Сколько на самом деле стоит дом в Омане
Владеть недвижимостью в Омане действительно дёшево. Здесь нет ежегодного налога на недвижимость и нет подоходного налога на арендный доход физлиц, поэтому регулярные расходы на владение практически сводятся к сервисному сбору. Но сама покупка несёт расходы, которых не показывает ни один прайс-лист, и они различаются в шестнадцать раз в зависимости от того, в каком из трёх правовых режимов находится ваш объект.
Эта страница считает всю сделку: что вы платите сверх цены, что платите каждый год потом, что нужно внести до сдачи и во что обходится продажа. Двенадцать проектов ниже — те, на которых построены расчёты. Сам каталог смотрите на странице недорогих домов и в полном разделе недвижимости в Омане.
Sarooj Oasis Apartments, город Султан Хайтам — квартиры в полную собственность в Омане
Sarooj Oasis, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Майсан, Дукм — квартиры в Особой экономической зоне Омана
Майсан-Сквер, Дукм, Оман Details
The Sea Front Residences, Така, Салала, Оман
The Sea Front Residences, Taqah, Dhofar, Oman Details
Alef Qurum Residence, Telal Al Qurm — квартиры в собственность в Маскате, Оман
Telal Al Qurm, Muscat, Oman Details
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры, таунхаусы и виллы в Маскате
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Wadi Zaha, Sultan Haitham City — фригольд в новом столичном районе Омана
alseeb oman Details
Muscat Bay, Оман — готовые виллы и квартиры во фригольде
Muscat Bay, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Vistal by Victoria Swarovski, Аль-Мудж — Брендированные резиденции с фригольдом в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman Details
Резиденции The St. Regis, Аль-Мудж — Брендированный фригольд в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman Details
Solaris (Solar Residences), Jebel Sifah, Оман — фригольд-апартаменты от 50 000 OMR
Solaris, Jebel Sifah, Muscat, Oman DetailsВсе расходы при покупке по пунктам
Три режима — три структуры расходов. Какая применяется к вам, решает проект, а не переговоры.
| Статья | Новостройка в ITC | Вторичка в ITC | ОЭЗ Дукм |
|---|---|---|---|
| Сбор за переход права / регистрацию | ~3% | ~3% | 0,5% |
| НДС | 5% (первая поставка) | Освобождено | 0% |
| Юридические и регистрационные расходы | Заложите в бюджет | Заложите в бюджет | Заложите в бюджет |
| Независимое обследование | Не применимо — ещё не построено | Настоятельно рекомендуется | Рекомендуется на готовых лотах |
| Сбор за переуступку | Только при передаче договора | Не применимо | Только при передаче договора |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет | Нет | Нет |
| Налог на арендный доход (физлица) | Нет | Нет | Нет |
| Сверх цены объявления | ~8% | ~3% | ~0,5% |
Последняя строка — та цифра, которую стоит носить с собой. При одинаковой заявленной цене новостройка в ITC обходится в оформлении примерно в шестнадцать раз дороже, чем квартира в Дукме, и примерно в два с половиной раза дороже, чем тот же самый лот, купленный на вторичке.
Расчёт: квартира за $100 000
| Новостройка в ITC | Вторичка в ITC | ОЭЗ Дукм | |
|---|---|---|---|
| Цена объявления | $100 000 | $100 000 | $100 000 |
| Сбор за переход права | $3 000 | $3 000 | $500 |
| НДС | $5 000 | $0 | $0 |
| Обследование | — | Заложите в бюджет | Заложите в бюджет |
| Нужно денег | ~$108 000 | ~$103 000 | ~$100 500 |
| Реальный пример | Sarooj Oasis $82 160 | Solaris $130 040 | Maysan $76 700 |
Юридические и регистрационные расходы добавляются ко всем трём вариантам и нигде публично не опубликованы — просите разбивку до подписания. Разрыв между первой и последней колонкой, $7 500, больше, чем разница между многими стартовыми ценами.
