Opal Residences — семиэтажный жилой дом в Muscat Hills, сложившемся семейном районе Маската, окружённом школами и колледжами. Это важно: большинство новых оманских проектов находятся в районах, которые ещё строятся, а Opal — отдельное здание, вписанное в место, которое уже работает.
Главная цифра — транспортная доступность. Международный аэропорт Маската в 14 минутах — меньше половины пути от любого другого проекта, о котором мы пишем. Квартиры — от студий 431 кв. фут до резиденций 1 668 кв. футов с кабинетом и комнатой персонала; опубликованные цены стартуют от $194 100 за однокомнатную. Сдача — 4 квартал 2028 года, по плану платежей, привязанному к десяти проверяемым этапам строительства. В обзоре — площади, цены, график по этапам, эксплуатационные расходы, расположение и правила владения; все цифры в таблицах.
| Расположение | Muscat Hills, Маскат |
| Застройщик | Al Nama Real Estate (основана в 2002 году) |
| Форма владения | Фригольд, доступен гражданам любых стран |
| Здание | Один семиэтажный корпус с двумя подземными уровнями |
| Типы жилья | Студии, квартиры с 1 и 2 спальнями, варианты с кабинетом и комнатой персонала |
| Диапазон площадей | 431 – 1 668 кв. футов (40 – 155 м²) |
| Опубликованная цена от | $194 100 (1 спальня, от 883 кв. футов) |
| Сейчас доступно | 77 юнитов |
| Сервисный сбор | 6,5 омани-риала за м² |
| Парковка | Подземная, 1 место на квартиру |
| План платежей | 10 этапов, привязанных к стройке; 90% до сдачи |
| Аэропорт | 14 минут — самый близкий среди всех наших проектов в Омане |
| Сдача | 4 квартал 2028 года |
Опубликованные цены есть по двум линейкам. Студии в проекте присутствуют — диапазон начинается с 431 кв. фута, — но в опубликованном прайс-листе цены на них нет.
| Тип жилья | Площадь от | Цена от | Примерно за кв. фут |
|---|---|---|---|
| Студия | 431 кв. фут (40 м²) | Сейчас не публикуется — см. ниже | — |
| Квартира с 1 спальней | 883 кв. фута (82 м²) | $194 100 | $220 |
| Квартира с 2 спальнями | 1 206 кв. футов (112 м²) | $270 900 | $225 |
| Крупные резиденции (кабинет + комната персонала) | до 1 668 кв. футов (155 м²) | По запросу | — |
Бросается в глаза однородность ценообразования. Однокомнатная стоит около $220 за квадратный фут, двухкомнатная — около $225, разрыв менее 2%. В большинстве проектов более крупный юнит несёт заметную премию или дисконт за фут; здесь застройщик по сути берёт плоскую ставку за площадь. Это упрощает решение: берите тот размер, который вам нужен, а не ищите точку выгоды — её в прайс-листе просто нет.
Опубликованный список начинается с $194 100, но это не самый дешёвый способ войти в этот дом. Студии площадью 431 кв. фут входят в состав проекта, а зафиксированная стартовая цена в декабре 2025 года составляла 47 138 омани-риалов — примерно $122 600.
| Источник | Цифра | Что это, вероятно, означает |
|---|---|---|
| Зафиксированная стартовая цена, декабрь 2025 | 47 138 омани-риалов (примерно $122 600) | Студия |
| Текущий опубликованный список, от | $194 100 | Наименьшая однокомнатная |
Читать эти две строки нужно вместе, а не как рост цены. Почти наверняка речь о разных продуктах: студия примерно за $122 600 при 431 кв. футе даёт около $284 за фут, что нормально — малые юниты всегда дороже в пересчёте на фут. Просто список начинается с однокомнатной.
Если ваш бюджет меньше $150 000, отдельно запросите прайс на студии. Это самый полезный вопрос, который можно задать отделу продаж по этому проекту, и ответа на него нет в материалах, которые показывают по умолчанию.
