Проект NEXT Oriental Tbilisi — это жилой дом в районе Ортачала в Тбилиси, на реке Мтквари, в котором грузинский застройщик NEXT предлагает студии, квартиры с одной и с двумя спальнями; передача объектов заявлена на декабрь 2028 года, а цены начинаются от USD 95 160.
Этот обзор проекта NEXT Oriental Tbilisi разбирает страницу проекта на сайте застройщика в том виде, в каком она выглядела 8 ноября 2026 года, шаг за шагом показывает расчёты по площадям, двум наборам цен и плану рассрочки на 37 месяцев и добавляет подкреплённый источниками контекст: об Ортачала, о передвижении по Тбилиси, а также о покупке, налогах и виде на жительство в Грузии. Там, где страница молчит, обзор прямо говорит об этом в нейтральной формулировке.
На странице проекта у застройщика стоит заголовок «Tbilisi Oriental by NEXT», тогда как в меню и в тексте написано «NEXT Oriental»; в этом обзоре для всех трёх вариантов используется название NEXT Oriental Tbilisi. Страница описывает здание как городской ориентир на реке Мтквари в Ортачала, который соединяет старый центр с новыми жилыми и деловыми районами; здание задумано каскадной формы и строится из фиброармированного бетона.
Три типа квартир имеют напечатанные площади и цены: студии от 36,7 м², квартиры с одной спальней (1+1) от 63,3 м² и квартиры с двумя спальнями (2+1) от 89,5 м². В списке удобств здания значатся лобби с ресепшен, валет-парковка, круглосуточная охрана, уборка и прачечная, консьерж, офисы, сад, спортзал, велнес-центр и грузинский ресторан. Оператор ни для одного из этих объектов на странице не назван.
Общее число квартир, число этажей, почтовый адрес и номер земельного участка не указаны, а слово «presale» (предпродажа) на странице не встречается. Передача объектов — декабрь 2028 года — указана в ценовых панелях и на плитке передачи, тогда как в более позднем абзаце о завершении строительства для полностью достроенного здания «под ключ» назван июнь 2029 года. Единая дата фиксируется в документах купли-продажи.
Два набора цен скрыты за переключателем с подписями «With renovation» и «Without renovation», а текст не говорит, какой набор какой подписи соответствует. Поэтому в этом обзоре они названы набором цен 1 (более низкий; он показан первым и используется на карточке на главной странице застройщика) и набором цен 2, и ни одному из них отделка не приписывается. На странице есть также утверждения о доходности, росте цен и налогах в Тбилиси и в районе; основание этих утверждений не опубликовано, поэтому здесь они не пересказываются.
| Ключевые факты о NEXT Oriental Tbilisi | По данным застройщика (8 ноября 2026 года) |
|---|---|
| Расположение | Ортачала, Тбилиси, на реке Мтквари; почтовый адрес, номер участка и точка на карте не опубликованы |
| Застройщик | NEXT (пишется также NEXT Group и Next Property), next-property.com |
| Статус | Строится; указан среди проектов, находящихся в стадии строительства в Грузии; метка presale (предпродажа) не напечатана |
| Передача объектов | Декабрь 2028 года (ценовые панели, плитка передачи); июнь 2029 года в абзаце о завершении строительства |
| Типы квартир | Студия, квартира с одной спальней (1+1), квартира с двумя спальнями (2+1) |
| Площади | Студия от 36,7 до 48,6 м²; 1+1 от 63,3 до 94,6 м²; 2+1 от 89,5 до 107,8 м² |
| Число квартир | Не опубликовано |
| Цена от | USD 95 160 (студия, набор цен 1); набор цен 2 начинается с USD 119 015 (студия) |
| План платежей | Первый взнос 20%, затем 37 месяцев под 0%, ежемесячно или ежеквартально |
| Удобства | Лобби и ресепшен, валет-парковка, охрана, уборка и прачечная, консьерж, офисы, сад, спортзал, велнес-центр, грузинский ресторан |
| Отделка | Вариант с ремонтом показан в виде переключателя; кухни описаны как полностью оборудованные; уровень отделки не указан |
| Этапы оформления собственности | Предварительный договор, регистрация будущего права собственности в Публичном реестре, право собственности после завершения строительства и полной оплаты — по данным застройщика |
Застройщик показывает каждый тип в виде карточки с площадью и ценой «от» и с площадью и ценой «до». Все суммы в долларах ниже — данные застройщика, как они выглядели 8 ноября 2026 года; строки с пометкой «расчёт» — это арифметика данного обзора на основе этих цифр. Напечатанные площади есть только у набора цен 1, поэтому все показатели за квадратный метр рассчитаны по набору цен 1.
