Archi Panorama Tbilisi: źródła i ceny, przewodnik (2026)

Archi Panorama Tbilisi to 13-piętrowy budynek mieszkalny, który deweloper Archi buduje w części Waszlidżwari dzielnicy Saburtalo w Tbilisi, a strona dewelopera wykazywała 12 listopada 2026 r. zaawansowanie budowy na poziomie 33%, przy czym najnowszy wpis w miesięcznym dzienniku nosi datę 13 października 2026 r.

Niniejszy przewodnik po Archi Panorama Tbilisi odczytuje stronę projektu dewelopera w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia z nią dane, które w kwestii adresu, łącznej liczby lokali, ceny i odbioru podają Korter oraz ogłoszenie na Realting. Strona dewelopera nie podaje ani ceny, ani terminu odbioru, ani planu płatności, a dane stron trzecich nie zawsze się z nią zgadzają, dlatego przewodnik przedstawia każdą liczbę wraz ze źródłem i datą i nie rozstrzyga między nimi.

Następnie dodaje udokumentowane tło informacyjne dotyczące dzielnicy oraz zakupu nieruchomości, podatków i pobytu w Gruzji.

Przegląd Archi Panorama Tbilisi

Strona dewelopera nosi tytuł Archi Panorama. Umiejscawia budynek przy alei Marszałka Gelovani w dzielnicy Saburtalo, w pobliżu Agrohub, i określa okolicę jako cichą i zieloną. Budynek ma 13 pięter, zamknięty parking, generator i zbiornik na wodę, a wśród ikon infrastruktury strona wymienia lobby, skwer i plac zabaw dla dzieci. Na liście materiałów znajdują się bloczek Ytong, szkło niskoemisyjne, beton Heidelberg, farba Caparol i panele HPL.

Korter, serwis ogłoszeniowy, nadaje temu samemu budynkowi nazwę Archi Panorama, dodaje, że bywa on też nazywany Archi Vashlijvari, i podaje jako adres ulicę Brotseuli 5/1. Ogłoszenie na Realting nosi tytuł Archi Vashlijvari i umiejscawia budynek przy ulicy Brotseuli. Różnica w nazwie ulicy jest pierwszą z kilku rozbieżności, które rozdział 2 zestawia obok siebie.

To, czego strona dewelopera nie podaje, jest dla kupującego równie ważne: ceny, terminu odbioru, planu płatności, standardu wykończenia, liczby lokali według typów, architekta i jakiegokolwiek pozwolenia. Publiczny serwis z listą mieszkań, na którym opiera się strona, wykazuje 86 mieszkań, wszystkie 2-, 3- lub 4-pokojowe, i żadne nie jest oznaczone jako sprzedane lub zarezerwowane. Korter podaje jedną cenę wyjściową, USD 1 240 za m² z datą 26 października 2026 r., i każdy układ oznacza jako „cena na zapytanie”.

Każda liczba w poniższej tabeli ma swoje źródło. Tam, gdzie źródłem jest deweloper, przewodnik pisze „według dewelopera”, a stronę odczytano 12 listopada 2026 r. Wszystko pozostałe to wskazania stron trzecich i każde z nich jest opatrzone własną datą.

Co poszczególne źródła podają o adresie, liczbie lokali, cenie i odbiorze

Publiczny zapis dotyczący Archi Panorama Tbilisi pochodzi od dewelopera i od dwóch stron trzecich, a te trzy źródła nie opisują budynku w ten sam sposób. Pierwsza z poniższych tabel zestawia je wiersz po wierszu. Każda komórka zawiera wartość, jej źródło i datę, a wybór między nimi przewodnik pozostawia czytelnikowi. Strona dewelopera jest cytowana jako „według dewelopera” (archi.ge, sprawdzono 12 listopada 2026 r.); każda inna wartość pochodzi z wymienionej strony w podanym dniu.

Trzy z tych różnic mają znaczenie praktyczne. Pierwszą jest adres: aleja Marszałka Gelovani i ulica Brotseuli to różne nazwy ulic, a folder z obrazami na stronie samego dewelopera nosi nazwę od Waszlidżwari, czyli dzielnicy, której używa Korter. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, porównany z numerem ewidencyjnym w umowie, jest dokumentem, który rozstrzyga, który opis dotyczy kupowanego lokalu; przewodnik tej kwestii nie rozstrzyga.

Drugą jest łączna liczba mieszkań. Strona dewelopera podaje 231 mieszkań w opisie i 208 w tekście o infrastrukturze, a ten sam podział występuje w wersjach angielskiej, rosyjskiej i gruzińskiej. Korter i Realting podają 208. Przewodnik zachowuje obie liczby dewelopera, ponieważ strona podaje obie. Żadna z nich nie zgadza się z 86 mieszkaniami wykazanymi obecnie na liście, która jest liczbą tego, co pokazuje publiczny serwis, a nie sumą dla całego projektu.

