Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju: prawo, kroki i opłaty

Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju: prawo, kroki i opłaty

Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju wynikają z niewielkiego zestawu praw Dubaju, z wykazu opłat urzędu ds. gruntów oraz z kilku przepisów federalnych dotyczących kredytów, podatków i rezydencji. Niniejszy przewodnik przedstawia stan na 11 listopada 2026 r.: który akt prawny co reguluje, w których obszarach cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości, w jaki sposób rejestruje się zakup nieruchomości gotowej i zakup w budowie (off-plan), jakie opłaty wymienia Dubai Land Department (DLD, Departament Gruntów w Dubaju), jak działają rachunki powiernicze (escrow) oraz co o limitach kredytów hipotecznych mówi Bank Centralny ZEA.

Każda z poniższych reguł jest przypisana do oficjalnej strony, z której pochodzi, takiej jak portal legislacyjny Dubaju (Dubai Legislation Portal), strony e-usług DLD, Federalny Urząd Podatkowy (Federal Tax Authority) czy Federalny Urząd ZEA ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów (ICP). Kwoty podano w dirhamach ZEA (AED), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, według kursu 3,6725 dirhama za dolara. Przewodnik opisuje przepisy i oficjalne kontrole; nie szereguje projektów, nie prognozuje cen i nie doradza w sprawie zakupu. Powiązane tematy omówiono w osobnych przewodnikach o kosztach zakupu, o freehold (własność bezterminowa) i leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) oraz o zakupach w budowie (off-plan), a ta strona odsyła do nich zamiast je powtarzać.

Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju: ramy prawne

W Dubaju nie istnieje jeden „kodeks kupującego”. Zasady są rozproszone w kilku aktach, z których każdy ma własne zadanie, a kupujący spotyka się z nimi w stałej kolejności: najpierw przepisy o własności (kto może być właścicielem i gdzie), potem przepisy o rejestracji (jak przeniesienie własności lub sprzedaż off-plan zaczyna wywoływać skutek), następnie przepisy finansowe (opłaty, rachunek powierniczy, finansowanie i podatki), a na końcu przepisy obowiązujące wtedy, gdy kupujący jest już właścicielem lokalu we wspólnym budynku. Ta kolejność porządkuje cały przewodnik: kolejne części odpowiadają kolejnym etapom, które kupujący przechodzi od sprawdzenia obszaru po objęcie lokalu.

Prawo nr 7 z 2006 r. wykonuje większość pracy strukturalnej. Art. 6 czyni Departament jedynym organem uprawnionym do rejestrowania praw do nieruchomości i długoterminowych najmów, a wśród jego funkcji wymienia ustalanie opłat za świadczone usługi. Art. 7 czyni Rejestr Nieruchomości zapisem wszystkich praw do nieruchomości i nadaje jego wpisom bezwzględną moc dowodową, którą można podważyć wyłącznie wtedy, gdy dane wynikają z oszustwa lub fałszerstwa. Art. 22 i 24 stanowią, że Departament wydaje akty własności na podstawie danych z rejestru oraz że akt własności ma bezwzględną moc dowodową w zakresie praw, które wykazuje. W praktyce oznacza to, że o tym, kto jest właścicielem, rozstrzyga rejestr, a nie sama umowa sprzedaży. Rejestr jest więc punktem odniesienia dla wszystkich dalszych etapów opisanych w tym przewodniku.

Art. 9 w wersji zastąpionej prawem nr 7 z 2019 r. wymaga, aby czynności rozporządzające, które ustanawiają, przenoszą, zmieniają lub wygaszają prawa do nieruchomości, były wpisywane do Rejestru Nieruchomości, i stanowi, że bez wpisu nie są one skuteczne. Zmieniony tekst mówi też, że wpisana czynność ustanawiająca prawa jest skuteczna wobec wszystkich osób, z wyjątkiem osób trzecich działających w dobrej wierze oraz czynności mających na celu pokrzywdzenie wierzyciela. Dla kupującego praktyczny wniosek jest taki, że przeniesienie własności wywołuje skutek z chwilą wpisu, i dlatego w dalszych częściach tego przewodnika większość miejsca poświęcono właśnie rejestracji.

Gdzie cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości: strefy freehold i opcja 99 lat

Art. 4 prawa nr 7 z 2006 r. ogranicza pełną własność do obywateli ZEA, obywateli państw GCC, spółek w całości będących ich własnością oraz publicznych spółek akcyjnych. Osobom niebędącym obywatelami ZEA można przyznać własność freehold albo prawa użytkowania (usufruct) lub dzierżawy (leasehold) na okres do 99 lat, jednak wyłącznie w obszarach wskazanych przez Władcę Dubaju i za jego zgodą. Obszary te określa Rozporządzenie nr 3 z 2006 r., wydane 7 czerwca 2006 r. i obowiązujące od dnia publikacji w Dzienniku Urzędowym (art. 5).

