BLOX Krtsanisi Tbilisi: przewodnik po gotowym budynku (2026)

Projekt BLOX Krtsanisi Tbilisi to ukończony kompleks mieszkaniowy złożony z dwóch niskich bloków przy ulicy Krcanisi 49: w selektorze mieszkań prowadzonym przez samego dewelopera 13 listopada 2026 r. widniało 92 mieszkania, z których 91 oznaczono jako sprzedane, a jedno — mieszkanie B11 o powierzchni 286,6 m² — jako niesprzedane.

Niniejszy przewodnik zestawia stronę i zapisy o mieszkaniach dewelopera z danymi Korter, Property Georgia, Avezor i prasy, podaje każdą wartość wraz ze źródłem i datą oraz dodaje gruzińskie zasady dotyczące rejestracji, podatków, pobytu i finansowania dla kupującego w gotowym budynku.

Przegląd projektu BLOX Krtsanisi Tbilisi

Strona projektu na blox.ge opisuje BLOX Krtsanisi jako ukończony projekt przy ulicy Krcanisi 49, z dwoma niskimi blokami mieszkalnymi i zadbanym, obsadzonym zielenią dziedzińcem o powierzchni do 6 000 m². Kompleks umieszcza w odległości pięciu minut spacerem od centrum Tbilisi, na terenie dawnej ambasady Szwajcarii. Są to słowa samego dewelopera i w niniejszym tekście są podawane właśnie jako jego słowa, bez jakiejkolwiek własnej oceny autora. Stronę odczytano 13 listopada 2026 r.

Na liście projektów karta tego budynku nosi etykietę „Premium” oraz liczbę 100%. Serwis tej etykiety nigdzie nie wyjaśnia. Jego lista projektów jest przedstawiona jako pokazująca lokalizacje, postęp budowy i dostępne mieszkania, a każdy zapis o mieszkaniu w interfejsie dewelopera zawiera wartość ukończenia 100%, dlatego liczbę tę należy czytać jako wskaźnik postępu budowy podawany przez dewelopera dla gotowego budynku, a nie jako wielkość zmierzoną.

Strona projektu nie podaje ceny, planu płatności, opisu wykończenia, łącznej liczby mieszkań ani roku odbioru. Znajduje się na niej natomiast selektor mieszkań, a publiczny interfejs, który stoi za tym selektorem, zwraca po jednym zapisie dla każdego z 92 mieszkań. W sekcjach 3 i 4 zapisy te są odczytywane piętro po piętrze i według metrażu. Sekcja 5 dodaje ceny, które serwisy ogłoszeniowe podają dla mieszkań z rynku wtórnego.

Ponieważ budynek jest ukończony, a selektor dewelopera pokazuje jako niesprzedane tylko jedno mieszkanie, ta strona jest informacyjnym profilem kompleksu, a nie broszurą sprzedażową. Korter pokazuje 14 ogłoszeń sprzedaży dotyczących 10 mieszkań i podaje, że mieszkania od dewelopera są sprzedane. Sekcja 8 wyjaśnia, jak gruzińskie przepisy odnoszą się do gotowego budynku, w którym sprzedającym może być deweloper albo prywatny właściciel.

Co każde źródło podaje o statusie, odbiorze, liczbie mieszkań i konstrukcji

Sześć publicznych stron i zapisów mówi coś o tym, kiedy kompleks ukończono, ile zawiera mieszkań i jak go zbudowano. Powstały one w różnym czasie i z myślą o różnych czytelnikach, dlatego nie podają tych samych wartości. W poniższych tabelach każda wartość stoi obok swojego źródła i jego daty. Inna wartość w innym źródle jest traktowana jako różnica wynikająca z dat i żadna wartość nie jest uznawana za bardziej właściwą od innej.

Strona dewelopera używa słów „ukończony projekt” i nie podaje roku. Interfejs tego samego dewelopera przechowuje tę samą parę dat projektu we wszystkich 92 zapisach o mieszkaniach, 22 marca 2021 r. i 22 sierpnia 2023 r., nie mówiąc, czy są to daty planowane, czy rzeczywiste. Korter i Property Georgia podają jako rok ukończenia 2023, a wiadomość prasowa w języku gruzińskim z 15 lutego 2024 r. informuje, że kompleks jest ukończony.

Konstrukcję kompleksu opisują w podobnych słowach deweloper, Korter i prasa, z różnicami w liczbach. Deweloper mówi o „dwóch niskich blokach mieszkalnych” i nie podaje na stronie liczby pięter. Korter wymienia dwa domy: Blok A z pięcioma piętrami i Blok B z czterema. Interfejs dewelopera wykazuje mieszkania na piętrach od 2. do 5. w Bloku A i od 1. do 4. w Bloku B, co zgadza się z tymi liczbami pięter.

