BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi: 71 mieszkań (2026)

Projekt BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi to mieszkalna wieża, którą tbiliski deweloper BLOX podaje przy ulicy Demetre Tavdadebuli w Didi Digomi. Na publicznym selektorze mieszkań 13 listopada 2026 roku znajdowało się 71 mieszkań w cenie od 62 660 do 125 710 USD za mieszkanie, czyli od 1 250 do 1 350 USD za m².

Ten przewodnik po projekcie BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi opiera się na stronie projektu dewelopera, na danych, z których zbudowany jest selektor mieszkań dewelopera, oraz na serwisie ogłoszeniowym Korter, w stanie z 13 listopada 2026 roku. Źródła zgadzają się co do ulicy, 23 kondygnacji i najniższej ceny, a różnią się co do terminu odbioru, liczby budynków i liczby mieszkań w sprzedaży, dlatego każda liczba jest podana ze źródłem i datą, a żadna nie została wybrana jako właściwa.

BLOX podaje także drugi budynek o tej samej nazwie, przy 6 Teimuraz I Street. Jest to inny budynek, ukończony, z własnym przewodnikiem — BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi — i nic z poniższego tekstu go nie opisuje. Przewodnik dodaje plany pomieszczeń według rekordów mieszkań dewelopera, tabelę dostępności piętro po piętrze, obliczenia na podstawie podanych cen, gruzińskie zasady zakupu, opodatkowania i pobytu oraz listę tego, o co nabywca może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi

Strona projektu na blox.ge, prowadzona przez dewelopera, opisuje nowoczesny wielokondygnacyjny kompleks mieszkalny w Didi Digomi, w pobliżu nowo zagospodarowanego placu Tavdadebuli. Tekst wymienia 23-kondygnacyjny budynek mieszkalny, place zabaw dla dzieci, boisko do piłki nożnej, strefę dla dzieci, przestrzeń coworkingową, tereny rekreacyjne i huby komercyjne oraz podaje, że trzy kondygnacje budynku przeznaczono na parking. Tekst odczytano 13 listopada 2026 roku. Deweloper pisze nazwę dzielnicy jako Didi Dighomi w tekście, a jako Didi Digomi w nazwie projektu; przy cytowaniu przewodnik trzyma się każdej z tych pisowni.

To, czego strona projektu nie podaje, jest dla nabywcy równie ważne. Nie ma na niej ceny, roku ani daty odbioru, łącznej liczby mieszkań, opisu wykończenia, planu płatności, banku partnerskiego ani architekta. Ceny i szczegóły mieszkań pojawiają się tylko w selektorze — osobnym ekranie na tej samej stronie, który ładuje swoje rekordy z publicznej usługi danych dewelopera.

Na liście projektów mieszkaniowych dewelopera budynek ma etykietę Available (dostępne) i wartość procentową 48%. Strona listy opisuje swoją zawartość jako lokalizacje, postęp budowy i dostępne mieszkania, a ta sama wartość procentowa jest zwracana jako completion_percentage w każdym rekordzie mieszkania, więc liczba ta jest wskaźnikiem postępu budowy według dewelopera. Rozdział 2 omawia, jak ta liczba ma się do dat podanych przez poszczególne źródła.

Korter, serwis ogłoszeniowy, przypisuje projekt do dzielnicy Saburtalo jako dwa 23-kondygnacyjne bloki: A z 252 mieszkaniami i B z 306, i podaje ukończenie w czwartym kwartale 2028 roku. Tekst dewelopera mówi o jednym budynku, natomiast jego własna wizualizacja i kody lokali wskazują na dwie wieże; rozdział 2 to omawia.

Co każde źródło podaje o statusie, odbiorze, budynkach, kondygnacjach i łącznej liczbie mieszkań

Trzy publiczne strony mówią coś o tym, kiedy projekt BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi zostanie ukończony, jak jest zbudowany i ile mieszkań zawiera. Dwie kolejne strony, strona projektu na portalu i artykuł z prasy gospodarczej, zwróciły przy zwykłych zapytaniach błąd dostępu i nie są wykorzystane. Poniższe tabele pokazują wyłącznie to, co podają trzy odczytane strony, każda ze swoją datą.

W sprawie terminu odbioru strona projektu dewelopera milczy. Rekordy mieszkań, na których opiera się selektor, zawierają we wszystkich 71 pozycjach dwa pola z datami: project_start_date 13 listopada 2025 roku i project_end_date 13 grudnia 2027 roku. Strona publiczna ich nie opisuje, dlatego są pokazane jako pola z datami, a nie jako obiecany odbiór. Korter podaje początek w czwartym kwartale 2025 roku i ukończenie w czwartym kwartale 2028 roku dla obu bloków.

Różnica między dwiema datowanymi wartościami wynosi około dwunastu miesięcy. Rozbieżność między dwiema stronami jest faktem o tych stronach, a wiążąca dla nabywcy jest data zapisana w umowie, co jest pierwszym punktem rozdziału 9, w którym wymieniono to, o co warto poprosić na piśmie.