| Тип | Спальни | Площадь от (м²) | Площадь до (м²) | Набор 1, от (USD) | Набор 1, до (USD) | Набор 2, от (USD) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 0 | 36,7 | 48,6 | 95 160 | 138 510 | 119 015 |
| Квартира с одной спальней (1+1) | 1 | 63,3 | 94,6 | 164 580 | 263 625 | 198 385 |
| Квартира с двумя спальнями (2+1) | 2 | 89,5 | 107,8 | 240 120 | 299 040 | 298 295 |
| Три спальни и более | – | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано | не опубликовано |
| Число квартир по типам | – | не опубликовано | не опубликовано | – | – | – |
Верхняя карточка внутри каждого типа — это тот же класс квартир в наибольшей напечатанной площади. Карточка студии идёт от 36,7 м² за USD 95 160 до 48,6 м² за USD 138 510: площадь больше в 1,32 раза, а цена выше в 1,46 раза, поэтому расчётная ставка растёт с USD 2 593 до USD 2 850 за м². Карточка квартиры с одной спальней увеличивается по площади в 1,49 раза, а по цене в 1,60 раза — с USD 2 600 до USD 2 787 за м².
| Сравнение площадей и цен NEXT Oriental Tbilisi | Студия | 1+1 | 2+1 |
|---|---|---|---|
| Площадь от (м²) | 36,7 | 63,3 | 89,5 |
| Набор цен 1, от (USD) | 95 160 | 164 580 | 240 120 |
| USD за м² по карточке «от» (расчёт) | 2 593 | 2 600 | 2 683 |
| Площадь до (м²) | 48,6 | 94,6 | 107,8 |
| Набор цен 1, до (USD) | 138 510 | 263 625 | 299 040 |
| USD за м² по карточке «до» (расчёт) | 2 850 | 2 787 | 2 774 |
| Набор цен 2, от (USD) | 119 015 | 198 385 | 298 295 |
| Набор 2 минус набор 1 на уровне «от» (USD, расчёт) | 23 855 | 33 805 | 58 175 |
| Набор 2 выше набора 1 в процентах (расчёт) | 25,1% | 20,5% | 24,2% |
У трёх типов ставка по карточкам «от» колеблется в узком коридоре: USD 2 593 для студии, USD 2 600 для квартиры с одной спальней (на 0,3% выше) и USD 2 683 для квартиры с двумя спальнями (на 3,2% выше, чем с одной спальней).
Переход от карточки студии к карточке квартиры с одной спальней добавляет 26,6 м² и USD 69 420, то есть USD 2 610 за каждый добавленный квадратный метр — почти столько же, сколько составляет средняя ставка. Переход от карточки с одной спальней к карточке с двумя спальнями добавляет 26,2 м² и USD 75 540, или USD 2 883 за добавленный квадратный метр.
Карточки «до» лежат между USD 2 774 и USD 2 850 за м². Поскольку начальная цена и начальная площадь могут относиться к разным квартирам, это арифметические результаты, а не ставки, которые публикует застройщик.
Набор цен 2 выше набора 1 на уровне «от» на USD 23 855 для студии, на USD 33 805 для квартиры с одной спальней и на USD 58 175 для квартиры с двумя спальнями, то есть на 25,1%, 20,5% и 24,2%. Площадь для набора 2 на странице не напечатана, поэтому ставку за квадратный метр для него рассчитать нельзя.
На странице застройщика показаны также три планировки. Подписи на них позволяют сверить напечатанные площади карточек с площадями внутренних помещений и террас, что и делает следующая таблица. На планировке квартиры с двумя спальнями показаны два балкона, а площади, которые можно было бы использовать в этом обзоре, не напечатаны.
| Площади по планировкам (подписи на планах застройщика) | Внутренняя площадь (м²) | Терраса (м²) | Сумма (расчёт) | Напечатанная площадь карточки (м²) | Доля террасы в сумме (расчёт) |
|---|---|---|---|---|---|
| Планировка студии | 30,1 | 6,7 | 36,8 | 36,7 | 18,2% |
| Планировка с одной спальней | 52,4 | 10,9 | 63,3 | 63,3 | 17,2% |
| Планировка с двумя спальнями | не напечатана | два балкона, площади не напечатаны | – | 89,5 | – |
Суммы совпадают с напечатанными площадями карточек с точностью до 0,1 м², что говорит о том, что площади «от» включают террасы. Если считать только по внутренней площади и исходить из того, что планировки показывают квартиры «от» (страница этого не говорит), набор цен 1 даёт USD 3 161 за м² для студии (95 160, делённое на 30,1) и USD 3 141 за м² для квартиры с одной спальней (164 580, делённое на 52,4).
Поэтому покупателю, сравнивающему проект с другими объявлениями, стоит выяснить, указана ли в цитируемой площади только внутренняя площадь или внутренняя площадь вместе с террасой.
План рассрочки напечатан один раз — в калькуляторе, который показывает студию. Он предусматривает первый взнос 20%, то есть USD 19 032 для студии за USD 95 160, затем 37 месяцев под 0% годовых по USD 2 058 в месяц. Для набора цен 2 тот же калькулятор даёт первый взнос около USD 23,8 тыс. и USD 2 573 в месяц. Страница сообщает, что платежи возможны ежемесячно или ежеквартально, и не печатает долю платежа при передаче объекта.