Расчёт: дом за $300 000
| Новостройка в ITC | Вторичка в ITC | ОЭЗ Дукм | |
|---|---|---|---|
| Цена объявления | $300 000 | $300 000 | $300 000 |
| Сбор за переход права | $9 000 | $9 000 | $1 500 |
| НДС | $15 000 | $0 | $0 |
| Нужно денег | ~$324 000 | ~$309 000 | ~$301 500 |
На этом уровне одна строка НДС — это $15 000, примерно разница между двухкомнатной и трёхкомнатной в нескольких проектах на этой странице. И это самый легко устранимый расход во всей сделке.
Вопрос про 5%, который меняет цену
В Омане продажи жилой недвижимости в целом освобождены от НДС. Исключение — первая поставка, то есть новостройка от застройщика, облагаемая по ставке 5%.
Одна и та же готовая вилла поэтому имеет две разные цены в зависимости от продавца. Купите у застройщика — это первая поставка. Купите тот же дом у частного владельца — освобождение.
Листинг Amazi прямо формулирует вытекающую инструкцию: уточните позицию по НДС для вашей конкретной виллы до составления бюджета, потому что первая это поставка или перепродажа — разница в 5% от цены. Задавайте этот вопрос письменно, до задатка, по каждой покупке. Где реально есть вторичное предложение, разобрано на странице вторичной недвижимости, а налоговая картина — в налоге на недвижимость в Омане.
Дукм: где арифметика другая
Особая экономическая зона Дукма работает по собственному законодательству SEZAD, а не по рамке Интегрированных туристических комплексов, и структура расходов это отражает.
| Maysan, Дукм | Сопоставимая покупка в ITC | |
|---|---|---|
| Регистрация / переход права | 0,5% | ~3% |
| НДС на новостройку | 0% | 5% |
| Резидентская виза | Включена в покупку | Отдельная заявка |
| Титул | 99-летний лизхолд | Полный фрихолд |
| Расходы на лоте за $76 700 | ~$384 | ~$6 136 при той же цене |
Это экономия около $5 750 на самом дешёвом жилье в стране — реальные деньги против чека в $76 700. Куплена она 99-летней арендой вместо фрихолда, причём Королевский декрет 38/2025 сделал фрихолд юридически возможным внутри Особых экономических зон, но даты перевода для Дукма не опубликовал. Оцените экономию, оцените титул и решайте. Наш гид по Особой экономической зоне Дукм разбирает более широкую картину.
Сервисные сборы: регулярный расход с шестикратным разбросом
В Заливе сервисные сборы обычно составляют 1–2% от стоимости в год. Опубликованные оманские ставки в основном ниже — но разрыв между самым дешёвым и самым дорогим проектом в нашем списке примерно шестикратный, а на недорогом жилье сбор пропорционально самая опасная цифра сделки.
| Проект | Опубликованная ставка | На стартовом лоте | % от цены |
|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa | 300–500 OMR в год, фиксировано | $780–$1 300 | 0,46%–0,76% |
| Wadi Zaha | 5–6 OMR за м² в год | ~$650–$780 | 0,52%–0,62% |
| Sea Front Residences | 300 OMR в год, фиксировано | $780 | 0,61% |
| Alef Qurum Residence | 5 OMR за м² в год | ~$814 | 0,73% |
| Vistal, Al Mouj | 19,5 OMR за м² в год | Уровень брендированной резиденции | — |
| Sarooj Oasis, Plumeria, Maysan | Ещё не опубликовано | Уточнить до подписания | — |
Одна инструкция применима к любой ставке за квадратный метр в этой стране. Получите письменное подтверждение, что ставка годовая, а не месячная. В Alef Qurum разница между этими прочтениями на двухкомнатной квартире — 441 OMR и 5 292 OMR в год, то есть сервисный сбор или вторая ипотека. Маркетинговые листы часто умалчивают о периоде, и этот вопрос никого не оскорбит. Наш гид по сервисным сборам объясняет, что должно и что не должно входить в платёж.