Art. 3 Rozporządzenia stanowi, że osoby niebędące obywatelami ZEA mogą nabywać własność freehold bez ograniczenia czasowego albo prawa użytkowania lub dzierżawy na okres do 99 lat w odniesieniu do działek wymienionych w Rozporządzeniu i zaznaczonych na załączonych do niego mapach. Art. 4 dodaje jedną działkę, Działkę 224 w Nad al-Sheba, na której dostępne są wyłącznie prawa użytkowania lub dzierżawy na okres do 99 lat, a freehold nie. Rządowy portal ZEA (u.ae) powtarza, że własność cudzoziemców w Dubaju jest dozwolona wyłącznie w wyznaczonych obszarach freehold, że cudzoziemcy niebędący rezydentami oraz rezydenci-ekspatrianci mogą tam nabywać prawa freehold, że akty własności wydaje Dubai Land Department oraz że nie obowiązuje żaden limit wieku, aby posiadać nieruchomość w Dubaju.

Tabela jest wyborem spośród 23 wpisów obszarów w angielskim tekście na portalu legislacyjnym Dubaju; pełna lista obejmuje także takie obszary jak Umm Hurair 2, Al Barsha South 2 i 3, Ras al Khor, Al Rowyah, Sofouh, Al Quoz i Warsan 1. Strona zawiera adnotację o prawach autorskich Najwyższego Komitetu Legislacyjnego z 2015 r. oraz stwierdza, że tekst arabski ma pierwszeństwo przed tłumaczeniem angielskim. Departament zmienił art. 3 w styczniu 2025 r., dlatego listy działek należy czytać razem z aktualnymi rejestrami Departamentu, a nie na podstawie jednej statycznej tabeli; zmianę opisuje kancelaria BSA w nocie o rozszerzeniu obszarów freehold.

Konwersja na freehold ze stycznia 2025 r.

19 stycznia 2025 r. Dubai Land Department ogłosił, że prywatni właściciele 457 działek mogą dokonać konwersji na freehold: 128 działek wzdłuż Sheikh Zayed Road, od Trade Centre Roundabout do Water Canal, oraz 329 działek w Al Jaddaf. Z komunikatu wynika, że konwersja jest otwarta dla właścicieli wszystkich narodowości. Właściciel sprawdza uprawnienie w aplikacji Dubai REST, składa do Departamentu wniosek o ocenę i wycenę gruntu, wnosi opłatę konwersyjną w wysokości 30% wyceny nieruchomości (liczoną od powierzchni całkowitej) i następnie otrzymuje mapę oraz akt własności freehold. Opłaty za części wspólne i opłaty serwisowe ustala się zgodnie z wytycznymi Real Estate Regulatory Agency (RERA, Agencji Regulacji Rynku Nieruchomości). Wyłącznie jako ilustrację rachunku: przy wycenie AED 10 000 000 ($2 722 941) opłata konwersyjna wyniosłaby 30% × AED 10 000 000 ($2 722 941) = AED 3 000 000 ($816 882).

Różnicę między tymi prawami oraz jej znaczenie dla odsprzedaży i finansowania omawia przewodnik o freehold i leasehold w Dubaju. Szersze pytanie o obywatelstwo i rodzaj lokalu wyjaśnia przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w Dubaju.

Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju dla nierezydentów i spółek

Strony e-usług DLD wymieniają dokumenty tożsamości, które przedstawia kupujący. W przypadku osoby fizycznej Departament wymaga Emirates ID sprzedającego i kupującego, używanego wyłącznie do weryfikacji tożsamości, bez zachowywania kopii, albo ważnego paszportu w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami. Pełnomocnik potrzebuje prawnie wiążącego pełnomocnictwa. Spółki kupujące rejestrują się w Departamencie najpierw: strona rejestracji sprzedaży stwierdza, że spółka musi zostać zarejestrowana poprzez złożenie wniosku o rejestrację spółki, zanim będzie mogła dokonywać transakcji. Od rodzaju kupującego zależy zestaw dokumentów, co pokazuje poniższa tabela.

Te wykazy pochodzą ze strony Departamentu poświęconej rejestracji sprzedaży pierwotnej (w budowie), w brzmieniu z 11 listopada 2026 r., dostępnej pod adresem usługi DLD – rejestracja sprzedaży pierwotnej. Strona dotycząca nieruchomości gotowych wymaga takich samych dowodów tożsamości od osób fizycznych i dodaje elektroniczne zaświadczenie dewelopera o braku zastrzeżeń dla obszarów freehold. Zakup dokonywany spoza Stanów Zjednoczonych, ze zdalnym podpisywaniem i transgranicznymi przelewami, omawia przewodnik o kupnie nieruchomości w Dubaju z USA, a sukcesję po zagranicznych właścicielach – przewodnik o dziedziczeniu i planowaniu spadkowym w Dubaju.

Jak rejestruje się zakup nieruchomości gotowej

W przypadku ukończonego lokalu usługa Departamentu „Property Sale Registration” rejestruje pełną lub częściową sprzedaż gruntu, nieruchomości lub ukończonego lokalu między sprzedającym a kupującym albo ich przedstawicielami prawnymi. Usługa jest dostępna w centrach Real Estate Registration Trustee oraz online, przez aplikację Dubai Now, w usłudze „Buy or sell property”. Własny wykaz urzędów trustee Departamentu zawiera 27 pozycji na stronie urzędów RT, według stanu na 11 listopada 2026 r. Poniższa tabela opisuje kolejne kroki tak, jak przedstawia je strona usługi.

