Короткий ответ: да, для правильного покупателя, и эта оговорка действительно имеет значение. Оман упростил свою программу резидентства через инвестиции в сентябре 2025 года, иностранная собственность остаётся полной и безналоговой внутри выделенных зон, а застройщики продолжают вкладывать реальные деньги в рынок, включая инвестицию на 500 миллионов долларов в гольф-проект под брендом Trump в Маскате. Это не значит, что любая недвижимость или любой профиль покупателя имеет смысл. Ниже — прямой ответ на вопрос, является ли 2026 год хорошим временем для покупки в Омане и кому стоит подумать дважды.
Почему рынок недвижимости Омана всё ещё выглядит сильным в 2026 году
- Более низкий, единый порог резидентства: с сентября 2025 года единая инвестиция в 200 000 OMR (около 520 000 долларов) по нескольким направлениям, включая недвижимость, даёт право на возобновляемую десятилетнюю Золотую резиденцию, заменяя старые, более сложные пороги.
- Отсутствие ежегодного налога на недвижимость и отсутствие налога на прирост капитала при индивидуальной продаже недвижимости.
- Стопроцентная полная иностранная собственность внутри выделенных Интегрированных туристических комплексов (ITC).
- Реальная вовлечённость застройщиков: AIDA, проект Trump International Golf Club в Маскате, представляет собой примерно 500 миллионов долларов инвестиций от Dar Global и оманской группы OMRAN, наряду с текущими фазами в Джебель-Сифа и Хавана-Салала.
- Валюта, привязанная к доллару США на протяжении десятилетий, устраняющая слой валютного риска для покупателей, ориентированных на доллар.
| Фактор | Статус на 2026 год |
|---|---|
| Порог Золотой резиденции | 200 000 OMR, единый с сентября 2025 |
| Виза владельца (без спонсора) | Введена в июне 2026, без фиксированного минимума |
| Ежегодный налог на недвижимость | Отсутствует |
| Налог на прирост капитала | Отсутствует при индивидуальной продаже |
| Валютный риск | Отсутствует — OMR привязан к USD |
На что обратить внимание перед покупкой
2026 год не лишён реальных соображений. Рынок недвижимости Омана меньше и менее ликвиден, чем дубайский, поэтому перепродажа может занять больше времени, особенно за пределами основных курортных зон Маската и Джебель-Сифа. Покупки на первичном рынке несут обычные риски строительства и сдачи, поэтому проверьте послужной список застройщика перед обязательством, особенно для более новых или небольших проектов.
Спрос на аренду сильнее всего в устоявшихся туристических и курортных зонах, поэтому недвижимость за их пределами может сдаваться медленнее, чем предполагают заголовочные цифры доходности. Иностранная собственность обычно ограничена выделенными Интегрированными туристическими комплексами, поэтому всегда подтверждайте, что конкретная недвижимость находится внутри квалифицирующей зоны перед бронированием.
Кому стоит покупать в Омане в 2026 году (а кому нет)
Оман имеет смысл, если вы хотите более низкую цену входа, чем в Дубае или ОАЭ, при этом сохраняя право на резидентство в Заливе, если вы строите портфель под аренду и можете смириться с рынком, который всё ещё созревает, или если вы хотите настоящую лайфстайл-недвижимость у поля для гольфа или на пляже без цен уровня ОАЭ. Это более слабый вариант, если вам нужно перепродать в течение года-двух, поскольку рынок перепродажи тоньше дубайского, или если вас интересуют исключительно брендовые городские высотки, а не виллы и таунхаусы курортного стиля, которые доминируют на текущем оманском рынке.
Итог
2026 год — действительно хорошее время для покупки в Омане, если вы покупаете ради резидентства, долгосрочного дохода от аренды или курортного образа жизни по более низкой ценовой планке, чем Дубай, и вам комфортно с рынком, который всё ещё развивается, а не полностью созрел. Это менее убедительный год, если приоритет — скорость перепродажи. В любом случае детали — какой конкретно проект, какая зона и превышает ли покупка порог резидентства в 200 000 OMR — имеют большее значение, чем общее направление рынка.
