Законы о недвижимости Дубая: карта законов для иностранцев
Законы о недвижимости Дубая — это законы и указы самого эмирата Дубай плюс несколько федеральных законов: Закон № 7 от 2006 г. определяет, кто может владеть недвижимостью и как регистрируется право собственности, Законы № 13 от 2008 г. и № 8 от 2007 г. регулируют продажи на этапе строительства и счета эскроу, а Законы № 26 от 2007 г. и № 6 от 2019 г. охватывают аренду жилья и общее имущество в многоквартирных домах (по состоянию на 7 ноября 2026 г.).
В этом руководстве перечислен каждый из законов о недвижимости Дубая, с которыми сталкивается иностранный покупатель: указаны его номер, год, важные для покупателя статьи и ссылка на официальный текст на Портале законодательства Дубая (Dubai Legislation Portal). Кроме того, объясняется, какой орган отвечает за применение каждого закона, как покупка проходит путь от договора до свидетельства о праве собственности, что меняют дополнения 2025 и 2026 годов и как не запутаться в похожих номерах законов. Суммы приведены в дирхамах ОАЭ (AED), а в скобках указаны доллары США по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар.
Законы о недвижимости Дубая: краткий обзор в одной таблице
В таблице даётся краткий ответ на каждый вопрос, который обычно задаёт иностранный покупатель о законах о недвижимости Дубая. Каждая строка подробнее разобрана ниже по тексту, а номера статей взяты из официальных английских текстов.
| Вопрос | Положение на 7 ноября 2026 г. | Источник |
|---|---|---|
| Кто может владеть недвижимостью в Дубае? | Граждане ОАЭ и стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), компании, полностью принадлежащие им, и публичные акционерные общества; граждане других государств — в зонах, которые определяет правитель | Закон № 7 от 2006 г., ст. 4 |
| Какие права может иметь там покупатель, не являющийся гражданином ОАЭ? | Фрихолд без ограничения срока либо узуфрукт или лизхолд (долгосрочная аренда) на срок до 99 лет | Закон № 7 от 2006 г., ст. 4; Положение № 3 от 2006 г., ст. 3 |
| Когда сделка купли-продажи вступает в юридическую силу? | Когда она внесена в Реестр недвижимости (Real Property Register) | Закон № 7 от 2019 г. (новая ст. 9 Закона № 7 от 2006 г.) |
| Что фиксирует покупку объекта на этапе строительства (off-plan)? | Временный реестр недвижимости (Interim Property Register); не внесённая в него продажа на этапе строительства ничтожна | Закон № 13 от 2008 г., ст. 3 |
| Куда поступают платежи за объект на этапе строительства? | На счёт эскроу, открытый только для этого проекта | Закон № 8 от 2007 г., ст. 7 и 9 |
| Когда ипотека считается действительной? | Только после регистрации в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department, DLD) | Закон № 14 от 2008 г., ст. 7 |
| Какой закон регулирует отношения арендодателей и арендаторов? | Закон № 26 от 2007 г. с изменениями, внесёнными Законом № 33 от 2008 г.; повышение арендной платы подчиняется Указу № 43 от 2013 г. | Портал законодательства Дубая (ссылки — в разделе об аренде) |
| Какой закон регулирует многоквартирные дома и сервисные сборы? | Закон № 6 от 2019 г., отменивший Закон № 27 от 2007 г. | Закон № 6 от 2019 г., ст. 51 |
| Что добавилось в 2026 году? | Закон № 3 от 2026 г. (о зданиях) и Закон № 4 от 2026 г. (о совместном проживании) | Медиа-офис Дубая (Dubai Media Office), 10 и 11 марта 2026 г. |
Английские тексты на Портале законодательства Дубая являются переводами, и сам портал отмечает, что при расхождении между двумя версиями приоритет имеет арабский текст. На страницах сайта Земельного департамента Дубая (DLD), на которые даются ссылки ниже, на момент проверки стояла пометка в нижней части страницы: «последнее обновление 3 ноября 2026 г.». Условия различаются от покупателя к покупателю, поэтому номера статей ниже служат картой к официальному тексту, а не толкованием какого-либо отдельного договора.
Как устроены законы о недвижимости Дубая: федеральный уровень, эмират и свободные зоны
ОАЭ — федерация, и вопросы недвижимости в основном относятся к ведению отдельных эмиратов. Поэтому законы о недвижимости Дубая издаёт правитель Дубая в виде законов, указов и положений, а дополняют их постановления Исполнительного совета и решения Земельного департамента Дубая. Пробелы заполняет федеральное право. Закон № 7 от 2006 г. в своей статье 25 говорит, что Федеральный гражданский кодекс № 5 от 1985 г. применяется ко всему, что дубайский закон не охватывает. Поэтому федеральные законы о гражданских сделках, личном статусе и противодействии отмыванию денег действуют наряду с законами Дубая (см. федеральный раздел ниже).
Свободные зоны образуют третий уровень. Ряд дубайских законов прямо указывает, что их действие распространяется на особые зоны развития и свободные зоны: Закон № 6 от 2019 г. применяется ко всем мастер-проектам и общему имуществу в Дубае, включая свободные зоны; Указ № 43 от 2013 г. применяется к арендодателям в особых зонах развития и свободных зонах, таких как Международный финансовый центр Дубая (DIFC); а Закон № 3 от 2026 г. о зданиях распространяется на свободные зоны вроде DIFC. Поэтому покупателю в мастер-комьюнити следует ожидать, что к нему применяются те же законы, что и в районе, находящемся в ведении Муниципалитета Дубая.
