Przepisy o nieruchomościach w Dubaju: mapa ustaw dla cudzoziemców

Przepisy o nieruchomościach w Dubaju: mapa ustaw dla cudzoziemców

Przepisy o nieruchomościach w Dubaju to ustawy i dekrety samego Dubaju oraz kilka ustaw federalnych: ustawa nr 7 z 2006 r. rozstrzyga, kto może posiadać nieruchomość i w jaki sposób rejestruje się własność, ustawy nr 13 z 2008 r. i nr 8 z 2007 r. regulują sprzedaż lokali w budowie (off-plan) oraz rachunek powierniczy (escrow), a ustawy nr 26 z 2007 r. i nr 6 z 2019 r. obejmują najem i budynki ze współwłasnością (stan na 7 listopada 2026 r.).

Ten przewodnik zestawia każdą z ustaw, z którymi styka się zagraniczny kupujący, podając jej numer, rok, istotne artykuły oraz odnośnik do oficjalnego tekstu w Portalu Legislacyjnym Dubaju (Dubai Legislation Portal). Wyjaśnia też, który organ egzekwuje poszczególne ustawy, jak zakup przechodzi od umowy do aktu własności (title deed), co zmieniają uzupełnienia z lat 2025 i 2026 oraz jak uniknąć typowych pomyłek w numerach ustaw. Kwoty podano w dirhamach ZEA (AED), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, według stałego kursu 3,6725 dirhama za dolara.

Przepisy o nieruchomościach w Dubaju w skrócie

Tabela podaje krótką odpowiedź na każde pytanie, które zagraniczny kupujący zwykle zadaje w sprawie ustaw dotyczących nieruchomości w Dubaju. Każdy wiersz jest szerzej omówiony niżej na tej stronie, a numery artykułów pochodzą z oficjalnych tekstów w języku angielskim.

Angielskie teksty w Portalu Legislacyjnym Dubaju są tłumaczeniami, a sam portal zastrzega, że w razie rozbieżności rozstrzyga tekst arabski. Cytowane niżej strony serwisu Departamentu Ziemi Dubaju (DLD) miały w chwili sprawdzenia w stopce informację „ostatnia aktualizacja: 3 listopada 2026 r.”. Zasady różnią się w zależności od kupującego, dlatego numery artykułów podane niżej są mapą prowadzącą do oficjalnego tekstu, a nie odczytaniem jakiejkolwiek konkretnej umowy.

Jak układają się przepisy o nieruchomościach w Dubaju: prawo federalne, prawo emiratu i wolne strefy

ZEA są federacją, a nieruchomości to przede wszystkim sprawa poszczególnych emiratów. Przepisy o nieruchomościach w Dubaju wydaje zatem Władca Dubaju w formie ustaw, dekretów i rozporządzeń, a następnie uzupełniają je uchwały Rady Wykonawczej i decyzje Departamentu Ziemi Dubaju. Luki wypełnia prawo federalne. Ustawa nr 7 z 2006 r. stanowi w swoim art. 25, że do wszystkiego, czego ustawa Dubaju nie obejmuje, stosuje się federalny Kodeks cywilny nr 5 z 1985 r. Obok ustaw Dubaju obowiązują więc federalne przepisy o transakcjach cywilnoprawnych, statusie osobistym i przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (zob. część o prawie federalnym niżej).

Wolne strefy (free zones) dodają trzecią warstwę. Kilka ustaw Dubaju wprost stwierdza, że sięgają one do specjalnych stref rozwoju i wolnych stref: ustawa nr 6 z 2019 r. dotyczy wszystkich projektów master i nieruchomości we współwłasności w Dubaju, w tym wolnych stref, dekret nr 43 z 2013 r. stosuje się do wynajmujących w specjalnych strefach rozwoju i wolnych strefach, takich jak Dubai International Financial Centre, a ustawa nr 3 z 2026 r. o budynkach obejmuje wolne strefy takie jak DIFC. Kupujący w master community powinien więc spodziewać się stosowania tych samych ustaw co w dzielnicy podlegającej Urzędowi Miejskiemu Dubaju (Dubai Municipality).

Kto stosuje i egzekwuje poszczególne ustawy

W ustawach wielokrotnie powraca pięć organów. Departament Ziemi Dubaju jest rejestrem i jednostką, która stoi za pozostałymi organami. Agencja Regulacji Nieruchomości (RERA) wydaje licencje i sprawuje nadzór. Centrum Sporów Najmu (Rental Disputes Center) rozpoznaje sprawy wynajmujących i najemców. Specjalny trybunał zajmuje się anulowanymi projektami. Urząd Miejski Dubaju nadzoruje przepisy o budynkach i zakwaterowaniu współdzielonym na podstawie ustaw z 2026 r. Tabela przedstawia podstawę prawną każdego z nich.

Tekst ustawy nr 7 z 2013 r. określa cele i funkcje DLD, a jej art. 11 stanowi, że wysokość opłat ustala uchwała Przewodniczącego Rady Wykonawczej. Dlatego opłata rejestracyjna w wysokości 4% nie występuje w ustawie nr 7 z 2006 r.: ustawa daje DLD uprawnienie do pobierania opłat, a stawka znajduje się w odrębnej decyzji o opłatach. Strona usługi rejestracji sprzedaży na stronie DLD podaje 2% dla sprzedającego i 2% dla kupującego; przewodnik po opłatach przy zakupie nieruchomości w Dubaju omawia ten koszt w całości.

