BLOX Sarajishvili Tbilisi: 1 262 mieszkania, przewodnik (2026)

Projekt BLOX Sarajishvili Tbilisi to kompleks mieszkaniowy złożony z czterech bloków przy ulicy Szeszelidze 20, w którym deweloper BLOX udostępnia na swojej stronie aktualny selektor mieszkań: według stanu z 13 listopada 2026 r. obejmuje on 1 262 mieszkania, z których 741 oznaczono jako sprzedane, a 521 nie, przy czym te 521 mieszkań wyceniono na USD 1 250–1 450 za m².

Niniejszy przewodnik po projekcie BLOX Sarajishvili Tbilisi zestawia dane samego dewelopera z tym, co o tym samym projekcie publikują Korter, Avezor i Geoln. Termin odbioru, liczba pięter w poszczególnych blokach oraz standard wykończenia różnią się w zależności od źródła, dlatego każda liczba jest podana razem ze źródłem i datą, a żadna nie jest wybierana jako właściwa. Wartość procentowa obok słowa „Available” („dostępne”) na karcie projektu została opisana jako wskaźnik zaawansowania, a nie jako zmierzony postęp budowy.

Przewodnik uzupełnia je o zasoby według bloków i liczby pokoi, analizę stopni cenowych i pięter we wszystkich 521 mieszkaniach nieoznaczonych jako sprzedane, wykazy pomieszczeń z kart mieszkań, odległości od punktu na mapie dewelopera, gruzińskie zasady dotyczące rejestracji, podatków, pobytu i finansowania oraz listę tego, o co kupujący może poprosić na piśmie przed rezerwacją.

Przegląd projektu BLOX Sarajishvili Tbilisi

Na stronie projektu na blox.ge deweloper opisuje Blox Sarajishvili jako nową dzielnicę mieszkaniową przy Sheshelidze St. N20 i podaje, że jej pierwszy etap obejmuje cztery budynki mieszkalne, powierzchnie biurowe i handlowe, supermarkety, placówki zdrowia i kawiarnie. Klikalna wizualizacja pokazuje bloki A, B, C i D. Tekst opisowy nie podaje terminu odbioru, liczby pięter, liczby mieszkań, standardu wykończenia ani planu płatności. Te informacje pochodzą z selektora mieszkań, z danych udostępnianych przez dewelopera i z serwisów ogłoszeniowych, wszystkie odczytane 13 listopada 2026 r.

Selektor wymienia wyłącznie mieszkania, w liczbie 1 262 na 94 stronach pięter. Biura, sklepy i inne powierzchnie handlowe wymienione w tekście nie mają tam ani lokali, ani metraży, ani cen, więc niniejszy przewodnik traktuje je jako plan, a nie jako oferowany zasób. Karta każdego mieszkania pokazuje blok, piętro, numer mieszkania, „powierzchnię ogólną” w m², cenę 1 m² w USD z przełącznikiem na lari oraz cenę całkowitą, a obok przyciski rezerwacji i kontaktu z doradcą, z których w tym przewodniku nie korzystano.

Spośród 1 262 mieszkań 741 (58,7 procent) oznaczono jako sprzedane, a 521 nie. Pozostały zasób to 254 mieszkania dwupokojowe, 246 trzypokojowych i 21 czteropokojowych, ponieważ wszystkie 96 mieszkań jednopokojowych oznaczono jako sprzedane. Mieszkania nieoznaczone jako sprzedane mają od 49,7 do 178,6 m² i kosztują od USD 64 000 do USD 241 110, przy medianie USD 104 160 obliczonej tutaj. Korter pokazuje inną liczbę mieszkań i niższą cenę wyjściową według stanu z 2 września 2026 r., a w sekcji 6 oba zestawy podano obok siebie.

Status, wskaźnik zaawansowania, odbiór, bloki i piętra: co publikuje każde źródło

Na liście projektów dewelopera widnieje karta BLOX Sarajishvili z oznaczeniem „Available” i liczbą 46%. W danych udostępnianych przez dewelopera ten procent to pole zaawansowania, które mają wszystkie mieszkania, a wszystkie 521 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane pokazuje 46%. Te same dane zawierają datę rozpoczęcia projektu 1 marca 2025 r. i datę zakończenia 1 grudnia 2028 r.

Strona nie podaje etykiety, która wyjaśniałaby tę liczbę. Między obiema datami jest 1 371 dni, z których do 13 listopada 2026 r. upłynęło 622, czyli 45,4 procent (obliczone tutaj). Jest to blisko podanych 46, więc liczba może być wskaźnikiem opartym na harmonogramie, a nie pomiarem wykonanych prac. Dlatego przewodnik nazywa ją wskaźnikiem zaawansowania podanym przez dewelopera i nie traktuje jej jako potwierdzonego postępu budowy.

Dwie kolejne kwestie dotyczą postępu. Na liście obiektów biurowych i handlowych dewelopera widnieje karta o nazwie „BLOX Sarajishvili Block A” pod tym samym adresem z wartością 38%, czyli inną liczbą dla tego samego terenu, której strona również nie wyjaśnia. Jeśli chodzi o zdjęcia, blox.ge pokazuje wyłącznie wizualizacje, Geoln podaje, że deweloper nie wgrywa zdjęć z budowy, a Korter publikuje serię zdjęć wykonanych z dwóch stałych punktów między grudniem 2025 r. a październikiem 2026 r., po jedenaście obrazów z każdego.