Это самая прозрачная структура платежей среди всех проектов, о которых мы пишем в Омане. Вы платите не по календарным датам, а против физических событий на стройке, которые можно проверить, приехав на площадку.
| № | Этап | Доля |
|---|---|---|
| 1 | При подписании договора купли-продажи | 20% |
| 2 | Начало земляных работ | 10% |
| 3 | Завершение фундамента | 10% |
| 4 | Конструктив подземных уровней B1 и B2 | 10% |
| 5 | Готовность конструктива 1-го этажа | 10% |
| 6 | Готовность конструктива 3-го этажа | 10% |
| 7 | Готовность конструктива 6-го этажа | 5% |
| 8 | Завершение всех конструктивных работ | 5% |
| 9 | Завершение отделочных работ | 10% |
| 10 | При сдаче | 10% |
| Итого | До сдачи: 90% | 100% |
Планы по этапам выгоднее покупателю, чем планы по датам, в одном конкретном смысле: если застройщик отстаёт, ваши платежи замедляются вместе со стройкой. Вы никогда не платите за прогресс, которого не было. Это реальная защита, и встречается она реже, чем следовало бы.
Обратная сторона в том, что 90% приходится на период до сдачи, а это много по сравнению с TSCY с его 30%. Если ваш капитал занят другими задачами до передачи ключей, эта структура вам не подходит.
| Доля этапа | 1 спальня — $194 100 | 2 спальни — $270 900 |
|---|---|---|
| 20% при подписании ДКП | $38 820 | $54 180 |
| 10% (каждый из шести этапов) | $19 410 | $27 090 |
| 5% (каждый из двух этапов) | $9 705 | $13 545 |
| Всего до сдачи (90%) | $174 690 | $243 810 |
| Финальные 10% при сдаче | $19 410 | $27 090 |
Порог входа — $38 820 при подписании по однокомнатной. Дальше взносы умеренные и распределены по стройке, что многим покупателям проще финансировать из текущих доходов, чем один крупный транш.
Сервисный сбор опубликован на уровне 6,5 омани-риала за м² — конкурентная цифра, которую к тому же можно заложить в модель, а не угадывать.
| Квартира | Площадь | Сбор (OMR) | Примерно в USD |
|---|---|---|---|
| Студия | 431 кв. фут (40 м²) | ≈ 260 | ≈ $676 |
| 1 спальня | 883 кв. фута (82 м²) | ≈ 533 | ≈ $1 386 |
| 2 спальни | 1 206 кв. футов (112 м²) | ≈ 728 | ≈ $1 893 |
| Крупнейшая резиденция | 1 668 кв. футов (155 м²) | ≈ 1 007 | ≈ $2 618 |
Для однокомнатной это примерно 0,71% от цены покупки в год — уверенно в пределах нормы Залива в 1–2% и малая доля от 3,5%, которые берёт AIDA по виллам. Уточните период письменно — в опубликованной ставке не сказано, что она годовая, — и спросите, что именно входит в сбор, ведь в доме есть бассейны, зал, спа-зона и кровельный сад, которые нужно обслуживать.
В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с аренды, поэтому помимо сервисного сбора и коммунальных платежей издержки владения минимальны. Транзакционные расходы — в гиде о налогах на недвижимость в Омане.
Квартиры передаются с отделкой в нейтральной палитре с материалами под мрамор и камень. Спецификация сильнее, чем предполагает ценовой уровень:
| Элемент | Подробности |
|---|---|
| Кухня | Европейские гарнитуры со встроенной техникой |
| Вход | Смарт-доступ без ключа — по отпечатку пальца и коду |
| Хранение | Встроенные системы хранения по всей квартире |
| В каждой планировке | Балкон и выделенная зона для прачечной |
| В крупных юнитах | Несколько санузлов; варианты с кабинетом и комнатой персонала |
| Окна | Панорамные |
| Кондиционирование | Центральная система |
Две детали заслуживают акцента, потому что для этой цены они нетипичны. В каждой планировке предусмотрена выделенная зона для прачечной — не машина, втиснутая на кухню или в санузел, а спланированное место. И встроенная техника идёт вместе с европейской кухней, снимая несколько тысяч долларов обустройства, которые в большинстве строящихся квартир Маската ложатся на покупателя.
Вход по отпечатку и коду — реальное удобство для тех, кто планирует сдавать: доступ можно выдать без физической передачи ключей.
Для одного семиэтажного дома общая инфраструктура щедрая, а главный акцент — крыша.
| Категория | Что есть |
|---|---|
| Кровля | Беговая дорожка 400 метров, сад с зонами отдыха, выделенные BBQ-зоны |
| Бассейны | Отдельные бассейны для взрослых и детей |
| Фитнес | Полностью оснащённый тренажёрный зал |
| Wellness | Сауна и парная |
| Для семей | Детская игровая комната |
| Парковка | Подземная, одно место на квартиру |
| Безопасность | Закрытая территория |
Беговая дорожка длиной 400 метров на крыше семиэтажного дома — необычное планировочное решение: это полный легкоатлетический круг, а значит, площадь кровли солидная. В сочетании с раздельными бассейнами для взрослых и детей и отдельной игровой комнатой набор инфраструктуры читается как рассчитанный на тех, кто действительно живёт в доме, а не на буклет.
