Nieruchomości na sprzedaż w Omanie: cały rynek na jednej stronie
Oman otworzył cudzoziemcom własność freehold w 2006 roku i przez dwadzieścia lat od tego czasu buduje. Efektem jest rynek o nietypowej charakterystyce: ceny wyraźnie niższe niż w Dubaju i Dosze, brak rocznego podatku od nieruchomości i brak podatku od dochodu z najmu — oraz oferta niemal w całości z rynku pierwotnego, rozłożona na trzy odrębne reżimy prawne, o których marketing regularnie mówi tak, jakby były jednym.
Poniżej dwadzieścia cztery reprezentatywne projekty z naszego omańskiego portfela, od najtańszego wejścia w kraju po rezydencję z marką w Al Mouj. Wszystko po siatce wyjaśnia, co je różni: kto może kupować, co płacisz ponad cenę, kiedy dostaniesz klucze i które z powszechnie powtarzanych twierdzeń o tym rynku nie wytrzymują zderzenia z dokumentami.
Azura Beach Residences, Al Mouj — Nadmorskie apartamenty freehold w Maskacie, Oman
Al Mouj, Muscat, Oman Details
Sarooj Oasis Apartments, Sultan Haitham City — apartamenty we własności pełnej w Omanie
Sarooj Oasis, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Maysan, Duqm — mieszkania w Specjalnej Strefie Ekonomicznej Omanu
Maysan Square, Duqm, Oman Details
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Oman
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Dhofar, Oman Details
The Sea Front Residences, Taqah, Salalah, Oman
The Sea Front Residences, Taqah, Dhofar, Oman Details
Yamal, Al Seeb — nadmorskie rezydencje ITC od TMG w Maskacie, Oman
Yamal, Al Seeb, Muscat, Oman Details
Alef Qurum Residence, Telal Al Qurm — apartamenty na własność w Maskacie, Oman
Telal Al Qurm, Muscat, Oman Details
Uptown Muscat, Knowledge Oasis — apartamenty i lokale dwupoziomowe w Omanie od 106 900 USD
Knowledge Oasis Muscat, Al Rusayl, Muscat, Oman Details
Al Mina, Barr Al Jissah, Maskat, Oman — rezydencje przy marinie i wille przy plaży
Al Mina, Barr Al Jissah, Muscat, Oman Details
Luma Residence, Bandar Jissah, Muscat Bay, Oman
Luma Residence, Bandar Jissah, Muscat Bay, Muscat, Oman Details
The Sustainable City – Yiti (TSCY) — freehold o zerowej emisji w Maskacie
The Sustainable City - Yiti, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City — apartamenty, szeregowce i wille freehold w Maskacie
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Wadi Zaha, Sultan Haitham City — freehold w nowej dzielnicy stołecznej Omanu
alseeb oman Details
Olive Farms, Jebel Sifah, Oman — 46 willi freehold od 195 100 USD
Olive Farms, Jebel Sifah, Muscat, Oman Details
Opal Residences, Muscat Hills, Oman
Opal Residences, Muscat Hills, Muscat, Oman Details
Muscat Bay, Oman — gotowe wille i mieszkania freehold
Muscat Bay, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Vistal by Victoria Swarovski, Al Mouj — Markowe rezydencje freehold w Maskacie, Oman
Al Mouj, Muscat, Oman Details
The St. Regis Residences, Al Mouj — Markowy Freehold w Maskacie, Oman
Al Mouj, Muscat, Oman Details
AIDA od DarGlobal, Yiti — wille freehold z golfem Trump w Maskacie
AIDA by DarGlobal, Yiti, Muscat, Oman Details
Solaris (Solar Residences), Jebel Sifah, Oman — apartamenty freehold od 50 000 OMR
Solaris, Jebel Sifah, Muscat, Oman DetailsTrzy reżimy prawne, a freehold jest tylko jeden
To pierwsza rzecz do ustalenia przy każdej omańskiej nieruchomości i ostatnia, o której wspomina większość ogłoszeń. W kraju działają równolegle trzy reżimy, a różnica między nimi nie jest formalnością: decyduje, czy możesz posiadać aktyw w całości, przekazać go dzieciom i czy liczy się do rezydencji.
