آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟ قوانین، روپیه، مالیات

آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟ قوانین، روپیه، مالیات

آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟ بله: شهروندان هند می‌توانند در مناطق تعیین‌شدهٔ دبی ملک با مالکیت کامل (فری‌هولد) بخرند، چه اقامت امارات داشته باشند و چه نداشته باشند. تا ۷ نوامبر ۲۰۲۶، هندیِ مقیم هند بر پایهٔ سقف بانک مرکزی هند (Reserve Bank of India، RBI) در هر سال مالی تا USD ۲۵۰٬۰۰۰ حواله می‌کند و بانک از مبلغ بالاتر از ₹۱۰ لک (lakh) مقدار ۲۰٪ مالیات از مبدأ کسر می‌کند.

این راهنما نشان می‌دهد قوانین دبی و قوانین هند چگونه با هم جور می‌شوند، برای هر کسی که می‌پرسد هندی‌ها می‌توانند ملک دبی را بخرند یا نه. راهنما این موارد را در بر می‌گیرد: آنچه اداره زمین دبی (DLD) می‌خواهد، آنچه طرح انتقال آزادشدهٔ وجه بانک مرکزی هند (Liberalised Remittance Scheme، LRS) اجازه می‌دهد، شیوهٔ کار مالیات کسرشده از مبدأ (TCS) همراه با محاسبه‌های گام‌به‌گام، تفاوت هندیِ مقیم با هندیِ غیرمقیم (NRI)، قیمت‌ها و هزینه‌هایی که با نرخ مرجع تاریخ‌دارِ بانک مرکزی هند به روپیه تبدیل شده‌اند، نسبت‌های وام مسکن، شرط ویزای طلایی امارات (Golden Visa)، گزارش‌دهی مالیاتی در هر دو کشور و یک فهرست مرحله‌به‌مرحله. کنار مبلغ‌های درهم، معادل دلار آمریکا و روپیه با نرخ‌هایی که در ادامه آمده است ذکر شده.

آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟ ارقام کلیدی در یک نگاه

قانون دبی چه می‌گوید: آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟

پاسخ پرسش «آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند» از قانون دبی آغاز می‌شود، نه از قانون هند. مقرره شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ که فرمانروای دبی در ۷ ژوئن ۲۰۰۶ بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دربارهٔ ثبت املاک صادر کرد، سندی است که مالکیت را به کسانی که تبعهٔ امارات نیستند باز می‌کند. ماده ۳ می‌گوید غیراماراتی‌ها می‌توانند در قطعه‌های فهرست‌شده برای هر منطقهٔ نام‌برده، مالکیت کامل بدون محدودیت زمانی، حق انتفاع یا حق اجارهٔ بلندمدت تا ۹۹ سال به دست آورند. این مقرره نام هیچ ملیتی را نمی‌آورد؛ بنابراین دارندهٔ گذرنامهٔ هند از نظر حقوقی در همان جایگاهی است که هر غیراماراتی دیگر قرار دارد. متن انگلیسی مقرره در درگاه قوانین دبی یادداشتی دارد که می‌گوید در صورت تعارض، متن عربی مقدم است.

صفحهٔ پرسش‌های متداول DLD همین تقسیم‌بندی را به زبان ساده توضیح می‌دهد: شهروندان امارات و کشورهای شورای همکاری خلیج فارس می‌توانند در همهٔ مناطق ملک داشته باشند و خارجیان می‌توانند در مناطق فری‌هولد مالک شوند. صفحهٔ ثبت فروش ملک در DLD، که در پایین آن عبارت «last updated on ۰۳ November ۲۰۲۶» دیده می‌شد، وضعیت اقامت را «All» (همه) فهرست می‌کند و هیچ شرط ملیتی نام نمی‌برد. برای افراد حقیقی، شناسهٔ Emirates ID فروشنده و خریدار را می‌خواهد، یا گذرنامهٔ معتبر برای خارجیان غیرمقیم. همچنین می‌گوید در مناطق فری‌هولد، فرد باید گواهی عدم‌ممانعت (e-NOC) را از سازنده بگیرد که از طریق برنامهٔ Dubai REST به دست می‌آید. در عمل، یک شهروند هند که در مومبای، کوچی یا دهلی زندگی می‌کند می‌تواند با گذرنامه به‌عنوان خریدار امضا کند، به شرط رعایت قواعد سمت هند که در ادامه آمده است.

دو نکته دامنهٔ پرسش را محدودتر می‌کند. نخست، «فری‌هولد» ویژگی قطعه زمین است، پس نام بازاریابیِ یک ساختمان ثابت نمی‌کند که خارجیان اجازهٔ مالکیت در آن را دارند. دوم، مالکیت با ویزا یکی نیست: خرید یک واحد به‌تنهایی به مالک اقامت نمی‌دهد. راهنمای ما برای خریداران خارجی آپارتمان در دبی و مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ قوانین املاک دبی برای خارجیان چارچوب حقوقی را با عمق بیشتری مرور می‌کنند، و مرور مالکیت در امارات متحده عربی نشان می‌دهد سایر امارت‌ها چه تفاوتی دارند.

هندی‌ها کدام مناطق را می‌توانند انتخاب کنند؟

مقرره اصلی سال ۲۰۰۶ فهرستی از ۲۳ منطقه داشت، از Dubai Marina و Palm Jumeirah تا Umm Hurair 2 و Warsan 1، هر کدام با شمارهٔ قطعه‌های مشخص. ماده ۴ جداگانه حق انتفاع یا اجارهٔ بلندمدت تا ۹۹ سال را در یک قطعه در Nad al-Sheba مجاز کرده بود. تعیین مناطق قطعه‌به‌قطعه انجام می‌شود، پس خریدار باید قطعهٔ ساختمان مورد نظر را با سوابق DLD تطبیق دهد و به مقررهٔ سال ۲۰۰۶ یا یک بروشور تکیه نکند. متن مقرره فقط به یک دلیل مفید است: نشان می‌دهد حق فری‌هولد قطعه‌به‌قطعه تعریف می‌شود.

