Azizi Lina Dubai: apartamenty Jebel Ali i ceny (2026)

Azizi Lina Dubai to budynek mieszkalny typu off-plan (projekt w budowie) w Downtown Jebel Ali, obok strefy wolnocłowej Jebel Ali Free Zone, w którym Azizi Developments wymienia studia oraz apartamenty jedno-, dwu- i trzypokojowe (z jedną, dwiema i trzema sypialniami), a podana cena wyjściowa wynosi AED 572K, czyli około USD 155 752 przy sztywnym kursie 3,6725 za USD.

Niniejszy przewodnik po projekcie Azizi Lina Dubai opiera się na stronie projektu dewelopera, zapisanej 13 listopada 2026 r., oraz na trzech stronach podmiotów trzecich odczytanych tego samego dnia: Bayut, Property Finder i certifiedpoor.com. Strona dewelopera nie podaje daty odbioru, procentu zaawansowania budowy ani liczby lokali, a strony podmiotów trzecich różnią się między sobą co do odbioru (Q4 2027 wobec 30 września 2028 r.) oraz co do planu płatności (50/50 wobec 10/40/50).

Każda liczba podana poniżej jest więc opatrzona źródłem i datą, a żadne źródło nie zostało uznane za ważniejsze od pozostałych.

Przewodnik zawiera metraże lokali w stopach kwadratowych i metrach kwadratowych, poziomy cen w AED wraz z przeliczeniem na USD, tabelę przepływów pieniężnych dla każdego planu płatności, czasy dojazdu podawane przez poszczególne źródła, przepisy Dubaju dotyczące własności typu freehold (własność pełna), opłatę rejestracyjną w wysokości 4 procent, rejestrację Oqood (tymczasową rejestrację transakcji), rachunek powierniczy (escrow) i próg dla Golden Visa, każdy z oficjalnym źródłem, a także listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie przed rezerwacją.

Przewodnik nie zawiera żadnych stwierdzeń o pojedynczym lokalu ani żadnych twierdzeń o prawie pobytu czy uprawnieniach.

Przegląd projektu Azizi Lina Dubai

Azizi Lina Dubai jest przez dewelopera opisywany jako projekt w Downtown Jebel Ali w Dubaju, w sąsiedztwie strefy wolnocłowej Jebel Ali Free Zone (JAFZA), z dostępem do metra i autostrad. Deweloper wymienia studia oraz apartamenty z jedną, dwiema i trzema sypialniami, a wśród udogodnień baseny, punkty handlowe na terenie budynku, parking, salę wielofunkcyjną, kino, osobne siłownie dla mężczyzn i dla kobiet, kryty plac zabaw dla dzieci oraz salę gier.

Są to słowa dewelopera, odczytane z pliku danych 13 listopada 2026 r.; promocyjne sformułowania ze strony nie są tu powtarzane, ponieważ nie stanowią informacji, którą można by sprawdzić.

Strona dewelopera podaje jako cenę wyjściową napis „From AED 572K”. Przy sztywnym kursie 3,6725 za USD jest to 572 000 podzielone przez 3,6725, czyli około USD 155 752. Strona nie wskazuje, jakiego typu lokalu ani jakiego piętra dotyczy ta kwota. Property Finder podaje cenę premierową AED 601K, czyli około USD 163 649 według tego samego rachunku, i zaznacza, że kwota ma charakter orientacyjny i może się zmienić.

Obie kwoty pochodzą z różnych stron i są zestawione obok siebie w sekcji 3, wraz z cenami wyjściowymi dla pozostałych typów lokali.

Źródła różnią się też co do statusu. Plik danych odnotowuje, że strona dewelopera nie ma etykiety statusu, Bayut i Property Finder oznaczają budynek jako off-plan, a certifiedpoor.com, powołując się na rejestr projektów Departamentu Ziemi Dubaju (DLD), podaje datę ukończenia 30 września 2028 r. Według Property Finder budynek jest pojedynczym blokiem. Plik danych nie zawiera liczby kondygnacji ani od dewelopera, ani z Bayut.

Poniższa tabela jest wersją skróconą. Jej pierwsza kolumna zawiera nazwę projektu, aby każdy wiersz można było czytać samodzielnie, a kolejne sekcje omawiają poszczególne pozycje po kolei.

Co podaje każde ze źródeł: status, odbiór, plan płatności, liczba lokali i piętra

Projekt opisują cztery źródła i żadne dwa nie zgadzają się we wszystkich punktach. Własna strona dewelopera jest źródłem podstawowym dla lokalizacji, ceny wyjściowej, typów lokali, udogodnień i współrzędnych. Nie podaje ona daty odbioru, procentu zaawansowania budowy ani liczby lokali. W tych kwestiach przewodnik korzysta z portali i ze strony opartej na rejestrze, każdą informację opatrując źródłem i datą, i nie rozstrzyga między nimi.

Warto zwrócić uwagę, czym te strony różnią się pod względem rodzaju. Bayut to portalowy przewodnik po budynku, który podaje jeden oczekiwany kwartał ukończenia. Property Finder to strona nowych inwestycji z ceną premierową, dwoma planami płatności, harmonogramem projektu i historią sprzedaży, a jej tekst zastrzega, że treść może się zmieniać. certifiedpoor.com to strona podmiotu trzeciego, która ponownie publikuje liczby przypisywane przez nią rejestrowi Departamentu Ziemi Dubaju i zapisom sprzedaży. Żadne z tych trzech źródeł nie jest deweloperem i żadne nie jest samym Departamentem Ziemi Dubaju.

