fizyczną posiadać mieszkanie; ograniczenie ze względu na obywatelstwo dotyczy gruntów rolnych. Własność powstaje z chwilą wpisu prawa do Rejestru Publicznego (Kodeks cywilny, artykuł 183). Rejestracja w NAPR kosztuje GEL 150, GEL 270 lub GEL 350 w zależności od tempa, a kupujący za granicą może skorzystać z zalegalizowanego pełnomocnictwa lub z internetowego spotkania smart-kontraktu w rejestrze. Strony dewelopera nie opisują procesu zakupu.

Czy zakup daje zezwolenie na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt z tytułu własności nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej USD 150 000 w równowartości w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Kryterium jest wartość wyceniona przez rzeczoznawcę, a nie cena umowna. Strona agencji nie wyjaśnia, czy umowa zawarta przed ukończeniem budowy liczy się jako tytuł, co jest pytaniem do agencji, zanim się na tym oprze.

Jakie podatki dotyczą właściciela w Gruzji?

Od 30 września 2026 r. podatek od nieruchomości osoby fizycznej innej niż grunt jest zwolniony, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, a w pozostałych przypadkach wynosi od 0,8 do 1 procenta wartości rynkowej. Dochód z najmu mieszkania jest opodatkowany stawką 5 procent bez odliczeń, nadwyżka ze sprzedaży stawką 5 procent, a dla mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona. Deklarację składa się do 1 listopada, a płaci do 15 listopada.

Czy dla projektu dostępny jest kredyt hipoteczny?

Strony dewelopera nie wskazują banku ani kredytu. Korter wymienia kredyt hipoteczny TBC Bank i raty dla projektu. Narodowy Bank Gruzji ogranicza stosunek kredytu do wartości do 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów. Kupujący powinien zapytać bezpośrednio bank i dewelopera, jakie formy płatności dopuszcza umowa.

Co powinna rozstrzygać umowa przed pierwszą płatnością?

Umowa powinna wskazywać zawierający ją podmiot i działkę, podawać numer lokalu, piętro, powierzchnię i wykończenie, ustalać termin odbioru oraz skutek jego niedotrzymania, a także określać harmonogram płatności z rachunkiem odbiorcy. Powinna też podawać liczbę mieszkań w każdym bloku oraz warunki dotyczące parkingu i lokali komercyjnych. Sekcja 9 wymienia czternaście dokumentów i odpowiedzi, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona kompleksu Archi Universe
• Archi: strona bloku A kompleksu Archi Universe, dziennik postępu do 13 października 2026 r.
• Archi: strona bloku B kompleksu Archi Universe, dziennik postępu do 13 października 2026 r.
• Aktualności Archi: prezentacja Archi Universe, 15 listopada 2023 r.
• Archi: strona „O nas”
• Aktualności Archi: Archi kończy 15 lat, 5 lipca 2021 r.
• Aktualności Archi: umowa Archi z Deloitte o badanie sprawozdań, 13 czerwca 2024 r.
• Caucasus Business Week: profil Archi
• Korter: Archi Universi w Tbilisi, ceny na 25 października 2026 r.
• OPR: Archi Universe od Archi (strona brokera, bez daty)
• Wikipedia: Vazha-Pshavela (Metro w Tbilisi)
• Wikipedia: State University (Metro w Tbilisi)
• Wikipedia: linia Saburtalo (Saburtalo Line)
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo (Saburtalo District)
• Wikipedia: dzielnica Vake (Vake District)
• Wikipedia: Olympic Palace (Tbilisi Arena)
• OpenStreetMap: Tbilisi Arena, obiekt way 998082831
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji przez smart-kontrakt
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Skarbowa Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.