Фасад выполнен бежевыми панелями с каменной фактурой в сдержанной современной манере: чёткая геометрия, выверенный ритм, вертикальные линии в контрасте с глубиной балконов задают объёму выразительность. Декора намеренно немного — здание должно вписаться в существующую застройку, а не заявлять о себе.
Лобби — место, где виден бюджет. Высокие потолки, дизайнерская стойка ресепшена, зоны ожидания с мягкой мебелью и видом в озеленённый внутренний двор, отделка под камень и мрамор, декоративное освещение. Для дома, часть которого будет сдаваться, лобби такого уровня работает по-настоящему: это первое, что видит потенциальный арендатор.
Muscat Hills — сложившийся район со школами и колледжами вокруг, и позиция Opal внутри него необычно удачна по связности.
| Куда | На авто |
|---|---|
| Национальный университет науки и технологий | 5 мин. |
| Oman Convention & Exhibition Centre | 7 мин. |
| Ресторан Mama Maria | 7 мин. |
| Military Technological College | 9 мин. |
| Гольф-клуб Al Mouj | 10 мин. |
| Гипермаркет LuLu | 12 мин. |
| Парк Ansab Heights | 12 мин. |
| ABA Oman International School | 13 мин. |
| Международный аэропорт Маската | 14 мин. |
| Пляж Азайба | 15 мин. |
| Al Zahra College for Women | 16 мин. |
| ТЦ City Centre Muscat | 17 мин. |
Обратите внимание на то, чего не могут предложить проекты в новых районах: университет в пяти минутах, технологический колледж в девяти, международная школа в тринадцати и женский колледж в шестнадцати — и всё это действующие учреждения, работающие уже сейчас. Плюс гипермаркет в двенадцати минутах и пляж в пятнадцати. Ничего из этого не обещано к 2029 году.
Oman Convention & Exhibition Centre в семи минутах стоит отметить отдельно для инвесторов: там проходят международные конференции, что создаёт регулярный спрос на короткие размещения в нескольких минутах езды.
Доступность аэропорта — самое чистое сравнение по нашей оманской подборке, и именно здесь Opal отрывается решительно.
| Проект | Район | До аэропорта Маската |
|---|---|---|
| Opal Residences | Muscat Hills | 14 мин. |
| Hay Al Wafa | Sultan Haitham City | около 30 мин. |
| TSCY | Йити | 40 мин. |
| AIDA | Йити | 40 мин. |
| The Great Escape | Йити (AIDA) | 55 мин. |
Opal вдвое ближе ближайшей альтернативы и примерно вчетверо ближе самой дальней. Jood находится примерно в 24 км, в том же диапазоне, что и проекты Sultan Haitham City.
Для инвестора в краткосрочную аренду это меняет арифметику напрямую: гости, прилетающие поздними рейсами, выберут пятнадцать минут от терминала вместо сорока каждый раз, а дорога из аэропорта — первое, что попадает в негативный отзыв.
| Проект и тип | Цена от | За кв. фут | Сервисный сбор |
|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa — квартира | $170 600 | $100 | 300–500 OMR фикс. |
| Jood — 2 спальни | $204 000 | $179 | Не опубликован |
| Opal Residences — 1 спальня | $194 100 | $220 | 6,5 OMR/м² |
| TSCY — 2 спальни | $332 700 | $276 | 5 лет бесплатно |
| The Great Escape — 1 спальня | $195 000 | $325 | 9 OMR/м² |
Opal располагается в середине диапазона: дороже за фут, чем внутренние проекты Sultan Haitham City, дешевле прибрежных объектов Йити. Самое показательное сравнение — с The Great Escape: почти одинаковые стартовые цены $195 000 и $194 100, но Opal даёт 883 кв. фута там, где The Great Escape даёт 600 — на 47% больше площади за те же деньги. Вы отказываетесь от вида на море, гольф-членства и закрытого курорта. Вы получаете площадь, сложившийся район и аэропорт в четырнадцати минутах.