Własność: ustawa nr 7 z 2006 r. i rozporządzenie nr 3 z 2006 r.

Podstawą, na której opierają się przepisy o nieruchomościach w Dubaju, jest ustawa nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomości w Emiracie Dubaju (Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai), wydana 13 marca 2006 r. Liczy 29 artykułów w 11 rozdziałach. Jej art. 4 ogranicza własność do obywateli ZEA, obywateli państw GCC, spółek w całości przez nich posiadanych i publicznych spółek akcyjnych, a następnie pozwala obywatelom spoza ZEA, za zgodą Władcy, uzyskać albo freehold bez ograniczenia czasowego, albo prawa użytkowania lub dzierżawy na okres do 99 lat, na obszarach wyznaczonych przez Władcę.

Same obszary nie zostały wymienione w ustawie. Po raz pierwszy wyliczono je w rozporządzeniu nr 3 z 2006 r. w sprawie określenia obszarów dla własności obywateli spoza ZEA, wydanym 7 czerwca 2006 r. Jego art. 3 wymienia 23 numerowane pozycje obszarów i działek, wśród nich Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, części Jebel Ali i World Islands. Art. 4 dotyczył działki 224 w Nad Al Sheba jako działki użytkowania lub dzierżawy, a rozporządzenie nr 1 z 2010 r. z 18 marca 2010 r. zastąpiło ten artykuł w taki sposób, że obywatel spoza ZEA może tam nabyć freehold.

Późniejsze akty dodają kolejne grunty. Uchwała nr 25 z 2021 r. z 12 lipca 2021 r. dodaje cztery działki w Jebel Ali Industrial Third, Ras Al Khor Industrial Third i Al Warsan First, a jej przepis wykonawczy przyznaje na nich prawa użytkowania i dzierżawy na okres do 99 lat. Ten sam wzór pokazuje, jak działa system: prawo, które otrzymuje zagraniczny kupujący, zależy od aktu wyznaczającego konkretny grunt, a nie od ogólnej reguły dotyczącej obywatelstwa.

Co DLD mówi o spółkach i dziedziczeniu

Najczęściej zadawane pytania DLD odpowiadają na dwie kwestie, które ustawa pozostawia praktyce. Nieruchomość może zostać zarejestrowana na zagraniczną spółkę, jeśli spółka jest zarejestrowana w wolnej strefie Dubaju lub w innym emiracie na podstawie obowiązujących memorandów porozumienia, a nieruchomość znajduje się na wyznaczonym obszarze. W przypadku zmarłego zagranicznego właściciela DLD rejestruje nieruchomość na spadkobierców na podstawie pisma Sądów Dubaju (Dubai Courts), które określa procedury dziedziczenia według prawa ZEA. Przewodnik o dziedziczeniu dla zagranicznych właścicieli w Dubaju szczegółowo omawia testamenty.

Freehold i leasehold w ustawie

Ustawa posługuje się pojęciami freehold, usufruct (użytkowanie) i leasehold (dzierżawa długoterminowa), a różnica ma znaczenie dla każdego kolejnego kroku, od hipoteki po odsprzedaż. Ustawa nr 14 z 2008 r. traktuje użytkowanie i długoterminowe najmy na okres od 10 do 99 lat jako prawa, które można obciążyć hipoteką na czas ich trwania. Praktyczne konsekwencje opisuje przewodnik po freehold i leasehold w Dubaju.

Rejestracja i tytuł własności: rejestr, akt własności i nowelizacja z 2019 r.

Ustawa nr 7 z 2006 r. czyni DLD jedynym organem uprawnionym do rejestracji praw opisanych w art. 4 (art. 6). Rejestr Nieruchomości odnotowuje każde prawo i każdą zmianę, a zgodnie z art. 7 ma „bezwzględną moc dowodową wobec wszystkich stron”, którą można podważyć wyłącznie dowodem oszustwa lub fałszerstwa. Art. 22 nakazuje DLD wydawanie aktów własności na podstawie rejestru, a art. 24 nadaje aktowi własności tę samą bezwzględną moc dowodową. Warunki, zobowiązania i ograniczenia muszą zostać zapisane w ewidencji danego lokalu.

Zasadę dotyczącą chwili, w której sprzedaż wywołuje skutek, przepisano w 2019 r. Ustawa nr 7 z 2019 r., wydana 4 września 2019 r., zastępuje art. 9 dwoma ustępami. Ustęp (a) stanowi, że czynność rozporządzająca, która tworzy, przenosi, zmienia lub wygasza prawo do nieruchomości, a także prawomocne orzeczenie sądu ją potwierdzające, nie wywołuje skutków prawnych, jeśli nie została wpisana do rejestru. Ustęp (b) stanowi, że z zastrzeżeniem praw stron działających w dobrej wierze oraz przepisów federalnego Kodeksu cywilnego o zaskarżaniu przez wierzycieli czynności dłużnika, zarejestrowana czynność jest skuteczna wobec wszystkich, nawet jeśli osoba rozporządzająca nieruchomością jest dłużna komuś innemu, chyba że czynność miała na celu pokrzywdzenie tego wierzyciela.

