Zen Residences, Muscat Bay, Оман

Zen Residences — это пять малоэтажных корпусов в Muscat Bay, закрытом курортном комьюнити между песчаных скал на побережье Оманского залива. Здания сочетают серую штукатурку с декоративной кладкой из красного кирпича, панорамные окна в чёрных рамах и стеклянные ограждения балконов — это лофт-стилистика.

Три факта задают рамку этого объявления. Целевой срок передачи объектов покупателям у застройщика — 1 кв. 2027, а у второго проекта Muscat Bay, Luma Residence, — 1 кв. 2029. По данным нашего объявления, доступны 13 из 80 домов. А план платежей построен на фиксированных календарных датах, а не на отсчёте от даты бронирования; арифметика приведена ниже.

Zen Residences: коротко о главном

Площади и цены

Две квартиры с указанной ценой близки по стоимости квадратного фута — $260 и $261, разница меньше половины процента. Как и в Opal Residences, здесь действует плоская ставка: площадь оценивается по единому тарифу, без надбавки или скидки за размер.

Заявленные площади лежат в диапазоне от 635 до 8 185 кв. футов — это разброс в 12,9 раза, поэтому двухуровневые лофты в верхней части диапазона — совсем другой продукт, чем студии в нижней.

Студии, квартиры с одной спальней и двухуровневые лофты

Диапазон площадей начинается с 635 кв. футов. Застройщик описывает студии, квартиры с 1, 2 и 3 спальнями и двухуровневые лофты. Прайс-лист в нашем объявлении открывается двухкомнатной квартирой от 1 378 кв. футов, а цены на меньшие и бо́льшие типы сообщаются по запросу.

Прайс-лист по типам жилья

Квартира с двумя спальнями начинается от 1 378 кв. футов (128 м²) и $358 900, это около $260 за квадратный фут или около OMR 138 000. Квартира с тремя спальнями начинается от 1 830 кв. футов (170 м²) и $478 500, около $261 за квадратный фут или около OMR 184 000. Переход от первой строки ко второй добавляет 452 кв. фута и $119 600. Обе входные цены ниже OMR 200 000 — суммы для одного объекта, которая используется для Golden Residency (около $520 160).

Студия начинается от 635 кв. футов (59 м²). Квартира с одной спальней и двухуровневые лофты площадью до 8 185 кв. футов (760 м²) оцениваются по запросу. Показатели за квадратный фут — это цена из объявления, делённая на заявленную площадь в квадратных футах. На генеральном плане застройщика корпуса обозначены как Z1–Z5, показаны этажи с наземного по третий и уровень лофтов на четвёртом и пятом этажах, а в каждой квартире есть балкон.

План платежей привязан к фиксированным календарным датам

Взносы Zen Residences привязаны к конкретным календарным месяцам, а не к графику, отсчитываемому от даты бронирования, поэтому все покупатели следуют одному календарю независимо от того, когда подписан договор купли-продажи.

Из фиксированного календаря следуют две особенности.

Первая — часть суммы приходится на период после сдачи. При целевой сдаче в 1 кв. 2027, указанной в информационном листе застройщика, к передаче ключей покупатель заплатит 2,5 + 17,5 + 20 + 15 = 55%, а оставшиеся 45% приходятся на период после получения ключей — июнь, сентябрь и декабрь 2027. Так покупатель может жить в квартире или сдавать её, пока вносятся последние взносы.

Вторая — новая бронь следует оставшемуся календарю. Бронирование сейчас означает 2,5% при бронировании, 17,5% при подписании и 20% в декабре 2026 года, то есть 40% стоимости к взносу декабря 2026 года, а дальше по 15% в каждом квартале 2027 года.

Точные суммы и даты для конкретной продажи указаны в документах о резервировании.

Сколько составляет каждый взнос

Пример расчёта платежей

Возьмём двухкомнатную квартиру за $358 900. Бронь в 2,5% — это $8 973, а 17,5% при подписании — $62 808, вместе около $71 780, то есть 20% цены. Взнос декабря 2026 года в 20% добавляет $71 780, и накопленная сумма составляет $143 560 (40%). Каждый из четырёх взносов по 15% в 2027 году равен $53 835; мартовский платёж доводит накопленную сумму до $197 395 (55%) — это то, что оплачено к сдаче в 1 кв. 2027.