| Квартира и набор цен | Цена (USD) | Первый взнос 20% (USD) | Остальные 80% (USD) | В месяц за 37 месяцев (USD) | Напечатано на странице? |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия, набор 1 | 95 160 | 19 032 | 76 128 | 2 058 | Напечатаны первый взнос и ежемесячная сумма |
| Студия, набор 2 | 119 015 | 23 803 | 95 212 | 2 573 | Напечатана ежемесячная сумма; первый взнос показан как 23,8k |
| 1+1, набор 1 | 164 580 | 32 916 | 131 664 | 3 559 | Рассчитано здесь |
| 1+1, набор 2 | 198 385 | 39 677 | 158 708 | 4 289 | Рассчитано здесь |
| 2+1, набор 1 | 240 120 | 48 024 | 192 096 | 5 192 | Рассчитано здесь |
| 2+1, набор 2 | 298 295 | 59 659 | 238 636 | 6 450 | Рассчитано здесь |
О графике платежей стоит сказать две вещи. Во-первых, напечатанные числа в сумме дают цену без доли при передаче объекта: USD 19 032 плюс 37 раз по USD 2 058 составляют USD 95 178, то есть на USD 18 больше цены, потому что ежемесячная сумма округлена.
Во-вторых, календарь: если первый взнос внесён в ноябре 2026 года, а ежемесячные платежи начинаются в декабре 2026 года, то тридцать седьмой платёж приходится на декабрь 2029 года — через двенадцать месяцев после передачи объектов в декабре 2028 года и через шесть месяцев после даты завершения строительства в июне 2029 года из абзаца о завершении на странице.
Страница не говорит, продолжаются ли платежи после передачи объекта и когда в реестр вносится зарегистрированный собственник; в описанных на ней шагах покупки сказано, что покупатель становится собственником в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты.
При ежеквартальном графике 37 месяцев — это двенадцать кварталов и один месяц, поэтому даты и суммы фиксируются в договоре. Резервный взнос составляет от USD 1 000 до USD 3 000, удерживает квартиру от одной недели до одного месяца, а засчитывается ли он в первый взнос, страница не сообщает.
Застройщик помещает здание в Ортачала, на реке Мтквари, и не указывает почтовый адрес, поэтому по странице проект нельзя отметить на карте. Проверить можно окружение. Английская страница мэрии Тбилиси о географии города описывает столицу как город на берегах Мтквари (Куры) на высоте от 380 до 600 метров над уровнем моря, раскинувшийся на 720 квадратных километрах.
На той же странице сказано, что река делит Тбилиси на левую и правую набережные. Правая состоит из быстро спускающихся холмов Триалетского хребта и ущелий его притоков, а на левой находится гора Махата высотой 630 м. Там указано, что уровень русла реки меняется от 425 м у Дигоми до 370 м у Ортачала — единственного места в городе, которое она называет на нижнем конце этого диапазона.
Далее говорится, что зимой река мелкая, а весной и в начале лета часты паводки; это общие сведения о Мтквари, а не утверждение о проекте. На климатической странице мэрии указана среднегодовая температура 12,7 °C, 0,9 °C в январе и 24,4 °C в июле, около 560 мм осадков в год и снег в течение 15–25 дней; это значения по всему городу с климатической страницы мэрии.
Geostat (Национальная служба статистики Грузии) оценивает население Грузии на 1 января 2026 года в 3 941,1 тыс. человек, из них в Тбилиси — 1 369,4 тыс., а в городских поселениях из них — 1 309 тыс. Доля Тбилиси составляет 34,7% (расчёт: 1 369,4, делённое на 3 941,1). Согласно публикации Geostat о населении, ряд опирается на перепись 2024 года и на движение населения, зафиксированное в 2025 году.
Ортачала относится к району Крцаниси. В списке районных администраций мэрии Крцаниси назван одним из десяти, а английская статья «Википедии» о районе перечисляет Ортачала среди его кварталов; адресные данные OpenStreetMap относят баню Chreli Abano к Абанотубани, Кала, Ортачала, Крцаниси. Квартальная публикация Geostat о ценах использует те же десять районов, поэтому её районные графики можно сопоставлять с этим расположением. Страница мэрии о главах районов и статья «Википедии» о районе — два источника для названия района.
Для ценового контекста: индекс цен на жилую недвижимость Geostat за третий квартал 2026 года, датированный 23 октября 2026 года, охватывает новую жилую недвижимость в Тбилиси и измеряется в лари по ценам объявлений. Общий индекс выше уровня третьего квартала 2025 года на 5,9%, при этом квартиры подорожали на 5,6% за год и на 1,2% по сравнению с предыдущим кварталом.
В публикации Geostat также приведены графики медианных цен предложения за м² по районам и по уровню отделки (white, green и black frame). Эти районные данные изложены в руководстве по ценам на недвижимость Тбилиси, а о цене какого-либо отдельного здания публикация ничего не говорит.