Dwa dokumenty zasługują na osobne omówienie. Pierwszy to elektroniczne zaświadczenie dewelopera o braku zastrzeżeń (e-NOC), które strona sprzedaży wymienia jako wymagane dla obszarów freehold i które uzyskuje się za pośrednictwem aplikacji Dubai REST. Drugi to pismo banku o zwolnieniu z hipoteki, gdy nieruchomość jest obciążona. Strona Departamentu dotycząca sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką stwierdza, że sprzedaż zostaje sfinalizowana dopiero po złożeniu przez sprzedającego pisma banku o zwolnieniu z hipoteki. Dla osoby fizycznej wymienia ona pismo banku o zobowiązaniu (lub pismo dewelopera wskazujące pozostałą kwotę) oraz trzy czeki bankierskie: jeden na rzecz banku lub dewelopera tytułem długu, jeden na rzecz sprzedającego tytułem ewentualnej reszty i jeden na rzecz Departamentu tytułem opłaty w wysokości 4%. Opłaty na tej stronie obejmują też AED 1 290 ($351) za procedurę zwolnienia z hipoteki oraz opłatę rejestratora w wysokości AED 2 100 ($572) przy cenach poniżej AED 500 000 ($136 147) lub AED 4 200 ($1 144) od tej ceny, a zatem sprzedaż lokalu obciążonego hipoteką zawiera więcej pozycji niż zwykła sprzedaż.

To, kto ponosi poszczególne pozycje, jest sprawą umowy. Strona sprzedaży Departamentu pokazuje opłatę rejestracyjną jako 2% po stronie sprzedającego i 2% po stronie kupującego, natomiast komunikat Departamentu z 2021 r. o rejestracji off-plan mówi o tym, że kupujący lub inwestor wpłaca opłatę deweloperowi, który dokonuje rejestracji. Umowa, która w tej kwestii milczy, zostawia więc pole do sporu, a klauzula o tym, kto płaci, należy do pierwszych rzeczy, które warto przeczytać. Stronę odsprzedaży tego samego procesu, w tym koszty sprzedającego, omawia przewodnik o sprzedaży nieruchomości w Dubaju.

Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju w projektach off-plan: Oqood i rejestr tymczasowy

Lokale w budowie sprzedaje się przed rozpoczęciem lub w trakcie budowy, więc akt własności jeszcze nie istnieje. Prawo nr 13 z 2008 r. wypełnia tę lukę Tymczasowym Rejestrem Nieruchomości, czyli prowadzonym przez Departament zapisem umów sprzedaży off-plan i innych czynności dotyczących lokali w budowie, zanim trafią one do głównego Rejestru Nieruchomości. Art. 3 ust. 1 Prawa wymaga, aby każda czynność dotycząca lokalu sprzedanego w budowie została wpisana do Rejestru Tymczasowego, i stanowi, że sprzedaż lub inna transakcja przenosząca albo ograniczająca własność jest nieważna, jeżeli nie została tam wpisana. Zgodnie z art. 6 lokale wpisane do Rejestru Tymczasowego mogą być sprzedawane, obciążane hipoteką lub w inny sposób zbywane. Art. 7 zakazuje deweloperom i poddeweloperom pobierania opłat od sprzedaży lub odsprzedaży lokali, innych niż koszty administracyjne zatwierdzone przez Departament. Art. 8 stanowi, że po wypełnieniu przez kupującego wszystkich zobowiązań umownych lokal może zostać zarejestrowany na jego nazwisko w Rejestrze Nieruchomości, na wniosek lub z inicjatywy Departamentu. Cytowany tu tekst to wersja angielska z portalu legislacyjnego Dubaju.

Internetową stroną tego reżimu jest portal Oqood. Strona Departamentu poświęcona rejestracji sprzedaży pierwotnej określa warunki: umowa musi zostać podpisana zarówno przez dewelopera, jak i przez nabywcę, a w rejestrze tymczasowym musi zostać zarejestrowana w ciągu 90 dni od podpisania. Czas usługi podano jako jeden dzień roboczy, a wynikiem jest elektroniczne zaświadczenie o rejestracji tymczasowej. Płatności dokonuje się przez portfel Noqodi albo potrąca się je z rachunku powierniczego. Wymienione opłaty to 2% wartości sprzedaży po stronie sprzedającego i 2% po stronie nabywcy, AED 10 ($3) opłaty za wiedzę (knowledge fee) i AED 10 ($3) opłaty innowacyjnej (innovation fee), a ponadto opłata za samodzielną rejestrację przez dewelopera w wysokości AED 1 000 ($272).

Komunikat Departamentu z 31 maja 2021 r. dodaje mechanikę płatności. Stwierdza w nim, że opłata rejestracyjna w wysokości 4% jest liczona od umowy między sprzedającym a kupującym, że deweloperzy muszą rozpocząć przetwarzanie płatności najpóźniej w ciągu 60 dni od złożenia dokumentów przez kupującego, a przekroczenie tego terminu może skutkować karami za zwłokę. Wymienia trzy drogi płatności: zatwierdzony czek bankowy przez Noqodi (Developer Wallet) w aplikacji Dubai REST, wpłatę na zatwierdzony rachunek powierniczy założony przez dewelopera za pośrednictwem strony trzeciej, zazwyczaj banku zatwierdzonego przez RERA, oraz kanały ePay. Komunikat jest dostępny na stronie wiadomości DLD.

