Недвижимость в Омане: весь рынок на одной странице
Оман открыл иностранцам право собственности на недвижимость в 2006 году и все двадцать лет с тех пор строит. Результат — рынок с необычными характеристиками: цены заметно ниже Дубая и Дохи, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и налога на арендный доход — и предложение, которое почти целиком состоит из строящихся объектов, распределённых между тремя отдельными правовыми режимами, о которых в рекламе регулярно говорят как об одном.
Ниже — двадцать четыре представительных проекта из нашего оманского портфеля, от самого дешёвого входа в стране до брендированной резиденции в Al Mouj. Всё, что идёт после сетки, объясняет, чем они различаются: кто имеет право покупать, что вы платите сверх цены, когда получите ключи и какие из широко повторяемых утверждений об этом рынке не выдерживают проверки документами.
Azura Beach Residences, Аль-Мудж — Пляжные апартаменты фригольд в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman Details
Sarooj Oasis Apartments, город Султан Хайтам — квартиры в полную собственность в Омане
Sarooj Oasis, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Майсан, Дукм — квартиры в Особой экономической зоне Омана
Майсан-Сквер, Дукм, Оман Details
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Оман
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Dhofar, Oman Details
The Sea Front Residences, Така, Салала, Оман
The Sea Front Residences, Taqah, Dhofar, Oman Details
Yamal, Эс-Сиб — прибрежные резиденции ITC от TMG в Маскате, Оман
Yamal, Al Seeb, Muscat, Oman Details
Alef Qurum Residence, Telal Al Qurm — квартиры в собственность в Маскате, Оман
Telal Al Qurm, Muscat, Oman Details
Uptown Muscat, Knowledge Oasis — квартиры и дуплексы в Омане от $106 900
Knowledge Oasis Muscat, Al Rusayl, Muscat, Oman Details
Al Mina, Барр-Аль-Джисса, Маскат, Оман — резиденции у марины и виллы на пляже
Al Mina, Barr Al Jissah, Muscat, Oman Details
Luma Residence, Бандар-Джисса, Muscat Bay, Оман
Luma Residence, Bandar Jissah, Muscat Bay, Muscat, Oman Details
The Sustainable City – Yiti (TSCY) — фригольд с нулевым следом в Маскате
The Sustainable City - Yiti, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры, таунхаусы и виллы в Маскате
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Wadi Zaha, Sultan Haitham City — фригольд в новом столичном районе Омана
alseeb oman Details
Olive Farms, Jebel Sifah, Оман — 46 вилл во фригольд от $195 100
Olive Farms, Jebel Sifah, Muscat, Oman Details
Opal Residences, Muscat Hills, Оман
Opal Residences, Muscat Hills, Muscat, Oman Details
Muscat Bay, Оман — готовые виллы и квартиры во фригольде
Muscat Bay, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Vistal by Victoria Swarovski, Аль-Мудж — Брендированные резиденции с фригольдом в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman Details
Резиденции The St. Regis, Аль-Мудж — Брендированный фригольд в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman Details
AIDA от DarGlobal, Йити — фригольд-виллы с гольфом Trump в Маскате
AIDA by DarGlobal, Yiti, Muscat, Oman Details
Solaris (Solar Residences), Jebel Sifah, Оман — фригольд-апартаменты от 50 000 OMR
Solaris, Jebel Sifah, Muscat, Oman DetailsТри правовых режима, и фрихолд только один
Это первое, что нужно установить по любому оманскому объекту, и последнее, что упоминает большинство объявлений. В стране параллельно действуют три режима, и разница между ними — не формальность: она определяет, можете ли вы владеть активом полностью, передать его детям и засчитывается ли он для резидентства.