Dwie z tych różnic wymagają uwagi. Kwota inwestycji wynosi 40 mln GEL we wiadomości dewelopera, której data w serwisie, 20 grudnia 2023 r., jest wspólna dla wszystkich pozycji na tej stronie z wiadomościami, oraz 50 mln GEL w doniesieniu prasowym z lutego 2024 r. Mogą one opisywać projekt na różnych etapach jego realizacji i żadna z nich nie jest tu przyjmowana za właściwą. Druga różnica dotyczy nazwy dawnej ambasady: deweloper i dwie inne strony piszą „Szwajcarii”, a opis Korter mówi o „Szwecji”.

Trzecia różnica to liczba mieszkań. Interfejs dewelopera zawiera 92 zapisy, a Korter podaje 90. Zapisy policzono blok po bloku: 44 w Bloku A i 48 w Bloku B, a to zestawienie powtarza sekcja 4. Trzecia wartość, około 180 mieszkań, pojawiła się wyłącznie w streszczeniu wyników wyszukiwania dla strony, która zwróciła błąd dostępu, więc nie jest używana.

Status projektu BLOX Krtsanisi Tbilisi na 13 listopada 2026 r.: selektor dewelopera i Korter

Selektor mieszkań na blox.ge czerpie dane z publicznego interfejsu pod adresem api.blox.ge. 13 listopada 2026 r. wysłano zwykłe zapytanie o zapis projektu, zapis bloku 13 i zapis bloku 14 oraz o każdy z 92 zapisów o mieszkaniach, na przykład o mieszkanie B11. Nie wypełniano żadnego formularza, nie używano konta i nie wysłano żadnego zapytania.

Każdy zapis o mieszkaniu powtarza nazwę i daty projektu, a poniższe liczby pochodzą z zapisów o piętrach i zostały sprawdzone na zapisach o mieszkaniach.

Wolne mieszkanie wykazuje tylko jedno piętro: 1. piętro Bloku B, gdzie 1 z 12 mieszkań jest niesprzedane. Tym mieszkaniem jest B11. Blok A liczy 44 mieszkania na piętrach od 2. do 5., po 12 mieszkań na piętrach 2., 3. i 4. oraz 8 na 5. piętrze. Zapis Bloku A nie zawiera żadnych mieszkań dla 1. piętra, a zapis Bloku B wymienia jeszcze cztery wpisy o piętrach z numerem, lecz bez liczby mieszkań.

Wpisy te nie zawierają żadnych danych, więc w zliczeniu nie są uwzględniane. Źródła nie podają, które części poziomu parteru są komercyjne.

Korter odczytuje ten sam budynek inaczej. Jego strona projektu pod każdym z dwóch bloków podaje „Mieszkania od dewelopera są sprzedane”, a na stronie projektów dewelopera budynek jest oznaczony jako wyprzedany i ukończony w 2023 roku. Zapis dewelopera i Korter różnią się więc w jednym mieszkaniu. Obie informacje są pokazane poniżej wraz z datą ich odczytu i żadnej z nich nie przyznaje się pierwszeństwa.

Procent i etykieta „Premium” wymagają jeszcze jednej uwagi. Etykieta należy do zapisu projektu, który przechowuje dla niej znacznik, a serwis nie podaje jej definicji. Procent to te same 100% na karcie, na liście projektów i w każdym zapisie o mieszkaniu. Mówi on, że deweloper pokazuje budynek jako zbudowany. Nie mówi, czy mieszkanie jest sprzedane, a status sprzedane lub niesprzedane odczytuje się wyłącznie z zapisów o mieszkaniach.

Odrębny wpis istnieje dla lokali komercyjnych na parterze. Strona Office and Commercial wymienia „BLOX Krtsanisi, 49 Krtsanisi St, 100%, Available”, podczas gdy zapis stojący za tym wpisem niesie znacznik wyprzedania. Liczba lokali, ich powierzchnie i ceny nie są publikowane, dlatego wpis ten jest tu odnotowany osobno i nie jest traktowany jako lokal oferowany do sprzedaży.

Wewnątrz projektu BLOX Krtsanisi Tbilisi: 92 mieszkania według bloków, pięter i powierzchni oraz mieszkanie B11

Ponieważ deweloper nie publikuje na stronie ani cennika, ani księgi planów, 92 zapisy o mieszkaniach są najbardziej szczegółowym publicznym opisem budynku, jaki jest dostępny czytelnikowi. Odczytane razem pokazują układ metraży, różnice między oboma blokami i to jedno niesprzedane mieszkanie. Wszystkie poniższe zliczenia wykonano na podstawie zapisów odczytanych 13 listopada 2026 r., a sumy i średnie nie są publikowane przez dewelopera, lecz obliczone z podanych w zapisach powierzchni.

Podane powierzchnie dają w sumie 10 065,5 m², z czego Blok A ma 4 590,0 m², a Blok B 5 475,5 m². Przeciętne mieszkanie ma 109,4 m², a mediana wynosi 104,1 m²; obie wartości są obliczone. Sześćdziesiąt z 92 mieszkań, czyli 65 procent, ma 104,1 m² lub mniej, a 38 należy do klasy 61,4–63,8 m².

Na drugim końcu skali 10 mieszkań ma od 206,2 do 213,8 m², a dwa są większe: jedno o powierzchni 255,3 m² i jedno o powierzchni 286,6 m².