Кто применяет и обеспечивает исполнение каждого закона
В законах постоянно упоминаются пять органов. Земельный департамент Дубая ведёт реестр и стоит за остальными органами. Агентство регулирования недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA) выдаёт лицензии и осуществляет надзор. Центр по рассмотрению арендных споров (Rental Disputes Center) разбирает дела между арендодателями и арендаторами. Особый трибунал занимается отменёнными проектами. Муниципалитет Дубая контролирует правила, касающиеся зданий и совместного проживания, по законам 2026 года. В таблице указано правовое основание для каждого из них.
| Орган | Какие полномочия даёт ему закон | Правовое основание |
|---|---|---|
| Земельный департамент Дубая (DLD) | Регистрирует недвижимость и договоры аренды, регулирует счета эскроу, брокерские офисы и совместное владение, выдаёт лицензии на деятельность с недвижимостью и контролирует её, ведёт единую базу данных по недвижимости | Закон № 7 от 2013 г., ст. 5 и 6 |
| Агентство регулирования недвижимости (RERA) | Публичная корпорация при DLD; регулирует деятельность с недвижимостью и выдаёт лицензии, утверждает проекты и следит за процентом готовности, регистрирует брокеров, утверждает содержание рекламы, проверяет счета эскроу, инспектирует общее имущество | Закон № 4 от 2019 г., ст. 2 и 5 |
| Регистрация аренды | DLD приняло на себя от RERA все функции, связанные с регистрацией договоров аренды | Закон № 4 от 2019 г., ст. 10(b) |
| Центр арендных споров | Исключительная юрисдикция по спорам арендодателей и арендаторов в Дубае, включая свободные зоны, у которых нет собственного трибунала | Указ № 26 от 2013 г., ст. 6 |
| Особый трибунал по ликвидации отменённых проектов недвижимости (Special Tribunal for Liquidation of Cancelled Real Property Projects) | Рассматривает споры по незавершённым, отменённым или ликвидированным проектам; его решения окончательны | Указ № 33 от 2020 г. |
| Муниципалитет Дубая | Контролирует сертификаты зданий и разрешения на совместное проживание | Законы № 3 и № 4 от 2026 г. |
Текст Закона № 7 от 2013 г. определяет цели и функции DLD, а его статья 11 говорит, что размеры сборов устанавливаются постановлением председателя Исполнительного совета. Именно поэтому регистрационный сбор в 4% не упоминается в Законе № 7 от 2006 г.: закон даёт DLD право взимать плату, а ставка закреплена в отдельном решении о сборах. На странице услуги DLD по регистрации продажи указано 2% для продавца и 2% для покупателя; руководство по сборам при покупке недвижимости в Дубае подробно разбирает эти расходы.
Право собственности: Закон № 7 от 2006 г. и Положение № 3 от 2006 г.
Основа законов о недвижимости Дубая — Закон № 7 от 2006 г. о регистрации недвижимости в эмирате Дубай (Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai), изданный 13 марта 2006 г. В нём 29 статей в 11 главах. Статья 4 ограничивает право собственности гражданами ОАЭ, гражданами стран GCC, принадлежащими им компаниями и публичными акционерными обществами, а затем разрешает гражданам других государств, с согласия правителя, получать либо фрихолд без ограничения срока, либо права узуфрукта или лизхолда на срок до 99 лет в зонах, которые определяет правитель.
Сами зоны в законе не названы. Впервые они были перечислены в Положении № 3 от 2006 г. об определении зон для владения гражданами, не являющимися гражданами ОАЭ (Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals), изданном 7 июня 2006 г. Его статья 3 содержит 23 пронумерованные позиции с районами и участками, среди которых Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, части Jebel Ali и World Islands. Статья 4 касалась участка 224 в Nad Al Sheba как участка узуфрукта или лизхолда, а Положение № 1 от 2010 г. от 18 марта 2010 г. заменило эту статью, так что гражданин другого государства может приобрести там фрихолд.
Более поздние акты добавляют землю. Постановление № 25 от 2021 г. от 12 июля 2021 г. добавляет четыре участка в Jebel Ali Industrial Third, Ras Al Khor Industrial Third и Al Warsan First, а его основная статья предоставляет на них права узуфрукта и аренды на срок до 99 лет. Эта же схема показывает, как работает система: право, которое получает иностранный покупатель, зависит от акта, которым был определён именно этот участок земли, а не от общего правила о гражданстве.
Что DLD говорит о компаниях и наследовании
В ответах DLD на часто задаваемые вопросы (DLD frequently asked questions) разъяснены два момента, которые закон оставляет практике. Недвижимость может быть зарегистрирована на иностранную компанию, если компания зарегистрирована в свободной зоне Дубая или в другом эмирате в соответствии с применимыми меморандумами о взаимопонимании, а объект находится в определённой зоне. Если иностранный собственник умер, DLD регистрирует недвижимость на наследников на основании письма Судов Дубая, в котором изложены процедуры наследования по праву ОАЭ. Руководство по наследованию для иностранных собственников в Дубае подробно рассматривает завещания.
Фрихолд и лизхолд в тексте закона
В законе используются слова «фрихолд», «узуфрукт» и «лизхолд», и различие между ними важно для каждого последующего шага — от ипотеки до перепродажи. Закон № 14 от 2008 г. рассматривает узуфрукт и долгосрочную аренду на срок от 10 до 99 лет как права, которые можно заложить на срок их действия. Практические последствия разобраны в руководстве по фрихолду и лизхолду в Дубае.
Регистрация и право собственности: реестр, свидетельство о праве собственности (title deed) и поправка 2019 года
Закон № 7 от 2006 г. делает DLD единственным органом, уполномоченным регистрировать права, описанные в статье 4 (ст. 6). В Реестре недвижимости записывается каждое право и каждое изменение, и по статье 7 он имеет «абсолютную доказательную силу в отношении всех сторон», а оспорить его можно только при доказанных мошенничестве или подлоге. Статья 22 поручает DLD выдавать свидетельства о праве собственности на основании реестра, а статья 24 придаёт свидетельству такую же абсолютную доказательную силу. Условия, обязательства и ограничения должны быть внесены в запись об объекте.
Правило о том, когда продажа вступает в силу, было переписано в 2019 году. Закон № 7 от 2019 г., изданный 4 сентября 2019 г., заменяет статью 9 двумя пунктами. Пункт (a) говорит, что распоряжение, которым создаётся, передаётся, изменяется или прекращается право на недвижимость, а также вступившее в силу судебное решение, подтверждающее такое распоряжение, не имеет юридической силы, если оно не внесено в реестр. Пункт (b) говорит, что при соблюдении прав добросовестных сторон и положений Федерального гражданского кодекса об оспаривании кредиторами распоряжений должника зарегистрированное распоряжение действует в отношении всех, даже если распоряжающийся имуществом должен деньги другому лицу, — кроме случая, когда распоряжение имело целью причинить вред этому кредитору.