Trzecią jest jednozdaniowe twierdzenie o odległości. Angielska strona mówi, że budynek znajduje się pięć minut pieszo od hipermarketu Agrohub, rosyjska mówi o pięciu minutach dojazdem, a gruzińska o pięciu minutach bez wskazania sposobu. Przewodnikowi nie udało się na podstawie publicznych stron przypisać oddziału hipermarketu do adresu ulicy, dlatego nie przelicza tego twierdzenia na odległość.

Podział liczby mieszkań na liście przez dwie sumy dewelopera daje 86 z 208, czyli 41,3%, i 86 z 231, czyli 37,2%. Są to wartości obliczone przez przewodnik na podstawie podanych liczb. Strona nie mówi, czy pozostałe mieszkania są sprzedane, zarezerwowane, wstrzymane czy jeszcze niewprowadzone do sprzedaży, więc udziały opisują listę, a nie stan sprzedaży.

Typy i metraże w 86 mieszkaniach wykazanych na archi.ge

Serwis mieszkań archi.ge jest jedyną bezpośrednią listą lokali tego budynku. Dla każdego mieszkania podaje numer, piętro, liczbę pokoi, powierzchnię całkowitą oraz podział powierzchni całkowitej na to, co nazywa powierzchnią mieszkalną i powierzchnią letnią. Poniższe liczby pochodzą z serwisu w stanie odczytanym 12 listopada 2026 r. Strona liczy pokoje i nie podaje liczby sypialni ani łazienek, dlatego przewodnik używa liczby pokoi podanej przez dewelopera i nie podaje liczby sypialni.

Grupa mieszkań 2-pokojowych jest wąsko skupiona: 32 z jej 33 mieszkań mają od 50,1 do 56,2 m², a jedno mieszkanie, numer 131 na 8. piętrze, jest zakwalifikowane jako 2-pokojowe o powierzchni 92,0 m². Zakres 2-pokojowych w Korter kończy się na 55,1 m², więc to jedno mieszkanie jest głównym powodem, dla którego oba źródła się różnią.

Podział tego mieszkania, 57,1 m² powierzchni mieszkalnej i 34,9 m² powierzchni letniej, jest zbliżony do podziału mieszkań 3-pokojowych o powierzchni około 91 m², co sugeruje, jak mogło zostać zakwalifikowane, ale strona tego nie wyjaśnia, a przewodnik nie opiera się na tym domysle.

Grupa mieszkań 3-pokojowych jest najszersza. Jej 46 mieszkań dzieli się na kilka powtarzalnych metraży, od 55,0 m² (jedno mieszkanie) przez skupiska 66–67 m², 72–73 m², 78–82 m² i 90–92 m². Zakres 3-pokojowych w Korter, od 55,7 do 80,6 m², pokrywa się zatem ze skupiskami 66–67 m² i 72–73 m² oraz częścią skupiska 78–82 m², a pomija mieszkania o powierzchni 90–92 m², które widnieją na liście dewelopera.

Wszystkie mieszkania 4-pokojowe mają jeden metraż z dokładnością do 0,5 m², między 95,4 a 95,9 m².

Zakres filtra dewelopera sięga od 46,9 do 118,7 m², a ogólny zakres Korter od 50,4 do 116,2 m². Oba wykraczają poza wykazane na liście 50,1–95,9 m². Strona nie mówi, które lokale wyjaśniają tę różnicę, więc przewodnik odnotowuje trzy zakresy i nie wnioskuje z nich o piątym typie pokoi ani o penthousie.

Druga tabela została obliczona na podstawie własnego podziału dewelopera, przez zsumowanie powierzchni każdej grupy i podzielenie. Powierzchnia mieszkalna i letnia sumują się do powierzchni całkowitej w każdym sprawdzonym mieszkaniu. Określenie „powierzchnia letnia” jest nazwą dewelopera, a strona go nie definiuje; tekst Korter odwołuje się do otwartych balkonów, co sugeruje, gdzie szukać wyjaśnienia, ale pytanie, czy umowna cena za m² dotyczy powierzchni całkowitej, czy tylko mieszkalnej, należy skierować do dewelopera na piśmie.

Tabelę można odczytać na dwa sposoby bez żadnych twierdzeń o jakości. Mieszkania 3-pokojowe mają największy udział powierzchni niemieszkalnej, 27,3%, a 4-pokojowe najmniejszy, 21,8%. Jeżeli cena za m² dotyczy powierzchni całkowitej, udział powierzchni letniej zmienia to, ile kupujący płaci za każdy metr kwadratowy przestrzeni mieszkalnej; jeżeli dotyczy czegoś innego, stwierdza to umowa. Rozdział 5 pokazuje to rachunkowo na jedynych cenach za m², jakie znajdują się w publicznym zapisie.

