Недвижимость off-plan в Дубае: правила, планы платежей и расходы (2026)

Недвижимость off-plan в Дубае: правила, планы платежей и расходы (2026)

Недвижимость off-plan в Дубае — это строящийся объект (off-plan): помещение, которое застройщик продаёт до того, как здание будет достроено. Правила для таких сделок вытекают из регистрации в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department, DLD), надзора со стороны Агентства регулирования рынка недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA) и нескольких законов Дубая об эскроу-счетах, о временном реестре недвижимости и о совместно находящейся в собственности недвижимости. Это руководство отражает положение дел на 5 ноября 2026 года. В нём объясняются юридическое определение, кто может покупать, где хранятся платежи покупателей, что делают договор купли-продажи (SPA) и регистрация Oqood, как строятся планы платежей, из чего складываются сборы, что происходит при задержке, просрочке платежей и расторжении договора, как устроены передача объекта, дефекты и перепродажа, а также что говорят официальные страницы о Золотой визе применительно к строящимся объектам. Каждый раздел построен так, чтобы к нему можно было вернуться отдельно, а таблицы собирают цифры и источники в одном месте.

Каждая цифра приводится с источником и датой, а в расчётных примерах показан каждый шаг арифметики. Суммы указаны в дирхамах, в скобках — доллары США по курсу 3,6725 дирхама за доллар, например AED 2 000 000 ($544 588). Цены и планы платежей застройщиков взяты с их собственных страниц на 5 ноября 2026 года; они иллюстрируют, как строятся планы, и не являются предложениями, сравнением застройщиков или рейтингом. Законы, сборы и планы могут меняться, поэтому в каждой таблице указана её дата. Курс пересчёта в доллары США одинаков во всём тексте, поэтому суммы в скобках служат только ориентиром.

Недвижимость off-plan в Дубае: что под ней понимает закон

Закон Дубая № 13 2008 года, регулирующий временный реестр недвижимости, определяет продажу off-plan как продажу определённых объектов недвижимости до их возведения либо продажу незавершённых помещений. Английский текст на Законодательном портале Дубая имеет два следствия. Во-первых, любое распоряжение помещением, проданным off-plan, вносится во Временный реестр недвижимости (Interim Property Register), который электронные сервисы DLD называют Oqood, а продажа или иное распоряжение, передающее или ограничивающее право собственности, недействительны, если не внесены в этот реестр (статья 3). Во-вторых, запись в реестре — лишь этап более длинного процесса: когда проект завершён и у застройщика есть сертификат о завершении строительства, он обязан внести помещения в основной реестр недвижимости на имя покупателей, выполнивших свои договорные обязательства (статья 8). Иными словами, регистрация в Oqood и итоговая регистрация титула — это два разных шага одной цепочки, а не одно и то же действие.

Поэтому документ, который покупатель держит на руках во время строительства, — это предварительная регистрация, а не титул (title deed). На странице DLD о регистрации первичной продажи в качестве выдаваемого документа указан электронный сертификат предварительной регистрации. Титул (title deed) выдаётся после регистрации в основном реестре по завершении строительства. Этому заключительному Различие важно, потому что от того, какой документ у покупателя на руках, зависит, на каком этапе процесса он находится. шагу посвящено отдельное руководство: передача недвижимости в Дубае, проверка дефектов (snagging) и титул.

Текст Закона № 13 на портале — это оригинал 2008 года. Его статья 11, которая касается покупателя, прекратившего платежи по договору off-plan, была заменена Законом № 9 2009 года (он опубликован в сборнике законодательства DLD), а позднее вытеснена Законом № 19 2020 года, изданным 24 ноября 2020 года. Именно формулировка 2020 года изложена в разделе о расторжении ниже, поэтому старые обзоры, в которых упоминается единый вычет в размере 30% или проценты из подзаконного акта 2010 года, могут не совпадать с текстом, который сейчас размещён на портале.

Какова доля off-plan на рынке

По данным DLD, о которых 20 июля 2026 года сообщило издание Emirates 24|7, объём продаж в первом полугодии 2026 года составил AED 286,44 млрд ($78,00 млрд) по 86 000 сделкам. В отчёте продажи разделены на продажи off-plan (58 840 сделок на AED 139,75 млрд ($38,05 млрд)) и продажи готовых объектов (27 160 сделок на AED 146,69 млрд ($39,94 млрд)). Доли в таблице рассчитаны здесь по этим опубликованным цифрам; данные DLD охватывают продажи недвижимости в целом, а не только жилья.