Po rejestracji aplikacja Dubai REST pokazuje inwestorom procent ukończenia, zdjęcia projektu, numer rachunku powierniczego i płatności wymagalne w projektach, w które zainwestowali. Etap, w którym wpis Oqood zamienia się w akt własności, oraz kontrole zwykle przeprowadzane przed przyjęciem lokalu opisuje przewodnik o przekazaniu lokalu, usuwaniu usterek (snagging) i akcie własności, a stronę planów płatności przy sprzedaży w budowie omawia przewodnik dla kupujących off-plan.

Zasady dotyczące rachunku powierniczego według prawa nr 8 z 2007 r.

Prawo nr 8 z 2007 r. reguluje projektowy rachunek powierniczy (escrow), na który wpłacane są płatności nabywców lokali w budowie oraz płatności podmiotów finansujących projekt. Art. 2 definiuje agenta rachunku powierniczego jako instytucję finansową lub bankową akredytowaną przez Departament do zarządzania takimi rachunkami, a Departament prowadzi rejestr agentów rachunków powierniczych (art. 10). Rachunek zakłada się na podstawie pisemnej umowy między deweloperem a agentem, na nazwę projektu, a kopię umowy składa się w Departamencie (art. 7). Art. 9 wymaga, aby rachunek służył wyłącznie budowie danego projektu, nakazuje, by każdy projekt miał własny rachunek, i stanowi, że wierzyciele dewelopera nie mogą zająć zdeponowanych środków. Art. 13 wymaga, aby kredyty uzyskane pod zastaw hipoteczny projektu były wpłacane na odpowiedni rachunek powierniczy.

Dla kupujących mają znaczenie jeszcze dwa przepisy. Art. 14 stanowi, że po uzyskaniu przez dewelopera świadectwa ukończenia agent rachunku powierniczego zatrzymuje 5% łącznej wartości rachunku i przekazuje je deweloperowi rok po zarejestrowaniu lokali na nazwiska nabywców. Jako ilustrację rachunku: przy rachunku o łącznej wartości AED 100 000 000 ($27 229 408) zatrzymana kwota wyniosłaby 5% × AED 100 000 000 ($27 229 408) = AED 5 000 000 ($1 361 470). Art. 15 dotyczy projektu, który nie zostaje ukończony w sytuacji nadzwyczajnej: agent rachunku powierniczego musi skonsultować się z Departamentem i podjąć kroki w celu ochrony deponentów, przy czym projekt musi zostać albo ukończony, albo deponentom należy zwrócić środki.

Prawo przewiduje też kary. Art. 16 przewiduje karę pozbawienia wolności i/lub grzywnę w wysokości co najmniej AED 100 000 ($27 229) za wymienione przestępstwa, w tym prowadzenie inwestycji bez licencji, podawanie fałszywych informacji w celu uzyskania licencji, świadomą sprzedaż lokali w oszukańczych projektach oraz przywłaszczenie środków projektu. Art. 17 wylicza podstawy do skreślenia dewelopera z rejestru, w tym upadłość i niezłożenie wniosku o rozpoczęcie budowy w ciągu sześciu miesięcy od zgody na sprzedaż w budowie bez uzasadnionej przyczyny. Cytowany tu tekst to wersja angielska z portalu legislacyjnego Dubaju. Kupujący może sprawdzić numer rachunku powierniczego zarejestrowanego projektu w aplikacji Dubai REST, a strona Oqood pozwala potrącać opłaty bezpośrednio z rachunku powierniczego. Poniższa tabela zbiera wskazane artykuły w jednym zestawieniu.

Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju: opłaty

Poniżej podsumowano pozycje opłat podane na stronach DLD, według stanu wyświetlanego 11 listopada 2026 r. Prawo nr 7 z 2006 r. przyznaje Departamentowi funkcję ustalania opłat za jego usługi (art. 6); same kwoty znajdują się na stronach e-usług. Dłuższe omówienie z większą liczbą przykładów obliczeń zawiera przewodnik o opłatach przy zakupie nieruchomości w Dubaju. Poniższa tabela zestawia je w jednym miejscu.

Przykład obliczenia: gotowy apartament za AED 1 500 000 ($408 441)

Dla gotowego apartamentu o cenie AED 1 500 000 ($408 441) pozycje DLD ze strony sprzedaży sumują się w następujący sposób; pokazano obliczenia bez prowizji pośrednika, która nie jest ustalana na stronach opłat DLD. Tabela pokazuje każdą pozycję osobno.

Jeżeli kupujący ponosi całą opłatę rejestracyjną, jak opisuje komunikat z 2021 r. o rejestracji off-plan, część kupującego w 4% wynosi AED 60 000 ($16 338); jeżeli strony dzielą ją tak, jak pokazuje strona sprzedaży, każda ze stron płaci 2% × AED 1 500 000 ($408 441) = AED 30 000 ($8 169). Przy tej samej cenie przy zakupie w budowie pozycje Oqood to 2% × AED 1 500 000 ($408 441) = AED 30 000 ($8 169) po stronie nabywcy i tyle samo po stronie sprzedającego, plus AED 20 ($5) opłat za wiedzę i innowacyjną.