Стоит знать ещё три статьи. Статья 10 говорит, что сторона, не передавшая право, обязана возместить ущерб. Статья 11 требует регистрации свидетельства о праве на наследство, и пока оно не зарегистрировано, распоряжение наследника унаследованными правами не имеет силы в отношении третьих лиц. Статья 26 объявляет ничтожным любое соглашение или распоряжение, нарушающее закон или совершённое для его обхода. Итог таков: договор, подписанный сторонами, ещё не означает право собственности — право собственности следует за записью в реестре.
Oqood (временная регистрация сделки) и свидетельство о праве собственности: два этапа
Для готового объекта запись в реестре ведёт к выдаче свидетельства о праве собственности. Для объекта на этапе строительства первой записью становится запись во Временном реестре недвижимости по Закону № 13 от 2008 г., а портал Oqood служит каналом DLD для неё. Согласно странице услуги DLD по регистрации первоначальной продажи, застройщик регистрирует единицы, продаваемые на этапе строительства, застройщик и покупатель подписывают договор, а договор необходимо зарегистрировать в течение 90 дней со дня подписания. На странице указан сбор в 2% для продавца и 2% для покупателя, сбор на знания AED 10 и сбор на инновации AED 10, а также сбор за самостоятельную регистрацию застройщиком в размере AED 1 000 ($272) за предварительную продажу. После завершения строительства проект переносится в основной реестр, и затем выдаётся свидетельство о праве собственности; этот шаг рассматривает руководство по передаче объекта, проверке дефектов (snagging) и свидетельству о праве собственности.
Законы о недвижимости Дубая для объектов на этапе строительства: временный реестр и эскроу
Продажи на этапе строительства контролируют два закона 2007 и 2008 годов, и они работают в паре. Закон № 13 от 2008 г. о регулировании Временного реестра недвижимости (Regulating the Interim Property Register) был издан 14 августа 2008 г. Закон № 8 от 2007 г. о счетах эскроу для девелопмента недвижимости (Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development) был издан 6 мая 2007 г. Первый контролирует договор и запись, второй — деньги.
| Закон и статья | Что он требует |
|---|---|
| Закон № 13 от 2008 г., ст. 3 | Каждое распоряжение единицей на этапе строительства должно быть внесено во Временный реестр; не внесённая в него продажа или ограничение права собственности ничтожны |
| Закон № 13 от 2008 г., ст. 4 | Застройщик не вправе начинать проект или продавать объекты на этапе строительства, пока не получит контроль над землёй и необходимые разрешения; DLD помечает объект как «находящийся в разработке» |
| Закон № 13 от 2008 г., ст. 6 | Единицы, внесённые во Временный реестр, можно продавать, закладывать или иным образом ими распоряжаться |
| Закон № 13 от 2008 г., ст. 7 | Застройщик не вправе взимать плату за перепродажу и другие распоряжения, кроме административных расходов, которые одобряет DLD |
| Закон № 13 от 2008 г., ст. 8 | После получения сертификата завершения строительства застройщик вносит проект в Реестр недвижимости; единицы регистрируются на покупателей, выполнивших свои договорные обязательства |
| Закон № 13 от 2008 г., ст. 10 | Частные договоры продажи на этапе строительства по проектам, не одобренным компетентными органами, ничтожны и недействительны |
| Закон № 13 от 2008 г., ст. 12 | Указанная площадь единицы считается верной; большая площадь не даёт застройщику права на более высокую цену, а меньшая площадь требует компенсации, если только отличие не несущественно |
| Закон № 8 от 2007 г., ст. 4 | DLD ведёт Реестр застройщиков (Register of Real Estate Developers); застройщики должны быть зарегистрированы и лицензированы до начала деятельности |
| Закон № 8 от 2007 г., ст. 5 | Реклама объектов на этапе строительства и участие в выставках допускаются только с письменного разрешения DLD |
| Закон № 8 от 2007 г., ст. 7 и 9 | Платежи покупателей и финансирующих сторон поступают на счёт на имя проекта; у каждого проекта свой счёт, и кредиторы застройщика не могут арестовать внесённые средства |
| Закон № 8 от 2007 г., ст. 12 | Вкладчики могут просматривать и копировать бухгалтерские записи, касающиеся их собственных платежей |
| Закон № 8 от 2007 г., ст. 13 | Кредиты, которые застройщик получает под залог проекта, должны зачисляться на счёт эскроу проекта |
| Закон № 8 от 2007 г., ст. 14 | Агент эскроу удерживает 5% стоимости счёта после получения сертификата завершения строительства и выплачивает эту сумму через год после регистрации единиц на имя покупателей |
| Закон № 8 от 2007 г., ст. 15 | Если проект не завершён из-за чрезвычайных обстоятельств, агент защищает вкладчиков, обеспечивая завершение строительства или возвращая им деньги |
Удержание по эскроу в цифрах
Статью 14 Закона № 8 от 2007 г. легко понять неправильно, поэтому поможет разобранный пример. Предположим, что на счёт эскроу за время реализации проекта поступило AED 200 000 000 ($54 458 816) и сертификат завершения строительства выдан. Агент удерживает 5%: 200 000 000 × 0,05 = AED 10 000 000 ($2 722 941). Эта сумма остаётся на счёте до истечения года после регистрации единиц на имя покупателей, и только тогда передаётся застройщику. Цифра приведена для иллюстрации: закон указывает процент, а не размер проекта. В ответах DLD на часто задаваемые вопросы то же удержание описано как покрывающее дефекты, и там добавлено, что снятия со счёта ограничены оплатой подрядчиков, консультантов и маркетинга, причём маркетинг ограничен 5% от общего объёма продаж.
Лицензирование застройщиков и реклама
Статья 4 Закона № 8 от 2007 г. и статья 5 Закона № 4 от 2019 г. вместе передают реестр застройщиков и лицензию в ведение DLD и RERA. Полномочия RERA по статье 5 включают утверждение содержания рекламы недвижимости и утверждение банков, которые ведут счета эскроу. Статья 16 Закона № 8 от 2007 г. перечисляет правонарушения, за которые предусмотрены лишение свободы, штраф не менее AED 100 000 ($27 229) или оба наказания сразу, — в том числе ведение деятельности без лицензии и присвоение средств проекта. Руководство по защите покупателей в Дубае превращает эти статьи в контрольный список проверки перед покупкой, а руководство покупателя по объектам на этапе строительства рассматривает планы платежей. Профили застройщиков, такие как Emaar Properties и DAMAC Properties, перечисляют проекты каждого застройщика; описанная выше запись в реестре — это юридическая основа каждого из них.