Dziennik budowy, lista według pięter i mapa parkingu

W przypadku tego budynku najbardziej szczegółowym materiałem bezpośrednim nie jest cennik, ponieważ takiego nie ma, lecz dziennik budowy i lista według pięter. Dziennik zawiera 16 wpisów z okresu od marca 2025 r. do 13 października 2026 r. Tabela podaje datę każdego wpisu i to, co mówi tekst dewelopera, w kolejności dewelopera. Daty są opatrzone znacznikiem UTC; wpis ze znacznikiem 20:00 UTC przypada w Tbilisi na następny dzień kalendarzowy, ponieważ czas lokalny wyprzedza UTC o cztery godziny.

Czytane po kolei, wpisy opisują sekwencję: fundament i pale w 2025 r., poziomy parkingowe w pierwszym kwartale 2026 r. oraz powtarzające się cykle słupów i płyt od maja do października 2026 r. Wpisy od czerwca do października używają niemal identycznego brzmienia i nie wymieniają żadnego piętra, z wyjątkiem poziomów parkingowych w styczniu i lutym 2026 r., więc dziennika nie da się zamienić na liczbę wzniesionych kondygnacji. Nie mówi on również, co mierzy wartość 33%.

Wskaźnik postępu na stronie i dziennik to jedyne dwa bezpośrednie sygnały o stanie budowy i zgadzają się co do kierunku. Warto znać rozbieżność między nimi a terminami odbioru podawanymi przez strony trzecie: Korter podaje 2. kwartał 2027 r., a Realting 2028 r., deweloper zaś nie podaje żadnego z nich, więc kupujący porównujący dziennik z datą musi zapytać dewelopera, jak procent ukończenia przekłada się na termin z umowy.

Lista według pięter

86 wykazanych mieszkań koncentruje się na niższych piętrach. Na piętrach od 1 do 4 znajduje się 54 z nich, czyli 62,8%, podczas gdy na piętrach od 9 do 13 jest ich 11. Każde mieszkanie 4-pokojowe znajduje się na piętrach od 1 do 7, po jednym na piętro, a mieszkania 3-pokojowe są jedynym typem na piętrach 9, 12 i 13. Rozkład opisuje, które mieszkania serwis wykazuje obecnie, a nie projekt budynku, ponieważ deweloper nie podaje sumy według pięter.

Parking, materiały i udogodnienia według wykazu dewelopera

Serwis parkingu pokazuje trzy poziomy: -2 z 18 miejscami, -1 z 26 i 0 z 29, co daje 73. Oznacza 16 miejsc jako sprzedane: 2 na poziomie -1 i 14 na poziomie 0. Korter nazywa parking podziemnym, a deweloper zamkniętym. 73 miejsca stanowią 35,1% z 208 mieszkań i 31,6% z 231, co obliczono na podstawie podanych liczb. Strona nie mówi, czy parking kupuje się osobno ani czy istnieje inny parking.

Deweloper wymienia generator i zbiornik na wodę, które mają zapewniać nieprzerwane zasilanie w energię i wodę, lobby, skwer i plac zabaw dla dzieci. Korter dodaje windę towarowo-osobową, dostosowanie dla osób o ograniczonej mobilności, 24-godzinny monitoring wideo, wejście z domofonem, otwarte balkony, podwójne szyby, system alarmu pożarowego i metalowe drzwi wejściowe oraz podaje, że cena zakupu obejmuje drzwi, domofon i alarm pożarowy. To twierdzenia serwisu Korter, a to, co obejmuje cena, określa wyłącznie umowa.

Co do materiałów, deweloper twierdzi, że ściany wykonano z bloczków Ytong, i stwierdza, że bloczek ten oznacza o 40% mniejsze zapotrzebowanie na energię do ogrzewania lub chłodzenia. Jest to twierdzenie dewelopera, a przewodnik go ani nie testuje, ani nie weryfikuje. Korter powtarza je ze słowami „do 40%”. Elewację opisano jako panele HPL z tynkiem Munich, a okna jako podwójne szyby w wielokomorowych profilach metalowo-plastikowych.

Wskazania cenowe według źródeł i dat oraz to, co oznaczają w przeliczeniu na lokal

W publicznym zapisie dotyczącym tego budynku istnieją tylko dwie ceny, obie od stron trzecich i dzieli je ponad dwa lata. Żadna z nich nie jest ceną Archi. Serwis dewelopera zwraca cenę 0 dla każdego mieszkania, jego pole warunków płatności jest puste, a strona projektu nie zawiera planu ratalnego. Tabela zestawia oba wskazania obok siebie i podaje, co każde z nich obejmuje.

Różnica między USD 1 240 a USD 2 054 za m² wynosi 65,6%, co obliczono, ale obie liczby nie są porównywalne: jedna jest minimum z serwisu ogłoszeniowego z października 2026 r., a druga ceną jednego mieszkania z ogłoszenia z lipca 2024 r., którego podstawy nie podano. Przewodnik nie uśrednia ich i nie traktuje żadnej z nich jako wartości rynkowej.

