Как получить вид на жительство в Грузии

Грузия предоставляет вид на жительство иностранным покупателям недвижимости с 2019 года, и это по-прежнему один из наименее требовательных маршрутов такого рода в мире: без требования проживания, без языкового экзамена, без собеседования и с решением примерно за тридцать дней. Супруг и несовершеннолетние дети включаются в ту же инвестицию.

Изменилось одно — и сразу в полтора раза. С 1 марта 2026 года квалифицирующая стоимость недвижимости выросла со 100 000 $ до 150 000 $. Любой гид, брокер или форумный пост, где всё ещё указана старая цифра, устарел, а расчёт покупки по ней — самая дорогая ошибка, которую здесь можно совершить. Эта страница излагает новое правило, объясняет, что на самом деле означает эта сумма, и на примере нашего собственного грузинского портфеля показывает, что именно нужно, чтобы её достичь.

Порог и то, что он на самом деле измеряет

Спотыкаются обычно на третьей строке. Порог измеряется по заключению аккредитованного оценщика, а не по вашему счёту. Это два разных числа, и оценка может оказаться ниже уплаченного — особенно на новостройке, купленной у застройщика по прайсу, где в цену продажи заложена маркетинговая маржа, которую оценщик не признает.

Практический вывод прост, и почти никто ему не следует: покупайте с запасом, а не ровно по линии. Покупка за 152 000 $, оценённая в 146 000 $, не квалифицируется, а к моменту, когда вы это обнаружите, квартира уже ваша. Заказывайте оценку до обязательств, а не после.

Изменение задокументировано в поправках июня 2025 года.

Что покупают на 150 000 $: наш грузинский портфель против порога

Большинство гидов по ВНЖ ограничиваются самой цифрой. Вот что она означает применительно к реальному предложению. Это двенадцать грузинских проектов, которые мы продаём, ранжированные по полной стоимости наименьшего опубликованного юнита относительно порога:

Один проект из двенадцати проходит порог в 150 000 $ на своём входном юните. Мы агент, продающий все двенадцать, и предпочитаем, чтобы вы знали это до, а не после брони.

Это и есть практический эффект повышения марта 2026 года, и он мало кем осознан. По старому правилу в 100 000 $ на входной площади проходили три проекта из этого списка. При 150 000 $ — один. Порог не просто вырос: он поднялся выше всего среднего сегмента батумских новостроек, где и покупало большинство иностранцев.

Два релиза Wyndham на 90% и 91% — самые интересные случаи. Оба недобирают примерно 15 000 $, и это достаточно близко, чтобы решаться покупкой чуть большего юнита, а не сменой проекта.

Сколько площади нужно в каждом проекте

Поскольку почти ничто не проходит на входной площади, реальный вопрос — сколько квартиры покупается на 150 000 $. Разделите порог на ставку за квадратный метр каждого проекта:

Прочитайте эти два столбца вместе — и получится контринтуитивный результат: самый дешёвый квадратный метр требует наибольшего числа квадратных метров. В Horizon Grand Residence для порога нужна квартира в 142 м²; в Wyndham Gonio Aqua — 34,8 м². За те же 150 000 $ вы выбираете между большой квартирой в дешёвом доме и маленькой в дорогом, и обе дают одно и то же разрешение.

Что из этого лучше, целиком зависит от того, что вы хотите от объекта потом. Нужны площадь, семейное жильё или долгосрочная аренда — дешёвый метр даёт вчетверо больше квартиры. Нужен небольшой ликвидный юнит под управлением бренда, который легко сдавать посуточно и легко перепродать другому иностранцу, — это делает дорогой метр. Разрешению всё равно; вам — не должно быть.

Стоит проговорить и то, что происходит с этой таблицей со временем. Порог зафиксирован в долларах, а цены грузинских проектов растут: по прогнозам Colliers, Тбилиси прибавит около 3,2% за год, а первичный рынок Батуми — 4–6%. Это значит, что объекты, недобирающие сегодня 9–10% до порога, при сохранении темпа подойдут к нему сами за год-полтора. Практический вывод двойной: если вы близко к линии, время работает на вас, но если вы ждёте, вы платите за ту же квартиру больше. Ускорять покупку ради порога стоит только тогда, когда объект вам нужен и без него.

А нужно ли вам разрешение вообще?