Pośrednicy, zezwolenia reklamowe i aplikacja Dubai REST

Reklama nieruchomości w Dubaju przebiega przez system Departamentu o nazwie Trakheesi, a usługa Madmoun pozwala czytelnikowi zweryfikować ogłoszenie. W komunikacie z 18 kwietnia 2023 r. Departament podał, że od 24 kwietnia 2023 r. od wszystkich firm nieruchomościowych oczekuje się umieszczania kodu QR w reklamach drukowanych i audiowizualnych; kod jest wydawany wraz z każdym zezwoleniem reklamowym, można go zeskanować, aby potwierdzić, że ogłoszenie jest autentyczne i zatwierdzone przez Real Estate Regulatory Agency (RERA), a prowadzi do danych takich jak firma reklamująca, stan nieruchomości oraz informacja, czy została sprzedana lub wynajęta. Departament radzi klientom i inwestorom, by korzystali wyłącznie z ogłoszeń, które wyświetlają ten kod. Komunikat znajduje się na stronie DLD o usłudze Madmoun.

Jeśli chodzi o pośredników, RERA uruchomiła 25 listopada 2022 r. podczas Cityscape Dubai Real Estate Brokerage Practice Guide (Przewodnik praktyki pośrednictwa w obrocie nieruchomościami). Według komunikatu Departamentu obejmuje on system Trakheesi, aplikację Dubai REST, inteligentne umowy marketingowe i sprzedażowe, kryteria klasyfikacji biur pośrednictwa i pośredników, mechanizm marketingu projektów w budowie, ugody polubowne, karty pośredników, rejestr pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz etykę zawodową. Komunikat znajduje się na stronie wiadomości DLD. Strona Dubai REST dodaje, że aplikacja pokazuje dane pośredników i poziomy ich wyników, klasyfikacje biur oraz certyfikowanych deweloperów, a właściciele mogą zamawiać mapy, pisma „To Whom It May Concern”, oferty hipoteczne i wyceny, przeglądać indeks opłat serwisowych dla nieruchomości i opłacać opłaty serwisowe. Aplikację opisuje strona DLD o Dubai REST.

Żadna z tych stron nie określa stawki prowizji pośrednika, a strony opłat Departamentu jej nie zawierają. Prowizja jest więc postanowieniem umowy pośrednictwa zawartej między stronami, a nie opłatą Departamentu, i jej wysokość jest sprawą umowy między stronami. Oznacza to, że w kwotach z poprzedniej części nie uwzględniono żadnej prowizji.

Zasady zakupu nieruchomości w Dubaju: kredyt hipoteczny

Limity kredytowania hipotecznego nieruchomości mieszkalnych pochodzą od Banku Centralnego ZEA, a nie z prawa Dubaju. Według zbioru przepisów Banku Centralnego, zmienionego uchwałą zarządu nr 31/2/2020 ze skutkiem od 8 kwietnia 2020 r., maksymalny wskaźnik kredytu do wartości w przypadku pierwszej nieruchomości ekspatrianta wynosi 80% wartości nieruchomości, jeśli wartość ta nie przekracza AED 5 000 000 ($1 361 470), oraz 70%, jeśli jest od niej wyższa. Limit jest pułapem; każdy bank stosuje w jego ramach własne kryteria kredytowe, a zasady dla innych kategorii kredytobiorców i nieruchomości znajdują się na stronie zbioru przepisów pod adresem CBUAE Rulebook. Poniższa tabela pokazuje, jak ten limit przekłada się na maksymalny kredyt i wkład własny dla trzech wartości nieruchomości.

Po stronie rejestracji strona hipoteczna Departamentu stwierdza, że hipotekę na rzecz podmiotu finansującego można zarejestrować online przez system hipoteczny banku lub w centrum trustee. Wymienione opłaty to 0,25% wartości hipoteki, AED 250 ($68) za akt własności, AED 10 ($3) opłaty za wiedzę i AED 10 ($3) opłaty innowacyjnej za rysunek oraz opłata partnera usługowego w wysokości AED 4 000 ($1 089) + VAT (AED 5 000 ($1 361) + VAT przy sprzedaży tymczasowej). Dla kredytu w wysokości AED 1 200 000 ($326 753) pozycja 0,25% wynosi 0,25% × AED 1 200 000 ($326 753) = AED 3 000 ($817); po dodaniu opłaty za akt własności w wysokości AED 250 ($68) i opłaty trustee w wysokości AED 4 000 ($1 089) + 5% VAT w wysokości AED 200 ($54) główne pozycje dają łącznie AED 7 450 ($2 029), jeszcze przed opłatami za rysunek i za mapy, które strona również wymienia. Dla nieruchomości objętych sprzedażą tymczasową wymagane jest e-NOC dewelopera. Pełny obraz kredytowania dla nierezydentów przedstawia przewodnik o kredytach hipotecznych w Dubaju dla cudzoziemców.