برای آشنایی اولیه، دو آگهی در سایت ما نشان می‌دهد قیمت‌ها تا چه اندازه با هم فاصله دارند. بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، Oxford Terraces در Jumeirah Village Circle که سازندهٔ آن Iman Developers است، به‌صورت ساخته‌شده و کاملاً فروخته‌شده معرفی می‌شود و قیمت‌های درخواستیِ فروش مجدد از Property Finder در آن نقل شده است: AED ۷۵۵٬۰۰۰ ($۲۰۵٬۵۸۲) برای یک استودیو در مارس ۲۰۲۶، AED ۱٬۰۵۰٬۰۰۰ ($۲۸۵٬۹۰۹) برای یک‌خوابه در دسامبر ۲۰۲۵ و AED ۱٬۶۲۰٬۰۰۰ ($۴۴۱٬۱۱۷) برای دوخوابه در نوامبر ۲۰۲۵. بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، Valia at Dubai Creek Harbour، برج پیش‌فروش (off-plan) از Emaar با زمان تحویل هدف Q4 ۲۰۳۰، برای واحد یک‌خوابه قیمت «از» AED ۱٫۹۶ میلیون ($۵۳۳٬۶۹۶) را نشان می‌دهد. نمایهٔ Emaar و صفحهٔ شهر دبی پروژه‌های بیشتری را فهرست می‌کنند. این‌ها قیمت‌هایی از صفحه‌های آگهی هستند، نه پیش‌بینی و نه توصیه، و ممکن است تغییر کنند.

مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ ارزان‌ترین ملک در دبی قیمت‌های ورودی را به تفصیل بررسی می‌کند. صفحهٔ DLD حداقلی برای قیمت خرید تعیین نمی‌کند؛ پله‌های کارمزد امین (trustee) از مبلغی کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ شروع می‌شود، که نشان می‌دهد فروش‌های زیر این ارزش هم ثبت می‌شوند.

قواعد هند برای مقیمان: طرح انتقال آزادشدهٔ وجه بانک مرکزی هند

برای هندیِ مقیم هند، پس از پرسش «آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند»، پرسش عملی این است که پول چگونه به‌صورت قانونی از هند خارج می‌شود. دستورالعمل اصلی RBI دربارهٔ طرح انتقال آزادشدهٔ وجه (LRS)، که نخستین‌بار در ۱ ژانویهٔ ۲۰۱۶ منتشر شد و صفحهٔ آن آخرین به‌روزرسانی را ۶ سپتامبر ۲۰۲۴ نشان می‌دهد، به افراد حقیقی مقیم اجازه می‌دهد برای معاملات مجاز جاری یا سرمایه‌ای در هر سال مالی، از آوریل تا مارس، تا USD ۲۵۰٬۰۰۰ حواله کنند. حواله‌های بالاتر از این رقم به مجوز قبلی RBI نیاز دارد. این طرح برای شرکت‌ها، شراکت‌های تجاری، خانواده‌های مشترک هندو (HUF) یا تراست‌ها در دسترس نیست.

دستورالعمل اصلی «تملک ملک غیرمنقول در خارج از کشور» را در میان معاملات سرمایه‌ایِ مجاز، در چارچوب سرمایه‌گذاری خارجی سال ۲۰۲۲، فهرست می‌کند و می‌گوید چنین حواله‌هایی در همان سقف سالانهٔ کلی می‌گنجند. پانوشت‌ها ثبت کرده‌اند که محدودیت‌های پیشین دربارهٔ هم‌مالکی و «ملک» از ۲۲ اوت ۲۰۲۲ حذف شده است. پرسش و پاسخ خود RBI دربارهٔ ملک، با به‌روزرسانی ۶ آوریل ۲۰۲۳، می‌گوید یک فرد مقیم می‌تواند برای خرید ملک غیرمنقول در خارج از هند از LRS حواله بفرستد و حواله‌ها در مورد خویشاوندان ممکن است، با رعایت شرایط طرح، تجمیع شود.

طرح از حواله‌کننده چه می‌خواهد

• برای حواله در چارچوب این طرح، داشتن شمارهٔ حساب دائمی (PAN) الزامی است.
• برای خرید ارز در چارچوب طرح باید Form A2 تسلیم شود؛ برای فرد زیر سن قانونی، سرپرست طبیعی آن را هم‌امضا می‌کند.
• سقف، همهٔ حواله‌های LRS در سال مالی را می‌شمارد، نه فقط پرداخت ملک را. سفر، هدیه و حواله‌های سرمایه‌گذاری از همان USD ۲۵۰٬۰۰۰ مصرف می‌کنند.
• بانک‌ها نمی‌توانند به افراد برای تأمین مالی حواله‌های سرمایه‌ای در چارچوب این طرح تسهیلات اعتباری بدهند، پس وام مسکن یا وام شخصی هندی راهی برای پرداخت به سازندهٔ دبی نیست.
• حواله برای تماس‌های وجه‌تضمین (margin call) به بورس‌های خارجی مجاز نیست و حواله‌های سرمایه‌ای به کشورهایی که کارگروه ویژهٔ اقدام مالی (FATF) آن‌ها را غیرهمکار شناسایی کرده است، مجاز نمی‌باشد.