| Zintegrowany Kompleks Turystyczny | Specjalna Strefa Ekonomiczna | Program Surooh / Hai | |
|---|---|---|---|
| Podstawa prawna | Dekret Królewski 12/2006, poszerzony przez RD 38/2025 | Własne ustawodawstwo SEZAD | Program uprawnień gruntowych Ministerstwa Mieszkalnictwa |
| Tytuł | Pełny freehold | 99-letni leasehold | Freehold, ale z ograniczeniami |
| Kto może kupić | Każda narodowość, bez sponsora i lokalnego partnera | Każda narodowość | Obywatele Omanu z uprawnieniem gruntowym |
| Przykłady tutaj | Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah, Sultan Haitham City, Yiti, Telal Al Qurm | Maysan, Duqm | Nismat Zain (Sur), Husn Al Zain (Bidbid) |
| Ścieżka Golden Residency | Tak | Nie — ale wiza rezydencka jest wliczona w zakup | Nie |
| Opłata za przeniesienie | ~3% dla cudzoziemców | 0,5% | Nie dotyczy cudzoziemców |
| VAT od nowego budynku | 5% (pierwsza dostawa) | 0% | Nie dotyczy |
Warto nazwać czwartą kategorię, którą łatwo pomylić z pierwszą: tereny, które nie są ani ITC, ani SSE. Uptown Muscat leży w Knowledge Oasis Muscat, który jego własne ogłoszenie opisuje jako teren technologiczny zarządzany przez Madayn — „ani nadmorskie ITC, ani strefa wolnocłowa OPAZ”. Apartamenty przez to nie stają się złym zakupem. Ale nie wolno nazywać ich freeholdem ITC bez pisemnego wskazania rodzaju tytułu.
Dekret Królewski 38/2025 poszerzył ramy freeholdu, a artykuł 42 uczynił freehold prawnie możliwym wewnątrz Specjalnych Stref Ekonomicznych — ale dla Duqm nie opublikowano daty konwersji. Traktuj to jako deklarowany zamiar, nie zaplanowane wydarzenie. Nasz przewodnik o własności freehold w Omanie szczegółowo omawia strefy, a porównanie ITC — czym się różnią.
Drabina cenowa: co kupuje każdy budżet
| Budżet | Co kupuje | Gdzie | Zastrzeżenie |
|---|---|---|---|
| 76 700 – 100 000 $ | Kawalerka lub mieszkanie jednosypialniowe | Duqm, Sultan Haitham City, Sohar | Najtańsze jest leaseholdem, nie freeholdem |
| 100 000 – 150 000 $ | Mieszkania jedno- i dwusypialniowe | Wewnętrzny Maskat, Taqah, Jebel Sifah | Dwa projekty w tym paśmie są tylko dla obywateli |
| 150 000 – 205 000 $ | Większe mieszkania, pierwsze wille | Muscat Hills, Al Seeb, Yiti, Hawana Salalah | Najlepsza wartość za stopę kwadratową jest tutaj, nie niżej |
| 205 000 – 450 000 $ | Apartamenty przy plaży, wille kurortowe | Al Mouj, Muscat Bay, Hawana Salalah | Wciąż poniżej progu rezydencji przy jednym lokalu |
| 450 000 – 900 000 $ | Rezydencje z marką, wille przy marinie | Al Mouj, Barr Al Jissah, Shatti Al Qurum | Pasmo, w którym Golden Residency staje się osiągalna |
| 900 000 $+ | Wille na plaży i działki | Barr Al Jissah, Jebel Sifah, Salalah | Ziemia to najdroższe, a nie najtańsze wejście do Omanu |
Oba końce tej drabiny warto podać precyzyjnie. Najtańszym domem w kraju jest kawalerka w Maysan w Duqm za 76 700 USD, sprzedawana w 99-letniej dzierżawie. Najtańszym freeholdem otwartym dla każdej narodowości jest apartament Azha w Sarooj Oasis za 82 160 USD. Na górze willa przy plaży w Al Mina, Barr Al Jissah sięga 4 183 000 USD, około 660 USD za stopę kwadratową. Szczegóły według budżetu są na stronie tanich domów.