Та же арифметика действует для трёхкомнатной за $478 500: $11 963 при бронировании, $83 738 при подписании, $95 700 в декабре 2026 года и по $71 775 в каждом квартале 2027 года, причём $263 175 (55%) оплачено к марту 2027 года. Оставшиеся 45% после сдачи — это $161 505 для двухкомнатной и $215 325 для трёхкомнатной, распределённые на июнь, сентябрь и декабрь 2027 года. Это иллюстративные цифры, рассчитанные по процентам, приведённым на этой странице; суммы для конкретного дома указаны в документах о резервировании.

Целевой срок передачи

Целевой срок передачи объектов покупателям — 1 кв. 2027, по информационному листу застройщика, как записано в нашем объявлении. Договорная дата завершения, действующая для конкретного дома, указана в договоре купли-продажи, и от этой даты зависит график платежей выше: при передаче в 1 кв. 2027 до сдачи оплачивается 55% цены, а после — 45%.

Сервисный сбор

Сервисный сбор в информационном листе застройщика — 10 дирхамов ОАЭ за квадратный фут (AED — дирхам ОАЭ). В таблице эта ставка пересчитана для четырёх размеров жилья по курсу дирхама к доллару, который используется на этой странице.

В пересчёте на базу, которой обычно пользуются оманские проекты, 10 дирхамов за квадратный фут — это примерно 11,3 омани-риала за квадратный метр. Для двухкомнатной квартиры в 1 378 кв. футов сбор составляет около 1,05% от цены покупки и укладывается в диапазон 1–2%, типичный для стран Залива.

Ставка, валюта и период подтверждаются в графике сервисного сбора при бронировании. Что обычно входит в такие сборы и сколько они обычно стоят — в материале о сервисных сборах в оманской недвижимости. Поскольку сбор указан на единицу площади, он растёт вместе с размером дома.

Zen Residences и Luma Residence: данные рядом

В Muscat Bay сейчас продаются два проекта на стадии строительства — Zen Residences и Luma Residence, и в таблице их опубликованные показатели приведены рядом. У обоих общее комьюнити, доступ к частному пляжу и закрытый въезд.

У Zen Residences целевая сдача в 1 кв. 2027 и план, по которому 45% цены приходятся на период после сдачи. У Luma Residence целевой срок — 1 кв. 2029, к квартирам добавлены таунхаусы и виллы, а строит проект партнёрство OMRAN Group и Saraya Oman, действующее в Muscat Bay.

Выбор между ними зависит от срока и типа жилья, который ищет покупатель: квартиры и лофты со сдачей в 2027 году в Zen Residences либо квартиры, таунхаусы и виллы со сдачей в 2029 году в Luma Residence.

Застройщик: Zen Development and Investment

Zen Development and Investment — оманская компания со штаб-квартирой в Маскате, работающая с жилой и коммерческой недвижимостью. Заявленный подход сочетает современную архитектуру с экологически ответственным проектированием: компания описывает свой бренд через «инновации, баланс и ответственность перед средой».

На сайте Zen Development and Investment LLC указан адрес в районе Bousher в Маскате и названы четыре ключевые ценности: качество, изобретательность, устойчивость и сообщество. Названное в материалах о запуске лицо — Mohammed Assaf, партнёр и директор по операциям.

Проект находится внутри Muscat Bay, комьюнити, которое развивает Saraya Bandar Jissah (работает под названием Muscat Bay) — партнёрство OMRAN Group и Saraya Oman. Управление территорией и безопасность — это услуги всего комьюнити, а договор купли-продажи и проектный счёт эскроу для дома в Zen Residences оформляются с Zen Development.

Генеральный подрядчик — Al Adrak Trading & Contracting Co LLC, оманская инженерно-строительная компания, назначенная в мае 2024 года. Как работают эскроу-механизмы, разбираем в гиде о покупке на первичном рынке Омана.

Хронология застройщика и профиль

Датированные объявления на странице новостей застройщика прослеживают проект: запуск в Jumeirah Muscat Bay 6 марта 2024 года под патронажем министра жилищного строительства и градостроительства, назначение Al Adrak 17 мая 2024 года, объявление о начале строительства 27 августа 2024 года и встреча о ходе работ 9 сентября 2024 года. Полная хронология с источниками — в нашем профиле Zen Development, а раздел о застройщиках описывает компании, стоящие за нашими оманскими объявлениями.

Архитектура: лофт-стилистика

В зданиях использованы серая краска с декоративной кладкой из красного кирпича, панорамные окна в чёрных рамах и стеклянные ограждения балконов, а на террасах и балконах — настил под коричневое дерево.

Получается лофт-эстетика: индустриальные материалы, жёсткие грани, сдержанный цвет — на фоне песчаных скал. Пять корпусов малоэтажные и разнесены друг от друга, что застройщик подаёт как приватность, а не плотность.

