Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju? Zasady, rupie, podatek

Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju? Zasady, rupie, podatek

Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju? Tak: obywatele Indii mogą kupować nieruchomości typu freehold (własność pełna) w wyznaczonych strefach Dubaju, niezależnie od tego, czy posiadają rezydencję w ZEA, czy nie. Na dzień 7 listopada 2026 r. rezydent z Indii dokonuje przekazów w ramach limitu Reserve Bank of India (RBI, indyjski bank centralny) wynoszącego USD 250 000 na rok finansowy, a bank pobiera 20% podatku u źródła od kwoty powyżej ₹10 lakh.

Ten poradnik wyjaśnia, jak przepisy Dubaju i przepisy indyjskie współgrają ze sobą dla każdego, kto zastanawia się, czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju. Omawia wymagania Departamentu Ziemi Dubaju (DLD), to, na co zezwala program Liberalised Remittance Scheme (LRS, program zliberalizowanych przekazów) prowadzony przez RBI, sposób działania podatku pobieranego u źródła (TCS) wraz z przykładami obliczeń, różnicę między rezydentem indyjskim a NRI (Hindusem mieszkającym za granicą), ceny i opłaty przeliczone na rupie według datowanego kursu referencyjnego RBI, wskaźniki kredytu hipotecznego, warunek dotyczący Złotej Wizy ZEA (Golden Visa), raportowanie podatkowe w obu krajach oraz listę kontrolną krok po kroku. Kwoty w dirhamach (AED, dirham ZEA) podajemy razem z dolarami amerykańskimi i rupiami, przeliczonymi po kursach wskazanych poniżej.

Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju? Najważniejsze fakty w skrócie

Co mówi prawo Dubaju: czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju?

Odpowiedź na pytanie, czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju, zaczyna się od prawa Dubaju, a nie od prawa indyjskiego. Rozporządzenie nr 3 z 2006 r., wydane przez Władcę Dubaju 7 czerwca 2006 r. na podstawie ustawy nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomości, jest aktem, który otwiera możliwość posiadania nieruchomości osobom niebędącym obywatelami ZEA. Artykuł 3 stanowi, że osoby niebędące obywatelami ZEA mogą nabywać własność typu freehold bez ograniczenia czasowego, prawa użytkowania (usufruct) albo prawa dzierżawy (leasehold) na okres do 99 lat na działkach wymienionych dla każdego nazwanego obszaru. Rozporządzenie nie wymienia z nazwy żadnej narodowości, dlatego posiadacz indyjskiego paszportu znajduje się w tej samej sytuacji prawnej co każda inna osoba niebędąca obywatelem ZEA. Angielski tekst rozporządzenia w portalu legislacyjnym Dubaju zawiera przypis, że w razie sprzeczności rozstrzyga tekst arabski.

Strona DLD z często zadawanymi pytaniami opisuje ten sam podział prostymi słowami: obywatele Emiratów i państw GCC mogą posiadać nieruchomości we wszystkich regionach, a cudzoziemcy mogą je posiadać w strefach freehold. Strona DLD o rejestracji sprzedaży nieruchomości, w której stopce widniała informacja „last updated on 03 November 2026”, podaje status rezydencji „All” i nie wskazuje żadnego wymogu dotyczącego narodowości. W przypadku osób fizycznych wymaga ona numeru Emirates ID sprzedającego i kupującego albo ważnego paszportu w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami. Informuje też, że w strefach freehold osoba fizyczna potrzebuje od dewelopera zaświadczenia e-NOC (certyfikatu braku sprzeciwu), uzyskiwanego przez aplikację Dubai REST. W praktyce obywatel Indii mieszkający w Mumbaju, Kochi lub Delhi może podpisać umowę jako kupujący na podstawie paszportu, z zastrzeżeniem przepisów indyjskich opisanych poniżej.

Dwie kwestie zawężają to pytanie. Po pierwsze, „freehold” jest cechą działki, więc marketingowa nazwa budynku nie dowodzi, że cudzoziemcy mogą w nim posiadać lokale. Po drugie, własność nie jest tym samym co wiza: zakup lokalu sam w sobie nie daje właścicielowi prawa pobytu. Nasz poradnik dla zagranicznych nabywców mieszkań w Dubaju oraz artykuł siostrzany o przepisach o nieruchomościach w Dubaju dla cudzoziemców omawiają ramy prawne dokładniej, a przegląd własności nieruchomości w ZEA pokazuje, czym różnią się pozostałe emiraty.

Jakie obszary mogą wybrać indyjscy nabywcy?

