Ипотечный калькулятор Дубая: сколько можно занять? Формулы

Ипотечный калькулятор Дубая: сколько можно занять? Формулы

Ипотечный калькулятор Дубая выдаёт наименьший из трёх пределов: потолок Центрального банка по соотношению кредита к стоимости (LTV: 80% стоимости для первого жилья экспатрианта дешевле 5 000 000 AED, то есть дирхамов ОАЭ), семикратный годовой доход и платёж, который помещается в коэффициент долговой нагрузки 50% после стресс-теста ставки. В этом руководстве разобран каждый из тестов по состоянию на 7 ноября 2026 года.

Тот, кто пользуется таким инструментом, найдёт здесь формулы, записанные так, чтобы их можно было воспроизвести в электронной таблице; потолки Центрального банка для резидентов, нерезидентов, второго жилья и покупок на этапе строительства; таблицу платежей для объектов за 1 000 000, 1 500 000 и 2 500 000 AED при трёх ставках на сроки 20 и 25 лет; доход, который требуется для каждого размера кредита; наличные, которые нужны сверх первоначального взноса; перечень документов, который называют банки, и сроки каждого шага. Цены указаны в дирхамах ОАЭ, в скобках стоят доллары США по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар. Ставки меняются, поэтому у каждой ставки ниже указана её дата, а сами расчёты следует повторять с цифрами того банка, который рассматривает заявку.

Ипотечный калькулятор Дубая: ключевые цифры

Как работает ипотечный калькулятор Дубая: три предела, побеждает наименьший

Онлайн-инструменты и банковские калькуляторы выглядят по-разному, но ипотечный калькулятор Дубая, верный правилам, проводит одни и те же три теста и показывает наименьший результат. Первый тест касается объекта: кредит не может превышать установленный процент стоимости, который Rulebook называет соотношением кредита к стоимости (LTV). Второй тест касается дохода заёмщика: для экспатрианта кредит не может превышать семь лет годового дохода. Третий тест касается денежного потока: все ежемесячные платежи по долгам, включая новую ипотеку, не могут превышать 50% валового дохода, причём новый платёж проверяется при более высокой процентной ставке, чем та, что предлагается.

Центральный банк описывает значения LTV как максимумы. Rulebook также говорит, что кредиторы вправе принимать более консервативные пределы и что кредитору не следует использовать LTV вместо оценки того, способен ли заёмщик погасить кредит. Поэтому результат калькулятора — это потолок, а не предложение: собственная политика кредитора, кредитная история, оценка объекта и тип покупателя могут каждый по отдельности его снизить. Именно по этим причинам два заёмщика с одинаковой зарплатой могут получить от одного и того же банка разные ответы, и именно поэтому любой расчёт в этом руководстве следует понимать как проверку порядка величин, а не как обещание банка.

Разделы ниже идут в том порядке, в каком действует кредитор. Они начинаются с потолков Центрального банка, переходят к тестам дохода, затем оценивают стоимость кредита и, наконец, добавляют платежи, которые его окружают. Статья об ипотеке в Дубае для иностранцев рассматривает те же правила со стороны покупателя; эта страница — арифметика.

Шаг 1: потолки LTV в Rulebook Центрального банка

Текст Rulebook размещён в онлайн-версии документа Центрального банка Regulations Regarding Mortgage Loans (правила по ипотечным кредитам) (уведомление C 31/2013, действует с 28 декабря 2013 года, изменено решениями совета 96/2019 и 31/2/2020). Страница отмечает регламент как действующий и показывает сводную редакцию от 8 апреля 2020 года как последнюю. Потолки LTV содержатся в статье 3, Important Ratios (важные коэффициенты). Таблица ниже превращает их в кредит для объекта стоимостью 1 500 000 AED ($408 441) и для верхней границы каждой категории. Читать её удобно построчно: сначала нужно определить, к какой группе относится покупатель, затем понять, для проживания ли это жильё, второе ли оно и готов ли объект, и только после этого брать процент из второго столбца.

Как правильно читать таблицу

Три детали в тексте Rulebook меняют арифметику. Во-первых, потолок применяется к оценочной стоимости, а не к цене по договору: Rulebook определяет LTV как непогашенный остаток кредита, делённый на оценочную стоимость, и требует независимой оценки на месте до того, как кредитор возьмёт на себя обязательство. Если оценка оказывается ниже цены, кредит уменьшается, а разницу покрывает покупатель (разобранный пример приведён дальше). Во-вторых, понятие «первое жильё» определено регламентом: каждый заёмщик может заявить только один объект в этой категории, поэтому заёмщик, который уже воспользовался категорией первого жилья, при следующей покупке попадает в категорию второго жилья.