На странице застройщика нет ни расстояний, ни времени в пути. Поэтому в таблице ниже перечислены места, которые источники связывают с районом, при этом расстояние до проекта отмечено как неопубликованное, и добавлена проверка, рассчитанная в этом обзоре: расстояния по дорогам и по прямой между ориентирами по общедоступным картографическим данным на 8 ноября 2026 года. Это расстояния от ориентира до ориентира, а не от здания.
| Ближайшие места и расстояния для NEXT Oriental Tbilisi | Что это | Расстояние от проекта | Проверка «ориентир — ориентир» (расчёт) | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Район бань Абанотубани | Исторический квартал серных бань, который называет застройщик | не опубликовано | От Chreli Abano до площади Свободы: 1,1 км по прямой, 1,3 км по дороге | georgia.travel; OpenStreetMap; OSRM |
| Площадь Свободы | Центральная площадь города | не опубликовано | От Центрального автовокзала Тбилиси до площади Свободы: 3,5 км по прямой, 4,5 км по дороге (7 минут при свободном движении) | OpenStreetMap; OSRM |
| Центральный автовокзал Тбилиси | Междугородный терминал, нанесённый на карту в Ортачала | не опубликовано | До Chreli Abano: 2,4 км по прямой, 3,9 км по дороге (6 минут при свободном движении) | OpenStreetMap; OSRM |
| Международный аэропорт Тбилиси | Аэропорт города, к востоку от центра | не опубликовано | От автовокзала: 10,1 км по прямой, 16,1 км по дороге (22 минуты при свободном движении) | OpenStreetMap; OSRM |
| Станция метро «Авлабари» | Станция метро на левом берегу | не опубликовано | От Chreli Abano: 0,6 км по прямой, 2,0 км по дороге | OpenStreetMap; OSRM |
| Ближайшая к зданию станция метро | Застройщиком не названа | не опубликовано | Рассчитать нельзя без адреса участка | Страница застройщика |
Времена в пути по маршрутам — оценки при свободном движении без учёта пробок, поэтому для часов пик это нижние границы. Сам застройщик пишет, что участок связывает старый центр города с новыми жилыми и деловыми районами, а таблица согласуется с этим описанием лишь в том смысле, что ориентиры старого города лежат в нескольких километрах от Ортачала. Где именно в районе стоит здание — вопрос к генеральному плану участка.
Общий контекст по Грузии — на странице страны Грузия, а страница города Тбилиси перечисляет проекты столицы. Ещё один тбилисский объект на этом сайте — Mira Verde Tbilisi — принадлежит другому застройщику и находится в другой части города.
Ортачала — район, вокруг которого застройщик выстраивает свой рассказ. Абзац об истории связывает район с Абанотубани, кварталом серных бань, и с мостами, которые, по словам застройщика, показывают, как город служил центром мировой торговли, а также добавляет, что в двадцатом веке район стал символом современной энергии.
Это утверждения застройщика; дат и источников для них на странице нет, а запись 2024 года на его странице «О компании» сообщает, что проект поднимается на берегу Мтквари и приносит в столицу новый стиль жизни у реки.
Страница о районе Абанотубани национальной туристической администрации даёт датированные факты: 65 бань в двенадцатом веке, шесть в девятнадцатом и более десяти действующих сегодня, среди которых баня Орбелиани семнадцатого века, называемая также Цветной баней.
Её страница о Старом Тбилиси помещает Старый Тбилиси и Кала на правом берегу Мтквари, а Исани, позднее названный Авлабари, — на левом. OpenStreetMap вкладывает Абанотубани и Кала внутрь Ортачала, так что район делит правый берег с ориентирами старого города, а сам застройщик пишет, что участок находится рядом с Абанотубани.
Берег важен на практике, потому что маршруты определяют река и её мосты. Церковь Метехи и станция метро «Авлабари» нанесены на карту в районе Исани на противоположном берегу, а таблица в разделе 3 показывает, что расстояние по дороге от Chreli Abano до станции «Авлабари» более чем в три раза превышает расстояние по прямой. Покупателю, который планирует ходить к метро пешком, стоит попросить у застройщика маршрут и предполагаемый мост, потому что страница их не приводит.
Общественным транспортом в городе управляет Тбилисская транспортная компания (Tbilisi Transport Company, TTC). На её странице «О компании» сказано, что компания, полностью принадлежащая мэрии Тбилиси, работает с 1966 года, когда открылась первая линия метро, и что она управляет метро, муниципальными автобусами, канатной дорогой Рике — Нарикала и городской системой парковок.
На странице стандартного тарифа указано GEL 1 за 90 минут неограниченных поездок на метро, автобусе и маршрутке, что составляет около USD 0,39 по официальному курсу GEL 2,5949 за USD, и GEL 2,5 в одну сторону на канатной дороге Рике — Нарикала.
Страница тарифа датирована 3 июня 2019 года, поэтому за актуальной стоимостью проезда следует обращаться к планировщику поездок оператора. На той же странице приведены абонементы: GEL 3 на день, GEL 20 на неделю и GEL 40 на месяц. Карта Metromoney стоит GEL 2 и, по словам оператора, продаётся в платёжных пунктах метро.
| Передвижение по городу | Что сообщает источник | Источник |
|---|---|---|
| Метро и муниципальные автобусы | Работают под управлением Тбилисской транспортной компании с 1966 года; GEL 1 за 90 минут неограниченных поездок по карте Metromoney или банковской карте | TTC, «О компании»; TTC, тариф |
| Карта Metromoney | GEL 2; продаётся в платёжных пунктах метро и на станциях канатной дороги | TTC, Metromoney |
| Канатная дорога Рике — Нарикала | GEL 2,5 в одну сторону | TTC, тариф |
| Междугородные автобусы | Центральный автовокзал Тбилиси нанесён на карту в Ортачала; 4,5 км по дороге до площади Свободы, расчёт | OpenStreetMap; OSRM |
| Остановки, маршруты и расстояния пешком до здания | Застройщиком не опубликованы | Страница застройщика |
Внутри здания застройщик перечисляет десять удобств и набор инженерных систем здания. Таблица группирует их и фиксирует, что страница говорит о площади, операторе, доступе и плате, а это во всех случаях ничего.
