m2 Highlight Tbilisi: ценовая лестница двух башен (2026)

Проект m2 Highlight Tbilisi — это комплекс из двух башен в 36 и 26 этажей на проспекте Маршала Геловани (Marshal Gelovani Avenue), который строит компания m²; застройщик указывает срок завершения в 2027 году, а на 12 ноября 2026 г. предлагает к продаже 69 двухспальных квартир с заявленными ценами от 193 141 USD.

Это руководство по m2 Highlight Tbilisi читает страницы застройщика в том виде, в каком они были в тот день, и сопоставляет их с тем, что публикуют Korter, Avezor и пресса. Там, где источники расходятся в адресе, общем числе лотов или размерах небольших квартир, каждая цифра приводится с указанием источника и даты, а к ним добавлены сведения о районе и транспортной доступности, таблицы цен по этажам и грузинские правила покупки, налогообложения и получения вида на жительство.

Обзор проекта m2 Highlight Tbilisi

На 12 ноября 2026 г. на сайте застройщика в двух башнях m2 Highlight Tbilisi значится 422 квартиры, из которых 353 помечены как проданные и 69 — как предлагаемые к продаже. Все 69 — двухспальные квартиры площадью от 116,35 до 141,62 м² с заявленными ценами от 193 141 USD до 260 580,8 USD. Такая картина складывается по данным m2.ge и его страницы квартир, прочитанных в эту дату.

Это первый высотный проект m²: Блок 11 и Блок 12 на проспекте Маршала Геловани, которые застройщик описывает как две стеклянные башни в 36 и 26 этажей рядом с его кварталом m³ Saburtalo. Срок завершения обоих зданий застройщик указывает как 2027 год, отделку — «white frame +» (белый каркас плюс), а способов оплаты три: единовременный платёж, ипотека или собственная рассрочка застройщика.

Ряд сведений в источниках расходится. Сайты с объявлениями указывают другой адрес улицы и другое распределение 422 квартир, а также публикуют квартиры меньшей площади, которых нет в собственной таблице цен застройщика. В этом руководстве каждая цифра приводится в таблицах с источником и датой, выбор между ними не делается, а к ним добавлены документально подтверждённые сведения о районе и о покупке, налогах и проживании в Грузии.

Приведённые ниже цены — это заявленные цены, опубликованные застройщиком, и они меняются без уведомления. Данные Korter и Avezor помечены как ориентиры сайтов с объявлениями. Ничто здесь не является прайс-листом, офертой или обещанием какого-либо результата.

Что каждый источник публикует об адресе, лотах, башнях и сроке завершения

Четыре вида сведений различаются у застройщика и сайтов с объявлениями: где находится проект, сколько в нём квартир, когда он будет завершён и какие у него меньшие типы квартир. В таблицах приведены формулировки каждого источника и даты. В руководстве сохранены все варианты, и ни один из них не считается правильным.

Сначала адрес. На английской, русской и грузинской страницах проекта застройщика указан номер 23 по проспекту Маршала Геловани. В адресной записи того же сайта и на его страницах акций для этого проекта и для m³ Saburtalo используется «1, Marshal Gelovani Ave.», тогда как в новости от 28 октября 2025 г. о m³ Saburtalo указано «Marshal Gelovani Avenue 23». Таким образом, номер отличается даже внутри страниц самого застройщика.

У различий в названии района есть документально подтверждённая причина. По данным Википедии, в район Сабуртало входят, среди прочих, кварталы Диди Дигоми, Патара Дигоми и село Дигоми, тогда как Википедия о районе Дидубе сообщает, что в район Дидубе входят Дидубе и массив Дигоми. Название на портале — не юридический адрес. Описание, зарегистрированное в реестре, содержат выписка из Публичного реестра и кадастровый код участка.

Далее — число лотов. На странице проекта застройщика указаны общее число, число проданных и число предлагаемых к продаже лотов, которые согласуются с его таблицей: по отдельности перечислено 69 квартир, из них 61 не забронирована и 8 помечены как забронированные. Данные страницы распределяют эти 61 квартиру так: 34 в Блоке 11 и 27 в Блоке 12.

Интервью опубликовано на cbw.ge. Цифры «128 м» и «до 500» — это слова генерального директора в начале продаж, и в руководстве ни одна из них не считается зарегистрированной или разрешённой величиной. Количество квартир по блокам у Korter и общий итог застройщика по проекту не могут одновременно описывать одно и то же распределение, поэтому важен график лотов в договоре (раздел 9).