В-третьих, формулировка о границе в 5 000 000 AED отличается для разных групп. Для граждан ОАЭ более высокая категория действует до 5 000 000 AED включительно. Для экспатриантов текст использует выражения «менее 5 млн» для 80% и «более 5 млн» для 70%, поэтому он не говорит, к какой категории относится цена ровно в 5 000 000 AED, и решает политика кредитора. При 5 000 000 AED разница велика: 80% — это кредит 4 000 000 AED ($1 089 177), а 70% — это 3 500 000 AED ($953 029).

Первоначальный взнос должен быть собственными деньгами заёмщика

Статья 2(4) говорит, что первоначальный взнос должен поступать из собственных ресурсов заёмщика, а не из другого заимствования, и называет персональные кредиты и кредитные карты. Та же статья предписывает кредиторам прописать это в своей кредитной политике. Калькулятор, который считает первоначальный взнос просто свободным вводимым значением, не может подсказать, будет ли принят источник средств; перечень документов банка (он приведён дальше) требует подтверждения средств на первоначальный взнос.

Покупка на этапе строительства

Для недвижимости, купленной на этапе строительства (off-plan), Rulebook устанавливает 50% «независимо от цели, стоимости или категории покупателя», а причину называет сам текст: длительный период строительства и более высокий риск завершения. Rulebook задаёт и порядок платежей при покупке с поэтапной оплатой: кредитор сначала использует долю собственных средств владельца для оплаты застройщику, а деньги кредита выдаёт под этапы строительства, подтверждённые кредитором или независимым специалистом. Ничто в тексте самой статьи не описывает перехода к потолкам для готовых объектов после завершения здания; как кредитор поступает с кредитом при передаче объекта, — вопрос к его письменному предложению.

В качестве иллюстрации: на странице нашего объекта Valia at Dubai Creek Harbour описана строящаяся башня Emaar и приведена ссылка на страницу застройщика, где однокомнатные апартаменты предлагаются от 1 960 000 AED ($533 696). При 50% максимальный кредит на эту цену составляет 980 000 AED ($266 848), а доля собственных средств — ещё 980 000 AED, которые на практике вносятся по графику застройщика, а не в один день. В отличие от него, Celestia в Dubai South показан на странице нашего объекта как завершённый в 2019 году, с юнитами от 695 000 AED ($189 244) по данным проекта от застройщика; покупка там — это покупка готового объекта, и потолок 80% для первого жилья экспатрианта даст максимальный кредит 556 000 AED ($151 396). О том, как устроена покупка на этапе строительства, рассказано в руководстве покупателя по объектам off-plan.

Шаг 2: коэффициент долговой нагрузки, стресс-тест и потолок в семь доходов

Статья 3(1) Rulebook связывает DBR с правилами Центрального банка о кредитах физическим лицам: общие ежемесячные долговые обязательства не могут превышать 50% валового оклада и любого регулярного дохода из определённого и конкретного источника. Та же статья предписывает кредиторам не применять максимум автоматически, а учитывать обстоятельства заёмщика и риск кредитора. Статья 2(3) добавляет, что учитываются все долговые обязательства, включая задолженность по кредитным картам, и что следует включать только надёжный и устойчивый доход; премии и другой нестандартный или временный доход нужно дисконтировать или не учитывать, если кредитор не может на него рассчитывать. Оценка также не должна опираться на будущий рост цен на недвижимость или на ожидаемый рост заработка заёмщика.

Стресс-тест

Rulebook требует, чтобы кредитор проверял кредит при ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей, «в зависимости от того, на каком уровне находятся процентные ставки в цикле». Если действует вводная ставка, проверка использует ставку, которая будет действовать после её окончания. В таблицах этого руководства проверка показана на нижней границе (ставка плюс 2 пункта) и на верхней границе (ставка плюс 4 пункта); кредитор выбирает собственную точку внутри этого диапазона, поэтому ответ банка может оказаться где угодно между двумя столбцами.

Потолок в семь годовых доходов

Статья 3(4) добавляет отдельное ограничение на сумму: до 8 лет годового дохода для граждан ОАЭ и до 7 лет для экспатриантов, причём DBR при этом превышать нельзя. При ежемесячном валовом доходе 30 000 AED годовой доход составляет 360 000 AED, а семикратная сумма — 2 520 000 AED ($686 181). Разделив кредит на 84 (семь лет в месяцах), получаем ежемесячный доход, который требует этот потолок: для 2 000 000 AED ($544 588) нужно не менее 23 810 AED ($6 483) в месяц.

Заёмная способность по зарплате: разбор

Таблица применяет все три теста для экспатрианта без других долгов. Она исходит из договорной ставки 5,10% (середина датированного диапазона фиксированных ставок, приведённого дальше), срока 25 лет и DBR 50% и показывает стресс-тест при 7,10% (ставка плюс 2 пункта) и 9,10% (ставка плюс 4 пункта). Кредит, который выдерживает платёж, — это приведённая стоимость 25 лет такого платежа. Последний столбец переводит меньший из двух стресс-результатов в наибольшую цену покупки при потолке 80%.