Pierwotne rozporządzenie z 2006 r. wymieniało 23 obszary, od Dubai Marina i Palm Jumeirah po Umm Hurair 2 i Warsan 1, każdy z konkretnymi numerami działek. Artykuł 4 odrębnie dopuszczał prawa użytkowania lub dzierżawy na okres do 99 lat na jednej działce w Nad al-Sheba. Wyznaczenia są dokonywane działka po działce, dlatego kupujący powinien sprawdzić działkę konkretnego budynku w rejestrach DLD, zamiast polegać na rozporządzeniu z 2006 r. lub na broszurze. Tekst rozporządzenia jest przydatny z jednego powodu: pokazuje, że prawo freehold jest określane osobno dla każdej działki.

Dla orientacji dwie oferty z naszej strony pokazują, jak bardzo różnią się ceny. Według strony naszej oferty Oxford Terraces w Jumeirah Village Circle, zbudowany przez dewelopera Iman Developers, jest opisany jako ukończony i w pełni sprzedany, a podane za Property Finder ceny ofertowe na rynku wtórnym wynoszą AED 755 000 ($205 582) za kawalerkę w marcu 2026 r., AED 1 050 000 ($285 909) za mieszkanie z jedną sypialnią w grudniu 2025 r. oraz AED 1 620 000 ($441 117) za mieszkanie z dwiema sypialniami w listopadzie 2025 r. Według strony naszej oferty Valia at Dubai Creek Harbour, wieża Emaar w budowie (off-plan) z docelowym terminem przekazania w Q4 2030, ma cenę wyjściową mieszkania z jedną sypialnią AED 1,96 mln ($533 696). Profil Emaar oraz strona miasta Dubaj wymieniają kolejne projekty. Są to progi cenowe ze stron ofertowych, a nie prognozy ani rekomendacje, i mogą się zmienić.

Artykuł siostrzany o najtańszych nieruchomościach w Dubaju omawia ceny wejścia szczegółowo. Strona DLD nie określa minimalnej ceny zakupu; jej progi opłaty powiernika zaczynają się poniżej AED 500 000, co pokazuje, że rejestruje się także sprzedaże o niższej wartości.

Zasady indyjskie dla rezydentów: Liberalised Remittance Scheme RBI

Dla rezydenta z Indii praktyczne pytanie po „czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju” brzmi, jak legalnie wywieźć pieniądze z Indii. Master Direction RBI dotyczący Liberalised Remittance Scheme (pierwotnie z 1 stycznia 2016 r.; strona pokazuje ostatnią aktualizację z 6 września 2024 r.) pozwala osobom fizycznym będącym rezydentami przekazywać do USD 250 000 na rok finansowy, od kwietnia do marca, na dozwolone transakcje bieżące lub kapitałowe. Przekazy przekraczające tę kwotę wymagają uprzedniej zgody RBI. Program nie jest dostępny dla przedsiębiorstw, spółek osobowych, hinduskich wspólnot rodzinnych (Hindu undivided families) ani trustów.

Master Direction wymienia „nabycie nieruchomości za granicą” wśród dozwolonych transakcji kapitałowych, objętych ramami dotyczącymi inwestycji zagranicznych z 2022 r., i stwierdza, że takie przekazy mieszczą się w tym samym łącznym limicie rocznym. Przypisy odnotowują, że dawne ograniczenia dotyczące współwłaścicieli oraz łączenia kwot („property”) zostały uchylone od 22 sierpnia 2022 r. Własne FAQ RBI na temat nieruchomości, zaktualizowane na dzień 6 kwietnia 2023 r., podaje, że osoba fizyczna będąca rezydentem może wysyłać przekazy w ramach LRS na zakup nieruchomości poza Indiami oraz że przekazy mogą być łączone w odniesieniu do krewnych, z zastrzeżeniem warunków programu.

Czego program wymaga od osoby przekazującej środki

• Do dokonywania przekazów w ramach programu obowiązkowy jest numer PAN (Permanent Account Number, stały numer rachunku podatkowego).
• Aby kupić walutę obcą w ramach programu, trzeba złożyć formularz A2; w przypadku małoletniego kontrasygnuje go opiekun naturalny.
• Limit obejmuje wszystkie przekazy LRS w danym roku finansowym, a nie tylko płatność za nieruchomość. Podróże, darowizny i przekazy inwestycyjne korzystają z tych samych USD 250 000.
• Banki nie mogą udzielać osobom fizycznym kredytu na sfinansowanie przekazów kapitałowych w ramach programu, więc indyjski kredyt mieszkaniowy ani pożyczka osobista nie są sposobem na zapłatę deweloperowi w Dubaju.
• Przekazy na pokrycie wezwań do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego (margin calls) na giełdach zagranicznych są niedozwolone, a przekazy kapitałowe do państw uznanych przez Financial Action Task Force (FATF) za niewspółpracujące są zakazane.