Wartość procentowa wymaga takiej samej ostrożności. Na dzień 13 listopada 2026 roku karta pokazuje 48%. Licząc od dwóch pól z datami, w tym dniu minęło 12 z 25 miesięcy między 13 listopada 2025 roku a 13 grudnia 2027 roku, czyli 48 procent — ta sama liczba. Strona nie mówi, jak mierzy się tę wartość, dlatego przewodnik czyta ją jako wskaźnik, a nie jako zmierzony stopień ukończenia, a dokumentacja postępu budowy znajduje się na liście rzeczy, o które warto poprosić.

Dwa z tych wierszy zasługują na wprost odczytanie, bez domysłów. Dane dewelopera o kondygnacjach wymieniają mieszkania tylko na piętrach od 5 do 22, po 31 na piętro, a 18 razy 31 to 558, czyli liczba, którą Korter podaje jako 252 plus 306. Dane nie wyjaśniają, dlaczego piętra od 1 do 4 oraz 23 nie mają wierszy z mieszkaniami. Wiersz o parkingu także się różni: w jednym tekście są to trzy kondygnacje budynku, w drugim parking podziemny, a o tym, która wersja jest właściwa, rozstrzygają rejestr i pozwolenie.

Osobna karta na liście Office & Commercial dewelopera nosi nazwę BLOX Didi Digomi, Demetre Tavdadebuli St #1, z 30% i etykietą Available. Strona za tą kartą zawiera w danych flagę wyprzedania, a jej selektor mieszkań nie zwrócił 13 listopada 2026 roku żadnych lokali, więc nie jest publiczny żaden lokal, metraż ani cena. Przewodnik traktuje część komercyjną jako odrębną pozycję i jej nie opisuje, a jedynie odnotowuje, że ta karta istnieje.

Co pokazywał selektor mieszkań dewelopera dla projektu BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi 13 listopada 2026 roku

Selektor na blox.ge ładuje rekordy z publicznej usługi danych dewelopera pod adresem api.blox.ge. Zwykłe zapytanie o ten projekt zwróciło 13 listopada 2026 roku 71 rekordów mieszkań, z których żaden nie jest oznaczony jako sprzedany; każdy ma kod lokalu, powierzchnię, piętro, cenę w USD i GEL oraz liczbę pokoi. Niczego nie przesłano, nie użyto żadnego konta i nie otwarto żadnego formularza zapytania, a odczyt ograniczył się do zwykłego zapytania do strony.

Tabela grupuje 71 rekordów według bloku, powierzchni i stawki. Rekordy wliczają salon do liczby pokoi, więc mieszkanie dwupokojowe ma jedną sypialnię, co pokazują listy pomieszczeń w rozdziale 5. Wszystkie kwoty łączne są równe powierzchni razy stawka w USD za m², co jest kontrolą, którą czytelnik może samodzielnie powtórzyć dla dowolnego rekordu, na przykład 96,7 x 1 300 = 125 710.

Dla 71 mieszkań wykazane powierzchnie sumują się do 4 199,4 m², a wykazane ceny do 5 461 950 USD, więc średnia ważona stawka wynosi około 1 301 USD za m². Mediana ceny mieszkania to 68 175 USD, czyli cena 21 mieszkań o powierzchni 50,5 m² w bloku A. Wielkości te obliczono z rekordów selektora i nie są to liczby opublikowane przez dewelopera ani przez żadne inne źródło.

Kwoty w GEL pochodzą od dewelopera. Zakładają one kurs 2,5933 lari za dolara w każdym rekordzie, a oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) na 13 listopada 2026 roku to 2,5935 GEL za USD (kursy NBG). Walutę płatności określa umowa, a nie selektor.

Korter pokazuje tę samą najniższą cenę łączną i tę samą najniższą stawkę, przy innej liczbie mieszkań. Tabela zestawia oba źródła obok siebie, aby różnicę było widać, a nie tłumaczyć jej na siłę żadnym domysłem.

Obie strony liczą różne rzeczy i mają różne daty, a przewodnik ich nie uzgadnia. Dostępność jednego konkretnego lokalu wymaga pisemnej odpowiedzi sprzedającego, ponieważ mieszkanie może zniknąć z selektora między dniem odczytu a dniem rezerwacji, i żadna z tych dwóch liczb tego nie gwarantuje.

Piętro po piętrze: gdzie znajduje się 71 mieszkań i jak czytać kody lokali

Strona projektu dewelopera zawiera panel pięter, który dla każdego piętra od 5 do 22 podaje liczbę mieszkań i liczbę dostępnych. Jest to najbardziej zwarty obraz zasobu i pozwala na kilka obliczeń, których nie daje żadne inne źródło.

Piętra od 12 do 15 mają 9 z 71 mieszkań, piętra od 16 do 19 — 36, a piętra od 20 do 22 — 26. Na piętrach od 12 do 22 71 dostępnych mieszkań to 20,8 procent z 341 mieszkań, a na wszystkich 18 piętrach to 12,7 procent z 558.