Обратите внимание и на строку «ещё не опубликовано». У трёх из двенадцати проектов здесь сервисного сбора на бумаге нет вообще, потому что ассоциации собственников ещё не созданы. Для нового мастер-плана это нормально — и это всё равно неоценённое обязательство, пока у вас нет цифры.
Стоимость владения за пять лет: расчёт
Возьмём двухкомнатную квартиру 1 700 кв. футов в Hay Al Wafa за $170 600 — выбрана потому, что это единственный проект здесь, который публикует сервисный сбор заранее, так что арифметика реальная, а не предполагаемая.
| Статья | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Цена покупки | $170 600 | Опубликованная стартовая цена |
| Сбор за переход права 3% | $5 118 | Ставка для иностранного покупателя |
| НДС 5% | $8 530 | Первая поставка от застройщика |
| Сервисный сбор, 5 лет | $3 900–$6 500 | 300–500 OMR в год |
| Ежегодный налог на недвижимость, 5 лет | $0 | В Омане отсутствует |
| Налог на арендный доход, 5 лет | $0 | Для физлиц отсутствует |
| Итого за пять лет | ~$188 100–$190 700 | Без финансирования, коммунальных и мебели |
Это примерно на 10–12% выше заявленной цены за пять лет владения — и крупнейшая отдельная составляющая здесь разовый НДС, а не регулярный сбор. Купите тот же лот на вторичке у частного владельца — и пятилетняя сумма уменьшится ровно на $8 530.
Двух расходов в таблице сознательно нет, потому что мы не можем их подтвердить: коммунальные услуги и меблировка. Ни то ни другое не опубликовано ни в одном имеющемся у нас листинге. Запросите у застройщика тариф и порядок подключения, а меблировку считайте отдельной статьёй бюджета, а не мелочью.
Сколько нужно внести до получения ключей
Этот вопрос о расходах покупатели задают последним, а следовало бы первым. Два проекта на одном побережье по схожей цене могут иметь совершенно разную экспозицию до сдачи.
| Проект | Оплачено до сдачи | Удержано до завершения | Что это значит |
|---|---|---|---|
| Olive Farms | 100% | Ничего | Нет удержанного рычага на устранение недочётов — договаривайтесь письменно |
| Solaris / Raya | 85% | 15% при завершении | Скромное удержание |
| Golf Hills | 80% | 20% | Пятая часть цены остаётся у вас до готовности |
| Zen Residences | 55% | 45% после сдачи | Дольше всех сохраняет вашу ликвидность |
| Taqah Long Beach Boutique | 50% при бронировании | — | Половина цены до начала работ |
Читайте первую и последнюю строки вместе. В Olive Farms к сдаче не удерживается ничего, поэтому при плохой отделке вы уже заплатили полностью, и единственное средство защиты — договор; именно поэтому пункт о задержках и дефектах там важнее, чем где-либо ещё в этом списке. В Taqah Long Beach половина денег уходит при бронировании — на проекте, брошюра которого вообще не указывает титул. Ни то ни другое не дисквалифицирует. И то и другое меняет цену покупки в риске, а не только в деньгах.
Планы платежей: реальный разброс
| Проект | Первый взнос | Структура | Срок |
|---|---|---|---|
| Plumeria, Сохар | 25% | Рассрочка от застройщика | До 7 лет |
| Uptown Muscat | Уточнить | ~2 года до сдачи, ~3 после | 5 лет |
| Alef Qurum | 2 000 OMR бронь + 20% | 10 квартальных платежей | До 2029 |
| Hay Al Wafa | 20% | 80% за 36 месяцев | 3 года |
| Wadi Zaha | 20% бронирование | График по стройке | До 1 кв. 2028 |
| Husn Al Zain | Уточнить | Банковский кредит до 25 лет | 25 лет |
| Nismat Zain | Не опубликовано | «Гибкие планы» — графика нет | До 4 кв. 2033 |
Три вопроса превращают план в цену. Есть ли процент или маржа на части после сдачи? Пятилетний план с маржой на хвосте — не тот же продукт, что беспроцентный. У кого титул в период рассрочки — у вас или в эскроу до окончательного расчёта? И вычитается ли плата за бронирование из первого взноса или начисляется сверху? В Alef Qurum один этот вопрос стоит 2 000 OMR. Просите график с реальными календарными датами, а не «поквартально».
