Azizi Rose Dubai: studia i 1-sypialniowe, przewodnik 2026

Azizi Rose Dubai to projekt studiów i apartamentów z jedną sypialnią w Downtown Jebel Ali, dzielnicy na zachodnim krańcu Dubaju, a strona samego dewelopera nie podaje dla niego ceny, daty odbioru ani procentu zaawansowania budowy, podczas gdy cztery portale nieruchomości podają cenę startową AED 607 000 (około USD 165 283 przy sztywnym kursie 3,6725) oraz terminy odbioru od 31 maja 2028 do trzeciego kwartału 2028 roku.

Niniejszy przewodnik po Azizi Rose Dubai zestawia stronę dewelopera, A1 Properties, FAM Properties, Dubizzle (który powołuje się na dane Departamentu Ziemi Dubaju, DLD) oraz Bayut, podając przy każdej liczbie jej źródło i datę odczytu, czyli 13 listopada 2026 r. Tam, gdzie źródła się różnią, pokazana jest różnica i żadna liczba nie jest przedkładana nad inną.

Następnie przewodnik dodaje to wszystko, co kupujący może samodzielnie obliczyć z podanych liczb, zasady rządzące zakupem off-plan w Dubaju w brzmieniu stron urzędowych oraz listę tego, o co warto poprosić na piśmie przed rezerwacją.

Przegląd projektu Azizi Rose Dubai

Strona projektu na oficjalnej witrynie dewelopera, odczytana podczas zbierania danych 13 listopada 2026 r., opisuje Azizi Rose Dubai jako projekt studiów i apartamentów z jedną sypialnią w Downtown Jebel Ali. Jej tekst mówi o dzielnicy, w której, jak się twierdzi, globalne firmy mają siedziby na szlakach handlowych między Azją a Europą, o Sheikh Zayed Road i metrze jako „w bliskim sąsiedztwie” oraz o Jebel Ali Free Zone (JAFZA) jako położonej tuż obok.

Zwykłe zapytanie do witryny dewelopera w dniu pisania zwróciło odpowiedź o przekroczeniu limitu zapytań (HTTP 429), dlatego własne stwierdzenia dewelopera w tym przewodniku pochodzą z tamtego odczytu i zachowują jego datę.

Dane osadzone na stronie zawierają etykietę typu projektu Studio and 1 Bedroom, ale nie zawierają ceny, statusu, daty odbioru ani procentu zaawansowania budowy. Odnośniki do broszury, rzutów i karty informacyjnej w tych samych danych są puste, a strona oferuje w ich miejsce wyłącznie formularz zgłoszenia zainteresowania. Projektu nie ma na stronie dewelopera z aktualizacjami budowy, co odnotował wstępny przegląd tego samego dnia.

Są to wyłącznie stwierdzenia o tym, co strona faktycznie podaje, a nie żadne oceny samego projektu. Wyjaśniają one, dlaczego poniższe tabele opierają się na portalach w kwestii statusu, ceny i dat oraz dlaczego każda liczba z portalu jest opisana nazwą portalu. Czytelnik, który szuka jednej, jednoznacznej liczby dla odbioru lub liczby pięter, nie znajdzie jej tutaj, ponieważ źródła nie są ze sobą zgodne, a żadne z nich nie jest ani nie zastępuje umowy.

Poniższe kluczowe fakty są punktem wyjścia. Każdy wiersz mówi, kto dokładnie podaje daną liczbę, tak aby wiersz z kilkoma wartościami można było czytać jako listę tego, co opublikowano, a nie jako ustalenie.

Dalsza część przewodnika podąża za kolejnością, w jakiej kupujący zwykle zadaje sobie kolejne pytania, krok po kroku: co źródła mówią o statusie i terminach, czym jest budynek, ile kosztuje na papierze, gdzie stoi, co o zakupie off-plan mówią prawo dubajskie i strony urzędowe oraz co uzyskać na piśmie.

Co poszczególne źródła podają o statusie, starcie sprzedaży i odbiorze

Pięć różnych miejsc mówi coś o tym, na jakim etapie realizacji jest projekt. Strona dewelopera nie podaje w widocznym tekście nic o statusie, a portale opierają się na własnych kanałach danych i rekordach rejestrowych. Pierwsza tabela dotyczy statusu i startu sprzedaży, druga odbioru.

Dwie daty startu, czyli 6 stycznia 2026 r. w polu danych dewelopera i 1 maja 2026 r. na FAM, dzieli od siebie około czterech miesięcy. Żadne ze źródeł nie mówi wprost, czego ta data dotyczy. Pierwsze udostępnienie oferty brokerom, otwarcie sprzedaży i wpis do rejestru to różne zdarzenia i każde z nich mogłoby mieć własną, inną datę. Przewodnik odnotowuje więc obie daty dokładnie tak, jak je podano, i nie wyciąga z nich żadnego wniosku.

Czytane łącznie, podane terminy odbioru rozciągają się od 31 maja 2028 do końca trzeciego kwartału 2028 roku. Od 31 maja do 30 września mija 122 dni, według obliczeń, więc największa rozbieżność między źródłami to około czterech miesięcy. Oznaczenie kwartału, takie jak Q3 2028, obejmuje lipiec, sierpień i wrzesień, co oznacza, że wpisy Q3 i wpis lipcowy na Dubizzle niekoniecznie są sprzeczne. Data podana przez FAM, 31 maja 2028, przypada na drugi kwartał roku i jest najwcześniejszą ze wszystkich podanych dat.