Zapisujemy jeszcze dwa punkty, bez wyciągania wniosków. Po pierwsze, liczba pięter pojawia się wyłącznie we fragmentach wyników wyszukiwania innych stron: jeden mówi o parterze plus 14 piętrach mieszkalnych, inny o maksymalnie 9 piętrach; żadne z nich nie jest źródłem, na którym opiera się przewodnik, a wizualizacje na stronie dewelopera pokazują podium i wieżę bez podania liczby.

Po drugie, certifiedpoor.com podaje jako obszar wpisu rejestrowego Jabal Ali Industrial Second, podczas gdy deweloper i Bayut mówią o Downtown Jebel Ali. Obie nazwy są opublikowanymi określeniami tego samego miejsca, a kupujący może poprosić, aby umowa wskazywała działkę i dzielnicę tak, jak zapisuje je Departament Ziemi Dubaju.

Harmonogram w Property Finder brzmi: „Booking Started February 3, 2026; Construction Started February 4, 2026; Expected Completion September 30, 2028”. Wpis w Bayut brzmi: „Handovers are expected in Q4 2027”. Te dwa stwierdzenia to datowane różnice między portalami. Przewodnik pokazuje obie w jednej tabeli w sekcji 5, wraz z rachunkiem między datami, aby czytelnik mógł zobaczyć, jak daleko od siebie leżą, bez wyrażania opinii o którejkolwiek z nich.

Ceny w AED i USD, tak jak podaje je każde źródło

Ceny są podawane w dirhamach. Przeliczenie w tym przewodniku wykorzystuje sztywny kurs dirhama 3,6725 za dolara amerykańskiego, więc każda kwota w USD jest zwykłym rachunkiem, zaokrąglonym do pełnego dolara, a nie cytatem z jakiegokolwiek źródła. Strona dewelopera podaje jedną kwotę dla całego projektu: „From AED 572K”. Nie podaje ceny dla poszczególnych typów lokali, łącznej kwoty dla żadnego konkretnego lokalu ani ceny za stopę kwadratową, a przewodnik także nie oblicza ceny za stopę kwadratową.

Property Finder podaje cenę wyjściową dla każdego typu lokalu, a kwotę dla studia oznacza jako cenę premierową projektu AED 601K. Są to orientacyjne kwoty portalu ze strony z 13 listopada 2026 r., której treść jest datowana najpóźniej na 3 sierpnia 2026 r. Portal zastrzega, że ceny, dostępność i warunki zakupu mogą się często zmieniać.

Źródła nie składają się na jedną spójną drabinę cen, a plik danych odnotowuje trzy otwarte kwestie. Początek cen dla studia to AED 572K na stronie dewelopera i AED 601K w Property Finder. Typ trzypokojowy ma cenę AED 2,2M, podczas gdy tekst najczęściej zadawanych pytań z tej samej strony opisuje lokale z trzema sypialniami jako dopiero wprowadzane do sprzedaży. Fragment wyników wyszukiwania z innej strony podaje cenę wyjściową AED 618K, której plik danych nie pobrał i która nie jest tu używana.

Przewodnik pokazuje te liczby obok siebie i pozostawia różnicę taką, jaka jest, bez żadnej własnej interpretacji.

Property Finder wymienia także wcześniejsze transakcje dla budynku, z datami w lipcu i sierpniu 2026 r. Plik danych uznaje ceny odsprzedaży za nieużyteczne jako dowód ceny, ponieważ zapisana odsprzedaż jest prywatną transakcją między dwoma właścicielami; zapisana odsprzedaż lokalu z jedną sypialnią jest na przykład niższa niż cena wyjściowa dla jednej sypialni, AED 1,1M, podana na tej samej stronie. Przewodnik nie korzysta więc z zapisanych cen transakcyjnych, procentów sprzedaży ani ceny za stopę kwadratową wziętych z tych stron.

Kupujący czytający te liczby może zauważyć, co one mówią, a czego nie. Są punktami wyjścia, a nie ofertami. Nie określają piętra, widoku, poziomu wykończenia, pakietu umeblowania ani opłat eksploatacyjnych. Cenę, jaką kupujący zapłaci, pokazuje dopiero umowa kupna-sprzedaży (SPA) dla lokalu z numerem, a sekcja 9 wymienia, co ten dokument powinien zawierać.

Metraże lokali i udogodnienia

Metraże w tabeli pochodzą z listy układów w Property Finder i z opisów lokali w Bayut, obie odczytane 13 listopada 2026 r. Strona dewelopera wymienia typy lokali, od studia do trzech sypialni, ale plik danych nie zapisuje z niej żadnego zakresu metraży. Metry kwadratowe zostały obliczone ze stóp kwadratowych przy współczynniku 0,092903 i zaokrąglone do jednego miejsca po przecinku.

Metraż lokalu trzypokojowego jest średnią podaną przez Bayut, a fragment wyników wyszukiwania cytuje wartość do 1 759 stóp kw.; Property Finder wymienia układ Type D bez metrażu.