Panel pięter nie mówi, dlaczego dane mieszkanie nie jest pokazane jako dostępne. Może być sprzedane, zarezerwowane, wstrzymane albo jeszcze niewprowadzone do oferty, więc liczba ta jest liczbą mieszkań, które oferuje selektor, a nie wynikiem sprzedaży, i właśnie tak jest czytana w tym przewodniku, bez dopowiadania przyczyn.

Kody lokali mają schemat, który obowiązuje we wszystkich 71 rekordach. Na początku stoi litera, A lub B, potem piętro zapisane dwiema cyframi, potem dwucyfrowa pozycja, więc A1206 czyta się jako mieszkanie bloku A na 12. piętrze, a B2214 jako mieszkanie bloku B na 22. piętrze. Deweloper kodów nie wyjaśnia; to odczytanie jest jedynie prawidłowością w danych, a dwa prefiksy pasują do dwóch bloków u Kortera, chociaż żadne ze źródeł nie mówi, że litery oznaczają bloki.

Rekordy pokazują także, że cena w obrębie jednego układu nie zmienia się z piętrem. 21 mieszkań o powierzchni 50,5 m² w bloku A kosztuje 68 175 USD na każdym piętrze od 12 do 22, a sześć mieszkań o powierzchni 96,7 m² kosztuje 125 710 USD na piętrach 12, 16, 17, 19, 20 i 22. Stawka za m² zależy od układu i bloku, a nie od wysokości, co pokazuje następna tabela.

Każdy rekord mieszkania zawiera także pole liczbowe o nazwie cardinal_direction z wartościami 0, 90 i 270. Strona publiczna go nie opisuje, więc przewodnik go nie interpretuje, a orientacja konkretnego mieszkania względem stron świata to odrębne pytanie do pisemnej oferty.

Dla nabywcy użyteczny wniosek jest praktyczny. Zasób jest skupiony wysoko w budynku: 62 z 71 mieszkań znajduje się na piętrach od 16 do 22. Niższe piętra od 5 do 11 nie wykazują dostępności, a najniższe stawki dotyczą kilku układów. Nabywca wybierający między stawkami 1 250, 1 300 i 1 350 wybiera w istocie między układami i blokami, a selektor nie pokazuje osobnego stopnia ceny za wysokość.

Układy pomieszczeń, wykończenie i części wspólne

Każdy rekord mieszkania wymienia jego pomieszczenia z powierzchniami i łączy z umeblowanym obrazem 3D. Pierwsza tabela podaje listę pomieszczeń dla każdego układu, który jest obecnie dostępny w ofercie. Powierzchnie są w m², tak jak w rekordach, a nazwy 2-pokojowy i 3-pokojowy pochodzą od dewelopera, który wlicza salon do liczby pokoi.

Każde mieszkanie ma jedną łazienkę. Układ 96,7 m² ma dwie sypialnie i garderobę 8,8 m², a układ 96,3 m² ma trzy sypialnie po 13,1–13,3 m² każda. Korter opisuje układy jako opcje z jedną, dwiema i trzema sypialniami i podaje 42,3 m² jako najmniejszą powierzchnię w projekcie, której nie ma w obecnej ofercie.

Zsumowanie podanych pomieszczeń wraz z balkonem daje drugą wartość, którą można zestawić z powierzchnią nagłówkową. Powierzchnia nagłówkowa jest większa od sumy o 1,0–2,2 m², co może wynikać ze ścian, szachtów lub zaokrągleń. Strona tego nie wyjaśnia, a różnicę obliczono tu z list pomieszczeń dewelopera. Nie jest to twierdzenie o ostatecznej, zmierzonej powierzchni.

Udział balkonu waha się od 11,8 procent w układzie 96,3 m² do 18,8 procent w układzie 96,7 m², a w mieszkaniach 2-pokojowych wynosi 12,3–12,4 procent. To, czy cena za m² jest naliczana od powierzchni nagłówkowej, od powierzchni z balkonem czy od innej miary, jest kwestią umowy, ponieważ przy 1 300 USD za m² balkon o powierzchni 18,2 m² odpowiada około 23 660 USD z 125 710 USD za mieszkanie.

Trzy porównania w ofercie warto przytoczyć bez komentarza co do przyczyn. Dwa układy, 50,1 m² w bloku B i 50,2 m² w bloku A, mają identyczne listy pomieszczeń, a ich stawki wynoszą 1 300 i 1 250 USD. Dwa układy 50,5 m² różnią się o 0,4 m² w salonie oraz o 0,2 m² w holu i w sypialni. Mieszkanie 96,3 m² z trzema sypialniami kosztuje 120 375 USD, mniej niż mieszkanie 96,7 m² z dwiema sypialniami i garderobą za 125 710 USD.

Części wspólne i konstrukcję opisują dwa źródła, które pokrywają się tylko częściowo. Lista dewelopera jest krótka, a tekst Kortera długi i napisany jak materiał promocyjny, więc druga kolumna poniżej to sformułowania serwisu ogłoszeniowego, a nie specyfikacja.