Warto znać jeszcze trzy artykuły. Art. 10 stanowi, że strona, która nie przeniesie prawa, odpowiada za odszkodowanie. Art. 11 wymaga rejestracji poświadczenia dziedziczenia, a rozporządzenie odziedziczonymi prawami przez spadkobiercę nie wywołuje skutków wobec osób trzecich, dopóki poświadczenie nie zostanie zarejestrowane. Art. 26 uznaje za nieważne każde porozumienie lub każdą czynność, które naruszają prawo lub zostały dokonane w celu jego obejścia. Wniosek jest taki, że umowa podpisana między stronami nie jest własnością: własność wynika z wpisu do rejestru.

Oqood i akt własności: dwa etapy

W przypadku gotowej nieruchomości wpis do rejestru prowadzi do wydania aktu własności. W przypadku lokalu w budowie pierwszym zapisem jest Tymczasowy Rejestr Nieruchomości na podstawie ustawy nr 13 z 2008 r., a kanałem, jakim posługuje się w tym celu DLD, jest portal Oqood (tymczasowa rejestracja transakcji). Zgodnie ze stroną usługi DLD dotyczącą rejestracji sprzedaży początkowej deweloper rejestruje lokale sprzedawane w budowie, deweloper i nabywca podpisują umowę, a umowę trzeba zarejestrować w ciągu 90 dni od jej podpisania. Strona podaje opłatę 2% dla sprzedającego i 2% dla kupującego, opłaty za wiedzę (knowledge) w wysokości AED 10 i za innowacje (innovation) w wysokości AED 10 oraz opłatę za samodzielną rejestrację przez dewelopera w wysokości AED 1 000 ($272) w przypadku sprzedaży tymczasowej. Po ukończeniu budowy projekt przechodzi do rejestru głównego i następuje wydanie aktu własności; ten krok opisuje przewodnik po przekazaniu lokali, zgłaszaniu usterek i akcie własności.

Przepisy o nieruchomościach w Dubaju dla lokali w budowie: rejestr tymczasowy i escrow

Sprzedażą lokali w budowie rządzą dwie ustawy z lat 2007 i 2008, które działają w parze. Ustawa nr 13 z 2008 r. o Tymczasowym Rejestrze Nieruchomości została wydana 14 sierpnia 2008 r. Ustawa nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych (escrow) dla inwestycji nieruchomościowych została wydana 6 maja 2007 r. Pierwsza kontroluje umowę i zapis w rejestrze, druga kontroluje pieniądze.

Zatrzymanie środków na escrow w liczbach

Art. 14 ustawy nr 8 z 2007 r. łatwo źle odczytać, dlatego pomaga przykład obliczeniowy. Załóżmy, że rachunek powierniczy otrzymał w trakcie realizacji projektu AED 200 000 000 ($54 458 816) i wydano świadectwo ukończenia. Agent zatrzymuje 5%: 200 000 000 x 0,05 = AED 10 000 000 ($2 722 941). Ta kwota pozostaje na rachunku do upływu roku od zarejestrowania lokali na nabywców i dopiero wtedy trafia do dewelopera. Kwota jest ilustracyjna; ustawa podaje procent, a nie wielkość projektu. W najczęściej zadawanych pytaniach DLD opisano to samo zatrzymanie jako zabezpieczenie na wypadek wad, dodając, że wypłaty z rachunku ograniczają się do wykonawców, konsultantów i marketingu, przy czym marketing nie może przekraczać 5% łącznej sprzedaży.

Licencjonowanie deweloperów i reklama

Art. 4 ustawy nr 8 z 2007 r. i art. 5 ustawy nr 4 z 2019 r. razem przypisują rejestr deweloperów i licencję DLD oraz RERA. Uprawnienia RERA z art. 5 obejmują zatwierdzanie treści reklam nieruchomości i zatwierdzanie banków prowadzących rachunki powiernicze. Art. 16 ustawy nr 8 z 2007 r. wylicza przestępstwa zagrożone karą pozbawienia wolności, grzywną w wysokości co najmniej AED 100 000 ($27 229) lub obiema karami łącznie, w tym prowadzenie działalności bez licencji i przywłaszczenie środków projektu. Przewodnik o ochronie kupujących w Dubaju przekłada te artykuły na listę kontrolną weryfikacji przed zakupem, a przewodnik dla kupujących lokale w budowie omawia plany płatności. Profile deweloperów, takie jak Emaar Properties i DAMAC Properties, wymieniają projekty każdego dewelopera; opisany wyżej wpis w rejestrze jest podstawą prawną każdego z nich.

Gdy kupujący nie płaci lub projekt się zatrzymuje: art. 11 i dekret nr 33 z 2020 r.