Rozpiętości metraży są duże, zwłaszcza dla dwóch sypialni, gdzie największy układ jest o około 55 procent większy od najmniejszego (1 391 podzielone przez 899 daje 1,55). Studio o największym wymienionym metrażu, 512 stóp kwadratowych, jest zbliżone do najmniejszego lokalu z jedną sypialnią, 653 stóp kwadratowych, przy różnicy 141 stóp kwadratowych, czyli około 13,1 metra kwadratowego. W tych porównaniach użyto wyłącznie liczb z portali i nic się w nich nie mówi o tym, jak przestrzeń jest urządzona.

Na przeczytanych stronach nie podano, czy metraże obejmują balkon. Plik danych tego nie określa, a Property Finder i Bayut nie podają definicji. Kupujący porównujący układy w różnych projektach może poprosić, aby umowa wskazała, czy podana wartość to powierzchnia użytkowa netto, powierzchnia brutto, czy powierzchnia wraz z balkonem, i aby zrobiła to dla każdego lokalu osobno.

W kwestii udogodnień deweloper i portale różnią się długością list. Deweloper wymienia osiem pozycji, a Bayut i Property Finder dodają inne, które plik danych zapisuje jako niepotwierdzone przez dewelopera. Przewodnik pokazuje listę dewelopera jako podstawową, a dodatkowe pozycje jako tekst portali.

Ponieważ deweloper wymienia basen i siłownie, oferta zawiera te dwie cechy. Pozycje, które pojawiają się tylko w portalu, takie jak windy, usługi ochrony, concierge czy zadbane ogrody, są tekstem portalowym; stałyby się prawem kupującego tylko wtedy, gdyby nazywała je umowa lub specyfikacja odbioru.

Dwie daty odbioru i dwa plany płatności: odczyt przepływów pieniężnych

Najbardziej użytecznym sposobem odczytania tego projektu jest zestawienie dwóch podanych dat odbioru i dwóch podanych planów płatności. Nic tu nie mówi, który z nich jest właściwy. Pokazano, co każde połączenie oznacza w czasie i w dirhamach, aby kupujący porównujący oferty wiedział, co poprosić o utrwalenie w umowie.

Daty

Bayut podaje Q4 2027, czyli kwartał, a nie dzień. Property Finder podaje Q3 2028 w nagłówku, wrzesień 2028 w informacjach kluczowych i 30 września 2028 r. w harmonogramie, a certifiedpoor.com podaje 30 września 2028 r. jako datę ukończenia zgłoszoną w rejestrze, który cytuje. Fragmenty wyników wyszukiwania w pliku danych pokazują Q4 2027 na kilku stronach, 1 grudnia 2027 r. na jednej i „to be announced” na innej; żaden z nich nie jest źródłem dla tego przewodnika.

Różnica między dwoma odczytami wynosi 274 dni, czyli około dziewięciu miesięcy, liczonych od końca czwartego kwartału 2027 r. do 30 września 2028 r. Jeśli kwartał z Bayut odczytać jako jego pierwszy dzień, różnica wynosi pełny rok.

Różnica tej wielkości jest właśnie powodem, dla którego data odbioru stoi na pierwszym miejscu listy w sekcji 9: wiąże dewelopera data zapisana w podpisanej umowie, a można ją zapisać jako dzień, kwartał albo okno czasowe z datą ostateczną (long-stop date).

Plany

Bayut podaje jeden plan: 50 procent przed odbiorem i 50 procent przy odbiorze. Property Finder podaje dwa: opcja 1, 50 procent w trakcie budowy i 50 procent przy odbiorze, oraz opcja 2, 10 procent jako wpłata wstępna przy starcie sprzedaży, 40 procent w trakcie budowy i 50 procent przy odbiorze. certifiedpoor.com podaje 10/40/50 i zaznacza, że nie sprawdziło planu z datowanym dokumentem dewelopera. Strona dewelopera nie podaje żadnego planu.

Żadne źródło nie podaje terminów rat na etapie budowy. Procenty są więc ułożone w kolejności, w jakiej następowałby harmonogram, ale terminy i kamienie milowe, które uruchamiają raty, pozostawia się umowie. Tabela stosuje każdy plan do ceny wyjściowej dewelopera AED 572 000 wyłącznie jako rachunek; kwoty dla rzeczywistego lokalu zależą od jego ceny.

Z rachunku wynikają dwie obserwacje, które nie są poradą. W obu planach połowa ceny przypada na odbiór, więc data odbioru ustala również, kiedy wymagalna staje się największa pojedyncza płatność. Oba plany różnią się tylko sposobem rozłożenia pierwszej połowy: w opcji 2 pierwsze 10 procent jest wyodrębnione, a następne 40 procent następuje później, podczas gdy w opcji 1 cała pierwsza połowa jest opisana jako płacona w trakcie budowy.

Kupujący, któremu pokazano oba plany, powinien zapytać dewelopera, który z nich zawiera umowa kupna-sprzedaży, i jakie są terminy rat.

Co mówią o płatnościach przepisy Dubaju

Płatności za lokale off-plan w Dubaju są gromadzone na projektowym rachunku powierniczym (escrow). Departament Ziemi Dubaju wyjaśnia, że rachunek ten jest rachunkiem bankowym projektu deweloperskiego, na który wpłacane są kwoty pobrane od nabywców lokali sprzedawanych w fazie projektu, a jego celem jest regulowanie procesów budowlanych (Dubai Land Department FAQ).