Sformułowanie European standards (standardy europejskie) na stronie dewelopera nie wskazuje żadnej normy, standardu ani certyfikatu. Jest to deklaracja zamiaru ze strony dewelopera, a dokumenty pokazujące, według czego budynek jest projektowany, takie jak pozwolenie i etap projektu, to sposób na przekształcenie jej w coś, co można sprawdzić.

O wykończeniu strona dewelopera milczy. Korter podaje, że mieszkania są oddawane z częściowym wykończeniem: instalacje doprowadzone, ściany działowe zgodnie z zatwierdzonymi układami, posadzki wyrównane wylewką, ściany przygotowane do wykończenia końcowego, drzwi wejściowe i wewnętrzne w cenie. Obrazy 3D dewelopera pokazują umeblowane pomieszczenia, które opisują układ, a nie to, co otrzymuje nabywca.

Ceny, warunki płatności i limity kredytu hipotecznego

Jedyne ceny, które deweloper podaje dla tego projektu, znajdują się w selektorze. Kwota łączna każdego mieszkania to jego powierzchnia nagłówkowa pomnożona przez jedną z trzech stawek: 1 250, 1 300 lub 1 350 USD za m², a obok podano kwoty w GEL. Na stronie projektu nie ma cennika, nie podano rabatu, opłaty rezerwacyjnej ani daty zmiany cen.

Trzecia kolumna pokazuje, jak daleko kwota w lari podana przez dewelopera odbiega od przeliczenia po oficjalnym kursie tego dnia; różnica wynosi 13–25 GEL na mieszkanie i wynika z kursu 2,5933 zastosowanego w rekordach. To informacja o źródle, a nie zmiana ceny, a kurs stosowany do płatności określa umowa.

Na blox.ge nie podano planu płatności dla tego projektu: nie ma procentu wpłaty początkowej, liczby miesięcy ani harmonogramu. Korter podaje, że mieszkania są dostępne w pełnym zakupie ze środków własnych oraz że możliwy jest kredyt hipoteczny w TBC Bank, a kalkulator pokazuje stawki od 7,4 procent nominalnych i 8,3 procent efektywnych, powiązane z Term SOFR. Korter nazywa te liczby przybliżonymi. Nie znaleziono strony banku z nazwą tego projektu, dlatego nie twierdzi się tu, że istnieje współpraca z jakimkolwiek bankiem.

Ograniczenia finansowania bankowego pochodzą od banku centralnego, a nie od dewelopera. Narodowy Bank Gruzji ustala górny limit wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity stosunku raty do dochodu, które zależą od miesięcznego dochodu netto i waluty (wymogi NBG dotyczące PTI i LTV). Tabela stosuje oba limity do podanych kwot łącznych jako obliczenie minimalnych środków własnych, a nie jako ofertę któregokolwiek banku.

Limit kredytu do wartości zabezpieczenia liczy się od wartości zabezpieczenia oszacowanej przez bank, która może różnić się od ceny w umowie. Wnioski nierezydentów rozpatruje każdy bank osobno, a o warunkach dostępu mówi przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Gruzji. To, czy bank udziela kredytu pod zabezpieczenie w postaci mieszkania w budynku jeszcze w budowie, jest pytaniem do banku przed rezerwacją.

Dla szerszego kontekstu poziomu cen na rynku warto zacząć od przewodnika po cenach nieruchomości w Tbilisi, pamiętając, że starsze przewodniki podają liczby sprzed zmian podatkowych i progów z 2026 roku, o których mowa w rozdziale 8.

Lokalizacja projektu BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi: Didi Digomi w dzielnicy Saburtalo

Deweloper podaje adres jako ulica Demetre Tavdadebuli, a na liście komercyjnej jako numer 1. Korter podaje Demetre Tavdadebuli st.1 ze współrzędnymi 41,79710, 44,76230, przypisuje projekt do dzielnicy Saburtalo i nazywa osiedle Didi Dighomi. Hasło Wikipedii o dzielnicy Saburtalo wymienia Didi Digomi wśród osiedli tej dzielnicy, co jest zgodne z przypisaniem u Kortera.

Sama nazwa ulicy nie identyfikuje miejsca. Wyszukiwanie w usłudze Nominatim OpenStreetMap dla ulicy Demetre Tavdadebuli w Tbilisi zwraca odcinki o tej nazwie w kilku częściach miasta: Dighomi i Waszlidżwari w Saburtalo, Tskneti w Vake i Avchala w Gldani. Nabywca powinien więc dopasować do lokalu kod katastralny i współrzędne z wypisu z rejestru, a nie polegać na nazwie ulicy.

Jako punkt orientacyjny deweloper podaje nowo zagospodarowany plac Tavdadebuli. Żadna z map, publikacji prasowych ani stron rejestru odczytanych na potrzeby tego przewodnika nie opisuje placu, więc nie podajemy jego położenia ani wielkości. Deweloper wymienia także biuro sprzedaży o nazwie Didi Dighomi, Goodwill wśród swoich czterech biur; ten wpis jest adresem biura, a nie stwierdzeniem, gdzie stoi projekt.