При каждом уровне дохода в этом примере проверка платежа даёт меньший кредит, чем потолок в семь доходов, поэтому потолок не ограничивает. Экспатриант с доходом 30 000 AED в месяц, который попросил бы семикратный максимум 2 520 000 AED, был бы ограничен примерно суммой 2 103 000 AED проверкой платежа при 7,10%.

Существующие долги уменьшают результат напрямую. Если тот же человек с доходом 30 000 AED уже платит 3 500 AED ($953) в месяц по автокредиту и минимальным платежам по картам (допущение для расчёта), то запас по платежу составляет 15 000 AED минус 3 500 AED, то есть 11 500 AED. Кредит, который выдерживает 11 500 AED в месяц при 7,10% на 25 лет, равен 1 612 516 AED ($439 079), что на 490 766 AED ($133 633) меньше, чем без других долгов.

Доход от аренды инвестиционного объекта

Для инвестиционной недвижимости Rulebook предписывает кредиторам вычитать в расчёте DBR не менее двух месяцев арендного дохода, чтобы учесть периоды, когда объект не сдан. Он также ограничивает кредиты с выплатой одних процентов только инвестиционными кредитами, без отсрочки основного долга более чем на 5 лет с первой выдачи, и требует погашения из заработной платы либо из подтверждаемого дохода от бизнеса или аренды. Использовать в качестве источника погашения выходное пособие нельзя.

Шаг 3: срок кредита, возраст и пункт о выходе на пенсию

Статья 3(3) устанавливает максимальный срок кредита в 25 лет. Пресс-релиз Центрального банка от 10 октября 2019 года отменил прежний предел в 70 лет на дату последнего платежа и оставил максимальный возраст на усмотрение системы управления рисками и кредитной политики каждого кредитора. В результате правило о возрасте — это правило кредитора, и один и тот же заёмщик может увидеть разный срок в разных банках. В качестве примеров опубликованных условий кредиторов: HSBC UAE указывает на своей странице о порядке подачи заявки (прочитана 7 ноября 2026 года), что заявителям должно быть от 21 до 65 лет, что срок кредита составляет от 5 до 25 лет, что сумма кредита начинается от 350 000 AED ($95 303) и что ежемесячный доход должен быть не менее 15 000 AED ($4 084).

Rulebook добавляет пункт о выходе на пенсию. Если график платежей выходит за ожидаемый пенсионный возраст, кредитор должен убедиться, что остаток долга на этот момент по-прежнему можно обслуживать при DBR 50% от дохода заёмщика после выхода на пенсию. В калькуляторе это выглядит как более короткий срок для заёмщиков старшего возраста. Расчёт прост: срок в годах равен предельному возрасту кредитора на дату последнего платежа минус возраст заёмщика, но не более 25. Если бы предел кредитора составлял 65 лет (допущение для иллюстрации, а не правило), то 35-летнему заёмщику достался бы срок 25 лет, 45-летнему — 20, а 55-летнему — 10.

Более короткий срок важен, потому что платёж быстро растёт. По кредиту 1 200 000 AED ($326 753) при 5,10% ежемесячный платёж составляет 7 085 AED ($1 929) на 25 лет и 7 986 AED ($2 175) на 20 лет; поэтому проверка платежа допускает меньший кредит при той же зарплате.

Процентные ставки: Base Rate, EIBOR, фиксированные периоды и что происходит после них

Ипотечные ставки в ОАЭ следуют за базовой ставкой Центрального банка и за межбанковской ставкой Emirates Interbank Offered Rate (EIBOR), которую устанавливают банки. 16 сентября 2026 года Центральный банк повысил базовую ставку, применяемую к депозитному механизму овернайт, на 25 базисных пунктов, с 3,65% до 3,9%, с вступлением в силу в четверг, 17 сентября, вслед за изменением Федеральной резервной системой США ставки по резервным остаткам. 28 октября 2026 года он сохранил ставку на уровне 3,9% после того, как Федеральная резервная система оставила свою ставку без изменений. Базовая ставка сама по себе не является ипотечной ставкой для заёмщика; она показывает политическую линию и задаёт нижнюю границу ставок денежного рынка овернайт.

Страница Almasraf указывает, что цифры по ипотеке являются ориентировочными и зависят от оценки в кредитном бюро, диапазона зарплаты и сегмента клиента. Диапазон от 4,10% до 6,10% следует понимать как разброс того, что котирует рынок, а не как число, которое получит какой-либо конкретный заёмщик. Ставку для конкретного заёмщика определяют собственный документ кредитора с ключевыми условиями и его письмо с предложением.