Сравнение полной стоимости владения: Оман против региона
Для покупателей, оценивающих полную стоимость владения, а не только цену покупки, Оман стабильно выигрывает по сравнению с соседними рынками Залива. Отсутствие ежегодного налога на недвижимость означает, что владелец квартиры стоимостью 300 000 OMR в Аль-Мудж не платит государству ничего ежегодно только за владение, тогда как сопоставимые рынки за пределами Залива могут начислять от половины процента до двух процентов от стоимости недвижимости в год.
| Статья расходов | Оман (2026) |
|---|---|
| Регистрационный сбор | 3% от стоимости недвижимости, единовременно |
| Ежегодный налог на недвижимость | Отсутствует |
| Налог на прирост капитала (индивидуальная продажа) | Отсутствует |
| Типичный эксплуатационный сбор | 1,5–4 OMR за м² в год, в зависимости от комплекса |
| Комиссия агента при перепродаже | Обычно 2–3% |
Единовременный регистрационный сбор в размере 3% от стоимости недвижимости остаётся основной транзакционной статьёй расходов при покупке в Омане, но по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой за период владения на многих других рынках, эта единовременная стоимость обычно окупается за несколько лет благодаря отсутствию ежегодного налога на недвижимость. Эксплуатационные сборы значительно различаются между комплексами — более новые проекты с развитой общей инфраструктурой, такой как бассейны, тренажёрные залы и охрана, обычно взимают более высокие ставки, чем старые или небольшие здания.
Инвесторам, сравнивающим Оман с Дубаем или Кипром, также стоит учитывать косвенные расходы, такие как комиссии за международные переводы, возможные юридические издержки при структурировании покупки через компанию и расходы на поездки, связанные с осмотром недвижимости перед покупкой. UInvest Group помогает покупателям оценить полный, реалистичный бюджет сделки перед подачей резервационного предложения.
Рынок недвижимости Омана в цифрах
Помимо заголовочных преимуществ по резидентству и налогам, несколько конкретных данных подкрепляют аргумент об устойчивом импульсе Омана в 2026 году. Данные, опубликованные Национальным центром статистики и информации, и подтверждённые государством темпы сдачи примерно 1000 жилых единиц в год только в Sultan Haitham City, при более чем 1700 уже проданных единицах в первой фазе.
Аль-Мудж, самый зрелый адрес рынка, продолжает распродавать оставшийся прибрежный запас в коллекциях Azura Фаза III и IV, что является признаком устойчивого спроса, а не охлаждающегося рынка. Комплекс Beachfront в Джебель-Сифа был завершён в 2025 году, добавив свежий, немедленно доступный запас в один из самых устоявшихся курортных комплексов Омана.
А строительный контракт на 185 миллионов OMR, подписанный в 2026 году для Sultan Haitham City, наряду с соглашением Al Adrak Group на 450 000 квадратных метров, представляют собой сотни миллионов долларов подтверждённых, активных строительных расходов, а не спекулятивные заявления.
Как фундаментальные показатели Омана в 2026 году соотносятся с прошлыми годами
Самым значимым структурным изменением, с которым Оман вступает в 2026 год, стал перезапуск Золотой резиденции в августе 2025 года, заменивший старую, более сложную двухуровневую структуру 250 000/500 000 OMR единым порогом в 200 000 OMR. Само это упрощение сделало оманскую программу резидентства через инвестиции значительно более доступной, чем в предыдущие годы.
Новая безспонсорская Виза владельца на основании решения ROP 87/2026, введённая в июне 2026 года, дополнительно расширяет круг покупателей, которые могут получить ту или иную форму резидентства через владение недвижимостью, даже ниже порога Золотой резиденции — действительно новый вариант, которого не было в предыдущие годы. В сочетании с устойчивым строительным импульсом в Sultan Haitham City, Джебель-Сифа и Хавана-Салала, 2026 год представляет рынок с более доступными точками входа в резидентство, чем когда-либо за последние годы.
Факторы риска, специфичные для 2026 года
Покупателям, оценивающим Оман конкретно в 2026 году, стоит взвесить несколько факторов риска, уникальных для этого момента развития рынка. Объявленный на 2028 год оманский подоходный налог с физических лиц, хотя и не является налогом на недвижимость и не влияет ретроактивно на текущее владение, стоит отслеживать по мере публикации окончательного законодательства, особенно инвесторам, планирующим значительный доход от аренды на многолетнем горизонте.
Относительная новизна Визы владельца на основании решения ROP 87/2026 означает, что часть административных деталей всё ещё дорабатывается, поэтому покупателям, полагающимся на этот конкретный путь, следует подтвердить актуальные требования у Министерства жилищного строительства и городского планирования перед обязательством, а не предполагать устоявшиеся процедуры.
А некоторые из самых узнаваемых проектов Омана — прежде всего Sultan Haitham City — остаются на более ранних этапах строительства, что означает, что покупателям, нацеленным на эти конкретные инвестиции, следует учитывать реалистичный риск графика сдачи наряду с реальным потенциалом цены на старте проекта.