В отчёте Engel & Völkers о рынке жилья за H1 2026 года приводится родственный, но другой показатель: на объекты off-plan пришлось 71,3% продаж жилья в этом полугодии. Две доли считаются по разным базам: одна — это подсчёт DLD по всем продажам, другая — жилищный ряд брокерской компании, поэтому их нельзя подменять друг другом. Оба показателя говорят об одном: недвижимость off-plan в Дубае занимает большую часть рынка по числу сделок, тогда как по стоимости, по данным DLD, чуть впереди готовые объекты. Более долгий взгляд на то, как рынок вёл себя в разные циклы, представлен в отдельном руководстве: что показывают данные 2008–2026 годов о ценах на недвижимость в Дубае.

Где иностранцы могут покупать

Согласно статье 4 Закона Дубая № 7 2006 года, право собственности на недвижимость в Дубае ограничено гражданами ОАЭ, гражданами государств Совета сотрудничества арабских государств Залива (GCC), принадлежащими им целиком компаниями и публичными акционерными обществами. С одобрения Правителя лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, в определённых Правителем районах может предоставляться право собственности фрихолд без ограничения срока либо права узуфрукта или лизхолда сроком до 99 лет. В часто задаваемых вопросах DLD описаны те же две группы: право собственности во всех районах для эмиратцев и граждан GCC и иностранное владение в районах фрихолда. Иначе говоря, возможность иностранца купить недвижимость определяется не желанием сторон, а тем, входит ли район в число определённых Правителем.

Та же граница проходит и по проектам off-plan. По данным сервиса регистрации проектов DLD, чтобы зарегистрировать проект и открыть эскроу-счёт, застройщик должен подтвердить, что земля находится в районах фрихолда или долгосрочной аренды. Поэтому права иностранного покупателя в конкретном проекте зависят от того, является ли земля фрихолдом или лизхолдом, а это указано в договоре купли-продажи и в регистрации проекта. Правила по районам подробнее разобраны в руководствах о фрихолде и лизхолде в Дубае и о том, где иностранцы могут покупать квартиры в Дубае.

Правила, на которых держатся продажи off-plan в Дубае

Основную работу для покупателя выполняют шесть документов. Закон № 13 2008 года вносит договор в реестр; Закон № 8 2007 года определяет, где хранятся деньги; подзаконный акт 2010 года детализирует процедуры примирения, отмены и возврата средств; Закон № 19 2020 года устанавливает порядок действий при неисполнении обязательств покупателем; Закон № 6 2019 года регулирует здание после заселения. В таблице приведены положения, которые влияют на покупку, с привязкой к статьям.

Если арабский и английский тексты на Законодательном портале Дубая расходятся, приоритет имеет арабский: об этом сказано в примечании внизу каждого закона. Поэтому английские цитаты в этом руководстве следует читать как перевод, а не как первоисточник. RERA, которое DLD относит к своим организациям, осуществляет надзор за застройщиками и проектами. Статья 4 Закона № 8 2007 года устанавливает, что ни один застройщик не вправе вести девелоперскую деятельность, если он не внесён в реестр застройщиков и не имеет лицензии компетентных органов, а статья 17 перечисляет основания исключения застройщика из реестра, включая отсутствие приемлемой причины для того, чтобы начать строительство в течение шести месяцев после получения разрешения на продажу off-plan.

Эскроу-счета: куда идут платежи покупателей

Эскроу-счёт — это банковский счёт проекта застройки, на который вносятся платежи покупателей объектов off-plan и деньги финансирующих проект сторон. Статья 9 Закона № 8 2007 года гласит, что счёт открывается на имя проекта, предназначен исключительно для его строительства, и на него не могут обратить взыскание кредиторы застройщика. Застройщику с несколькими проектами требуется отдельный счёт для каждого. В ответах DLD на частые вопросы добавлено, что доверительным держателем счёта может выступать любой банк или финансовое учреждение, лицензированное Центральным банком ОАЭ для приёма депозитов третьих лиц, при условии одобрения со стороны RERA. Иными словами, деньги покупателей отделены от остальных средств застройщика и привязаны к одному проекту.

Деньги покидают счёт только против выполненного строительства. В ответах DLD на частые вопросы объясняется, что в соглашении между застройщиком и доверительным держателем счёта перечислены основные этапы строительства. Руководитель проекта застройщика сообщает о завершённом этапе и просит оплатить поставщиков услуг, инженер доверительного держателя выезжает на объект и проверяет, что этап завершён, и только после этого держатель получает право произвести платёж. Таким образом, выплата зависит от проверенного хода работ, а не от просьбы застройщика. Как общее правило, с этого счёта платят подрядчикам, консультантам и на маркетинг, а в качестве примера DLD приводит то, что на маркетинг можно потратить только 5% от общего объёма продаж.

У удержания по статье 14 есть заявленная цель. В ответах DLD на частые вопросы 5% описаны как защита от дефектов, которые заметны при завершении строительства или проявляются в течение одного года после передачи; тем самым правила эскроу связаны с разделом об ответственности за дефекты ниже. Есть и закреплённая обязанность брокера, участвующего в продаже: по статье 12 подзаконного акта 2010 года брокер, которого наняли для маркетинга проекта, обязан внести цену продажи на эскроу-счёт проекта и не вправе ни переводить её на собственный счёт, ни сначала удерживать свою комиссию, а любое соглашение об обратном недействительно. В практическом руководстве RERA для брокеров (редакция ноября 2024 года) брокерам предписано поручать покупателям вносить суммы только на эскроу-счёт проекта.