Если покупатель не платит или проект остановлен: статья 11 и Указ № 33 от 2020 г.
Первоначальная статья 11 Закона № 13 от 2008 г. касалась покупателя, нарушившего договор. Она была заменена, последний раз — Законом № 19 от 2020 г., изданным 24 ноября 2020 г. По новой статье 11, после того как застройщик сообщает о нарушении, DLD направляет покупателю письменное датированное уведомление с 30 днями на исполнение и может попытаться организовать посредничество. Что именно вправе сделать застройщик дальше, зависит от степени готовности проекта.
| Готовность проекта | Варианты действий застройщика после 30-дневного уведомления |
|---|---|
| Более 80% | Сохранить договор и потребовать остаток; попросить DLD продать единицу с аукциона для взыскания причитающихся сумм (расходы на продажу оплачивает покупатель); либо расторгнуть договор, удержать до 40% стоимости единицы и вернуть остаток |
| От 60% до 80% | Расторгнуть договор, удержать до 40% стоимости единицы и вернуть остаток |
| Менее 60%, строительство начато | Расторгнуть договор, удержать до 25% стоимости единицы и вернуть остаток |
При любом варианте расторжения застройщик обязан выплатить возврат в течение одного года со дня расторжения или в течение 60 дней после перепродажи единицы, смотря что наступит раньше. Статья применяется к договорам на этапе строительства, заключённым как до, так и после принятия закона 2020 года, её нормы относятся к публичному порядку, а их несоблюдение делает действие ничтожным. Покупатели по-прежнему могут обратиться в суд или в арбитраж.
Разобранный пример с показанными шагами
Приведённые ниже цифры — допущения, выбранные для арифметики: единица с договорной стоимостью AED 1 500 000 ($408 441), за которую покупатель заплатил AED 750 000 ($204 221) до просрочки платежей, и застройщик, который расторгает договор и удерживает максимум, разрешённый законом.
| Шаг | Готовность проекта более 80% | Готовность проекта менее 60%, строительство начато |
|---|---|---|
| Максимальная ставка удержания | 40% | 25% |
| Расчёт максимальной удерживаемой суммы | 1 500 000 × 0,40 | 1 500 000 × 0,25 |
| Максимальная удерживаемая сумма | AED 600 000 ($163 376) | AED 375 000 ($102 110) |
| Сумма, уплаченная покупателем | AED 750 000 ($204 221) | AED 750 000 ($204 221) |
| Возврат остатка (уплачено минус удержано) | AED 150 000 ($40 844) | AED 375 000 ($102 110) |
В законе сказано «до», поэтому застройщик может удержать и меньше. Если бы покупатель заплатил меньше разрешённого удержания, остаток был бы равен нулю, поскольку статья предусматривает возврат только остатка. В расчёте за основу берётся стоимость единицы, а не уплаченная сумма.
Отменённые и незавершённые проекты
Статья 11 в новой редакции охватывает и противоположный случай. Если работы не начаты по причинам, не зависящим от застройщика и без его небрежности, или если RERA отменяет проект окончательным мотивированным решением, застройщик обязан вернуть все платежи в соответствии с Законом № 8 от 2007 г. Отдельный акт — Указ № 33 от 2020 г., объявленный 15 декабря 2020 г., — заменил Указ № 21 от 2013 г. и учредил Особый трибунал по ликвидации отменённых проектов недвижимости в эмирате Дубай и урегулированию связанных прав. Согласно краткому изложению Медиа-офиса Дубая, трибунал ликвидирует проекты, отменённые RERA, определяет права инвесторов и покупателей в незавершённых проектах, может назначать аудиторов и давать указания доверенным лицам по эскроу, выносит окончательные решения, исполнение которых обеспечивает Суд по исполнению (Execution Court) Судов Дубая, и изымает связанные дела у всех судов Дубая, включая Суды DIFC. Родственное руководство об отложенных или отменённых проектах на этапе строительства в Дубае шаг за шагом рассматривает процедуру.
Закон об ипотеке: Закон № 14 от 2008 г.
Закон № 14 от 2008 г. об ипотеке в эмирате Дубай (Concerning Mortgage in the Emirate of Dubai) был издан 14 августа 2008 г. и содержит 35 статей. Он устанавливает правила ипотеки как на недвижимость, так и на права по объектам на этапе строительства. По статье 4 кредитором должен быть банк или финансовая организация, имеющие лицензию и зарегистрированные в Центральном банке ОАЭ для предоставления финансирования под недвижимость. По статье 7 ипотека вступает в силу только с момента регистрации в DLD, а регистрационные сборы, как правило, платит залогодатель, если стороны не договорились об ином. На странице услуги DLD по регистрации ипотеки указан сбор в размере 0,25% от суммы ипотеки для обычной ипотеки под объект с уже выданным свидетельством о праве собственности, при этом дополнительно взимаются AED 250 за выдачу свидетельства, а также сборы на знания и инновации.
Закон не содержит отдельного положения об иностранных заёмщиках; статья 5 устанавливает одно правило для любого залогодателя, который должен быть собственником имущества и иметь право распоряжаться им. Предельные значения соотношения кредита и стоимости объекта в дубайском законе вообще не указаны. Они вытекают из норм Центрального банка ОАЭ и рассмотрены в руководстве по ипотеке в Дубае для иностранцев и в родственной статье об ипотечном калькуляторе Дубая и о том, сколько можно взять в кредит.