Оман против Дубая и Кипра в 2026 году: прямое сравнение
Для инвесторов, взвешивающих Оман против двух рынков, с которыми его чаще всего сравнивают, 2026 год усиливает несколько устойчивых закономерностей. По сравнению с Дубаем Оман предлагает существенно более низкие цены входа по большинству типов недвижимости, сопоставимый или более низкий порог Золотой резиденции и ту же структуру без налога на недвижимость и прирост капитала, ценой меньшего, менее ликвидного рынка перепродажи и меньшего числа ультра-люксовых брендовых опций.
По сравнению с Кипром устоявшиеся комплексы Омана, такие как Аль-Мудж, как правило, оцениваются выше более широкого вторичного рынка Кипра, но ниже лучших прибрежных инвестиций Кипра, при этом предлагая более простую, более низкую совокупную налоговую нагрузку за типичный период владения и путь к резидентству, который многие инвесторы считают более прозрачным, чем навигация по программам Кипра, связанным с ЕС.
Практическая система принятия решений на 2026 год
Вместо того чтобы задавать абстрактный вопрос «хороший ли 2026 год для покупки в Омане», будущие покупатели получают более полезный ответ, пройдя через короткий набор практических вопросов: превышает ли ваша целевая покупка порог Золотой резиденции в 200 000 OMR, или вам комфортна более короткая, безспонсорская альтернатива в виде Визы владельца? Приоритет ли для вас устоявшийся, ликвидный комплекс вроде Аль-Мудж или Джебель-Сифа, или цена на старте проекта на более раннем этапе, как Sultan Haitham City? Какова ваша основная цель — резидентство, доход от аренды, использование для отдыха или сочетание всех трёх? И каков ваш реалистичный временной горизонт — комфортно ли вам владение в течение пяти-десяти лет, или вам нужна гибкость более быстрой перепродажи?
Профили покупателей: кто выигрывает на оманском рынке 2026 года
Разные профили покупателей находят 2026 год более или менее убедительным в зависимости от того, на что они ориентируются. Покупатель, приоритизирующий резидентство, мотивированный в основном Золотой резиденцией или Визой владельца, выигрывает от упрощённых, единых порогов 2026 года и действительно имеет более доступные точки входа, чем в предыдущие годы.
Инвестор, покупающий под аренду, выигрывает от всё ещё сильной доходности аренды в Омане, обычно 6–9% брутто в устоявшихся комплексах, хотя ему стоит реалистично оценивать меньший масштаб рынка и более тонкую ликвидность перепродажи по сравнению с Дубаем. Лайфстайл-покупатель, привлечённый гольфом, мариной или пляжной жизнью, по-прежнему находит 2026 год привлекательным, учитывая продолжающуюся сдачу инфраструктуры в Аль-Мудж, Джебель-Сифа и Хавана-Салала.
А чистый инвестор в прирост капитала, комфортный с рисками строительства и графика сдачи, находит цены на старте проекта в Sultan Haitham City в 2026 году одной из наиболее убедительных точек входа, доступных сейчас в более широком регионе Залива.
Условия финансирования на входе в 2026 год
Доступность финансирования для иностранных покупателей продолжает развиваться вместе с более широким созреванием оманского рынка фрихолда. Несколько банков, работающих в Омане, сегодня предлагают ипотечные продукты на условиях, устанавливаемых Центральным банком Омана, как резидентам, так и иностранным нерезидентам, приобретающим недвижимость внутри выделенных ITC — значительно более широкий набор опций, чем был доступен, когда оманский рынок фрихолда был моложе.
Рассрочки, поддерживаемые застройщиками, особенно распространённые в более новых проектах, таких как Wadi Zaha в Sultan Haitham City и в значительной части запаса Джебель-Сифа, дополнительно снижают денежный барьер входа для покупателей 2026 года. Это сочетание расширяющегося банковского финансирования и гибких планов оплаты от застройщика означает, что у покупателей 2026 года в целом больше способов структурировать покупку, чем у покупателей всего два-три года назад.
Покупателям, только начинающим изучать рынок, также стоит сравнить профиль риска и доходности Омана с соседними региональными рынками, о чём мы подробнее пишем в нашем руководстве Оман против Дубая: сравнение инвестиций в недвижимость, где мы разбираем различия в порогах резидентства, ликвидности рынка и типичной доходности аренды между двумя рынками.