Oba bloki nie są swoim lustrzanym odbiciem. Blok A ma 20 mieszkań o powierzchni od 61,4 do 62,9 m², 12 mieszkań o powierzchni 139,5 i 141,3 m² oraz cztery mieszkania o powierzchni 206,2 i 207,6 m² na najwyższym piętrze, gdzie 8 mieszkań to mniej niż na niższych piętrach.

Blok B ma sześć mieszkań o powierzchni od 86,3 do 88,2 m² i cztery największe mieszkania o powierzchni 164,3, 165,3, 255,3 i 286,6 m², wszystkie na 1. piętrze, oraz sześć mieszkań o powierzchni 213,4 i 213,8 m² na piętrach od 2. do 4.

Zapis przechowuje także liczbę pokoi dla każdego mieszkania, lecz jako liczba sypialni jest ona niewiarygodna. Ten sam układ zapisano z dwoma pokojami w jednym zapisie i z trzema w innym, a 61,4 m² występuje z obiema wartościami. Dlatego niniejszy przewodnik podaje liczbę sypialni tylko tam, gdzie zapis zawiera wykaz pomieszczeń. Korter podaje, że w budynku są mieszkania jedno-, dwu-, trzy- i czterosypialniowe, a istniejące wykazy pomieszczeń pokazują do czterech sypialni.

Pole kierunku w stopniach ma wartość dla 60 z 92 mieszkań, na przykład 225 dla B11, a strona nie mówi, od czego jest mierzone. Zapis zawiera też trójwymiarowy obraz planu dla mieszkań takich jak B11 oraz puste miejsce na odnośnik do planu w formacie PDF. To, czy dla danego mieszkania istnieje plan z zmierzonymi powierzchniami, jest pytaniem, które trzeba zadać sprzedającemu na piśmie, a sekcja 9 je wymienia.

Mieszkanie B11 jest jedynym zapisem z aktualną ceną. Znajduje się na 1. piętrze Bloku B, ma salon o powierzchni 61,5 m², cztery sypialnie i dwie łazienki, a 13 listopada 2026 r. nie było zarezerwowane. Tabela podaje wykaz pomieszczeń dokładnie tak, jak jest przechowywany, a suma pomieszczeń jest obliczona.

Pomieszczenia sumują się do 222,8 m², z czego 16,2 m² to trzy balkony, podczas gdy całkowita powierzchnia podana dla mieszkania wynosi 286,6 m². Zapis nie mówi, z czego składa się różnica 63,8 m². Wykaz pomieszczeń przechowywany dla mieszkania B2, którego powierzchnię podano jako 255,3 m², jest taki sam jak dla B11, więc wykazów pomieszczeń nie można używać samodzielnie do porównywania tych dwóch mieszkań.

Dokumentem, o który należy poprosić, jest plan ze zmierzonymi powierzchniami rzeczywistego mieszkania.

Zapisy 91 mieszkań oznaczonych jako sprzedane nie zawierają użytecznych cen. W 79 z nich pole ceny za m² zawiera 0 lub 1, a w 12 wartość między 1 763 a 2 550. Selektor nie oferuje sprzedanego mieszkania, więc pola te są wartościami przechowywanymi, a nie ofertami, i w niniejszym przewodniku nie są używane.

Jedyną ceną dewelopera za mieszkanie w tym budynku jest cena B11, podczas gdy tekst strony nie podaje żadnej ceny.

Wskazania cenowe według źródeł i dat

Dla tego budynku istnieją trzy rodzaje wartości cenowych. Pierwszą jest zapis dewelopera dla B11. Drugą są ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego pokazane na Korter, które są ogłoszeniami prywatnych właścicieli lub agentów, a nie cenami dewelopera. Trzecią są ceny „od” na stronie agenta, którą strona opatruje datą 6 lipca 2026 r. Dotyczą one różnych mieszkań i różnych dat, dlatego pokazano je tutaj obok siebie, bez żadnego uszeregowania według ważności.

Podzielenie sum z Avezor przez podane powierzchnie daje 1 900 USD za m² dla karty 86,3 m² (163 970 ÷ 86,3) i dla karty 255,3 m² (485 070 ÷ 255,3, przy użyciu mniejszej powierzchni z grupy) oraz 2 300 USD za m² dla karty 139,5 m² (320 850 ÷ 139,5); wszystkie wartości są obliczone. Strona nie mówi, czy te trzy karty to ceny dewelopera, czy wartości agenta.

Wartość 485 070 dotyczy grupy od 255,3 do 286,6 m², a zapis dewelopera dla B11, największego mieszkania, jest wyższy i wynosi 515 593 USD. Obie wartości nie są porównywalne.

Cztery poniższe ogłoszenia były widoczne w bloku sprzedaży na stronie Korter 13 listopada 2026 r. Oznaczenia piętra i bloku są wpisami ogłoszeniodawców. Niektóre nie zgadzają się z liczbą pięter w tabeli bloków samego Korter, ponieważ jedno ogłoszenie podaje „5 z 5” dla Bloku B, który Korter wykazuje z czterema piętrami; ta różnica jest tu odnotowana bez próby jej uzgodnienia.