Wśród przeczytanych źródeł nie ma numeru pozwolenia, wpisu o oddaniu do użytku ani doniesienia prasowego o tym terenie, dlatego pozwolenie znalazło się na liście rzeczy, o które warto poprosić.

O terminie ukończenia projektu mówi pięć publicznych stron. Nie są one zgodne, a tabela podaje każdą liczbę z datą strony, bez wskazywania preferencji.

Po stronie dewelopera jest jedna data zakończenia projektu, natomiast Korter i Avezor podają datę dla każdego bloku. Oznaczenia literowe bloków również nie dają się czysto zestawić. W selektorze dewelopera blokiem z piętrami do 27 jest blok A, podczas gdy Korter nazywa 27-piętrowym blokiem blok D, a Avezor przypisuje 27-piętrowy blok do Q1 2028. Następna tabela pokazuje, jak strukturę opisuje każde źródło.

Liczby mieszkań są zgodne dla bloków A i D, a różnią się dla B (341 wobec 300) i C (297 wobec 273). Żadne ze źródeł nie podaje przyczyny, a niniejszy przewodnik nie rozstrzyga, która liczba odpowiada pozwoleniu na budowę lub wpisowi w rejestrze. Korter wymienia też dwa inne kompleksy o podobnych nazwach, „Project Sarajishvili” i „Sarajishvili Tower”, jako osobne pozycje wśród pobliskich projektów; nie są one częścią tego projektu.

Selektor mieszkań dewelopera z 13 listopada 2026 r.: 1 262 mieszkania według bloków i liczby pokoi

Strona projektu odsyła do osobnej strony dla każdego piętra każdego bloku, w sumie 94 stron (A 25, B 23, C 23, D 23). Każda wymienia mieszkania wraz z blokiem, numerem mieszkania, metrażem, liczbą pokoi i flagą sprzedaży. Dla mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane publiczne dane dewelopera zwracają cenę za m² i cenę całkowitą w USD oraz w lari, metraż, wykaz pomieszczeń i pole zaawansowania.

Poniższe zestawienia pochodzą ze wszystkich 94 stron i wszystkich 521 rekordów mieszkań, a drugie przejście, wykonane później 13 listopada 2026 r., dało te same liczby i ceny. Opisują one BLOX Sarajishvili Tbilisi tak, jak selektor pokazywał go tego dnia.

Liczba pokoi jest zachowana w takiej postaci, w jakiej podaje ją deweloper. Nie zawsze jest ona równa liczbie sypialni plus jeden: 24 mieszkania trzypokojowe mają trzy sypialnie, a ponieważ wszystkie 96 mieszkań jednopokojowych oznaczono jako sprzedane, dane nie podają dla nich ani ceny, ani wykazu pomieszczeń. Flaga „reserved” występuje przy 28 mieszkaniach nieoznaczonych jako sprzedane, a strona nie wyjaśnia, jak rezerwacja ma się do flagi sprzedaży.

Druga tabela pokazuje, co zostało w każdym bloku. W bloku D znajduje się 211 z 521 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane, a ponieważ większość z nich to małe plany dwupokojowe, jego mediana ceny jest najniższa z czterech, USD 75 980, podczas gdy mediany bloków A, B i C mieszczą się między USD 112 185 a USD 128 940.

Trzy pojedyncze mieszkania wyznaczają skrajne punkty listy. Najtańsze z nieoznaczonych jako sprzedane to nr 709 w bloku C na 7. piętrze, dwupokojowe o powierzchni 51,2 m² po USD 1 250 za m², czyli USD 64 000 lub GEL 165 971. Najtańsze mieszkanie trzypokojowe to nr 2701 w bloku A na 27. piętrze, 76,3 m² za USD 103 005, a najtańsze czteropokojowe to nr 313 w bloku C na 3. piętrze, 101,3 m² za USD 136 755.

Najdroższe to nr 2407 w bloku C na 24. piętrze, 178,6 m² po USD 1 350 za m², czyli USD 241 110.

Ceny w lari na kartach odpowiadają kursowi 2,5933 lari za dolara. Oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 13 listopada 2026 r. wynosi GEL 2,5935 za USD, więc obie wartości różnią się o kilka setnych lari. Walutę płatności i kurs, jeśli ma zastosowanie, ustala umowa, a nie karta.

Selektor mieszkanie po mieszkaniu: stopnie cenowe, piętra i udział sprzedanych

Selektor jest niezwykły tym, że pokazuje cały zasób, sprzedany i niesprzedany, więc można z niego odczytać prawidłowości. Wszystko w tej sekcji zostało obliczone tutaj na podstawie liczb dewelopera z 13 listopada 2026 r. i opisuje selektor, a nie zasadę, którą deweloper by deklarował. Deweloper nie wyjaśnia, dlaczego jedno mieszkanie leży na jednym stopniu cenowym, a sąsiednie na innym.