То же относится и к регистрационному сбору. В сообщении от 31 мая 2021 года DLD заявил, что покупатель рассчитывается по сбору в 4% с застройщиком, чем завершается регистрация, и что платёж проходит либо через кошелёк застройщика Noqodi, либо внесением на утверждённый эскроу-счёт проекта. Счёт для платежа можно сверить с номером эскроу-счёта, который DLD показывает для проекта, как описано далее.

Проверка проекта и продавца до оплаты

Приложение DLD Dubai REST предоставляет бенефициарам проектов off-plan информацию о них в реальном времени: процент завершённости, актуальные фотографии проекта, номер эскроу-счёта и платежи, которые причитаются с владельцев по проектам, в которые они вложились. Сервис проверки статуса проекта (Mashrooi) показывает поля статуса, эскроу и завершённости для проекта, найденного по участку, номеру проекта или названию. Эти записи показывают, внесён ли проект в реестр, как далеко он продвинулся и на какой счёт поступают деньги. Другими словами, три вопроса — зарегистрирован ли проект, насколько он готов и куда идут деньги — можно проверить по официальным записям.

Застройщик не может дойти до этой стадии, не выполнив условий. Сервис регистрации проекта DLD для продаж off-plan называет такие условия: земля в районах фрихолда или долгосрочной аренды, документ о праве собственности (предварительные свидетельства о продаже не принимаются), регистрация в системе Trakheesi, загрузка помещений в Департамент съёмки с утверждёнными планами и регистрационный сбор AED 150 000 ($40 844). Кроме того, требуется покрытие в 30%, которое подтверждается одним из трёх способов: завершено 30% строительства, банковский инструмент, покрывающий 30% строительства, или денежный депозит, равный 30%, на счёте учреждения. Закон № 13 2008 года в статье 4 добавляет, что застройщик не может начинать проект или продавать off-plan, пока не вступил во владение землёй и не получил необходимые разрешения.

Правила о рекламе усиливают эти проверки. Статья 5 Закона № 8 2007 года запрещает застройщику рекламировать объекты off-plan или участвовать в выставках для их продвижения без письменного разрешения DLD. Сервис рекламных разрешений DLD охватывает объявления в газетах, SMS, наружную рекламу, рекламу на транспорте, печатную, электронную, на билбордах и в виде классифайдов, а также рекламные кампании и дни открытых дверей, а для выставок указано, что объекты off-plan, не зарегистрированные в Департаменте эскроу-счетов, показывать нельзя. Заявителю-брокеру для большинства типов разрешений нужен маркетинговый договор с владельцем недвижимости.

В ответах DLD на частые вопросы описано и право, которое важно, когда платежи привязаны к строительству. Поскольку график платежей основан на проценте завершённости, инвестор при получении требования об оплате вправе узнать процент завершённости проекта из письма консультанта проекта, одобренного DLD; пока этап не подтверждён, инвестор не обязан вносить платёж. Покупатель, которому нужен официальный отчёт о проценте завершённости своего помещения, может запросить его у технического аудитора RERA за аудиторский сбор AED 15 000 ($4 084), как указано в тех же ответах.

Договор купли-продажи и регистрация в Oqood

Договор купли-продажи (SPA) — это контракт, который регистрирует DLD. Согласно условиям сервиса регистрации первичной продажи, договор должен быть подписан застройщиком и покупателем (или опекуном, если покупатель несовершеннолетний) и должен быть зарегистрирован во временном реестре в течение 90 дней со дня подписания. Застройщик подаёт заявку на регистрацию через портал Oqood, а результат покупатель получает по электронной почте. Этот электронный сертификат — подтверждение регистрации, которое сопровождает покупателя от подписания до получения титула (title deed). Сам договор и сертификат — это два связанных, но разных документа: первый фиксирует условия, второй подтверждает регистрацию.

Ряд положений законодательства влияет на то, что должно быть сказано в SPA. Графики платежей привязываются к этапам строительства: статья 20 подзаконного акта 2010 года среди оснований, по которым покупатель может обратиться в суд для прекращения договора, называет отказ застройщика связать платежи с этапами, предложенными RERA. Площадь указывается как чистая, и по статье 13 подзаконного акта застройщик обязан компенсировать покупателю разницу, если фактическая площадь меньше чистой более чем на 5%. Сборы ограничены: статья 7 Закона № 13 и статья 8 подзаконного акта позволяют застройщику взимать при распоряжении помещением только те суммы, которые утвердил DLD. Сервисные сборы урегулированы статьёй 25 Закона № 6 2019 года: застройщик платит сборы за непроданные помещения и за проданные, если в договоре купли-продажи или соглашении о бронировании сказано, что он будет платить за покупателя.