Срок завершения указан то годом, то кварталом — в зависимости от источника, а на страницах акций указаны даты платежей в 2027 году, которые не связаны с датой передачи объекта.

Из таблицы покупатель видит, что застройщик называет год, а один из перепродавцов — квартал. Дата, которая связывает застройщика, — это дата в договоре купли-продажи, а то, что договор считает передачей объекта (ключи, акт приёмки или запись в реестре), следует согласовать письменно.

Типы квартир, площади по планам, white frame и общие объекты

Каждая квартира в таблице цен застройщика — двухспальная. В таблице две группы планировок: стандартная квартира площадью от 116,35 до 117,54 м² и более крупная — от 140,8 до 141,62 м². Три сайта обозначают эти квартиры тремя разными названиями, поэтому при сравнении страниц следует сопоставлять площади, а не названия.

Текст Korter описывает «1- и 2-спальные квартиры площадью от 68,98 до 141,62 м²», а Avezor указывает лот площадью 70,21 м² от 107 421 USD. В таблице застройщика, прочитанной в тот же день, нет квартир площадью менее 116,35 м². Меньшие размеры в руководстве не указаны как доступные. Существуют ли такие квартиры среди непроданных или забронированных, либо они были проданы раньше, — вопрос к графику лотов застройщика.

Планы квартир на m2.ge содержат площади помещений. Для этого руководства прочитаны два плана: квартира 355 (Блок 12, этаж 16, 116,95 м²) и квартира 310 (Блок 12, этаж 10, 141,62 м²). В таблице воспроизведены помеченные помещения. Объединённая площадь гостиной-кухни в таблице цен равна сумме двух отдельных площадей (24,82 плюс 7,66 дают 32,48), поэтому в таблице они не складываются дважды.

В заголовках планов приведена сумма: 89,87 + 4,62 + 3,91 + 8,87 + 9,68 = 116,95 для квартиры 355 и 119,5 + 2,59 + 16,94 + 2,59 = 141,62 для квартиры 310. По этим цифрам расчёт показывает, что террасы и балконы составляют 23,2 процента общей площади квартиры 355 и 15,6 процента — квартиры 310. Поэтому цена за м² в таблице — это цена за м² общей площади с учётом открытых пространств.

Заявленная цена квартиры 355 в 197 645,5 USD соответствует 1 690 USD за общий м² и, при расчёте только на внутреннюю площадь 89,87 м², примерно 2 199 USD за м². Для квартиры 310, цена которой 260 580,8 USD и которая помечена как забронированная, показатели составляют 1 840 USD за общий м² и около 2 181 USD за внутренний м². Это расчёты по плану и таблице застройщика, а не цифры, которые публикует сам застройщик.

Отделка на странице застройщика обозначена как «white frame +» (белый каркас плюс) с перечнем характеристик в пяти группах. Korter также указывает white frame. Перечень показывает, что выполнено к моменту передачи объекта. В нём не упомянуты межкомнатные двери, кухня, сантехнические приборы и отделка полов и стен, кроме стяжки и штукатурки, поэтому то, что покупатель достраивает сам, следует подтвердить письменно.

Общие объекты, как их перечисляет текст застройщика, — открытые террасы, общие коворкинги, офисные и коммерческие площади, подземный паркинг и профессиональное управление комплексом на месте. В тексте названы и принципы проектирования: инклюзивная доступность, энергоэффективность, современные системы безопасности и проектирование с учётом гендерных потребностей.

Korter добавляет дворы на подиуме с детскими площадками и спортивными зонами, эксплуатируемую крышу на подиуме с остеклением и лифты от уровня паркинга до каждого жилого этажа. Эти пункты взяты из сгенерированного описания Korter и отсутствуют в тексте застройщика, поэтому они относятся к перечню вопросов, которые следует задать, а не к перечню опубликованных объектов.

Две башни, одна ценовая лестница: заявленные цены по этажам в Блоке 11 и Блоке 12

Таблица цен — самые подробные открытые данные об этом проекте, поскольку у каждой из 69 квартир указаны блок, этаж, номер квартиры, площадь и цена в USD. Вместе строки показывают одну ценовую лестницу в каждой башне. Цены за м² растут с высотой этажа, причём ступени в двух башнях неодинаковы.

Первая таблица обобщает данные по башням и группам лотов на 12 ноября 2026 г. «Забронирована» — пометка, которую печатает таблица. Все цифры взяты со страницы квартир застройщика; цена за м² — это цена, делённая на общую площадь, которую таблица также приводит.