В каждой квартире есть балкон, а в большинстве комнат — панорамное остекление.

Что внутри

Дома передаются с отделкой, в последовательной серой палитре с натуральным деревом и камнем.

Ведомость отделки выше охватывает полы, стены, двери, санузлы и окна. Спецификация для конкретного дома, включая кухню и бытовую технику, изложена в договоре купли-продажи.

Инфраструктура

Набор инфраструктуры уличный: открытая тренажёрная площадка, беговая дорожка, мини-гольф, дзен-сад и сад йоги, а также бассейн-инфинити и спортивная площадка. На генеральном плане показана и гостевая парковка. Согласно релизам застройщика, жители также имеют доступ к более широкому комьюнити Muscat Bay, где есть магазины, пляж и отель Jumeirah Muscat Bay.

Доступ к частному пляжу — менее 15 минут пешком от корпусов.

Расположение и время в пути

Первые три строки задают характер места: треккинговые маршруты в трёх минутах, супермаркет в четырёх, бухта в семи и частный пляж пешком. Это прибрежная локация с уклоном в активный отдых, и время в пути это отражает.

Собственный сайт комьюнити, muscatbay.com, указывает, что Muscat Bay находится примерно в 20 минутах от центра Маската. До Руви, ближайшего центра города, 17 минут на машине, а две больницы из таблицы находятся в 15 минутах.

Muscat Bay: комьюнити вокруг проекта

Muscat Bay начинался как Saraya Bandar Jissah, партнёрство государственного туристического застройщика OMRAN Group и Saraya Oman, и принял название Muscat Bay в апреле 2017 года. Территория занимает около 2,2 млн квадратных метров и расположена в Integrated Tourism Complex, как писала Gulf News в 2018 году. См. наш профиль Muscat Bay и готовые дома в нашем объявлении о Muscat Bay.

Oman Observer сообщила в июле 2019 года о завершении первой очереди из 255 домов, а Jumeirah Muscat Bay, курорт на 206 номеров и сьютов, открылся 30 июня 2022 года, по данным The National. Сайт комьюнити описывает долину между горами Эль-Хаджар и пляжами Оманского залива с деревенской площадью, магазинами, ресторанами, бассейнами и клубом для жителей.

Цена за квадратный фут по нашим оманским проектам

Zen Residences указан по $260 за квадратный фут с целевой сдачей в 2027 году. В таблице приведены стартовая цена, ставка и год сдачи каждого проекта из нашего каталога; площади измеряются по разным методикам, поэтому показатели за квадратный фут следует читать внутри прайс-листа каждого проекта.

Кому подходит Zen Residences

Фригольд и вид на жительство

Квартиры в Zen Residences продаются во фригольд и доступны покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Muscat Bay — интегрированный туристический комплекс (ITC), именно эта категория допускает иностранное владение в Омане. Как устроены такие зоны, разбираем в гиде о фригольд-недвижимости и системе ITC в Омане; общий контекст по комьюнити — в статье о Muscat Bay в «Википедии» и на muscatbay.com.

Что касается вида на жительство, актуальны два разных маршрута. Golden Residency (золотое резидентство) требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 — около $520 160 при привязке риала к доллару — и решение по нему принимает Королевская полиция Омана; у Owner Visa нет минимальной цены. Читайте «Золотое резидентство» против визы владельца и сверяйтесь с конкретным юнитом, а не с проектом в целом.

Маршруты к виду на жительство подробнее

Middle East Briefing описывает маршрут Golden Residency через недвижимость как покупку в ITC с действительным титульным документом и разрешением на 10 лет, которое может распространяться на членов семьи первой степени родства. Условие относится к одному объекту, поэтому две более мелкие покупки не складываются. В таблице оба типа Zen Residences с указанной ценой сопоставлены с OMR 200 000.

Рыночный контекст Muscat Bay

Оман предлагает фригольд в выделенных зонах, отсутствие ежегодного налога на имущество и подоходного налога с аренды. Многолетняя привязка риала к доллару даёт покупателям, считающим в долларах, стабильный курс. Государственный контекст публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, национальную политику задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.

При $260 за квадратный фут внутри закрытого прибрежного комьюнити с доступом к частному пляжу Zen Residences оценён как продукт курортного комьюнити, а сравнение на этой странице — со вторым проектом Muscat Bay, Luma Residence. Более широкий взгляд — в материалах о районах Маската для покупки и о том, подходящий ли сейчас момент.