Opłaty serwisowe i zasady współwłasności po zakupie

Prawo nr 6 z 2019 r. reguluje apartamenty i inne nieruchomości pozostające we współwłasności. „Podmiot zarządzający” (deweloper, firma zarządzająca lub firma zarządzająca projektem hotelowym) prowadzi części wspólne. W przypadku niektórych kategorii projektów RERA powołuje do dziewięciu członków komitetu właścicieli, który powstaje, gdy co najmniej 10% lokali zostanie zarejestrowanych na ich właścicieli, i zbiera się raz na kwartał (art. 22 i 23). Prawo uchyliło prawo nr 27 z 2007 r. (art. 51 lit. a).

Zasady dotyczące opłat serwisowych są szczegółowe. Zgodnie z art. 25 lit. a udział każdego właściciela opiera się na stosunku powierzchni jego lokalu do całkowitej powierzchni nieruchomości, a deweloperzy płacą za lokale niesprzedane. Art. 27 lit. a stanowi, że żadnej kwoty nie wolno pobierać bez zatwierdzenia RERA, a art. 27 lit. b i c wymagają, aby budżet był zatwierdzany przez uznaną przez RERA certyfikowaną firmę audytorską, z możliwością przyjęcia budżetu tymczasowego w okresie przejściowym. Art. 30 wymaga, aby środki były przechowywane na wydzielonym rachunku bankowym w banku uznanym przez RERA, przy czym wpłat dokonuje się w ciągu siedmiu dni roboczych od pobrania, i stanowi, że wierzyciele nie mogą ich zająć. Wyłącznie jako ilustrację rachunku z art. 25 lit. a: lokal o powierzchni 100 metrów kwadratowych w budynku o powierzchni 10 000 metrów kwadratowych ponosi 100 / 10 000 = 1% zatwierdzonego budżetu, więc przy zatwierdzonym budżecie AED 2 000 000 ($544 588) udział wyniósłby 1% × AED 2 000 000 ($544 588) = AED 20 000 ($5 446).

Właściciele mogą sprawdzić zatwierdzoną opłatę w Indeksie Opłat Serwisowych (Service Charge Index) Departamentu, który pozwala wybrać projekt, przeznaczenie i rok oraz zobaczyć opłatę zatwierdzoną przez RERA. Strona Departamentu poświęcona indeksowi była ostatnio aktualizowana 3 listopada 2026 r. Mollak, system elektroniczny prowadzony przez RERA, wystawia faktury za opłaty serwisowe co kwartał, pozwala właścicielom płacić bezpośrednio i prowadzi rachunki opłat w mechanizmie rachunku powierniczego; system opisuje strona Mollak, a indeks – strona DLD o Service Charge Index. Mechanikę wyjaśnia dalej przewodnik o opłatach serwisowych w Dubaju, a wynajem lokalu omawia przewodnik o wynajmowaniu nieruchomości w Dubaju.

Sytuacja podatkowa: VAT od nieruchomości i podatek dochodowy

FAQ Federalnego Urzędu Podatkowego stwierdza, że dostawy nieruchomości komercyjnych, zarówno sprzedaż, jak i najem, podlegają opodatkowaniu standardową stawką VAT 5%, że dostawy nieruchomości mieszkalnych są co do zasady zwolnione, a pierwsza dostawa nieruchomości mieszkalnej, w drodze sprzedaży lub najmu, w ciągu trzech lat od jej ukończenia jest objęta stawką zerową. Praktyczna konsekwencja jest taka, że od odsprzedaży apartamentu mieszkalnego co do zasady nie nalicza się VAT od ceny, natomiast opłaty trustee i inne opłaty serwisowe wymienione powyżej są na stronach DLD oznaczone jako „+ VAT”. Rządowy portal ZEA stwierdza, że ZEA nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych oraz że podatek od osób prawnych dotyczy dochodu netto lub zysku korporacji i przedsiębiorstw; strona nie odnosi się do podatków od nieruchomości. Kwestie podatkowe, które pojawiają się u zagranicznych właścicieli, w tym sposób traktowania dochodu z najmu w kraju zamieszkania właściciela, zebrano w przewodniku o podatkach od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli.

FAQ jest dostępne na stronie Federalnego Urzędu Podatkowego, a oświadczenie o podatku dochodowym – na stronie u.ae poświęconej opodatkowaniu.

Zasady rezydencji powiązane z własnością nieruchomości

Posiadanie lokalu samo w sobie nie powoduje wydania zezwolenia na pobyt; zezwolenie to osobny wniosek składany do władz. Opis ścieżki inwestora w nieruchomości przedstawiony przez ICP stwierdza, że inwestor musi posiadać jedną lub więcej nieruchomości w ZEA o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588), zarejestrowanych na jego nazwisko, że dozwolone jest finansowanie z zatwierdzonego lokalnego banku oraz że inwestor może alternatywnie nabyć lokale w budowie o łącznej wartości co najmniej tej kwoty od zatwierdzonej lokalnej firmy nieruchomościowej. ICP podaje okres rezydencji dla inwestorów w nieruchomości jako 10 lat i wymaga od posiadacza oraz członków rodziny utrzymywania ważnego ubezpieczenia zdrowotnego przez cały ten czas. Strona jest dostępna jako strona ICP o Golden Residency (Złotej Rezydencji).