Почти всё остальное в нашей оманской подборке находится в районах, которые ещё строятся, — Sultan Haitham City, Йити, AIDA. Через десять лет эти места будут прекрасны. Сегодня это стройплощадки с обещанной инфраструктурой.
Muscat Hills — не тот случай. Школы существуют. Университет существует. Гипермаркет, торговый центр, парк, пляж и гольф-поле существуют и работают. Opal Residences — отдельное здание, встраиваемое в действующий район, и это меняет профиль риска по трём направлениям:
Против этого — сложившийся район даёт меньше потенциала роста, чем формирующийся. Если ваша идея в том, что новый район переоценится по мере созревания, Opal для неё не подходит: этот район уже оценён.
Al Nama Real Estate — оманская компания, основанная в 2002 году, специализируется на жилой, коммерческой и гостиничной недвижимости. Помимо девелопмента компания занимается управлением недвижимостью и маркетингом, работая с частными клиентами и инвесторами по всему Оману.
В портфеле — Opal Residences в Маскате и Arina Residences в Салале. В 2021 году компания получила награду Most Trusted Brand в сфере недвижимости, а в 2022 году была признана Best Real Estate Developer.
Два честных замечания. Более двадцати лет работы — значимый срок, и то, что Al Nama ещё и управляет недвижимостью, важнее, чем кажется: застройщик, который остаётся эксплуатировать здания, заинтересован в качестве строительства сильнее, чем тот, кто продал и ушёл. Но портфель из двух проектов невелик, а награды, при всей их подлинности, — это отраслевое признание, а не послужной список сдачи. Спросите, сколько юнитов компания завершила и передала на сегодня, и попроситесь посмотреть сданный дом.
| Профиль покупателя | Соответствие | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Инвестор в краткосрочную аренду | Высокое — 14 мин. до аэропорта, конгресс-центр в 7 | Уточните, разрешает ли дом краткосрочную сдачу |
| Покупатель, которому нужен сложившийся район | Высокое — школы, университет, ТЦ и пляж уже работают | Меньше потенциала роста, чем у нового района |
| Покупатель, которому нужен максимум площади в городе | Высокое — 883 кв. фута по цене 600 кв. футов в Йити | Внутренние районы Sultan Haitham City дешевле за фут |
| Покупатель, предпочитающий платежи по этапам | Высокое — десять проверяемых стадий стройки | 90% приходится на период до сдачи |
| Покупатель, которому нужен вид на море или курорт | Слабое — это городской дом внутри материка | Йити и Muscat Bay подходят намного лучше |
| Покупатель с минимальным капиталом до сдачи | Слабое — 90% до завершения | TSCY просит 30% |
Квартиры в Opal Residences продаются во фригольд и доступны покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Как устроены выделенные зоны и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане.
Покупка на этом уровне задействует оманские механизмы ВНЖ, привязанные к недвижимости, но маршруты различаются по сумме инвестиций и их часто путают. При $194 100 вы находитесь в нижнем уровне, а не в заявленном пятилетнем диапазоне, требующем существенно большей суммы. См. «Золотое резидентство» против визы владельца и получите консультацию под конкретный юнит.
Аргументы за Маскат — фригольд в выделенных зонах, отсутствие налога на имущество и подоходного налога и показатели безопасности, ставящие Оман в число самых спокойных стран мира по международным индексам преступности. Многолетняя привязка риала к доллару снимает валютный риск. Государственный контекст публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, национальную политику задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.
Внутри этого рынка $220 за квадратный фут готовой квартиры со встроенной техникой, подземной парковкой и беговой дорожкой на крыше, в четырнадцати минутах от международного аэропорта, — просто разумная цена. Это не самое дешёвое предложение и не люксовая премия: это середина рынка, и оценена она соответственно. Более широкий взгляд — в материалах о лучших районах для инвестиций в Омане и о том, подходящее ли сейчас время для покупки.
Это самый легко сдаваемый продукт в нашей оманской подборке, и причина в пуле арендаторов, а не в самом здании. Университет в пяти минутах, технологический колледж в девяти, международная школа в тринадцати и конгресс-центр в семи создают постоянный спрос со стороны сотрудников, студентов, специалистов и участников конференций — спрос, который существует сегодня, а не прогнозируется на 2029 год.
Студии и однокомнатные сдаются быстрее и по более высокой ставке за фут, поэтому за прайсом на студии стоит побороться. Текущие диапазоны по Маскату — в нашем гиде по доходности аренды в Омане.