Спросить об этом стоит до того, как потратить на него 150 000 $. За решением стоят два факта:

Если вы просто хотите проводить время в Грузии, безвизовые 365 дней уже делают большую часть того, что люди приписывают разрешению, и стоят ноль. Разрешение становится нужным, когда требуется формальный статус вместо терпимого: работать или вести бизнес без двусмысленности, годами держать стабильную базу без выездов на границу, включить семью в одно заявление или двигаться к постоянному виду на жительство.

Здесь есть нюанс. Регуляторное обновление марта 2026 года отделило безвизовый въезд от права на работу, из-за чего удалённая работа на иностранного работодателя во время безвизового пребывания оказалась в правовой серой зоне. Это изменение сделало формальный ВНЖ привлекательнее, чем раньше, и именно поэтому маршрут сейчас рассматривают многие удалённые работники, ранее его игнорировавшие. Наш гид о жизни в Грузии для иностранцев разбирает практическую сторону этого решения.

Есть и третий вариант, о котором спрашивают реже: альтернативный инвестиционный маршрут на эквивалент 300 000 USD, не привязанный к покупке жилья. Для большинства частных покупателей он не имеет смысла — вдвое дороже и без актива, которым можно пользоваться, — но он существует и иногда подходит тем, чьи вложения в стране уже идут по другой линии. Если ваш капитал в Грузии не в недвижимости, стоит уточнить, засчитывается ли он, прежде чем покупать квартиру исключительно ради статуса.

Пять маршрутов ВНЖ

Именно на маршруте через недвижимость сосредоточена эта страница, потому что это единственный вариант, который можно организовать полностью из-за рубежа — без работодателя, места в университете или родственных связей. И единственный, где квалифицирующая планка является числом, а не отношением.

Ещё одно уточнение по маршруту через недвижимость: он не требует, чтобы объект был новым, готовым или купленным у застройщика. Вторичное жильё квалифицируется на тех же основаниях, и во многих случаях оно оценивается ближе к уплаченной цене именно потому, что сделка совершается между двумя частными сторонами без маркетинговой наценки. Покупатели, ориентированные строго на порог, часто упускают вторичный рынок из виду, хотя с точки зрения совпадения цены и оценки он ведёт себя предсказуемее новостройки.

Оценка, подробно

Поскольку всё заявление держится на одном документе, стоит понимать, как он себя ведёт. Аккредитованный оценщик оценивает объект по его собственным характеристикам — сопоставимые сделки, состояние, этаж, ориентация, качество дома и расположение — и выдаёт цифру, намеренно независимую от того, о чём договорился конкретный покупатель.

Эта независимость и есть смысл процедуры, и именно на ней заявления рушатся. В прайс застройщика на новостройку обычно заложена маркетинговая и сбытовая маржа; оценщик, смотрящий на сопоставимые перепродажи в том же доме, её не воспроизведёт. Разрыв обычно невелик, но при покупке, подогнанной точно под порог, разница в пять процентов — это всё заявление.

Сделать с этим можно три вещи. Спросите застройщика или агента, в какие суммы оценивались недавние юниты в том же доме — на готовом объекте эта информация существует. Закажите собственную оценку до сделки, а не полагайтесь на заверения: прочитанная оценка стоит больше обещанной. И заложите запас — покупка за 165 000 $ ради порога в 150 000 $ дороже, но превращает бинарный риск в комфортный.

У оценки есть и срок годности. Если заявление сдвинулось на несколько месяцев, пока вы добывали справку о несудимости, проверьте, действителен ли ещё отчёт, до подачи, а не у стойки.

Документы, которые понадобятся

Почти все задержки, которые мы видим, вызваны двумя документами. Справку о несудимости нужно получить в стране гражданства, перевести на грузинский и заверить, и у неё есть срок действия — начинайте заранее, потому что получение её из-за рубежа чаще всего оказывается самым долгим этапом. А оценка должна быть от аккредитованного оценщика: заключение риелтора, прайс застройщика или внутренняя цифра банка приняты не будут.

Процедура, шаг за шагом

Само право регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра, часто в течение одного–трёх рабочих дней — действительно одна из самых быстрых процедур среди всех рынков, с которыми мы работаем. Заявление на ВНЖ подаётся в Агентство развития государственных сервисов, и тридцатидневный отсчёт начинается с момента подачи полного комплекта, а не с начала его сбора.

Наш юридический чек-лист покупки в Грузии подробно разбирает шаги два и три.

Отдельно о сроках подачи. Тридцатидневный срок — это срок рассмотрения, а не срок всего процесса. Реалистичный график от решения купить до карты резидента на руках — два-три месяца: неделя-две на проверку и сделку, до трёх рабочих дней на регистрацию, несколько дней на оценку, и самое непредсказуемое — получение справки о несудимости из своей страны, что в зависимости от юрисдикции занимает от недели до полутора месяцев. Планируйте от этой цифры, а не от тридцати дней, и заказывайте справку в тот же день, когда решили покупать.