Usługa Departamentu dla inwestorów opisuje 10-letnie odnawialne zezwolenie na pobyt dla inwestora, który w chwili zakupu posiada nieruchomość o wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588), w całości należącą do wnioskodawcy i zarejestrowaną na jego nazwisko. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką DLD wymaga pisma banku o braku zastrzeżeń, wskazującego kwotę spłaconą i saldo, wraz z pismem banku potwierdzającym wpłatę AED 2 000 000 ($544 588). Wnioskodawca musi przebywać na terytorium ZEA i stawić się osobiście; przedstawiciele nie mogą składać wniosku w jego imieniu. Usługa wymienia dokumenty inwestora: paszport, elektroniczny certyfikat własności lub akt własności, zdjęcie osobiste oraz dokument tożsamości ZEA i aktualne zezwolenie na pobyt, jeśli istnieją. Strona jest dostępna jako strona DLD o usłudze dla inwestorów Złota Wiza (Golden Visa).

Podany czas realizacji wynosi od 7 do 10 dni roboczych. Członkowie rodziny są sponsorowani za osobnymi opłatami; strona podaje AED 5 774,50 ($1 572) za zezwolenie na pobyt dla członka rodziny oraz dla rodziców, a ponadto AED 318,75 ($87) za założenie teczki sponsoringu rodzinnego i AED 100 ($27) za każdą sponsorowaną osobę.

Kontrole, które oficjalne strony umożliwiają przed zapłatą

Powyższe zasady przekładają się na krótką listę kontroli, z których każda wiąże się z oficjalnym narzędziem lub stroną. Opisują one to, co kupujący może zweryfikować, a nie to, co kupić.

1. Status obszaru. Porównać działkę z art. 3 Rozporządzenia nr 3 z 2006 r. w brzmieniu zmienionym lub z rejestrami Departamentu; art. 4 prawa nr 7 z 2006 r. pozwala osobom niebędącym obywatelami ZEA posiadać prawa wyłącznie w obszarach wskazanych przez Władcę.
2. Pośrednik i ogłoszenie. Zeskanować kod QR Madmoun na ogłoszeniu i sprawdzić pośrednika w aplikacji Dubai REST.
3. Rejestracja projektu i rachunek powierniczy. W przypadku lokalu w budowie sprawdzić w Dubai REST numer rachunku powierniczego, procent ukończenia i płatności wymagalne.
4. Rejestracja umowy. Potwierdzić, że umowa została wpisana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości w ciągu 90 dni od podpisania; art. 3 ust. 1 prawa nr 13 z 2008 r. stanowi, że niezarejestrowane przeniesienie lokalu w budowie jest nieważne.
5. E-NOC dewelopera. Przy odsprzedaży w obszarze freehold strona sprzedaży Departamentu wymienia e-NOC dewelopera jako wymagany dokument.
6. Podział opłat. Przeczytać, która ze stron ponosi opłatę rejestracyjną w wysokości 4%, ponieważ strony DLD pokazują 2% po każdej stronie.
7. Opłata serwisowa. Sprawdzić w Service Charge Index zatwierdzoną opłatę dla projektu, przeznaczenia i roku.
8. Limit kredytowy. Porównać planowany kredyt z pułapem 80% lub 70% dla pierwszych nieruchomości ekspatriantów i sprawdzić wymóg e-NOC dewelopera przy sprzedaży tymczasowej.
9. Dokumenty. Przygotować paszport lub Emirates ID, ewentualne pełnomocnictwo oraz, w przypadku spółek, przetłumaczone i poświadczone dokumenty korporacyjne wymienione przez Departament.

Często zadawane pytania

Jakie są główne zasady zakupu nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemca?

Główne zasady zakupu nieruchomości w Dubaju są następujące: osoby niebędące obywatelami ZEA mogą posiadać freehold albo prawa użytkowania lub dzierżawy na okres do 99 lat wyłącznie w obszarach wyznaczonych na podstawie prawa nr 7 z 2006 r. i Rozporządzenia nr 3 z 2006 r.; przeniesienie własności wywołuje skutek z chwilą wpisu w Dubai Land Department; a sprzedaż off-plan musi zostać wpisana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości, w przeciwnym razie jest nieważna na mocy prawa nr 13 z 2008 r. Według stanu na 11 listopada 2026 r. portal u.ae stwierdza, że cudzoziemcy niebędący rezydentami oraz rezydenci-ekspatrianci mogą nabywać prawa freehold w tych obszarach.

Czy istnieje limit wieku, aby posiadać nieruchomość w Dubaju?

Rządowy portal ZEA stwierdza, że nie ma limitu wieku, aby posiadać nieruchomość w Dubaju. Jeżeli nabywca jest małoletni, strona Departamentu poświęcona rejestracji off-plan stwierdza, że umowę podpisuje opiekun, a do umowy dołącza się kopię paszportu lub dokumentu tożsamości opiekuna.

Ile wynosi opłata rejestracyjna Dubai Land Department?