Сама лестница проступает, когда квартиры сгруппированы по этажам. В Блоке 11 18 стандартных квартир на этажах с 3 по 14, не забронированных, стоят от 1 660 до 1 722 USD за м². 11 квартир на этажах с 20 по 30 стоят одинаково — 1 840 USD. Две квартиры на 31-м и 32-м этажах — 1 960 USD.

В Блоке 12 11 квартир на этажах с 3 по 6 стоят от 1 660 до 1 690 USD, 10 квартир на этажах с 7 по 19 — от 1 690 до 1 700 USD, а 6 квартир на этажах с 20 по 25 — от 1 700 до 1 880 USD.

По этим строкам расчёт показывает, что самая дешёвая и самая дорогая из не забронированных стандартных квартир в Блоке 11 стоят 193 141 USD (этаж 3, 116,35 м²) и 229 496,4 USD (этаж 32, 117,09 м²); разница составляет 36 355,4 USD, или 18,8 процента, при почти одинаковой площади. Ступень цены за м² с 14-го этажа (1 690 USD) до 20-го (1 840 USD) равна 150 USD, или 8,9 процента. Ступень с 30-го на 31-й этаж (с 1 840 до 1 960 USD) равна 120 USD, или 6,5 процента.

Цена в Блоке 12 растёт по высоте слабее: не забронированные стандартные квартиры идут от 1 660 до 1 880 USD за м², то есть на 13,3 процента, тогда как в Блоке 11 рост от 1 660 до 1 960 USD составляет 18,1 процента.

Его этажи с 7 по 19 остаются в пределах диапазона в 10 USD за м², затем с 20-го этажа цена поднимается до 1 840 USD, а в таблице есть две цены на одну и ту же площадь на 21-м этаже: квартира 394 за 198 815 USD (1 700 USD за м²) и квартира 393 за 215 188 USD (1 840 USD за м²), обе площадью 116,95 м². Таблица не объясняет, что их различает, и ни один из прочитанных источников не говорит, служат ли причиной ориентация, вид или планировка террас.

В Блоке 11 та же картина наблюдается на нижних этажах. На 5-м этаже есть квартиры по 1 680, 1 690 и 1 722 USD за м², а квартира 11_5_18 за 202 076,7 USD — та, цена которой выше, чем у соседних. Поэтому покупателю, сравнивающему две квартиры, следует запросить план и ориентацию каждой, ведь один лишь номер этажа не объясняет таблицу.

По официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) на 12 ноября 2026 г., 1 USD = 2,5933 GEL (официальные курсы NBG), самая низкая цена в таблице составляет около 500 873 GEL, а самая высокая — около 675 764 GEL. Застройщик назначает цены в USD, поэтому покупателю, который платит в лари, следует спросить, какой курс и какая дата используются в договоре.

Таблица показывает только квартиры, остающиеся в продаже, и поэтому ничего не говорит о 353 проданных квартирах. Средние значения по 58 не забронированным стандартным квартирам составляют 203 415 USD за квартиру (медиана 198 220 USD), а нескорректированное среднее значение цены за м² — около 1 758 USD в Блоке 11 и 1 714 USD в Блоке 12. Это арифметические средние по тому, что остаётся в продаже, и они не являются рыночной ценой здания.

Ценовые ориентиры по источникам и датам

Цены на этот проект публикуют три сайта, причём даты у них разные. Таблица цен застройщика — единственная, где указаны цены отдельных квартир. Korter показывает «цена по запросу» для 3-комнатных квартир и общий показатель за м². Avezor, реселлер, публикует цены «от» по числу комнат. В таблице они сопоставлены.

Минимальные цены за м² у Korter и Avezor ниже самой низкой цифры в таблице застройщика, 1 660 USD. Страницы не объясняют эту разницу. Каждая из трёх цен «от» у Avezor равна 1 530 USD, умноженным на площадь (178 015 для 116,35 м², 107 421 для 70,21 м², 178 535 для 116,69 м²), что говорит об одной ставке за м², применённой к каждому размеру, а не о ценах отдельных квартир. В руководстве цифры зафиксированы без попытки их согласовать.

Рыночный контекст даёт GBC, сообщающий данные Galt & Taggart за июнь 2026 г.: средняя цена на первичном рынке в Тбилиси составила 1 417 USD за м², за месяц по данным Публичного реестра продано 4 503 квартиры (из них 2 279 на первичном рынке, при этом в статье отмечено, что на данные реестра по первичному рынку влияет сроки регистрации), а за первое полугодие 2026 г. заключено 22 799 сделок на сумму 2,0 млрд USD. В статье среднее значение не разбито по районам, высоте зданий или отделке.