Wyłącznie orientacyjnie poniższa tabela mnoży wykazane metraże przez każdą z cen za m². Jest to wyłącznie arytmetyka, a nie oferta, wycena ani stwierdzenie, ile kosztuje jakiekolwiek mieszkanie. Pokazuje też każdy wynik na tle progu USD 150 000 dla pozwolenia na pobyt z rozdziału 8, z sformułowaniami „co najmniej” i „poniżej”.

Przy USD 1 240 za m² kwota USD 150 000 zostałaby osiągnięta przy 121,0 m², czyli powyżej każdego metrażu w którymkolwiek z trzech podanych zakresów. Przy USD 2 054 za m² zostałaby osiągnięta przy 73,0 m². Przepis o pobycie opiera się jednak na wartości rynkowej w lari ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy, więc tabela pokazuje jedynie, jak podana cena za m² i podany metraż mają się do tej liczby, co jest innym pytaniem niż to, czy pozwolenie jest dostępne.

Przeliczenia na gruzińskie lari wykonano według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 12 listopada 2026 r., USD 1 = GEL 2,5933. Przy tym kursie USD 150 000 to GEL 388 995. Kupujący płacący w lari lub w dolarach powinien zapytać, jaka waluta i jaka data obowiązują w umowie dla każdej raty, ponieważ podane tu liczby są wskazaniami w dolarach, a deweloper w ogóle nie podaje waluty.

Dla szerszego kontekstu: raport Galt & Taggart o rynku w Tbilisi z 30 stycznia 2026 r. podaje USD 1 373 za m² jako średnią cenę na rynku pierwotnym w grudniu 2025 r., dla mieszkań w stanie deweloperskim (white frame), w całym mieście. Wartość USD 1 240 z Korter dotyczy innego budynku, innej daty i innego wykończenia, więc obie pokazano obok siebie dla skali, a nie w rankingu. Przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi przedstawia szerszy obraz cen.

Lokalizacja Archi Panorama Tbilisi: Waszlidżwari, Saburtalo i prawy brzeg Mtkwari

Archi Panorama Tbilisi leży w Waszlidżwari, dzielnicy Saburtalo. Wikipedia opisuje Waszlidżwari jako położone na prawym brzegu rzeki Mtkwari między Saburtalo a Digomi, wieś do czasu włączenia do Tbilisi w 1972 r., rozbudowywaną od lat 1980, i podaje liczbę ludności dzielnicy Saburtalo na 139 000 w 2017 r. Artykuł wymienia Waszlidżwari razem z Dolnym Saburtalo, Vedzisi, Lisi, Didi Digomi, Patara Digomi i innymi osiedlami wewnątrz dzielnicy.

Miasto wokół jest duże i wciąż rośnie. Krajowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat) oszacował liczbę ludności Tbilisi na 1 369,4 tys. na 1 stycznia 2026 r., czyli około 34,7% krajowych 3 941,1 tys. Wyniki spisu z 2024 r. naliczyły w Tbilisi 1 331 485 osób wobec 1 108 717 w 2014 r., czyli wzrost o 20,1%. Liczba ze spisu i szacunek na 2026 r. pochodzą z różnych obliczeń i przewodnik ich nie łączy.

Galt & Taggart traktują Waszlidżwari w raporcie o Tbilisi jako odrębną strefę. Jej mapa dzielnic z 2025 r. wykazuje 539 sprzedaży mieszkań w Waszlidżwari wobec 7 186 w Saburtalo i 9 440 w Didi Digomi oraz średnie ceny za m² w wysokości USD 1 062, USD 1 613 i USD 1 076. Raport nie określa podstawy cen podawanych na mapie, a wykres zakresów rynku pierwotnego za grudzień 2025 r. w aneksie umieszcza Waszlidżwari między USD 950 a USD 1 300 za m², co odczytano z etykiet wykresu.

Odczyty z wykresów pochodzą z położenia etykiet w aneksie raportu i przed użyciem należy je sprawdzić w samym raporcie. Liczba sprzedaży na rynku pierwotnym w całym mieście pochodzi z tabeli kluczowych danych raportu. Miarą oficjalną jest Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Geostat, obejmujący nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi w lari; jest to indeks dla miasta, a nie cena tego budynku, i przewodnik nie wyciąga z niego żadnego wniosku co do lokalu.

Jeśli chodzi o dojazd, strona dewelopera podaje tylko linię o Agrohub. Korter podaje więcej: nabrzeże rzeki Kury (Mtkwari) w odległości mniejszej niż 1 km, autostradę 280 m od kompleksu, przystanek transportu publicznego 370 m dalej, obsługiwany przez autobusy 302, 304 i 314 oraz marszrutki 531, 534 i 539 mniej więcej co siedem minut, węzeł drogowy w kierunku mostu Didube w odległości mniejszej niż 2 km oraz 15 minut jazdy do terenów rekreacyjnych Lisi i 40–45 minut do lotniska. Są to liczby podane przez serwis Korter.