Просрочка и обращение взыскания по закону
Статьи с 25 по 30 описывают принудительное взыскание в строго определённой последовательности. В таблице перечислены шаги и их сроки в том виде, в каком они изложены в тексте на портале.
| Шаг | Статья | Правило |
|---|---|---|
| Уведомление | 25 | При просрочке кредитор может начать обращение взыскания, направив должнику или владельцу имущества через нотариуса уведомление не менее чем за 30 дней |
| Арест и распоряжение о торгах | 26 | Если платёж не внесён, судья по исполнению по просьбе кредитора выносит распоряжение об аресте для публичных торгов в DLD |
| Отсрочка | 27 | Судья может предоставить одну отсрочку до 60 дней, если должник способен погасить долг или понёс бы тяжёлый ущерб от продажи |
| Сроки торгов | 28 | Торги должны состояться в течение 30 дней после истечения соответствующего срока |
| Досрочное погашение | 29 | Должник вправе погасить долг до наступления срока |
| Выручка | 30 | Выручка распределяется по очерёдности требований; недостающую часть можно взыскать с должника |
Статья 11 признаёт недействительным любое условие, по которому при просрочке право собственности переходит к кредитору или допускается продажа вне предусмотренной законом процедуры, хотя сама ипотека остаётся в силе. Статья 12 оставляет залогодателя управляющим имуществом и получающим от него доход вплоть до обращения взыскания. Статья 10 требует согласия кредитора на распоряжение имуществом залогодателем, что важно при перепродаже заложенной единицы; этот процесс рассматривает руководство по продаже недвижимости в Дубае.
Общее имущество в многоквартирных домах: Закон № 6 от 2019 г.
Большинство иностранных покупателей приобретают квартиру, поэтому именно Закон № 6 от 2019 г. о праве собственности на общее недвижимое имущество в эмирате Дубай (Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai) определяет большую часть повседневной жизни владельца. Он издан 4 сентября 2019 г., содержит 52 статьи и вступает в силу через 60 дней после публикации в Официальном вестнике. Статья 51 отменяет Закон № 27 от 2007 г., который в старых руководствах до сих пор называют законом о совместной собственности на здания.
| Предмет | Статья | Что предусматривает закон |
|---|---|---|
| Сфера действия | 3 | Все мастер-проекты и общее имущество в Дубае, включая особые зоны развития и свободные зоны |
| Реестр | 4 | DLD ведёт реестр проектов, единиц, собственников, членов комитетов, строительных правил, планов и управляющих организаций |
| Доля в общих частях | 11 | Неделимая доля, определяемая площадью единицы по отношению к общей площади проекта |
| Продажа и ипотека | 12 | Собственники могут продавать или закладывать единицы любым законным способом, в том числе лицензированным банкам |
| Преимущественное право | 14 и 15 | Совладельцы имеют преимущественное право на доли, продаваемые лицам, не являющимся собственниками, с уведомлением за 30 дней и завершением сделки в течение 10 рабочих дней; близкие родственники составляют исключение |
| Комитет собственников | 22 | До девяти членов, назначаемых RERA; образуется, когда зарегистрировано не менее 10% единиц |
| Утверждение сервисного сбора | 27 | Управляющей организации необходимо одобрение RERA, прежде чем взимать плату; бюджеты проверяются аудиторской фирмой, признанной RERA |
| Счёт сервисных сборов и резервный фонд | 30 | Специальный банковский счёт, зачисление средств в течение 7 рабочих дней и отдельный денежный резерв на чрезвычайные случаи или замену оборудования |
| Неуплаченные сборы | 32 | На единицу накладывается залог; после письменного уведомления за 30 дней судья по исполнению Центра арендных споров может принудительно взыскать долг, в том числе путём публичных торгов |
| Ответственность застройщика | 40 | Конструктивные дефекты — 10 лет со дня выдачи сертификата завершения строительства; дефекты инженерных систем — 1 год с момента передачи; противоречащие соглашения недействительны |
| Споры | 42 | Центр арендных споров обладает исключительной юрисдикцией по спорам, возникающим на основании закона |
| Штрафы | 44 | Штраф не менее AED 1 000 000 ($272 294), удваивается при повторном нарушении в течение года, максимум AED 2 000 000 ($544 588) |
Доли сервисного сбора: разобранный пример
Статья 25 устанавливает, что собственники платят доли в зависимости от площади единицы, а застройщики платят за непроданные единицы. Возьмём условное здание с утверждённым годовым бюджетом AED 2 000 000 ($544 588) и общей площадью единиц 10 000 квадратных метров. Квартира площадью 100 квадратных метров составляет 100 / 10 000 = 1% площади, поэтому её доля за год равна 2 000 000 × 0,01 = AED 20 000 ($5 446). Реальный бюджет, база площади и утверждение определяются процедурой RERA по статьям с 25 по 27, а площадь по свидетельству о праве собственности — это база, по которой, как указывает DLD, рассчитываются доли собственников. Руководство по сервисным сборам в Дубае показывает, как проверить фактическую сумму.
Аренда: Закон № 26 от 2007 г., Закон № 33 от 2008 г. и Указ № 43 от 2013 г.
Отношения арендодателя и арендатора основаны на Законе № 26 от 2007 г. о регулировании отношений между арендодателями и арендаторами (Regulating the Relationship between Landlords and Tenants), изданном 26 ноября 2007 г., с изменениями, внесёнными Законом № 33 от 2008 г., изданным 1 декабря 2008 г. Закон 2008 года заменил статьи 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36. В ответах DLD на часто задаваемые вопросы эти два акта приводятся вместе как основание для регистрации аренды Ejari и для правил повышения арендной платы.
Для инвестора, который сдаёт единицу в аренду, важны несколько положений. Договор аренды должен быть письменным и зарегистрированным (ст. 4). Арендатор, который остаётся после истечения срока без возражений, продлевает договор на тех же условиях (ст. 6). Сторона, желающая изменить условия при продлении, должна направить уведомление не позднее чем за 90 дней до окончания срока (ст. 14 в редакции с изменениями). Арендодатель может выселить арендатора посреди срока по перечисленным основаниям, среди которых неуплата через 30 дней после уведомления об оплате (ст. 25(1)). Выселение по окончании срока для собственного пользования арендодателя, перестройки или продажи требует уведомления, направленного не менее чем за 12 месяцев до даты выселения через нотариуса или заказным письмом (ст. 25(2) в редакции с изменениями). Если арендодатель вернул единицу для личного пользования, её нельзя сдавать третьему лицу в течение 2 лет, если она жилая, или 3 лет, если нежилая (ст. 26 в редакции с изменениями). В изменённой статье 9 об арендной плате уже нет двухлетнего запрета на повышение, который содержался в первоначальном тексте 2007 года.