Pierwotny art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. dotyczył nabywcy, który narusza umowę. Został zastąpiony nowym, ostatnio przez ustawę nr 19 z 2020 r., wydaną 24 listopada 2020 r. Według nowego art. 11, po zgłoszeniu naruszenia przez dewelopera DLD doręcza nabywcy pisemne, opatrzone datą wezwanie do wykonania umowy w terminie 30 dni i może spróbować mediacji. To, co deweloper może zrobić potem, zależy od tego, jak daleko zaawansowany jest projekt.

Przy każdej z opcji odstąpienia deweloper musi wypłacić zwrot w ciągu roku od odstąpienia lub w ciągu 60 dni od odsprzedaży lokalu, zależnie od tego, co nastąpi wcześniej. Artykuł ma zastosowanie do umów dotyczących lokali w budowie zawartych przed ustawą z 2020 r. lub po niej, jego zasady mają charakter porządku publicznego, a ich niedotrzymanie czyni czynność nieważną. Nabywcy mogą nadal skierować sprawę do sądu lub arbitrażu.

Przykład obliczeniowy krok po kroku

Poniższe kwoty są założeniami przyjętymi na potrzeby rachunku: lokal o wartości umowy AED 1 500 000 ($408 441), za który kupujący zapłacił AED 750 000 ($204 221) przed zaprzestaniem płatności, oraz deweloper, który odstępuje od umowy i zatrzymuje maksimum dozwolone przez ustawę.

Ustawa mówi „do”, więc deweloper może zatrzymać mniej. Gdyby kupujący zapłacił mniej niż dozwolone zatrzymanie, nadwyżka wynosiłaby zero, ponieważ artykuł przewiduje zwrot wyłącznie nadwyżki. Podstawą obliczenia jest wartość lokalu, a nie kwota zapłacona.

Anulowane i niedokończone projekty

Art. 11 w nowym brzmieniu obejmuje także przypadek odwrotny. Jeśli prace nie rozpoczęły się z przyczyn niezależnych od dewelopera i bez jego zaniedbania albo jeśli RERA anuluje projekt ostateczną, uzasadnioną decyzją, deweloper musi zwrócić wszystkie wpłaty zgodnie z ustawą nr 8 z 2007 r. Odrębny akt, dekret nr 33 z 2020 r., ogłoszony 15 grudnia 2020 r., zastąpił dekret nr 21 z 2013 r. i powołał Specjalny Trybunał ds. Likwidacji Anulowanych Projektów Nieruchomościowych w Emiracie Dubaju i Rozstrzygania Powiązanych Praw (Special Tribunal for Liquidation of Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai and Settlement of Related Rights). Według podsumowania Dubai Media Office trybunał likwiduje projekty anulowane przez RERA, określa prawa inwestorów i kupujących w niedokończonych projektach, może powoływać audytorów i kierować działaniami powierników rachunków escrow, wydaje ostateczne decyzje, które egzekwuje Sąd Egzekucyjny Sądów Dubaju, i odbiera powiązane sprawy wszystkim sądom Dubaju, w tym Sądom DIFC. Pokrewny przewodnik o opóźnionych lub anulowanych projektach lokali w budowie w Dubaju opisuje tę procedurę krok po kroku.

Prawo hipoteczne: ustawa nr 14 z 2008 r.

Ustawa nr 14 z 2008 r. o hipotece w Emiracie Dubaju została wydana 14 sierpnia 2008 r. i liczy 35 artykułów. Określa zasady hipoteki na nieruchomości i na prawach do lokali w budowie. Zgodnie z art. 4 pożyczkodawcą musi być bank lub instytucja finansująca, licencjonowana i zarejestrowana w Banku Centralnym ZEA do udzielania finansowania nieruchomości. Zgodnie z art. 7 hipoteka wywołuje skutek dopiero z chwilą rejestracji w DLD, a hipotekodawca zwykle ponosi opłaty rejestracyjne, chyba że strony postanowią inaczej. Strona usługi rejestracji hipoteki na stronie DLD podaje opłatę w wysokości 0,25% wartości hipoteki w przypadku zwykłej hipoteki na nieruchomości z istniejącym aktem własności, z dodatkiem AED 250 za wydanie aktu własności oraz opłat za wiedzę i innowacje.

Ustawa nie zawiera szczególnego przepisu dla zagranicznych kredytobiorców; art. 5 ustanawia jedną regułę dla każdego hipotekodawcy, który musi być właścicielem nieruchomości i mieć zdolność do rozporządzania nią. Limity stosunku kredytu do wartości nieruchomości w ogóle nie znajdują się w ustawie Dubaju. Wynikają z przepisów Banku Centralnego ZEA i są omówione w przewodniku o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemców oraz w pokrewnym artykule o kalkulatorze kredytu hipotecznego w Dubaju i o tym, ile można pożyczyć.

Niewykonanie zobowiązania i egzekucja według ustawy

Art. 25 do 30 określają egzekucję w ustalonej kolejności. Tabela przedstawia poszczególne kroki i ich terminy w brzmieniu, w jakim podaje je tekst z portalu.

Art. 11 unieważnia każdą klauzulę przenoszącą własność na pożyczkodawcę w razie niewykonania zobowiązania lub dopuszczającą sprzedaż poza procedurą prawną, choć sama hipoteka pozostaje ważna. Art. 12 pozostawia hipotekodawcę w zarządzie nieruchomością i w pobieraniu jej dochodów aż do egzekucji. Art. 10 wymaga zgody pożyczkodawcy, zanim hipotekodawca rozporządzi nieruchomością, co ma znaczenie przy odsprzedaży obciążonego lokalu; przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Dubaju omawia ten proces.