Żadna z tych dat nie jest zobowiązaniem po stronie dewelopera. Datą wiążącą dewelopera jest termin odbioru zapisany w umowie kupna-sprzedaży (SPA), wraz z definicją odbioru i skutkami jego niedotrzymania. Z tego powodu data odbioru w umowie należy do pierwszych pozycji listy w sekcji 9. Wpis Departamentu Ziemi „last inspected” (ostatnia inspekcja) jest rejestrowym zapisem inspekcji, a nie oświadczeniem o terminie ukończenia.

Budynek: piętra, lokale, parking i udogodnienia w ujęciu każdego ze źródeł

Budynek to miejsce, w którym źródła różnią się najbardziej, i dobre ćwiczenie w czytaniu opisów pochodzących z rejestrów. Strona dewelopera nie podaje liczby pięter ani liczby lokali. Trzy inne źródła podają liczby, ale nie są to liczby tego samego rodzaju ani tej samej podstawy: jedno wylicza kondygnacje z rekordu rejestrowego, drugie podaje liczbę pięter, a trzecie podaje opis budynku wskazujący jako źródło Departament Ziemi.

Liczbę pięter 17 z Dubizzle i wyliczenie A1 można porównać zwykłym zliczeniem. Lista A1 zawiera cztery kondygnacje podziemne, jeden parter, trzy kondygnacje podium i osiem pięter wyższych, co daje razem 16 kondygnacji, albo 17, jeśli dach policzy się jako kondygnację. Bez kondygnacji podziemnych i dachu liczba nad ziemią wynosi 12. Żadna z tych sum nie wynosi 14, czyli liczby kondygnacji podanej na Bayut.

Ten rachunek jest pokazany wyłącznie dla wygody czytelnika i nie jest żadnym ustaleniem. Żadne źródło nie mówi, że 17 na Dubizzle obejmuje kondygnacje podziemne i dach, i żadne nie wyjaśnia liczby 14. Kupujący, który potrzebuje liczby kondygnacji do wyboru widoku, piętra lub do porównania ofert, prosi o rysunki pozwolenia na budowę i piętrowy wykaz lokali, a oba te dokumenty są na liście w sekcji 9.

Liczba lokali ma tylko jedno źródło. A1 podaje 226 zarejestrowanych lokali i mówi, że obejmują one części komercyjne i mieszkalne, a rekord Dubizzle wymienia siedem centrów handlowych. Żadne ze źródeł nie podaje, ile z tych 226 to apartamenty, dlatego przewodnik nie podaje liczby lokali mieszkalnych ani podziału na studia i apartamenty z jedną sypialnią. Etykieta typu projektu u dewelopera to Studio and 1 Bedroom, natomiast portale pokazują handel na poziomie parteru; czy lokale handlowe są oferowane kupującym na sprzedaż, nie zostało podane w żadnym z przeczytanych źródeł.

Udogodnienia: lista dewelopera obok portali

Strona dewelopera wymienia udogodnienia w prostych, potocznych słowach. Portale dodają pozycje z własnych źródeł, a kilka z nich jest ze sobą sprzecznych. Tabela zachowuje listę dewelopera w pierwszej kolumnie i zaznacza to, co podaje wyłącznie portal.

Baseny, windy, parkingi i ogrody to właśnie te pozycje, które generują koszty bieżące utrzymania budynku. Dubajska ustawa nr 27 z 2007 r. o nieruchomościach we współwłasności traktuje części konstrukcyjne, parkingi, obiekty rekreacyjne, baseny i ogrody jako części wspólne, o ile plan zagospodarowania nie stanowi inaczej (art. 7), a każdy właściciel lokalu płaci udział w rocznych opłatach eksploatacyjnych obliczany jako stosunek powierzchni jego lokalu do powierzchni całkowitej (art. 22), tak jak podaje to zbiór przepisów Departamentu Ziemi.

Strona dewelopera nie podaje żadnego szacunku opłat eksploatacyjnych. FAQ Departamentu Ziemi definiuje opłatę eksploatacyjną (service charge) jako roczną opłatę zatwierdzaną przez Agencję Regulacji Nieruchomości (RERA), przeznaczoną na zarządzanie, obsługę, utrzymanie i naprawy nieruchomości we współwłasności, wpłacaną na rachunki zatwierdzone przez agencję. Kupujący przed dokonaniem rezerwacji prosi o szacunek tych opłat na dany lokal oraz o nazwę firmy zarządzającej.

Ceny, metraże i typy lokali: co portale podają dla studiów i apartamentów z jedną sypialnią

Deweloper nie podaje ceny Azizi Rose Dubai, więc każda liczba w tej sekcji pochodzi z portali. Są one czterech wyraźnie różnych rodzajów: cena startowa lub „od”, zarejestrowana sprzedaż, cena ofertowa studia i cena ofertowa apartamentu z jedną sypialnią. Rodzaje te nie są ze sobą zamienne, dlatego tabela opisuje każdy z nich osobno.

Kwoty w dirhamach są podane tak, jak je wydrukowano; kolumna w dolarach jest obliczona według sztywnego kursu 3,6725 dirhama za dolara (USD), który podaje tabela kursów wymiany Banku Centralnego ZEA za wrzesień 2026 dla USD.