| Интегрированный туристический комплекс | Особая экономическая зона | Программа Surooh / Hai | |
|---|---|---|---|
| Правовая основа | Королевский декрет 12/2006, расширен RD 38/2025 | Собственное законодательство SEZAD | Программа земельных прав Министерства жилья |
| Титул | Полный фрихолд | 99-летний лизхолд | Фрихолд, но с ограничениями |
| Кто может покупать | Любая национальность, без спонсора и местного партнёра | Любая национальность | Граждане Омана с правом на землю |
| Примеры здесь | Al Mouj, Muscat Bay, Джебель Сифа, Султан Хайтам Сити, Йити, Телаль Аль Курм | Maysan, Дукм | Nismat Zain (Сур), Husn Al Zain (Бидбид) |
| Маршрут Golden Residency | Да | Нет — но резидентская виза входит в покупку | Нет |
| Сбор за переход права | ~3% для иностранцев | 0,5% | Не применимо к иностранцам |
| НДС на новостройку | 5% (первая поставка) | 0% | Не применимо |
Стоит назвать и четвёртую категорию, которую легко принять за первую: территории, которые не являются ни ITC, ни ОЭЗ. Uptown Muscat находится в Knowledge Oasis Muscat, который собственный листинг описывает как технологическую территорию под управлением Madayn — «ни прибрежный ITC, ни свободная зона OPAZ». Квартиры от этого не становятся плохой покупкой. Но называть их фрихолдом ITC без письменного указания типа титула нельзя.
Королевский декрет 38/2025 расширил фрихолд-рамку, а статья 42 сделала фрихолд юридически возможным внутри Особых экономических зон — но дата перевода для Дукма не опубликована. Считайте это заявленным намерением, а не запланированным событием. Наш гид по фрихолду в Омане подробно разбирает зоны, а сравнение ITC — чем они отличаются.
Ценовая лестница: что покупается на каждый бюджет
| Бюджет | Что покупается | Где | Оговорка |
|---|---|---|---|
| $76 700 – $100 000 | Студия или однокомнатная квартира | Дукм, Султан Хайтам Сити, Сохар | Самое дешёвое — лизхолд, а не фрихолд |
| $100 000 – $150 000 | Одно- и двухкомнатные квартиры | Внутренний Маскат, Така, Джебель Сифа | Два проекта в этой полосе — только для граждан |
| $150 000 – $205 000 | Большие квартиры, первые виллы | Muscat Hills, Ас-Сиб, Йити, Хавана Салала | Лучшая цена за квадратный фут здесь, а не ниже |
| $205 000 – $450 000 | Квартиры у пляжа, курортные виллы | Al Mouj, Muscat Bay, Хавана Салала | Всё ещё ниже порога резидентства на один лот |
| $450 000 – $900 000 | Брендированные резиденции, виллы у марины | Al Mouj, Барр Аль Джисса, Шатти Аль Курум | Полоса, где Golden Residency становится достижим |
| $900 000+ | Виллы на пляже и земельные участки | Барр Аль Джисса, Джебель Сифа, Салала | Земля — самый дорогой вход в Оман, а не самый дешёвый |
Два конца этой лестницы стоит назвать точно. Самое дешёвое жильё в стране — студия в Maysan в Дукме за $76 700, продаваемая по 99-летней аренде. Самый дешёвый фрихолд, открытый для любой национальности, — квартира Azha в Sarooj Oasis за $82 160. На верхнем конце вилла на пляже в Al Mina, Барр Аль Джисса доходит до $4 183 000, примерно $660 за квадратный фут. Подробности по бюджетам — на странице недорогих домов.