Biorąc pod uwagę wyłącznie te cztery ogłoszenia, stawka ofertowa wynosi od 2 500 do 3 057 USD za m². Dla porównania zapis dewelopera dla B11 daje 1 799 USD za m², Avezor podaje od 1 900 do 2 300 USD za m² na kartach z datą 6 lipca 2026 r., a największe ogłoszenie z rynku wtórnego w tym bloku dotyczy 140 m². To porównanie ma charakter czysto arytmetyczny i nie stanowi oceny żadnej z tych cen.

Ceny z rynku wtórnego są cenami ofertowymi, a nie transakcyjnymi, metraże się różnią, a wykończenie B11 nie jest podane.

Korter pokazuje także ogłoszenia najmu, 46 dotyczących 12 mieszkań na 13 listopada 2026 r. Wykraczają one poza zakres niniejszego przewodnika, który nie używa żadnej wartości czynszu. Czytelnik, który zobaczy inną cenę na innym portalu, powinien sprawdzić datę podaną na tym portalu, ponieważ ogłoszenie może pozostać w sieci także po tym, jak mieszkanie zostanie sprzedane, i powinien poprosić sprzedającego o cenę na piśmie oraz o numer lokalu.

Wykończenie, dane o budynku i udogodnienia w zapisie każdego źródła

Strona dewelopera wymienia w części o zaletach sześć pozycji: parking, zadbany, obsadzony zielenią dziedziniec do 6 000 m², widoki na Stare Tbilisi, strefę rozrywki dla dzieci, 24-godzinny system ochrony i concierge. Nie opisuje stanu, w jakim mieszkanie jest przekazywane. Robią to trzy inne strony i używają różnych określeń, dlatego tabela podaje każde sformułowanie wraz z jego źródłem.

Żadne ze źródeł nie definiuje white frame ani green shell, a zawartość każdego z tych określeń zależy od specyfikacji sprzedającego. Kupujący, któremu pokazuje się mieszkanie w tym budynku, powinien zapytać, które z wykończeń z tabeli dotyczy tego lokalu i co umowa wymienia dla podłóg, drzwi, armatury sanitarnej, kuchni i ogrzewania.

Dane o budynku pochodzą głównie z Korter, z kilkoma pozycjami od dewelopera i z prasy. Korter podaje konstrukcję szkieletową monolityczną, sufity o wysokości 3,2 m, cztery windy osobowe, okna dwuszybowe, drzwi aluminiowe i otwarte balkony ze szklanymi balustradami. Opisuje fasadę wentylowaną (rainscreen), podczas gdy doniesienie prasowe mówi o wentylowanych, energooszczędnych materiałach elewacyjnych. Tabela wymienia pozycje wraz ze źródłem i nie łączy ich w jedną specyfikację.

Wiadomość dewelopera jest napisana w czasie przyszłym i mówi o projekcie „w toku”, co pasuje do daty 20 grudnia 2023 r. na stronie, a nie do obecnego stanu budynku, dlatego jest tu używana wyłącznie ze względu na markę wind, lokale komercyjne i kwotę inwestycji. Źródłami dla stanu ukończonego są doniesienie prasowe i strona projektu.

Lokalizacja projektu BLOX Krtsanisi Tbilisi: ulica Krcanisi i skraj Starego Tbilisi

Adres na stronie dewelopera to ulica Krcanisi 49. Korter zalicza budynek do Krcanisi, w dzielnicy Krcanisi i obszarze Starego Tbilisi, a znaczniki na mapie umieszcza około 41.674 N, 44.815 E. Deweloper nie podaje współrzędnych, ponieważ jego mapa jest krótkim odnośnikiem, dlatego pozycją używaną tu do odległości jest środek znaczników Korter, a jest ona przybliżona co do budynku.

Według Wikipedii Krcanisi jest dzielnicą administracyjną Tbilisi, do której należą osiedla Krcanisi, Abanotubani, Kala, Ortaczala, Charpuchi i Poniczala. Z tego wykazu widać, że dzielnica sięga do dzielnicy łaźni Starego Tbilisi, Abanotubani, a także do Ortaczala, co zgadza się z zaliczeniem adresu przez Korter do obszaru Starego Tbilisi. Nazwę Krcanisi nosi również miejsce, w którym we wrześniu 1795 roku stoczono bitwę, według relacji Wikipedii.

Strona dewelopera i Korter opisują okolicę w podobnych słowach. Deweloper pisze, że w pobliżu znajduje się kilka ambasad i wiele instytucji dyplomatycznych. Korter nazywa Krcanisi cichą dzielnicą z ambasadami i innymi przedstawicielstwami dyplomatycznymi, bez dużych dróg i zakładów produkcyjnych w pobliżu. Żadne z tych twierdzeń nie zostało tu sprawdzone w oficjalnym wykazie przedstawicielstw dyplomatycznych i oba przypisano ich autorom, a nie przyjęto ich jako własne ustalenia.