Tabela odległości dodaje dwie kolumny obliczone. Odległości w linii prostej wyliczono ze współrzędnych budynku na archi.ge i współrzędnych podanych w artykułach Wikipedii o stacjach Didube i Ghrmaghele, o jeziorze Lisi, placu Wolności i lotnisku. Odległości drogowe pochodzą z publicznego routera OSRM na danych OpenStreetMap, uruchomionego 12 listopada 2026 r., jako szacunki przy swobodnym ruchu, które pomijają natężenie ruchu.

Wiersz Didube pokazuje, dlaczego pojedyncza odległość nigdy nie opisuje w pełni dojazdu. Stacja metra znajduje się około 1 km od budynku w linii prostej, co zgadza się z liczbą Realting, podczas gdy wyznaczona odległość drogowa wynosi 4,5 km, a Korter umieszcza węzeł w promieniu 30 minut pieszo. Deweloper nie podaje żadnej z tych wartości w swoich materiałach. Współrzędne budynku na archi.ge również nie rozstrzygają kwestii Gelovani czy Brotseuli, ponieważ para współrzędnych nie wskazuje nazwy ulicy.

Korter wymienia sklepy i szkoły wokół terenu w sposób ogólny: sieciowe supermarkety w odległości kilku minut pieszo, hipermarket BricoRama, centra Aurora, Asia i Sara oraz szkoły nr 158, 169 i 147. Nie podaje dla nich odległości, a przewodnik traktuje tę listę jako opis serwisu ogłoszeniowego. Strona miasta Tbilisi w tym serwisie wymienia pozostałe projekty w Tbilisi, a strona kraju Gruzja szerszy portfel.

Zakup w Gruzji: kolejność kroków i opłaty rejestrowe

Strona dewelopera nie podaje kroków zakupu, więc poniższa kolejność wynika z prawa gruzińskiego i z opublikowanego cennika rejestru. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że do nabycia rzeczy nieruchomej transakcja musi mieć formę pisemną, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Prawo do mieszkania powstaje zatem przez wpis do rejestru; samo zapłacenie ceny lub otrzymanie kluczy go nie tworzy.

W przypadku budynku jeszcze w budowie nieruchomość nie istnieje jeszcze jako zarejestrowany lokal. Artykuł prawny kancelarii Klein Law w Georgia Today (3 sierpnia 2023 r.) mówi, że umowa podpisywana z deweloperem w takiej sytuacji jest umową przedwstępną kupna, ponieważ umowy kupna nie można zawrzeć w odniesieniu do nieruchomości, która nie istnieje. Jest to opis jednej kancelarii według stanu na jej datę, a nie przepis ustawy, a wiążące jest własne sformułowanie umowy dotyczące rejestracji i przeniesienia.

Obywatelstwo ma znaczenie w gruzińskim prawie nieruchomości w odniesieniu do gruntów rolnych, które Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych w artykule 4 ogranicza do obywateli i wskazanych podmiotów. Mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, wyjaśniają ogólną sytuację, a strona o zakupie z zagranicy opisuje praktyczną drogę dla kupującego, który nie przyjeżdża na miejsce.

Opłaty rejestru zależą od tego, jak szybko kupujący chce uzyskać wpis, a nie od ceny. Strona opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podaje GEL 150 za rejestrację zmiany prawa w ciągu 4 dni roboczych, GEL 270 w ciągu 1 dnia roboczego i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, a rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności wymienia przy tych samych trzech opłatach.

Przy oficjalnym kursie GEL 2,5933 za USD daje to około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0. To, która kategoria dotyczy umowy na mieszkanie jeszcze niewybudowane, powinny potwierdzić rejestr i umowa.

Kupujący przebywający za granicą może skorzystać z pełnomocnictwa zalegalizowanego do użytku w Gruzji lub z usługi smart-contract rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas umówionego spotkania wirtualnego. Tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego odnotowuje przystąpienie Gruzji do Konwencji apostilowej 21 sierpnia 2006 r. i jej wejście w życie 14 maja 2007 r.

Podatki, pobyt i finansowanie dla kupującego z zagranicy

Podatek od nieruchomości osoby fizycznej zmienił się 30 września 2026 r. Angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge odnotowuje ustawę nr 1874 z tego dnia w historii artykułów 202 i 206. Po zmianie artykuł 202 ust. 5 ustala stawkę dla opodatkowanego mienia osoby innego niż grunty w przedziale od 0,8 do 1% wartości rynkowej z końca poprzedniego roku, a artykuł 206 ust. 1 lit. a znosi podatek dla rodzin, których dochód w tym poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Przegląd EY Georgia Tax and Law Brief za okres lipiec–wrzesień 2026 r. podaje tę samą zmianę i mówi, że poprzedni próg wynosił GEL 40 000; dodaje, że stawka w obrębie przedziału jest ustalana według położenia nieruchomości. Przewodniki napisane przed 30 września 2026 r. zawierają starsze przedziały, które już nie odpowiadają Kodeksowi, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji opisuje kroki składania deklaracji.