Dlaczego roczny limit kształtuje plan zakupu

Limit obowiązuje na osobę na rok finansowy. Przy stałym kursie 3,6725 dirhama za dolara USD 250 000 to AED 918 125. Pojedyncza osoba nie może więc w jednym roku finansowym wysłać pełnej ceny nieruchomości przekraczającej tę kwotę bez zgody RBI. Zakup za AED 1 500 000 ($408 441) przekracza limit jednej osoby; FAQ RBI dopuszcza łączenie przekazów uprawnionych krewnych, a plan płatności w projekcie off-plan rozkłada raty na kilka lat finansowych, z których każdy ma własny limit. Opłaty w Dubaju, prowizja pośrednika i TCS to dodatkowe potrzeby gotówkowe, a opłaty wnoszone w Dubaju również liczą się jako przekazy, jeśli są wysyłane z Indii.

TCS przy przekazywaniu pieniędzy do Dubaju: stawki i przykłady obliczeń

Sekcja 394(1) ustawy Income-tax Act, 2025, która weszła w życie 1 kwietnia 2026 r., ustala stawki podatku pobieranego u źródła od przekazów w ramach LRS. Memorandum objaśniające do Finance Bill 2026 przedstawia tę tabelę. Zgodnie z poz. 7 tej sekcji przekaz kwoty lub łącznej kwoty przekraczającej dziesięć lakh rupii podlegał stawce 5% w przypadku edukacji lub leczenia oraz 20% w przypadku celów innych niż edukacja lub leczenie. Memorandum zaproponowało obniżenie pierwszej stawki do 2% od 1 kwietnia 2026 r. i pozostawienie drugiej na poziomie 20%. Zakup nieruchomości nie jest ani edukacją, ani leczeniem, dlatego trafia do wiersza ze stawką 20%. Zestawienie „Tax Reforms” z Budget 2026 na stronie indiabudget.gov.in wymienia obniżki dla zagranicznych pakietów turystycznych oraz dla przekazów na edukację i leczenie. Komunikat Standard Chartered India o tej zmianie, obowiązującej od 1 kwietnia 2026 r., pokazuje klientom tę samą strukturę: zero do ₹10 lakh i 20% powyżej tej kwoty w przypadku pozostałych celów LRS.

Źródło tabeli: memorandum do Finance Bill 2026, poz. 7 i 8 sekcji 394(1), zmiana wchodząca w życie od 1 kwietnia 2026 r.

Jak działa próg ₹10 lakh

Memorandum formułuje próg jako „kwotę lub łączną kwotę przekraczającą dziesięć lakh rupii”, więc wcześniejsze przekazy w tym samym roku finansowym, na dowolny cel LRS, wliczają się do progu. Podatek dotyczy części powyżej progu. W postaci rachunku: TCS = 20% × (łączne przekazy LRS w roku − ₹1 000 000). Bank pobiera TCS poza kwotą przekazu, a komunikat Standard Chartered podaje, że rachunek musi pokrywać razem przekaz, TCS, opłaty i podatki, przy czym GST dotyczy przewalutowania i opłat za usługę, ale nie samego TCS.

Przykłady obliczeń po kursie ₹94,1402 za dolara amerykańskiego

Poniższe obliczenia zakładają, że dana osoba nie dokonała w tym roku finansowym żadnych innych przekazów LRS, i wykorzystują kurs referencyjny RBI z 6 listopada 2026 r. Rzeczywiste przekazy odbywają się po kursie banku z danego dnia, więc podane kwoty ilustrują metodę.

Pierwszy wiersz pokazuje kolejne kroki: AED 500 000 ÷ 3,6725 = USD 136 147; × 94,1402 = ₹12 816 909; minus ₹1 000 000 = ₹11 816 909; × 20% = ₹2 363 382. W ostatnim wierszu dwaj krewni łącznie przekazują AED 1 500 000, a łączny TCS wynosi ₹7 290 146, ponieważ każda osoba ma osobny próg ₹10 lakh. Warunki łączenia przekazów krewnych w ramach programu, w tym to, kto jest uznawany za krewnego, znajdują się na stronie FAQ RBI.

Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju jako NRI lub jako rezydenci?

Odpowiedź na pytanie, czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju, jest według prawa Dubaju taka sama dla rezydenta indyjskiego i dla nierezydenta indyjskiego. Różnią się przepisy indyjskie, a sformułowania RBI pokazują, w czym.