Бронирование происходит до SPA. В руководстве RERA для брокеров описаны формы смарт-контрактов, которые обязаны использовать брокеры, включая форму, фиксирующую намерение покупателя приобрести объект, но размер депозита, его возвратность и зачёт в счёт первого платежа — вопросы формы бронирования застройщика и SPA. Поэтому условия депозита выясняются при совместном чтении двух документов.

Если покупка финансируется, продажу и ипотеку можно зарегистрировать вместе. Сервис DLD для регистрации продажи, связанной с первичной ипотекой, запрашивает письмо от банка с указанием суммы и даты ипотеки и три ипотечных договора, подписанных обеими сторонами, и указывает ипотечный сбор в размере 0,25% от суммы ипотеки при сроке оказания услуги шесть рабочих дней. Правила финансирования разобраны в отдельном руководстве по ипотеке в Дубае для иностранцев.

Планы платежей для недвижимости off-plan в Дубае: сравнение

План платежей — это график, записанный в SPA; его устанавливает застройщик, и он различается от проекта к проекту. В приведённых ниже примерах встречаются три структуры. В плане, привязанном к строительству, большая часть цены выплачивается взносами по этапам строительства, а остаток подлежит оплате при завершении. В календарном плане за первоначальным взносом следуют фиксированные ежемесячные платежи, нередко в виде процента от цены. В плане с оплатой после передачи часть цены выплачивается после того, как переданы ключи. В таблице показано, как застройщики описывают конкретные планы на своих страницах на 5 ноября 2026 года, и каждый план пересчитан на единую условную цену AED 1 000 000 ($272 294), чтобы была видна форма каждого плана. Проценты относятся только к цене; регистрационные сборы из раздела о расходах добавляются сверху. Это арифметическая иллюстрация структуры планов, а не прогноз платежей по конкретному помещению.

Каждый план в сумме даёт 100% цены: 80 плюс 20; 90 плюс 10; 20 плюс 50 плюс 30; 20 плюс 40 плюс 40; 25 плюс 75. В строке Danube средняя линия — это арифметика на основе формулировки застройщика: 1% от AED 1 000 000 — это AED 10 000 ($2 723) в месяц, а 40 месяцев по этой сумме дают AED 400 000 ($108 918), так что 20% плюс 40% плюс заключительные 40% составляют 100%. Застройщики описывают и другие структуры. В блоге Binghatti за апрель 2026 года о планах платежей перечислены модели 80/20, 60/40 и 70/30, привязанные к строительству, план с первоначальным взносом от 5% до 15% и последующими ежемесячными платежами примерно по 1%, а также планы с оплатой после передачи с первоначальным взносом от 20% до 40%.

Сами источники подсказывают две оговорки. Названия планов на странице застройщика — это маркетинговые описания, и на странице Emaar свои планы прямо названы ограниченными по времени предложениями при запуске; обязательным является график в подписанном SPA. И ещё: план — это график платежей между покупателем и застройщиком, а не банковский кредит, поэтому ипотечные правила Центрального банка к нему не применяются, хотя применяются, если банк финансирует часть цены, о чём сказано в разделе о расходах. Иначе говоря, страница с планом объясняет логику платежей, а полные условия видны только в договоре. Родственное руководство рассматривает структуры для покупателей с небольшой суммой наличными в начале: как купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса.

Недвижимость off-plan в Дубае и готовая недвижимость

Главные различия между строящимся и завершённым объектом носят как юридический, так и практический характер: что находится в руках у покупателя, что защищает деньги, как работает кредитование и когда начинаются текущие расходы. В сравнении ниже использованы уже приведённые источники и применяются только правила, которые в них изложены. Таблица ставит рядом два состояния объекта, чтобы различия были видны по каждой строке.

Строка об НДС взята из руководства Федерального налогового управления (FTA) по недвижимости, в котором покупка жилого здания off-plan, напрямую у застройщика до начала строительства, рассматривается как облагаемая нулевой ставкой будущая поставка жилого здания, а первая поставка жилого здания, путём продажи или аренды, — как облагаемая нулевой ставкой, если она совершена в течение трёх лет после завершения. Последующая поставка жилого здания освобождена от НДС. На странице НДС Министерства финансов указано, что поставки коммерческой недвижимости облагаются по стандартной ставке 5%, а поставки жилой недвижимости в целом освобождены от налога. Другие налоги Здесь приведены только положения, изложенные в этих источниках. Другие налоги, связанные с владением, рассмотрены в материале налоги на недвижимость в Дубае для иностранных владельцев.