Tytułem przykładu: mieszkanie o wartości rynkowej równej USD 150 000 to GEL 388 995 przy kursie GEL 2,5933 za USD, a przedział z Kodeksu od 0,8 do 1% dawałby od GEL 3 112 do GEL 3 890 rocznie, gdyby miał zastosowanie; użyta wartość rynkowa i test dochodu rodziny są ustalane w każdym przypadku odrębnie.

Strona Służby Skarbowej (Revenue Service), w języku gruzińskim, ustala termin złożenia zeznania na 1 listopada, a zapłaty na 15 listopada, z przesunięciem na następny dzień roboczy, jeśli dana data nie jest dniem roboczym.

Artykuł 201 obejmuje nieruchomości stanowiące własność osoby fizycznej, w tym budowę niezakończoną, więc to, kiedy kupujący na podstawie umowy sprzed ukończenia budowy jest właścicielem, jest kwestią umowy i wpisu w rejestrze.

Przychód osoby fizycznej z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5%, jeśli nie dokonuje się odliczeń (artykuł 81 ust. 2), stawka ogólna wynosi 20% (artykuł 81 ust. 1), a nadwyżka ze sprzedaży jest opodatkowana stawką 5% (artykuł 81 ust. 3). Nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością przez ponad dwa lata jest zwolniona (artykuł 82 ust. 1 lit. f.a).

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) wymienia krótkoterminowe pozwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż grunty rolne o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców stanowi to w tych samych słowach w artykule 15 lit. j. Przewodnik o pozwoleniu na pobyt opisuje ten proces. Mieszkanie wycenione poniżej tej kwoty nie jest objęte tą ścieżką; mieszkanie wycenione na tę kwotę lub powyżej jest nią objęte tylko wtedy, gdy wartość ustalona przez rzeczoznawcę ją przekracza.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona o PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji (NBG) ustala limit wskaźnika kredytu do wartości na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów walutowych oraz limity wskaźnika raty do dochodu w wysokości 25% (lari) lub 20% (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej GEL 1 500, rosnące do 50% i 30% od GEL 1 500. Korter wspomina o kredycie hipotecznym TBC Bank i planach ratalnych dla budynku, nie podając oprocentowania ani warunków; deweloper nie podaje żadnego z nich. Przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców porównuje warunki banków.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ strona dewelopera pozostawia niepublikowane cenę, termin odbioru, warunki płatności i wykończenie, poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić przed zapłatą. Część listy pasuje do formularza rezerwacyjnego, a reszta do umowy sprzedaży. Lista ta odzwierciedla zwykły przebieg zakupu lokalu w budowie i nie wskazuje na żadną wadę właściwą temu projektowi.

1. Cennik z numerami mieszkań, piętrami, powierzchnią całkowitą, mieszkalną i letnią oraz pakietem wykończenia, z datą wydania cennika.
2. Termin odbioru zapisany w umowie, to, co uznaje się za odbiór, i wskazane skutki niedotrzymania terminu.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę, oraz działka, na której buduje.
4. Adres ulicy i numer ewidencyjny wraz z wypisem z Rejestru Publicznego, aby sprawa alei Marszałka Gelovani lub ulicy Brotseuli została rozstrzygnięta na piśmie.
5. Łączna liczba mieszkań w budynku, skoro archi.ge podaje 231 i 208, oraz liczba lokali według typu pokoi.
6. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, w tym ostateczna liczba kondygnacji nadziemnych i podziemnych.
7. Harmonogram płatności, rachunek lub escrow przyjmujący każdą płatność, waluta i data stosowane dla każdej raty oraz zasada zwrotu zadatku.
8. Czym jest wykończenie: znaczenie wykończenia częściowego i słowa „szkielety” w tekście do udostępniania oraz które pozycje obejmuje cena, takie jak drzwi wejściowe, domofon, alarm pożarowy i balkon.
9. Podstawa ceny za m²: powierzchnia całkowita, mieszkalna lub inna miara, oraz z czego składa się powierzchnia letnia.
10. Czy parking jest sprzedawany osobno, jego cena i sposób przydziału 73 miejsc z mapy parkingu.
11. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, firma zarządzająca i to, kto utrzymuje generator, zbiornik na wodę i dziedziniec.
12. Jak wskaźnik 33% zaawansowania i miesięczny dziennik przekładają się na termin ukończenia oraz którego piętra dotyczy ostatnia płyta.
13. Bank lub banki, z którymi deweloper współpracuje w zakresie kredytów hipotecznych, oraz każdy plan ratalny na piśmie.
14. Dla kupującego za granicą: forma pełnomocnictwa lub data umówionego internetowego spotkania w rejestrze.