Gdzie kupować: czternaście adresów i do czego służy każdy
| Adres | Od | Czym jest | Kupuj dla |
|---|---|---|---|
| Al Mouj | 221 000 $ | Największa i najstarsza dzielnica freeholdowa Maskatu — marina, golf, plaża | Najgłębszego rynku wtórnego w Omanie |
| Muscat Bay | 234 100 $ | Ukończona, zamieszkana prywatna zatoka między górami a morzem | Zakupu czegoś, co można dziś obejść |
| Sultan Haitham City | 82 160 $ | Nowa dzielnica stołeczna, 15 mln m², ponad 100 000 mieszkańców | Najtańszego freeholdu w Maskacie |
| Jebel Sifah | 130 040 $ | ITC z mariną i golfem, zabudowywane od 2006 roku | Ugruntowanej społeczności z realnymi porównaniami |
| Yiti | 182 000 $ | Osiedla na klifach i net-zero, w tym golf pod marką Trump | Nadmorskiego Maskatu z dyskontem do Al Mouj |
| Muscat Hills | 163 600 $ | Pierwsza społeczność golfowa Omanu, z dala od morza | Przestrzeni i osiadłego adresu bez premii plażowej |
| Shatti Al Qurum | 447 416 $ | Ugruntowany nadmorski adres Maskatu | Jedynego projektu dającego Golden Residency jednym zakupem |
| Telal Al Qurm | 111 800 $ | Masterplan 165 000 m² z licencją ITC, etapy przez ~15 lat | Adresu w Maskacie przy małym budżecie |
| Knowledge Oasis | 106 900 $ | Teren technologiczny Madayn — nie ITC | Tylko z pisemnym wskazaniem tytułu |
| Salalah i Hawana | 149 738 $ | Kurortowe wybrzeże Dofaru, sezon odwrotny niż w Maskacie | Popytu najmu w sezonie Khareef |
| Taqah | 128 700 $ | Nadmorskie budynki 31–34 km na wschód od Salalah | Tylko z potwierdzonym tytułem — patrz niżej |
| Duqm | 76 700 $ | Flagowa SSE Omanu: głębokowodny port, rafineria, suchy dok | Popytu pracowników przemysłu, nie turystyki |
| Sohar | 95 000 $ | Miasto portowe ze strefą wolnocłową na wybrzeżu Batina | Długiego horyzontu na wzrost przemysłowy |
| Sur i Bidbid | 104 000 $ | Rządowe dzielnice Surooh | Obywateli Omanu z uprawnieniem gruntowym |
Pełniejsze omówienie tego, gdzie ulokować pieniądze najpierw, znajdziesz w najlepszych obszarach do inwestowania w Omanie, a dla samej stolicy w najlepszych dzielnicach do zakupu nieruchomości w Maskacie.
Maskat: pięć dzielnic freeholdowych, pięć różnych produktów
Stolica skupia większość freeholdowej oferty kraju, ale „Maskat” obejmuje produkty, które nie mają ze sobą prawie nic wspólnego poza gubernatorstwem.
| Dzielnica | Wejście | Charakter | Status |
|---|---|---|---|
| Al Mouj | 221 000 $ | Marina, pole golfowe na 18 dołków, plaża, handel — działające miasteczko | Ugruntowana; Azura, Vistal i St. Regis w realizacji |
| Muscat Bay | 234 100 $ | Prywatna zatoka, do której dojeżdża się przez góry | Ukończona i zamieszkana |
| Muscat Hills | 163 600 $ | Społeczność golfowa dziesięć minut od lotniska | Ugruntowana; nowe etapy do 2028 |
| Shatti Al Qurum | 447 416 $ | Nadmorskie rezydencje z marką obok ambasad | W realizacji |
| Telal Al Qurm | 111 800 $ | Nowa dzielnica z licencją ITC, planowany aquapark i hotele | Etapy mniej więcej do 2040 |
Al Mouj jest rynkiem odniesienia. Głębokość jego rynku wtórnego jest największa w kraju, co liczy się w dniu sprzedaży tak samo jak w dniu zakupu — szczegóły w naszym przewodniku inwestycyjnym po Al Mouj. Na drugim biegunie Muscat Bay jest jedyną dużą społecznością, która jest ukończona: można popływać w basenach i obejrzeć konkretny dom przed podpisaniem, czego nie zrobi żaden nabywca z rynku pierwotnego w Omanie. Planowane metro w Maskacie to zmienna średnioterminowa warta śledzenia we wszystkich pięciu.