Nieruchomości we współwłasności: ustawa nr 6 z 2019 r.

Większość zagranicznych kupujących nabywa mieszkanie, dlatego ustawa nr 6 z 2019 r. o własności nieruchomości we współwłasności w Emiracie Dubaju reguluje większość codziennych doświadczeń związanych z posiadaniem lokalu. Została wydana 4 września 2019 r., liczy 52 artykuły i wchodzi w życie 60 dni po opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym. Art. 51 uchyla ustawę nr 27 z 2007 r., którą starsze przewodniki wciąż przytaczają jako ustawę o współwłasności lokali (strata law).

Udziały w opłatach eksploatacyjnych: przykład obliczeniowy

Art. 25 stanowi, że właściciele płacą udziały oparte na powierzchni lokalu, a deweloperzy płacą za lokale niesprzedane. Weźmy ilustracyjny budynek z zatwierdzonym rocznym budżetem AED 2 000 000 ($544 588) i łączną powierzchnią lokali 10 000 metrów kwadratowych. Mieszkanie o powierzchni 100 metrów kwadratowych ma 100 / 10 000 = 1% powierzchni, więc jego udział wynosi 2 000 000 x 0,01 = AED 20 000 ($5 446) rocznie. Rzeczywisty budżet, podstawa powierzchni i zatwierdzenie wynikają z procesu RERA opisanego w art. 25 do 27, a powierzchnia z aktu własności jest podstawą, według której zdaniem DLD ustala się udziały właścicieli. Przewodnik po opłatach eksploatacyjnych w Dubaju pokazuje, jak sprawdzić rzeczywistą kwotę.

Najem: ustawa nr 26 z 2007 r., ustawa nr 33 z 2008 r. i dekret nr 43 z 2013 r.

Relacja wynajmującego i najemcy opiera się na ustawie nr 26 z 2007 r. regulującej stosunki między wynajmującymi a najemcami, wydanej 26 listopada 2007 r., zmienionej ustawą nr 33 z 2008 r., wydaną 1 grudnia 2008 r. Ustawa z 2008 r. zastąpiła artykuły 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 i 36. W najczęściej zadawanych pytaniach DLD obie ustawy są przywoływane łącznie jako podstawa rejestracji najmu Ejari oraz zasad dotyczących podwyżek czynszu.

Kilka przepisów ma znaczenie dla inwestora, który wynajmuje lokal. Umowa najmu musi mieć formę pisemną i być zarejestrowana (art. 4). Najemca, który pozostaje w lokalu po upływie terminu bez sprzeciwu, odnawia umowę na tych samych warunkach (art. 6). Strona, która chce zmienić warunki przy odnowieniu, musi powiadomić o tym co najmniej 90 dni przed upływem terminu (art. 14 w brzmieniu zmienionym). Wynajmujący może eksmitować najemcę w trakcie trwania umowy z wymienionych powodów, wśród nich z powodu niezapłacenia czynszu 30 dni po wezwaniu do zapłaty (art. 25 ust. 1). Eksmisja po upływie terminu na potrzeby własne wynajmującego, w celu przebudowy lub sprzedaży wymaga wezwania doręczonego co najmniej 12 miesięcy przed datą eksmisji przez notariusza lub listem poleconym (art. 25 ust. 2 w brzmieniu zmienionym). Gdy wynajmujący odzyska lokal na użytek osobisty, nie może go wynająć osobie trzeciej przez 2 lata w przypadku lokalu mieszkalnego lub przez 3 lata w przypadku lokalu niemieszkalnego (art. 26 w brzmieniu zmienionym). Zmieniony art. 9 o czynszu nie zawiera już dwuletniego zakazu podwyżek, który występuje w pierwotnym tekście z 2007 r.

Limit podwyżki czynszu

Dekret nr 43 z 2013 r. w sprawie określenia podwyżki czynszu za nieruchomości z 18 grudnia 2013 r. ustala maksymalną podwyżkę przy odnowieniu, porównując bieżący czynsz ze średnim czynszem za podobne lokale. Art. 3 stanowi, że średnia pochodzi z indeksu czynszów zatwierdzonego przez RERA.

Przykład obliczeniowy pokazuje kolejne kroki. Najemca płaci AED 80 000 ($21 784) rocznie, a średnia indeksu dla podobnych lokali wynosi AED 100 000 ($27 229). Różnica to (100 000 – 80 000) / 100 000 = 20% poniżej średniej, co mieści się w przedziale od 11% do 20%, więc limit wynosi 5%. Maksymalna podwyżka to 80 000 x 0,05 = AED 4 000 ($1 089), co daje maksymalny czynsz po odnowieniu w wysokości AED 84 000 ($22 873). W praktyce wartość indeksu pochodzi z kalkulatora DLD, a nie z szacunku wynajmującego.