Cena za m² zmienia się skokami co USD 50. Wśród 521 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane występuje pięć stopni: 1 250 (jedno mieszkanie), 1 300 (9 mieszkań), 1 350 (154), 1 400 (247) i 1 450 (110). Najwyższy stopień występuje tylko w bloku D, gdzie obejmuje 110 z 211 mieszkań. Najniższy stopień to pojedyncze mieszkanie, nr 709 w bloku C.

Cena za m² nie rośnie z wysokością w tym selektorze. W bloku A mieszkania nieoznaczone jako sprzedane kosztują średnio USD 1 400 na piętrach od 4 do 15, od 1 370 do 1 383 na piętrach od 16 do 26 i 1 321 na 27. piętrze.

Blok D pokazuje najwyższe stopnie w środkowej części budynku, ze średnią od 1 422 do 1 430 na piętrach od 4 do 24 i 1 375 na 25. piętrze. Najwyższe piętro bloków B i C ma średnio 1 333. Średnie obejmują tylko mieszkania wciąż nieoznaczone jako sprzedane na każdym piętrze, więc niektóre opierają się na niewielu mieszkaniach.

Czy stopnie wyjaśnia piętro, orientacja, widok czy termin, strona nie podaje, więc żadne z tych wyjaśnień nie jest przyjmowane. Dane zawierają pole kierunku z wartościami 0, 45, 90, 135 i 180, ale żadna strona go nie objaśnia, a niniejszy przewodnik go nie interpretuje.

W każdym bloku udział sprzedanych maleje wraz z wysokością. W czterech blokach łącznie wynosi on 77,0 procent na piętrach od 3 do 9, 65,0 procent na piętrach od 10 do 17 i 37,4 procent na piętrach od 18 do 27. Najwyraźniej widać to w bloku D: 44 z 91 mieszkań oznaczono jako sprzedane na piętrach od 3 do 9, a 14 ze 104 na piętrach od 18 do 25.

To pokazują flagi dewelopera w jednym dniu. Nie jest to stwierdzenie o popycie, a „sprzedane” to flaga dewelopera, a nie zweryfikowane audytem zestawienie.

Bloki różnią się także pod tym względem. W bloku A 72,0 procent mieszkań oznaczono jako sprzedane, a Korter podaje dla niego najwcześniejsze ukończenie, Q1 2028. W bloku D jako sprzedane oznaczono 29,4 procent, a Korter podaje dla niego najpóźniejsze, Q1 2030. Te dwa fakty stoją w źródłach obok siebie, a niniejszy przewodnik nie łączy ich relacją przyczyny i skutku.

Według liczby pokoi 567 z 821 mieszkań dwupokojowych oznaczono jako sprzedane (69,1 procent), 70 z 316 trzypokojowych (22,2 procent) i 8 z 29 czteropokojowych (27,6 procent). Sam blok D zawiera 124 z 254 mieszkań dwupokojowych i 87 z 246 trzypokojowych nieoznaczonych jako sprzedane, więc blok D mocno waży w każdym wyszukiwaniu według liczby pokoi, stanowiąc 49 i 35 procent tych dwóch typów.

Pomieszczenia i metraże na kartach mieszkań

Karta każdego mieszkania wymienia pomieszczenia wraz z metrażami. Spośród 521 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane 520 ma taki wykaz; mieszkanie 2502 w bloku B go nie ma. Tabela podaje najmniejszą, medianę i największą wartość dla każdego rodzaju pomieszczenia, a gdy mieszkanie ma dwie sypialnie lub dwa balkony, metraże są zsumowane.

Wykazy pomieszczeń nie sumują się do „powierzchni ogólnej”. W 520 mieszkaniach z wykazem powierzchnia ogólna przekracza sumę wymienionych pomieszczeń o medianę 1,5 m², a z wyjątkiem jednego mieszkania o co najwyżej 4,2 m². Karta nie wyjaśnia, czym jest ta różnica ani czy balkony liczone są w pełnym metrażu. W mieszkaniu 2701 pomieszczenia sumują się do 74,35 m² wobec powierzchni ogólnej 76,3 m².

To mieszkanie jest dobrym przykładem obliczeniowym. Blok A, 27. piętro, ma salon 23,55 m², sypialnie 20,84 i 12,54 m², hol 4,28 m², łazienkę 4,34 m² i balkon 8,80 m². Przy USD 1 350 za m² na 76,3 m² karta pokazuje USD 103 005, czyli GEL 267 123. Cena jest naliczana od powierzchni ogólnej, więc podstawę tej liczby warto mieć na piśmie.

Jedno mieszkanie nie pasuje do schematu. Nr 507 w bloku B, 5. piętro, jest wpisane jako dwupokojowe o powierzchni 82,4 m² po USD 1 400 za m², czyli USD 115 360, podczas gdy jego pomieszczenia sumują się do 52,2 m², co daje różnicę 30,2 m². Karta nie podaje wyjaśnienia i jest to kolejna liczba do potwierdzenia przed rezerwacją.

Kuchnię w wykazie ma tylko 51 mieszkań (48 trzypokojowych i 3 czteropokojowe); w pozostałych wykaz wymienia salon i nie wymienia kuchni, a karta nie mówi, czy salon obejmuje część kuchenną.