Где покупать: четырнадцать адресов и для чего каждый
| Адрес | От | Что это | Покупать ради |
|---|---|---|---|
| Al Mouj | $221 000 | Крупнейший и старейший фрихолд-район Маската — марина, гольф, пляж | Самого глубокого вторичного рынка в Омане |
| Muscat Bay | $234 100 | Готовая заселённая частная бухта между горами и морем | Покупки того, по чему можно пройти уже сегодня |
| Султан Хайтам Сити | $82 160 | Новый столичный район на 15 млн м² и 100 000+ жителей | Самого дешёвого фрихолда в Маскате |
| Джебель Сифа | $130 040 | ITC с мариной и гольфом, застраивается с 2006 года | Сформированного сообщества с реальными аналогами |
| Йити | $182 000 | Сообщества на утёсах и net-zero, включая гольф под брендом Trump | Прибрежного Маската со скидкой к Al Mouj |
| Muscat Hills | $163 600 | Первое гольф-сообщество Омана, вдали от моря | Простора и обжитого адреса без пляжной премии |
| Шатти Аль Курум | $447 416 | Устоявшийся приморский адрес Маската | Единственного проекта, дающего Golden Residency одной покупкой |
| Телаль Аль Курм | $111 800 | Мастер-план 165 000 м² с лицензией ITC, фазы ~15 лет | Адреса в Маскате при малом чеке |
| Knowledge Oasis | $106 900 | Технологическая территория Madayn — не ITC | Только с письменным указанием типа титула |
| Салала и Хавана | $149 738 | Курортное побережье Дофара, сезон противоположен Маскату | Спроса на аренду в сезон Хариф |
| Така | $128 700 | Приморские здания в 31–34 км к востоку от Салалы | Только с подтверждённым титулом — см. ниже |
| Дукм | $76 700 | Флагманская ОЭЗ Омана: глубоководный порт, НПЗ, сухой док | Спроса промышленного персонала, а не туризма |
| Сохар | $95 000 | Портовый город со свободной зоной на побережье Батины | Долгого горизонта на промышленный рост |
| Сур и Бидбид | $104 000 | Государственные районы Surooh | Граждан Омана с правом на землю |
Более полный разбор того, куда вкладывать в первую очередь, — в лучших районах для инвестиций в Омане, а по столице — в лучших районах для покупки недвижимости в Маскате.
Маскат: пять фрихолд-районов, пять разных продуктов
В столице сосредоточена большая часть фрихолд-предложения страны, но «Маскат» объединяет продукты, у которых нет почти ничего общего, кроме мухафазы.
| Район | Вход | Характер | Статус |
|---|---|---|---|
| Al Mouj | $221 000 | Марина, гольф на 18 лунок, пляж, ритейл — работающий городок | Сформирован; Azura, Vistal и St. Regis в стадии сдачи |
| Muscat Bay | $234 100 | Частная бухта, к которой едут через горы | Достроен и заселён |
| Muscat Hills | $163 600 | Гольф-сообщество в десяти минутах от аэропорта | Сформирован; новые очереди до 2028 |
| Шатти Аль Курум | $447 416 | Приморские брендированные резиденции рядом с посольствами | В стадии сдачи |
| Телаль Аль Курм | $111 800 | Новый район с лицензией ITC, планируются аквапарк и отели | Фазы примерно до 2040 |
Al Mouj — эталонный рынок. Глубина его вторички наибольшая в стране, а это важно в день продажи не меньше, чем в день покупки: подробности в инвестиционном гиде по Al Mouj. На другом полюсе Muscat Bay — единственное крупное сообщество здесь, которое достроено: можно поплавать в бассейнах и осмотреть конкретный дом до подписания, чего не может ни один покупатель строящегося жилья в Омане. Планируемое метро Маската — среднесрочная переменная, за которой стоит следить по всем пяти районам.
Султан Хайтам Сити: самый дешёвый фрихолд в столице
Новый столичный район Омана в Ас-Сибе — 15 млн м², анонсирован в 2023 году, рассчитан более чем на 100 000 жителей — даёт сегодня шесть проектов нашего портфеля и содержит одновременно самый дешёвый фрихолд-билет и самый дешёвый фрихолд-квадратный фут в стране.
| Проект | От | Продукт | За кв. фут | Сдача |
|---|---|---|---|---|
| Sarooj Oasis — Azha | $82 160 | Квартиры в закрытом сообществе | — | По очередям |
| Wadi Zaha | $125 000 | От студий до трёхэтажных вилл | $232 | 1 кв. 2028 |
| Hay Al Wafa | $170 600 | Двухкомнатные квартиры 1 700 кв. футов | $100 | 4 кв. 2027 |
| Jood | $204 000 | Квартиры и виллы | $179 | По очередям |
| Виллы Sarooj Oasis | $390 000 | Четырёхспальные виллы | — | По очередям |
| Район Al Ahlam | $499 100 | Виллы 4 216 кв. футов | $118 | По очередям |
Честная оговорка касается всех шести: в Султан Хайтам Сити пока ничего не сдано. У района нет истории аренды, нет сопоставимых сделок на вторичке, и первый сданный объект будет задавать бенчмарк, а не следовать ему. Наш полный инвесторский гид по Султан Хайтам Сити подробно разбирает мастер-план.