Strona sprzedaży Departamentu pokazuje opłatę rejestracyjną jako 2% wartości sprzedaży po stronie sprzedającego i 2% po stronie kupującego, czyli łącznie 4%. Przy cenie AED 1 500 000 ($408 441) daje to AED 60 000 ($16 338). Dolicza się opłaty stałe, takie jak opłata za akt własności w wysokości AED 250 ($68) i opłata trustee, jak przedstawiono w części o opłatach powyżej.

Kto płaci opłatę w wysokości 4%?

Strona sprzedaży pokazuje ją jako podzieloną między obie strony, natomiast komunikat Departamentu z 31 maja 2021 r. opisuje wpłatę opłaty przez kupującego lub inwestora na rzecz dewelopera przy rejestracji off-plan. O podziale decyduje więc umowa i jest on jednym z elementów, które zasady zakupu nieruchomości w Dubaju pozostawiają stronom.

Czym jest Oqood i czy rejestracja jest obowiązkowa?

Oqood to internetowy system Departamentu dla Tymczasowego Rejestru Nieruchomości. Art. 3 ust. 1 prawa nr 13 z 2008 r. stanowi, że sprzedaż off-plan lub inna transakcja przenosząca albo ograniczająca własność jest nieważna, jeśli nie została wpisana do rejestru, a strona Departamentu podaje, że umowę trzeba zarejestrować w ciągu 90 dni od podpisania.

Jak działa rachunek powierniczy przy wpłatach za lokale w budowie?

Zgodnie z prawem nr 8 z 2007 r. każdy projekt ma własny rachunek powierniczy u akredytowanego agenta rachunku powierniczego, używany wyłącznie dla tego projektu, a wierzyciele dewelopera nie mogą zająć środków. Po świadectwie ukończenia 5% łącznej wartości rachunku jest zatrzymywane do upływu roku od zarejestrowania lokali na nazwiska nabywców.

Jaki jest maksymalny kredyt hipoteczny dla ekspatrianta kupującego pierwszą nieruchomość?

Według zbioru przepisów Banku Centralnego, zmienionego w 2020 r., pułap wynosi 80% wartości dla nieruchomości do AED 5 000 000 ($1 361 470) i 70% powyżej tej kwoty. Przy nieruchomości za AED 1 500 000 ($408 441) oznacza to maksymalny kredyt AED 1 200 000 ($326 753) i wkład własny AED 300 000 ($81 688). Są to przepisy hipoteczne Banku Centralnego, które wpisują się w zasady zakupu nieruchomości w Dubaju i w pozostałej części ZEA; banki stosują w ich ramach własne kryteria.

Czy muszę być w Dubaju, aby kupić?

Strony Departamentu akceptują ważny paszport w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami oraz prawnie wiążące pełnomocnictwo, gdy działa przedstawiciel. Wniosek o Złotą Wizę jest inny: strona DLD podaje, że wnioskodawca musi przebywać w ZEA i stawić się osobiście.

Czy zakup nieruchomości daje wizę rezydencką?

Sam w sobie nie. ICP i Departament opisują osobny wniosek o 10-letnie zezwolenie na pobyt, pod warunkiem że wnioskodawca posiada nieruchomości o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588), zarejestrowane na jego nazwisko, z pismem banku w przypadku każdej nieruchomości obciążonej hipoteką. DLD podaje łączne opłaty w wysokości AED 9 884,75 ($2 692) za zezwolenie własne inwestora.

Kto reguluje opłaty serwisowe po zakupie?

RERA. Zgodnie z prawem nr 6 z 2019 r. żadnej opłaty serwisowej nie wolno pobierać bez zatwierdzenia RERA, środki są przechowywane na wydzielonym rachunku w banku uznanym przez RERA, a niezapłacone opłaty tworzą zastaw na lokalu, który uniemożliwia jego sprzedaż do czasu ich zapłaty.

Ostatnia weryfikacja: 11 listopada 2026 r. Źródła: u.ae: cudzoziemcy kupujący nieruchomość w ZEA; Prawo Dubaju nr 7 z 2006 r.; Prawo Dubaju nr 7 z 2019 r.; Rozporządzenie nr 3 z 2006 r.; DLD: konwersja na freehold, 19 stycznia 2025 r.; BSA: rząd Dubaju rozszerza obszary freehold; DLD: Property Sale Registration (rejestracja sprzedaży nieruchomości); DLD: rejestracja sprzedaży pierwotnej; DLD: sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką; DLD: rejestracja hipoteki; DLD: komunikat o opłatach rejestracyjnych, 31 maja 2021 r.; Prawo Dubaju nr 13 z 2008 r.; Prawo Dubaju nr 8 z 2007 r.; Prawo Dubaju nr 6 z 2019 r.; DLD: Service Charge Index (indeks opłat serwisowych); Mollak; DLD: Dubai REST; DLD: Madmoun; DLD: komunikat o Brokerage Practice Guide; DLD: urzędy RT; ICP: Golden Residency (Złota Rezydencja); DLD: usługa dla inwestorów Złota Wiza (Golden Visa); FAQ Federalnego Urzędu Podatkowego (Federal Tax Authority); CBUAE Rulebook: kredyty hipoteczne; u.ae: opodatkowanie.