Deweloper nie podaje standardu wykończenia. Plan 3D na stronie mieszkania pokazuje umeblowany układ, który jest ilustracją, a nie wykazem tego, co jest w cenie. Geoln podaje stan „Black walls”, Avezor podaje „Green frame”, a strona projektu nie podaje żadnego z nich, więc poziom wykończenia nie jest faktem, który ten przewodnik może przedstawić.

Ceny z serwisów ogłoszeniowych, raty i warunki kredytu hipotecznego według źródeł

Cennik dewelopera znajduje się w selektorze. Serwisy ogłoszeniowe publikują własne wskazania dla BLOX Sarajishvili Tbilisi i różnią się one datą oraz tym, co obejmują. Każdy wiersz poniżej to wskazanie serwisu ogłoszeniowego, a nie cena BLOX.

Wyróżniają się dwie różnice. Po pierwsze, serwisy ogłoszeniowe zawierają mieszkania, które selektor oznacza jako sprzedane: 12 studiów Korter i jego stopnia USD 1 200 nie ma w zasobie selektora z 13 listopada, gdzie wszystkie 96 mieszkań jednopokojowych oznaczono jako sprzedane, a najniższy stopień to 1 250.

Po drugie, Korter wymienia 653 mieszkania wobec 521 w selektorze. Daty się różnią, 2 września wobec 13 listopada, a według bloków Korter pokazuje na sprzedaż 200 w D, 181 w B i 173 w C wobec 211, 118 i 101 w selektorze. Oba zestawy są pokazane i żaden nie jest preferowany.

Warunki płatności są publikowane w jeszcze mniejszej liczbie miejsc niż ceny. Tabela wymienia, co mówi każda strona, a własne strony dewelopera nie mówią nic o ratach.

Żadna strona nie wskazuje banku partnerskiego dewelopera, a kalkulator Korter to własna ilustracja Korter. Żadne źródło nie podaje oprocentowania ani dopłaty dla kupujących na raty, więc rzeczywistego kosztu rat nie da się odczytać z żadnego z nich. Poniższa tabela to arytmetyka wyłącznie na warunkach Avezor, bez odsetek i opłat, ponieważ żadnych nie podano.

Czterdzieści sześć miesięcy od 13 listopada 2026 r. zakończyłoby się we wrześniu 2030 r., czyli po każdym terminie odbioru z sekcji 2, więc to, jak harmonogram rat odnosi się do odbioru, jest kwestią do ustalenia w umowie. Czy warunki Avezor w ogóle dotyczą mieszkań w BLOX Sarajishvili, stwierdza tylko Avezor.

Jeśli chodzi o kredyt bankowy, strona Narodowego Banku Gruzji z 13 listopada 2026 r. ustala górny limit stosunku kredytu do wartości na poziomie 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, wraz z limitami stosunku raty do dochodu.

Dla ilustracji: kredyt w wysokości 70 procent mediany ceny USD 104 160 wyniósłby USD 72 912, a pozostałe USD 31 248, gdyby bank wycenił mieszkanie według jego ceny. Rzeczywiste liczby zależą od wyceny banku i waluty dochodów kredytobiorcy, a zasady dla kredytobiorców niebędących rezydentami opisuje przewodnik o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców.

Lokalizacja BLOX Sarajishvili Tbilisi: ulica Szeszelidze, Gldani i metro Sarajiszwili

Deweloper podaje adres jako Sheshelidze St. N20 i oznacza go punktem na mapie; jego odnośnik Google Maps nazywa miejsce BLOX Sarajishvili i podaje współrzędne 41,7855673 N, 44,7981904 E. Korter i Avezor przypisują projekt do Gldani, jednej z administracyjnych dzielnic miasta. Wikipedia wymienia wśród jej osiedli Gldani Massive, Awczala, Muchiani, Gldanula, osiedle Koniaki i Zahesi oraz podaje liczbę ludności 177 500 za rok 2017, powołując się na dokument ratusza w Tbilisi. Sam deweloper nie wskazuje dzielnicy, a granicy nie sprawdzono na oficjalnej mapie.

Dla skali: według Geostat (Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji) liczba ludności miasta Tbilisi wynosiła 1 369,4 tys. na 1 stycznia 2026 r. Dane mapowe Korter umieszczają kompleks około 108 m od punktu dewelopera, pod współrzędnymi 41,78652693 N, 44,79796035 E. Poniższe odległości liczone są od punktu dewelopera. Odległości w linii prostej obliczono tutaj na podstawie opublikowanych współrzędnych, które pochodzą z Wikipedii (Sarajiszwili, Achmetelis Teatri, Guramiszwili, Grmagele, Didube, plac Wolności, dworzec kolejowy i lotnisko) oraz od współtwórców OpenStreetMap dla City Mall Gldani.

Odległości drogowe pochodzą z publicznej usługi OSRM z profilem samochodowym, w czasie płynnej jazdy bez ruchu ulicznego. Tras pieszych nie mierzono. Ostatnia kolumna pokazuje, co Korter i Geoln podają dla tego samego miejsca, przy czym Geoln nie mówi, jak się tam dociera.