Sultan Haitham City: najtańszy freehold w stolicy
Nowa dzielnica stołeczna Omanu w Al Seeb — 15 mln m², ogłoszona w 2023 roku, planowana na ponad 100 000 mieszkańców — daje dziś sześć projektów w naszym portfelu i zawiera zarówno najtańszy bilet freeholdowy, jak i najtańszą stopę kwadratową we freeholdzie w kraju.
| Projekt | Od | Produkt | Za stopę kw. | Odbiór |
|---|---|---|---|---|
| Sarooj Oasis — Azha | 82 160 $ | Apartamenty w zamkniętej społeczności | — | Etapami |
| Wadi Zaha | 125 000 $ | Od kawalerek po trzykondygnacyjne wille | 232 $ | I kw. 2028 |
| Hay Al Wafa | 170 600 $ | Mieszkania dwusypialniowe 1 700 st. kw. | 100 $ | IV kw. 2027 |
| Jood | 204 000 $ | Apartamenty i wille | 179 $ | Etapami |
| Wille Sarooj Oasis | 390 000 $ | Wille czterosypialniowe | — | Etapami |
| Dzielnica Al Ahlam | 499 100 $ | Wille 4 216 st. kw. | 118 $ | Etapami |
Uczciwe zastrzeżenie dotyczy wszystkich sześciu: w Sultan Haitham City nic jeszcze nie zostało oddane. Dzielnica nie ma historii najmu, nie ma porównywalnych transakcji na rynku wtórnym, a pierwsza ukończona inwestycja będzie wyznaczać benchmark, a nie za nim podążać. Nasz kompletny przewodnik inwestora po Sultan Haitham City szczegółowo omawia masterplan.
Wybrzeże i ile naprawdę kosztuje woda
Adresy nadmorskie kosztują mniej więcej trzy razy więcej za stopę kwadratową niż produkt w nowych miastach w głębi lądu i dają ułamek tej powierzchni. To cena widoku i płacenie za nią jest uzasadnione — pod warunkiem, że wiesz, za co płacisz.
| Projekt | Od | Za stopę kw. | Jak blisko jest woda |
|---|---|---|---|
| Sea Front Residences, Taqah | 128 700 $ | 217 $ | Bezpośrednio na piasku — 99-letnia dzierżawa |
| Solaris, Jebel Sifah | 130 040 $ | 323 $ | Osiedle przy marinie — wyłącznie oferta wtórna |
| The Beachfront, As Sifah | 143 000 $ | 333 $ | Na plaży w Jebel Sifah |
| Mira Ocean Estates | 149 738 $ | — | Prywatna plaża, Hawana Salalah |
| Amazi, Hawana Salalah | 202 862 $ | — | Front na zatokę i plażę — ukończone |
| Azura Beach Residences | 221 000 $ | — | Pierwsza linia w Al Mouj |
| Al Mina, Barr Al Jissah | 479 200 $ | ~660 $ (willa) | Rezydencje przy marinie i wille na plaży |
Dwa wybrzeża, dwa sezony. Sezon plażowy Maskatu trwa mniej więcej od października do kwietnia; w Dofarze od czerwca do września, gdy monsun Khareef zazielenia Salalah i zapełnia jej hotele, a północ jest najgorętsza. To realny argument dywersyfikacyjny wewnątrz jednego kraju, omówiony w porównaniu Maskatu i Salalah. Pełny obraz wybrzeża jest na stronie domów przy plaży, a dwie społeczności kurortowe mają własne przewodniki: Jebel Sifah i Hawana Salalah.
Teza przemysłowa: Duqm i Sohar
Dwa najtańsze adresy Omanu dostępne dla nie-obywateli łączy czynnik popytu niemający nic wspólnego z turystyką — i na tym polega sens ich posiadania.
Duqm opiera się na głębokowodnym porcie handlowym, stoczni remontowej Oman Drydock Company i rafinerii o mocy 230 000 baryłek dziennie, która osiągnęła pełną moc projektową w połowie 2025 roku, z kompleksem petrochemicznym od 2027 roku i wielomiliardowym Chińsko-Omańskim Parkiem Przemysłowym obok. Sohar: port i strefa wolnocłowa pozyskały 968 mln USD nowych zobowiązań inwestycyjnych w ośmiu umowach w samym 2025 roku, a na 2026 rok mają plan inwestycyjny wart 1,7 mld USD obejmujący kolejne 265 hektarów.