Сначала фиксированная, затем плавающая: платёж после фиксированного периода

Многие ипотечные кредиты в ОАЭ фиксируют ставку на срок от одного до пяти лет, а затем переходят на плавающую ставку в виде EIBOR плюс маржа. Например, HSBC UAE указывает на своей странице кредита с фиксированной ставкой, что фиксированные периоды составляют 1, 2, 3 или 5 лет, после чего ставка переходит на 3-месячную EIBOR плюс маржу банка на оставшийся срок; его кредит с плавающей ставкой на основе EIBOR пересматривается каждые 3 месяца. Следующая таблица показывает, что эта структура делает с платежом по кредиту 1 200 000 AED на 25 лет с использованием датированных цифр выше: 4,10% фиксированно на 3 года, затем EIBOR на уровне 6 ноября плюс 1,99% или 2,99%. EIBOR в расчёте принята равной 4,28%, и это допущение, потому что EIBOR меняется.

Стресс-тест существует из-за этого скачка. Согласно статье 3(1), если действует вводная ставка, проверка должна использовать ставку, которая действует после окончания вводного периода. Если платёж заёмщика укладывается в DBR при 4,10%, но не укладывается при ставке после фиксированного периода, кредитор определит размер кредита по второму значению, то есть по более строгому из двух результатов.

Формула ежемесячного платежа и таблица платежей для трёх цен

Ипотека с равными ежемесячными платежами подчиняется одной формуле. Пусть кредит равен L, годовая ставка r, месячная ставка i равна r, делённой на 12, а число платежей n равно числу лет, умноженному на 12; тогда ежемесячный платёж равен L, умноженному на i и делённому на (1 минус (1 плюс i) в степени минус n). Для 1 200 000 AED при 5,10% на 25 лет i равно 0,00425, а n равно 300. Множитель (1,00425) в степени минус 300 равен 0,280187, поэтому знаменатель составляет 0,719813; числитель равен 1 200 000, умноженным на 0,00425, то есть 5 100; а 5 100, делённые на 0,719813, дают 7 085,17 AED, что округляется до 7 085 AED. За 300 платежей заёмщик возвращает 2 125 552 AED ($578 775), из которых 925 552 AED ($252 022) составляют проценты.

Следующая таблица применяет формулу платежа к трём ценам объекта при кредите 80%, то есть при потолке для первого жилья экспатрианта. Три ставки — это нижняя, средняя и верхняя точки диапазона фиксированных ставок от 4,10% до 6,10% по состоянию на 6 ноября 2026 года. Суммы указаны в AED в месяц и округлены до ближайшего дирхама. Эквивалент в долларах — это сумма в дирхамах, делённая на 3,6725.

Быстрая проверка для любого размера кредита: на каждые 1 000 AED займа за 25 лет ежемесячный платёж составляет 5,33 AED при 4,10%, 5,90 AED при 5,10% и 6,50 AED при 6,10%. За 20 лет эти значения равны 6,11 AED, 6,65 AED и 7,22 AED. Умножьте кредит в тысячах на коэффициент. Чтобы почувствовать чувствительность расчёта к ставке, достаточно одного примера: один процентный пункт ставки сдвигает платёж по кредиту 1 200 000 AED на 25 лет примерно на 720 AED в месяц: с 7 085 AED при 5,10% до 7 805 AED при 6,10%.

Разобранный пример: квартира за 1 500 000 AED от цены до ежемесячного платежа

Возьмём экспатрианта-резидента, который покупает готовую квартиру по цене 1 500 000 AED ($408 441) как первое жильё, с валовым доходом 25 000 AED ($6 807) в месяц и без других долгов. Шаги идут в том же порядке, что и в таблице выше.

1. Потолок LTV для объекта составляет 80%, поэтому наибольший кредит равен 1 200 000 AED ($326 753), а минимум собственных средств — 300 000 AED ($81 688), при условии что оценка равна цене.
2. При договорной ставке 5,10% на 25 лет платёж составляет 7 085 AED ($1 929).
3. Стресс-ставка на нижней границе диапазона Центрального банка равна 7,10%, и платёж при этой ставке составляет 8 558 AED ($2 330).
4. DBR 50% требует валового дохода не менее 8 558 AED, делённых на 0,5, то есть 17 116 AED ($4 661) в месяц. Доход заёмщика 25 000 AED этому требованию отвечает.
5. Потолок в семь доходов требует 1 200 000 AED, делённых на 84, то есть 14 286 AED ($3 890) в месяц. Доход заёмщика 25 000 AED отвечает и этому требованию.
6. На верхней границе диапазона (9,10%) стресс-платёж равен 10 153 AED ($2 765), для чего нужен валовой доход 20 305 AED ($5 529). Заёмщик по-прежнему покрывает и это требование, поэтому ограничивающим пределом остаётся потолок LTV в 1 200 000 AED.