| Группа удобств | Как указано на странице застройщика | Площадь, оператор, доступ или плата опубликованы? |
|---|---|---|
| Входная группа | Лобби и ресепшен | Нет |
| Парковка и безопасность | Валет-парковка; охрана 24/7 | Нет |
| Услуги | Уборка и прачечная; консьерж 24/7 | Нет |
| Работа и зелёная зона | Офисы; сад | Нет |
| Здоровье | Спортзал; велнес-центр | Нет |
| Питание | Грузинский ресторан | Нет |
| Инженерные системы здания | Скоростные лифты; центральное отопление; стекло с низкой излучательной способностью; вентиляционные каналы в оконном профиле; конструкция из фиброармированного бетона | Спецификация не опубликована |
В списке вместе указаны услуги для жильцов, такие как охрана, уборка и консьерж, и пространства, которые могут быть открыты для публики или управляться третьими лицами, например ресторан и офисы. Страница не говорит, какие позиции входят в сервисный сбор, какие оплачиваются отдельно и какие принадлежат ассоциации собственников. Ответы на эти вопросы определяют, как здание управляется изо дня в день, и содержатся в договоре купли-продажи и в правилах управления зданием.
Страница количественно описывает часть характеристик инженерных систем и говорит о сейсмостойкости; это утверждения застройщика, а технические документы, на которых они основаны, на странице не опубликованы, поэтому в контрольном списке запрашивается проектная спецификация. Контрольный список ниже касается участка и здания. Второй список, в разделе 6, касается документов для самого резервирования.
Таблицу квартир нужно читать и по типам. Диапазоны площадей пересекаются: карточка квартиры с одной спальней идёт до 94,6 м², а карточка квартиры с двумя спальнями начинается с 89,5 м², так что самая большая квартира с одной спальней на 5,1 м² больше самой маленькой квартиры с двумя спальнями. В наборе цен 1 первая стоит USD 263 625, а вторая — USD 240 120, то есть разница в USD 23 505 идёт в обратную сторону. Диапазон площадей квартир с одной спальней составляет 31,3 м², против 11,9 м² для студии и 18,3 м² для квартиры с двумя спальнями.
Цена «от» поэтому описывает наименьшую напечатанную планировку типа, а не типичную квартиру. Страница не сообщает, сколько квартир приходится на каждую площадь, на каких этажах они находятся и куда выходят окна, и не печатает число этажей. Ответы по конкретной квартире даёт список распределения, который застройщик выдаёт при резервировании, и контрольный список ниже перечисляет их вместе с другими вопросами, которые стоит зафиксировать письменно.
Застройщик сводит покупку к трём шагам. Резервный взнос от USD 1 000 до USD 3 000 закрепляет квартиру на срок от одной недели до одного месяца. Затем покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи и регистрирует будущее право собственности в Публичном реестре.
Далее следуют платежи — ежемесячно или ежеквартально, — и покупатель становится собственником в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты. В отдельном резюме на странице сказано, что договор регистрируется в Министерстве юстиции и что покупатель получает код объекта в государственном реестре.
Правовые рамки задаёт грузинское законодательство. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть совершена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Реестр ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR), которое публикует свои сборы и сроки в интернете.
Владение квартирой иностранцем не затрагивает ту единственную категорию, которую ограничивает земельное право. Органический закон о собственности на сельскохозяйственные земли в статье 4 перечисляет, кто может владеть сельскохозяйственной землёй, а квартира сельскохозяйственной землёй не является. Руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, описывает общую картину, а точные условия титула на квартиру указаны в договоре купли-продажи.
На странице сборов NAPR регистрация изменения права на недвижимое имущество указана за GEL 150 при сроке четыре рабочих дня, за GEL 270 при сроке один рабочий день и за GEL 350 в день подачи; GEL 150 — это около USD 58 по курсу GEL 2,5949 за USD.
Регистрация обязательства, связанного с правом собственности, указана по тем же трём ставкам. Выписка из Публичного реестра стоит GEL 20 при сроке один рабочий день, GEL 13 онлайн, плюс GEL 26, если она запрашивается на английском, согласно странице информационных услуг.
NAPR также предоставляет сервис смарт-контрактов, который регистрирует права на недвижимость онлайн во время виртуальной встречи, назначенной заранее. Покупателю, подписывающему документы из-за границы, обычно нужно, чтобы иностранные документы были признаны в Грузии; в таблице статуса Гаагской конференции Грузия значится участницей Конвенции об апостиле, вступившей для неё в силу 14 мая 2007 года. Руководства о покупке из-за границы и о том, как купить недвижимость в Грузии, подробнее описывают порядок действий.