На фоне этого среднего по городу показателя диапазон цен за м² в таблице застройщика, от 1 660 до 2 130 USD, превышает 1 417 USD на 17–50 процентов (расчёт). В статье не сказано, какие уровни отделки и типы зданий охватывает среднее значение, поэтому сравнение служит точкой отсчёта, а не оценкой стоимости. Дополнительный контекст даёт руководство по ценам в Тбилиси: цены на недвижимость в Тбилиси.

На странице Korter также перечислены соседние и связанные проекты с ценами «от» за м². Те из них, у которых есть страница на этом сайте, показаны так, как они напечатаны, а единственным источником является портал.

Эти цифры — минимальные значения на портале для разных типов лотов, отделки и сроков завершения, поэтому они несопоставимы. Они показывают лишь, где находится заявленная цена каждого проекта на одном портале в один день.

Условия оплаты и акции в том виде, как их публикует m2.ge

На странице проекта застройщика сказано, что квартиру можно купить единовременным платежом, в ипотеку или в рассрочку у застройщика. Для рассрочки указаны четыре условия: годовая ставка 0 процентов, минимальный первоначальный взнос 10 процентов, срок до окончания строительства и залог приобретаемой квартиры. Об ипотеке сказано, что условия «differ according to the bank’s current terms» (различаются в зависимости от текущих условий банка), и ни один банк не назван.

На странице акций опубликованы отдельные планы, отступающие от минимума в 10 процентов, и застройщик называет их нестандартными. Каждая карточка озаглавлена «Before» и датой. На 12 ноября 2026 г. все три даты для этого проекта (30 июля 2026 г., 15 июня 2026 г. и 30 августа 2025 г.) уже прошли, а карточки по-прежнему показываются. Можно ли ещё получить какой-либо из этих планов — вопрос к застройщику.

Из таблицы следуют два вывода. Во-первых, планы 2026 года предусматривают оплату всей цены до 30 июня 2027 г., тогда как срок завершения застройщик указывает лишь как «2027». Привязан ли последний платёж к акту передачи объекта или к календарной дате — условие договора, которое стоит уточнить. Слово «до» в одной строке и «в» (дата) в следующей также требует графика с точными датами.

Во-вторых, скидка при оплате наличными и рассрочка под 0 процентов — это две разные цены на одну и ту же квартиру. От самой низкой цены в таблице 193 141 USD скидка 4 процента составила бы 7 725,64 USD, и полная предоплата обошлась бы в 185 415,36 USD, если применяется акция июня 2026 г. Разница между этой суммой и ценой в рассрочку — реальная стоимость отсрочки платежа даже при ставке 0 процентов, и в договоре должны быть указаны обе цифры.

Ипотека регулируется условиями банков. Национальный банк Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости залога на уровне 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а также предельные отношения платежа к доходу, зависящие от дохода; подробности — в разделе 8. Покупателю, планирующему ипотеку, следует спросить, какие банки аккредитовали проект и влияет ли состояние квартиры white frame на оценку банка.

Расположение m2 Highlight Tbilisi: проспект Маршала Геловани, Дигоми и маршруты в центр

В Тбилиси на 1 января 2026 г. проживает 1 369,4 тыс. человек, по данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), которая сообщает, что более трети из 3 941,1 тыс. жителей Грузии живёт в столице. Проект находится по координатам, указанным застройщиком, — 41,748251 северной широты и 44,771002 восточной долготы, примерно в 6,6 км от площади Свободы по прямой (расчёт).

Застройщик помещает его на проспект Маршала Геловани, рядом со своим кварталом m³ Saburtalo. В новости на m2.ge от 28 октября 2025 г. сообщается, что Central Park в m³ Saburtalo открылся 19 октября: с озером, пешеходными и велосипедными дорожками, спортивной площадкой и зоной для питомцев. Застройщик описывает m³ Saburtalo как соседний квартал; источника, измеряющего расстояние, в руководстве нет.

На карте города метки, приведённые в разделе 2, объясняют, почему портал может указывать Сабуртало или Дигоми для одного и того же участка. Википедия относит Диди Дигоми и Патара Дигоми к району Сабуртало, а массив Дигоми — к району Дидубе. Тому, кому район нужен для документа, следует брать его из записи реестра, а не из объявления.