Jak Archi Panorama Tbilisi wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Tabela wymienia projekty Archi w Tbilisi opisane w gruzińskim portfolio tego serwisu, ze statusem i główną opublikowaną informacją dla każdego. Strony dewelopera podają niewiele cen, a istniejące liczby pochodzą z Korter i podobnych serwisów z ich własnymi datami. Pozycje nie zostały ułożone w żadnym rankingu.

Projekty różnią się etapem i skalą. Ten jest pojedynczym budynkiem z kilkuset mieszkaniami, według swojego dziennika w fazie konstrukcji, podczas gdy kilka pozostałych jest w fazie wykończenia, a niektóre na wczesnym etapie.

Ceny wyjściowe za m² podane przez Korter wahają się w tabeli od USD 1 070 do USD 2 887, co odzwierciedla różne dzielnice, wykończenia i daty, a nie ranking. O portfolio innego dewelopera w tym samym mieście zob. Mira Verde Tbilisi, a o wspólnym projekcie Archi na wybrzeżu Kobuleti Beach Resort.

Archi (deweloper)

Strona „O nas” Archi pokazuje liczniki: 55 zrealizowanych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Dłuższy tekst tej samej strony zawiera starsze liczby, a wcześniejsze komunikaty spółki podają niższe wartości: 31 ukończonych budynków przy 15. rocznicy w 2021 r. i 49 ukończonych projektów w czerwcu 2024 r. Są to własne oświadczenia dewelopera, a przewodnik ich nie weryfikuje.

Komunikat jubileuszowy Archi Turns 15! mówi, że Archi założyli w 2006 r. Ilia Tsulaia, Meni Benish i Irakli Kapianidze, że spółka weszła do branży deweloperskiej w 2008 r., a koszykarz Zaza Pachulia został współwłaścicielem w 2018 r. Komunikat z czerwca 2024 r. informuje o umowie z Deloitte na badanie skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi i jej spółek zależnych; zob. komunikat o audycie. Nie znaleziono rejestru udziałowców, a podmiot zawierający umowę dotyczącą lokalu jest wskazany w dokumentach sprzedaży.

Spółka wymienia biura w Tbilisi i Batumi oraz wspólne biuro sprzedaży w Warszawie. Kobuleti Beach Resort opisuje jako wspólne przedsięwzięcie z NEXT, ogłoszone 1 czerwca 2026 r. i omówione w tym serwisie w ofercie Kobuleti; zob. komunikat. Przewodnik pomija oświadczenia dewelopera o udziale w rynku, liczbie mieszkańców i rankingach, ponieważ podano je bez wskazania metody lub podmiotu.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Panorama Tbilisi?

Jest to 13-piętrowy budynek mieszkalny, który Archi buduje w części Waszlidżwari dzielnicy Saburtalo w Tbilisi. Strona dewelopera pokazuje zaawansowanie budowy na poziomie 33%, z najnowszym wpisem miesięcznym z 13 października 2026 r., i wymienia 86 mieszkań 2-, 3- i 4-pokojowych, zamknięty parking, generator i zbiornik na wodę. Cena, termin odbioru i plan płatności nie są podane.

Gdzie znajduje się Archi Panorama Tbilisi: przy alei Marszałka Gelovani czy przy ulicy Brotseuli?

Deweloper podaje aleję Marszałka Gelovani, w pobliżu Agrohub, w dzielnicy Saburtalo. Korter podaje ulicę Brotseuli 5/1 w Waszlidżwari, a Realting ulicę Brotseuli. Strona nie uzgadnia ze sobą obu tych nazw. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, porównany z numerem ewidencyjnym w umowie, pokazuje, który opis ma zastosowanie, a numer ewidencyjny z Korter, 01.10.11.001.462, nie został sprawdzony w rejestrze.

Ile mieszkań ma budynek?

Strona dewelopera podaje 231 mieszkań w opisie i 208 w tekście o infrastrukturze, natomiast Korter i Realting podają 208. Publiczny serwis mieszkań wykazuje 86 mieszkań, co jest liczbą tego, co pokazano, a nie sumą dla projektu. Umowa powinna określać liczbę mieszkań i ich typy, a formularz rezerwacyjny powinien wskazywać lokal numerem i piętrem.

Jakie metraże i liczby pokoi wykazuje archi.ge?