Побережье и сколько на самом деле стоит вода
Прибрежные адреса стоят примерно втрое дороже за квадратный фут, чем продукт в новых внутренних городах, и дают долю той же площади. Это цена вида, и платить за неё — законный выбор, при условии, что вы понимаете, за что платите.
| Проект | От | За кв. фут | Насколько близко вода |
|---|---|---|---|
| Sea Front Residences, Така | $128 700 | $217 | Прямо на песке — 99-летняя аренда |
| Solaris, Джебель Сифа | $130 040 | $323 | Сообщество у марины — только вторичное предложение |
| The Beachfront, Ас-Сифа | $143 000 | $333 | На пляже в Джебель Сифе |
| Mira Ocean Estates | $149 738 | — | Частный пляж, Хавана Салала |
| Amazi, Хавана Салала | $202 862 | — | Выход на залив и пляж — достроено |
| Azura Beach Residences | $221 000 | — | Первая линия в Al Mouj |
| Al Mina, Барр Аль Джисса | $479 200 | ~$660 (вилла) | Резиденции у марины и виллы на пляже |
Два побережья, два сезона. Пляжный сезон Маската — примерно с октября по апрель; в Дофаре он с июня по сентябрь, когда муссон Хариф делает Салалу зелёной и заполняет её отели, а север раскалён. Это реальный аргумент диверсификации внутри одной страны, и он разобран в сравнении Маската и Салалы. Полная картина побережья — на странице домов у пляжа, а у двух курортных сообществ есть свои гиды: Джебель Сифа и Хавана Салала.
Промышленная логика: Дукм и Сохар
Два самых дешёвых адреса Омана, доступных негражданам, объединяет драйвер спроса, не имеющий отношения к туризму, — и именно в этом смысл владения ими.
Дукм опирается на глубоководный коммерческий порт, судоремонтный комплекс Oman Drydock Company и НПЗ на 230 000 баррелей в сутки, вышедший на полную проектную мощность в середине 2025 года, с нефтехимическим комплексом с 2027 года и многомиллиардным Китайско-оманским индустриальным парком рядом. Сохар: порт и свободная зона привлекли 968 млн долларов новых инвестиционных обязательств по восьми соглашениям только за 2025 год, а на 2026 год есть инвестиционный план на 1,7 млрд долларов, охватывающий ещё 265 гектаров.
Спрос на аренду в обоих случаях формируют порт, нефтепереработка, логистика и производство. Это даёт оманскому портфелю компонент со слабой корреляцией с туристическим циклом Маската. Это же означает тонкий вторичный рынок, мало сопоставимых сделок и срок владения, измеряемый годами. У обоих есть отдельные гиды: ОЭЗ Дукм и Сохар.
Сколько стоит покупка
| Статья | Внутри ITC | ОЭЗ Дукм | Перепродажа у частного владельца |
|---|---|---|---|
| Сбор за переход права / регистрацию | ~3% | 0,5% | ~3% |
| НДС | 5% при первой поставке новостройки | 0% | Освобождено |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет | Нет | Нет |
| Налог на арендный доход (физлица) | Нет | Нет | Нет |
| Ориентировочно на $300 000 | ~$24 000 | ~$1 500 | ~$9 000 |
Строка про НДС — самое ценное предложение на этой странице. Продажи жилой недвижимости в Омане в целом освобождены от НДС; исключение — первая поставка, то есть новостройка от застройщика, облагаемая по ставке 5%. Одна и та же готовая вилла поэтому имеет две разные цены в зависимости от того, кто её продаёт. На доме за $300 000 это $15 000, которых нет ни в одной брошюре. Наша страница вторички показывает, где реально есть готовое предложение, а налог на недвижимость в Омане — текущую позицию. Наследование разобрано отдельно в гиде о наследовании для иностранных собственников.