Транспорт описывает Korter: в его тексте указаны остановка общественного транспорта примерно в одной минуте ходьбы, мост Григола Робакидзе, центральный железнодорожный вокзал и автовокзал Дидубе примерно в четырёх минутах езды на машине и аэропорт примерно в 30 минутах езды на машине. Это сгенерированные порталом цифры.

Для сравнения в таблицу добавлены расстояния, рассчитанные для этого руководства. Расстояния по прямой вычислены по координатам участка и координатам со страниц Википедии для станции Didube, станции Station Square, площади Свободы и аэропорта. Дорожные показатели получены с помощью Project OSRM, маршрутизатора на основе OpenStreetMap, без учёта пробок, 12 ноября 2026 г.

По результатам маршрутизации район центрального вокзала находится примерно в десяти минутах езды без пробок, тогда как портал указывает четыре. Эти две цифры могут относиться к разным точкам. До станции Дидубе по прямой 0,77 км, но маршрут, найденный маршрутизатором, составляет около 3,19 км, потому что он идёт по проспекту Маршала Геловани и пересекает Мтквари по мосту Шаликашвили.

Википедия описывает Дидубе как одну из двух наземных станций тбилисского метро на линии Ахметели–Варкетили, открытую 11 января 1966 г. Покупателю, который рассчитывает на метро, следует пройти или проехать маршрут в те часы, когда он будет им пользоваться, так как показатели по прямой и по дороге различаются.

Korter называет школы (государственные школы № 147, № 4 и № 158 и Projector School), клиники (Medi Comfort Clinic Digomi, Evex Clinics, Central Republican Hospital), магазины (Agrohub, Bricorama, Bellona, Madagoni) и места отдыха (Villa.Stage, спортивный комплекс 10a Korp) в окрестностях. Это названия из сгенерированного текста портала, и здесь они не проверялись. На собственной странице застройщика не названо ни одного соседнего объекта, кроме m³ Saburtalo.

Покупка в Грузии: регистрация, налоги, проживание и финансирование

Статья 183 Гражданского кодекса устанавливает, что сделка по приобретению недвижимой вещи должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Ограничение прав иностранцев на владение, найденное в источниках, прочитанных для этого руководства, касается сельскохозяйственной земли, которую статья 4 Органического закона о собственности на сельскохозяйственные земли закрепляет за государством, муниципалитетами, гражданами и определёнными грузинскими юридическими лицами. Квартира в городской башне сельскохозяйственной землёй не является.

Основы рассматриваются в руководствах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Для здания, которое ещё строится, договор и записи в реестре выполняют ту работу, которую для готовой квартиры выполняет титул собственности (koçan-подобный документ). Таблица следует обычному порядку и приводит сборы, опубликованные Национальным агентством публичного реестра (NAPR). По курсу 2,5933 GEL за USD три регистрационных сбора составляют около 57,8, 104,1 и 135,0 USD. Сбор зависит от выбранной скорости, а не от цены.

Покупатель за рубежом может использовать легализованную доверенность. Таблица статуса Гаагской конференции по международному частному праву показывает, что Грузия является участницей Конвенции об апостиле, действующей с 14 мая 2007 г. Альтернатива — онлайн-сервис смарт-контракта реестра, где стороны бронируют время виртуальной встречи. Какой из двух вариантов принимает застройщик — вопрос, который нужно уточнить.

Налог на имущество для физических лиц изменился 30 сентября 2026 г. В английском тексте Налогового кодекса среди поправок теперь значится закон № 1874 от этой даты. Согласно статье 202(5), ставка налога на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, составляет от 0,8 до 1 процента его рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает такое имущество от налога, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 GEL.

В обзоре EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. прежний порог указан как 40 000 GEL, который до сих пор приводится в более старых руководствах.

Лишь как иллюстрация диапазона ставок: от 0,8 до 1 процента от стоимости 193 141 USD — это от 1 545 до 1 931 USD в год, если бы рыночная стоимость составляла эту сумму, а доход семьи превышал порог. Кодекс принимает рыночную стоимость на конец года, определяемую налоговым органом, а не цену по договору.

Статья 201(1)(c.a) охватывает недвижимость, «including an unfinished construction» (включая незавершённое строительство), принадлежащую физическому лицу, поэтому вопрос о том, облагается ли налогом покупатель строящегося объекта до регистрации, зависит от договора и записи в реестре.

Физическое лицо подаёт декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября (статья 205). Служба доходов Грузии (rs.ge) предлагает калькулятор налога на имущество на 2026 год для физических лиц. Руководство по налогу на имущество в Грузии описывает шаги подачи декларации, а старые версии таких руководств могут содержать прежние диапазоны.