Измените одно входное значение, и результат изменится; именно так калькулятор помогает увидеть, какое из условий в конкретном случае оказывается решающим. Запас заёмщика по платежу при 50% составляет 12 500 AED ($3 404). Если есть другие ежемесячные долги на 4 000 AED ($1 089), то стресс-платёж 8 558 AED плюс 4 000 AED дают 12 558 AED, что чуть выше запаса. Срок уже равен 25 годам, поэтому кредитор немного уменьшил бы кредит. В таком пограничном случае два банка с разными точками стресс-теста или с разным учётом лимита по карте могут вернуть разные ответы.

Какой доход нужен для каждого размера кредита

Многие ищущие задают вопрос в обратном порядке: какая зарплата нужна для заданного кредита? Таблица исходит из кредита 80% на каждую цену, использует договорную ставку 5,10% и срок 25 лет и делит стресс-платёж на 0,5. Предполагается, что других долгов нет, поэтому для заёмщика с автокредитом или платежами по картам каждый столбец нужно пересчитать с учётом этих платежей.

Для кредита 800 000 AED ($217 835) ограничивающим является тест платежа при любой из двух стресс-точек: нужен валовой ежемесячный доход от 11 411 AED ($3 107) до 13 537 AED ($3 686). Для 2 000 000 AED диапазон составляет от 28 527 AED ($7 768) до 33 842 AED ($9 215). Минимумы кредиторов могут лежать выше арифметики: HSBC UAE указывает на странице подачи заявки минимальный ежемесячный доход 15 000 AED, поэтому заёмщик на уровне 11 411 AED оказался бы ниже минимума этого банка, что бы ни показывал расчёт.

Та же арифметика служит и инструментом для определения диапазона цен. Формула разворачивается: запас по платежу (половина дохода за вычетом других долгов) переводится в кредит по формуле приведённой стоимости при стресс-ставке, а кредит делится на LTV. Для человека с доходом 30 000 AED из предыдущей таблицы это даёт около 2 103 000 AED как кредит и около 2 629 000 AED ($715 861) как цену до сборов. Руководство о стоимости квартиры в Дубае содержит уровни цен по районам, с которыми можно сравнить такой диапазон.

Наличные при покупке: первоначальный взнос, сборы DLD и банковские платежи

Первоначальный взнос — крупнейшая статья наличных расходов, но не единственная. Приведённые ниже сборы взяты со страниц электронных услуг DLD, на каждой из которых стоит нижняя пометка «последнее обновление 03 ноября 2026 года», и со страниц кредиторов, названных в примечаниях. Процентные статьи — это сбор за регистрацию сделки 4%, сбор за регистрацию ипотеки 0,25% и комиссия кредитора за оформление. На странице DLD о регистрации продажи недвижимости 4% разбиты на 2% для продавца и 2% для покупателя, а расчёты ниже исходят из того, что покупатель платит все 4% (стороны могут договориться иначе). Руководство по сборам, «Сборы при покупке недвижимости в Дубае», объясняет каждый платёж отдельно.

Фиксированные платежи при покупке готового объекта взяты с трёх страниц DLD. Страница регистрации продажи называет сбор за свидетельство о праве собственности (title deed) 250 AED ($68), сбор за план юнита 250 AED ($68), сбор на знания (knowledge fee) и инновационный сбор (innovation fee) по 10 AED ($3) каждый, а также вознаграждение сервисного партнёра (трастового офиса) 4 000 AED ($1 089) плюс НДС при сделке от 500 000 AED ($136 147). Страница регистрации ипотеки называет 0,25% стоимости ипотеки, 250 AED за каждое свидетельство о праве собственности, сбор knowledge в размере 10 AED и сбор innovation в размере 10 AED за каждую выдачу и вознаграждение сервисного партнёра 4 000 AED плюс НДС, либо 5 000 AED ($1 361) плюс НДС за временную регистрацию (Oqood). НДС составляет 5% и действует с 1 января 2018 года по данным Министерства финансов. Для продажи на этапе строительства с ипотекой страница DLD об этой услуге называет по 2% с покупателя и продавца, сбор самостоятельной регистрации застройщика 1 000 AED ($272) и заявленный срок услуги 6 рабочих дней.