Popyt na najem w obu przypadkach tworzą port, rafinacja, logistyka i produkcja. To daje omańskiemu portfelowi składnik słabo skorelowany z cyklem turystycznym Maskatu. Oznacza też płytki rynek wtórny, mało transakcji porównawczych i okres utrzymania liczony w latach. Oba mają dedykowane przewodniki: SSE Duqm i Sohar.
Ile kosztuje zakup
| Koszt | Wewnątrz ITC | SSE Duqm | Odsprzedaż od prywatnego właściciela |
|---|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie / rejestrację | ~3% | 0,5% | ~3% |
| VAT | 5% przy pierwszej dostawie nowego budynku | 0% | Zwolnione |
| Roczny podatek od nieruchomości | Brak | Brak | Brak |
| Podatek od najmu (os. fizyczne) | Brak | Brak | Brak |
| Orientacyjnie przy 300 000 $ | ~24 000 $ | ~1 500 $ | ~9 000 $ |
Wiersz o VAT to najcenniejsze zdanie na tej stronie. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w Omanie jest co do zasady zwolniona z VAT; wyjątkiem jest pierwsza dostawa, czyli nowy budynek sprzedawany przez dewelopera, opodatkowana stawką 5%. Ta sama gotowa willa ma więc dwie ceny zależnie od tego, kto ją sprzedaje. Przy domu za 300 000 USD to 15 000 USD, których nie ma w żadnej broszurze. Nasza strona rynku wtórnego pokazuje, gdzie realnie istnieje oferta z drugiej ręki, a podatek od nieruchomości w Omanie omawia stan bieżący. Dziedziczenie omawiamy osobno w przewodniku o dziedziczeniu dla zagranicznych właścicieli.
Opłaty eksploatacyjne: liczba decydująca o rentowności netto
W Zatoce opłaty eksploatacyjne wynoszą zwykle 1–2% wartości rocznie. Publikowane stawki omańskie są w większości niższe, ale różnią się między projektami sześciokrotnie — a przy taniej nieruchomości opłata jest proporcjonalnie najgroźniejszą liczbą w transakcji.
| Projekt | Opublikowana stawka | % ceny wyjściowej |
|---|---|---|
| Hay Al Wafa | 300–500 OMR rocznie, ryczałt | 0,46%–0,76% |
| Wadi Zaha | 5–6 OMR za m² rocznie | 0,52%–0,62% |
| Sea Front Residences | 300 OMR rocznie, ryczałt | 0,61% |
| Alef Qurum Residence | 5 OMR za m² rocznie | 0,73% |
| Vistal, Al Mouj | 19,5 OMR za m² rocznie | Poziom rezydencji z marką |
Jedna instrukcja dotyczy każdej stawki za metr kwadratowy w tym kraju: potwierdź na piśmie, że stawka jest roczna, a nie miesięczna. W Alef Qurum różnica między tymi odczytami przy mieszkaniu dwusypialniowym to 441 OMR i 5 292 OMR rocznie — opłata eksploatacyjna albo drugi kredyt hipoteczny. Materiały marketingowe często milczą o okresie. Nasz przewodnik po opłatach eksploatacyjnych wyjaśnia, co wchodzi w opłatę, a rentowność najmu w Omanie — co zostaje po niej.
Rezydencja: co naprawdę daje nieruchomość
| Ścieżka | Próg | Dotyczy | Weryfikacja |
|---|---|---|---|
| Golden Residency (10 lat) | 200 000 OMR ≈ 520 160 $ | Wyłącznie nieruchomości w ITC | Jednym zakupem sięga go garstka projektów |
| Owner Visa | Powiązana z własnością, niższy | Wyznaczone inwestycje | Realistyczny wynik dla większości tej strony |
| Wiza rezydencka SSE Duqm | Wliczona w zakup | Maysan, Duqm | Wydawana przez SEZAD, nie przez program krajowy |
Dwie korekty. Po pierwsze, ścieżka nieruchomościowa Golden Residency ogranicza się do obiektów wewnątrz Zintegrowanych Kompleksów Turystycznych, więc zakup w Sohar, Duqm, Sur czy Bidbid nie kwalifikuje się niezależnie od wartości. Po drugie, większość oferty w tym kraju leży wyraźnie poniżej 520 160 USD, co oznacza, że typowy zakup wspiera Owner Visa, a nie Golden Residency. Kto sprzedaje Ci mieszkanie za 150 000 USD jako dziesięcioletnią rezydencję, opisuje inny produkt. Porównanie Golden Residency i Owner Visa pokazuje, gdzie się rozchodzą, obok szczegółów ścieżki nieruchomościowej i imigracji inwestycyjnej do Omanu.