Предельное повышение арендной платы
Указ № 43 от 2013 г. об определении повышения арендной платы за недвижимость (Determining Rent Increase for Real Property) от 18 декабря 2013 г. устанавливает максимальное повышение при продлении, сопоставляя текущую арендную плату со средней для аналогичных единиц. Статья 3 говорит, что среднее значение берётся из индекса арендных ставок, утверждённого RERA.
| Текущая арендная плата по сравнению со средней для аналогичных единиц | Максимальное повышение при продлении |
|---|---|
| Ниже не более чем на 10% | Повышения нет |
| Ниже на 11%–20% | 5% |
| Ниже на 21%–30% | 10% |
| Ниже на 31%–40% | 15% |
| Ниже более чем на 40% | 20% |
Шаги покажет разобранный пример. Арендатор платит AED 80 000 ($21 784) в год, а среднее значение индекса для аналогичных единиц составляет AED 100 000 ($27 229). Разница равна (100 000 – 80 000) / 100 000 = 20% ниже среднего, что попадает в диапазон от 11% до 20%, поэтому предельное повышение составляет 5%. Максимальное повышение равно 80 000 × 0,05 = AED 4 000 ($1 089), а максимальная арендная плата после продления — AED 84 000 ($22 873). На практике значение индекса берётся из калькулятора DLD, а не из оценки арендодателя.
В 2025 году индекс изменился. DLD объявил об Умном арендном индексе (Smart Rental Index) 2 января 2025 г.; он охватывает все жилые районы Дубая, включая особые зоны развития и свободные зоны, и DLD сообщил, что планирует распространить его на коммерческий и промышленный секторы. В новости DLD от 16 февраля 2025 г. говорится, что повышение допускается, только если арендодатель направил уведомление не менее чем за 90 дней до окончания договора и индекс подтверждает право объекта на повышение, а дата продления определяет, какой индекс применяется в переходном случае. Сервис арендного индекса DLD (DLD rental index service) запрашивает дату окончания договора, тип недвижимости, район, количество спален и текущую годовую арендную плату. Родственное руководство по закону о повышении арендной платы в Дубае и калькулятору RERA разбирает больше случаев, а руководство для арендодателей по сдаче недвижимости в аренду в Дубае освещает практическую сторону.
Куда обращаться по арендным спорам
Указ № 26 от 2013 г. от 18 сентября 2013 г. переименовал прежний трибунал в Центр урегулирования арендных споров (Rent Disputes Settlement Centre). По статье 6 он обладает исключительной юрисдикцией по арендным спорам между арендодателями и арендаторами в Дубае, за исключением свободных зон, у которых есть собственные трибуналы, договоров лизинга и долгосрочной аренды, подпадающих под Закон № 7 от 2006 г. В нём есть дирекция по примирению, суд первой инстанции, апелляционная коллегия и дирекция по исполнению. Решения по арендным искам на сумму менее AED 100 000 ($27 229) окончательны, с исключениями, перечисленными в статье 17, а апелляции по другим делам, как правило, подаются в течение 15 дней, причём должник по решению вносит половину присуждённой денежной суммы, если председатель не освободит от этого или не уменьшит сумму. Средние уровни арендной платы по районам приведены в родственной статье о средней арендной плате в Дубае.
Новые законы о недвижимости Дубая: Законы № 3 и № 4 от 2026 г.
Два закона, изданные в марте 2026 года, — самые свежие дополнения к законам о недвижимости Дубая, и оба затрагивают владельцев существующих единиц. Даты их вступления в силу отсчитываются от публикации в Официальном вестнике, поэтому приведённые ниже даты — это даты объявления на страницах Медиа-офиса Дубая.
| Пункт | Закон № 3 от 2026 г. (качество зданий) | Закон № 4 от 2026 г. (совместное проживание) |
|---|---|---|
| Объявлен | 10 марта 2026 г. | 11 марта 2026 г. |
| Вступает в силу | Через 60 дней после публикации в Официальном вестнике | Через 180 дней после публикации в Официальном вестнике |
| Сфера действия | Все здания в Дубае, включая свободные зоны вроде DIFC, построенные как до, так и после принятия закона | Частные зоны развития и свободные зоны; единицы для коллективного размещения рабочих исключены |
| Основная обязанность | Собственники получают сертификат здания после инспекции лицензированной инженерной фирмой | До выделения единицы под совместное проживание требуется разрешение; разрешения действуют один год, с возможностью продления на два года |
| Регулятор | Муниципалитет Дубая | Муниципалитет Дубая; DLD ведёт реестр совместного проживания и публикует индикатор арендной платы |
| Штрафы | От AED 100 ($27) до AED 1 000 000 ($272 294); до AED 2 000 000 ($544 588) при повторных нарушениях в течение двух лет | От AED 500 ($136) до AED 500 000 ($136 147); удваивается до AED 1 000 000 ($272 294) при повторных нарушениях в течение одного года |
| Переходный период | Один год с даты вступления в силу на приведение в соответствие | Один год для существующих собственников и организаций |
Краткое изложение Закона № 3 от 2026 г. Медиа-офисом Дубая добавляет, что сертификаты действительны 10 лет для зданий моложе 40 лет и 5 лет для зданий возрастом 40 лет и более, что власти могут приостанавливать сделки и заверение договоров аренды по единицам до устранения нарушений и что арендаторы, освободившие здание, утверждённое к сносу, сохраняют приоритетное право вернуться по прежней арендной плате, если стороны не договорятся об ином. Краткое изложение Закона № 4 от 2026 г. добавляет, что сдавать единицу для совместного проживания может только собственник или уполномоченная организация, что арендаторы не вправе сдавать в субаренду какую-либо её часть и что Центр арендных споров обладает исключительной юрисдикцией по спорам, возникающим на основании этого закона. Решения о применении, касающиеся продлений и процедуры, следуют из этих законов.
Федеральные законы, действующие наряду с законами о недвижимости Дубая
Федеральное право вступает в дело в четырёх местах. Каждое из них описано так, как сказано в его источнике, с указанием даты этого источника.