Odległości podaje wyłącznie opis okolicy u Kortera, a jest to tekst marketingowy, dlatego tabela zachowuje jego sformułowania i nie poprawia ich. Wiersze z obliczoną odległością w linii prostej wykorzystują współrzędne projektu podane przez Kortera oraz współrzędne stacji i lotniska podane na stronach Wikipedii. Korter nie mówi, czy jego kilometry biegną drogami, czy w linii prostej, a linia prosta nigdy nie jest dłuższa niż trasa drogowa, dlatego te liczby należy porównywać ostrożnie.

Wikipedia podaje datę otwarcia stacji Sarajishvili jako 7 stycznia 1989 roku na linii Akhmeteli–Varketili, gdzie wcześniej nosiła nazwę Guramishvili, oraz datę otwarcia stacji Didube jako 11 stycznia 1966 roku. Strona nie twierdzi, że któraś ze stacji jest tą, z której korzystałby mieszkaniec.

Żadne ze źródeł odczytanych na potrzeby tego przewodnika nie podaje odległości do centrum Tbilisi. Korter podaje odległości około 7 km do stacji Sarajishvili i nieco ponad 6 km do Didube oraz czas dojazdu na lotnisko około 45 minut samochodem. Nabywca, który chce znać dokładny czas dojazdu do pracy lub do szkoły, powinien sprawdzić trasę w godzinach, które mają dla niego znaczenie, ponieważ liczby Kortera są opisami serwisu ogłoszeniowego bez podanej podstawy dotyczącej ruchu.

Dwie inne uwagi pomagają w orientacji. Drugi budynek dewelopera BLOX Didi Digomi, przy 6 Teimuraz I Street, także leży w Didi Digomi, i właśnie dlatego te dwa projekty łatwo pomylić. Ponadto kilka przewodników w tym serwisie dotyczy budynków w tej samej części Saburtalo, a rozdział 10 zestawia je w tabeli wraz z ich własnymi źródłami.

Zakup w Gruzji: własność, rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Gruzji na takich samych zasadach jak obywatel. Ograniczona jest kategoria gruntów rolnych, które artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów, a mieszkanie w miejskiej wieży nie jest gruntem rolnym. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego ustanawia, że do nabycia rzeczy nieruchomej potrzebne są dwie rzeczy: pisemna czynność i rejestracja prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym.

Informacje o zasadach dostępu i przebiegu zakupu znajdują się w przewodnikach o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji. Pozostała część rozdziału wymienia kwestie szczególne dla mieszkania w budynku będącym jeszcze w budowie.

Rejestr publikuje jedną tabelę opłat za rejestrację zmiany prawa i tę samą tabelę za rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności; ten wpis rozważałby prawnik nabywcy w przypadku umowy podpisanej przed ukończeniem budynku. Opłata rejestracyjna nie zależy od ceny mieszkania. Po oficjalnym kursie 2,5935 GEL za USD z 13 listopada 2026 roku 150 GEL to około 57,8 USD, 270 GEL około 104,1 USD, a 350 GEL około 135,0 USD.

Zakup z zagranicy zwykle odbywa się jedną z dwóch dróg, które różnią się formalnościami. Pierwszą jest pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji, a tabela statusu Haskiej Konferencji wymienia Gruzję jako związaną Konwencją apostille od 14 maja 2007 roku. Drugą jest droga elektroniczna rejestru, w której strony rejestrują prawa przez smart kontrakt i umawiają wirtualne spotkanie. Przed jakąkolwiek płatnością warto potwierdzić ze sprzedającym, którą z tych dróg akceptuje.

Sytuacja podatkowa osób fizycznych zmieniła się 30 września 2026 roku, a historia zmian angielskiego tekstu Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia ustawę nr 1874 z tego dnia. Zgodnie z artykułem 202(5) stawka dla opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunty wynosi nie mniej niż 0,8 i nie więcej niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia z niej, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Zestawienie podatkowe EY za lipiec–wrzesień 2026 roku podaje wcześniejszy limit zwolnienia jako 40 000 GEL i mówi, że stawka w ramach przedziału zależy od lokalizacji nieruchomości, więc starsze przewodniki podają inne przedziały.

Artykuł 201(1)(c.a) obejmuje nieruchomości będące własnością osoby fizycznej, w tym budowę niezakończoną. To, czy nabywca na etapie budowy (off-plan) jest właścicielem w tym rozumieniu, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Służba Dochodów (Revenue Service) wyznacza 1 listopada jako termin deklaracji i 15 listopada jako termin zapłaty, przy czym każdy z nich przesuwa się na następny dzień roboczy, jeśli przypada na dzień wolny od pracy.

Jedynie jako ilustracja samego przedziału stawek: mieszkanie wycenione na 176 798 GEL, czyli podaną cenę najczęstszego mieszkania o powierzchni 50,5 m², podlegałoby podatkowi od 1 414 do 1 768 GEL rocznie powyżej limitu dochodu i żadnemu poniżej. Wartość podatkowa nie jest ceną w umowie, a ta kwota nie jest rachunkiem podatkowym. Etapy składania deklaracji opisuje przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji.