چرا سقف سالانه بر برنامهٔ خرید اثر می‌گذارد

سقف برای هر نفر در هر سال مالی تعیین شده است. با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار، USD ۲۵۰٬۰۰۰ برابر با AED ۹۱۸٬۱۲۵ است. بنابراین یک نفر بدون مجوز RBI نمی‌تواند در یک سال مالی کل قیمت ملکی بالاتر از این رقم را بفرستد. خرید AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) از سقف یک نفر بالاتر است؛ پرسش و پاسخ RBI اجازه می‌دهد حواله‌های خویشاوندان واجد شرایط تجمیع شود، و طرح پرداخت پیش‌فروش اقساط را در چند سال مالی پخش می‌کند که هر کدام سقف جداگانهٔ خود را دارد. کارمزدهای دبی، کمیسیون دلال و TCS نیازهای نقدی اضافی هستند، و کارمزدهایی که به دبی پرداخت می‌شود نیز اگر از هند فرستاده شود حواله به حساب می‌آید.

TCS بر حواله به دبی: نرخ‌ها و محاسبه‌های گام‌به‌گام

بند ۳۹۴(۱) قانون مالیات بر درآمد ۲۰۲۵ هند که از ۱ آوریل ۲۰۲۶ اجرایی شد، نرخ مالیات کسرشده از مبدأ بر حواله‌های LRS را تعیین می‌کند. یادداشت توضیحی لایحهٔ مالی ۲۰۲۶ جدول آن را ارائه می‌کند. بر پایهٔ ردیف ۷ همان بند، حواله‌ای که مبلغ یا مجموع مبالغ آن از ده لک روپیه بیشتر باشد، برای آموزش یا درمان ۵٪ و برای مقاصد غیر از آموزش یا درمان ۲۰٪ مشمول بود. یادداشت پیشنهاد کرد نرخ نخست از ۱ آوریل ۲۰۲۶ به ۲٪ کاهش یابد و نرخ دوم ۲۰٪ بماند. خرید ملک نه آموزش است و نه درمان، پس در ردیف ۲۰٪ قرار می‌گیرد. خلاصهٔ «اصلاحات مالیاتی» بودجهٔ ۲۰۲۶ در indiabudget.gov.in کاهش‌ها را برای بسته‌های تور خارجی و برای حواله‌های آموزشی و درمانی فهرست می‌کند. اطلاعیهٔ Standard Chartered India دربارهٔ این اصلاحیه، با اجرای ۱ آوریل ۲۰۲۶، همان ساختار را به مشتریان نشان می‌دهد: برای سایر مقاصد LRS تا ₹۱۰ لک صفر و بالاتر از آن ۲۰٪.

منبع جدول: یادداشت توضیحی لایحهٔ مالی ۲۰۲۶، ردیف ۷ و ۸ از بند ۳۹۴(۱)، اصلاحیهٔ اجرایی از ۱ آوریل ۲۰۲۶.

آستانهٔ ₹۱۰ لک چگونه کار می‌کند

یادداشت توضیحی آستانه را با عبارت «مبلغ یا مجموع مبالغی که از ده لک روپیه بیشتر باشد» بیان می‌کند، پس حواله‌های پیشین در همان سال مالی، برای هر هدف LRS، در این آستانه شمرده می‌شوند. مالیات فقط بر بخش بالاتر از آستانه اعمال می‌شود. به‌صورت حسابی: TCS = ۲۰٪ × (مجموع حواله‌های LRS در سال − ₹۱۰٬۰۰٬۰۰۰). بانک TCS را افزون بر مبلغ حواله‌شده دریافت می‌کند، و اطلاعیهٔ Standard Chartered می‌گوید حساب باید مبلغ حواله، TCS، کارمزدها و مالیات‌ها را با هم در بر بگیرد؛ GST بر تبدیل ارز و کارمزد خدمات اعمال می‌شود، اما بر خود TCS نه.

مثال‌های محاسبه‌شده با نرخ ₹۹۴٫۱۴۰۲ برای هر دلار آمریکا

این محاسبه‌ها فرض می‌کنند فرد در آن سال مالی حوالهٔ LRS دیگری نفرستاده و از نرخ مرجع RBI در ۶ نوامبر ۲۰۲۶ استفاده می‌کنند. حواله‌های واقعی از نرخ بانک در همان روز استفاده می‌کنند، پس این ارقام نمونه‌هایی برای نشان دادن روش هستند.

ردیف نخست مراحل کار را نشان می‌دهد: AED ۵۰۰٬۰۰۰ ÷ ۳٫۶۷۲۵ = USD ۱۳۶٬۱۴۷؛ × ۹۴٫۱۴۰۲ = ₹۱۲٬۸۱۶٬۹۰۹؛ منهای ₹۱٬۰۰۰٬۰۰۰ = ₹۱۱٬۸۱۶٬۹۰۹؛ × ۲۰٪ = ₹۲٬۳۶۳٬۳۸۲. در ردیف آخر، دو خویشاوند روی هم AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ حواله می‌کنند و TCS مجموع آنها ₹۷٬۲۹۰٬۱۴۶ است، زیرا هر نفر آستانهٔ ₹۱۰ لک جداگانهٔ خود را دارد. شرایط طرح برای تجمیع حواله‌های خویشاوندان، از جمله اینکه چه کسی خویشاوند به حساب می‌آید، در صفحهٔ پرسش و پاسخ RBI آمده است.

آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند، چه NRI باشند چه مقیم؟

پاسخ پرسش «آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند» بر پایهٔ قانون دبی برای هندیِ مقیم و برای هندیِ غیرمقیم یکی است. قواعد هند فرق دارند و عبارت‌بندی RBI نشان می‌دهد این تفاوت کجاست.

• فرد حقیقی مقیم. برای خرید از LRS استفاده می‌کند، در حد USD ۲۵۰٬۰۰۰ در هر سال مالی، با PAN، Form A2 و TCS به‌ترتیبی که بالا آمد.
• غیرمقیم. دستورالعمل اصلی LRS برای افراد حقیقی مقیم نوشته شده است. پرسش و پاسخ RBI همچنین می‌گوید فرد مقیم می‌تواند ملکی را که در دوران غیرمقیم بودن به دست آورده یا از یک غیرمقیم به ارث برده است نگه دارد، که برای NRIای که بعداً به هند برمی‌گردد اهمیت دارد.

راهنمای اداره مالیات بر درآمد برای تکمیل جدول‌های دارایی خارجی، در بحث گزارش‌دهی همین مرز را می‌کشد: اگر مالیات‌دهنده «مقیم عادی نیست» (not ordinarily resident) یا «غیرمقیم» (non-resident) طبقه‌بندی شود، تکمیل Schedule FA لازم نیست، در حالی که مقیمان باید دارایی‌های خارجی را که در آن‌ها ذی‌نفع، بهره‌مند یا مالک قانونی هستند افشا کنند. بنابراین وضعیت اقامتی هم تعیین می‌کند کدام طرح حواله اعمال می‌شود و هم اینکه چه چیزی باید در هند گزارش شود. وضعیت اقامتی یک آزمون حقوقی بر پایهٔ روزهایی است که فرد در هند می‌گذراند، و راهنمای اظهارنامهٔ اداره مالیات بر درآمد جایی است که باید آن را برای یک سال معین تأیید کرد. مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ خرید ملک در دبی از آمریکا همین الگو را برای کشوری دیگر نشان می‌دهد، و راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا هندی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند بازاری همسایه را پوشش می‌دهد.

قیمت ملک در دبی به روپیه

صفحهٔ اصلی RBI نرخ مرجع «INR / 1 USD : ۹۴٫۱۴۰۲» را در ساعت ۱٫۰۰ بعدازظهر ۶ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد، با FBIL، یعنی نهاد مدیر شاخص‌های مالی هند (Financial Benchmarks India)، به‌عنوان منبع. RBI نرخ مرجع درهم منتشر نمی‌کند، پس ارزش روپیه‌ای یک درهم محاسبه می‌شود: ₹۹۴٫۱۴۰۲ ÷ ۳٫۶۷۲۵ = ₹۲۵٫۶۳۳۸ برای هر AED ۱. جدول زیر شش قیمت رایج را تبدیل می‌کند.

نرخ‌ها تا ۶ نوامبر ۲۰۲۶؛ یک کرور برابر ده میلیون روپیه است. چون درهم به دلار ثابت بسته شده است، قیمت روپیه‌ای ملک در دبی با نرخ دلار-روپیه جابه‌جا می‌شود و جدول در هر روز دیگر متفاوت خواهد بود. این تبدیل همچنین نشان می‌دهد سقف سالانه با قیمت چه نسبتی دارد: ملکی به ارزش AED ۹۱۸٬۱۲۵ یا کمتر در اصل می‌تواند توسط یک نفر در یک سال مالی پرداخت شود، و هر مبلغ بالاتر از آن به سقف بیش از یک نفر یا به بیش از یک سال مالی نیاز دارد، با رعایت شرایط RBI.

هزینه‌های خرید ملک در دبی، به درهم و روپیه

صفحهٔ ثبت فروش DLD کارمزد ثبت ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار را فهرست می‌کند که روی هم ۴٪ ارزش فروش است، و طرفین می‌توانند تقسیم دیگری را توافق کنند. همچنین کارمزد صدور سند مالکیت (title deed) به مبلغ AED ۲۵۰، کارمزد نقشه به مبلغ AED ۲۵۰ برای ویلا یا آپارتمان، کارمزدهای دانش و نوآوری به مبلغ AED ۱۰ برای هر کدام، و کارمزد شریک خدمات (امین ثبت‌شده) به مبلغ AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده برای ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر، یا AED ۲٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده برای مبلغ کمتر از آن را فهرست می‌کند. درگاه دولت امارات u.ae نرخ ارزش افزوده را ۵٪ اعلام می‌کند. راهنمای ما دربارهٔ هزینه‌های خرید ملک در دبی هر ردیف و گونهٔ پیش‌فروش را توضیح می‌دهد.

محاسبه‌های زیر یک ملک آماده به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ را مبنا می‌گیرد و فقط هزینه‌های DLD و امین را از سمت خریدار نشان می‌دهد. کمیسیون دلال و هر کارمزد بانکی جدا هستند و DLD آن‌ها را تعیین نمی‌کند.

در حالتی که کل ۴٪ پرداخت شود، کارمزد ثبت AED ۴۰٬۰۰۰ ($۱۰٬۸۹۲؛ ₹۱٬۰۲۵٬۳۵۳) است و AED ۴۰٬۰۰۰ + ۵۲۰ + ۴٬۲۰۰ = AED ۴۴٬۷۲۰. اگر این هزینه‌ها از هند پرداخت شود، حواله‌های LRS دیگری هستند و در سقف USD ۲۵۰٬۰۰۰ و آستانهٔ TCS یعنی ₹۱۰ لک شمرده می‌شوند. قیمت فروش به‌علاوهٔ سهم ۲٪ خریدار از این هزینه‌ها برای AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ برابر با AED ۱٬۰۲۴٬۷۲۰ است که معادل USD ۲۷۹٬۰۲۲ و بالاتر از سقف سالانهٔ یک نفر است.

آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند، با وام مسکن؟

بانک مرکزی امارات برای وام مسکن سقف تعیین می‌کند و این برای هر کسی که می‌پرسد آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند و با وام بخرند اهمیت دارد. جدول ۴ گزارش ثبات مالی ۲۰۲۵ آن، سقف‌های نسبت وام به ارزش (LTV) را بین اتباع امارات و خارجیان مقیم تقسیم می‌کند و ردیف جداگانه‌ای برای غیرمقیمان ندارد. ردیف‌های خارجیان مقیم در ادامه آمده است.

همین جدول بیشینهٔ نسبت بدهی به درآمد را ۵۰٪ درآمد ناخالص ماهانه، سقف تأمین مالی را تا ۷ برابر درآمد سالانه برای خارجیان و بیشینهٔ مدت بازپرداخت را ۲۵ سال فهرست می‌کند. این نسبت‌ها به‌صورت بیشینه بیان شده‌اند، پس وام می‌تواند کوچک‌تر از سقف باشد. ستون سهم نقدی حداقل ضمنیِ هر سقف را نشان می‌دهد: ۲۰٪ از AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۳۰۰٬۰۰۰ است که با نرخ ₹۲۵٫۶۳۳۸ برای هر درهم، پیش از کارمزدها، ₹۷٬۶۹۰٬۱۴۶ می‌شود.

پیش‌پرداخت و کارمزدها بخشی هستند که باید از هند حواله شوند. وام از بانک هندی نمی‌تواند این حواله را تأمین کند، زیرا دستورالعمل اصلی بانک‌ها را از دادن تسهیلات اعتباری به افراد برای تأمین مالی حواله‌های سرمایه‌ای در چارچوب طرح منع می‌کند. مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ ماشین‌حساب وام مسکن دبی ارقام ماهانه را محاسبه می‌کند و راهنمای ما دربارهٔ وام مسکن در دبی برای خارجیان مراحل درخواست را پوشش می‌دهد.

ویزای طلایی: شرط AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ چه می‌گوید

خرید ملک به‌تنهایی به خریدار هندی ویزا نمی‌دهد و پروانهٔ اقامت درخواست جداگانه می‌خواهد. صفحهٔ خدمت ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) در DLD شرط ملک را بیان می‌کند: ارزش خرید باید برابر یا بیشتر از AED ۲ میلیون باشد و ملک باید به‌طور کامل در مالکیت متقاضی باشد، چه یک ملک باشد چه چند ملک به نام متقاضی. صفحه می‌گوید ملک‌های رهنی پذیرفته می‌شوند، به شرط آنکه متقاضی نامهٔ عدم‌ممانعت بانک را ارائه کند که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را مشخص کرده باشد. متقاضی باید داخل امارات باشد و شخصاً حضور یابد. مدارک فهرست‌شده شامل گذرنامه، گواهی الکترونیکی مالکیت یا سند مالکیت و یک عکس شخصی است. جدول کارمزد صفحه برای پروانهٔ سرمایه‌گذار در مجموع AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲؛ ₹۲۵۳٬۳۸۴) است که از معاینهٔ پزشکی AED ۷۰۰، Emirates ID به مبلغ AED ۱٬۱۵۳، تأیید پروانهٔ اقامت به مبلغ AED ۲٬۸۵۶٫۷۵، کارمزدهای DLD به مبلغ AED ۴٬۰۲۰ و کارمزدهای اداری به مبلغ AED ۱٬۱۵۵ تشکیل شده است. صفحهٔ درگاه u.ae دربارهٔ ویزای طلایی، که در ۲۸ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شد، حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون را برای سرمایه‌گذاران فهرست می‌کند.

این شرط حسابی روی قیمت است. ملکی به ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ با نرخ‌های بالا برابر $۵۴۴٬۵۸۸ یا ₹۵۱٬۲۶۷٬۶۳۸ است. واحد یک‌خوابهٔ Valia با قیمت «از» AED ۱٫۹۶ میلیون، بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، AED ۴۰٬۰۰۰ ($۱۰٬۸۹۲) کمتر از شرط است، پس واحدی با قیمت زیر AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ فقط از نظر قیمت آن را برآورده نمی‌کند. راهنماهای ما دربارهٔ ویزای طلایی دبی و مهاجرت به دبی مسیرهای دیگر و شرایط پروانه را توضیح می‌دهند.

چند خریدار هندی وجود دارد؟

بسیاری از خوانندگانی که می‌پرسند آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند، می‌خواهند بدانند چند نفر از آن‌ها همین حالا می‌خرند. دو گزارش مطبوعاتی سهم‌هایی نشانه‌وار می‌دهند که هر کدام منبع مشخصی دارد. Khaleej Times در ۹ ژوئیهٔ ۲۰۲۶، به نقل از Harbor Real Estate و داده‌های DXBinteract، گزارش داد که خریداران هندی در اوایل ۲۰۲۶ حدود ۲۰٫۶٪ فعالیت خرید ملک در دبی را تشکیل می‌دادند، جلوتر از خریداران بریتانیایی با ۱۳٫۳٪ و خریداران مصری با ۱۲٫۶٪. در ۸ مارس ۲۰۲۶ Khaleej Times به نقل از شرکت مشاوره Anarock نوشت خریدهای هندی‌ها در بخش مسکونی در سال‌های اخیر سالانه حدود AED ۳۵ میلیارد تا ۴۰ میلیارد برآورد می‌شود، یعنی حدود ۲۰٪ تا ۲۲٪ خریدهای خارجیان. گزارش نخست نمی‌گوید سهمش بر پایهٔ ارزش است یا تعداد معامله‌ها.