Для банковской стороны используются две цифры кредиторов. Страница ставок и сборов HSBC UAE, прочитанная 7 ноября 2026 года, называет комиссию за оформление при новой покупке 1% (1,05% с НДС) от кредита, минимум 5 000 AED ($1 361), для клиентов Personal Banking и Advance, половину этой ставки для двух высших клиентских уровней банка и сбор за оценку недвижимости 2 625 AED ($715). Emirates Islamic указывает комиссию за обработку 1% для стандартных заявок и 0% для переходов из другого банка. Сборы у разных кредиторов разные, поэтому в расчётах использовано 1,05% HSBC. Комиссия агента не является фиксированным платежом; в расчётах принято 2%, которые платит покупатель, и это допущение.

К столбцу для строящегося объекта нужна одна оговорка. По правилу Rulebook о поэтапных платежах собственные средства покупателя сначала выплачиваются застройщику в соответствии с планом платежей, поэтому 750 000 AED растягиваются на период строительства, а деньги банка поступают позже, под этапы. Платежи DLD и банка в столбце — это те, что названы на страницах; когда именно каждый из них взимается, зависит от договора и от кредитора.

Следующая таблица показывает, как потребность в наличных масштабируется с ценой для покупки готового первого жилья при 80% с теми же допущениями. Доля цены почти не меняется, потому что все статьи, кроме фиксированных платежей, — процентные.

Текущие расходы остаются за пределами этих таблиц: страхование жизни и имущества, которое требует кредитор (на странице ипотеки First Abu Dhabi Bank сказано, что необходимо и то и другое), и ежегодные сервисные сборы, которые объясняет руководство по сервисным сборам. Кредиторы могут также запросить письмо об обязательствах за плату; HSBC указывает на странице сборов 50 AED ($14) за письмо.

Оценка: когда банк оценивает объект ниже цены

Rulebook требует независимой оценки на месте квалифицированной третьей стороной, не зависящей от заёмщика, продавца, застройщика и процесса принятия решения о кредите, до того как кредитор возьмёт на себя безотзывное обязательство. Оценщика кредитор выбирает из списка, одобренного советом директоров кредитора. Оценка может отличаться от цены по договору, и потолок применяется к меньшей величине.

В разобранном случае покупатель соглашается заплатить 1 500 000 AED, а оценка возвращает 1 400 000 AED ($381 212). Потолок 80% теперь даёт 1 120 000 AED ($304 969), а не 1 200 000 AED. Собственные средства покупателя растут с 300 000 AED до 380 000 AED ($103 472), то есть на 80 000 AED ($21 783) больше, а платёж по меньшему кредиту при 5,10% на 25 лет снижается примерно до 6 613 AED ($1 801). Плата за оценку — одна из статей наличных расходов, которые называет кредитор, поэтому её нужно включить в бюджет с самого начала. Статья 2(5) Rulebook также говорит, что оценка не должна отражать ожидаемый будущий рост цен.

Нерезиденты: чем отличается ипотечный калькулятор Дубая

В таблице LTV в Rulebook две группы покупателей, граждане ОАЭ и экспатрианты, и нет отдельной строки для нерезидентов. Этот пробел заполняет политика кредитора. First Abu Dhabi Bank на своей странице ипотеки (прочитана 7 ноября 2026 года) указывает, что ипотека для нерезидентов доступна до 50% стоимости недвижимости. HSBC UAE указывает, что клиенты, проживающие за пределами ОАЭ, могут подать заявку только как клиенты двух своих высших уровней, через менеджера по работе с клиентом. Это условия кредиторов, а не правила Центрального банка, и другие банки публикуют свои собственные условия, которые стоит сравнить до подачи заявки.

Поэтому в калькуляторе случай нерезидента меняет вводимое значение LTV на цифру кредитора: при 50% объект за 1 500 000 AED несёт кредит 750 000 AED и 750 000 AED собственных средств до сборов. Арифметика платежа, стресс-тест и потолок в 7 доходов работают так же, как раньше. Сначала важно право покупки; статья о том, могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае, объясняет зоны фригольда, а статья о законах Дубая о недвижимости для иностранцев излагает правовую рамку, в которой работает кредитор. Покупатели из Индии могут прочитать отдельную страницу о том, могут ли индийцы купить недвижимость в Дубае.

В DLD страница регистрации ипотеки просит копию паспорта у иностранцев-нерезидентов там, где резиденты предъявляют ID ОАЭ, а e-NOC застройщика для недвижимости с предварительной продажей оформляется через приложение Dubai REST.

Ипотека и порог золотой визы в 2 000 000 AED

Наше руководство по золотой визе Дубая (Golden Visa) указывает условие по недвижимости как владение одним или несколькими объектами стоимостью не менее 2 000 000 AED ($544 588). Страница услуги для инвесторов DLD (обновлена 3 ноября 2026 года) говорит, что объект может быть в ипотеке, и просит письмо об отсутствии возражений от банка, где указаны выплаченная сумма и остаток. Расчёт здесь важен: при кредите 80% покупка за 2 000 000 AED означает кредит 1 600 000 AED ($435 670) и собственные средства 400 000 AED ($108 917). Заявление на визу — отдельный процесс со своими условиями, и банковский расчёт его не заменяет.