Другие налоги по Кодексу: физическое лицо платит 5 процентов с полученной арендной платы за жильё без вычетов (статья 81(2)) и с превышения при продаже жилой квартиры (статья 81(3)). Статья 82(1)(f.a) освобождает это превышение, если квартира находилась в собственности более двух лет. Ставка НДС — 18 процентов (статья 166); в договоре следует указать, указана ли цена с НДС или без него.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари. На той же странице описан отдельный инвестиционный вид на жительство для недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства формулирует первый критерий в статье 15(j).

В критерии применяется рыночная стоимость, определённая сертифицированным оценщиком, а не цена по договору. В таблице застройщика цена каждой квартиры выше 150 000 USD (самая низкая — 193 141 USD) и ниже 300 000 USD (самая высокая — 260 580,8 USD). Это сравнение заявленных цен с пороговыми значениями, а не оценка. Порядок подачи заявления изложен в руководстве по получению вида на жительство в Грузии.

Что касается финансирования, на странице PTI и LTV Национального банка Грузии установлено предельное отношение кредита к стоимости залога (LTV) 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежа к доходу (PTI) составляет 25 процентов (лари) или 20 процентов (иностранная валюта) при ежемесячном чистом доходе ниже 1 500 GEL и повышается до 50 и 30 процентов начиная с 1 500 GEL. Условия для нерезидентов устанавливаются каждым банком отдельно. См. руководство по ипотеке для иностранцев в Грузии.

Что запросить письменно до бронирования

На страницах застройщика не указаны сторона договора, разрешение, график платежей для конкретной квартиры и то, что подразумевается под каждым пунктом перечня white frame. Приведённый ниже перечень вытекает из того, что остаётся в источниках открытым, и из расхождений, описанных в разделе 2. Каждый пункт — это запрос документа или условия, а не критика.

1. Прайс-лист с номерами лотов (блок, этаж, квартира), площадью и ценой каждой квартиры, с датой, а также план квартиры с площадями помещений и террас, составляющими общую площадь.
2. Точное описание отделки: спецификация white frame плюс, приложенная к договору, с названными так же, как в перечне m2.ge, позициями по стенам, полу, потолку, дверям и окнам.
3. Дата передачи объекта, указанная в договоре, то, что считается передачей, и что произойдёт с графиком, если дата сдвинется.
4. Полное юридическое наименование и регистрационные данные организации, которая подписывает договор и получает деньги, а также владелец участка по выписке из реестра.
5. Разрешение на строительство Блоков 11 и 12 с разрешённой высотой и числом этажей, а также кадастровый код участка (Korter указывает 01.10.10.025.115), сверенный с выпиской из реестра.
6. График лотов, показывающий, сколько квартир в каждом блоке, чтобы расхождение между 422 в целом, данными Korter по блокам и цифрой «до 500» из интервью было разрешено документом.
7. График платежей с точными датами, причиной каждой даты «до» и «в» и порядком хранения платежей (счёт или эскроу, если есть).
8. Открыт ли на дату подписания какой-либо из планов с карточек акций, и условия собственной рассрочки застройщика: ставка 0 процентов, первоначальный взнос, формулировка залога и последствия просрочки платежа, а также размер скидки при оплате наличными и цена по договору рассрочки, чтобы можно было рассчитать стоимость отсрочки.
9. Банки, принимающие проект, их условия для квартиры white frame и то, оценивает ли банк квартиру по общей площади с террасами.
10. Что покрывает сервисный сбор, кто осуществляет управление на месте и каков сбор за м² в месяц.
11. Что принадлежит владельцу квартиры, а что является общим на подиуме, террасах, в коворкинге и паркинге, и продаются ли парковочные места отдельно.
12. Входят ли офисные и коммерческие площади в 422 лота и как в здании разделены коммерческое и жилое использование.
13. Как договор учитывает обменный курс, если платежи вносятся в лари, а цены указаны в USD.

Юрист, допущенный к практике в Грузии, может сверить проект договора, выписку из реестра и разрешение с этим перечнем. Сборы за выписку и регистрацию приведены в разделе 8.

Как m2 Highlight Tbilisi соотносится с другими проектами m² и Тбилиси

На сайте застройщика указано три действующих проекта, и m2 Highlight Tbilisi — средний по размеру. В таблице приведены собственные данные застройщика о числе лотов и сроках завершения проектов m², прочитанные 12 ноября 2026 г., а также статус и цены, указанные для расположенных поблизости объектов Тбилиси на этом сайте. Цены на проекты не m² — данные порталов или застройщиков с указанием источника; ни одна из них не является офертой.