مالیات ملک دبی برای مالکان هندی

سمت دبی

درگاه u.ae اعلام می‌کند امارات از افراد حقیقی مالیات بر درآمد نمی‌گیرد. راهنمای سازمان مالیات فدرال (Federal Tax Authority) با عنوان «Real Estate Investment for Natural Persons» (اکتبر ۲۰۲۴) وضعیت مالیات شرکتی را توضیح می‌دهد: بر پایهٔ تصمیم هیئت وزیران شمارهٔ ۴۹ سال ۲۰۲۳، درآمد فرد حقیقی از فروش، اجاره یا اجارهٔ فرعی زمین یا ملک در امارات، صرف‌نظر از مبلغ، برای مالیات شرکتی نادیده گرفته می‌شود، مادامی که این فعالیت از طریق مجوز انجام نشود یا ملزم به انجام از طریق مجوز نباشد. راهنما می‌افزاید فرد حقیقی تنها زمانی مشمول مالیات شرکتی است که گردش مالی او از فعالیت‌های تجاری در امارات در یک سال تقویمی از AED ۱ میلیون بیشتر شود، و اینکه درآمد از خدماتی مانند مدیریت ملک سرمایه‌گذاری در املاک به حساب نمی‌آید. ارزش افزودهٔ ۵٪ بر کارمزد امین اعمال می‌شود، همان‌طور که محاسبه‌های بالا نشان می‌دهد. راهنماهای ما دربارهٔ مالیات ملک در دبی و مالیات ملک دبی برای مالکان خارجی پرسش‌های مربوط به هزینهٔ سالانه را پوشش می‌دهند، و دبی برای مالکیت یک خانه مالیات سالانه نمی‌گیرد.

سمت هند

برای فرد مقیم، گزارش‌دهی در هند در مرز متوقف نمی‌شود. راهنمای اداره مالیات بر درآمد می‌گوید Schedule FSI برای مالیات‌دهندگانی است که مقیم هند هستند و باید همهٔ درآمد حاصل از منابع بیرون از هند را گزارش کنند؛ این درآمد باید در محاسبهٔ سرفصل‌به‌سرفصلِ کل درآمد هم گزارش شود، و جزئیات تخفیف برای مالیات خارجی در همان جدول می‌آید. اجارهٔ یک آپارتمان در دبی درآمد از منبعی بیرون از هند است. دبی بر آن مالیات بر درآمد شخصی نمی‌گیرد، پس طبق ارقام بالا سمت امارات در هر ادعای تخفیف مالیات مضاعف صفر است و محاسبهٔ هند برای مالک مقیم اعمال می‌شود. فهرست موافقت‌نامه‌های مالیات مضاعف وزارت دارایی امارات، موافقت‌نامه‌ای با هند را ثبت کرده که در ۲۹ آوریل ۱۹۹۲ امضا شده است، با پروتکل‌هایی که در ۲۷ مارس ۲۰۰۷ و ۱۶ آوریل ۲۰۱۲ امضا شدند.

Schedule FA افشای خود دارایی است. راهنما می‌گوید:

• ITR-1 و ITR-4 شامل Schedule FA نیستند، پس مالیات‌دهنده‌ای که دارایی خارجی دارد فرمی را تسلیم می‌کند که آن را داشته باشد، مانند ITR-2؛ راهنمای ITR-2 استفاده از ITR-1 را برای هر کس که دارایی‌ای خارج از هند دارد ممنوع می‌داند.
• جدول C ملک غیرمنقول بیرون از هند را پوشش می‌دهد: ارزش سرمایه‌گذاری به بهای تمام‌شده، ماهیت و مبلغ درآمد حاصل و بخشی که در هند مشمول مالیات است.
• دارایی‌ها به صورتی گزارش می‌شوند که در هر زمان طی سال تقویمیِ منتهی به ۳۱ دسامبر در اختیار بوده‌اند؛ برای سال ارزیابی ۲۰۲۵-۲۶ این بازه ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۴ تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ است.
• مبالغ با نرخ خرید حواله تلگرافی (telegraphic transfer) بانک ملی هند (State Bank of India) در تاریخ مربوط تبدیل می‌شوند.
• دارایی‌های خارجیِ گزارش‌شده در Schedule FA باید در جایی که Schedule AL اعمال می‌شود، در آن جدول هم گزارش شوند.

یادداشت توضیحی لایحهٔ مالی ۲۰۲۶ دو مورد را اضافه می‌کند. پیشنهاد داد مقررات تعقیب قضایی قانون پول سیاه (Black Money Act) بر دارایی‌های خارجی غیر از ملک غیرمنقول که ارزش مجموع آن‌ها از بیست لک روپیه بیشتر نیست اعمال نشود، با اجرا از ۱ اکتبر ۲۰۲۴؛ یک آپارتمان خارجی ملک غیرمنقول است و بیرون از این تخفیف قرار می‌گیرد. همچنین طرحی زمان‌دار برای افشای دارایی‌های خارجی مالیات‌دهندگان کوچک را با نام FAST-DS 2026 توصیف کرد که از تاریخی که دولت مرکزی اعلام کند آغاز می‌شود. قواعد از فردی به فرد دیگر فرق دارد و دستورالعمل اظهارنامهٔ همان سال مرجع است.