Аренда и правила комьюнити

Профиль арендатора в этой части Маската смещён к семьям экспатов и к отпускной, сезонной аренде, а не к годовым корпоративным договорам. Актуальные диапазоны — в гиде по доходности аренды в Омане.

По схеме платежей три из семи взносов приходятся на период после сдачи в 1 кв. 2027, так что покупатель, сдающий дом, получал бы арендный доход, пока эти взносы ещё предстоят.

Оплата из-за рубежа

Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах, а риал десятилетиями привязан к доллару по курсу OMR 1 = USD 2,6008; о привязке рассказывает наш материал об оманском риале. Покупатели, платящие в другой валюте, конвертируют по курсу на день каждого перевода.

Платежи вносятся на проектный счёт эскроу, а в документах о резервировании указаны банк, владелец счёта и сам счёт. SWIFT-подтверждения входят в комплект подтверждений оплаты при регистрации. Курсы публикует Центральный банк Омана, а транзакционные расходы разобраны в гиде о налогах на недвижимость в Омане.

Как купить: пошагово

• 1. Получите актуальный список из 13 доступных домов. По типу, корпусу, этажу и ориентации; студии, квартиры с одной спальней и лофты оцениваются по запросу.
• 2. Зафиксируйте график платежей письменно. В документах о резервировании указаны суммы и даты, включая взнос декабря 2026 года.
• 3. Учтите дату завершения. 1 кв. 2027 — целевой срок застройщика; договорная дата указана в договоре купли-продажи.
• 4. Подтвердите сервисный сбор. В информационном листе указано 10 AED за кв. фут; ставка, валюта и период подтверждаются в графике сбора.
• 5. Изучите документы по проекту. Реквизиты счёта эскроу, генподрядчик и сведения застройщика о ходе строительства.
• 6. Забронируйте за 2,5%, подпишите на 17,5%. До второго платежа изучите ведомость отделки, спецификацию кухни, условия доступа к пляжу и политику краткосрочной аренды.
• 7. Спланируйте кварталы 2027 года. Четыре взноса по 15% в марте, июне, сентябре и декабре; последние три приходятся на период после сдачи в 1 кв. 2027.

От брони до ключей по Королевскому указу 79/2025

Покупка идёт по стандартной для Омана схеме приобретения строящегося объекта (off-plan). Форма резервирования и взнос в размере 2,5% закрепляют за покупателем конкретный дом; затем договор купли-продажи (SPA) называет продавца, дом, цену, даты платежей, дату передачи и спецификацию, а при подписании подлежат оплате ещё 17,5%.

Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года, ввёл новый закон о регулировании недвижимости; он был опубликован в выпуске 1613 Официальной газеты 14 сентября 2025 года и вступает в силу через 180 дней после публикации, то есть в марте 2026 года. Наш разбор закона 79/2025 для покупателей строящихся объектов кратко излагает лицензию для застройщиков, отдельный счёт эскроу для каждого проекта, выплаты, привязанные к подтверждённому ходу строительства, предварительный реестр продаж и ассоциации собственников для многоквартирных проектов.

При передаче покупатель осматривает дом, составляет перечень недоделок, которые нужно устранить, и получает ключи. Право собственности регистрируется на имя покупателя; Gulf News сообщала в 2018 году, что иностранные покупатели в Muscat Bay получают титульный документ через два–четыре месяца после покупки, а сроки для конкретного дома указаны в договоре купли-продажи.

Что подготовить при резервировании

Это документы и сведения, которые покупатель обычно получает или подтверждает при резервировании дома в Zen Residences.

• Форма резервирования. В ней указаны дом, цена и взнос, а также условия взноса.
• Договор купли-продажи. В нём указаны юридическое название продавца, дата передачи, спецификация и даты платежей.
• Реквизиты счёта эскроу. Банк, владелец счёта и проектный счёт эскроу для взносов в соответствии с законом 79/2025.
• Документы о праве собственности и ITC. Документ, относящий дом к Integrated Tourism Complex и подтверждающий регистрацию на имя покупателя.
• График платежей. Семь взносов с датами и суммами для выбранного дома, с указанием курса при оплате из-за рубежа.
• График сервисного сбора. Ставка, единица измерения, валюта и период, подтверждённые письменно.
• Спецификация и график отделки. Отделка, спецификация кухни и закрепление парковки.
• Правила краткосрочной аренды и комьюнити. Если дом разрешено сдавать, правила комьюнити и договорённости с оператором.
• Документы по виду на жительство. Используемый маршрут, проверенный по условию Golden Residency об одном объекте стоимостью OMR 200 000.