Indeks zmienił się w 2025 r. DLD ogłosił Smart Rental Index 2 stycznia 2025 r.; obejmuje on wszystkie obszary mieszkalne w Dubaju, w tym specjalne strefy rozwoju i wolne strefy, a DLD poinformował, że planuje rozszerzyć go na sektory komercyjny i przemysłowy. Wiadomość DLD z 16 lutego 2025 r. stwierdza, że podwyżka obowiązuje tylko wtedy, gdy wynajmujący powiadomił o niej co najmniej 90 dni przed wygaśnięciem umowy, a indeks potwierdza kwalifikowalność nieruchomości, oraz że w przypadku przejściowym o tym, który indeks ma zastosowanie, decyduje data odnowienia. Usługa indeksu czynszów DLD pyta o datę zakończenia umowy, rodzaj nieruchomości, obszar, liczbę sypialni i bieżący roczny czynsz. Pokrewny przewodnik o prawie dotyczącym podwyżek czynszu w Dubaju i kalkulatorze RERA omawia więcej przypadków, a przewodnik dla wynajmujących po wynajmie nieruchomości w Dubaju opisuje stronę praktyczną.

Dokąd trafiają spory najmowe

Dekret nr 26 z 2013 r. z 18 września 2013 r. przemianował wcześniejszy trybunał na Rent Disputes Settlement Centre (Centrum Rozstrzygania Sporów Czynszowych). Zgodnie z art. 6 ma ono wyłączną jurysdykcję w sporach czynszowych między wynajmującymi a najemcami w Dubaju, z wyjątkami dla wolnych stref mających własne trybunały, umów leasingu finansowego i długoterminowych najmów objętych ustawą nr 7 z 2006 r. Ma dyrekcję pojednawczą, wydział pierwszej instancji, wydział apelacyjny i dyrekcję egzekucyjną. Wyroki w sprawach o czynsz poniżej AED 100 000 ($27 229) są ostateczne, z wyjątkami wymienionymi w art. 17, a odwołania w pozostałych sprawach wnosi się zasadniczo w ciągu 15 dni, przy czym dłużnik wyroku wpłaca połowę kwoty wyroku pieniężnego, chyba że przewodniczący zwolni go z tego obowiązku lub zmniejszy tę kwotę. Przeciętne poziomy czynszów według obszarów znajdują się w pokrewnym artykule o przeciętnym czynszu w Dubaju.

Nowsze przepisy o nieruchomościach w Dubaju: ustawy nr 3 i nr 4 z 2026 r.

Dwie ustawy wydane w marcu 2026 r. to najnowsze uzupełnienia prawa nieruchomości w Dubaju i obie dotyczą właścicieli istniejących lokali. Ich daty wejścia w życie liczą się od publikacji w Dzienniku Urzędowym, więc podane niżej daty są datami ogłoszenia ze stron Dubai Media Office.

Podsumowanie ustawy nr 3 z 2026 r. przez Dubai Media Office dodaje, że certyfikaty są ważne 10 lat dla budynków młodszych niż 40 lat i 5 lat dla budynków w wieku 40 lat lub starszych, że organy mogą zawiesić transakcje i poświadczenia najmu dla lokali do czasu usunięcia naruszeń oraz że najemcy, którzy opuszczają budynek zatwierdzony do rozbiórki, zachowują pierwszeństwo powrotu po pierwotnym czynszu, chyba że obie strony uzgodnią inaczej. Podsumowanie ustawy nr 4 z 2026 r. dodaje, że tylko właściciel lub upoważniony podmiot może wynajmować lokal na zakwaterowanie współdzielone, że najemcy nie mogą podnajmować żadnej jego części oraz że Centrum Sporów Najmu ma wyłączną jurysdykcję w sporach na podstawie tej ustawy. Decyzje wykonawcze dotyczące odnowień i procedury wynikają z tych ustaw.

Prawo federalne a przepisy o nieruchomościach w Dubaju

Prawo federalne wchodzi do gry w czterech miejscach. Każde z nich opisano tym, co mówi jego źródło, wraz z datą tego źródła.

Ustawa o transakcjach cywilnoprawnych (Civil Transactions Law)

Federalny dekret z mocą ustawy nr 25 z 2025 r. o prawie transakcji cywilnych jest wymieniony w Portalu Legislacyjnym ZEA z datą wejścia w życie 1 czerwca 2026 r. Podsumowania kancelarii opisują go jako zastępujący federalną ustawę nr 5 z 1985 r., czyli Kodeks cywilny, który art. 25 ustawy nr 7 z 2006 r. wskazuje jako wypełniający luki. Podsumowanie BSA Law z 13 stycznia 2026 r. zauważa, że musataha, czyli prawo budowy na cudzym gruncie, musi być zarejestrowana we właściwych organach, aby była ważna, że okres wykrycia ukrytych wad w sprzedaży zostaje wydłużony do roku od odbioru oraz że sądy mogą przywrócić równowagę umowy budowlanej zakłóconej nadzwyczajnymi okolicznościami. Podsumowania kancelarii opisują ustawę jako działającą co do zasady na przyszłość, więc umowa podpisana przed 1 czerwca 2026 r. może pozostać pod wcześniejszymi przepisami, a o tym, który kodeks ma zastosowanie, decydują daty w umowie.