| Шаг | Кто | Типичный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Проверить запись о земле в Публичном реестре | Покупатель, NAPR | Выписка за 1 рабочий день, GEL 20 (GEL 13 онлайн); GEL 26 дополнительно за английский язык | Сборы NAPR за информацию |
| Зарезервировать квартиру | Покупатель, застройщик | Взнос от USD 1 000 до USD 3 000 удерживает квартиру от 1 недели до 1 месяца | Страница застройщика |
| Подписать предварительный договор купли-продажи | Покупатель, застройщик | Дата устанавливается в договоре; на странице не напечатана | Страница застройщика |
| Зарегистрировать будущее право собственности | Покупатель, NAPR | 4 рабочих дня — GEL 150; 1 рабочий день — GEL 270; в тот же день — GEL 350 | Сборы NAPR |
| Вносить платежи | Покупатель | 37 месяцев под 0%, ежемесячно или ежеквартально | Страница застройщика |
| Завершение строительства и полная оплата | Застройщик, покупатель | Передача объектов в декабре 2028 года по данным застройщика; собственник в течение 1 рабочего дня после полной оплаты | Страница застройщика |
| Зарегистрировать переход права собственности | NAPR | 4 рабочих дня — GEL 150; 1 рабочий день — GEL 270; в тот же день — GEL 350 | Сборы NAPR; Гражданский кодекс, ст. 183 |
| Заявление на вид на жительство, если требуется | Агентство развития государственных услуг (Public Service Development Agency, SDA) | На 30-й, 20-й или 10-й календарный день: GEL 300, 450 или 600 | sda.gov.ge |
Налоги Грузии для собственника-физического лица определяет Налоговый кодекс, английский текст которого размещён на matsne.gov.ge. Налог на имущество взимается с недвижимости, принадлежащей физическому лицу, а статья 201 включает в облагаемую недвижимость и незавершённое строительство. Ставка по статье 202(5) — не менее 0,8% и не более 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года.
Статья 206(1)(a) освобождает от налога облагаемое имущество физического лица, чей семейный доход в предыдущем году не превысил GEL 100 000, что составляет около USD 38 537 по курсу GEL 2,5949 за USD. По статье 205(12) декларация подаётся до 1 ноября, а по статье 205(14) налог уплачивается до 15 ноября. У Службы доходов (Revenue Service) есть страница о налоге на имущество для плательщиков. Считается ли покупатель в рассрочку собственником для этих целей, зависит от договора и записи в реестре.
Доход от аренды и последующая продажа подчиняются собственным правилам. Статья 81(2) облагает доход от аренды жилья по ставке 5%, если физическое лицо не делает вычетов; в остальных случаях применяется общая ставка 20% по статье 81(1). Статья 81(3) облагает превышение при продаже жилой квартиры по ставке 5%, а статья 82(1)(f.a) освобождает от налога превышение по квартире, которой владеют более двух лет. Какое из этих правил применяется, зависит от обстоятельств самого собственника.
Что касается вида на жительство, страница Агентства развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в GEL, определённой сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство для недвижимости свыше USD 300 000. Страница застройщика называет минимум USD 150 000 с 1 марта 2026 года; в официальной формулировке стоит «свыше» (exceeding). В перечне документов для заявления названы правоустанавливающий документ и оценка оценщика.
По ценам застройщика все показатели по студиям ниже USD 150 000: USD 95 160, USD 138 510 и, в наборе цен 2, USD 119 015. Цена квартиры с одной спальней «от», USD 164 580, выше этого порога, как и цены квартир с двумя спальнями. Проверка опирается на рыночную стоимость по оценке, а не на цену договора, а момент, в который покупатель в рассрочку получает право собственности, определяют документы купли-продажи и реестр. Руководство по виду на жительство описывает действующий порядок.
Что касается финансирования, застройщик не публикует никакой ипотечной схемы. На странице PTI и LTV Национального банка Грузии (National Bank of Georgia) установлен предел отношения кредита к стоимости залога 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а также пределы отношения платежа к доходу — 25% (лари) или 20% (иностранная валюта, доход в другой валюте) при чистом месячном доходе ниже GEL 1 500, повышающиеся соответственно до 50% и 30% начиная с GEL 1 500. Кредитование нерезидента под недостроенную квартиру — собственная политика каждого банка, а то, как это происходит на практике, описывает ипотечное руководство.
| Позиция | Правило | URL источника |
|---|---|---|
| Налог на имущество, физическое лицо | От 0,8% до 1% рыночной стоимости; освобождение, если семейный доход предыдущего года не превысил GEL 100 000 (около USD 38 537); декларация до 1 ноября, уплата до 15 ноября | Налоговый кодекс, ст. 201, 202(5), 205(12), 205(14), 206(1)(a): matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| Доход от аренды жилья | 5% арендной платы, если вычеты не делаются; в остальных случаях 20% | Налоговый кодекс, ст. 81(1)-(2): matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| Продажа квартиры физическим лицом | Превышение облагается по ставке 5%; превышение по жилой квартире с земельным участком, которой владели более двух лет, не облагается | Налоговый кодекс, ст. 81(3), 82(1)(f.a): matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| Краткосрочный вид на жительство | Недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в GEL (GEL 389 235 по курсу 2,5949), определённой сертифицированным оценщиком; сбор GEL 300, 450 или 600 в зависимости от срока рассмотрения | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits; Закон о правовом статусе иностранцев |
| Инвестиционный вид на жительство | Недвижимость свыше эквивалента USD 300 000 в GEL | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits |
| Сельскохозяйственная земля | Право собственности ограничено органическим законом; квартира не является сельскохозяйственной землёй | matsne.gov.ge/en/document/view/4596123 |
| Ипотечные пределы | Отношение кредита к стоимости 90% (лари) и 70% (иностранная валюта); пределы отношения платежа к доходу по диапазонам дохода | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| Использованный курс | USD 1 = GEL 2,5949, официальный курс, действующий с 7 ноября 2026 года и показанный на 8 ноября 2026 года | nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency |
Три шага застройщика и правила реестра указывают на один и тот же набор документов, и покупатель может подготовить их до первого платежа.