Przy czytaniu tabeli pomagają trzy uwagi. Po pierwsze, cena startowa jest minimum odnoszącym się do określonego typu lokalu. A1 podaje ją dla projektu bez wskazania typu lokalu, a strona studiów na Bayut podaje ją jako cenę startową, więc odczyt danych traktuje ją jako cenę studia. Po drugie, zarejestrowana sprzedaż na A1 i oferty studiów na Bayut mają zbliżoną wartość, a oferta jest ceną ofertową, która może się zmienić bez uprzedzenia.

Po trzecie, obie ceny apartamentów z jedną sypialnią różnią się od siebie o AED 373 000, co oblicza się jako 1 297 000 minus 924 000. Nie są to ten sam produkt: jedna jest ceną „od” dla całego projektu, a druga pojedynczą ofertą lokalu o powierzchni 838 stóp kw., którego piętro, widok i balkon są szczególne. Własna strona A1 mówi, że kupujący nabywający prawa z umowy od poprzedniego nabywcy powinni zweryfikować, jaki procent zapłacił sprzedający i jakie saldo pozostaje do zapłaty deweloperowi, co przypomina, że cena ofertowa i kwota nadal należna deweloperowi to dwie osobne liczby.

Deweloper, jak wykazał odczyt danych, nie podaje też cennika poszczególnych lokali ani metraży. Metraże pochodzą więc wyłącznie z rekordów i ofert na portalach. Podano je w stopach kwadratowych tak, jak je wydrukowano, wraz z wartością metryczną obliczoną przy 0,092903 metra kwadratowego na stopę kwadratową.

Zaobserwowane metraże studiów wahają się od 338 do 438 stóp kw., czyli o 100 stóp kw., a jedyny metraż apartamentu z jedną sypialnią to 838 stóp kw. Pięć ofert studiów na Bayut nie jest w stanie pokazać pełnego zakresu układów w projekcie, a jedna oferta apartamentu z jedną sypialnią nie jest w stanie pokazać zakresu dla tego typu.

Liczba układów, powierzchnia netto każdego z nich i rzut każdego z nich znajdują się na liście próśb na piśmie, ponieważ przepisy dubajskie przyjmują powierzchnię netto za podstawę rejestracji, a umowa jest dokumentem, który ją ustala.

Uchwała nr 6 z 2010 r., wdrażająca ustawę o tymczasowym rejestrze nieruchomości, stanowi, że powierzchnia netto lokalu jest powierzchnią rejestrowaną, że deweloper nie może żądać wartości powierzchni większej niż netto oraz że deweloper wypłaca nabywcy odszkodowanie, jeśli lokal jest mniejszy od uzgodnionego o więcej niż 5 proc. powierzchni netto (art. 13).

Lokal podany na portalu w stopach kwadratowych porównuje się więc z powierzchnią netto zapisaną w umowie, zanim zostanie zaakceptowana jakakolwiek cena. Źródłem jest zbiór przepisów Departamentu Ziemi z 2014 r., dlatego przed oparciem się na nim sprawdza się aktualne brzmienie artykułu.

Etykieta typu u dewelopera obejmuje wyłącznie studia i apartamenty z jedną sypialnią. A1 opisuje kolekcję mieszkalną w tych samych kategoriach, a Bayut i Dubizzle wymieniają studia i apartamenty z jedną sypialnią. Żadne z przeczytanych źródeł nie wymienia lokalu z dwiema sypialniami i żadne nie podaje metrażu ani liczby dla żadnego typu. Oferta na Dubizzle pokazuje dwie łazienki dla swojego apartamentu z jedną sypialnią, a żadne źródło nie podaje liczby łazienek dla projektu.

Plan płatności, opłaty Departamentu Ziemi i ich wysokość przy podanych cenach

Plan płatności podają wyłącznie portale. Strona dewelopera go w ogóle nie podaje. Źródła są zgodne co do tego, że plan ma dwie połowy, a różnią się tym, czy pierwsza połowa jest podzielona.

Źródła są więc zgodne co do 50 procent przy odbiorze i 10 procent jako pierwszej płatności, a 40 procent pomiędzy nimi opisano jako płatne w trakcie budowy. Żadne źródło nie podaje ani dat, ani liczby rat składających się na te 40 procent, ani etapu budowy, który je uruchamia. Ten harmonogram jest tą częścią planu, która decyduje o przepływach pieniężnych kupującego, i dlatego właśnie jego należy uzyskać na piśmie.

Tabela stosuje plan do dwóch podanych cen: ceny startowej lub „od” AED 607 000 oraz ceny „od” apartamentu z jedną sypialnią AED 924 000. Kwoty są obliczone z procentów i nie są ofertami. Kwoty w dolarach przyjmują kurs sztywny 3,6725 i są zaokrąglone do pełnego dolara.

Plan, w którym połowa ceny jest należna przy odbiorze, ma jedną praktyczną konsekwencję dla kupującego, który się zadłuża: druga połowa to kwota, której sfinansowania bank zostałby poproszony przy ukończeniu, a wtedy obowiązują własne warunki banku. Przewodnik po kredytach na tej stronie, kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców, jest miejscem na pytania o kredyt. Ta strona nie podaje warunków żadnego kredytu.

Opłaty Departamentu Ziemi przy tych samych cenach

Tabela opłat Departamentu Ziemi, wydana jako uchwała Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r. i wydrukowana w zbiorze przepisów, ustala rejestrację umowy sprzedaży nieruchomości na 4 procent wartości umowy. Strona usługi rejestracji sprzedaży pierwotnej Departamentu opisuje te same 4 procent jako dwa udziały: 2 procent wartości sprzedaży po stronie sprzedającego i 2 procent po stronie nabywcy, plus opłata za wiedzę w wysokości AED 10 i opłata za innowacje w wysokości AED 10.