• Osoba fizyczna będąca rezydentem. Korzysta z LRS przy zakupie, w granicach USD 250 000 na rok finansowy, z numerem PAN, formularzem A2 i TCS, jak wyżej.
• Nierezydent. Master Direction dotyczący LRS jest napisany dla osób fizycznych będących rezydentami. FAQ RBI podaje także, że rezydent może zachować nieruchomość nabytą w czasie, gdy był nierezydentem, lub odziedziczoną po nierezydencie, co ma znaczenie dla NRI, który później wraca do Indii.

Przewodnik Income Tax Department po składaniu załączników o aktywach zagranicznych wyznacza tę samą granicę w sprawozdawczości: Schedule FA (załącznik o aktywach zagranicznych) nie musi być wypełniany, jeżeli podatnik jest zaklasyfikowany jako „not ordinarily resident” (rezydent bez statusu zwykłego) lub „non-resident” (nierezydent), natomiast rezydenci muszą ujawnić aktywa zagraniczne, w których są beneficjentami rzeczywistymi, beneficjentami lub właścicielami prawnymi. Status rezydencji decyduje więc zarówno o tym, jaki program przekazów obowiązuje, jak i o tym, co trzeba zgłosić w Indiach. Status rezydencji to test prawny oparty na liczbie dni spędzonych w Indiach, a wytyczne Income Tax Department dotyczące zeznań są miejscem, w którym należy go potwierdzić dla danego roku. Artykuł siostrzany o kupnie nieruchomości w Dubaju ze Stanów Zjednoczonych pokazuje ten sam schemat dla innego kraju, a nasz poradnik o tym, czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Omanie, obejmuje sąsiedni rynek.

Ceny nieruchomości w Dubaju w rupiach

Strona główna RBI pokazuje kurs referencyjny „INR / 1 USD : 94.1402” według stanu na godz. 1.00 po południu 6 listopada 2026 r., przy czym źródłem jest FBIL, czyli Financial Benchmarks India, administrator wskaźników referencyjnych. RBI nie publikuje referencyjnego kursu dirhama, więc wartość rupii za dirham jest wyliczona: ₹94,1402 ÷ 3,6725 = ₹25,6338 za AED 1. Tabela przelicza sześć typowych poziomów cen.

Kursy na dzień 6 listopada 2026 r.; jeden crore to dziesięć milionów rupii. Ponieważ dirham jest sztywno powiązany z dolarem, cena nieruchomości w Dubaju wyrażona w rupiach zmienia się wraz z kursem dolara do rupii, więc w każdym innym dniu tabela będzie wyglądać inaczej. Przeliczenie pokazuje też związek rocznego limitu z ceną: nieruchomość o wartości AED 918 125 lub niższej mogłaby w zasadzie zostać opłacona przez jedną osobę w ciągu jednego roku finansowego, a wszystko powyżej wymaga limitów więcej niż jednej osoby lub więcej niż jednego roku finansowego, z zastrzeżeniem warunków RBI.

Koszty zakupu nieruchomości w Dubaju w dirhamach i rupiach

Strona DLD o rejestracji sprzedaży podaje opłatę rejestracyjną w wysokości 2% po stronie sprzedającego i 2% po stronie kupującego, czyli łącznie 4% wartości sprzedaży, przy czym strony mogą uzgodnić inny podział. Wymienia też opłatę za wydanie aktu własności (title deed) w wysokości AED 250, opłatę za mapę w wysokości AED 250 w przypadku willi lub mieszkania, opłaty „knowledge” i „innovation” po AED 10 każda oraz opłatę partnera serwisowego (zarejestrowanego powiernika) w wysokości AED 4 000 plus VAT przy wartości sprzedaży AED 500 000 lub wyższej albo AED 2 000 plus VAT poniżej tej kwoty. Rządowy portal ZEA u.ae podaje stawkę VAT na poziomie 5%. Nasz poradnik o opłatach przy zakupie nieruchomości w Dubaju wyjaśnia każdą pozycję oraz wariant dla projektów off-plan.

Poniższe obliczenia dotyczą gotowej nieruchomości za AED 1 000 000 i pokazują wyłącznie koszty DLD i powiernika po stronie kupującego. Prowizja pośrednika i ewentualne opłaty bankowe są odrębne i nie są ustalane przez DLD.

W przypadku całych 4% opłata rejestracyjna wynosi AED 40 000 ($10 892; ₹1 025 353), a AED 40 000 + 520 + 4 200 = AED 44 720. Jeżeli te koszty są opłacane z Indii, stanowią dodatkowe przekazy LRS i wliczają się do limitu USD 250 000 oraz do progu TCS wynoszącego ₹10 lakh. Cena sprzedaży powiększona o udział kupującego w wysokości 2% w tych opłatach przy AED 1 000 000 daje AED 1 024 720, czyli USD 279 022, a to więcej niż roczny limit jednej osoby.

Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju na kredyt hipoteczny?

Centralny Bank ZEA ustala pułapy kredytów hipotecznych, co ma znaczenie dla każdego, kto pyta, czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju na kredyt. Tabela 4 jego Financial Stability Report 2025 dzieli limity wskaźnika loan-to-value (LTV, stosunek kredytu do wartości nieruchomości) między obywateli ZEA i cudzoziemców (expatriates) i nie zawiera odrębnego wiersza dla nierezydentów. Poniżej podajemy wiersze dotyczące cudzoziemców.

Ta sama tabela podaje maksymalny wskaźnik obciążenia zadłużeniem na poziomie 50% miesięcznego dochodu brutto, limit finansowania do 7-krotności rocznego dochodu w przypadku cudzoziemców oraz maksymalny okres kredytowania wynoszący 25 lat. Wskaźniki są podane jako maksima, więc kredyt może być niższy niż pułap. Kolumna wkładu własnego pokazuje minimum wynikające z każdego pułapu: 20% z AED 1 500 000 to AED 300 000, czyli ₹7 690 146 po kursie ₹25,6338 za dirham, przed opłatami.

Wkład własny i opłaty to ta część, którą trzeba przekazać z Indii. Kredyt z indyjskiego banku nie może sfinansować tego przekazu, ponieważ Master Direction zabrania bankom udzielania osobom fizycznym kredytu na sfinansowanie przekazów kapitałowych w ramach programu. Artykuł siostrzany o kalkulatorze kredytu hipotecznego w Dubaju wylicza miesięczne kwoty, a nasz poradnik o kredytach hipotecznych w Dubaju dla cudzoziemców opisuje kolejne etapy składania wniosku.

Złota Wiza ZEA: co mówi warunek AED 2 000 000

Zakup nieruchomości sam w sobie nie daje indyjskiemu nabywcy wizy, a zezwolenie na pobyt wymaga odrębnego wniosku. Strona usługi Golden Visa (Investor) w DLD określa warunek dotyczący nieruchomości: wartość zakupu musi wynosić co najmniej AED 2 mln, a nieruchomość musi w całości należeć do wnioskodawcy, jako jedna nieruchomość lub kilka zapisanych na jego nazwisko. Strona podaje, że nieruchomości obciążone hipoteką są akceptowane, jeżeli wnioskodawca przedstawi pismo banku o braku sprzeciwu, wskazujące zapłaconą kwotę i pozostałe saldo. Wnioskodawca musi przebywać w ZEA i stawić się osobiście. Wymienione dokumenty obejmują paszport, elektroniczny certyfikat własności lub akt własności (title deed) oraz zdjęcie osobiste. Tabela opłat na stronie dla zezwolenia inwestorskiego daje łącznie AED 9 884,75 ($2 692; ₹253 384) i składa się z badania lekarskiego AED 700, Emirates ID AED 1 153, potwierdzenia zezwolenia na pobyt AED 2 856,75, opłat DLD AED 4 020 oraz opłat administracyjnych AED 1 155. Strona portalu u.ae o Golden Visa, zaktualizowana 28 lipca 2026 r., podaje minimalny kapitał inwestora w wysokości AED 2 mln.

Warunek jest rachunkiem opartym na cenie. Nieruchomość za AED 2 000 000 to $544 588 lub ₹51 267 638 po powyższych kursach. Mieszkanie z jedną sypialnią w Valia z ceną wyjściową AED 1,96 mln, według naszej strony oferty, jest o AED 40 000 ($10 892) poniżej warunku, więc lokal wyceniony poniżej AED 2 000 000 nie spełnia go wyłącznie ze względu na cenę. Nasze poradniki o Złotej Wizie w Dubaju i o imigracji do Dubaju opisują pozostałe drogi i warunki zezwolenia.

Ilu jest indyjskich nabywców?

Wielu czytelników pytających, czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju, chce też wiedzieć, ilu z nich już to robi. Dwa doniesienia prasowe podają orientacyjne udziały, każde z nazwanego źródła. Khaleej Times poinformował 9 lipca 2026 r., powołując się na Harbor Real Estate i dane DXBinteract, że indyjscy nabywcy stanowili szacunkowo 20,6% aktywności zakupowej na rynku nieruchomości w Dubaju na początku 2026 r., przed brytyjskimi nabywcami z 13,3% i egipskimi z 12,6%. W dniu 8 marca 2026 r. Khaleej Times przytoczył firmę doradczą Anarock, szacującą zakupy nieruchomości mieszkalnych przez Hindusów w ostatnich latach na AED 35 mld do 40 mld rocznie, czyli około 20% do 22% zakupów cudzoziemców. Pierwsze doniesienie nie precyzuje, czy udział jest liczony według wartości, czy według liczby transakcji.