86 wykazanych mieszkań to 33 mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 50,1 do 92,0 m², 46 trzypokojowych o powierzchni od 55,0 do 91,7 m² i 7 czteropokojowych o powierzchni od 95,4 do 95,9 m², na piętrach od 1 do 13. Zakres filtra dewelopera wynosi od 46,9 do 118,7 m², a Korter od 50,4 do 116,2 m². Deweloper podaje liczby pokoi, a nie liczby sypialni ani łazienek.

Kiedy budynek zostanie odebrany?

Deweloper nie podaje terminu odbioru. Korter podaje 2. kwartał 2027 r., a ogłoszenie na Realting zaktualizowane 31 lipca 2024 r. podaje 2028 r. jako rok budowy. Termin wiążący dewelopera to ten zapisany w umowie sprzedaży, wraz ze skutkiem jego niedotrzymania. Miesięczny dziennik pokazuje cykle słupów i płyt od maja do października 2026 r. i nie wymienia pięter.

Ile kosztuje mieszkanie w Archi Panorama Tbilisi?

Deweloper nie podaje ceny; cena każdego mieszkania w jego serwisie wynosi 0. Korter podaje cenę wyjściową USD 1 240 za m² (26 października 2026 r.) i każdy układ oznacza jako cenę na zapytanie. Realting pokazuje jedno mieszkanie 1-pokojowe o powierzchni 56,0 m² za USD 115 000, czyli USD 2 054 za m², w ogłoszeniu z 31 lipca 2024 r. Są to wskazania stron trzecich i nie stanowią one ofert.

Jak daleko zaawansowana jest budowa?

Strona dewelopera pokazuje 33%. Jego dziennik mówi, że we wpisie z 13 października 2026 r. stawianie słupów i jedną płytę stropową zakończono, a układanie płyty stropowej trwało. Dziennik nie mówi, jak mierzony jest procent ani którego piętra dotyczy każda płyta, więc ta liczba jest najbardziej użyteczna, gdy czyta się ją razem z pisemnym harmonogramem ukończenia od dewelopera.

Czy właściciel mieszkania w Archi Panorama Tbilisi może ubiegać się o gruzińskie pozwolenie na pobyt?

Krótkoterminowe pozwolenie na pobyt w prawie gruzińskim jest dostępne dla właściciela nieruchomości innej niż rolna, wycenionej przez certyfikowanego rzeczoznawcę powyżej równowartości USD 150 000 w lari. Przy USD 1 240 za m² największe mieszkanie z listy jest obliczone na USD 118 916, poniżej tej kwoty, natomiast przy USD 2 054 za m² mieszkanie o powierzchni 77,2 m² jest obliczone na USD 158 569, czyli na poziomie tej kwoty lub powyżej. Rozstrzyga wycena rzeczoznawcy.

Z jakimi podatkami i opłatami spotyka się właściciel niebędący rezydentem?

Dla osoby fizycznej Kodeks ustala podatek od nieruchomości na 0,8 do 1% wartości rynkowej i zwalnia rodziny z dochodem do GEL 100 000 w poprzednim roku. Przychód z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5% bez odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży stawką 5%; nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością ponad dwa lata jest zwolniona. Rejestracja w NAPR kosztuje GEL 150, GEL 270 lub GEL 350 w zależności od szybkości.

Co należy uzgodnić na piśmie przed rezerwacją mieszkania?

Co najmniej: numer i cenę lokalu, termin odbioru i skutek jego niedotrzymania, podmiot, który podpisuje umowę, adres i numer ewidencyjny, harmonogram płatności i rachunek, który je przyjmuje, wykończenie i to, co obejmuje cena, przydział parkingu oraz opłaty eksploatacyjne. Rozdział 9 wymienia czternaście pozycji do uzgodnienia, a przewodnik o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, opisuje ogólną kolejność.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu Archi Panorama, mieszkania, parking i dziennik postępu (archi.ge)
• Archi: strona „O nas”
• Archi: komunikat „Archi Turns 15!”
• Archi: komunikat o umowie o audyt z Deloitte
• Archi: komunikat o wspólnym przedsięwzięciu Kobuleti Beach Resort
• Korter: Archi Panorama, ceny z 26 października 2026 r.
• Realting: ogłoszenie Archi Vashlijvari nr 20806, zaktualizowane 31 lipca 2024 r.
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo i Waszlidżwari
• Wikipedia: stacja metra Didube
• Wikipedia: stacja metra Ghrmaghele
• Wikipedia: jezioro Lisi
• Wikipedia: plac Wolności w Tbilisi
• Wikipedia: międzynarodowy port lotniczy Tbilisi
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: główne wyniki spisu z 2024 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.
• Galt & Taggart: rynek nieruchomości mieszkaniowych w Tbilisi, cały rok 2025, 30 stycznia 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 od 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: pozwolenia na pobyt
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• Służba Skarbowa Gruzji: podatek od nieruchomości (strona w języku gruzińskim)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• Georgia Today: legal insights z Klein Law, 3 sierpnia 2023 r.
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja na dane

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.