Metro jest głównym faktem dotyczącym dojazdu. Według Wikipedii Sarajiszwili to druga stacja od północnego końca linii Achmeteli–Warketili, która ma około 19,6 km długości i 16 stacji, a odcinek od Guramiszwili do Achmetelis Teatri, na którym leży Sarajiszwili, otwarto 7 stycznia 1989 r. Schemat linii wymienia na południu Guramiszwili, Grmagele, Didube, Gociridze, Nadzaladewi i Plac Dworcowy, więc Plac Dworcowy jest szóstym przystankiem od Sarajiszwili.

Korter podaje 780 m do stacji Sarajiszwili, około 10 minut pieszo, oraz 20–25 minut pieszo do Achmetelis Teatri. Odległości w linii prostej od obu punktów wynoszą 0,28 i 0,39 km, a trasa piesza o długości 780 m jest z nimi zgodna, ponieważ trasa nie może być krótsza od linii prostej. Drogowa odległość OSRM wynosząca 1,4 km to trasa samochodowa i nic nie mówi o chodzeniu pieszo.

Pozostałe obiekty wymienia wyłącznie Korter i nie sprawdzono ich na miejscu. Wymienia on przystanek autobusowy w odległości 460 m, obsługiwany przez autobusy i minibusy, rzekę Kurę kilkaset metrów dalej, Zbiornik Tbiliski około 4 km stąd, stację pogotowia w promieniu 1 km, a w promieniu 3 km szkoły publiczne nr 16, 33, 48, 138, 143, 154 i 160, przedszkole nr 89 oraz dworzec autobusowy Gldani.

Korter podaje również, że do lotniska jest 40–45 minut samochodem, podczas gdy OSRM daje tutaj 36,3 minuty przy płynnej jeździe.

Inny przewodnik na tej stronie, Archi Akhmeteli Tbilisi, według archi.ge umieszcza tamten projekt w Gldani, na skrzyżowaniu ulic Szeszelidze i Gobronidze; obu punktów na mapie nie porównywano. Więcej o dzielnicach stolicy jest na stronie miasta Tbilisi, a rynek omawia przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi, z liczbami innymi pod względem daty niż tutaj.

Zakup w Gruzji: własność, rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na tych samych zasadach co obywatelowi. Kategorią ograniczoną są grunty rolne, które art. 4 ustawy organicznej o własności gruntów rolnych rezerwuje dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów, a mieszkanie w bloku miejskim do nich nie należy.

Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga formy pisemnej czynności i wpisu prawa nabywcy do Rejestru Publicznego. Tło można znaleźć w przewodnikach o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W bloku, który wciąż jest budowany, pierwsza umowa nie może być sprzedażą gotowego mieszkania. Felieton kancelarii prawnej w Georgia Today z 3 sierpnia 2023 r. opisuje umowę podpisywaną z deweloperem jako umowę przedwstępną, ponieważ nie można zawrzeć umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, która jeszcze nie istnieje.

Jest to opis jednej kancelarii na dzień jej publikacji, a nie przepis ustawy, a BLOX nie publikuje na swoich stronach żadnej kolejności czynności. Kupujący, który nie przebywa w Tbilisi, może przeczytać przewodnik o zakupie nieruchomości w Gruzji z zagranicy.

Kwoty w dolarach przeliczono według kursu NBG GEL 2,5935 za USD z 13 listopada 2026 r., a opłatę rejestracyjną ustala wybrana szybkość, a nie cena mieszkania. Tabela statusu Konferencji Haskiej odnotowuje, że Konwencja apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r., co ma znaczenie dla pełnomocnictwa podpisanego za granicą.

Podatek od nieruchomości osób fizycznych został przepisany na nowo 30 września 2026 r. Skonsolidowany angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wskazuje jako akt zmieniający ustawę nr 1874. Na podstawie art. 202(5) osoba fizyczna płaci od 0,8 do 1 procenta wartości rynkowej, ustalanej na koniec poprzedniego roku, od nieruchomości podlegającej opodatkowaniu innej niż grunt, a art. 206(1)(a) znosi ten podatek, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Zestawienie EY Georgia za okres od lipca do września 2026 r. podaje dawny limit zwolnienia jako GEL 40 000, więc starsze przewodniki przytaczają inne liczby.

Dla ilustracji: mediana ceny USD 104 160 to około GEL 270 139 według kursu NBG, a 0,8 i 1 procent tej kwoty to około GEL 2 161 i GEL 2 701 rocznie dla rodziny powyżej progu dochodowego.

Podstawą jest wartość rynkowa na koniec poprzedniego roku w ocenie organu podatkowego, a nie cena z umowy, więc liczby pokazują przedział z Kodeksu, a nie rachunek podatkowy.

Artykuł 201(1)(c.a) wymienia nieruchomość „łącznie z nieukończoną budową”, a to, czy kupujący na etapie budowy (off-plan) jest już uważany za posiadacza, zależy od umowy i rejestru. Urząd Skarbowy (Revenue Service) wyznacza 1 listopada jako termin złożenia deklaracji i 15 listopada jako termin zapłaty, a składanie opisuje przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie dla cudzoziemca posiadającego tytuł własności nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a ustawa o statusie prawnym cudzoziemców używa tych samych słów. Według kursu NBG USD 150 000 to GEL 389 025.