Kiedy naprawdę dostaniesz klucze
| Status | Projekty |
|---|---|
| Ukończone i zamieszkane | Muscat Bay; St. Regis Residences (sierpień 2024); wille Amazi; Maysan Residence One; The Beachfront etap 1 |
| I kw. 2027 | Uptown Muscat; Zen Residences; pierwsze odbiory AIDA |
| 2027 | Sea Front Residences, Taqah |
| IV kw. 2027 | Hay Al Wafa; Bellevue; Raya; Husn Al Zain |
| I kw. 2028 | Wadi Zaha |
| IV kw. 2028 | Opal Residences; Olive Farms; końcowe etapy AIDA |
| 2029 | Alef Qurum Residence |
| IV kw. 2033 | Nismat Zain, Sur |
Rozpiętość od I kwartału 2027 do IV kwartału 2033 to prawie siedem lat kosztów utrzymania, kosztu utraconych korzyści i ryzyka budowlanego — przy projektach, których ceny wyjściowe różnią się o mniej niż 30 000 USD. Jeśli Twoje pieniądze mają termin, ta tabela znaczy więcej niż drabina cenowa.
Pięć twierdzeń o Omanie, które nie są prawdziwe
| Twierdzenie | Co mówią dokumenty |
|---|---|
| „Cudzoziemiec musi wydać minimum 50 000 OMR” | Cytowane niemal powszechnie; nie znaleźliśmy tej normy w żadnym dekrecie ani okólniku. Dziewięć projektów startuje poniżej. |
| „Freehold w Omanie od 76 700 USD” | Wejście za 76 700 USD w Maysan to 99-letnia dzierżawa. Najtańszy freehold dla cudzoziemca to 82 160 USD. |
| „Dzielnice Surooh to świetna wartość dla inwestora” | Nismat Zain i Husn Al Zain są budowane dla obywateli Omanu z uprawnieniem gruntowym. Uzyskaj pisemne potwierdzenie przed jakąkolwiek wpłatą. |
| „Knowledge Oasis to freehold ITC” | Jego własne ogłoszenie nazywa go terenem technologicznym Madayn, „ani nadmorskim ITC, ani strefą OPAZ”. |
| „Pierwsza linia w Taqah to freehold z rezydencją” | Sea Front Residences deklaruje „99 lat dzierżawy odnawialnej dożywotnio”. Projekt siostrzany trzy kilometry dalej nie deklaruje żadnego tytułu. |
Żadne z tych ustaleń nie czyni tych projektów złymi zakupami. Leasehold w Duqm idzie w parze z 0% VAT, opłatą 0,5% i wizą rezydencką wliczoną w zakup. Rzecz w tym, że każdy wymaga innego pytania przed wpłatą zadatku i na żadne z nich nie odpowiada cennik. Nasza strona o ryzykach rynku omańskiego omawia szerszy obraz.
Typy nieruchomości: od czego zaczyna się wejście
| Typ | Cena wyjściowa | Najtańszy adres |
|---|---|---|
| Apartamenty | 76 700 $ | Maysan, Duqm (leasehold) |
| Kawalerki | 106 900 $ | Uptown Muscat — najdroższe za stopę kw. |
| Wille | 123 500 $ | Husn Al Zain (obywatele) / Olive Farms 195 100 $ otwarte |
| Domy szeregowe | 104 000 $ | Nismat Zain (obywatele) — tylko trzy są dostępne z ceną |
| Domy przy plaży | 128 700 $ | Taqah — dwa najtańsze nie są freeholdem |
| Penthouse’y | 106 900 $ | Uptown Muscat — jedyny bez Golden Residency |
| Działki | 1 300 000 $ | Jebel Sifah — ziemia to najdroższe wejście |
| Tanie domy | 76 700 $ | Dziewięć projektów poniżej 50 000 OMR |
| Rynek wtórny | 130 040 $ | Solaris — jedyny bez lokali dewelopera |
Dwa wnioski typologiczne warto zabrać do poszukiwań. Kawalerki mają najgorszą wartość za stopę kwadratową w Omanie: kawalerka 409 st. kw. w Uptown kosztuje około 261 USD za stopę, a dwusypialniowe 1 700 st. kw. w Hay Al Wafa około 100 USD. I ziemia to najdroższy sposób wejścia do kraju, nie najtańszy: dwie działki na naszej liście startują od 1 300 000 USD i obie obejmują budowę willi. Jest też osobna strona domów na sprzedaż w Omanie i strona rezydencji z marką.