Документы, которые называют банки, для резидентов и нерезидентов

Перечни ниже взяты со страницы жилищного финансирования Emirates Islamic (прочитана 7 ноября 2026 года) и со страницы заявки HSBC. Банки добавляют документы в зависимости от случая, а окончательный перечень подтверждает консультант кредитора.

На первом шаге HSBC называет действующий паспорт, визу и Emirates ID, справку о заработной плате и сведения о любых долгах, таких как остатки по кредитным картам или кредиты. Для полной заявки он добавляет личную банковскую выписку не старше 6 месяцев, документы о праве собственности на недвижимость и подтверждение средств на первоначальный взнос. В DLD индивидуальный путь через трастовый офис требует письма от банка-залогодержателя, трёх ипотечных договоров, заверенных банком и подписанных обеими сторонами, ID ОАЭ владельца или копии паспорта для иностранца-нерезидента, e-NOC застройщика для недвижимости с предварительной продажей и доверенности, если действует представитель.

Предварительное одобрение, проверка кредитной истории и сроки

Предварительное одобрение (approval in principle) — это предварительная оценка кредитора, а не предложение кредита. HSBC указывает, что такое одобрение обычно выдаётся в течение 60 минут после получения запрошенных документов, действует 60 дней и не влияет на кредитный рейтинг, тогда как полная заявка запускает полную проверку в кредитном бюро, которая фиксируется в Al Etihad Credit Bureau и видна другим кредиторам. Одобрение, полученное до подписания договора купли-продажи, позволяет покупателю проверить приведённую выше арифметику на цифрах реального кредитора. Таблица показывает заявленные сроки.

Закон Дубая № 14 от 2008 года об ипотеке регулирует шаг регистрации. По статье 7 ипотека вступает в силу только с её регистрации в DLD, а сборы за регистрацию платит залогодатель, если стороны не договорились иначе. Статья 4 говорит, что кредитором должен быть банк или финансовое учреждение, имеющее лицензию и зарегистрированное в Центральном банке. Статья 25 требует уведомления не менее чем за 30 дней через нотариуса, прежде чем после просрочки может начаться принудительное взыскание.

После подписания кредита: изменение сборов, досрочное погашение и рефинансирование

Три правила защищают положение заёмщика после подписания. Статья 4 Rulebook требует, чтобы кредиторы публиковали сборы, платежи и ставки, прилагали график сборов к договору и давали заёмщикам информацию об общей стоимости кредита за весь срок. Она запрещает менять условия кредита в течение срока без письменного согласия заёмщика и требует уведомления не менее чем за два месяца о любом изменении комиссий или сборов. Она также говорит, что не должно быть препятствий для рефинансирования в другом учреждении.

Стоимость выхода ограничена. Релиз Центрального банка 2019 года снизил комиссию за досрочное или частичное погашение ипотеки с 3% непогашенного остатка до 1% непогашенного остатка или 10 000 AED ($2 723), в зависимости от того, что меньше. Страница сборов HSBC UAE показывает 1% (1,05% с НДС) или 10 000 AED (10 500 AED) по его кредиту на основе EIBOR, применяемую при погашении из собственных средств или продаже в первые 3 года либо при переводе кредита в другое учреждение в первые 7 лет, и разрешает досрочное погашение до 25% непогашенного кредита за календарный год без платы при минимальной сумме досрочного платежа 25 000 AED ($6 807). Условия принадлежат кредитору, поэтому точные положения устанавливает письмо с предложением. Руководство по продаже недвижимости в Дубае показывает, где снятие ипотеки встраивается в продажу.

Для покупок на этапе строительства вопрос о том, что значит ипотека, если проект задерживается, — это отдельная тема, рассмотренная в статье о задержанных или отменённых проектах off-plan в Дубае. Тем, кто сопоставляет покупку с доходностью, страница о том, хорошая ли инвестиция покупка недвижимости в Дубае, обсуждает доходы и расходы, а страница самая дешёвая недвижимость в Дубае перечисляет входные цены, при которых небольшой кредит может иметь значение. Путь с планом платежей без банковского кредита описан в материале покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса. О более широком рынке рассказывают страница города Дубай и страница страны ОАЭ.

Часто задаваемые вопросы

Сколько можно занять, пользуясь ипотечным калькулятором Дубая?

Ипотечный калькулятор Дубая показывает наименьший из трёх пределов: потолок LTV (80% стоимости для первого жилья экспатрианта дешевле 5 000 000 AED), семикратный годовой доход и кредит, который выдерживает платёж в половину вашего валового дохода за вычетом других долгов при ставке со стресс-тестом. При доходе 30 000 AED в месяц и без долгов проверка платежа при 7,10% даёт около 2 103 000 AED, что ниже потолка в семь доходов 2 520 000 AED.