Istnieje także odrębne zezwolenie z progiem USD 300 000, które ma własne warunki na tej samej stronie SDA. Kroki składania wniosku opisuje przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji.

24 mieszkania wycenione powyżej progu to 22 mieszkania trzypokojowe w bloku A w cenach od USD 150 500 do 151 480, jedno czteropokojowe w bloku B za USD 161 190 i jedno w bloku C za USD 241 110. Test opiera się na oszacowanej wartości rynkowej, a nie na cenie katalogowej, więc mieszkanie wycenione powyżej progu nie musi go przejść, a wycenione poniżej może go przejść lub nie. Liczbę tę ustala rzeczoznawca, a nie deweloper, a tytuł własności musi być wcześniej zarejestrowany.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Selektor podaje cenę każdego mieszkania nieoznaczonego jako sprzedane, ale rezerwacja mieszkania w BLOX Sarajishvili Tbilisi nadal wymaga poniższych elementów. Każda z tych próśb jest zwyczajna i każda wynika z luki lub różnicy znalezionej w tabelach powyżej.

1. Cennik z numerem lokalu, piętrem, metrażem i dokładną ceną mieszkania w walucie umowy oraz dokładnym standardem wykończenia wliczonym w tę cenę.
2. Podstawa naliczania ceny: „powierzchnia ogólna” z karty, która przekracza wymienione pomieszczenia o medianę 1,5 m², oraz sposób rozliczenia różnicy między metrażem z planu a metrażem po wybudowaniu.
3. Termin odbioru zapisany w umowie dla danego bloku, z definicją odbioru i środkiem ochrony na wypadek niedotrzymania terminu. Źródła podają terminy od Q1 2028 do Q1 2030.
4. Zarejestrowana nazwa, kod identyfikacyjny i adres spółki podpisującej umowę oraz jej związek z właścicielem działki.
5. Pozwolenie lub pozwolenia na budowę oraz dozwolone piętra i mieszkania dla bloku, aby liczby pięter i mieszkań podawane przez dewelopera, Korter i Avezor można było zestawić z jednym dokumentem.
6. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki i numer ewidencyjny lokalu, porównany z 01.11.04.026.110 w postaci podawanej przez Korter.
7. Harmonogram płatności z wpłatą początkową, każdą ratą i jej terminem, informacją, czy naliczane są odsetki lub dopłata, oraz rzeczywistym kosztem. Avezor podaje 15% wpłaty początkowej i okres do 46 miesięcy; blox.ge nie publikuje planu.
8. Jak przechowywane są wpłaty: na rachunku powierniczym (escrow), na rachunku płatniczym czy bezpośrednio u dewelopera, jaka waluta i jaka metoda płatności są akceptowane (Geoln wspomina o kryptowalucie) oraz jakie pokwitowanie wydawane jest za każdą wpłatę.
9. Co oznacza flaga rezerwacji w selektorze, wysokość zadatku za rezerwację i warunki zwrotu, jeśli umowa nie zostanie podpisana.
10. Znaczenie wskaźnika zaawansowania 46% i liczby 38% na karcie obiektów biurowych i handlowych, wraz z datowanymi dowodami postępu, takimi jak raport inżyniera lub zdjęcia z datą.
11. Które z 14 udogodnień wymienionych na stronie projektu należą do pierwszego etapu, kiedy każde z nich ma być gotowe i czy jest wliczone w cenę, czy płatne osobno.
12. Standard wykończenia i to, co obejmuje: Geoln podaje „black walls”, Avezor „green frame”, a deweloper nie podaje żadnego.
13. Dla mieszkania 507 w bloku B i każdego innego mieszkania, którego wykaz pomieszczeń nie zgadza się z metrażem, poprawiony plan z datowanym metrażem.
14. Zasady opłat eksploatacyjnych za dziedziniec, ochronę i parking oraz to, czy miejsce w garażu podziemnym jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno.
15. Czy dla projektu dostępny jest kredyt hipoteczny od wskazanego banku i czego ten bank wymaga od kredytobiorcy niebędącego rezydentem. Strony dewelopera nie wskazują żadnego banku.
16. Sposób rejestracji własności po odbiorze i podział kosztów między kupującego a dewelopera.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez uprzedzenia. Formularz rezerwacji należy przeczytać pod kątem warunków zwrotu przed jego podpisaniem.

BLOX (deweloper)

Na swojej stronie „O nas” BLOX opisuje się jako firmę działającą na gruzińskim rynku deweloperskim od 2016 roku (blox.ge, odczytano 13 listopada 2026 r.). Strona nie podaje łącznej liczby oddanych budynków ani mieszkań, nazwisk właścicieli, nazwy firmy ani numeru rejestrowego, więc podmiot zawierający umowę zakupu to pozycja, o którą należy poprosić na piśmie.