Расходы на покупку off-plan в Дубае: расчётный пример

В примере использован реальный ценовой ориентир, чтобы арифметику можно было проследить. Страница Emaar о The Cove в Dubai Creek Harbour 5 ноября 2026 года показывала начальную цену AED 1 320 000 ($359 428), а на странице предложений компании для этого проекта был указан план «80% во время строительства и 20% при завершении». Начальная цена — это входная цифра на странице, поэтому отдельные помещения стоят столько же или дороже; пример показывает, как сборы применяются к цене такого порядка. В основной итог включены только те сборы, которые страницы DLD указывают для первичной продажи.

Шаги 6 и 7 в сумме дают цену: AED 1 056 000 плюс AED 264 000 равно AED 1 320 000. На странице предложений нет отдельных дат платежей, поэтому в примере они не назначаются; это сделал бы SPA. Иначе говоря, сборы и план платежей — два отдельных потока денег, и в итоговую сумму они входят вместе. Регистрационные сборы из шага 4 уплачиваются отдельно от плана — застройщику или на эскроу-счёт, как описано в сообщении DLD. Для более низкой цены та же арифметика масштабируется: Binghatti указал Skyflame от AED 585 000 ($159 292) на своей странице проектов, поэтому 4% составляют AED 23 400 ($6 372), плюс AED 20 ($5) — это AED 23 420 ($6 377), а итог наличными — AED 608 420 ($165 669).

Другие статьи, которые могут применяться

В основной итог не вошли платежи, которые зависят от договора, покупателя или последующих событий. В таблице они перечислены с источниками, чтобы ни одна из них не оказалась неизвестной при чтении SPA.

Строка о Золотой визе сходится сама по себе: 700 плюс 1 153 плюс 2 856,75 плюс 4 020 плюс 1 155 равно 9 884,75 — итогу на странице DLD. Такая сверка помогает убедиться, что перечисленные составляющие действительно дают заявленный итог. Более широкий каталог расходов на покупку, включая текущие расходы и примеры для готовой недвижимости, приведён в руководстве покупка недвижимости в Дубае: сборы и расходы.

Если часть цены финансируется

Ипотечное регулирование Центрального банка устанавливает предельное соотношение кредита к стоимости для недвижимости, приобретаемой off-plan, на уровне 50% независимо от цели, стоимости или категории покупателя, как указано в своде правил CBUAE. На цене из примера наибольший кредит составляет 50% от AED 1 320 000, то есть AED 660 000 ($179 714), и AED 660 000 ($179 714) остаются на покупателе. Свод правил также предполагает, что первоначальный взнос поступает из собственных средств заёмщика, а не из персонального кредита или кредитной карты. Если добавить сборы из шага 4, собственные средства покупателя составят AED 660 000 плюс AED 52 820, то есть AED 712 820 ($194 097), до регистрации ипотеки. Эти расчёты показывают порядок величин на примере одной цены и не заменяют условий конкретного банка.

Это предельные значения и перечисленные сборы, а не предложение по кредиту; у каждого банка свои условия, и применяются оценка кредитора, срок кредита и правила о долговой нагрузке, как описано в руководстве по ипотеке в Дубае для иностранцев. Партнёрский сбор и ставка НДС взяты из двух источников — ипотечной страницы DLD и Министерства финансов, — а 5%, применённые к партнёрскому сбору, представляют собой применение стандартной ставки, а не цифру, которую называет страница DLD.

Правила о задержке, неисполнении обязательств и расторжении

Правовая ситуация различается в зависимости от того, кто опаздывает. Если застройщик задерживает передачу, дата передачи, любой льготный период и любая компенсация за задержку являются условиями договора купли-продажи, а роль DLD ограничена. В ответах DLD на частые вопросы сказано, что у него нет полномочий расторгать договор между застройщиком и инвестором по просьбе инвестора; его роль — примирить стороны и урегулировать спор мирным путём, а покупатель, который хочет расторгнуть договор, обращается в компетентный суд по недвижимости. Статья 14 подзаконного акта 2010 года описывает ту же примирительную роль и говорит, что урегулирование, одобренное DLD, обязательно для обеих сторон. Таким образом, у DLD роль посредника, а не арбитра по просьбе одной из сторон.

Статья 20 подзаконного акта называет основания, по которым покупатель может просить суд прекратить отношения: отказ застройщика без уважительной причины передать окончательный договор купли-продажи; отказ связать платежи с этапами строительства, предложенными RERA; существенное отклонение от согласованных спецификаций; непригодность для использования после передачи из-за существенных строительных дефектов; и любое иное обстоятельство, требующее расторжения по общим правовым нормам. Если RERA отменяет проект, статья 25 обязывает его просить эскроу-агента вернуть деньги покупателям в течение 14 дней после отмены, а статья 26 обязывает застройщика возместить любую недостачу в течение 60 дней после решения об отмене, если только RERA по уважительным причинам не продлит этот срок. Статья 11(b) в редакции Закона № 19 2020 года обязывает застройщика вернуть все платежи покупателей по процедурам Закона № 8 2007 года, если работы так и не начались по не зависящим от него причинам или если RERA отменяет проект окончательным мотивированным решением.