При выходе работает та же логика в обратную сторону: у сложившегося района с существующим спросом пул покупателей глубже, чем у формирующегося, а значит продажа обычно быстрее и по более предсказуемой цене. Реальный выход до сдачи — переуступка: уточните политику застройщика и комиссию до подписания.
90% до завершения. Структура по этапам защищает от оплаты невыполненных работ, но нагрузка всё равно смещена вперёд. Просчитайте денежный поток примерно на три года до 4 кв. 2028.
Небольшой портфель застройщика. У Al Nama два проекта. Двадцать лет работы обнадёживают; послужной список из двух зданий тонок. Спросите, сколько юнитов реально передано.
Цена студий не опубликована. Самых дешёвых юнитов в доме нет в списке, который вам показывают. Спрашивайте прямо.
Период сервисного сбора не указан. 6,5 омани-риала за м² опубликованы без указания периода. Подтвердите, что он годовой, и уточните состав.
Нагрузка инфраструктуры на один дом. Бассейны, зал, сауна, парная, игровая и кровельный сад — это много общего оборудования для одного семиэтажного корпуса. Если сбора окажется недостаточно, он вырастет. Спросите, как рассчитывался бюджет.
Материковое расположение, без премии за вид. Это городской дом в жилом районе. Не ждите той истории для перепродажи, которую даёт вид на море.
Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах, а риал десятилетиями привязан к доллару — поэтому покупатель с долларовой базой практически не несёт валютного риска на протяжении графика. Те, кто платит в фунтах, евро, злотых или другой валюте, такой риск несут, и поскольку даты этапов заранее не зафиксированы, точно захеджировать их нельзя — закладывайте запас.
Платежи должны идти на эскроу-счёт проекта, а не на общий счёт компании. Проверьте реквизиты независимо до первого перевода и сохраняйте SWIFT-подтверждения — они входят в доказательства оплаты при регистрации. Информацию по курсам и банковскому сектору публикует Центральный банк Омана.
Где именно находится Opal Residences?
В Muscat Hills, сложившемся жилом районе Маската — в 14 минутах от международного аэропорта Маската и 15 минутах от пляжа Азайба.
Могут ли иностранцы покупать в Opal Residences?
Да. Квартиры продаются во фригольд и доступны гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя.
Сколько стоит квартира?
Опубликованный список начинается с $194 100 за однокомнатную от 883 кв. футов и $270 900 за двухкомнатную от 1 206 кв. футов. Студии есть от 431 кв. фута — прайс на них запрашивайте отдельно.
Какой план платежей?
Десять этапов, привязанных к стройке: 20% при подписании, затем платежи на земляных работах, фундаменте, конструктиве подвала, 1-го, 3-го и 6-го этажей, завершении всех конструктивных работ, завершении отделки и 10% при сдаче. До сдачи вносится 90%.
Каков сервисный сбор?
6,5 омани-риала за м² — примерно 533 риала (около $1 386) для однокомнатной 883 кв. фута. Уточните период письменно.
Когда сдаётся Opal Residences?
В 4 квартале 2028 года.
Далеко ли до аэропорта?
Четырнадцать минут на машине — самая короткая дорога до аэропорта среди всех наших проектов в Омане.
Сдаются ли квартиры с мебелью?
Нет, но передаются с отделкой в нейтральной палитре с материалами под мрамор и камень, европейскими кухнями со встроенной техникой, встроенными системами хранения и входом без ключа.
Есть ли парковка?
Да — подземная, одно место на квартиру.
Что находится на крыше?
Сад с зонами отдыха, выделенные BBQ-зоны и беговая дорожка длиной 400 метров.
Кто застройщик?
Al Nama Real Estate, оманская компания, основанная в 2002 году; также построила Arina Residences в Салале, получила Most Trusted Brand в 2021 году и Best Real Estate Developer в 2022-м.
Даёт ли покупка здесь право на ВНЖ Омана?
Покупка задействует маршруты, привязанные к недвижимости, но на этом уровне вы в нижнем сегменте, а не в заявленном диапазоне. См. наш гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.
UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, что даёт доступ к актуальным ценам — включая прайс на студии, которого нет в публикации, — реальному наличию по 77 юнитам и полному комплекту планировок без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по сервисным сборам, финансированию и порогам для ВНЖ.
Смотрите квартиры на продажу в Омане и студии на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист Opal Residences, график платежей по этапам и расшифровку сервисного сбора.
"*"обозначает обязательные поля