В таблице перечислены все 13 проектов NEXT на этом сайте с цифрами, как они напечатаны на странице каждого застройщика. Этот проект — один из четырёх в Тбилиси. На его странице не напечатано общее число квартир, тогда как на других напечатано: 200 для NEXT Cinema City Tbilisi, 199 для NEU Tbilisi и 217 для Tbilisi DownTown, 765 для NEXT Collection, по 576 для Radisson Blu и Wyndham, 17 для NEXT DownTown Batumi и 80 для NEXT Coral.
| Проект | Город и район | Статус или передача объектов, как напечатано | Типы квартир | Опубликованная начальная цена (USD) |
|---|---|---|---|---|
| NEXT Address Batumi | Батуми, центр | Передача в декабре 2028 года; 33 месяца под 0% после первого взноса 20% | Студия, 1+1, 2+1 | От 68 000 (студия) |
| NEXT Gardens Kvariati | Окрестности Батуми, Квариати | Передача в декабре 2027 года; 34 месяца под 0% | Студия, 1+1, 2+1, пентхаус | От 65 000 (студия) |
| NEXT Magnolia Batumi | Батуми, у Нового бульвара | Передача в декабре 2028 года; 29 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 49 000 (студия) |
| NEXT Collection Batumi | Батуми, Зелёный мыс (Green Cape) | Месяц передачи не напечатан; этап 50% в июне 2028 года | Студия, 1+1, 2+1, 3+1 | От 80 000 (студия) |
| NEXT DownTown Batumi | Батуми, Старый Батуми | Июнь 2026 года, как напечатано; white box (черновая отделка); 7 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 161 460 (студия) |
| Radisson Blu Apartments Gonio | Батуми, Гонио | Статус передачи объектов — май 2027 года; 40% в январе 2028 года | Студия, 1+1, 1+1 Front Lux, 2+1 | От 149 500 (меблированная студия) |
| Wyndham Residence Gonio | Батуми, Гонио | Передача в декабре 2026 года; 50% в рассрочку | Студия, 1+1, 1+1 Front Lux, дуплекс | От 151 200 (меблированная студия) |
| Kobuleti Beach Resort | Кобулети | Предпродажа; передача в декабре 2031 года; 56 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 75 500 (студия) |
| NEXT Cinema City Tbilisi | Тбилиси | Предпродажа; передача в декабре 2029 года; 42 месяца под 0% | Petite Studio, Maison One, Maison Two, Grand Maison | От 206 000 (Petite Studio, с ремонтом) |
| NEU Tbilisi | Тбилиси, левый берег Мтквари | Предпродажа; передача в декабре 2029 года; 42 месяца под 0% | Студия, 1+1, 2+1, 3+1 | От 153 120 (студия, с ремонтом) |
| NEXT Oriental Tbilisi (эта страница) | Тбилиси, Ортачала | Передача в декабре 2028 года; 37 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 95 160 (студия, набор цен 1) |
| Tbilisi DownTown | Тбилиси, Авлабари | Передача в сентябре 2027 года; 22 месяца под 0% | 1+1, 2+1, 3+1 (студия учтена, но без цены) | От 157 680 (1+1) |
| NEXT Coral Dubai Islands | Дубай, Дубай-Айлендс (Dubai Islands) | Передача в декабре 2027 года; план платежей 10/30/60 | 1+1, 1+1 с кабинетом, 2+1, 3+1 | От 573 449 (1+1, 80 м², с ремонтом) |
Начальные цены нельзя сравнивать «как есть». В одних строках напечатана студия с ремонтом, в других студия без ремонта, в одной — квартира с одной спальней, а Coral — это дубайский проект с ценами в долларах. Внутри Тбилиси четыре проекта различаются и стадией: два помечены как предпродажа с передачей в декабре 2029 года, у одного передача в сентябре 2027 года и цены указаны только для квартир с одной спальней и больше, а у этого передача в декабре 2028 года. Ни одна из строк не ставится выше другой.
Для контекста за пределами линейки NEXT: Mira Verde Tbilisi — проект другого застройщика с ценами в дирхамах. Рыночный фон изложен в руководстве по ценам в Тбилиси и на странице страны Грузия, а руководство по off-plan объясняет поэтапные платежи по грузинскому праву на примерах с побережья.
Застройщик представляет себя как NEXT, пишется также NEXT Group и Next Property, компания грузинского происхождения. На странице «О компании» сказано, что её основал Каха Девадзе в Батуми, а в хронологии среди проектов 2024 года названы Tbilisi Oriental, Villa Perla и Magnolia. Счётчик на главной странице показывает восемь лет в девелопменте недвижимости; сопоставление этого числа с подписью выведено из вёрстки блока.