Когда покупатель прекращает платить

Процедура по статье 11 Закона № 13 в редакции Закона № 19 2020 года начинается с уведомления застройщиком DLD по установленной форме. Затем DLD направляет покупателю письменное уведомление с 30-дневным сроком, требующее исполнить обязательство, и, где это возможно, посредничает в урегулировании. Если срок уведомления истёк без исполнения или урегулирования, DLD выдаёт официальный документ, подтверждающий соблюдение застройщиком процедуры и процент завершённости проекта, рассчитанный по стандартам RERA. После этого застройщик может действовать без суда и арбитража в пределах, указанных в таблице. За покупателем сохраняется право обратиться в суд или арбитраж (статья 11(g)).

Применительно к помещению из примера стоимостью AED 1 320 000 ($359 428) 40% составляют AED 528 000 ($143 771), а 25% — AED 330 000 ($89 857). Покупатель, который внёс 50%, то есть AED 660 000 ($179 714), и допустил неисполнение, когда проект завершён на 70%, может столкнуться с тем, что застройщик удержит до AED 528 000 ($143 771), так что не менее AED 132 000 ($35 943) вернётся (660 000 минус 528 000). Покупатель, который внёс 20%, то есть AED 264 000 ($71 886), оказался бы ниже предела 25% в AED 330 000 ($89 857), и в этих условиях возвращать излишек было бы нечего. Это предельные значения, установленные законом, а возврат зависит от договора. Иначе говоря, закон задаёт верхнюю границу удержания, а фактическая сумма определяется договором и обстоятельствами.

Застройщик, который хочет снять с регистрации покупателя, допустившего неисполнение, пользуется отдельным сервисом DLD. Сервис прекращения первичной регистрации требует, чтобы продажа была совершена до завершения строительства, чтобы покупатель получил предупреждение застройщика или отказался его получать не менее чем за месяц до этого и не заплатил, чтобы сумма в предупреждении совпадала с уведомлением DLD и чтобы в предупреждении требовалась только цена помещения без штрафов, регистрационных или административных сборов. Указанный сбор составляет AED 600 ($163) плюс сбор на знания AED 10 ($3) и сбор на инновации AED 10 ($3).

Передача объекта, проверка дефектов (snagging) и ответственность за дефекты

Когда компетентные органы выдают сертификат о завершении строительства, застройщик обязан зарегистрировать проект в основном реестре недвижимости, включая каждое проданное помещение на имя покупателя, выполнившего договор (статья 8 Закона № 13). Статья 7 подзаконного акта 2010 года добавляет, что застройщик не вправе отказаться передать или зарегистрировать помещение, когда покупатель исполнил все договорные обязательства, даже если покупатель должен застройщику другие суммы, не связанные с этой продажей, и что парковочные места, закреплённые за помещением, регистрируются вместе с ним. Если застройщик отказывается, DLD может зарегистрировать помещение на имя покупателя по заявлению или по собственной инициативе. Для застройщика, задерживающего регистрацию договора, в ответах на частые вопросы указан отдел гарантий регистрации недвижимости (Real Estate Registration Assurance) в DLD. Пошаговая процедура осмотра и передачи изложена в руководстве по передаче и snagging. Иными словами, передача и регистрация титула — обязанность застройщика, а не услуга, которую он может поставить в зависимость от посторонних долгов.

Snagging — это осмотр покупателем готового помещения на предмет дефектов до его принятия. Закон определяет сроки, в течение которых застройщик остаётся ответственным, а статья 40(d) Закона № 6 2019 года признаёт недействительным любое последующее соглашение, противоречащее им.

Сервисные сборы — текущая статья расходов при владении в здании, находящемся в совместной собственности. Согласно статье 25 Закона № 6 2019 года, каждый владелец платит долю годовых сборов, рассчитанную по площади помещения относительно общей площади по методу, утверждённому генеральным директором DLD, а застройщик платит долю за непроданные помещения. Статья 32 даёт управляющей организации право удержания (lien) на помещение за неуплаченные сборы: помещением нельзя распорядиться, пока сборы не уплачены, письменное уведомление даёт владельцу 30 дней, а судья по исполнению может распорядиться о продаже с аукциона. Утверждённые сборы можно проверить в Индексе сервисных сборов DLD, а практическая сторона вопроса объяснена в материале сервисные сборы в Дубае: кто их устанавливает, как проверить и оплатить.