Podatek od nieruchomości w Dubaju dla indyjskich właścicieli

Strona dubajska

Portal u.ae podaje, że ZEA nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych. Przewodnik Federal Tax Authority „Real Estate Investment for Natural Persons” (październik 2024 r.) wyjaśnia sytuację w podatku od osób prawnych (corporate tax): zgodnie z Decyzją Rady Ministrów nr 49 z 2023 r. dochód osoby fizycznej ze sprzedaży, wynajmu lub podnajmu gruntu albo nieruchomości w ZEA jest pomijany w corporate tax bez względu na kwotę, o ile działalność nie jest prowadzona ani nie musi być prowadzona na podstawie licencji. Przewodnik dodaje, że osoba fizyczna podlega corporate tax tylko wtedy, gdy obrót z działalności gospodarczej w ZEA przekracza AED 1 mln w roku kalendarzowym, oraz że przychody z usług, takich jak zarządzanie nieruchomością, nie są inwestycją w nieruchomości. VAT w wysokości 5% dotyczy opłaty powiernika, jak pokazują powyższe obliczenia. Nasze poradniki o podatku od nieruchomości w Dubaju i o podatku od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli omawiają kwestie opłat rocznych, a Dubaj nie nakłada rocznego podatku z tytułu posiadania domu.

Strona indyjska

W przypadku rezydenta obowiązki sprawozdawcze Indii nie kończą się na granicy. Przewodnik Income Tax Department podaje, że Schedule FSI dotyczy podatników będących rezydentami Indii, którzy muszą zgłosić wszystkie dochody pochodzące ze źródeł poza Indiami, a te dochody trzeba też ująć w obliczeniu łącznego dochodu według poszczególnych źródeł, wraz ze szczegółami ulgi z tytułu podatku zagranicznego w tym samym załączniku. Czynsz z mieszkania w Dubaju to dochód ze źródła położonego poza Indiami. Dubaj nie nakłada na niego osobistego podatku dochodowego, więc po stronie ZEA żądanie ulgi z tytułu podwójnego opodatkowania wynosi zero według powyższych danych, a obliczenie indyjskie stosuje się do właściciela będącego rezydentem. Wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania Ministerstwa Finansów ZEA odnotowuje umowę z Indiami podpisaną 29 kwietnia 1992 r. oraz protokoły podpisane 27 marca 2007 r. i 16 kwietnia 2012 r.

Schedule FA to zgłoszenie samego składnika majątku. Przewodnik podaje, że:

• ITR-1 i ITR-4 nie zawierają Schedule FA, więc podatnik posiadający aktywa zagraniczne składa formularz, który go zawiera, taki jak ITR-2; wytyczne do ITR-2 zabraniają stosowania ITR-1 każdemu, kto posiada aktywa położone poza Indiami.
• Tabela C obejmuje nieruchomości położone poza Indiami: wartość inwestycji według kosztu, rodzaj i kwotę uzyskanego dochodu oraz część podlegającą opodatkowaniu w Indiach.
• Aktywa zgłasza się według stanu posiadania w dowolnym momencie roku kalendarzowego kończącego się 31 grudnia; dla roku oceny (assessment year) 2025-26 jest to okres od 1 stycznia 2024 r. do 31 grudnia 2024 r.
• Kwoty przelicza się po kursie kupna telegraficznego (telegraphic transfer buying rate) State Bank of India w odpowiednim dniu.
• Aktywa zagraniczne zgłoszone w Schedule FA trzeba również zgłosić w Schedule AL, jeżeli ten załącznik ma zastosowanie.

Memorandum do Finance Bill 2026 dodaje dwie kwestie. Zaproponowano w nim, aby przepisy o ściganiu karnym z ustawy Black Money Act nie miały zastosowania do aktywów zagranicznych innych niż nieruchomości, których łączna wartość nie przekracza dwudziestu lakh rupii, ze skutkiem od 1 października 2024 r.; zagraniczne mieszkanie jest nieruchomością i nie jest objęte tą ulgą. Opisano w nim również ograniczony w czasie program ujawniania aktywów zagranicznych dla drobnych podatników, nazwany FAST-DS 2026, który ma wejść w życie w terminie ogłoszonym przez rząd centralny. Przepisy różnią się w zależności od osoby, a punktem odniesienia są instrukcje do zeznania za dany rok.