Uchwała nr 6 z 2010 r. dodaje, że o ile nie uzgodniono inaczej, deweloper i nabywca płacą opłatę rejestracyjną w swoich odpowiednich procentach (art. 9). To, kto ile płaci, jest więc kwestią umowy, a tabela pokazuje oba odczytania.

Liczby są rachunkiem na podanych cenach i opublikowanych procentach. Kwotą faktycznie należną jest ta, która widnieje w podpisanej umowie i na pokwitowaniu Departamentu Ziemi, a tabela opłat z 2013 r. jest starsza niż obecne strony usług Departamentu, dlatego nabywca prosi dewelopera o zestawienie opłat dla danego lokalu. Strona usługi wymienia też dokumenty dla osoby fizycznej niebędącej rezydentem: kopię umowy sprzedaży i kopię ważnego paszportu.

Lokalizacja: Downtown Jebel Ali, Jebel Ali Free Zone i podane czasy dojazdu

Azizi Rose Dubai jest przez dewelopera umieszczony w Downtown Jebel Ali. Strona nazywa projekt bramą do tej dzielnicy i umieszcza go obok JAFZA oraz portu Jebel Ali, które opisuje językiem marketingowym, którego ten przewodnik nie powtarza. Portale dodają, że działka leży przy Sheikh Zayed Road (E11), a A1 i Dubizzle podają nazwę strefy w rejestrze jako Jabal Ali Industrial Second.

Deweloper podaje osiem czasów dojazdu od projektu. Są to jedyne odległości w źródłach, które należą do samego projektu, a tabela podaje je tak, jak je wydrukowano, z nazwami własnymi strony.

Strona nie mówi, o jakiej porze dnia obowiązują podane czasy dojazdu, a czasy przejazdu między miejscami wzdłuż Sheikh Zayed Road zależą od ruchu. Te same dane osadzone zawierają też obiekt na poziomie dzielnicy z innym punktem na mapie i innymi czasami, w tym czas dojazdu do metra równy 0 minut i 5 minut do Ibn Battuta Mall. Należą one do dzielnicy, a nie do samego projektu, i ten przewodnik posługuje się czasami, które strona podaje dla projektu.

Własny punkt projektu na mapie w danych strony to 24,972673 szerokości północnej i 55,090108 długości wschodniej. Pozwala to obliczyć odległości w linii prostej do tych miejsc, których współrzędne podaje publiczne źródło. Nie są to ani czasy dojazdu, ani odległości podawane przez dewelopera. Tabela zestawia oba rodzaje dla trzech miejsc, dla których istnieją oba.

Wszystkie odległości w linii prostej pochodzą ze wzoru haversine zastosowanego do współrzędnych podanych w tabeli, przy promieniu Ziemi przyjętym jako 6 371 km. Przejazd drogami jest dłuższy niż linia prosta, dlatego linia 6,3 km do Expo City i podane 15 minut mogą być oba prawdziwe. Kupujący, który potrzebuje szacunku czasu dojazdu, sam przejeżdża daną trasę o godzinie, która go interesuje.

Kontekst dzielnicy z publicznych źródeł

Artykuł Wikipedii o Jebel Ali Free Zone umieszcza strefę na dalekim zachodnim krańcu Dubaju w pobliżu Abu Zabi i mówi, że zaczęła działać w 1985 roku, a Port of Jebel Ali został według własnego artykułu otwarty w 1979 roku. Artykuł o lotnisku podaje datę otwarcia Al Maktoum International Airport jako 27 czerwca 2010 r. Są to stwierdzenia z encyklopedii, podane tutaj po to, aby umieścić projekt w dawno ukształtowanym korytarzu przemysłowo-logistycznym, a nie jako prognoza czegokolwiek.

Artykuł Wikipedii o Jebel Ali opisuje Jebel Ali Industrial Area jako jedną z najstarszych dzielnic przemysłowych Dubaju, leżącą na wschód od portu. Czy nazwa strefy w rejestrze Jabal Ali Industrial Second odpowiada temu właśnie obszarowi, nie jest podane w żadnym z przeczytanych źródeł, dlatego przewodnik ich nie utożsamia. Nazwa strefy jest podana, ponieważ to nazwa, która widnieje w rekordzie Departamentu Ziemi.

FAM Properties wymienia pięć szkół dla tej okolicy: Al Ghaf Private School, Dove Green Private School, Durham School, The Arbor School i The International School of Choueifat (filia). Nie podaje odległości do nich, a metro opisuje jako w odległości spaceru w rejonie przedłużenia Red Line, bez określenia liczbowego. Obie pozycje są stwierdzeniami portalu i jako takie zostały tutaj odnotowane.

To, czy działka leży w obszarze otwartym dla kupujących niebędących obywatelami ZEA, jest kwestią prawną, a nie tekstu o lokalizacji. Rozporządzenie nr 3 z 2006 r. wymienia obszary, w tym działki w Jebel Ali, w których osoby niebędące obywatelami ZEA mogą posiadać freehold, a strona dewelopera i Dubizzle opisują ten projekt jako freehold. Numeru działki nie podaje żadne źródło, więc listy obszarów nie można dopasować do projektu na podstawie samego tekstu publicznego.