Закон о гражданских сделках
Федеральный указ-закон № 25 от 2025 г. о Законе о гражданских сделках (Civil Transactions Law) указан на Законодательном портале ОАЭ с датой вступления в силу 1 июня 2026 г. В обзорах юридических фирм он описывается как заменяющий Федеральный закон № 5 от 1985 г. — Гражданский кодекс, который статья 25 Закона № 7 от 2006 г. называет заполнением пробелов. В обзоре BSA Law от 13 января 2026 г. отмечено, что мусатаха — право строить на чужой земле — для действительности должна быть зарегистрирована в компетентных органах, что срок обнаружения скрытых недостатков при продаже продлён до одного года с момента получения, и что суды могут восстановить равновесие строительного договора, нарушенное исключительными обстоятельствами. В обзорах юридических фирм закон описывается как действующий, как правило, на будущее, поэтому договор, подписанный до 1 июня 2026 г., может остаться под действием прежних правил, а даты в договоре определяют, какой кодекс применяется.
Личный статус и наследование
Федеральный указ-закон № 41 от 2022 г. о гражданском личном статусе применяется к немусульманам, проживающим в стране, которые, согласно правительственному порталу ОАЭ, могут выбрать применение законов своей страны. DLD регистрирует недвижимость на наследников на основании письма Судов Дубая, как отмечено выше.
Противодействие отмыванию денег
Федеральный указ-закон № 10 от 2025 г. о противодействии отмыванию денег, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия заменил Федеральный указ-закон № 20 от 2018 г. В обзоре Legal 500 (опубликован 19 ноября 2025 г.) датой издания названо 30 сентября 2025 г., а датой вступления в силу — 14 октября 2025 г., и среди определённых нефинансовых предприятий и профессий перечислены брокеры и агенты по недвижимости. Для покупателя это проявляется в вопросах о личности и об источнике средств от брокеров и банков. Руководство по покупке недвижимости в Дубае за криптовалюту рассматривает, как эти проверки применяются к разным способам оплаты.
Вид на жительство и налоги
Резидентство — это не закон о недвижимости. Правительственный портал ОАЭ (обновлён 28 июля 2026 г.) указывает минимальный капитал AED 2 000 000 ($544 588) для категории инвесторов золотой визы ОАЭ (Golden Visa), в которую входит недвижимость; в руководстве по золотой визе Дубая изложено условие, что стоимость недвижимости должна составлять AED 2 000 000 или больше, а сама по себе покупка визу не даёт. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость; руководство по налогам на недвижимость в Дубае для иностранных собственников рассматривает федеральные налоги.
Какой закон применяется на каждом этапе покупки
Законы лучше всего понятны в том порядке, в котором с ними сталкивается покупатель. В таблице каждому этапу сопоставлены закон, ключевая статья и орган, который действует.
| Этап | Закон и статья | Кто действует |
|---|---|---|
| Проверка того, что зона открыта для иностранной собственности | Закон № 7 от 2006 г., ст. 4; Положение № 3 от 2006 г., ст. 3, и последующие акты об определении зон | DLD |
| Проверка застройщика и рекламы | Закон № 8 от 2007 г., ст. 4 и 5; Закон № 4 от 2019 г., ст. 5 | DLD и RERA |
| Подписание договора на этапе строительства | Закон № 13 от 2008 г., ст. 3, 4 и 10 | Застройщик и DLD (Временный реестр) |
| Выплата взносов | Закон № 8 от 2007 г., ст. 7, 9 и 12 | Агент эскроу |
| Оформление ипотеки | Закон № 14 от 2008 г., ст. 4, 7 и 24 | Лицензированный банк и DLD |
| Просрочка платежей | Закон № 13 от 2008 г., ст. 11 в редакции Закона № 19 от 2020 г.; Закон № 14 от 2008 г., ст. с 25 по 30 | DLD и судья по исполнению |
| Завершение строительства и свидетельство о праве собственности | Закон № 13 от 2008 г., ст. 8; Закон № 7 от 2006 г., ст. 22 и 24 | Застройщик и DLD |
| Владение в многоквартирном доме | Закон № 6 от 2019 г., ст. 22, с 25 по 32 и 40 | Управляющая организация, RERA и Центр арендных споров |
| Сдача единицы в аренду | Закон № 26 от 2007 г. с изменениями; Указ № 43 от 2013 г. | DLD и Центр арендных споров |
| Сертификат здания или совместное проживание | Законы № 3 и № 4 от 2026 г. | Муниципалитет Дубая и DLD |
| Смерть собственника | Закон № 7 от 2006 г., ст. 11; Федеральный указ-закон № 41 от 2022 г. | Суды Дубая и DLD |
Руководство о правилах покупки недвижимости в Дубае и руководство о том, могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае применяют эту последовательность к самой покупке, а статья могут ли индийцы покупать недвижимость в Дубае добавляет моменты, характерные для покупателей из Индии. На странице о недвижимости в ОАЭ и странице о недвижимости во фрихолде в Дубае перечислены проекты в тех зонах, которые эти законы открывают для иностранных покупателей, а каталог застройщиков Дубая содержит профили застройщиков.
Как читать официальный текст и не путать номера
В результатах поиска по законам о недвижимости Дубая номера законов часто смешиваются, и такие путаницы легко повторить. В таблице перечислены те, которые чаще всего встречаются при сравнении источников.
| Что часто путают | Что собой представляет каждый акт |
|---|---|
| Закон № 7 от 2006 г., Закон № 7 от 2013 г., Закон № 7 от 2019 г. | 2006: регистрация недвижимости. 2013: собственный закон Земельного департамента. 2019: изменяет статью 9 закона 2006 года |
| Закон № 33 от 2008 г. и Указ № 33 от 2020 г. | 2008: изменяет закон об аренде. 2020: особый трибунал по отменённым проектам |
| Закон № 19 от 2020 г. и Указ № 33 от 2020 г. | Оба изданы в конце 2020 года; первый переписал статью 11 Закона № 13 от 2008 г., второй создал трибунал |
| Закон № 27 от 2007 г. и Закон № 6 от 2019 г. | Закон 2019 года отменил закон 2007 года об общем имуществе |
| Закон № 16 от 2007 г. и Закон № 4 от 2019 г. | Закон 2019 года отменил закон 2007 года, впервые создавший RERA |
| «Указ № 3 от 2006 г.» | Официальный акт на портале — Положение № 3 от 2006 г. |
| Указ № 43 от 2013 г. и «Указ № 34 от 2013 г.» | Портал законодательства Дубая указывает указ о повышении арендной платы как № 43 от 2013 г. |
Контрольный список для чтения закона
- Найдите закон на Портале законодательства Дубая по номеру и году и обратите внимание на дату издания, указанную на странице.