Lista projektów dewelopera pokazuje 11 projektów mieszkaniowych. Cztery mają wskaźnik ukończenia poniżej 100 procent: Kheivani, Ortachala, Sarajishvili i Didi Digomi przy ulicy Demetre Tavdadebuli. Siedem znajduje się na poziomie 100 procent, co strona grupuje jako ukończone (Finished). Odrębna lista obiektów biurowych i handlowych pokazuje osiem kart. Główne biuro mieści się pod adresem 19 Agmashenebeli Alley, Dream Tower, a blok kontaktowy wymienia biura sprzedaży pod adresami Sh. Davitashvili St. N21, Sheshelidze St. N20, Didi Dighomi (Goodwill) i Agmashenebeli Alley N105.

Istnieje jeden niezależny zapis o zrealizowanym projekcie: pracownia architektoniczna MUA wymienia na swojej stronie projekt hotelu i rezydencji w Awlabari dla klienta Blox, rok projektu 2022, status „Built”. Pozostałe elementy na stronach dewelopera, w tym programy partnerskie i umowy dotyczące marek, nie są tu powtarzane, ponieważ nie znaleziono stron samych partnerów, które mogłyby je potwierdzić.

Inne projekty BLOX i pobliskie oferty w Tbilisi

Tabela wymienia pozostałe projekty BLOX z adresem i wskaźnikiem postępu podanym przez dewelopera na dzień 13 listopada 2026 r., z odnośnikami do przewodników na tej stronie. Dwie nazwy się powtarzają: Didi Digomi obejmuje dwa różne budynki, przy ulicy Demetre Tavdadebuli i przy ulicy Teimuraza I, a Beliashvili obejmuje dwa różne budynki, przy ulicy Beliaszwilego 84 i 68a. BLOX Sarajishvili Tbilisi to odrębny budynek względem wszystkich z nich.

Kilka przewodników na tej stronie dotyczy innych projektów w Gldani lub w jej pobliżu oraz na północnym zachodzie stolicy. Należą one do innych deweloperów, ich liczby to wskazania serwisów ogłoszeniowych podane w tych przewodnikach, a nie ceny BLOX, i tabela ich nie szereguje.

Wszystkie gruzińskie projekty na tej stronie znajdują się na stronie Gruzji, a strona Tbilisi wymienia te w stolicy.

Często zadawane pytania

Czym jest BLOX Sarajishvili Tbilisi i gdzie się znajduje?

BLOX Sarajishvili Tbilisi to projekt mieszkaniowy złożony z czterech bloków, od A do D, który deweloper BLOX wskazuje pod adresem Sheshelidze St. N20, Tbilisi. Korter i Avezor umieszczają go w dzielnicy Gldani, a punkt dewelopera leży około 0,3 km w linii prostej od stacji metra Sarajiszwili. Według tekstu dewelopera pierwszy etap obejmuje także powierzchnie biurowe i handlowe, lecz selektor mieszkań wymienia wyłącznie mieszkania, w liczbie 1 262, według odczytu z 13 listopada 2026 r.

Ile mieszkań ma BLOX Sarajishvili Tbilisi i ile z nich oznaczono jako sprzedane?

Selektor dewelopera wymienia 1 262 mieszkania: 325 w bloku A, 341 w B, 297 w C i 299 w D. Na dzień 13 listopada 2026 r. 741 oznaczono jako sprzedane (58,7 procent), a 521 nie, z czego 28 ma flagę rezerwacji. Korter podaje inne sumy dla bloków B i C (300 i 273) oraz inną liczbę mieszkań na sprzedaż według stanu z 2 września 2026 r., więc liczby pokazano obok siebie, a nie połączono.

Co oznacza 46 procent obok „Available”?

Na liście projektów dewelopera karta pokazuje 46% obok słowa Available. W danych dewelopera ta liczba to pole zaawansowania, które mają wszystkie mieszkania, z datą rozpoczęcia 1 marca 2025 r. i datą zakończenia 1 grudnia 2028 r., a czas, który upłynął między tymi datami do 13 listopada 2026 r., wynosi 45,4 procent. Strona nie podaje żadnej etykiety, więc najtrafniej odczytywać ją jako wskaźnik zaawansowania, a nie jako zmierzony udział ukończonej budowy.

Kiedy BLOX Sarajishvili Tbilisi zostanie przekazany kupującym?

Strona projektu nie podaje terminu odbioru. Dane o mieszkaniach zawierają datę zakończenia projektu 1 grudnia 2028 r., a Geoln podaje grudzień 2028 r. Korter podaje Q1 2028 dla bloku A, Q1 2029 dla B i C oraz Q1 2030 dla D, a Avezor podaje Q1 2028 dla trzech bloków i Q1 2030 dla jednego. Wiążąca jest data zapisana w umowie, o którą kupujący może poprosić dla każdego bloku.

Ile kosztują mieszkania?

W selektorze dewelopera z 13 listopada 2026 r. mieszkania nieoznaczone jako sprzedane kosztują od USD 1 250 do 1 450 za m² (GEL 3 242–3 760). Mieszkania dwupokojowe kosztują od USD 64 000 do 115 360, trzypokojowe od USD 103 005 do 151 480, a czteropokojowe od USD 136 755 do 241 110. Serwisy ogłoszeniowe podają niższe punkty wyjścia, takie jak USD 1 200 za m² w Korter, według wcześniejszego stanu.

Czy jest plan rat?