Перепродажа объекта off-plan до передачи

Помещение off-plan, внесённое во временный реестр, может быть продано, заложено или иным образом законно отчуждено (статья 6 Закона № 13), чем и обусловлена возможность перепродажи до завершения строительства. Механика следует сервису регистрации продажи недвижимости DLD, который охватывает продажи земли, недвижимости или завершённого либо строящегося помещения. В районах фрихолда необходимыми документами являются Emirates ID обеих сторон или действующий паспорт для иностранцев-нерезидентов и электронное свидетельство об отсутствии возражений (e-NOC) от застройщика, получаемое через приложение Dubai REST. Процедура на странице заканчивается номером бронирования, по которому отслеживается заявка.

Минимальная доля цены, которая должна быть выплачена до перепродажи, любой период запрета на продажу и сбор застройщика за свидетельство — это условия SPA и политики застройщика, поэтому с ними знакомятся до бронирования; на странице DLD e-NOC указан среди обязательных документов. Закон № 13 ограничивает сборы застройщика: он может взимать только административные расходы, утверждённые DLD для перепродажи (статья 7). Иначе говоря, закон ограничивает административные сборы, а коммерческие условия перепродажи прописываются в договоре.

В качестве иллюстрации: помещение, проданное за AED 1 500 000 ($408 441), облагается 2% с каждой стороны, то есть AED 30 000 ($8 169) для продавца и AED 30 000 ($8 169) для покупателя, всего AED 60 000 ($16 338) до фиксированных и партнёрских сборов. Расходы и сроки продажи рассмотрены в материале как продать недвижимость в Дубае.

Недвижимость off-plan в Дубае и Золотая виза

Четыре официальные страницы описывают маршрут для инвесторов в недвижимость, и их формулировки не одинаковы. Поэтому слова на каждой странице стоит читать отдельно, не смешивая их в единое правило. Каждая называет условия, при которых заявитель может подать заявку; ни одна не говорит, что покупка даёт вид на жительство. Федеральное управление по вопросам идентичности, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP) и Министерство экономики описывают маршрут для строящихся помещений, а страницы Дубая описывают недвижимость в собственности с титулом (title deed) или электронным сертификатом, сертификат стоимости DLD и банковское письмо, если недвижимость находится в ипотеке.

Если сравнить с помещением из примера, AED 1 320 000 составляет 66,0% от порога в AED 2 000 000 (1 320 000, делённые на 2 000 000), и до порога остаётся AED 680 000 ($185 160). В формулировке ICP учитывается общая стоимость одного или нескольких помещений, поэтому проверка проводится по общей сумме по помещениям от утверждённой компании. Как конкретное помещение off-plan будет воспринято DLD и GDRFA, включая то, какое подтверждение оплаты или регистрации запрашивается, оценивается при подаче заявки. Иными словами, сравнение с порогом показывает лишь арифметику, а не итог рассмотрения заявки. Более широкая программа объяснена в руководстве по Золотой визе Дубая.

Пошаговый порядок действий и перечень документов

Приведённая ниже последовательность объединяет использованные выше источники. С источником показаны только те шаги и документы, которые названы на официальной странице; порядок — тот, в котором их располагают страницы. Таблица ниже объединяет шаги в один список, а вторая таблица собирает документы, названные на официальных страницах.

Часто задаваемые вопросы

Что считается недвижимостью off-plan в Дубае?

Согласно Закону № 13 2008 года, недвижимость off-plan в Дубае — это помещение, проданное до возведения или в незавершённом виде. Такая продажа вносится во Временный реестр недвижимости (Oqood), а распоряжение, не внесённое в него, недействительно. Во время строительства покупатель получает электронный сертификат предварительной регистрации, а титул (title deed) — после регистрации помещения в основном реестре.

Как защищены платежи покупателей при покупке off-plan?

Платежи поступают на эскроу-счёт, открытый для проекта и используемый только для его строительства, и кредиторы застройщика не могут обратить на него взыскание (Закон № 8 2007 года, ст. 9). Инженер доверительного держателя подтверждает этапы строительства до выплаты денег, а 5% удерживается после завершения. Эти правила ограничивают порядок использования денег; они не определяют цену или дату передачи. Недвижимость off-plan в Дубае по-прежнему несёт рыночный риск и риск задержки, которые принимает на себя покупатель.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость off-plan в Дубае?

Иностранные покупатели могут приобретать недвижимость off-plan в Дубае в тех районах, которые Правитель определил для владения лицами, не являющимися гражданами ОАЭ: фрихолд либо права узуфрукта или лизхолда сроком до 99 лет (Закон № 7 2006 года, ст. 4). Чтобы проект можно было зарегистрировать для продаж off-plan, он должен находиться на земле фрихолда или долгосрочной аренды, поэтому статус земли проекта определяет, что получает иностранный покупатель. На странице DLD о первичной продаже в числе документов указана копия паспорта для нерезидентов — физических лиц.

Сколько сборов DLD добавляется к покупке off-plan?