Czynsz w Dubaju w rupiach

Czytelnicy pytający, czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju, często pytają następnie, ile kosztuje wynajem mieszkania w rupiach. Jedyne dane o czynszach użyte tutaj pochodzą z raportu dubizzle o rynku najmu nieruchomości w Dubaju za H1 2026, który podaje średnie roczne czynsze według obszarów z panelu danych i zaznacza, że liczby mogą nie odzwierciedlać regulowanych transakcji na rynku nieruchomości. Tabela przelicza wybrane kwoty dla mieszkań z jedną sypialnią po kursie ₹25,6338 za dirham; kwota miesięczna to kwota roczna podzielona przez 12. To czynsze ofertowe z ogłoszeń, a nie gwarancja tego, co płaci najemca lub otrzymuje wynajmujący, i nie sugerujemy żadnej stopy zwrotu. Artykuł siostrzany o średnim czynszu w Dubaju omawia szersze dane o czynszach.

Przykład obliczenia dla Jumeirah Village Circle: AED 77 000 ÷ 12 = AED 6 417 miesięcznie; × 25,6338 = ₹164 484 miesięcznie. Czynsz to inna sprawa niż cena zakupu. Roczny czynsz jako odsetek ceny zależy od lokalu, roku i opłat eksploatacyjnych, które wyjaśnia nasz poradnik o opłatach eksploatacyjnych w Dubaju. Podwyżki w trwających umowach najmu podlegają zasadom omówionym w artykule siostrzanym o prawie dotyczącym podwyżek czynszu w Dubaju i kalkulatorze RERA.

Lista kroków dla indyjskiego nabywcy będącego rezydentem

1. Potwierdź, że działka jest w strefie freehold. Poproś o dane działki lub aktu własności i sprawdź je w rejestrach DLD; rozporządzenie nr 3 z 2006 r. pokazuje, że prawo jest określane działka po działce.
2. Ustal budżet w dirhamach. Dodaj opłatę rejestracyjną 4% (albo udział kupującego), stałe opłaty w wysokości AED 520, opłatę powiernika z VAT oraz ewentualną prowizję.
3. Sprawdź roczny limit. Porównaj łączną kwotę w dolarach z USD 250 000 na osobę na rok finansowy oraz z przekazami LRS już dokonanymi w tym roku.
4. Policz TCS. Zastosuj 20% do łącznych przekazów LRS powyżej ₹10 lakh i zachowaj gotówkę na ten podatek razem z przekazem.
5. Przygotuj dokumenty bankowe. PAN, formularz A2 oraz dokumenty dotyczące nieruchomości, o które prosi bank realizujący przekaz.
6. Uzyskaj e-NOC od dewelopera. W strefach freehold strona DLD wymaga go przez aplikację Dubai REST.
7. Zarejestruj sprzedaż. Strona DLD o rejestracji sprzedaży wymienia dokumenty tożsamości sprzedającego i kupującego, z paszportem dla cudzoziemców niebędących rezydentami, oraz opłaty.
8. Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, przeczytaj wskaźniki. Obowiązują pułapy Centralnego Banku; wkład własny to część do przekazania.
9. Zachowaj dokumentację. Potwierdzenia przekazów, akt własności (title deed) lub zapis Oqood (tymczasowa rejestracja transakcji) oraz pokwitowania czynszu są podstawą do Schedule FA i Schedule FSI.
10. Ujawnij w zeznaniu. Złóż ITR-2 lub inny formularz zawierający Schedule FA, wykazując składnik majątku według roku kalendarzowego.

Artykuły siostrzane o tym, czy kupno nieruchomości w Dubaju to dobra inwestycja, oraz o opóźnionym lub anulowanym projekcie off-plan w Dubaju omawiają pytania decyzyjne i dotyczące ryzyka, które wykraczają poza tę listę kontrolną, a poradnik o ochronie nabywcy w Dubaju opisuje mechanizmy rachunku powierniczego (escrow) i rejestracji.

Często zadawane pytania

Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju, nie mieszkając tam?

Tak. Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju bez wizy ZEA? Strona DLD o rejestracji sprzedaży podaje status rezydencji „All” oraz ważny paszport dla cudzoziemców niebędących rezydentami. Strona indyjska nadal obowiązuje: rezydent z Indii korzysta z LRS, a nierezydent stosuje zasady dotyczące rachunku, z którego pochodzą pieniądze.

Czy NRI mogą kupować nieruchomości w Dubaju?

Tak. Prawo Dubaju nie rozróżnia rezydenta indyjskiego i NRI jako nabywców nieruchomości typu freehold. Master Direction dotyczący LRS jest napisany dla osób fizycznych będących rezydentami, więc NRI z niego nie korzysta; według przewodnika Income Tax Department podatnik będący nierezydentem lub „not ordinarily resident” nie musi wypełniać Schedule FA.