اجارهٔ ملک در دبی به روپیه

خوانندگانی که می‌پرسند آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند، اغلب بعد می‌پرسند یک آپارتمان به روپیه چقدر اجاره می‌رود. تنها دادهٔ اجاره‌ای که اینجا به کار رفته گزارش بازار اجارهٔ ملک دبی در H1 ۲۰۲۶ از dubizzle است که میانگین اجارهٔ سالانه را بر حسب منطقه از داشبورد داده‌هایش می‌دهد و یادآوری می‌کند ارقام ممکن است معاملات املاک تنظیم‌شده را منعکس نکنند. جدول چند رقم منتخب برای واحد یک‌خوابه را با نرخ ₹۲۵٫۶۳۳۸ برای هر درهم تبدیل می‌کند؛ رقم ماهانه همان رقم سالانه تقسیم بر ۱۲ است. این‌ها اجاره‌های درخواستی در آگهی‌ها هستند، نه تضمینی بر آنچه مستأجر می‌پردازد یا مالک دریافت می‌کند، و هیچ بازدهی در آن‌ها مستتر نیست. مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ میانگین اجاره در دبی داده‌های گسترده‌تر اجاره را پوشش می‌دهد.

به‌عنوان یک مثال محاسبه‌شده، Jumeirah Village Circle: AED ۷۷٬۰۰۰ ÷ ۱۲ = AED ۶٬۴۱۷ در ماه؛ × ۲۵٫۶۳۳۸ = ₹۱۶۴٬۴۸۴ در ماه. اجاره موضوعی متفاوت از قیمت خرید است. اجارهٔ سالانه به‌عنوان سهمی از قیمت به واحد، سال و شارژهای خدمات بستگی دارد، که در راهنمای ما دربارهٔ شارژ خدمات در دبی توضیح داده شده است. افزایش اجارهٔ یک قرارداد موجود از قواعدی پیروی می‌کند که در مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ قانون افزایش اجاره در دبی و ماشین‌حساب RERA آمده است.

فهرست مرحله‌به‌مرحله برای خریدار هندیِ مقیم

1. مطمئن شوید قطعه فری‌هولد است. مشخصات قطعه یا سند را بخواهید و با سوابق DLD تطبیق دهید؛ مقرره شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ نشان می‌دهد این حق بر اساس قطعه تعریف می‌شود.
2. بودجه را به درهم تعیین کنید. کارمزد ثبت ۴٪ (یا سهم خریدار)، ۵۲۰ درهم کارمزد ثابت، کارمزد امین با ارزش افزوده و هر کمیسیونی را اضافه کنید.
3. سقف سالانه را بسنجید. مجموع دلاری را با USD ۲۵۰٬۰۰۰ برای هر نفر در هر سال مالی و با حواله‌های LRS که در همان سال انجام شده مقایسه کنید.
4. TCS را محاسبه کنید. ۲۰٪ را بر مجموع حواله‌های LRS بالاتر از ₹۱۰ لک اعمال کنید و پول آن را همراه حواله کنار بگذارید.
5. مدارک بانکی را آماده کنید. PAN، Form A2 و مدارک ملک که بانکِ انجام‌دهندهٔ حواله می‌خواهد.
6. e-NOC سازنده را بگیرید. در مناطق فری‌هولد، صفحهٔ DLD آن را از طریق برنامهٔ Dubai REST می‌خواهد.
7. فروش را ثبت کنید. صفحهٔ ثبت فروش DLD شناسایی فروشنده و خریدار را، با گذرنامه برای خارجیان غیرمقیم، و کارمزدها را فهرست می‌کند.
8. اگر وام می‌گیرید، نسبت‌ها را بخوانید. سقف‌های بانک مرکزی اعمال می‌شود؛ پیش‌پرداخت بخشی است که باید حواله شود.
9. سوابق را نگه دارید. اعلامیه‌های حواله، سند مالکیت یا ثبت Oqood و رسیدهای اجاره از Schedule FA و Schedule FSI پشتیبانی می‌کنند.
10. در اظهارنامه افشا کنید. ITR-2 یا فرم دیگری را که Schedule FA دارد تسلیم کنید و دارایی را بر حسب سال تقویمی گزارش دهید.

مقاله‌های هم‌خانواده دربارهٔ اینکه آیا خرید ملک در دبی سرمایه‌گذاری خوبی است و دربارهٔ پروژهٔ پیش‌فروش تأخیردار یا لغوشده در دبی پرسش‌های تصمیم‌گیری و ریسک را پوشش می‌دهند که بیرون از این فهرست قرار دارند، و راهنما دربارهٔ حمایت از خریدار در دبی سازوکارهای حساب امانی (escrow) و ثبت را شرح می‌دهد.

سوالات متداول

آیا هندی‌ها می‌توانند بدون سکونت در دبی ملک بخرند؟

بله. آیا هندی‌ها می‌توانند در دبی ملک بخرند، بدون ویزای امارات؟ صفحهٔ ثبت فروش DLD وضعیت اقامت را «All» (همه) و گذرنامهٔ معتبر را برای خارجیان غیرمقیم فهرست می‌کند. سمت هند همچنان اعمال می‌شود: هندیِ مقیم از LRS استفاده می‌کند و غیرمقیم از قواعد مربوط به حسابی که پول از آن می‌آید پیروی می‌کند.

آیا NRIها می‌توانند در دبی ملک بخرند؟

بله. قانون دبی بین هندیِ مقیم و NRI به‌عنوان خریداران ملک فری‌هولد تفاوتی نمی‌گذارد. دستورالعمل اصلی LRS برای افراد حقیقی مقیم نوشته شده است، پس NRI از آن استفاده نمی‌کند؛ بر پایهٔ راهنمای اداره مالیات بر درآمد، مالیات‌دهندهٔ غیرمقیم یا «مقیم عادی نیست» لازم نیست Schedule FA را تکمیل کند.