Wskazuje on również usługę statusu projektu, która pokazuje postęp projektu według ostatniego zatwierdzonego audytu technicznego. certifiedpoor.com twierdzi, że rachunek escrow dla tego projektu jest otwarty, co jest stwierdzeniem podmiotu trzeciego i jest sprawdzane z rejestrem w sposób opisany w sekcji 7.

Lokalizacja projektu Azizi Lina Dubai: Downtown Jebel Ali, JAFZA i czasy dojazdu

Deweloper umieszcza Azizi Lina Dubai w Downtown Jebel Ali w Dubaju, obok JAFZA, a ładunek danych jego strony zawiera współrzędne 24,970998 szerokości północnej i 55,089374 długości wschodniej. Bayut również mówi, że budynek sąsiaduje ze strefą wolnocłową Jebel Ali. Wikipedia podaje strefę wolnocłową pod współrzędnymi 24,984786 szerokości północnej i 55,0906813 długości wschodniej; odległość w linii prostej między dwoma opublikowanymi punktami wynosi około 1,5 kilometra, obliczona ze wzoru haversine.

Jest to odległość między dwoma punktami współrzędnych, a nie odległość od granicy strefy ani odległość drogowa, i jest pokazana wyłącznie jako punkt orientacyjny dla czytelnika.

Jebel Ali to duży obszar na zachodnim krańcu Dubaju. Według Wikipedii, powołującej się na Dubai Statistics Centre, Jebel Ali jest Sektorem 5 emiratu, dzieli się na 18 dzielnic i w 2024 r. liczyło łącznie 540 732 mieszkańców (Wikipedia: Jebel Ali). Na tym obszarze znajdują się Port Jebel Ali, Jebel Ali Free Zone, Dubai Investment Park, Expo City Dubai i Palm Jebel Ali u jego wybrzeża, a artykuł opisuje go jako rozwijany od lat 1970.

Strefa wolnocłowa jest na własnej stronie internetowej opisana jako sztandarowa strefa wolnocłowa DP World i oferuje wśród swoich obiektów działki, magazyny, powierzchnie biurowe, salony wystawowe i punkty handlowe (Jafza website). Wikipedia datuje jej powstanie na 1985 r. i umieszcza ją przy Sheikh Zayed Road (E11) na dalekim zachodnim końcu Dubaju (Wikipedia: Jebel Ali Free Zone).

Jeśli chodzi o transport, deweloper podaje czasy dojazdu z projektu do miejsc w całym Dubaju. Wymienia stację metra Life Pharmacy Metro Station w odległości 3 minut, a Bayut podaje to samo. Artykuł Wikipedii o Red Line wymienia odnogę w kierunku Life Pharmacy ze stacjami National Paints, Ibn Battuta, Energy, Danube i Life Pharmacy (Wikipedia: Red Line).

Tabela zmian nazw stacji w tym samym artykule wymienia UAE Exchange (28 czerwca 2015 r.) wśród wcześniejszych nazw stacji, która obecnie nazywa się Life Pharmacy, a Property Finder używa tej nazwy z wartością 2 minuty. Różnica w nazewnictwie jest tu odnotowana, a nie rozstrzygnięta.

Wszystkie te wartości są czasami dojazdu lub podróży, tak jak podają je źródła. Strony nie podają, o jakiej godzinie ani którą trasą je zmierzono, a trzy źródła podają różne liczby dla tego samego miejsca: Ibn Battuta Mall to 8, 10 lub 11 minut, zależnie od strony. Są to wartości orientacyjne, a nie odległości, i nie należy ich traktować jako gwarancji czasu przejazdu.

Al Maktoum International Airport jest opisany przez Wikipedię jako główna część Dubai South i jako położony w Jebel Ali, co zgadza się z wartością 25 minut podaną zarówno przez dewelopera, jak i przez Property Finder (Wikipedia: Al Maktoum International Airport).

Bayut dodaje także szczegóły o pobliskich przystankach autobusowych i innych udogodnieniach w okolicy: przystanek autobusowy przy stacji metra Danube w odległości 8 minut jazdy, supermarkety w ciągu 4 minut oraz żłobek i szkołę w ciągu 14 minut. Są to wpisy portalowe i nie zostały tu niezależnie sprawdzone. Kupujący, dla którego ważna jest dana trasa, może ją przetestować w dniu i o godzinie, w których będzie z niej korzystał, przed rezerwacją.

Zakup off-plan w Dubaju: freehold, rejestracja, Oqood i escrow

Źródła opisują projekt jako freehold (własność pełna). Portal rządowy ZEA podaje, że własność cudzoziemców w Dubaju jest dozwolona na obszarach wyznaczonych jako freehold, że cudzoziemcy niemieszkający w ZEA oraz rezydenci-ekspaci mogą nabywać prawa typu freehold bez ograniczeń oraz że artykuł 3 Rozporządzenia nr 3 z 2006 r. wskazuje działki wyznaczone jako freehold (portal rządowy ZEA). Portal podaje także, że nie ma limitu wieku dla posiadania nieruchomości w Dubaju.

To, czy działka tego projektu leży na wyznaczonym obszarze freehold, jest kwestią, o której potwierdzenie kupujący może poprosić w umowie i w ewidencji Departamentu Ziemi Dubaju. Przewodnik na tej stronie wyjaśniający różnicę to freehold a leasehold w Dubaju, a czy cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w Dubaju omawia stronę kupującego szerzej.