Dochód z mieszkania jest opodatkowany odrębnie. Artykuł 81(2) ustala dla czynszu z lokalu mieszkalnego otrzymywanego przez osobę fizyczną bez odliczeń stawkę 5 procent wobec ogólnej stawki osobistej 20 procent, a artykuł 81(3) opodatkowuje stawką 5 procent nadwyżkę ze zbycia lokalu mieszkalnego. Artykuł 82(1)(f.a) wyłącza z dochodu nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata. VAT wynosi 18 procent według artykułu 166, co sprawia, że to, czy cena go zawiera, jest kwestią do wyjaśnienia w umowie.

W sprawie pobytu Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł własności do nieruchomości innej niż rolna w Gruzji, której wartość rynkowa przekracza równowartość 150 000 USD w lari, ustaloną przez akredytowanego rzeczoznawcę. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców podaje ten sam warunek dla kategorii wizy D5 w zgodnych słowach.

Każda cena w tym selektorze leży poniżej tej granicy: najwyższa kwota to 125 710 USD, czyli 326 004 GEL, wobec 389 025 GEL po oficjalnym kursie. Warunek dotyczy ocenionej wartości rynkowej, a nie ceny w umowie, a dokładnie 150 000 USD granicy nie przekracza.

Agencja podaje opłaty za zezwolenie krótkoterminowe: 300 GEL za decyzję do 30. dnia kalendarzowego, 450 GEL do 20. i 600 GEL do 10., czyli około 116, 174 i 231 USD. Agencja opisuje także inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości powyżej 300 000 USD, równej 778 050 GEL. Kolejne kroki opisano w przewodniku o tym, jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji.

Zasady podano w brzmieniu, w jakim zostały opublikowane w dniach odczytu stron. Opisują one prawo ogólnie i nie zastępują ani lektury konkretnej umowy przez prawnika, ani oceny doradcy podatkowego dotyczącej konkretnej osoby.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona projektu podaje opis, listę zalet i wartość procentową, a selektor kody, powierzchnie i ceny. Rezerwacja mieszkania w projekcie BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi wymaga czegoś więcej, a każdy punkt poniżej jest zwykłą prośbą, z którą nabywca może wystąpić przed wpłaceniem zadatku. Punkty wynikają z luk znalezionych w poprzednich rozdziałach.

1. Kod lokalu, piętro, blok i powierzchnia konkretnego mieszkania wraz z ceną w walucie umowy, wzięte z pisemnego cennika, a nie ze zrzutu ekranu.
2. Podstawa, według której naliczana jest cena za m²: powierzchnia nagłówkowa, powierzchnia z balkonem lub inna miara, zważywszy że balkony stanowią od 12 do 19 procent powierzchni nagłówkowej w dostępnych układach.
3. Pisemne potwierdzenie, że lokal jest dostępny w danym dniu, skoro selektor pokazuje 71 mieszkań, a Korter 13 ogłoszeń.
4. Termin odbioru w umowie, z definicją odbioru i konsekwencjami jego niedotrzymania, oraz wskazanie, która data obowiązuje, jeśli jedna strona pokazuje 13 grudnia 2027 roku jako pole z datą, a inna czwarty kwartał 2028 roku.
5. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę, oraz jego związek z właścicielem działki, ponieważ strona dewelopera go nie podaje.
6. Pozwolenie na budowę oraz dopuszczalna liczba budynków i kondygnacji, aby opisy z jednym budynkiem i z dwoma blokami można było dopasować do dokumentu.
7. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki oraz kod katastralny lokalu sprawdzony z kodem, który podaje Korter.
8. Harmonogram płatności z wpłatą początkową, każdą ratą i jej terminem oraz wszelkimi opłatami i dopłatami, ponieważ harmonogramu nie opublikowano.
9. Sposób przechowywania wpłat: rachunek powierniczy (escrow) lub rachunek płatniczy albo płatność bezpośrednio na rzecz sprzedającego, oraz potwierdzenie każdej wpłaty.
10. Co obejmuje częściowe wykończenie: wylewki, przygotowanie ścian, drzwi, punkty przyłączenia instalacji i oszklenie balkonu, a co musi dokończyć właściciel.
11. Dokumentacja postępu budowy, na której opiera się liczba 48%, i częstotliwość jej aktualizacji.
12. Czy miejsce parkingowe jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno, i czy trzy kondygnacje parkingowe z tekstu dewelopera oraz parking podziemny u Kortera to ten sam obiekt.
13. Opłaty eksploatacyjne za dziedziniec, boisko, przestrzeń coworkingową i windy oraz to, kto zarządza nimi po odbiorze.
14. Czy dla tego projektu dostępny jest kredyt hipoteczny we wskazanym banku i czego ten bank wymaga od nierezydenta.
15. Jak rejestruje się własność po odbiorze oraz jak opłata rejestracyjna i inne koszty są dzielone między nabywcę a sprzedającego.
16. Warunki zwrotu zadatku rezerwacyjnego, przeczytane przed podpisaniem formularza rezerwacji.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym załączniku do niej, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez uprzedzenia. Jeśli odpowiedź na dany punkt brzmi, że informacja nie jest jeszcze dostępna, to także warto mieć ją na piśmie.