Co do dojazdu, Korter podaje, że centrum Tbilisi jest oddalone o pięć minut jazdy samochodem, że w pobliżu jest przystanek autobusowy z linią 331 jadącą do centrum, że przejazd do twierdzy Narikala trwa około 15 minut, a do lotniska około 20 minut samochodem. Własne sformułowanie dewelopera to pięć minut spacerem do centrum. Żadna strona nie określa, czym jest „centrum”, dlatego tabela podaje odległości w linii prostej do wymienionych miejsc, które nie mogą być krótsze niż jakakolwiek trasa piesza czy samochodowa.

Odległości obliczono wzorem na odległość ortodromiczną z przybliżonej pozycji budynku i ze współrzędnych podanych w każdym artykule Wikipedii, a zaokrąglono je do 0,1 km. Nie są to odległości piesze ani samochodowe, a trasa uliczkami pod Narikalą lub przez rzekę jest dłuższa. Wikipedia opisuje lotnisko jako leżące 17 km na południowy wschód od stolicy; jest to odległość mierzona od miasta, a więc inna miara niż ta, która została użyta w tabeli.

Korter wymienia następujące miejsca w pobliżu kompleksu bez odległości. W dziale edukacji podaje Krtsanisi Marji, Geomedi University, przedszkole i szkołę publiczną nr 144, wśród placówek medycznych New Hospitals i aptekę, wśród sklepów Nikora, Fresco i Europroduct, wśród kawiarni restaurację Residence, Tamarioni i August Bakery. Dodaje korty tenisowe, parki, cerkiew prawosławną oraz kilka hoteli i pensjonatów. Ta lista jest wyłącznie opisem podanym przez serwis ogłoszeniowy.

Kupujący, który opiera swoją decyzję na jednym z tych miejsc, powinien sprawdzić jego adres i to, czy obecnie działa, bezpośrednio na miejscu.

Zakup w gotowym budynku w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Gotowy budynek zmienia kolejność zwykłych sprawdzeń. Nie ma harmonogramu budowy do przeczytania, więc pytanie brzmi: kto jest dziś właścicielem mieszkania, co jest na nim zarejestrowane i w jakim stanie jest ono przekazywane. Sprzedającym może być deweloper, w przypadku jednego mieszkania wciąż pokazywanego jako niesprzedane, albo prywatny właściciel, który kupił wcześniej. W obu przypadkach rozstrzygającym dokumentem jest wpis w Rejestrze Publicznym.

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na tych samych zasadach co obywatelowi. Ograniczona jest kategoria gruntów rolnych, którą art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich, a miejskie mieszkanie nie jest takim gruntem. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego rzecz nieruchomą nabywa się w drodze pisemnej czynności i rejestracji prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym.

Przewodniki serwisu o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, dają ogólne tło dla wszystkiego, co przedstawiono niżej.

Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) publikuje jedną tabelę opłat za rejestrację zmiany, powstania lub wygaśnięcia prawa do nieruchomości, a opłata zależy od wybranego tempa, a nie od ceny. Wyciąg z rejestru kosztuje 20 GEL w ciągu jednego dnia roboczego albo 13 GEL przy zamówieniu online, a 26 GEL dolicza się, gdy wyciąg zamawia się po angielsku (opłaty NAPR za usługi informacyjne).

Kolumna w dolarach poniżej to arytmetyka według oficjalnego kursu 2,5935 GEL za USD obowiązującego od 13 listopada 2026 r.

Kupujący przebywający za granicą może podpisać dokumenty na jeden z dwóch sposobów. Pełnomocnictwo można opatrzyć apostille, a tabela statusu Haskiej Konferencji odnotowuje, że Konwencja apostilowa obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r. Drugi sposób to internetowa usługa smart contract rejestru, w której rezerwuje się spotkanie wirtualne. Który z dwóch sposobów akceptuje sprzedający, trzeba ustalić przed jakąkolwiek płatnością, a stroną z opłatami dla obu jest źródło NAPR podane wyżej.

Jeśli chodzi o podatki, zasady dla osób fizycznych zmieniły się 30 września 2026 r. Historia zmian w angielskim tekście Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia ustawę nr 1874 z 30 września 2026 r.

Zgodnie z art. 202 ust. 5 stawka od opodatkowanego majątku osoby fizycznej, innego niż grunt, wynosi nie mniej niż 0,8 i nie więcej niż 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia go z podatku, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje wcześniejszy limit zwolnienia jako 40 000 GEL i starsze przewodniki wciąż go przytaczają. Osoba fizyczna składa zeznanie do 1 listopada i płaci do 15 listopada (art. 205 ust. 12 i 14), a strona Służby Dochodów Gruzji ma kalkulator. Składanie zeznania omawia przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Poniższa tabela to wyłącznie arytmetyka, pokazująca 0,8 i 1 procent z trzech cen tak, jakby każda była wartością rynkową, która jest podstawą opodatkowania ustalaną przez organ, a nie ceną z umowy.