Сервисные сборы: цифра, определяющая чистую доходность
В Заливе сервисные сборы обычно составляют 1–2% от стоимости в год. Опубликованные оманские ставки в основном ниже, но различаются между проектами в шесть раз — а на дешёвом объекте сбор пропорционально самая опасная цифра сделки.
| Проект | Опубликованная ставка | % от стартовой цены |
|---|---|---|
| Hay Al Wafa | 300–500 OMR в год, фиксировано | 0,46%–0,76% |
| Wadi Zaha | 5–6 OMR за м² в год | 0,52%–0,62% |
| Sea Front Residences | 300 OMR в год, фиксировано | 0,61% |
| Alef Qurum Residence | 5 OMR за м² в год | 0,73% |
| Vistal, Al Mouj | 19,5 OMR за м² в год | Уровень брендированной резиденции |
Одна инструкция применима к любой ставке за квадратный метр в стране: получите письменное подтверждение, что ставка годовая, а не месячная. В Alef Qurum разница между этими прочтениями на двухкомнатной квартире — 441 OMR и 5 292 OMR в год, то есть сервисный сбор или вторая ипотека. Маркетинговые листы часто умалчивают о периоде. Наш гид по сервисным сборам объясняет, что входит в платёж, а доходность аренды в Омане — что остаётся после него.
Резидентство: что реально даёт недвижимость
| Маршрут | Порог | Применяется к | Проверка реальностью |
|---|---|---|---|
| Golden Residency (10 лет) | 200 000 OMR ≈ $520 160 | Только недвижимость в ITC | Одной покупкой его достигают единицы проектов |
| Owner Visa | Привязана к собственности, ниже | Обозначенные проекты | Реалистичный исход для большей части страницы |
| Резидентская виза ОЭЗ Дукм | Включена в покупку | Maysan, Дукм | Оформляется SEZAD, а не национальной программой |
Две поправки. Первая: недвижимостный маршрут Golden Residency ограничен объектами внутри Интегрированных туристических комплексов, поэтому покупка в Сохаре, Дукме, Суре или Бидбиде не подходит независимо от стоимости. Вторая: большая часть предложения в стране заметно ниже $520 160, а значит, типичную покупку поддерживает Owner Visa, а не Golden Residency. Тот, кто продаёт вам квартиру за $150 000 как десятилетнее резидентство, описывает другой продукт. Сравнение Golden Residency и Owner Visa показывает, где они расходятся, вместе с разбором маршрута через недвижимость и инвестиционной иммиграцией в Оман.
Когда вы реально получите ключи
| Статус | Проекты |
|---|---|
| Готово и заселено | Muscat Bay; St. Regis Residences (авг. 2024); виллы Amazi; Maysan Residence One; The Beachfront, 1 очередь |
| 1 кв. 2027 | Uptown Muscat; Zen Residences; первые сдачи AIDA |
| 2027 | Sea Front Residences, Така |
| 4 кв. 2027 | Hay Al Wafa; Bellevue; Raya; Husn Al Zain |
| 1 кв. 2028 | Wadi Zaha |
| 4 кв. 2028 | Opal Residences; Olive Farms; финальные очереди AIDA |
| 2029 | Alef Qurum Residence |
| 4 кв. 2033 | Nismat Zain, Сур |
Разброс с 1 квартала 2027 по 4 квартал 2033 — это почти семь лет издержек владения, упущенной выгоды и строительного риска на проектах, стартовые цены которых различаются менее чем на $30 000. Если у ваших денег есть срок, эта таблица важнее ценовой лестницы.
Пять утверждений об Омане, которые не соответствуют действительности
| Утверждение | Что говорят документы |
|---|---|
| «Иностранец обязан потратить минимум 50 000 OMR» | Цитируется почти повсеместно; мы не нашли этой нормы ни в одном декрете или циркуляре. Девять проектов стартуют ниже. |
| «Фрихолд в Омане от $76 700» | Вход за $76 700 в Maysan — это 99-летняя аренда. Самый дешёвый фрихолд для иностранца — $82 160. |
| «Районы Surooh — отличная цена для инвестора» | Nismat Zain и Husn Al Zain построены для граждан Омана с правом на землю. Получите письменное подтверждение права до любой оплаты. |
| «Knowledge Oasis — это фрихолд ITC» | Собственный листинг называет его технологической территорией Madayn, «ни прибрежным ITC, ни свободной зоной OPAZ». |
| «Первая линия в Таке — фрихолд с резидентством» | Sea Front Residences заявляет «99 лет аренды с продлением пожизненно». Соседний проект в трёх километрах не заявляет никакого титула вообще. |
Ни один из этих пунктов не делает соответствующие проекты плохими покупками. Лизхолд Дукма идёт вместе с 0% НДС, сбором 0,5% и резидентской визой в составе покупки. Суть в том, что каждый требует своего вопроса до перевода задатка, и ни на один из них прайс-лист не отвечает. Наша страница о рисках оманского рынка разбирает картину шире.