Inne projekty BLOX i pobliskie oferty w Tbilisi

BLOX podaje na swojej stronie jedenaście projektów mieszkaniowych. Tabela zestawia ten budynek z pozostałymi dziesięcioma, wykorzystując wyłącznie etykietę na karcie, wartość procentową i adres, które blox.ge podawał 13 listopada 2026 roku. Wartości procentowe to wskaźniki postępu budowy według dewelopera, a 100% to liczba, którą strona zalicza do ukończonych.

Dwa projekty o nazwie BLOX Didi Digomi to odrębne budynki. Ten stoi przy ulicy Demetre Tavdadebuli i ma 48%, a drugi znajduje się przy 6 Teimuraz I Street i ma 100%. Dwa projekty o nazwie BLOX Beliashvili, przy ulicy Beliashvili 84 i 68a, są również różnymi budynkami. Strony portali zatytułowane Blox Didi Dighomi, które podają adres przy ulicy Teimuraz I, dotyczą drugiego budynku i w tym przewodniku nie są wykorzystywane.

Inne oferty w tej samej części Tbilisi pokazano poniżej jako kontekst. Pochodzą od innych deweloperów, liczby wzięto z przewodnika po każdej ofercie według podanych w nim dat, a tabela nie jest rankingiem i nie porównuje projektów między sobą.

Szerszy obraz dają strona miasta Tbilisi i strona kraju Gruzja.

BLOX (deweloper)

Fakty w tym rozdziale pochodzą ze stron samego dewelopera i z neutralnych źródeł wymienionych w tekście. Strona About na blox.ge podaje, że BLOX działa na rynku deweloperskim w Gruzji od 2016 roku, i ten sam tekst zwraca usługa danych serwisu. Strona dewelopera u Kortera, Blox u Kortera, również podaje, że firma działa od 2016 roku. Oba źródła to własne oświadczenia dewelopera lub ich powtórzenie przez serwis ogłoszeniowy.

Serwis podaje główne biuro przy 19 Agmashenebeli Alley, Dream Tower, oraz cztery biura sprzedaży: Sh. Davitashvili St. N21, Sheshelidze St. N20, Didi Dighomi, Goodwill i Aghamashenebeli Alley N105. Lista mieszkaniowa zawiera jedenaście projektów, z czego cztery są w budowie, a siedem na poziomie 100%, a lista Office & Commercial zawiera osiem kart. Strona dewelopera u Kortera wymienia pięć bieżących i siedem ukończonych projektów Blox.

Niezależny zapis jednego ukończonego budynku znajduje się na stronie samego architekta. MUA Architecture and Placemaking wymienia Hampton Hotel & Residences w Avlabari w Tbilisi, rok projektu 2022, status Built, klient Blox, budynek hotelowo-mieszkalny o powierzchni 18 000 m kw. Strona BLOX nie podaje łącznej liczby oddanych budynków ani mieszkań, nie wskazuje udziałowca ani założyciela i nie pokazuje zarejestrowanej nazwy spółki ani kodu identyfikacyjnego. Nazwa podmiotu zawierającego umowę jest więc pozycją, którą trzeba uzyskać na piśmie.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi i w której dzielnicy?

Projekt leży przy ulicy Demetre Tavdadebuli w Didi Digomi w Tbilisi, według dewelopera, który opisuje teren jako położony w pobliżu nowo zagospodarowanego placu Tavdadebuli. Korter podaje adres jako Demetre Tavdadebuli st.1 i przypisuje go do dzielnicy Saburtalo, a Wikipedia wymienia Didi Digomi jako osiedle Saburtalo. Nazwa ulicy powtarza się w innych częściach miasta, dlatego bezpiecznymi identyfikatorami są wypis z rejestru i kod katastralny.

Ile mieszkań oferuje się w BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi?

Selektor mieszkań dewelopera zwrócił 13 listopada 2026 roku 71 mieszkań: 35 z prefiksem kodu A i 36 z prefiksem B, wszystkie na piętrach od 12 do 22. Korter pokazuje tego samego dnia 13 ogłoszeń sprzedaży. Korter podaje łącznie 558 mieszkań w dwóch blokach, co odpowiada 18 piętrom po 31 w danych dewelopera o piętrach. Jedynym wiarygodnym ustaleniem liczby jest pisemne potwierdzenie dotyczące konkretnego lokalu.

Ile kosztuje mieszkanie?

Selektor podaje od 62 660 do 125 710 USD (od 162 496 do 326 004 GEL), według stawek 1 250, 1 300 lub 1 350 USD za m². Najniższa cena łączna dotyczy mieszkania dwupokojowego o powierzchni 48,2 m², a najwyższa mieszkania trzypokojowego o powierzchni 96,7 m². Kwoty łączne to powierzchnia razy stawka. Sama strona projektu nie podaje ceny, a najniższa cena łączna i najniższa stawka u Kortera zgadzają się z selektorem.

Kiedy projekt BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi zostanie ukończony?