Что может изменить картину в 2027 году и далее
Заглядывая за пределы 2026 года, стоит следить за несколькими событиями, поскольку они могут значительно изменить расчёты для покупателей, взвешивающих момент входа на рынок. Сдача Фазы 1 Sultan Haitham City, продолжающаяся до 2030 года, станет самым явным сигналом того, удержится ли амбициозный график генерального плана, и успешная сдача, вероятно, поддержит устойчивый рост цен для ранних покупателей.
Окончательная доработка административных деталей Визы владельца, всё ещё дорабатываемых после введения в июне 2026 года, должна сделать этот путь более предсказуемым для будущих заявителей после полной стабилизации. А оманский подоходный налог с физических лиц 2028 года, хотя и не является напрямую налогом на недвижимость, стоит наблюдать на предмет окончательной структуры, поскольку он может повлиять на расчёты некоторых инвесторов относительно долгосрочного владения недвижимостью под аренду в Омане.
Покупателям, отслеживающим эти события, также стоит помнить, что ни один отдельный фактор полностью не определяет траекторию рынка — скорее это сочетание темпов сдачи инфраструктуры, ясности регулирования вокруг новых путей резидентства и более широкой региональной экономической динамики Залива, которые вместе формируют, как оманский рынок недвижимости будет выглядеть через два-три года. Регулярный мониторинг официальных государственных сообщений, а не опора исключительно на заголовки СМИ, остаётся самым надёжным способом отслеживать эти изменения в реальном времени.
Как рынок Омана 2026 года соотносится с состоянием пять лет назад?
Оманский рынок фрихолда значительно созрел за последние пять лет, перейдя от небольшого числа пионерских ITC, таких как ранняя фаза Аль-Мудж, к действительно диверсифицированному рынку, охватывающему устоявшиеся марина-комплексы, новый город, поддерживаемый государством, и отдельное курортное направление на южном побережье в Хавана-Салала. Перезапуск Золотой резиденции в 2025 году и введение Визы владельца в 2026 году представляют собой самые значимые регуляторные улучшения за этот период.
Есть ли лучшее время года для покупки недвижимости в Омане?
В отличие от рынков с выраженными сезонными колебаниями цен, оманский рынок недвижимости не имеет сильной закономерности «лучшего месяца для покупки», за исключением динамики сезона Харифа в Хавана-Салала, которая влияет на достижимую арендную плату больше, чем на саму цену покупки. Покупателям обычно лучше сосредоточиться на графике планов оплаты застройщика и конкретных фазах запуска проекта, а не на календарной сезонности при принятии решения о времени покупки.
Обзор по регионам для покупателей 2026 года
Разные регионы Омана предлагают заметно разные инвестиционные кейсы на 2026 год. Прибрежные ITC Маската — Аль-Мудж, Muscat Bay, Джебель-Сифа и Sultan Haitham City — остаются самой глубокой и ликвидной частью рынка, подходящей покупателям, приоритизирующим устоявшуюся или поддерживаемую государством инфраструктуру.
Салала, якорем которой служит Хавана-Салала, предлагает действительно отличный тезис сезонного туризма, связанный с муссоном Хариф, привлекающий покупателей, особенно заинтересованных этим климатом и моделью аренды, а не круглогодичной близостью к Маскату. Сохар и Дукм представляют более доступные, связанные с промышленным ростом возможности Омана, лучше подходящие покупателям, приоритизирующим цену входа и доступ к логистическо-портовой экономике Омана, а не курортный образ жизни.
Ожидается ли рост цен на недвижимость в Омане в 2026 и 2027 годах?
Хотя ни одно движение рынка не гарантировано, сочетание ограниченного оставшегося запаса в зрелых комплексах, таких как Аль-Мудж, устойчивых крупных государственных инвестиций в более новые проекты и расширяющегося пула квалифицированных покупателей после изменений в Золотой резиденции и Визе владельца — всё это указывает на устойчивую, постепенную поддержку цен, а не на нисходящий тренд в 2026 году и в 2027 году.
Стоит ли впервые покупающим зарубежную недвижимость рассматривать Оман в 2026 году?
Оман может стать сильным первым международным рынком недвижимости для покупателей, ценящих простоту — полную собственность, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и простой порог резидентства — над максимально возможной ликвидностью перепродажи. Новичкам, тем не менее, стоит работать с опытным агентом, чтобы разобраться с выбором комплекса и проверкой застройщика.