Ile pieniędzy rezydent z Indii może wysłać na zakup nieruchomości w Dubaju?

Do USD 250 000 na osobę na rok finansowy w ramach LRS, czyli AED 918 125 lub ₹23 535 050 po kursie referencyjnym z 6 listopada 2026 r. Ten sam limit obejmuje wszystkie cele LRS w danym roku, a kwoty powyżej niego wymagają zgody RBI.

Ile wynosi TCS, gdy Hindus kupuje nieruchomość w Dubaju?

Memorandum do Finance Bill 2026 podaje 20% łącznej kwoty przekazów LRS powyżej ₹10 lakh w roku finansowym na cele inne niż edukacja lub leczenie, ze skutkiem od 1 kwietnia 2026 r. Przy przekazie ₹19 225 364 (AED 750 000) wynosi on ₹3 645 073.

Czy istnieje minimalna inwestycja dla Hindusów kupujących w Dubaju?

Strona DLD nie określa minimalnej ceny. Kwota AED 2 000 000 to warunek nieruchomości dla Golden Visa, a nie minimum zakupu. Strona z opłatami pokazuje niższy próg opłaty powiernika dla sprzedaży poniżej AED 500 000.

Czy Hindusi mogą kupić nieruchomość w Dubaju z indyjskim kredytem mieszkaniowym?

Master Direction stanowi, że banki nie mogą udzielać osobom fizycznym kredytu na sfinansowanie przekazów kapitałowych w ramach LRS, więc indyjski kredyt nie może posłużyć do przekazania pieniędzy na zakup. Kredyt hipoteczny w ZEA to odrębna sprawa, podlegająca pułapom Centralnego Banku, takim jak 80% dla pierwszego domu cudzoziemca do wartości AED 5 mln.

Czy zakup nieruchomości daje indyjskiemu nabywcy Golden Visa?

Nie. Potrzebny jest odrębny wniosek. Warunek DLD to wartość nieruchomości co najmniej AED 2 000 000 w chwili zakupu, w całości należąca do wnioskodawcy, z pismem z banku, jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką. Nasz poradnik o Golden Visa podaje pełne warunki.

Czy Hindusi płacą podatek od nieruchomości w Dubaju?

Dubaj nie ma rocznego podatku od nieruchomości, ZEA nie nakładają osobistego podatku dochodowego, a przewodnik Federal Tax Authority podaje, że dochód osoby fizycznej z inwestycji w nieruchomości jest poza corporate tax, jeśli nie wiąże się z licencją. Jednorazowe koszty, takie jak opłata rejestracyjna i VAT od opłaty powiernika, nadal obowiązują.

Czy nieruchomość w Dubaju trzeba ujawnić w indyjskim zeznaniu podatkowym?

W przypadku podatnika będącego rezydentem tak: przewodnik Income Tax Department wymaga od rezydentów ujawnienia aktywów zagranicznych w Schedule FA, nieruchomości w Tabeli C, oraz zgłoszenia dochodów ze źródeł zagranicznych w Schedule FSI. Nierezydenci i podatnicy „not ordinarily resident” są zwolnieni ze Schedule FA.

Ile jest AED 1 000 000 w rupiach?

₹25 633 819, czyli ₹2,56 crore, po kursie referencyjnym RBI wynoszącym ₹94,1402 za dolara z 6 listopada 2026 r. i stałym kursie 3,6725 dirhama za dolara. Kwota zmienia się codziennie wraz z kursem dolara do rupii.

Ostatnia weryfikacja: 7 listopada 2026 r. Źródła: Master Direction RBI dotyczący LRS; FAQ RBI o nieruchomościach zagranicznych; FAQ RBI o LRS; kurs referencyjny RBI (FBIL); memorandum do Finance Bill 2026; reformy podatkowe w Budget 2026; komunikat Standard Chartered India o TCS; przewodnik Income Tax Department do Schedule FA i FSI; wytyczne Income Tax Department dotyczące ITR-2; DLD: rejestracja sprzedaży nieruchomości; DLD: Golden Visa (Investor); DLD: często zadawane pytania; rozporządzenie Dubaju nr 3 z 2006 r.; u.ae: Golden Visa; u.ae: opodatkowanie; przewodnik Federal Tax Authority o inwestycjach w nieruchomości; Centralny Bank ZEA: Financial Stability Report 2025; wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania Ministerstwa Finansów ZEA; Khaleej Times, 9 lipca 2026 r.; Khaleej Times, 8 marca 2026 r.; raport dubizzle o rynku najmu, H1 2026.