Sekcja 7 wyjaśnia, jak rejestracja projektu w Departamencie wiąże sprzedaż off-plan z gruntem w freehold lub w długoterminowej dzierżawie.

Zakup off-plan w Dubaju: strefy własności, rejestracja, escrow i harmonogram płatności

Strony urzędowe opisują sprzedaż off-plan w Dubaju jako łańcuch rejestracji, z których każda ma własny dokument. Angielski tekst głównych ustaw to zbiór przepisów Departamentu Ziemi w wydaniu z 2014 r., dlatego każdy cytowany tu artykuł jest wskazówką do sprawdzenia w aktualnym brzmieniu, a strony usług Departamentu odczytano 13 listopada 2026 r. Dłuższe i bardziej szczegółowe wprowadzenie do całego procesu znajduje się w przewodniku po nieruchomościach off-plan w Dubaju.

Gdzie cudzoziemiec może posiadać nieruchomość

Ustawa nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomości ogranicza prawo własności nieruchomości w emiracie do obywateli ZEA, obywateli państw Rady Współpracy Zatoki, spółek w pełni będących ich własnością oraz publicznych spółek akcyjnych. Następnie stanowi, że za zgodą władcy osoby niebędące obywatelami ZEA mogą w niektórych obszarach wyznaczonych przez władcę uzyskać własność typu freehold bez ograniczenia czasowego albo prawo użytkowania lub dzierżawy na okres do 99 lat (art. 4).

Rozporządzenie nr 3 z 2006 r. jest aktem, który wymienia obszary według numerów działek, a zbiór z 2014 r. drukuje listę obejmującą między innymi działki w Jebel Ali, Dubai Marina, Palm Jumeirah i Al Jaddaf. FAQ Departamentu Ziemi mówi, że lokale dla osób niebędących obywatelami ZEA można rejestrować w obszarach wskazanych przez władcę na podstawie ustawy nr 7 z 2006 r. oraz że spółki będące własnością osób niebędących obywatelami ZEA mogą je posiadać, jeśli są zarejestrowane w dubajskiej wolnej strefie lub w innym emiracie na podstawie memorandów Departamentu.

Przewodnik o freehold i leasehold w Dubaju oraz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w Dubaju, omawiają to samo szerzej.

Rejestracja projektu, sprzedaży i rachunku escrow

Project Status Enquiry (zapytanie o status projektu) Departamentu, do którego według strony można też dotrzeć w aplikacji Dubai REST jako Project Status, pozwala każdemu wyszukiwać według nazwy lub numeru projektu. Jego wynik zawiera między innymi numer projektu, zarejestrowane lokale, ukończenie, dewelopera, firmę zarządzającą i nazwę banku escrow.

Dla tego projektu jest to najszybsza ogólnodostępna kontrola, czy projekt jest zarejestrowany, a pokazany tam numer projektu to ten, który należy wpisać do umowy. Punktem wyjścia jest strona Project Status Enquiry.

Harmonogram płatności i etap budowy

Przepisy łączą to, co kupujący płaci, z tym, co faktycznie zbudowano, na dwa sposoby. Uchwała nr 6 z 2010 r. pozwala nabywcy wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy, jeśli deweloper odmawia rozliczania płatności zgodnie z etapami budowy zaproponowanymi przez RERA, jeśli dokonuje istotnych zmian uzgodnionej specyfikacji albo jeśli lokal nie nadaje się do użytku w chwili odbioru z powodu istotnych wad (art. 20).

Ta sama uchwała określa również, co się dzieje, gdy nabywca nie płaci. Deweloper doręcza wezwanie, a Departament zapewnia 30 dni.

Potem kwota, którą deweloper może zatrzymać, zależy od tego, jaka część projektu jest zbudowana, co potwierdza raport techniczny konsultanta zatwierdzonego przez RERA: najwyżej 25 procent wartości lokalu poniżej 60 procent ukończenia i najwyżej 40 procent od 60 procent, z dodatkową możliwością od 80 procent ukończenia zatrzymania wpłaconych kwot i sprzedaży lokalu na aukcji (art. 15 i 17).

Przepisy wiążą więc obie strony transakcji, a terminy i warunki zapisane w umowie to pierwsze, co należy przeczytać.

Spory mogą także trafić do Departamentu w celu ich pojednawczego rozstrzygnięcia (art. 14), a zasada powierzchni netto z art. 13, opisana w sekcji 4, chroni kupującego przed płaceniem za powierzchnię, której lokal nie ma. Po odbiorze obowiązują zasady opłat eksploatacyjnych opisane w sekcji 3, a FAQ Departamentu Ziemi mówi, że opłaty wpłaca się na rachunki zatwierdzone przez agencję, za pośrednictwem systemu Mollak.

Pozwolenia na pobyt, podatki i finansowanie dla zagranicznego kupującego

Poniższa tabela przedstawia to, co strony urzędowe mówią o pobycie i podatkach w ZEA, i to w tych samych terminach, których same strony używają. Nie mówi ona jednak, że jakikolwiek lokal w tym projekcie do czegokolwiek uprawnia. O uprawnieniu do wizy decyduje organ ją wydający, a właściwym miejscem sprawdzenia jest usługa tego organu, do której odsyła portal rządowy ZEA.

W kwestii ścieżki Golden Visa zasada w brzmieniu portalu odnosi się do AED 2 mln. Każda cena pojedynczego lokalu podana dla projektu na odczytanych portalach, od AED 607 000 do AED 1 297 000, jest niższa od tej kwoty.