Сравнение носит описательный характер. Проекты различаются по составу лотов, отделке, высоте, сроку завершения и способу, которым каждый издатель указывает цены, поэтому ни одна строка не говорит о том, какой проект лучше. Проекты m² публикуют число лотов и таблицу цен или наличие, а страницы Archi не публикуют ни цены, ни даты передачи объекта, поэтому в столбце цен приходится опираться на один портал.

Для более широкого обзора рынка на странице Тбилиси и странице Грузии этого сайта перечислены все объекты по городам и странам.

m² (застройщик)

Застройщик — JSC m2 Real Estate, которая работает под названием m² и базируется в Тбилиси. Профиль ниже опирается только на страницы застройщика и названные первичные документы, а утверждения на странице About на m2.ge (например, «market leader») не повторяются как факты.

В проспекте облигаций 2019 года сказано, что компания была основана в сентябре 2006 года JSC Bank of Georgia. В том же документе говорится, что по состоянию на 30 июня 2019 г. она завершила десять жилых проектов на 2 855 квартир, 99 процентов которых проданы, и имела два проекта на стадии строительства, один из которых — m³ Saburtalo на проспекте Маршала Геловани.

О собственности: Georgia Capital PLC объявила 5 июня 2026 г. о продаже своего жилищного девелоперского бизнеса m2 местным инвесторам; в уведомлении не названы покупатель и цена. Заявление компании, воспроизведённое Georgia Today 9 июня 2026 г., сообщает, что сделка была завершена 5 июня 2026 г. и что владельцами стали Лаша Квачадзе и Димитри Адамиа, причём Адамиа — главный исполнительный директор. Korter и Avezor на страницах, прочитанных для этого руководства, по-прежнему используют формулировку «subsidiary of Georgia Capital».

На списке проектов застройщика на 12 ноября 2026 г. показаны три проекта: m² at Mtatsminda Park (190 лотов, продано 118), m² Highlight (422 лота, продано 353) и m² at Mirtskhulava (2 179 лотов, продано 2 167). Страницы двух других проектов появятся на этом сайте как m² at Mtatsminda Park и m² at Mirtskhulava. Новость m2.ge от 28 декабря 2022 г. объявляет о начале продаж по этому проекту.

Часто задаваемые вопросы

Где находится m2 Highlight Tbilisi?

Застройщик указывает проспект Маршала Геловани, 23, район Сабуртало, координаты 41,748251; 44,771002. Korter и Avezor указывают улицу Акакия Бакрадзе, 7 и относят проект к Дигоми. На страницах акций собственные страницы застройщика также используют номер 1. Все три варианта приведены в разделе 2 с датами, а описание, зарегистрированное в реестре, содержат выписка из Публичного реестра и кадастровый код участка.

Сколько квартир в продаже в m2 Highlight Tbilisi?

На 12 ноября 2026 г. на странице проекта застройщика было показано 422 лота, 353 проданных и 69 в продаже. Страница квартир перечисляет эти 69 квартир: 61 не забронирована и 8 помечены как забронированные, 41 из них в Блоке 11 и 28 в Блоке 12. Все они двухспальные. Korter указывает другое распределение по блокам (254 и 422), и в руководстве приведены оба варианта без выбора между ними.

Сколько стоят квартиры в m2 Highlight Tbilisi?

По таблице застройщика на 12 ноября 2026 г. заявленные цены составляли от 193 141 до 260 580,8 USD, или от 1 660 до 2 130 USD за м² общей площади. Стандартные квартиры площадью около 117 м² без брони стоили от 193 141 до 229 496,4 USD. Цены растут с высотой этажа. Это заявленные цены, которые меняются; Korter и Avezor указывают более низкие минимумы за м².

Когда m2 Highlight Tbilisi должен быть завершён?

Застройщик указывает срок завершения Зданий XI и XII как 2027 год. Korter указывает передачу в 2027 году для Блока 11 и Блока 12, а Avezor — передачу объекта в первом квартале 2027 года. Важна дата, указанная в договоре купли-продажи, вместе с определением передачи объекта, поэтому покупателю следует запросить и то и другое письменно.

Какая отделка у квартир?