Типы недвижимости: с чего начинается вход
| Тип | Стартовая цена | Самый дешёвый адрес |
|---|---|---|
| Квартиры | $76 700 | Maysan, Дукм (лизхолд) |
| Студии | $106 900 | Uptown Muscat — дороже всех за кв. фут |
| Виллы | $123 500 | Husn Al Zain (граждане) / Olive Farms $195 100 открыт |
| Таунхаусы | $104 000 | Nismat Zain (граждане) — с ценой доступны лишь три |
| Дома у пляжа | $128 700 | Така — два самых дешёвых не фрихолд |
| Пентхаусы | $106 900 | Uptown Muscat — единственный без Golden Residency |
| Земля | $1 300 000 | Джебель Сифа — земля самый дорогой вход |
| Доступное жильё | $76 700 | Девять проектов ниже 50 000 OMR |
| Вторичка | $130 040 | Solaris — единственный без лотов застройщика |
Два вывода по типам стоит взять с собой в поиск. Студии — худшая цена за квадратный фут в Омане: студия 409 кв. футов в Uptown стоит около $261 за фут, а двухкомнатная 1 700 кв. футов в Hay Al Wafa — около $100. И земля — самый дорогой способ войти в страну, а не самый дешёвый: два участка в нашем списке стартуют с $1 300 000, и оба включают строительство виллы. Есть также отдельная страница домов на продажу в Омане и страница брендированных резиденций.
Планы платежей и финансирование
В этом ценовом диапазоне структура платежей часто важнее заголовочной цены. Планы в нашем оманском портфеле — от 25% первого взноса с рассрочкой до семи лет в Plumeria в Сохаре, самой длинной в списке, до 50% при бронировании в одном проекте в Таке. Между ними: 20% и 80% за 36 месяцев в Hay Al Wafa; бронь 2 000 OMR плюс 20% и десять квартальных платежей в Alef Qurum; график, привязанный к стройке, в Wadi Zaha; хвосты после сдачи в Uptown Muscat и Zen Residences.
Ко всем применимы три вопроса. Есть ли процент или маржа на части после сдачи? У кого титул в период рассрочки — у вас или в эскроу? И вычитается ли плата за бронирование из первого взноса или начисляется сверху? Просите график с календарными датами, а не «поквартально». Там, где план застройщика не подходит, некоторые банки в Омане кредитуют покупателей-нерезидентов во фрихолд-зонах; критерии обычно различаются для фрихолда и лизхолда. См. ипотеку в Омане для иностранцев.
Какой проект подходит под вашу задачу
Минимально возможная цена входа
Maysan, Дукм за $76 700 — с уже сданной, приносящей доход очередью, 0% НДС, сбором 0,5% и резидентской визой в покупке. Это 99-летняя аренда; получите текущие условия письменно.
Самый дешёвый фрихолд для иностранца
Sarooj Oasis, квартиры Azha за $82 160 — полный фрихолд, любая национальность, без спонсора, внутри закрытого мастер-плана в новом столичном районе.
Максимум площади за доллар
Hay Al Wafa за $170 600 за двухкомнатную квартиру 1 700 кв. футов — около $100 за квадратный фут, с заранее опубликованным сервисным сбором и сдачей в 4 квартале 2027 года.
Готовое жильё, которое можно осмотреть сегодня
Muscat Bay от $234 100 — достроено и заселено, с работающим вторичным рынком. Премия за готовность составляет около 4–9% за квадратный фут к строящимся соседям в той же бухте.
Резидентство одной покупкой
The Residences at Mandarin Oriental, Шатти Аль Курум — единственный проект нашего оманского портфеля, который проходит порог Golden Residency в 200 000 OMR уже на стартовой цене.
Диверсификация от туристического цикла
Plumeria в Сохаре за $95 000 или Maysan в Дукме за $76 700 — спрос формируют порт, НПЗ и логистика, а не туристы.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане?