Deweloper nie publikuje planu płatności na stronie projektu, w selektorze ani na kartach mieszkań. Avezor, serwis ogłoszeniowy, podaje raty od dewelopera z wpłatą początkową 15 procent i okresem do 46 miesięcy, a Geoln ich nie pokazuje. Żadne źródło nie podaje oprocentowania ani dopłaty do rat, więc harmonogram i rzeczywisty koszt należy zażądać na piśmie przed jakąkolwiek rezerwacją.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w BLOX Sarajishvili Tbilisi?

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcom posiadać mieszkania na tych samych zasadach co obywatelom; kategorią ograniczoną są grunty rolne. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego umowa wymaga formy pisemnej, a prawo kupującego jest rejestrowane w Rejestrze Publicznym. W bloku wciąż budowanym pierwszą umową jest umowa przedwstępna, a pełnomocnictwo lub usługa smart kontraktu rejestru mogą być wykorzystane z zagranicy.

Czy mieszkanie uprawnia do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie w związku z tytułem własności nieruchomości innej niż rolna, której wartość rynkowa, ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę, przekracza równowartość USD 150 000 w lari. Według kursu NBG z 13 listopada 2026 r. ten próg to GEL 389 025. W selektorze 24 mieszkania wycenione są powyżej USD 150 000, a 497 poniżej, ale liczy się wartość oszacowana, a nie cena katalogowa, i tytuł własności musi być wcześniej zarejestrowany. Odrębne zezwolenie z wyższym progiem ma własne zasady.

Która stacja metra jest najbliżej BLOX Sarajishvili Tbilisi?

Sarajiszwili, na linii Achmeteli–Warketili, leży 0,28 km od punktu dewelopera w linii prostej i 0,39 km od punktu Korter; Korter podaje 780 m, około 10 minut pieszo. Guramiszwili i Achmetelis Teatri to sąsiednie stacje, oddalone o 1,20 i 1,62 km od punktu w linii prostej, a Grmagele leży dwa przystanki na południe. Tras pieszych tu nie mierzono, a linia metra jest stałym punktem obrazu dojazdu.

Czym różni się od innych projektów BLOX i od kompleksów o podobnych nazwach?

BLOX wymienia 11 projektów mieszkaniowych, a BLOX Sarajishvili to jeden z czterech, których karty pokazują mniej niż 100 procent. Didi Digomi i Beliashvili oznaczają każde dwa różne budynki przy różnych ulicach. Korter wymienia również „Project Sarajishvili” i „Sarajishvili Tower” jako osobne kompleksy i nie są one tym projektem. Adres Sheshelidze St. N20 i cztery bloki od A do D wskazują ten projekt, który omówiono tutaj, a pozostałe przewodniki na tej stronie dotyczą pozostałych projektów BLOX.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• BLOX: strona projektu BLOX Sarajishvili i selektor mieszkań (94 strony pięter), odczytano 13 listopada 2026 r.
• Korter: Blox Sarajishvili w Tbilisi, ceny i dostępność z 2 września 2026 r.
• BLOX: lista projektów mieszkaniowych, odczytano 13 listopada 2026 r.
• BLOX: lista obiektów biurowych i handlowych, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Geoln: Blox Sarajishvili, obiekt 28528, opublikowano 9 czerwca 2025 r. w podanej formie
• BLOX: publiczny rekord mieszkania w danych (api.blox.ge/api/apartments/2130), zawierający daty rozpoczęcia i zakończenia projektu oraz pole zaawansowania, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Blox
• Avezor: Blox Sarajishvili, ogłoszenie PR348031 z 6 sierpnia 2026 r.
• MyHomeSale: projekty Blox
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 w dniu 13 listopada 2026 r.)
• Korter: mieszkania i plany pięter w Blox Sarajishvili, te same dane
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Wikipedia: dzielnica Gldani
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Wikipedia: Sarajiszwili (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Achmetelis Teatri (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Guramiszwili (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Grmagele (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: plac Wolności, Tbilisi
• Wikipedia: dworzec kolejowy Tbilisi
• Wikipedia: międzynarodowy port lotniczy Tbilisi
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja (współrzędne City Mall Gldani)
• Project OSRM: silnik wyznaczania tras użyty do odległości drogowych
• Wikipedia: linia Achmeteli–Warketili
• Ustawa organiczna Gruzji o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• Georgia Today: porady prawne Klein Law dotyczące zakupu mieszkania w niedokończonej inwestycji, 3 sierpnia 2023 r.
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne (wypis z rejestru)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: usługa rejestracji przez smart kontrakt
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge (tekst skonsolidowany, zmieniony ustawą nr 1874 z 30 września 2026 r.)
• EY Georgia: zestawienie podatkowe i prawne za okres lipiec–wrzesień 2026 r.
• Urząd Skarbowy Gruzji: strona o podatku od nieruchomości
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa Gruzji o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• BLOX: strona „O nas”, odczytano 13 listopada 2026 r.
• MUA Architecture and Placemaking: strona projektu hotelu i rezydencji w Awlabari, klient Blox

Odległości w linii prostej, udziały, mediany, obliczenia dla poszczególnych mieszkań, ilustracje rat i sumy pomieszczeń zostały obliczone na podstawie liczb podanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.