Status osobisty i dziedziczenie

Federalny dekret z mocą ustawy nr 41 z 2022 r. o cywilnym statusie osobistym ma zastosowanie do nie-muzułmańskich rezydentów, którzy według portalu rządowego ZEA mogą wybrać stosowanie prawa swojego kraju pochodzenia. DLD rejestruje nieruchomość na spadkobierców na podstawie pisma Sądów Dubaju, jak wspomniano wyżej.

Przeciwdziałanie praniu pieniędzy

Federalny dekret z mocą ustawy nr 10 z 2025 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, zwalczaniu finansowania terroryzmu i finansowania proliferacji zastąpił federalny dekret z mocą ustawy nr 20 z 2018 r. Podsumowanie Legal 500 (opublikowane 19 listopada 2025 r.) podaje jako datę wydania 30 września 2025 r., a jako datę wejścia w życie 14 października 2025 r., oraz wymienia pośredników i agentów nieruchomości wśród wyznaczonych przedsiębiorstw i zawodów niefinansowych. Dla kupującego przejawia się to pytaniami o tożsamość i źródło środków ze strony pośredników i banków. Przewodnik po zakupie nieruchomości w Dubaju za kryptowaluty omawia, jak te kontrole stosują się do różnych metod płatności.

Pobyt i podatki

Pobyt nie jest kwestią prawa nieruchomości. Portal rządowy ZEA (aktualizowany 28 lipca 2026 r.) podaje minimalny kapitał AED 2 000 000 ($544 588) dla kategorii inwestora w programie Złotej Wizy ZEA (Golden Visa), która obejmuje nieruchomości; przewodnik po Złotej Wizie w Dubaju opisuje warunek, że wartość nieruchomości musi wynosić AED 2 000 000 lub więcej, a sam zakup nie daje wizy. W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomości; przewodnik po podatkach od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli omawia podatki federalne.

Która ustawa ma zastosowanie na każdym etapie zakupu

Ustawy najłatwiej zrozumieć w kolejności, w jakiej napotyka je kupujący. Tabela przypisuje każdemu etapowi ustawę, kluczowy artykuł i organ, który działa.

Przewodnik o zasadach kupna nieruchomości w Dubaju oraz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować mieszkania w Dubaju stosują tę kolejność do konkretnego zakupu, a artykuł czy Hindusi mogą kupować nieruchomości w Dubaju dodaje kwestie właściwe dla kupujących z Indii. Strona o własności nieruchomości w ZEA i strona o nieruchomościach freehold w Dubaju wymieniają projekty na obszarach, które te ustawy otwierają dla zagranicznych kupujących, a katalog deweloperów w Dubaju zawiera profile deweloperów.

Czytanie oficjalnego tekstu i unikanie pomyłek w numerach

Wyniki wyszukiwania dla hasła „przepisy o nieruchomościach w Dubaju” często mieszają numery ustaw, a te pomyłki łatwo powielić. Tabela wymienia te, które najczęściej spotyka się przy porównywaniu źródeł.

Lista kontrolna czytania ustawy

1. Znajdź ustawę w Portalu Legislacyjnym Dubaju według numeru i roku oraz zanotuj datę wydania widoczną na stronie.
2. Sprawdź, czy portal pokazuje ustawę zmieniającą. Zmienione artykuły ustawy o najmie znajdują się na osobnej stronie pod ustawą nr 33 z 2008 r.
3. Przeczytaj artykuł o wejściu w życie, ponieważ kilka ustaw wchodzi w życie 60 lub 180 dni po publikacji w Dzienniku Urzędowym, a nie w dniu wydania.
4. Zanotuj, który organ artykuł wskazuje jako regulatora lub sąd, tak jak robi to tabela wyżej.
5. Sprawdź stronę usługi DLD, aby poznać aktualną opłatę lub procedurę, ponieważ wysokość opłat ustala decyzja, a nie ustawa.
6. Traktuj tekst arabski jako wersję rozstrzygającą.

Często zadawane pytania

Jakie są główne przepisy o nieruchomościach w Dubaju dla zagranicznych kupujących?

Do najważniejszych należą ustawa nr 7 z 2006 r. o rejestracji i własności, rozporządzenie nr 3 z 2006 r. o wyznaczonych obszarach, ustawa nr 13 z 2008 r. o Rejestrze Tymczasowym, ustawa nr 8 z 2007 r. o escrow, ustawa nr 14 z 2008 r. o hipotece, ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach we współwłasności oraz ustawa nr 26 z 2007 r. w brzmieniu zmienionym o najmie. Każdy z tych aktów znajduje się w Portalu Legislacyjnym Dubaju.

Gdzie mogę przeczytać przepisy o nieruchomościach w Dubaju po angielsku?

Portal Legislacyjny Dubaju pod adresem dlp.dubai.gov.ae publikuje angielskie tłumaczenia ustaw, dekretów i rozporządzeń dotyczących nieruchomości w Dubaju, a strona DLD zawiera odnośniki do nich. Portal zastrzega, że w razie rozbieżności rozstrzyga tekst arabski, a wiersz ze źródłami poniżej odsyła do każdej ustawy wykorzystanej w tym przewodniku.