Rejestracji sprzedaży off-plan dokonuje deweloper za pośrednictwem portalu Oqood. Departament Ziemi Dubaju opisuje tę usługę jako umożliwiającą deweloperowi zarejestrowanie lokali sprzedanych w fazie projektu w rejestrze tymczasowym. Jej kroki to: zalogowanie się do portalu Oqood i wybranie usługi tymczasowej rejestracji sprzedaży; wybór nieruchomości, uzupełnienie danych i dołączenie dokumentów; wysłanie wniosku online; oraz otrzymanie wyniku w e-mailu wysłanym do nabywcy (Dubai Land Department: initial sale).

Jej warunki stanowią, że umowa kupna-sprzedaży jest podpisywana przez dewelopera i nabywcę i jest rejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od daty podpisania.

Opłaty na tej stronie to 2 procent wartości sprzedaży dla sprzedającego i 2 procent dla nabywcy, plus AED 10 opłaty za wiedzę (knowledge fee) i AED 10 opłaty za innowacje (innovation fee), oraz opłata za samodzielną rejestrację dla deweloperów w wysokości AED 1 000.

Osobny komunikat prasowy Departamentu Ziemi Dubaju stwierdza, że proces rejestracji nieruchomości przeprowadza deweloper po tym, jak kupujący wpłaci wymagane opłaty, 4 procent wartości nieruchomości, oraz że 4 procent jest płacone na podstawie umowy między sprzedającym a kupującym (Dubai Land Department news release). Property Finder podaje dla tego projektu opłatę rządową w wysokości 4 procent.

Oba oficjalne teksty są ze sobą spójne: opłata rejestracyjna wynosi łącznie 4 procent, a to, która strona ponosi jaką część, wynika z umowy. W sprzedaży przez dewelopera umowa zwykle określa, czy kupujący płaci deweloperowi całe 4 procent, a kupujący powinien poprosić, aby projekt umowy wskazywał to w liczbach. Poniższa tabela stosuje 4 procent do ceny wyjściowej dewelopera wyłącznie jako rachunek.

Rejestracja projektu jest drugą połową tych ram. Usługa Departamentu Ziemi Dubaju pozwala spółce deweloperskiej zarejestrować projekt nieruchomościowy i otworzyć rachunek escrow dla sprzedaży off-plan (Dubai Land Department: register project).

Jej warunki wymieniają, że grunt musi leżeć na obszarach freehold lub długoterminowej dzierżawy, że musi istnieć akt własności, oraz że deweloper zapewnia zabezpieczenie w wysokości 30 procent jedną z trzech opcji: ukończenie 30 procent budowy, gwarancja bankowa pokrywająca 30 procent budowy albo depozyt gotówkowy równy 30 procentom. Wynikiem jest elektroniczny Real Estate Project Approval Certificate (certyfikat zatwierdzenia projektu nieruchomościowego).

FAQ Departamentu Ziemi Dubaju wskazuje Ustawę nr 8 z 2007 r. o rachunku escrow dla rozwoju nieruchomości jako prawo leżące u podstaw rachunków escrow i mówi, że dotyczy ona wszystkich deweloperów w Dubaju, którzy sprzedają lokale off-plan i przyjmują płatności od nabywców lub finansujących. Kieruje też kupujących do swojej usługi Project Status Enquiry, aby sprawdzić postęp (Dubai Land Department FAQ).

Strona zapytania wymienia pola takie jak numer projektu, rachunek escrow, dane dewelopera, dane inspekcji i ukończenie, dzięki czemu kupujący może wyszukać projekt w rejestrze i porównać go z umową.

Rejestr można przeszukiwać. certifiedpoor.com podaje numer projektu w Departamencie Ziemi Dubaju dla tego projektu, liczbę, którą plik danych zapisuje jako niezweryfikowaną, ponieważ pochodzi wyłącznie z tej strony, więc nie jest tu powtarzana. Kupujący lub jego doradca uzyskuje numer od dewelopera na piśmie i wpisuje go w Project Status Enquiry; wpis powinien pokazywać nazwę dewelopera, rachunek escrow i datę ukończenia, a datę ukończenia można porównać z umową.

Kupujący porównuje też ten proces z ogólnym omówieniem zakupu off-plan na tej stronie, przewodnikiem kupującego po off-plan, oraz z przewodnikiem po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w kwestiach finansowania. Kredyt hipoteczny to odrębna sprawa i nigdzie w tym przewodniku nie jest zakładany.

Zasada Golden Visa, opłaty eksploatacyjne i koszty utrzymania dla kupującego

Zasada Golden Visa dla właścicieli nieruchomości jest opisana na dwóch oficjalnych stronach, które różnią się szczegółami.

Strona usługi Departamentu Ziemi Dubaju podaje, że wniosek umożliwia właścicielowi nieruchomości, której wartość zakupu w chwili nabycia wynosi co najmniej AED 2 mln, ubieganie się o 10-letnie odnawialne pozwolenie na pobyt, z możliwością objęcia sponsoringiem małżonka, dzieci i rodziców; w przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką należy przedstawić list z banku wskazujący, że zapłacono AED 2 mln (Dubai Land Department Golden Visa page).