Какая минимальная зарплата нужна для ипотеки в Дубае?

Центральный банк не устанавливает минимальную зарплату в тексте Rulebook; её устанавливают кредиторы. HSBC UAE указывает минимальный ежемесячный доход 15 000 AED и минимальный кредит 350 000 AED на своей странице заявки, прочитанной 7 ноября 2026 года. Другие кредиторы публикуют другие пороги.

Может ли нерезидент пользоваться ипотечным калькулятором Дубая так же?

В ипотечном калькуляторе Дубая формулы те же, но значение LTV берётся у кредитора. First Abu Dhabi Bank указывает до 50% для ипотеки нерезидентов на своей странице, прочитанной 7 ноября 2026 года, а HSBC UAE принимает клиентов, проживающих за пределами ОАЭ, только как клиентов двух своих высших уровней. Нерезидент также предоставляет зарубежные банковские выписки и, где применимо, налоговые декларации и отчёт кредитного бюро.

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки в Дубае?

Минимум собственных средств составляет 20% стоимости для первого жилья экспатрианта дешевле 5 000 000 AED, 30% выше этой суммы, 40% для второго жилья или инвестиционного объекта и 50% для объекта на этапе строительства. Помимо самого взноса, расчёты в таблице выше добавляют около 7,8% цены на сборы и комиссию (117 415 AED на 1 500 000 AED), и общая сумма наличных достигает 27,8% цены готового первого жилья.

Каков максимальный срок ипотеки и возраст заёмщика?

Максимальный срок кредита — 25 лет по статье 3(3) Rulebook. Предельный возраст на дату последнего платежа каждый кредитор определяет сам с тех пор, как Центральный банк в октябре 2019 года отменил свой предел в 70 лет. HSBC UAE указывает диапазон возраста заявителя от 21 до 65 лет и срок от 5 до 25 лет.

Какую процентную ставку должен использовать ипотечный калькулятор Дубая?

Ипотечный калькулятор Дубая должен использовать ставку, которую называет кредитор, и проверять платёж при этой ставке плюс 2–4 пункта. Датированные рыночные цифры на 6 ноября 2026 года: 3-месячная EIBOR 4,28% и ориентировочные фиксированные ставки от 4,10% до 6,10% на первые 3 года. Базовая ставка CBUAE составляла 3,9% после решения 28 октября 2026 года сохранить её.

Входит ли сбор за регистрацию ипотеки в кредит?

DLD взимает 0,25% стоимости ипотеки, что составляет 3 000 AED ($817) на кредит 1 200 000 AED, плюс 250 AED за свидетельство о праве собственности и другие названные сборы. По статье 7 Закона Дубая № 14 от 2008 года сборы за регистрацию платит залогодатель, если стороны не договорились иначе. Добавляет ли кредитор какой-либо сбор в кредит, указано в его предложении.

Легко ли получить ипотеку в Дубае?

Одобрение зависит от трёх тестов, кредитного отчёта, оценки и документов, и каждый кредитор применяет собственную политику в пределах, установленных Центральным банком. Предварительное одобрение занимает около часа в HSBC UAE после предоставления документов, а оформление полного кредита — до 14 рабочих дней. Процесс ищет платёж, который укладывается в DBR при стресс-ставке, и чистые, полные документы, подтверждающие доход и источник первоначального взноса.

Как пользоваться ипотечным калькулятором Дубая при покупке на этапе строительства?

В ипотечном калькуляторе Дубая установите LTV 50%. Для апартаментов за 1 960 000 AED это даёт максимальный кредит 980 000 AED и собственные средства 980 000 AED, вносимые по графику застройщика. Ежемесячный платёж по 980 000 AED при 5,10% на 25 лет составляет около 5 786 AED ($1 576), но погашение начинается по графику кредитора, который задаёт предложение.

Дата проверки: 7 ноября 2026 г. Источники: CBUAE Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans; CBUAE Rulebook, статья 3; пресс-релиз CBUAE, 10 октября 2019 года; базовая ставка CBUAE, 16 сентября 2026 года; базовая ставка CBUAE, 28 октября 2026 года; DLD, регистрация ипотеки; DLD, регистрация продажи недвижимости; DLD, продажа с первичной ипотекой; DLD, услуга Golden Visa для инвесторов; Закон Дубая № 14 от 2008 года; Министерство финансов, НДС; ставки Almasraf; HSBC UAE, порядок подачи заявки; HSBC UAE, ставки и сборы; Emirates Islamic, жилищное финансирование; First Abu Dhabi Bank, ипотека.