Да, в полную собственность внутри обозначенных Интегрированных туристических комплексов и других фрихолд-зон, без спонсора и местного партнёра. Титул регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования и даёт те же бессрочные наследуемые права, что и у гражданина Омана. См. покупку недвижимости в Омане иностранцем.
Какая самая дешёвая недвижимость в Омане?
Студия в Maysan в Дукме от $76 700, продаваемая по 99-летней аренде. Самый дешёвый полный фрихолд для любой национальности — квартира Azha в Sarooj Oasis, Султан Хайтам Сити, от $82 160.
Есть ли минимальная цена покупки для иностранцев в Омане?
50 000 OMR цитируют почти повсеместно, но мы не нашли эту норму ни в одном королевском декрете или циркуляре, а девять проектов нашего портфеля стартуют ниже. Просите любого продавца, ссылающегося на правило, назвать источник.
Какие налоги на недвижимость в Омане?
Нет ежегодного налога на недвижимость и нет подоходного налога на арендный доход физлиц. При покупке внутри ITC закладывайте сбор для иностранного покупателя около 3% плюс 5% НДС при первой поставке новостройки. Перепродажа у частного владельца освобождена от НДС, а в ОЭЗ Дукм — 0,5% и без НДС.
Даёт ли покупка недвижимости в Омане резидентство?
Десятилетний Golden Residency требует 200 000 OMR — около $520 160 — недвижимости в ITC. Большая часть предложения ниже этого порога, поэтому реалистичный маршрут — Owner Visa, привязанная к собственности. Покупка в Maysan в Дукме включает резидентскую визу по системе SEZAD.
Где лучше всего покупать недвижимость в Омане?
Зависит от задачи. У Al Mouj самый глубокий вторичный рынок, Muscat Bay — единственное крупное достроенное сообщество, в Султан Хайтам Сити самый дешёвый фрихолд, а Дукм и Сохар предлагают промышленную, а не туристическую логику. Наш гид по лучшим районам для инвестиций в Омане сравнивает их напрямую.
Недвижимость в Омане дешевле, чем в Дубае?
Заметно — и по входу, и за квадратный фут, при сопоставимой налоговой позиции: нет ежегодного налога на недвижимость и нет налога на арендный доход. Плата за это — намного меньший и более молодой рынок с гораздо меньшим числом аналогов на вторичке. См. Оман против Дубая.
Есть ли в Омане готовая недвижимость или только строящаяся?
Преимущественно строящаяся. Построены и стоят четыре объекта нашего портфеля: Muscat Bay, The St. Regis Residences (сдан в августе 2024), виллы Amazi и Residence One в Maysan. Первая очередь The Beachfront в Ас-Сифе также сдана.
Каковы риски покупки недвижимости в Омане?
Основные — титул, который не таков, каким кажется, сроки сдачи до 2033 года, районы без вторичного рынка и сервисные сборы без указания периода. Каждый разобран выше; остальное — на странице о рисках оманского рынка.
Коротко
Оман даёт фрихолд любой национальности, отсутствие налога на недвижимость, отсутствие налога на арендный доход и цены входа ниже $100 000 в новом районе столицы. Это реальные преимущества, и это не маркетинг.
Маркетинг умалчивает о том, что в стране три правовых режима и фрихолд только один, что почти ничего ещё не сдано и что широко цитируемый минимум в 50 000 OMR не найден нами ни в одном опубликованном декрете. Девять проектов стартуют ниже него; фрихолдом, доступным иностранцу, из них являются лишь четыре.
Три вопроса закрывают большую часть рисков этой страницы. Попросите письменное указание типа титула с номером вашего конкретного лота — фрихолд, узуфрукт или лизхолд, и если лизхолд, то на сколько лет. Спросите, годовая ставка сервисного сбора или месячная. И спросите, что реально перепродалось в этом комплексе за последние двенадцать месяцев — если ответ «ничего», вы входите в рынок, который ещё не доказал, что вернёт вам деньги.
Запросить документы о титуле, актуальные цены и графики платежей
Дополнительно: Министерство жилищного строительства и городского планирования регистрирует титулы; Министерство наследия и туризма лицензирует Интегрированные туристические комплексы; Центральный банк Омана публикует ориентиры по кредитованию. См. также наш обзор рынка Омана и полный портфель по Оману.