Warunki usługi dodają, że wartość wynosi AED 2 mln, w całości należące do wnioskodawcy (jedna lub więcej nieruchomości) na jego nazwisko, że nieruchomość może być obciążona hipoteką przy liście z banku bez zastrzeżeń wskazującym kwoty zapłacone i pozostałe, oraz że wnioskodawca musi przebywać na terytorium ZEA. Tabela kategorii złotej wizy na portalu rządowym ZEA podaje minimalny kapitał AED 2 mln i dla nieruchomości okres 5 lat (portal rządowy ZEA: Golden visa).

Strona na tym serwisie, czym jest Golden Visa w Dubaju, wyjaśnia tę ścieżkę własnymi słowami. Przewodnik nie twierdzi, że jakikolwiek lokal w tym projekcie się kwalifikuje.

Zastosowana do podanych cen, zasada jest prostym rachunkiem. AED 2 000 000 to około USD 544 588 przy kursie 3,6725. Cena wyjściowa dewelopera AED 572 000 jest niższa, podobnie jak ceny wyjściowe Property Finder dla studia, jednej sypialni i dwóch sypialni. Tylko cena wyjściowa Property Finder dla typu trzypokojowego, AED 2,2M, jest równa tej kwocie lub od niej wyższa.

Nawet tam zasada liczy wartość zakupu posiadanej nieruchomości, typ i cena konkretnego lokalu są ustalone dopiero w jego umowie, a prawo do pozwolenia na pobyt rozstrzyga organ na własnych warunkach. Każdy, kto się na niej opiera, powinien zapytać organ przed rezerwacją.

Opłaty eksploatacyjne są głównym kosztem utrzymania apartamentu w zarządzanym budynku. FAQ Departamentu Ziemi Dubaju definiuje opłatę eksploatacyjną jako roczne opłaty finansowe zatwierdzane przez Real Estate Regulatory Agency (RERA, Agencję Regulacji Nieruchomości), pobierane od właściciela lokalu na pokrycie zarządzania, eksploatacji, konserwacji i napraw nieruchomości wspólnej, podlegające kontroli i audytowi.

Stwierdza ono, że udział właściciela jest obliczany według powierzchni posiadanej w akcie własności (title deed) oraz że opłaty są wpłacane na rachunki zatwierdzone przez agencję (Dubai Land Department FAQ). Opłaty mogą obejmować ochronę, sprzątanie, umowy konserwacyjne, rachunki za media w częściach wspólnych, opłaty administracyjne, ubezpieczenie i rezerwę.

Żadne z czterech źródeł nie podaje kwoty opłat eksploatacyjnych. Plik danych zapisuje tę pozycję jako nieopublikowaną. Umowa lub pisemne oszacowanie dewelopera powinny wskazywać kwotę za stopę kwadratową na pierwsze lata, spółkę zarządzającą i to, co jest wliczone. Kwestia podatku od nieruchomości jest omówiona w przewodniku po podatku od nieruchomości w Dubaju na tej stronie, a niniejszy przewodnik nie zawiera żadnych stwierdzeń o rocznych podatkach lub opłatach od nieruchomości, ponieważ nie przeczytano w tym celu żadnej oficjalnej strony na ten temat.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją lokalu

Poniższa lista to zwykły zestaw pozycji, które kupujący prosi dewelopera o przedstawienie przed wpłatą rezerwacji lub podpisaniem umowy. Nie jest to porada prawna, a każda pozycja istnieje dlatego, że źródła przeczytane na potrzeby tego przewodnika albo się różnią, albo milczą na dany temat. Pierwsze trzy to pozycje, w których strony najbardziej się nie zgadzają.

1. Umowa kupna-sprzedaży z numerem lokalu, piętrem, typem, powierzchnią wewnętrzną i balkonu, przydziałem miejsca parkingowego i ceną lokalu w AED, tak aby ceny wyjściowe podane powyżej zostały zastąpione ceną lokalu.
2. Data odbioru zapisana w umowie, jako dzień albo jako kwartał ze wskazaną datą końcową, oraz to, co dzieje się na mocy umowy, jeśli termin nie zostanie dotrzymany. Portale podają Q4 2027 i 30 września 2028 r.; wiążący jest dokument umowy.
3. Harmonogram płatności z terminami i kamieniem milowym stojącym za każdą ratą na etapie budowy oraz wskazanie, który plan obowiązuje: 50/50 czy 10/40/50. Strony przeczytane tutaj podają oba.
4. Nazwa rachunku escrow, bank i dane rachunku, tak aby każda płatność była dokonywana na projektowy rachunek escrow wskazany w umowie, a nie na żaden inny.
5. Numer projektu w Departamencie Ziemi Dubaju i certyfikat rejestracji projektu, do porównania z Project Status Enquiry, wraz z zarejestrowaną nazwą dewelopera, który podpisuje umowę.
6. Rejestracja Oqood: kto rejestruje umowę, termin, opłaty oraz e-certyfikat potwierdzający rejestrację tymczasową w ciągu 90 dni podanych przez Departament Ziemi Dubaju.
7. Oszacowanie opłat eksploatacyjnych za stopę kwadratową na pierwsze lata, spółka zarządzająca i lista tego, co opłata obejmuje.
8. Co obejmuje wykończenie i specyfikacja odbioru: podłogi, kuchnia, urządzenia, klimatyzacja, szafy oraz to, czy jakiekolwiek meble wchodzą w cenę.
9. Pisemne potwierdzenie formy własności i dzielnicy, do sprawdzenia z dokumentami tytułu i wpisem w Departamencie Ziemi Dubaju.
10. Lista udogodnień, do których zobowiązuje się umowa lub specyfikacja, ponieważ strona dewelopera i dwa portale wymieniają różne pozycje.
11. Kto podpisuje po stronie dewelopera, z upoważnieniem do podpisu, oraz opłaty należne deweloperowi poza ceną, jeśli takie są.