DLD указывает регистрационный сбор в размере 2% для покупателя и 2% для продавца, а в его сообщении за 2021 год сказано, что покупатель рассчитывается по 4% с застройщиком, плюс AED 20 ($5) сборов на знания и инновации. При цене AED 1 320 000 ($359 428) это составляет AED 52 800 ($14 377) плюс AED 20 ($5), то есть AED 52 820 ($14 383). Регистрация ипотеки, сборы за титул (title deed) и сервисные сборы — отдельно.

Что происходит, если застройщик задерживает передачу?

Для недвижимости off-plan в Дубае дату передачи, любой льготный период и любую компенсацию определяет SPA. DLD не может расторгнуть договор по просьбе покупателя и может лишь примирить стороны; покупатель, который хочет расторгнуть договор, обращается в суд по недвижимости на основании, например, тех, что указаны в статье 20 подзаконного акта 2010 года. Если RERA отменяет проект, деньги покупателей возвращаются с эскроу-счёта, а недостающая часть — застройщиком в течение 60 дней после решения об отмене, если только RERA не продлит этот срок.

Что будет, если покупатель не может продолжать вносить платежи?

Застройщик уведомляет DLD, который направляет 30-дневное уведомление и может выступить посредником. После этого варианты зависят от завершённости: при более чем 80% застройщик может сохранить договор и потребовать остаток, просить об аукционе или расторгнуть договор, удержав до 40%; при 60–80% он может расторгнуть договор, удержав до 40%; при менее чем 60% с начатыми работами — до 25% (Закон № 19 2020 года, ст. 11). Покупатель по-прежнему может обратиться в суд.

Можно ли перепродать объект off-plan до передачи?

Помещения недвижимости off-plan в Дубае, внесённые во временный реестр, можно продавать. На странице DLD о регистрации продажи указаны e-NOC застройщика через Dubai REST в районах фрихолда, по 2% с продавца и покупателя и партнёрские сборы сервиса. Минимальная доля внесённой цены, период запрета на продажу или плата за NOC определяются в SPA и политике застройщика.

Может ли банк выдать кредит под покупку off-plan?

Да, в пределах потолка Центрального банка — 50% стоимости для недвижимости, приобретаемой off-plan, независимо от цели, стоимости или категории покупателя. DLD указывает сбор за регистрацию ипотеки в размере 0,25% от кредита плюс партнёрский сбор AED 5 000 ($1 361) плюс НДС за предварительную регистрацию. О сроке кредита, долговой нагрузке и условиях банков см. отдельное руководство по ипотеке в Дубае для иностранцев.

Учитывается ли недвижимость off-plan в Дубае для Золотой визы?

Для недвижимости off-plan в Дубае ICP и Министерство экономики описывают маршрут для одного или нескольких помещений off-plan общей стоимостью не менее AED 2 000 000 ($544 588), приобретённых у утверждённой местной компании по недвижимости. На странице DLD для инвесторского сервиса запрашиваются электронный сертификат титула (e-Certificate of Title) или титул (title deed) и, для недвижимости в ипотеке, банковское письмо с указанием выплаченной суммы. Сама по себе покупка разрешения не даёт; заявку оценивают органы.

Нужно ли покупателю находиться в Дубае, чтобы купить off-plan?

На странице DLD о регистрации первичной продажи указана копия действующего паспорта для нерезидентов — физических лиц и доверенность, если она используется, для заявителей-компаний, поэтому сам шаг регистрации не привязан к присутствию покупателя. Можно ли подписать форму бронирования и SPA дистанционно, зависит от процедуры застройщика. Для инвесторского сервиса Золотой визы заявитель должен находиться в ОАЭ и явиться лично.

Дата проверки: 5 ноября 2026 г. Источники: Закон Дубая № 13 2008 года, Закон № 19 2020 года, сборник законодательства DLD (Закон № 9 2009 года), Закон № 8 2007 года, Постановление Исполнительного совета № 6 2010 года, Закон № 7 2006 года, Закон № 6 2019 года, ответы DLD на частые вопросы, регистрация первичной продажи DLD, регистрация продажи DLD, продажа с первичной ипотекой DLD, регистрация ипотеки DLD, регистрация проектов DLD, рекламные разрешения DLD, проверка лицензий DLD, статус проекта DLD, Dubai REST, прекращение первичной регистрации DLD, сообщение DLD от 31 мая 2021 года, практическое руководство RERA для брокеров, Индекс сервисных сборов DLD, сервис DLD по Золотой визе, GDRFA Дубая (Генеральное управление по делам резидентства и иностранцев), ICP: Золотое резидентство, Министерство экономики, руководство FTA по НДС в сфере недвижимости, НДС Министерства финансов, ипотечное регулирование CBUAE (Центральный банк ОАЭ), Emirates 24|7 (данные DLD), Engel & Völkers H1 2026, предложения Emaar, Emaar The Cove, Emaar Alana, Emaar Park Horizon, Binghatti Skyflame, проекты Binghatti, блог Binghatti о планах платежей, Danube Greenz.