Вопросы, которые стоит задать перед покупкой в 2026 году
Перед завершением любой покупки в Омане в 2026 году стоит пройти по короткому контрольному списку due diligence, независимо от того, какой комплекс или бюджетный сегмент вы рассматриваете: подтверждено ли, что конкретная недвижимость находится внутри выделенного ITC с реальным статусом фрихолда? Превышает ли цена покупки, с учётом сборов, порог Золотой резиденции в 200 000 OMR, если это цель, или более низкая планка Визы владельца больше подходит вашей ситуации? Каков послужной список застройщика по сопоставимым, ранее сданным проектам? Каковы актуальные, подтверждённые эксплуатационные сборы для конкретной единицы, а не средние по всему комплексу? И каков ваш реалистичный график выхода, учитывая, что оманский рынок перепродажи, хотя и улучшается, остаётся тоньше дубайского?
Как UInvest Group помогает покупателям решить, подходит ли им 2026 год?
Наша команда, базирующаяся в Маскате, разбирает конкретные цели каждого покупателя — резидентство, доходность аренды, образ жизни или прирост капитала — сопоставляя их с текущим предложением в Аль-Мудж, Джебель-Сифа, Sultan Haitham City, Хавана-Салала и других крупных комплексах Омана, вместо того чтобы предлагать одну общую рекомендацию.
Не слишком ли поздно для цен на старте проекта в Омане?
Нет. Хотя Аль-Мудж и Джебель-Сифа во многом переросли настоящие цены старта проекта, Sultan Haitham City и части генплана Amazi в Хавана-Салала по-прежнему предлагают действительно ранние точки входа по состоянию на 2026 год, сопоставимые по духу с тем, где Аль-Мудж или Джебель-Сифа находились десятилетие или более назад.
Часто задаваемые вопросы
Сейчас хорошее время для покупки недвижимости в Омане?
Да, для покупателей, ориентированных на резидентство, долгосрочный доход от аренды или лайфстайл-ценность, а не на быструю перепродажу. Рынок меньше дубайского, но фундаментальные показатели — полная собственность, отсутствие налога на недвижимость и упрощённый десятилетний путь к резидентству — прочны на входе в 2026 год.
Что изменилось в оманской программе резидентства на 2026 год?
В сентябре 2025 года Оман заменил свои старые, многоуровневые правила резидентства единым порогом: 200 000 OMR (около 520 000 долларов) по нескольким инвестиционным направлениям, включая недвижимость, для получения возобновляемой десятилетней Золотой резиденции.
Безопасно ли инвестировать в недвижимость в Омане?
Оман политически стабилен, с растущим туристическим сектором и поддерживаемыми государством партнёрами по застройке, такими как группа OMRAN, для крупных проектов. Как и на любом рынке, риски первичного рынка и ликвидность являются реальными соображениями, поэтому проверьте послужной список застройщика перед покупкой.
Стоит ли ждать снижения цен перед покупкой в Омане?
Нет сильного сигнала, указывающего на снижение цен в устоявшихся комплексах Омана — напротив, ограниченный оставшийся запас в зрелых адресах, таких как Аль-Мудж, и устойчивые государственные строительные расходы на более широком рынке предполагают стабильные или растущие цены, а не приближающуюся коррекцию.
Перегрет ли рынок Омана или недооценён на входе в 2026 год?
Оманский рынок фрихолда остаётся на более ранней стадии кривой институционального принятия, чем дубайский, с ценами входа, отражающими всё ещё созревающий, а не перегретый рынок. Устоявшиеся комплексы командуют премией, отражающей реально сданную инфраструктуру, тогда как более новые проекты предлагают цены старта именно потому, что окружающий город или курорт всё ещё строится.
Какая самая большая ошибка совершают покупатели при выборе времени покупки в Омане?
Самая распространённая ошибка — рассматривать «хорошее ли сейчас время» как единственный вопрос да-или-нет, вместо решения, во многом зависящего от конкретной недвижимости, комплекса и цели покупателя. Недвижимость, которая является хорошей покупкой для инвестора, ориентированного на резидентство с долгим горизонтом, может плохо подойти тому, кто приоритизирует быструю перепродажу.
Поговорите с тем, кто знает рынок Омана
Если вы взвешиваете, подходит ли вам 2026 год, UInvest Group может провести вас через актуальные предложения, подтвердить, что квалифицируется для Золотой резиденции, и вести весь процесс удалённо — от бронирования до управления арендой.
Наша команда знает каждую фазу проекта, актуальные цены за квадратный метр и реальный график сдачи для каждого крупного комплекса в Омане, благодаря чему ваше решение основано на актуальных фактах, а не на общем маркетинге.
Свяжитесь с нами для бесплатной консультации. Мы дадим вам прямую, честную оценку того, подходящее ли сейчас время для вашей конкретной ситуации, основанную на актуальном предложении в Омане.