Brzmienie zasady dotyczącej zakupów łączonych, nieruchomości będących jeszcze w budowie i nieruchomości obciążonych hipoteką to pytanie do organu, a przewodnik na tej stronie, czym jest Golden Visa w Dubaju, opisuje ścieżkę nieruchomościową dokładniej. Strona dewelopera nie zawiera żadnych twierdzeń o pobycie w odniesieniu do tego projektu.

W kwestii podatków portal i strony Federalnego Urzędu Podatkowego dotyczą podatków o ogólnym zastosowaniu. Nie rozstrzygają one traktowania konkretnej sprzedaży ani umowy. Traktowanie VAT ceny zakupu, ewentualna opłata przy pierwszym przeniesieniu i opłata eksploatacyjna to więc pozycje do wpisania na piśmie, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Dubaju daje szerszy obraz, z zastrzeżeniem, że starsze liczby w każdym przewodniku należy sprawdzać na stronach urzędowych.

W kwestii finansowania żadne z przeczytanych źródeł nie podaje banku, limitu LTV ani oprocentowania dla tego projektu, a strona też ich nie podaje. Przewodnik o kredytach dla cudzoziemców jest wskazany w sekcji 5. Praktyczny wniosek z planu płatności jest taki, jak wspomniano wyżej, że połowa ceny jest należna przy odbiorze, czyli wtedy, gdy większość banków zostałaby poproszona o sfinansowanie.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją Azizi Rose Dubai

Strona dewelopera nie podaje ceny, dat ani metraży, a portale podają liczby, które się różnią. Rezerwacja Azizi Rose Dubai wymaga więc przygotowania następujących pozycji, o każdą z których kupujący może poprosić przed wpłatą zadatku. Lista wynika z luk widocznych w powyższych tabelach, a każda odpowiedź powinna znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa lub oferta mogą się zmienić bez uprzedzenia.

1. Cennik opatrzony datą dnia oferty, z numerem lokalu, piętrem, typem, powierzchnią netto i dokładną łączną ceną lokalu w dirhamach.
2. Umowa kupna-sprzedaży dla konkretnego lokalu, z numerem lokalu, danymi działki i budynku oraz nazwą projektu w brzmieniu zarejestrowanym.
3. Termin odbioru zapisany w umowie, definicja odbioru i skutki niedotrzymania terminu; źródła podają 31 maja 2028, Q3 2028 i lipiec 2028.
4. Harmonogram płatności z każdą ratą, jej datą lub etapem budowy i kwotą każdej z nich; 40 procent pomiędzy wpłatą początkową a odbiorem nie ma podanych dat.
5. Nazwa banku escrow i nazwa rachunku projektu oraz pisemne potwierdzenie, że każda płatność, wraz z pierwszą, jest wpłacana na ten rachunek.
6. Numer projektu w Departamencie Ziemi, aby kupujący mógł znaleźć projekt w Project Status Enquiry i porównać zarejestrowane lokale, ukończenie i bank escrow z materiałami sprzedażowymi.
7. Rejestracja sprzedaży w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania oraz elektroniczne zaświadczenie o rejestracji tymczasowej, gdy zostanie wydane.
8. Pełna nazwa prawna i licencja handlowa spółki podpisującej umowę oraz, jeśli grunt należy do innej strony, pismo master developera o braku sprzeciwu wobec sprzedaży off-plan.
9. Forma własności lokalu i działki, potwierdzona w umowie jako freehold, oraz numer działki, aby można ją było sprawdzić na liście obszarów otwartych dla kupujących niebędących obywatelami ZEA.
10. Piętrowy wykaz lokali i dane pozwolenia na budowę, aby liczbę kondygnacji (14, 17 lub wyliczenie A1) i 226 zarejestrowanych lokali można było dopasować do dokumentu oraz aby znana była liczba lokali mieszkalnych i handlowych.
11. Rzut lokalu z powierzchnią netto, powierzchnią balkonu i orientacją, ponieważ odnośniki strony do planu i broszury są puste.
12. Co obejmuje wykończenie: podłogi, kuchnia, szafy, armatura sanitarna i klimatyzacja oraz czy lokal jest przekazywany umeblowany, czy nieumeblowany.
13. Szacunek opłaty eksploatacyjnej na lokal i nazwa firmy zarządzającej oraz informacja, czy obowiązują opłaty za chłodzenie dzielnicowe lub inne opłaty za media.
14. Liczba i przydział miejsc parkingowych, czy jedno jest wliczone w cenę oraz ewentualna opłata za kolejne miejsce.
15. Traktowanie VAT, ewentualna opłata administracyjna pobierana przez dewelopera i ewentualna prowizja pośrednika, każda z kwotą, ponieważ żadna nie jest podana na stronie.
16. Jeśli lokal jest cesją od wcześniejszego nabywcy: kwota, którą sprzedający zapłacił, kwota nadal należna deweloperowi oraz pisemna zgoda dewelopera i ewentualna opłata za przeniesienie.
17. Warunki zwrotu i anulowania, jeśli kupujący lub deweloper nie wykona zobowiązań, czytane w zestawieniu z terminami wezwań i limitami z uchwały nr 6 z 2010 r.
18. Jeśli planowany jest kredyt hipoteczny: nazwa banku, jego wstępna zgoda i to, czego wymaga od kupującego niebędącego rezydentem.