- Проверьте, показывает ли портал изменяющий закон. Изменённые статьи закона об аренде находятся на отдельной странице под Законом № 33 от 2008 г.
- Прочтите статью о вступлении в силу, потому что несколько законов начинают действовать через 60 или 180 дней после публикации в Вестнике, а не со дня издания.
- Отметьте, какой орган статья называет регулятором или судом, как это сделано в таблице выше.
- Проверьте на странице услуги DLD актуальный сбор или процедуру, поскольку размеры сборов устанавливаются решением, а не законом.
- Считайте арабский текст решающей версией.
Часто задаваемые вопросы
Каковы основные законы о недвижимости Дубая для иностранных покупателей?
Основные законы о недвижимости Дубая — это Закон № 7 от 2006 г. о регистрации и праве собственности, Положение № 3 от 2006 г. об определённых зонах, Закон № 13 от 2008 г. о Временном реестре, Закон № 8 от 2007 г. об эскроу, Закон № 14 от 2008 г. об ипотеке, Закон № 6 от 2019 г. об общем имуществе и Закон № 26 от 2007 г. с изменениями об аренде. Каждый из них размещён на Портале законодательства Дубая.
Где можно прочитать законы о недвижимости Дубая на английском языке?
Портал законодательства Дубая по адресу dlp.dubai.gov.ae публикует английские переводы законов, указов и положений о недвижимости Дубая, а сайт DLD даёт на них ссылки. Портал отмечает, что при расхождении между версиями приоритет имеет арабский текст, а в строке источников ниже приведена ссылка на каждый закон, использованный в этом руководстве.
Может ли иностранец владеть недвижимостью по законам о недвижимости Дубая?
Да, в зонах, которые определяет правитель. Статья 4 Закона № 7 от 2006 г. позволяет гражданам других государств получать в этих зонах фрихолд без ограничения срока либо узуфрукт или лизхолд на срок до 99 лет, а Положение № 3 от 2006 г. и последующие акты определяют эти зоны.
Достаточно ли подписанного договора купли-продажи, чтобы стать собственником?
Нет. По законам о недвижимости Дубая статья 9 Закона № 7 от 2006 г. в редакции 2019 года говорит, что распоряжение не имеет юридической силы, если оно не внесено в Реестр недвижимости. Для единиц на этапе строительства Закон № 13 от 2008 г. требует записи во Временном реестре, а не внесённая в него продажа на этапе строительства ничтожна.
Куда уходят мои деньги за объект на этапе строительства по законам о недвижимости Дубая?
Закон № 8 от 2007 г. требует, чтобы платежи покупателей и финансирующих сторон поступали на счёт эскроу, открытый только для этого проекта, на который кредиторы застройщика не могут обратить взыскание. Агент удерживает 5% после завершения строительства и выплачивает их через год после регистрации единиц на покупателей.
Сколько может оставить себе застройщик, если я перестану платить?
По статье 11 Закона № 13 от 2008 г. в редакции Закона № 19 от 2020 г., после 30-дневного уведомления DLD застройщик, расторгающий договор, может удержать до 40% стоимости единицы, если проект готов более чем на 60%, или до 25%, если готовность менее 60%, но строительство начато, и обязан вернуть остаток.
Что говорит указ о повышении арендной платы?
Среди законов о недвижимости Дубая об аренде Указ № 43 от 2013 г. ограничивает повышение при продлении значениями 0%, 5%, 10%, 15% или 20% в зависимости от того, насколько текущая арендная плата ниже средней для аналогичных единиц. Среднее значение берётся из индекса арендных ставок, утверждённого RERA, а DLD ведёт калькулятор Умного арендного индекса (Smart Rental Index).
Какой из законов о недвижимости Дубая охватывает сервисные сборы?
Из законов о недвижимости Дубая сервисные сборы охватывает Закон № 6 от 2019 г. об общем имуществе. Он требует одобрения сервисных сборов RERA, специального банковского счёта и резервного фонда, устанавливает залог на единицу за неуплаченные сборы и наделяет Центр арендных споров юрисдикцией по спорам.
Появились ли в Дубае новые законы о недвижимости в 2026 году?
Да. Самые новые законы о недвижимости Дубая — это Закон № 3 от 2026 г. о качестве зданий, объявленный 10 марта 2026 г., и Закон № 4 от 2026 г. о совместном проживании, объявленный 11 марта 2026 г. Оба вступают в силу после публикации в Официальном вестнике.
Какой регулятор рассматривает жалобы?
RERA, регулирующее подразделение DLD, расследует жалобы на лицензированных лиц на основании статьи 5 Закона № 4 от 2019 г. Споры арендодателей и арендаторов направляются в Центр арендных споров, а споры по отменённым проектам — в Особый трибунал на основании Указа № 33 от 2020 г.
Дата проверки: 7 ноября 2026 г. Источники: Закон Дубая № 7 от 2006 г., Закон Дубая № 7 от 2019 г., Положение № 3 от 2006 г., Положение № 1 от 2010 г., Постановление № 25 от 2021 г., Закон Дубая № 13 от 2008 г., Закон Дубая № 19 от 2020 г., Закон Дубая № 8 от 2007 г., Закон Дубая № 14 от 2008 г., Закон Дубая № 6 от 2019 г., Закон Дубая № 26 от 2007 г., Закон Дубая № 33 от 2008 г., Указ № 43 от 2013 г., Указ № 26 от 2013 г., Закон Дубая № 7 от 2013 г., Закон Дубая № 4 от 2019 г., Медиа-офис Дубая (Dubai Media Office), декабрь 2020 г., Медиа-офис Дубая, Закон № 3 от 2026 г., Медиа-офис Дубая, Закон № 4 от 2026 г., регистрация продажи недвижимости в DLD, регистрация первоначальной продажи в DLD, регистрация ипотеки в DLD, ответы DLD на часто задаваемые вопросы, объявление DLD об Умном арендном индексе, новость DLD от 16 февраля 2025 г., правительственный портал ОАЭ, золотая виза, правительственный портал ОАЭ, личный статус, BSA Law, Закон о гражданских сделках и Legal 500, Федеральный указ-закон № 10 от 2025 г..