Финансирование: что добавляет ипотека
Некоторые банки, работающие в Омане, кредитуют покупателей-нерезидентов во фрихолд-зонах. Доступность и стоимость определяют три вещи.
Тип титула. Критерии обычно различаются для фрихолда и лизхолда — это прямо касается Maysan в Дукме, продаваемого по 99-летней аренде. Аналоги. Готовый объект в сформированном сообществе можно оценить по реальным сделкам; маленький проект в районе, где ничего никогда не перепродавалось, оценить труднее, и листинг Zen Residences сам предупреждает, что дефицит аналогов усложнит финансирование вашему будущему покупателю. Готовность. Для банка достроенный дом — лучшее предложение, чем комплект чертежей.
Сравнивайте банковский маршрут с планом застройщика, а не считайте один из них заведомо дешевле. Семилетняя беспроцентная рассрочка может выиграть у ипотеки; ипотека может выиграть у плана с маржой на хвосте после сдачи. Наш обзор ипотеки в Омане для иностранцев излагает критерии.
Что возвращается: аренда, налоги и чистая доходность
Положение Омана по регулярным расходам необычно благоприятно, и именно поэтому скромная валовая доходность здесь доходит до итоговой строки лучше, чем более высокая в других местах.
| Вычет | Оман |
|---|---|
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет |
| Подоходный налог на аренду (физлица) | Нет |
| Сервисный сбор | Примерно 0,46%–0,76% от стоимости там, где опубликован |
| Агентские и управление | Заложите в бюджет |
| Простои и обслуживание | Заложите в бюджет |
Инструкция, отделяющая реальную доходность от рекламной: запрашивайте фактические арендные ставки и загрузку по сопоставимым лотам за последние двенадцать месяцев, а не заголовочный процент. Заявленная валовая доходность обычно не вычитает ни одну из строк выше и часто предшествует вводу сотен лотов, которые будут конкурировать за тех же арендаторов. Наш гид по доходности аренды в Омане задаёт ориентиры.
Валюта: почему указанная цена и есть цена
Все цифры на этой странице пересчитаны по курсу 1 OMR = 2,6008 USD, и это не моментальный снимок. Оманский риал привязан к доллару США по фиксированному курсу с 1986 года.
Для покупателя, конвертирующего из долларов или из привязанной к доллару валюты Залива — дирхама ОАЭ, саудовского или катарского риала — это снимает валютный риск на весь срок покупки. На семилетнем плане, как у Plumeria, это семь лет, в которые согласованный платёж и есть платёж.
| Платите из | Валютный риск на многолетнем плане |
|---|---|
| USD, AED, SAR, QAR | Нет — все привязаны к доллару |
| EUR, GBP | Ваша обычная экспозиция к доллару, без изменений |
| RUB, PLN, TRY | Ваша обычная долларовая экспозиция — существенна на длинном плане |
Практический вывод для недолларовых покупателей: длинная рассрочка застройщика — это не только график платежей, но и многолетняя валютная позиция. Если платежи идут до 2029 года, оценивайте план в своей валюте, а не только в риалах, и решайте, стоит ли доплатить за более короткий срок.