Сайт перечисляет офисы в Батуми, Тбилиси, Дубае, Варшаве и Тату-Сити в Кении, а также список проектов, куда входят Грузия, Объединённые Арабские Эмираты, Испания и Кения. В качестве партнёров по двум проектам в Гонио названы Radisson Hotel Group и Wyndham Hotels & Resorts, а ещё на сайте опубликованы камеры онлайн-наблюдения за стройкой и мобильное приложение для платежей и управления бронированием.
Этот обзор не повторяет награды, число продаж и данные о доходности, напечатанные на страницах застройщика, потому что ни к одному из них не приложены ни организация, ни год, ни метод. Договор купли-продажи называет договаривающуюся сторону по квартире, а контактные данные застройщика есть на его собственном сайте.
NEXT Oriental Tbilisi — это жилой дом в Ортачала, Тбилиси, на реке Мтквари, который застройщик NEXT предлагает под названием Tbilisi Oriental by NEXT. На странице показаны студии от 36,7 м², квартиры с одной спальней от 63,3 м² и квартиры с двумя спальнями от 89,5 м², а в числе удобств — спортзал, велнес-центр и грузинский ресторан. Передача объектов заявлена на декабрь 2028 года, общее число квартир не опубликовано.
Застройщик помещает здание в Ортачала на реке Мтквари и не печатает почтовый адрес. Ортачала относится к району Крцаниси: мэрия называет администрацию Крцаниси среди своих десяти, а статья «Википедии» о районе называет Ортачала среди его кварталов. Застройщик не публикует расстояния. Рассчитанные расстояния между ориентирами приведены в разделе 3, например 4,5 км по дороге между Центральным автовокзалом и площадью Свободы.
Набор цен 1 начинается с USD 95 160 за студию 36,7 м², с USD 164 580 за квартиру с одной спальней 63,3 м² и с USD 240 120 за квартиру с двумя спальнями 89,5 м². Набор цен 2 начинается с USD 119 015, USD 198 385 и USD 298 295 для тех же типов. Страница не говорит, какой набор относится к варианту с ремонтом. Расчётная ставка для набора 1 составляет от USD 2 593 до USD 2 683 за м² по карточкам «от».
Переключатель на странице имеет подписи «With renovation» и «Without renovation» и показывает два набора цен. Текст не связывает набор с подписью, и страница не уточняет уровень отделки. Набор 2 выше набора 1 на уровне «от» на 20,5–25,1%. Покупателю стоит попросить застройщика письменно указать, какой набор относится к выбранной квартире и какую отделку описывает договор.
На странице показан первый взнос 20% и 37 ежемесячных платежей под 0% годовых — от USD 2 058 в месяц для студии за USD 95 160. Платежи возможны ежемесячно или ежеквартально. Напечатанные цифры не оставляют доли для платежа при передаче объекта. Если считать от первого взноса в ноябре 2026 года, последний ежемесячный платёж приходится на декабрь 2029 года, то есть после заявленной передачи объектов, что должен учесть договор купли-продажи.
Ценовые панели и плитка передачи называют декабрь 2028 года. В более позднем абзаце о завершении строительства сказано, что проект будет полностью достроен «под ключ» в июне 2029 года. Страница не объясняет разницу и не печатает дат промежуточных этапов. Дата передачи, которая обязывает застройщика, и последствия задержки относятся к предварительному договору купли-продажи, поэтому покупателю стоит прочитать это условие до внесения первого платежа.
По грузинскому законодательству краткосрочный вид на жительство доступен владельцу недвижимости, кроме сельскохозяйственной, стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 по оценке сертифицированного оценщика. По ценам застройщика студии, от USD 95 160 до USD 138 510 в наборе 1, ниже этой суммы, тогда как цена квартиры с одной спальней «от», USD 164 580, и цены квартир с двумя спальнями выше. Критерий — оценка оценщика, а не цена договора.
Гражданский кодекс требует письменной формы сделки и регистрации права приобретателя в Публичном реестре, а сельскохозяйственная земля — это та категория, которую грузинское право ограничивает. NAPR указывает GEL 150 за регистрацию в течение четырёх рабочих дней, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи. GEL 150 — это примерно USD 58 по официальному курсу 2,5949. Нотариальные и другие профессиональные расходы оплачиваются отдельно.
Налоговый кодекс устанавливает налог на имущество в размере от 0,8% до 1% рыночной стоимости, с освобождением, если семейный доход предыдущего года не превысил GEL 100 000. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5%, если вычеты не делаются. Превышение при продаже облагается по ставке 5%, а превышение по квартире, которой владеют более двух лет, освобождается от налога. Это правила для физических лиц, и результат меняется в зависимости от обстоятельств самого собственника.
Страница перечисляет лобби с ресепшен, валет-парковку, охрану, уборку и прачечную, консьержа, офисы, сад, спортзал, велнес-центр и грузинский ресторан. Оператор не назван, а для каждого из удобств не указаны ни площадь, ни часы работы, ни плата. Включены ли они в сервисный сбор или оплачиваются отдельно — вопрос к договору купли-продажи и к правилам управления зданием.
Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