Pozycje 4 i 5 to te, w których oficjalne sprawdzenia są możliwe bez niczyjej pomocy. Departament Ziemi Dubaju podaje, że jego Project Status Enquiry pokazuje numer projektu, rachunek escrow, dane inspekcji i ukończenie. Kupujący, który ma numer na piśmie, może przeprowadzić zapytanie i zachować datowany zrzut ekranu w aktach umowy.

Ta sama lista pomaga, gdy kupujący porównuje ten budynek z innym budynkiem off-plan. Projekt, który podaje datę odbioru, plan i rachunek escrow na piśmie, łatwiej porównać niż taki, w którym informacje pochodzą z portali. Jest to stwierdzenie o dokumentach, a nie o deweloperze, i nie wyraża żadnej oceny jego rzetelności.

Azizi Developments, deweloper

Azizi Developments opisuje siebie na stronie Our Legacy jako prywatnego dewelopera w ZEA i datuje początek swojej działalności nieruchomościowej na 2007 r., z siedzibą główną w Dubaju (Azizi Developments: Our Legacy). Strona wymienia Mirwaisa Azizi jako założyciela i prezesa rady Azizi Group oraz Farhada Azizi jako dyrektora generalnego grupy, co powtarza także materiał prasowy Azizi z października 2026 r.

Według własnego komunikatu prasowego Azizi z 15 września 2026 r. grupa od momentu założenia zrealizowała ponad 45 000 domów dla klientów z ponad 100 narodowości i ma ponad 150 000 lokali w budowie na różnych etapach. Ten sam komunikat podaje, że do tej daty w 2026 r. przekazano siedem projektów oraz że grupa zamierza przekazać dziesięć kolejnych do grudnia 2026 r. (komunikat prasowy).

Liczby te dotyczą całego portfela i nic nie mówią o terminie tego projektu, którego datę odbioru strona dewelopera nie podaje.

Oś czasu na stronie Our Legacy wymienia umowę z master developerem Nakheel dla Al Furjan w 2009 r., przekazanie Aura w Downtown Jebel Ali w 2020 r. oraz późniejsze premiery w Meydan, Dubai South i innych dzielnicach. Własne rankingi i twierdzenia sprzedażowe dewelopera są sformułowaniami marketingowymi i nie są tu powtarzane. Wszystko w tej sekcji jest oświadczeniem dewelopera w stanie z 13 listopada 2026 r.

Inne projekty Azizi i pobliskie oferty w Dubaju obok projektu Azizi Lina Dubai

Portfel ofert na tej stronie obejmuje kilka innych projektów Azizi w tej samej dzielnicy, Downtown Jebel Ali. Tabela podaje każdy projekt wraz z typami lokali wymienianymi na stronie dewelopera, zapisanymi w plikach danych z 13 listopada 2026 r., oraz łącze do jego przewodnika. Nie dokonuje porównania między nimi, a przewodniki do nich pojawią się na stronie po opublikowaniu.

Wśród innych dzielnic Azizi ten sam zestaw obejmuje Azizi Venice i Azizi Milan, a lista deweloperów na tej stronie znajduje się na stronie deweloperów w Dubaju.

Poniższa tabela wymienia oferty w Dubaju znajdujące się już na tej stronie, które leżą w pobliżu obszarów wskazywanych przez dewelopera przy czasach dojazdu, wraz z czasem dojazdu podanym przez dewelopera dla tego projektu, tam gdzie ma zastosowanie. Są to łącza kontekstowe, a nie porównanie: oferty leżą w różnych dzielnicach, pochodzą od różnych deweloperów i są na różnych etapach.

Szerszy kontekst dla emiratu znajduje się na stronie miasta Dubaj i na stronie kraju stronie ZEA, a przewodnik rynkowy na tej stronie, przewodnik po rynku w Dubaju, jest ogólnym przeglądem, którego starszych liczb nie należy kopiować do decyzji dotyczącej tego projektu.

Często zadawane pytania

Czym jest Azizi Lina Dubai?

Azizi Lina Dubai to budynek mieszkalny typu off-plan w Downtown Jebel Ali, obok strefy wolnocłowej Jebel Ali Free Zone, oferowany przez Azizi Developments w układach od studia do apartamentów z trzema sypialniami. Strona dewelopera podaje cenę wyjściową AED 572K i nie podaje daty odbioru, według pliku danych z 13 listopada 2026 r. Forma własności to freehold według Bayut i Property Finder.

Kiedy jest odbiór projektu Azizi Lina Dubai?

Deweloper nie podaje daty. Bayut podaje Q4 2027. Property Finder podaje Q3 2028 i wskazuje 30 września 2028 r., a certifiedpoor.com, powołując się na rejestr Departamentu Ziemi Dubaju, podaje ukończenie zgłoszone na 30 września 2028 r. Są to datowane różnice między źródłami, wszystkie odczytane 13 listopada 2026 r., a data, która się liczy, to ta w podpisanej umowie.

Ile kosztuje Azizi Lina Dubai?