Процесс покупки шаг за шагом
| Шаг | Что происходит | Во что обходится |
|---|---|---|
| 1. Определить режим | ITC, ОЭЗ или программа для граждан — это определяет всё остальное | Бесплатно, и это самый ценный шаг |
| 2. Подтвердить позицию по НДС | Первая поставка или перепродажа, по вашему конкретному лоту | Стоит 5% цены |
| 3. Бронирование | Форма брони и плата фиксируют лот и цену | По-разному — 2 000 OMR в Alef Qurum |
| 4. Договор купли-продажи | Задаёт график платежей и дату сдачи | Рекомендуется юридическая проверка |
| 5. Платежи через эскроу | Средства раскрываются по этапам строительства | Убедитесь, что эскроу-счёт существует |
| 6. Приёмка с дефектной ведомостью | Недочёты фиксируются и устраняются до приёмки | Назначьте представителя, если не сможете быть лично |
| 7. Передача и регистрация | Титул регистрируется в Министерстве жилищного строительства | ~3% сбор плюс сопутствующие расходы |
На готовой покупке шаги с третьего по шестой схлопываются: вы осматриваете, заказываете обследование, договариваетесь и регистрируете. При переуступке — покупке чужого договора на строящееся жильё — письменное согласие застройщика и его сбор идут раньше всего, потому что без них сделки нет. Механику подробно разбирает гид по покупке недвижимости в Омане иностранцем.
Семь документов, которые нужно получить до любой оплаты
| Документ | Почему он стоит денег |
|---|---|
| Тип титула с указанием вашего лота | Фрихолд, узуфрукт или лизхолд — и если лизхолд, срок и условия продления |
| Позиция по НДС по конкретному лоту | Первая поставка или перепродажа — стоит 5% цены |
| Ставка сервисного сбора с указанием периода | Годовая или месячная — разница в двенадцать раз |
| График платежей с календарными датами | «Поквартально» — не дата; процент на хвосте раскрывают не всегда |
| Подтверждение эскроу-счёта | Платежи по строящемуся жилью должны идти через регулируемый счёт |
| Пункт о компенсации за задержку | При сдаче в 2033 году это главная имеющаяся у вас защита |
| Письменное подтверждение права покупки | Для программ Surooh — и пусть оманский юрист сверит его с земельным реестром |
Ни один из этих запросов не является необычным и ни один не испортит отношений. Каждый существует потому, что конкретный проект на этом рынке оставляет соответствующий вопрос открытым в собственных документах.
Во что обходится продажа
Расходы на выходе здесь легче, чем на входе, с одной асимметрией, которую стоит учитывать заранее.
Сбор за переход права платит ваш покупатель, и при частной перепродаже НДС не начисляется — то есть ваш лот обходится покупателю дешевле, чем равноценная новостройка от застройщика по соседству. Это реальное преимущество при продаже, и его стоит указывать в объявлении. Против него — агентские, а если вы продаёте до сдачи, то передаёте договор, а не объект: применяются согласие застройщика, его сбор и любые ограничения по самой ранней допустимой дате переуступки. Ряд проектов запрещает её до выплаты определённого процента.
Более глубокий расход — ликвидность. У Al Mouj самый глубокий вторичный рынок в Омане, Muscat Bay работает, Джебель Сифа торгуется с 2006 года — а в Султан Хайтам Сити, Йити, Сохаре, Суре и Бидбиде не перепродавалось ничего, потому что ничего не сдано. Спросите, что реально сменило владельца в вашем комплексе за последние двенадцать месяцев, прежде чем закладывать цену выхода.
Шесть ошибок, которые стоят покупателям денег в Омане
| Ошибка | Во что обходится |
|---|---|
| Заплатить НДС первой поставки, не спросив | 5% цены — $15 000 на доме за $300 000 |
| Прочитать ставку за м² как годовую, когда она месячная | 441 OMR против 5 292 OMR в год в Alef Qurum |
| Считать, что самая низкая цена — это фрихолд | Вход за $76 700 в Омане — 99-летняя аренда |
| Купить в программе Surooh без письменного права | Всю покупку — они построены для граждан Омана |
| Считать квартиру за $150 000 маршрутом к Golden Residency | Порог 200 000 OMR ≈ $520 160, только недвижимость в ITC |
| Принять план, не спросив, у кого титул | Ваше положение, если застройщик не достроит |
Первые две — чистая арифметика, и стоят они дороже всего. Остальные структурны и стоят больше, чем деньги. Наша страница о рисках оманского рынка разбирает более широкий набор.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит дом в Омане?