Plany płatności i finansowanie
W tym przedziale cenowym struktura płatności często znaczy więcej niż cena z nagłówka. Plany w naszym omańskim portfelu sięgają od 25% wkładu rozłożonego na siedem lat w Plumeria w Sohar — najdłuższego na liście — po 50% przy rezerwacji w jednym projekcie w Taqah. Pomiędzy: 20% i 80% przez 36 miesięcy w Hay Al Wafa; 2 000 OMR rezerwacji plus 20% i dziesięć rat kwartalnych w Alef Qurum; harmonogram powiązany z budową w Wadi Zaha; oraz końcówki po odbiorze w Uptown Muscat i Zen Residences.
Do wszystkich stosują się trzy pytania. Czy część po odbiorze jest oprocentowana lub obciążona marżą? Kto trzyma akt własności w okresie rat — Ty czy escrow? I czy opłata rezerwacyjna jest odliczana od wkładu, czy doliczana? Proś o harmonogram z datami kalendarzowymi, nie „kwartalnie”. Tam, gdzie plan dewelopera nie pasuje, część banków w Omanie kredytuje nierezydentów we freeholdzie w wyznaczonych strefach; kryteria zwykle różnią się dla freeholdu i leaseholdu. Zobacz kredyty hipoteczne w Omanie dla cudzoziemców.
Który projekt pasuje do Twojego celu
Najniższa możliwa cena wejścia
Maysan, Duqm za 76 700 USD — z ukończonym, przynoszącym dochód etapem, 0% VAT, opłatą 0,5% i wizą rezydencką w zakupie. To 99-letnia dzierżawa; uzyskaj bieżące warunki na piśmie.
Najtańszy freehold dostępny cudzoziemcowi
Sarooj Oasis, apartamenty Azha za 82 160 USD — pełny freehold, każda narodowość, bez sponsora, w zamkniętym masterplanie w nowej dzielnicy stołecznej.
Najwięcej metrażu za dolara
Hay Al Wafa za 170 600 USD za dwusypialniowe 1 700 st. kw. — około 100 USD za stopę, z opłatą eksploatacyjną opublikowaną z góry i odbiorem w IV kwartale 2027.
Coś gotowego, co obejrzysz dzisiaj
Muscat Bay od 234 100 USD — ukończone i zamieszkane, z działającym rynkiem wtórnym. Premia za gotowość to około 4% do 9% za stopę kwadratową wobec sąsiadów z rynku pierwotnego w tej samej zatoce.
Rezydencja jednym zakupem
The Residences at Mandarin Oriental, Shatti Al Qurum — jedyny projekt w naszym omańskim portfelu przekraczający próg 200 000 OMR Golden Residency już w cenie wyjściowej.
Dywersyfikacja poza cykl turystyczny
Plumeria w Sohar za 95 000 USD lub Maysan w Duqm za 76 700 USD — popyt napędzany przez port, rafinerię i logistykę, a nie przez turystów.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie?
Tak, na pełnym tytule freehold wewnątrz wyznaczonych Zintegrowanych Kompleksów Turystycznych i innych stref freeholdowych, bez sponsora i lokalnego partnera. Tytuł rejestruje się w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego i daje te same trwałe, dziedziczne prawa, jakie ma obywatel Omanu. Zobacz zakup nieruchomości w Omanie przez cudzoziemca.
Jaka jest najtańsza nieruchomość w Omanie?
Kawalerka w Maysan w Duqm od 76 700 USD, sprzedawana w 99-letniej dzierżawie. Najtańszy pełny freehold otwarty dla każdej narodowości to apartament Azha w Sarooj Oasis, Sultan Haitham City, od 82 160 USD.
Czy istnieje minimalna cena zakupu dla cudzoziemców w Omanie?