Застройщик продаёт квартиры с отделкой «white frame +». В перечень входят железная входная дверь, алюминиевые окна с двойным остеклением и стеклом с низкой излучательной способностью, оштукатуренные блочные перегородки, стяжка пола, потолки из гипсокартона, кроме санузла, трубы отопления для радиаторов, проводка, наружный блок кондиционера, подключённый к гостиной, счётчики коммунальных услуг и балконы с плиткой. В перечне не упомянуты межкомнатные двери, кухня и сантехнические приборы, поэтому то, что покупатель достраивает сам, следует подтвердить письменно.

Как цены соотносятся с грузинскими пороговыми значениями для вида на жительство?

Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для недвижимости, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари, определённой аккредитованным оценщиком. Все цены в таблице выше этой суммы и ниже 300 000 USD — порога для инвестиционного вида на жительство. Критерий применяет оценочную стоимость, а не цену по договору, поэтому значение имеет отчёт оценщика.

Какие способы оплаты предлагает застройщик?

На странице проекта указаны единовременный платёж, ипотека и собственная рассрочка с годовой ставкой 0 процентов, минимальным первоначальным взносом 10 процентов и сроком до окончания строительства. Отдельные карточки акций с пометками «Before» и датами в 2025 и 2026 годах содержат другие планы, в том числе 0 процентов первоначального взноса с остатком 30 июня 2027 г.; эти даты прошли к 12 ноября 2026 г.

Различаются ли цены в Блоке 11 и Блоке 12?

Да. В Блоке 11 не забронированные стандартные квартиры идут от 1 660 USD за м² на 3-м этаже до 1 960 USD на 31-м и 32-м этажах, со ступенями на 20-м и 31-м этажах. В Блоке 12 диапазон составляет от 1 660 до 1 880 USD, ровный до 19-го этажа и выше с 20-го. В таблице также есть две цены на одну и ту же площадь на 21-м этаже Блока 12.

Какие налоги платит иностранный владелец грузинской квартиры?

Согласно Налоговому кодексу в редакции от 30 сентября 2026 г., имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога на имущество, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 GEL, а выше этой суммы ставка составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости. Аренда облагается по ставке 5 процентов без вычетов, а превышение при продаже — 5 процентов, если квартира не находилась в собственности более двух лет.

Кто владеет застройщиком m²?

Georgia Capital PLC объявила 5 июня 2026 г. о продаже своего жилищного девелоперского бизнеса m2 неназванным местным инвесторам. Заявление компании, опубликованное Georgia Today 9 июня 2026 г., называет владельцами двух физических лиц. Сайты с объявлениями, такие как Korter и Avezor, по-прежнему описывают m² как дочернюю компанию Georgia Capital. В договоре купли-продажи должна быть указана организация, которая подписывает договор и получает платежи.

Источники и последняя проверка

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• m² (m2.ge): страница проекта m² Highlight, прочитана 12 ноября 2026 г.
• m² (m2.ge): страница квартир m² Highlight и таблица цен, прочитаны 12 ноября 2026 г.
• m² (m2.ge): список проектов с числом лотов, прочитан 12 ноября 2026 г.
• m² (m2.ge): страница акций, прочитана 12 ноября 2026 г.
• m² (m2.ge): новости, в том числе о начале продаж 28 декабря 2022 г. и о Central Park в m³ Saburtalo
• m² (m2.ge): страница About
• Korter: m² Highlight в Тбилиси, цены на 21 октября 2026 г., прочитано 12 ноября 2026 г.
• Avezor: объявление о m² Highlight от 7 июля 2026 г.
• Caucasus Business Week: генеральный директор m2 о первом небоскрёбе в Тбилиси (без даты)
• Georgia Capital PLC: продажа жилищного девелоперского бизнеса, 5 июня 2026 г.
• Georgia Today: m² вступает в новый этап развития, 9 июня 2026 г.
• JSC m2 Real Estate: проспект облигаций, 2019 г. (gre.ge)
• GBC: продажи недвижимости в Тбилиси в июне 2026 г., данные Galt & Taggart
• Википедия: район Сабуртало
• Википедия: район Дидубе
• Википедия: Дидубе (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Station Square (Тбилисский метрополитен) (координаты)
• Википедия: площадь Свободы, Тбилиси (координаты)
• Википедия: международный аэропорт Тбилиси (координаты)
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расчёта расстояний по дорогам и поиска ближайшей дороги
• Национальная служба статистики Грузии (Geostat): численность населения на 1 января 2026 г.
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Органический закон о собственности на сельскохозяйственные земли (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации смарт-контракта
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии: калькулятор налога на имущество и страница
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные курсы валют (1 USD = 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г.)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.