Стартовые цены в нашем портфеле — от $76 700 за студию в Дукме до $897 000 за виллу в Muscat Bay, при этом большинство фрихолд-квартир находится между $82 160 и $235 000. Сверх заявленной цены закладывайте около 8% внутри Интегрированного туристического комплекса, около 3% на вторичке и около 0,5% в Особой экономической зоне Дукм.
Каковы полные расходы на покупку недвижимости в Омане?
Сбор для иностранного покупателя около 3% плюс 5% НДС, если лот является первой поставкой от застройщика, плюс юридические и регистрационные расходы. Частная перепродажа освобождена от НДС. Ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога на арендный доход нет.
Платят ли иностранцы НДС на недвижимость в Омане?
Только на первой поставке — новостройке от застройщика — по ставке 5%. В остальном продажи жилья в целом освобождены, поэтому тот же дом, купленный у частного владельца, НДС не несёт. Уточните категорию вашего конкретного лота до составления бюджета.
Каковы сервисные сборы в Омане?
Там, где они опубликованы, примерно 0,46–0,76% от стоимости в год — ниже привычных для Залива 1–2%. Ставки идут от фиксированных 300 OMR в год в Sea Front Residences до 19,5 OMR за м² в Vistal. Всегда письменно уточняйте, годовая ставка за квадратный метр или месячная.
Есть ли в Омане ежегодный налог на недвижимость?
Нет. В Омане нет ежегодного налога на жилую недвижимость и нет подоходного налога на арендный доход физлиц, поэтому регулярные расходы на владение практически сводятся к сервисному сбору.
Какой первый взнос нужен для покупки в Омане?
Обычно 20–25% по плану застройщика. Plumeria в Сохаре берёт 25% с рассрочкой до семи лет; Hay Al Wafa — 20% с остатком за 36 месяцев; Alef Qurum — бронь 2 000 OMR плюс 20%. Один проект в Таке просит 50% при бронировании.
Может ли иностранец взять ипотеку в Омане?
Некоторые банки, работающие в Омане, кредитуют покупателей-нерезидентов во фрихолд-зонах. Критерии обычно различаются для фрихолда и лизхолда, а готовый объект в сообществе с реальными сопоставимыми сделками финансировать проще, чем маленький строящийся проект в новом районе.
Какой способ покупки в Омане самый дешёвый?
По транзакционным издержкам — покупка в Особой экономической зоне Дукм: 0,5% регистрации и без НДС против примерно 8% внутри ITC. По титулу самый дешёвый полный фрихолд для любой национальности — $82 160 в Sarooj Oasis. Это не одно и то же: Дукм — 99-летняя аренда.
Во что обходится продажа недвижимости в Омане?
Сбор за переход права платит ваш покупатель, и при частной перепродаже НДС не начисляется — ваш лот обходится ему дешевле новостройки. Заложите агентские. Если продаёте до сдачи, вы переуступаете договор, а на это нужно письменное согласие застройщика и обычно сбор.
Коротко
Оман дёшев во владении и умеренно дорог в покупке. Отсутствие ежегодного налога на недвижимость и налога на арендный доход означает, что регулярные расходы почти сводятся к сервисному сбору — примерно от половины процента до трёх четвертей процента от стоимости в год там, где застройщики его публикуют.
Деньги двигаются на входе. Около 8% сверху внутри ITC, около 3% на вторичке, около 0,5% в Дукме — и разница почти целиком в одной строке: 5% НДС первой поставки, которого частная перепродажа не несёт.
Три вопроса, заданные письменно до любого задатка, покрывают почти всё, о чём эта страница. Моя покупка — первая поставка или перепродажа? Ставка сервисного сбора годовая или месячная? И сколько от цены нужно внести до получения ключей и что удерживается, если отделка окажется плохой? По проектам выше эти три ответа различаются на десятки тысяч долларов при одной и той же заявленной цене.
Запросить полную разбивку расходов по конкретному лоту
Дополнительно: Министерство жилищного строительства и городского планирования регистрирует титулы; Налоговое управление публикует правила НДС Омана; Центральный банк Омана публикует ориентиры по кредитованию.