Strona dewelopera podaje From AED 572K, czyli około USD 155 752 przy sztywnym kursie 3,6725. Property Finder podaje ceny wyjściowe AED 601K za studio, 1,1M za jedną sypialnię, 1,6M za dwie i 2,2M za trzy sypialnie. Są to punkty wyjścia, a nie oferty, a cena lokalu jest podana dopiero w jego umowie.

Jaki plan płatności ma Azizi Lina Dubai?

Podane są dwa plany. Bayut i opcja 1 w Property Finder mówią o 50 procentach w trakcie budowy i 50 procentach przy odbiorze. Opcja 2 w Property Finder i certifiedpoor.com mówią o 10 procentach przy rezerwacji, 40 procentach w trakcie budowy i 50 procentach przy odbiorze. Strona dewelopera nie podaje żadnego, więc miejscem potwierdzenia, który obowiązuje, jest umowa kupna-sprzedaży.

Jak duże są apartamenty?

Property Finder wymienia studia od 321 do 512 stóp kwadratowych, lokale z jedną sypialnią od 653 do 867 oraz z dwiema sypialniami od 899 do 1 391. Bayut podaje średnią 1 758 dla trzech sypialni. W metrach kwadratowych to około 29,8 do 47,6, 60,7 do 80,5, 83,5 do 129,2 oraz około 163,3, obliczone przy współczynniku 0,092903.

Jakie opłaty dotyczą zakupu off-plan w Dubaju?

Departament Ziemi Dubaju podaje opłatę rejestracyjną w wysokości 4 procent wartości nieruchomości, płatną zgodnie z umową między sprzedającym a kupującym. Jego strona Oqood wymienia po 2 procent dla sprzedającego i nabywcy, plus AED 10 opłaty za wiedzę i AED 10 opłaty za innowacje. Od AED 572 000 4 procent to AED 22 880, około USD 6 230. Opłaty eksploatacyjne są odrębne i nieopublikowane dla tego projektu.

Czy dla tego projektu istnieje rachunek escrow?

Prawo Dubaju wymaga, aby deweloperzy off-plan przechowywali płatności nabywców na projektowym rachunku escrow na podstawie Ustawy nr 8 z 2007 r., według FAQ Departamentu Ziemi Dubaju. certifiedpoor.com twierdzi, że rachunek tego projektu jest otwarty, powołując się na rejestr. Kupujący prosi o dane rachunku na piśmie i sprawdza je w Project Status Enquiry.

Czy lokal kwalifikuje się do Golden Visa?

Przewodnik nie składa takiego twierdzenia. Strona Departamentu Ziemi Dubaju podaje, że nieruchomość kupiona za AED 2 mln lub więcej może być podstawą wniosku, przy czym kwota jest liczona w chwili zakupu. Podane tu ceny wyjściowe są w większości niższe, a organ rozstrzyga na własnych warunkach, więc przed oparciem się na tej zasadzie należy to potwierdzić u organu.

Jakie udogodnienia wymienia deweloper?

Deweloper wymienia baseny, punkty handlowe na terenie budynku, obszerny parking, salę wielofunkcyjną, kino, osobne siłownie dla mężczyzn i dla kobiet, kryty plac zabaw dla dzieci i salę gier. Bayut i Property Finder dodają windy, ochronę, concierge i zadbane ogrody, które są tekstem portalowym. Wiążące staje się to dopiero przez umowę lub specyfikację.

O co powinien poprosić kupujący przed rezerwacją?

Umowa lokalu z powierzchnią i ceną, data odbioru zapisana w umowie, terminy płatności, nazwa rachunku escrow, numer projektu w Departamencie Ziemi Dubaju, termin Oqood, oszacowanie opłat eksploatacyjnych i specyfikacja wykończenia. Sekcja 9 podaje pełną listę. Pozycje takie jak numer projektu można sprawdzić w Project Status Enquiry Departamentu Ziemi Dubaju.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• Azizi Developments: strona projektu Azizi Lina (według pliku danych, odczytano 13 listopada 2026 r.)
• Bayut: Azizi Lina, Jebel Ali, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Property Finder: Azizi Lina, odczytano 13 listopada 2026 r. (treść datowana na 3 sierpnia 2026 r.)
• certifiedpoor.com: Azizi Lina, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Departament Ziemi Dubaju: najczęściej zadawane pytania (escrow, opłaty eksploatacyjne), odczytano 13 listopada 2026 r.
• Wikipedia: Jebel Ali, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Jebel Ali Free Zone (Jafza): oficjalna strona internetowa, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Wikipedia: Jebel Ali Free Zone, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Wikipedia: Red Line (Dubai Metro), odczytano 13 listopada 2026 r.
• Wikipedia: Al Maktoum International Airport, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Portal rządowy ZEA: zakup nieruchomości w ZEA przez ekspatów, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Departament Ziemi Dubaju: wniosek o rejestrację pierwszej sprzedaży (Oqood), odczytano 13 listopada 2026 r.
• Departament Ziemi Dubaju: komunikat prasowy z 31 maja 2021 r. o opłatach rejestracyjnych
• Departament Ziemi Dubaju: rejestracja projektu i otwarcie rachunku escrow, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Departament Ziemi Dubaju: wniosek o Golden Visa, właściciel nieruchomości, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Portal rządowy ZEA: Golden visa, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Azizi Developments: strona Our Legacy
• Azizi Developments: komunikat prasowy, 15 września 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.