Czynsz i odsprzedaż są opodatkowane na innej podstawie. Art. 81 ustala stawkę 5 procent dla czynszu z najmu mieszkania otrzymywanego przez osobę fizyczną, która nie rozlicza odliczeń, wobec stawki ogólnej 20 procent, oraz 5 procent od nadwyżki z dostawy mieszkania. Art. 82 ust. 1 lit. f.a wyłącza z dochodu nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata. Art. 166 ustala VAT na 18 procent, więc umowa powinna wskazywać, czy cena już go zawiera.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje zezwolenie na pobyt krótkoterminowy dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nierolnej nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz zezwolenie inwestycyjne dla nieruchomości o wartości przekraczającej 300 000 USD. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców używa tych samych słów. Przy kursie 2,5935 GEL za USD pierwsza granica to 389 025 GEL, a druga 778 050 GEL.

Liczy się właśnie wartość oszacowana, więc cena równo 150 000 USD tej granicy nie przekracza.

Na tle tych granic cena B11 w wysokości 515 593 USD i wszystkie cztery ceny ofertowe z rynku wtórnego, od 155 000 do 428 000 USD, przekraczają 150 000 USD, a tylko cena B11 przekracza 300 000 USD. Są to ceny, a test dla zezwolenia na pobyt dotyczy wartości ustalonej przez rzeczoznawcę, więc to porównanie nic nie mówi o wyniku wyceny. Składanie wniosku wyjaśnia przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji (NBG) ustala limit stosunku kredytu do wartości (LTV) na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej. Strony dewelopera nie wymieniają dla tego budynku żadnego banku ani planu rat. Przewodnik o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców opisuje, jak banki traktują kupujących nierezydentów.

Zasady podano tak, jak zostały opublikowane w dniach odczytu, a tekst Kodeksu podatkowego jest skonsolidowaną wersją angielską na matsne.gov.ge. Nie zastępują one tego, że prawnik przeczyta i oceni konkretną umowę w jej pełnym brzmieniu.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera zawiera opis i selektor mieszkań, a serwisy ogłoszeniowe podają ceny ofertowe. Rezerwacja mieszkania w projekcie BLOX Krtsanisi Tbilisi wymaga czegoś więcej i każdy z poniższych punktów jest zwykłą prośbą, którą kupujący może zgłosić przed wpłaceniem zaliczki. Ta lista wynika z luk w danych, które pokazały powyższe tabele.

1. Cennik z numerem lokalu, piętrem, blokiem, powierzchnią i dokładną ceną mieszkania w walucie umowy.
2. Powierzchnia, od której liczona jest cena, oraz plan ze zmierzonymi powierzchniami tego mieszkania, wraz z balkonami i ewentualnym tarasem, ponieważ przechowywany wykaz pomieszczeń B11 sumuje się do mniej niż podana powierzchnia całkowita.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz jego związek z zarejestrowanym właścicielem, ponieważ serwis nie podaje podmiotu zawierającego umowę.
4. Wyciąg z Rejestru Publicznego dla lokalu i kod katastralny, sprawdzony z numerem podanym przez Korter, z ujawnieniem każdej hipoteki lub innego obciążenia.
5. Dokumenty pozwolenia dla gotowego budynku oraz data, od której mieszkanie może zostać przekazane lub zarejestrowane.
6. Termin odbioru zapisany w umowie dla mieszkania, które nie jest jeszcze zarejestrowane na kupującego, wraz ze skutkami jego niedotrzymania.
7. Jakie wykończenie dotyczy tego lokalu, ponieważ źródła podają white frame, green shell i pełny remont, oraz wykaz tego, co wykończenie obejmuje.
8. Harmonogram płatności, rachunek, na który wpływają wpłaty, i potwierdzenie wydawane za każdą wpłatę, a także informacja, czy jakaś kwota jest przechowywana na rachunku powierniczym (escrow).
9. Ewentualne warunki rat, efektywny koszt rat i każda opłata, ponieważ deweloper nie publikuje planu dla tego budynku.
10. Czy dla tego lokalu możliwy jest kredyt hipoteczny we wskazanym banku i czego bank wymaga od nierezydenta, ponieważ serwis nie podaje żadnego banku.
11. Czy cena zawiera VAT oraz kto płaci opłatę rejestracyjną i ewentualne koszty notariusza lub wyceny.
12. Zasady opłat eksploatacyjnych za dziedziniec, ochronę, concierge, windy i parking oraz to, czy miejsce parkingowe jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno.
13. W przypadku lokalu komercyjnego — czy jest on faktycznie oferowany, ponieważ lista Office and Commercial i jej zapis pokazują różny status.
14. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego — pisemne potwierdzenie sprzedającego, że nie ma zaległości wobec dostawców mediów ani zarządcy.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w samej umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez jakiegokolwiek uprzedzenia. Formularz rezerwacji należy przeczytać pod kątem warunków zwrotu zaliczki, zanim się go podpisze, a to samo dotyczy każdej wartości z serwisu ogłoszeniowego przytaczanej przez agenta.