یک هندیِ مقیم هند برای خرید ملک در دبی چقدر پول می‌تواند بفرستد؟

تا USD ۲۵۰٬۰۰۰ برای هر نفر در هر سال مالی در چارچوب LRS، که با نرخ مرجع ۶ نوامبر ۲۰۲۶ برابر AED ۹۱۸٬۱۲۵ یا ₹۲۳٬۵۳۵٬۰۵۰ است. همین سقف همهٔ مقاصد LRS در آن سال را در بر می‌گیرد و مبلغ بالاتر از آن به مجوز RBI نیاز دارد.

وقتی یک هندی در دبی ملک می‌خرد TCS چقدر است؟

یادداشت توضیحی لایحهٔ مالی ۲۰۲۶ برای مقاصد غیر از آموزش یا درمان، ۲۰٪ بر مجموع حواله‌های LRS بالاتر از ₹۱۰ لک در یک سال مالی را اعلام می‌کند، با اجرا از ۱ آوریل ۲۰۲۶. بر حوالهٔ ₹۱۹٬۲۲۵٬۳۶۴ (AED ۷۵۰٬۰۰۰) این مبلغ ₹۳٬۶۴۵٬۰۷۳ می‌شود.

آیا حداقل سرمایه‌گذاری برای هندی‌هایی که در دبی می‌خرند وجود دارد؟

صفحهٔ DLD حداقل قیمتی تعیین نمی‌کند. رقم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ شرط ملکی ویزای طلایی است، نه حداقل خرید. صفحهٔ کارمزدها پلهٔ پایین‌تری برای کارمزد امین در فروش‌های کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ نشان می‌دهد.

آیا هندی‌ها می‌توانند با وام مسکن هندی در دبی ملک بخرند؟

دستورالعمل اصلی می‌گوید بانک‌ها نمی‌توانند به افراد برای تأمین مالی حواله‌های سرمایه‌ای در چارچوب LRS تسهیلات اعتباری بدهند، پس وام هندی را نمی‌توان برای حواله کردن پول خرید به کار برد. وام مسکن امارات مسئله‌ای جداست و تابع سقف‌های بانک مرکزی است، مانند ۸۰٪ برای نخستین خانهٔ خارجی مقیم تا AED ۵ میلیون.

آیا خرید ملک به خریدار هندی ویزای طلایی می‌دهد؟

نه. درخواست جداگانه لازم است. شرط DLD ارزش ملک AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر در زمان خرید است، با مالکیت کامل متقاضی و نامهٔ بانک اگر ملک رهنی باشد. راهنمای ویزای طلایی ما شرایط کامل را بیان می‌کند.

آیا هندی‌ها در دبی مالیات ملک می‌پردازند؟

دبی مالیات سالانهٔ ملک ندارد، امارات مالیات بر درآمد شخصی نمی‌گیرد، و راهنمای سازمان مالیات فدرال می‌گوید اگر مجوزی در کار نباشد، درآمد فرد حقیقی از سرمایه‌گذاری در املاک بیرون از مالیات شرکتی است. هزینه‌های یک‌باره مانند کارمزد ثبت و ارزش افزوده بر کارمزد امین همچنان اعمال می‌شود.

آیا ملک دبی باید در اظهارنامهٔ مالیاتی هند اعلام شود؟

برای مالیات‌دهندهٔ مقیم، بله: راهنمای اداره مالیات بر درآمد از مقیمان می‌خواهد دارایی‌های خارجی را در Schedule FA، ملک غیرمنقول را در جدول C، افشا کنند و درآمد با منبع خارجی را در Schedule FSI گزارش دهند. مالیات‌دهندگان غیرمقیم و «مقیم عادی نیست» از Schedule FA معاف هستند.

AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ به روپیه چقدر می‌شود؟

₹۲۵٬۶۳۳٬۸۱۹ یا ₹۲٫۵۶ کرور، با نرخ مرجع RBI برابر ₹۹۴٫۱۴۰۲ برای هر دلار در ۶ نوامبر ۲۰۲۶ و نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار. این رقم با نرخ دلار-روپیه هر روز تغییر می‌کند.

آخرین بررسی: 7 نوامبر 2026. منابع: دستورالعمل اصلی RBI دربارهٔ LRS؛ پرسش و پاسخ RBI دربارهٔ ملک غیرمنقول؛ پرسش و پاسخ RBI دربارهٔ LRS؛ نرخ مرجع RBI (FBIL)؛ یادداشت توضیحی لایحهٔ مالی ۲۰۲۶؛ اصلاحات مالیاتی بودجهٔ ۲۰۲۶؛ اطلاعیهٔ TCS در Standard Chartered India؛ راهنمای Schedule FA و FSI اداره مالیات بر درآمد؛ راهنمای ITR-2 اداره مالیات بر درآمد؛ ثبت فروش ملک در DLD؛ ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) DLD؛ پرسش‌های متداول DLD؛ مقرره شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ دبی؛ ویزای طلایی در u.ae؛ مالیات در u.ae؛ راهنمای سرمایه‌گذاری در املاک سازمان مالیات فدرال؛ گزارش ثبات مالی ۲۰۲۵ بانک مرکزی امارات؛ فهرست موافقت‌نامه‌های مالیات مضاعف وزارت دارایی امارات؛ Khaleej Times، ۹ ژوئیهٔ ۲۰۲۶؛ Khaleej Times، ۸ مارس ۲۰۲۶؛ گزارش اجارهٔ H1 ۲۰۲۶ از dubizzle.