Глоссарий терминов на этой странице

• ITC (Integrated Tourism Complex). Категория, в которой в Омане допускается иностранное владение на правах фригольда; Muscat Bay расположен в таком комплексе.
• SPA (договор купли-продажи). Договор, в котором указаны продавец, дом, цена, даты платежей, дата передачи и спецификация.
• Счёт эскроу. Отдельный проектный счёт, на который вносятся платежи покупателей по Королевскому указу 79/2025.
• Приёмка замечаний. Осмотр, при котором покупатель составляет перечень небольших недоделок при передаче.
• Сервисный сбор. Регулярный платёж за общие зоны и услуги комьюнити.
• Golden Residency. Маршрут получения вида на жительство через один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000; решение принимает Королевская полиция Омана.
• Owner Visa. Маршрут получения вида на жительство, связанный с владением недвижимостью, без минимальной цены.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Zen Residences?
В Muscat Bay, закрытом курортном комьюнити между песчаных скал на побережье Оманского залива, к юго-востоку от Маската. До Руви около 17 минут, до треккинговых маршрутов Shangri-La — три.

Могут ли иностранцы покупать в Zen Residences?
Да. Дома продаются во фригольд и доступны гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя. Muscat Bay — интегрированный туристический комплекс, категория, допускающая иностранное владение в Омане.

Сколько стоит квартира?
Двухкомнатные — от $358 900 при площади от 1 378 кв. футов, трёхкомнатные — от $478 500 от 1 830 кв. футов. Студии от 635 кв. футов и двухуровневые лофты до 8 185 кв. футов оцениваются по запросу.

Какой план платежей?
Семь взносов: 2,5% при бронировании, 17,5% при подписании, 20% в декабре 2026 года, затем по 15% в марте, июне, сентябре и декабре 2027 года. Даты — фиксированные календарные месяцы, а не отсчёт от брони.

Есть ли платежи после сдачи?
Да. При целевой сдаче в 1 кв. 2027 45% стоимости приходятся на период после передачи ключей — июнь, сентябрь и декабрь 2027 года.

Каков сервисный сбор?
В информационном листе застройщика он указан как 10 дирхамов ОАЭ за квадратный фут — около $3 752 по этой ставке для двухкомнатной в 1 378 кв. футов, то есть примерно 1,05% от цены покупки. Ставка, валюта и период подтверждаются в графике сервисного сбора.

Когда сдаётся Zen Residences?
Информационный лист застройщика указывает целевой срок передачи — 1 кв. 2027. Договорная дата завершения указана в договоре купли-продажи.

Сколько всего квартир?
80 в пяти малоэтажных корпусах, из них по нашему объявлению сейчас доступны 13.

Есть ли доступ к пляжу?
Да — у резидентов есть доступ к частному пляжу менее чем в 15 минутах ходьбы.

Сдаются ли квартиры с мебелью?
Без мебели, но с отделкой: полы под дерево, светло-серые стены, пепельно-коричневые двери и плинтусы, серая плитка под камень в санузлах. Спецификация кухни изложена в договоре купли-продажи.

Кто застройщик?
Zen Development and Investment, оманская компания со штаб-квартирой в Маскате. Zen Residences — её проект в Muscat Bay, запущенный 6 марта 2024 года.

Как это сравнить с Luma Residence?
Оба проекта в Muscat Bay. У Zen Residences целевая сдача в 1 кв. 2027 и 45% стоимости к оплате после сдачи; у Luma Residence целевой срок — 1 кв. 2029, в проекте есть виллы и таунхаусы, а строит его партнёрство OMRAN и Saraya Oman, действующее в Muscat Bay.

Даёт ли покупка здесь право на ВНЖ Омана?
Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 (около $520 160), решение принимает Королевская полиция Омана, а у Owner Visa минимальной цены нет. Входные цены двух- и трёхкомнатных ниже OMR 200 000, остальные типы оцениваются по запросу. См. гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Обсудить Zen Residences с UInvest

При 13 доступных по нашему объявлению домах из 80 и графике, привязанном к фиксированным датам, покупку определяют два документа: актуальный список наличия и ваш график взносов в письменном виде. UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, а значит даёт текущие цены, включая типы студий и лофтов с ценой по запросу, реальное наличие по корпусам и этажам и сведения о квартале сдачи, сервисном сборе, эскроу и подрядчике застройщика.

Смотрите квартиры на продажу в Омане, студии на продажу в Омане и пентхаусы и лофты на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист Zen Residences, график взносов и расшифровку сервисного сбора.