Strona projektu dewelopera nie podaje roku odbioru. Rekordy mieszkań zawierają pola z datami 13 listopada 2025 roku i 13 grudnia 2027 roku, których strona nie opisuje. Korter podaje początek w czwartym kwartale 2025 roku i ukończenie w czwartym kwartale 2028 roku. Karta pokazuje 48%, co odpowiada 12 z 25 miesięcy między dwoma polami z datami, więc jest to wskaźnik. Wiążąca jest data z umowy.

Czy istnieje plan płatności lub harmonogram rat?

Na blox.ge dla tego projektu nic takiego nie opublikowano: brak wpłaty początkowej, liczby miesięcy i harmonogramu. Korter podaje, że mieszkania są dostępne w pełnym zakupie ze środków własnych, i pokazuje kalkulator kredytu hipotecznego ze stawkami TBC Bank od 7,4 procent nominalnych i 8,3 procent efektywnych. Korter nazywa swoje liczby przybliżonymi, a strony banku z nazwą tego projektu nie znaleziono. Harmonogram powinien być załączony do umowy.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper nie podaje wykończenia. Korter podaje, że mieszkania są oddawane z częściowym wykończeniem: instalacje doprowadzone, ściany działowe zgodnie z układami, posadzki wyrównane wylewką, ściany przygotowane do wykończenia końcowego, drzwi wejściowe i wewnętrzne w cenie. Obrazy 3D dewelopera pokazują umeblowane pomieszczenia, ale nie są specyfikacją. To, co obejmuje wykończenie, należy wymienić w umowie.

Czy BLOX Didi Digomi Tavdadebuli Tbilisi to ten sam budynek co BLOX Didi Digomi przy ulicy Teimuraz I?

Nie. BLOX podaje dwa budynki pod nazwą BLOX Didi Digomi. Ten stoi przy ulicy Demetre Tavdadebuli i ma 48%, a drugi znajduje się przy 6 Teimuraz I Street i ma 100%. Niektóre strony portali zatytułowane Blox Didi Dighomi opisują budynek przy ulicy Teimuraz I. Każdy z nich ma w tym serwisie własną stronę, a faktów dotyczących jednego nie należy stosować do drugiego.

Czy mieszkanie tutaj uprawnia do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Zasada krótkoterminowego zezwolenia wymaga nieruchomości nierolnej o ocenionej wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, według Agencji Rozwoju Usług Publicznych. Każda kwota w selektorze leży poniżej tej liczby, a najwyższa to 125 710 USD. Zasada uwzględnia wartość oszacowaną przez rzeczoznawcę, a nie cenę w umowie, a wartość dokładnie 150 000 USD granicy nie przekracza.

Jaki podatek od nieruchomości dotyczyłby mieszkania w tym budynku?

Zmiana z 30 września 2026 roku pozostawia majątek osoby fizycznej inny niż grunty nieopodatkowany, gdy dochód rodziny w poprzednim roku wynosił 100 000 GEL lub mniej. Powyżej tego dochodu artykuł 202(5) ustala stawkę od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, z deklaracją do 1 listopada i zapłatą do 15 listopada. Czynsz i odsprzedaż są opodatkowane odrębnie na podstawie artykułów 81 i 82.

Gdzie można zobaczyć plany mieszkań?

Każdy rekord mieszkania w selektorze dewelopera łączy z umeblowanym obrazem 3D i wymienia pomieszczenia z powierzchniami. Ten przewodnik odtwarza listy pomieszczeń dla każdego układu w rozdziale 5 i dodaje udział balkonu oraz sumę pomieszczeń. Obrazy 3D pokazują umeblowane wnętrza, więc opisują układ, ale nie wymieniają, co wchodzi w cenę.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• BLOX: strona projektu BLOX Didi Digomi, odczytana 13 listopada 2026 r.
• BLOX: lista projektów mieszkaniowych, odczytana 13 listopada 2026 r.
• BLOX: lista Office & Commercial, odczytana 13 listopada 2026 r.
• BLOX: strona karty komercyjnej BLOX Didi Digomi, odczytana 13 listopada 2026 r.
• BLOX: O nas
• BLOX: usługa danych selektora mieszkań (publiczne GET dla projektu 25, 71 rekordów), 13 listopada 2026 r.
• Korter: Blox Didi Digomi w Tbilisi, ceny i dostępność podane na 5 listopada 2026 r., odczytano 13 listopada 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Blox, odczytana 13 listopada 2026 r.
• MUA Architecture and Placemaking: Hampton Hotel & Residences, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5935 GEL od 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Wikipedia: Saburtalo District
• Wikipedia: Sarajishvili (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Didube (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Tbilisi International Airport
• OpenStreetMap Nominatim: wyszukiwanie ulicy Demetre Tavdadebuli w Tbilisi
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji przez smart kontrakt
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona o podatku od nieruchomości
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge

Odległości w linii prostej, średnie ważone stawki, udziały pięter, udziały balkonów, kwoty wynikające z kredytu do wartości zabezpieczenia, przeliczenia i ilustracje podatkowe są obliczone z liczb podanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.