50 000 OMR cytuje się niemal powszechnie, ale nie znaleźliśmy tej normy w żadnym dekrecie królewskim ani okólniku, a dziewięć projektów w naszym portfelu startuje poniżej. Poproś każdego sprzedawcę powołującego się na tę regułę o wskazanie źródła.
Jakie podatki płacę od nieruchomości w Omanie?
Nie ma rocznego podatku od nieruchomości ani podatku dochodowego od najmu osób fizycznych. Przy zakupie wewnątrz ITC licz się z opłatą dla cudzoziemca około 3% plus 5% VAT przy pierwszej dostawie nowego budynku. Odsprzedaż od prywatnego właściciela jest zwolniona z VAT, a SSE Duqm pobiera 0,5% bez VAT.
Czy zakup nieruchomości w Omanie daje rezydencję?
Dziesięcioletnia Golden Residency wymaga 200 000 OMR — około 520 160 USD — nieruchomości w ITC. Większość oferty jest poniżej tego progu, więc realistyczną drogą jest powiązana z własnością Owner Visa. Zakup w Maysan w Duqm obejmuje wizę rezydencką w ramach systemu SEZAD.
Gdzie najlepiej kupić nieruchomość w Omanie?
To zależy od celu. Al Mouj ma najgłębszy rynek wtórny, Muscat Bay jest jedyną dużą ukończoną społecznością, Sultan Haitham City ma najtańszy freehold, a Duqm i Sohar oferują tezę przemysłową zamiast turystycznej. Nasz przewodnik po najlepszych obszarach do inwestowania w Omanie porównuje je bezpośrednio.
Czy nieruchomości w Omanie są tańsze niż w Dubaju?
Wyraźnie — i w cenie wejścia, i za stopę kwadratową, przy porównywalnej sytuacji podatkowej: brak rocznego podatku od nieruchomości i brak podatku od najmu. Kosztem jest znacznie mniejszy i młodszy rynek z dużo mniejszą liczbą porównań na rynku wtórnym. Zobacz Oman kontra Dubaj.
Czy w Omanie są gotowe nieruchomości, czy tylko w budowie?
Głównie w budowie. Zbudowane i stojące są cztery pozycje naszego portfela: Muscat Bay, The St. Regis Residences (oddane w sierpniu 2024), wille Amazi i Residence One w Maysan. Etap 1 The Beachfront w As Sifah również jest oddany.
Jakie są ryzyka zakupu nieruchomości w Omanie?
Główne to tytuł inny niż się wydaje, terminy odbioru sięgające 2033 roku, dzielnice bez rynku wtórnego i opłaty eksploatacyjne podawane bez okresu. Każde omówiono powyżej; resztę zawiera nasza strona o ryzykach rynku omańskiego.
W skrócie
Oman oferuje tytuł freehold każdej narodowości, brak podatku od nieruchomości, brak podatku od dochodu z najmu i ceny wejścia poniżej 100 000 USD w nowej dzielnicy stolicy. To realne przewagi i nie jest to marketing.
Marketing pomija to, że w kraju działają trzy reżimy prawne i tylko jeden z nich to freehold, że prawie nic nie zostało jeszcze oddane i że powszechnie cytowane minimum 50 000 OMR nie występuje w żadnym znanym nam opublikowanym dekrecie. Dziewięć projektów startuje poniżej niego; freeholdem dostępnym cudzoziemcowi są z nich tylko cztery.
Trzy pytania pokrywają większość ryzyka na tej stronie. Poproś o pisemne wskazanie rodzaju tytułu z numerem Twojego konkretnego lokalu — freehold, użytkowanie czy leasehold, a jeśli leasehold, to na ile lat. Zapytaj, czy stawka opłaty eksploatacyjnej jest roczna, czy miesięczna. I zapytaj, co faktycznie zostało odsprzedane w tym osiedlu w ostatnich dwunastu miesiącach — jeśli odpowiedzią jest „nic”, wchodzisz na rynek, który jeszcze nie udowodnił, że odda Ci pieniądze.
Zapytaj o dokumenty własności, aktualne ceny i harmonogramy płatności
Dalsza lektura: Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego rejestruje tytuły; Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki licencjonuje Zintegrowane Kompleksy Turystyczne; Centralny Bank Omanu publikuje wskaźniki kredytowe. Zobacz też nasz przegląd rynku Omanu i pełny portfel omański.