Lokalny prawnik może dla kupującego przeczytać umowę, rekord Departamentu Ziemi i szczegóły escrow w imieniu kupującego. Formularz rezerwacji warto przeczytać uważnie pod kątem warunków zwrotu zadatku, zanim zostanie podpisany.

Jak Azizi Rose Dubai wypada na tle innych projektów Azizi i pobliskich ofert w Dubaju

Aktualna lista projektów dewelopera obejmuje jeszcze kilka innych projektów w Downtown Jebel Ali, a ta strona ma przewodnik dla każdego z nich. Tabela porównuje tylko to, co da się odczytać w ten sam sposób dla każdego: cenę, którą podaje własna strona dewelopera, według plików danych z 13 listopada 2026 r., oraz cenę startową widoczną na stronach projektów A1 Properties, ponownie odczytaną tego samego dnia. Terminy odbioru i metraże różnią się w zależności od źródła i znajdują się w przewodniku po każdym projekcie.

Zestawione obok siebie, Azizi Rose Dubai jest jednym z projektów, dla których strona samego dewelopera nie podaje ceny, podczas gdy strony deweloperskie czterech pozostałych podają kwotę „od”. Tabela jest jedynie listą podanych faktów, a nie żadnym rankingiem. Ceny różnych typów lokali, pięter i dat nie są porównywalne i żaden projekt nie jest opisany jako lepszy od innego. Przewodnik po rynku nieruchomości w Dubaju i strona miasta Dubaj dają szerszy obraz rynku.

Poniżej, wyłącznie dla kontekstu, pokazano oferty innych deweloperów w innych częściach Dubaju. Każda ma własny przewodnik na tej stronie, a każda liczba jest tą, którą ten przewodnik podaje z własnego źródła; obszary są inne, a liczby nie są porównywalne jeden do jednego.

Strona dewelopera wymienia Jumeirah Lake Towers i Expo City wśród miejsc w odległości 12 i 15 minut jazdy od projektu, dlatego te dwa obszary znajdują się wśród pobliskich ofert. Strona kraju ZEA wymienia pozostałe projekty na tej stronie, a katalog deweloperów w Dubaju wymienia profile deweloperów.

Azizi Developments (deweloper)

Ta sekcja korzysta wyłącznie z tego, co stwierdzają własne strony internetowe i komunikaty prasowe dewelopera, odczytane podczas zbierania danych 13 listopada 2026 r. Strona o dziedzictwie mówi, że firma została założona w 2007 roku i ma siedzibę w Dubaju, a przesłanie prezesa na tej samej witrynie opisuje rok 2007 jako rok wejścia na rynek nieruchomości. Materiały prasowe wymieniają Mirwaisa Azizi jako założyciela i prezesa Azizi Group oraz Farhada Azizi jako dyrektora generalnego grupy (komunikat prasowy Azizi z 16 października 2026 r., ogłoszenie o KONE).

W komunikacie prasowym z 15 września 2026 r., ogłoszeniu dewelopera o dostawach, Azizi stwierdza, że od założenia przekazano kupującym ponad 45 000 domów, nabywcom ponad 100 narodowości, że w budowie na różnych etapach jest ponad 150 000 lokali, że do tej daty w 2026 roku odebrano siedem projektów oraz że do grudnia 2026 roku firma dąży do dziesięciu kolejnych. Są to liczby dla całego portfela dewelopera i nie dotyczą konkretnie tego projektu.

Oś czasu na stronie dewelopera wymienia umowę z 2009 roku z master developerem Nakheel dotyczącą dzielnicy Al Furjan, odbiory w Al Furjan w 2016 i w 2020 roku, w tym Aura w Downtown Jebel Ali w 2020 roku, oraz start Azizi Riviera w 2017 roku. Dzielnice, które deweloper wymienia, to między innymi Azizi Riviera, Azizi Venice, Azizi Milan, Al Furjan, Palm Jumeirah, Dubai Healthcare City, Dubai South, Studio City, Sports City, Downtown Jebel Ali i Dubai Islands.

Jego komunikaty prasowe opisują też własną produkcję elementów aluminiowych i fasadowych, stali, kanałów wentylacyjnych i marmuru oraz partnera budowlanego o nazwie Gardinia. Strona projektu nie wymienia architekta, wykonawcy ani banku escrow dla tego projektu. Na potrzeby tego przewodnika nie przejrzano żadnego certyfikatu ani wyciągu z rejestru, a stwierdzenia firmy są odnotowane jako stwierdzenia firmy.

Często zadawane pytania

Gdzie leży Azizi Rose Dubai i w jakiej dzielnicy?

Deweloper umieszcza projekt w Downtown Jebel Ali, w dzielnicy, którą nazywa Jebel Ali, wzdłuż Sheikh Zayed Road według A1, Bayut i FAM. Rekord Departamentu Ziemi cytowany przez A1 i Dubizzle nazywa strefę Jabal Ali Industrial Second. Strona podaje punkt projektu na mapie jako 24,972673 szerokości północnej, 55,090108 długości wschodniej oraz nie podaje adresu ulicznego ani numeru działki.

Ile kosztuje lokal?

Strona dewelopera nie podaje ceny. Bayut i A1 podają cenę startową lub „od” AED 607 000, około USD 165 283 przy kursie 3,6725, a Bayut pokazuje oferty studiów od AED 624 000 do AED 695 000 i apartament z jedną sypialnią od AED 924 000 (odczyt danych). Oferta apartamentu z jedną sypialnią na Dubizzle ma cenę AED 1 297 000. Wszystkie są wskazaniami portali z dnia 13 listopada 2026 r. i żadna z nich nie jest ofertą dewelopera.