Jak ten budynek wypada na tle innych projektów BLOX i pobliskich ofert w Tbilisi

Strona projektów mieszkaniowych na blox.ge wykazywała 13 listopada 2026 r. 11 kart, wszystkie w Tbilisi, z etykietą statusu i procentem na każdej. Procent to wskaźnik postępu budowy, który opisano w sekcji 1. Dwie nazwy pojawiają się na liście dwukrotnie, BLOX Didi Digomi i BLOX Beliashvili, i w każdym przypadku obie karty dotyczą różnych budynków przy różnych ulicach. Tabela podaje każdą kartę tak, jak jest wydrukowana.

Ten budynek i karta BLOX Avlabari to dwie karty, które na liście noszą tę samą etykietę, i obie pokazują 100 procent. Serwis tej etykiety nie definiuje, więc nie wyciąga się z niej żadnego wniosku. Takie zestawienie nie szereguje projektów, a każdy projekt ma w tym serwisie własny przewodnik z własnymi źródłami.

Cztery inne przewodniki w tym serwisie dotyczą budynków w tej samej części Tbilisi, a mianowicie w Ortaczala i Awlabari. Ich wartości pochodzą ze stron deweloperów w stanie odczytanym w dniach podanych w każdym przewodniku, a tabela jest kontekstem, a nie rankingiem.

Szerszy obraz dają strona miasta Tbilisi, strona kraju Gruzja i przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi. Pierwszym projektem w Tbilisi od innego dewelopera, w Tbilisi Hills, jest Mira Verde Tbilisi.

BLOX (deweloper)

Ta sekcja korzysta wyłącznie z tego, co podają strony dewelopera i źródła neutralne. Strona „O nas” podaje, że BLOX działa na rynku deweloperskim nieruchomości w Gruzji od 2016 roku. Wymienia główne biuro przy alei Agmaszenebelego 19 w Tbilisi i cztery biura sprzedaży, a nie podaje zarejestrowanej nazwy spółki ani kodu identyfikacyjnego. Takiej nazwy nie znaleziono ani w doniesieniach prasowych, ani w serwisach ogłoszeniowych, które odczytano na potrzeby przygotowania tego przewodnika.

Strona projektów wymienia 11 projektów mieszkaniowych, wszystkie w Tbilisi, oraz osobną listę Office and Commercial z ośmioma wpisami. Serwis nie podaje łącznej liczby oddanych budynków ani mieszkań. Korter, serwis ogłoszeniowy, pokazuje dla BLOX siedem ukończonych i pięć bieżących projektów oraz miasta Tbilisi i Gudauri, a jest to wartość serwisu ogłoszeniowego, a nie dewelopera.

BLOX wspominają dwa niezależne źródła. Georgia Today 15 lutego 2024 r. doniosła o ukończeniu BLOX Krtsanisi. Własna strona MUA architekta wymienia zrealizowany projekt z 2022 roku dla klienta Blox w Tbilisi, z programem hotelowym i mieszkaniowym o powierzchni 18 000 metrów kwadratowych. Partnerstwa i programy rabatowe, o których wspomina serwis BLOX, nie są tu w ogóle opisywane, ponieważ nie znaleziono stron samych partnerów, które by je potwierdzały.

Często zadawane pytania

Czym jest BLOX Krtsanisi Tbilisi i gdzie się znajduje?

To kompleks mieszkaniowy z dwoma niskimi blokami, Blokiem A i Blokiem B, przy ulicy Krcanisi 49 w dzielnicy Krcanisi w Tbilisi, zbudowany przez dewelopera BLOX. Strona dewelopera nazywa go ukończonym projektem, położonym pięć minut spacerem od centrum według jego własnego sformułowania. Korter opisuje dzielnicę jako cichą i zalicza ją do obszaru Starego Tbilisi, a do centrum podaje pięć minut jazdy samochodem.

Czy BLOX Krtsanisi Tbilisi jest ukończony?

Strona dewelopera mówi „ukończony projekt”, a karta pokazuje 100%. Korter wykazuje oba bloki jako ukończone w 2023 roku, a Property Georgia podaje jako rok ukończenia 2023. Doniesienie prasowe z 15 lutego 2024 r. informuje, że budynek jest ukończony. Jedna strona agenta z datą 6 lipca 2026 r. wciąż mówi o odbiorze w trzecim kwartale 2024 roku, co jest różnicą dat między źródłami.

Ile ma mieszkań i ile jest oferowanych?

Interfejs dewelopera zawiera 92 zapisy o mieszkaniach, 44 w Bloku A i 48 w Bloku B, podczas gdy Korter podaje 90. Na 13 listopada 2026 r. pokazywał 91 mieszkań jako sprzedane i jedno, B11 na 1. piętrze Bloku B, jako niesprzedane. Korter podaje, że mieszkania od dewelopera są sprzedane. Obie informacje są odnotowane i żadna nie jest wybierana.

Ile kosztuje jedyne mieszkanie oferowane przez dewelopera?

Zapis dewelopera dla B11 pokazuje 515 593 USD, czyli 1 799 USD za m² przy 286,6 m², oraz 1 337 087 GEL. Sama strona projektu nie podaje ceny. Według wykazu pomieszczeń mieszkanie ma cztery sypialnie. Jego wykończenie nie jest podane, więc pisemna umowa powinna określać, co obejmuje.