Czy cudzoziemiec może posiadać nieruchomość w Dubaju?

Tak, na obszarach wyznaczonych przez Władcę. Art. 4 ustawy nr 7 z 2006 r. pozwala obywatelom spoza ZEA uzyskać na tych obszarach freehold bez ograniczenia czasowego albo użytkowanie lub dzierżawę na okres do 99 lat, a rozporządzenie nr 3 z 2006 r. i późniejsze akty je wskazują.

Czy podpisana umowa sprzedaży wystarczy, aby zostać właścicielem?

Nie. Przepisy o nieruchomościach w Dubaju są w tej sprawie jednoznaczne: art. 9 ustawy nr 7 z 2006 r. w brzmieniu nadanym w 2019 r. stanowi, że czynność rozporządzająca nie wywołuje skutków prawnych, jeśli nie została wpisana do Rejestru Nieruchomości. W przypadku lokali w budowie ustawa nr 13 z 2008 r. wymaga wpisu do Rejestru Tymczasowego, a niezarejestrowana sprzedaż lokalu w budowie jest nieważna.

Dokąd trafiają moje pieniądze za lokal w budowie?

Ustawa nr 8 z 2007 r. wymaga, aby wpłaty kupujących i finansujących trafiały na rachunek powierniczy (escrow) otwarty wyłącznie dla danego projektu, którego wierzyciele dewelopera nie mogą zająć. Agent zatrzymuje 5% po ukończeniu i zwalnia je rok po zarejestrowaniu lokali na kupujących.

Ile może zatrzymać deweloper, jeśli przestanę płacić?

Według art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. w brzmieniu nadanym ustawą nr 19 z 2020 r., po 30-dniowym wezwaniu DLD deweloper, który odstępuje od umowy, może zatrzymać do 40% wartości lokalu, jeśli projekt jest ukończony w ponad 60%, lub do 25%, jeśli jest ukończony w mniej niż 60% i budowa się rozpoczęła, a nadwyżkę musi zwrócić.

Co mówi dekret o podwyżkach czynszu?

Dekret nr 43 z 2013 r. ogranicza podwyżkę przy odnowieniu do 0%, 5%, 10%, 15% lub 20%, zależnie od tego, jak bardzo bieżący czynsz jest niższy od średniej dla podobnych lokali. Średnia pochodzi z indeksu czynszów zatwierdzonego przez RERA, a DLD prowadzi kalkulator Smart Rental Index.

Które przepisy o nieruchomościach w Dubaju obejmują opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne obejmuje ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach we współwłasności. Wymaga ona zatwierdzenia opłat przez RERA, wydzielonego rachunku bankowego i funduszu rezerwowego, ustanawia zastaw na lokalu z tytułu niezapłaconych opłat i przyznaje Centrum Sporów Najmu jurysdykcję w sporach.

Czy w 2026 r. pojawiły się nowe przepisy o nieruchomościach w Dubaju?

Tak. Najnowsze to ustawa nr 3 z 2026 r. o jakości budynków, ogłoszona 10 marca 2026 r., oraz ustawa nr 4 z 2026 r. o zakwaterowaniu współdzielonym, ogłoszona 11 marca 2026 r. Obie wchodzą w życie po publikacji w Dzienniku Urzędowym.

Który regulator rozpatruje skargi?

RERA, ramię regulacyjne DLD, bada skargi na licencjonowane osoby na podstawie art. 5 ustawy nr 4 z 2019 r. Spory wynajmujących i najemców trafiają do Centrum Sporów Najmu, a spory dotyczące anulowanych projektów do Trybunału Specjalnego na podstawie dekretu nr 33 z 2020 r.

Ostatnia weryfikacja: 7 listopada 2026 r. Źródła: Ustawa Dubaju nr 7 z 2006 r., ustawa Dubaju nr 7 z 2019 r., rozporządzenie nr 3 z 2006 r., rozporządzenie nr 1 z 2010 r., uchwała nr 25 z 2021 r., ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r., ustawa Dubaju nr 19 z 2020 r., ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r., ustawa Dubaju nr 14 z 2008 r., ustawa Dubaju nr 6 z 2019 r., ustawa Dubaju nr 26 z 2007 r., ustawa Dubaju nr 33 z 2008 r., dekret nr 43 z 2013 r., dekret nr 26 z 2013 r., ustawa Dubaju nr 7 z 2013 r., ustawa Dubaju nr 4 z 2019 r., Dubai Media Office, grudzień 2020 r., Dubai Media Office, ustawa nr 3 z 2026 r., Dubai Media Office, ustawa nr 4 z 2026 r., rejestracja sprzedaży nieruchomości w DLD, rejestracja sprzedaży początkowej w DLD, rejestracja hipoteki w DLD, najczęściej zadawane pytania DLD, ogłoszenie DLD o Smart Rental Index, wiadomość DLD z 16 lutego 2025 r., portal rządowy ZEA, Złota Wiza, portal rządowy ZEA, status osobisty, BSA Law, ustawa o transakcjach cywilnoprawnych oraz Legal 500, federalny dekret z mocą ustawy nr 10 z 2025 r..