Kiedy Azizi Rose Dubai ma być odebrany?

Deweloper w ogóle nie podaje daty odbioru projektu. FAM podaje 31 maja 2028, A1, Bayut i oferta na Dubizzle podają Q3 2028, a sekcja projektu na Dubizzle podaje lipiec 2028. Datą wiążącą dewelopera jest ta z umowy kupna-sprzedaży, więc kupujący prosi o nią na piśmie.

Jakie typy lokali są oferowane?

Etykieta typu u dewelopera to Studio and 1 Bedroom. Portale wymieniają łącznie studia o powierzchni od 338 do 438 stóp kw. i jeden apartament z jedną sypialnią o powierzchni 838 stóp kw. Żadne z przeczytanych źródeł nie podaje lokalu z dwiema sypialniami, liczby dla każdego typu ani rzutu.

Czy projekt jest w freehold?

Strona dewelopera opisuje ofertę jako freehold, a oferta na Dubizzle podaje Freehold jako formę własności. Numer działki nie jest podany, więc kupujący nie może dopasować jej do obszarów wymienionych w rozporządzeniu nr 3 z 2006 r. na podstawie samego tekstu publicznego. Formę własności należy potwierdzić w umowie, a po rejestracji w akcie własności (title deed).

Jaki plan płatności ma Azizi Rose Dubai?

A1 i Bayut podają 10 procent wpłaty początkowej, 40 procent w trakcie budowy i 50 procent przy odbiorze, a Dubizzle podaje 50/50. Przy AED 607 000 daje to AED 60 700, AED 242 800 i AED 303 500, według obliczeń. Dat rat składających się na 40 procent nie podaje żadne z przeczytanych źródeł.

Ile pięter i lokali ma budynek?

Źródła się ze sobą wyraźnie różnią. A1 podaje 226 zarejestrowanych lokali i wyliczenie: cztery kondygnacje podziemne, parter, trzy kondygnacje podium, osiem pięter wyższych i dach. Rekord Departamentu Ziemi na Dubizzle podaje 17 pięter, a Bayut podaje budynek 14-piętrowy. Deweloper nie podaje ani liczby lokali, ani liczby pięter.

Jakie opłaty dubajskie dotyczą takiego zakupu?

Tabela opłat Departamentu Ziemi ustala rejestrację umowy sprzedaży na 4 procent jej wartości, co na stronie usługi przedstawiono jako 2 procent po stronie sprzedającego i 2 procent po stronie nabywcy plus AED 20 innych opłat. Przy AED 607 000 suma wynosi AED 24 280, według obliczeń. To, kto ile płaci, jest kwestią umowy, a opłaty eksploatacyjne są odrębne.

Czy zakup lokalu daje Złotą Wizę (Golden Visa)?

Ten przewodnik nie twierdzi, że tak jest. Portal rządowy ZEA podaje minimalny kapitał AED 2 mln dla ścieżki nieruchomościowej, a każda cena pojedynczego lokalu na odczytanych portalach jest niższa od tej kwoty. O uprawnieniu decyduje organ, a przewodnik na tej stronie opisuje ścieżkę szerzej.

Jak kupujący może sprawdzić projekt i jego rachunek escrow?

Project Status Enquiry Departamentu Ziemi, dostępne też w aplikacji Dubai REST, pokazuje numer projektu, zarejestrowane lokale, ukończenie, firmę zarządzającą i nazwę banku escrow. Kupujący następnie porównuje te dane z materiałami sprzedażowymi i prosi, aby każda płatność trafiała na wskazany rachunek escrow.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• A1 Properties: Azizi Rose, odczyt 13 listopada 2026
• FAM Properties: Azizi Rose, odczyt 13 listopada 2026
• Dubizzle: oferta 1BR w Azizi Rose, odczyt 13 listopada 2026
• Bayut: strona projektu Azizi Rose (odczyt danych, 13 listopada 2026)
• Azizi Developments: strona projektu Azizi Rose (odczyt danych, 13 listopada 2026)
• Departament Ziemi Dubaju: zbiór przepisów o nieruchomościach (angielski, wydanie z 2014 r.)
• Bank Centralny ZEA: kursy wymiany za wrzesień 2026
• Departament Ziemi Dubaju: wniosek o rejestrację sprzedaży pierwotnej
• Wikipedia: Expo City Dubai
• Wikipedia: Al Maktoum International Airport
• Wikipedia: Port of Jebel Ali
• Wikipedia: Jebel Ali Free Zone
• Wikipedia: Jebel Ali
• Departament Ziemi Dubaju: rejestracja projektu nieruchomości
• Departament Ziemi Dubaju: aktywacja rachunku escrow
• Departament Ziemi Dubaju: Project Status Enquiry
• Portal rządowy ZEA: Golden visa
• Portal rządowy ZEA: Taxation
• Federalny Urząd Podatkowy: przewodnik CTGREI1 o podatku od osób prawnych, osoby fizyczne i nieruchomości (październik 2024)
• Azizi Developments: strona o dziedzictwie (odczyt danych, 13 listopada 2026)
• Komunikat prasowy Azizi Developments, 16 października 2026: KONE i Burj Azizi
• Komunikat prasowy Azizi Developments, 15 września 2026: tempo odbiorów
• Departament Ziemi Dubaju: często zadawane pytania

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.