Ile kosztują mieszkania z rynku wtórnego w BLOX Krtsanisi Tbilisi w serwisach ogłoszeniowych?

13 listopada 2026 r. Korter pokazywał cztery ceny ofertowe z rynku wtórnego: 155 000 USD za 62 m², 282 000 USD za 105 m², 315 000 USD za 104 m² i 428 000 USD za 140 m², czyli od 2 500 do 3 057 USD za m². Są to ceny ofertowe z ogłoszeń prywatnych właścicieli lub agentów, a nie ceny dewelopera, a takie ceny zmieniają się codziennie.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper go nie podaje. Korter podaje „white frame, fully furnished” i informuje, że deweloper oferuje white frame i pełny remont, Property Georgia podaje „Green shell”, a Avezor „White frame”. Ponieważ określenia się różnią, wykończenie konkretnego mieszkania należy zapisać w umowie wraz z wykazem tego, co obejmuje.

Jak daleko od BLOX Krtsanisi Tbilisi jest centrum Tbilisi?

Deweloper mówi o pięciu minutach spacerem, a Korter o pięciu minutach jazdy samochodem. Obliczony w linii prostej od przybliżonej pozycji budynku Plac Wolności leży w odległości około 2,4 km, a Most Pokoju około 2,2 km. Trasy piesze lub samochodowe są dłuższe niż linia prosta i żadna strona nie określa, czym jest centrum.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w tym budynku?

Tak, na tych samych zasadach co obywatel, ponieważ ograniczenie w prawie gruzińskim dotyczy gruntów rolnych. Prawo nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego. NAPR pobiera za rejestrację 150, 270 lub 350 GEL w zależności od tempa. Pełnomocnictwo można opatrzyć apostille albo skorzystać z internetowej usługi smart contract rejestru.

Czy mieszkanie w tym budynku daje zezwolenie na pobyt?

Samo w sobie nie. Agencja Rozwoju Usług Publicznych wydaje zezwolenie na pobyt krótkoterminowy, na odrębny wniosek, cudzoziemcowi posiadającemu nierolną nieruchomość o oszacowanej wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari. Liczy się wartość oszacowana, a nie cena z umowy. Zezwolenie inwestycyjne dotyczy nieruchomości o wartości przekraczającej 300 000 USD.

Jaki podatek od nieruchomości dotyczy takiego mieszkania?

Od ustawy nr 1874 z 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunt jest zwolniony, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. Powyżej tego Kodeks podatkowy ustala od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Zeznanie przypada na 1 listopada, a płatność na 15 listopada.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• BLOX: strona projektu BLOX Krtsanisi, odczytana 13 listopada 2026 r.
• BLOX: zapis projektu stojący za stroną (api.blox.ge), odczytany 13 listopada 2026 r.
• BLOX: zapis pięter bloku 13 (Blok A), odczytany 13 listopada 2026 r.
• BLOX: zapis pięter bloku 14 (Blok B), odczytany 13 listopada 2026 r.
• BLOX: zapis mieszkania B11 (api.blox.ge), odczytany 13 listopada 2026 r.
• BLOX: wiadomość o kompleksie Krtsanisi, data w serwisie 20 grudnia 2023 r.
• BLOX: lista projektów mieszkaniowych, odczytana 13 listopada 2026 r.
• BLOX: lista Office and Commercial, odczytana 13 listopada 2026 r.
• BLOX: strona „O nas”, odczytana 13 listopada 2026 r.
• Korter: Blox Krtsanisi w Tbilisi, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Korter: strona dewelopera BLOX, odczytana 13 listopada 2026 r.
• Property Georgia: BLOX Krtsanisi, data na stronie 14 grudnia 2022 r., odczytano 13 listopada 2026 r.
• Avezor: Blox Krtsanisi PR757312, data na stronie 6 lipca 2026 r., odczytano 13 listopada 2026 r.
• Georgia Today (po gruzińsku): doniesienie z 15 lutego 2024 r. o ukończeniu BLOX Krtsanisi
• MUA Architecture and Placemaking: projekt hotelowo-mieszkaniowy w Tbilisi, klient Blox
• Wikipedia: dzielnica Krcanisi
• Wikipedia: bitwa pod Krcanisi
• Wikipedia: Abanotubani
• Wikipedia: Narikala
• Wikipedia: Most Pokoju
• Wikipedia: Plac Wolności w Tbilisi
• Wikipedia: Narodowy Ogród Botaniczny Gruzji
• Wikipedia: dworzec kolejowy Tbilisi
• Wikipedia: międzynarodowy port lotniczy Tbilisi
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5935 GEL od 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart contract
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• Służba Dochodów Gruzji: strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• EY Georgia: przegląd podatkowo-prawny za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej

Odległości w linii prostej, sumy, średnie, stawki za m², ilustracje podatkowe i przeliczenia walut są obliczone z wartości wymienionych w tekście i nie są publikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.