Продление, год за годом

Разрешение годовое, и продление не автоматическое. Каждый год вы подтверждаете, что основание, по которому оно выдано, сохраняется: объект по-прежнему ваш, право зарегистрировано на вас, общие условия соблюдены. На практике это гораздо легче первой подачи — тяжёлые документы уже в деле, — но это всё же процедура, и у неё есть срок.

Планируйте календарь, а не реагируйте на него. Продление делается сильно заранее, а допустить истечение разрешения значительно дороже по усилиям, чем продлить: истёкший статус — это новое заявление, оцениваемое по правилам на текущий момент. Учитывая, что порог поднимали трижды, в Грузии это различие весит больше, чем где-либо ещё.

Чаще всего нас спрашивают, что будет в долгую. Маршрут постоянного вида на жительство для держателей длительного временного статуса существует, и это естественная цель для тех, кто собирается остаться. Мы намеренно не печатаем здесь квалифицирующий срок: иммиграционные правила в этой стране менялись неоднократно, и цифра, опубликованная сегодня, может не действовать к моменту, когда вы получите право. Уточняйте актуальное требование в Агентстве госсервисов тогда, когда оно станет для вас релевантным, а любую цифру с форума считайте поводом задать вопрос, а не ответом.

Объединение нескольких объектов

Порог считается по совокупным владениям, а не по одному титулу, поэтому два или три меньших объекта можно сложить до 150 000 $. Каждый должен быть надлежащим образом зарегистрирован и оценён отдельно, а в зачёт идёт совокупная оценочная сумма.

На первый взгляд маршрут привлекателен: три студии по 50 000 $ вместо одной квартиры за 150 000 $ дают три арендных потока и диверсификацию. Взвесьте два обстоятельства. Каждый объект несёт собственную стоимость оценки, собственную регистрацию, собственный сервисный сбор и собственные управленческие хлопоты, так что текущее трение примерно утраивается. И сумма надёжна ровно настолько, насколько надёжна её слабейшая оценка: если один из трёх оценят низко, итог опустится ниже линии и заявление провалится, тогда как один более крупный объект даёт одно число вместо трёх.

Наша позиция: объединение хорошо работает, когда у вас уже есть что-то в Грузии и вы добираете до порога, и плохо — как осознанная стратегия с нуля.

Совместная собственность: на кого оформлять

Когда покупает пара, форма оформления влияет на заявление. Если объект зарегистрирован на одного, он и есть заявитель, а супруг включается как иждивенец. Если оформлено совместно, доля каждого оценивается отдельно, и половина объекта за 150 000 $ — это владение на 75 000 $, которое само по себе порог не проходит.

Эта арифметика удивляет, и решать вопрос нужно до покупки, а не после регистрации. Пара, купившая квартиру за 160 000 $ в совместную собственность, может обнаружить, что по отдельности не квалифицируется ни один из них, тогда как оформление на одного с включением второго как иждивенца сработало бы. Переоформить титул потом можно, но это новая сделка с новыми издержками.

Та же логика применима к покупке на компанию. Корпоративное владение в Грузии не проблема, но маршрут через недвижимость построен вокруг владения физическим лицом, и объект на юридическом лице не даёт его участникам личного квалифицирующего основания автоматически. Если корпоративная структура важна вам по другим причинам, согласуйте её с маршрутом ВНЖ до покупки, а не после.

Практическое замечание о валюте. Порог выражен в долларах, а грузинский рынок частично номинирован в лари: цена в договоре может быть в долларах, а расчёт проходить в лари по курсу дня. При покупке, подогнанной близко к 150 000 $, движение курса между подписанием и оценкой способно сдвинуть итоговую цифру в отчёте. Это ещё один довод в пользу запаса и ещё одна причина не подгонять сделку впритык: курсовая разница на несколько процентов — вещь обыденная, а порог — величина жёсткая.

Если вы покупали по старому правилу 100 000 $

Вас это, как правило, не затрагивает. Нынешние держатели обычно продолжают продлевать по порогу, действовавшему на момент выдачи, пока сохраняют квалифицирующий объект. Цифра 150 000 $ применяется к новым заявителям с 1 марта 2026 года.

Две оговорки. Если вы продадите квалифицирующий объект, основание для продления исчезнет, а возвращение в систему будет означать соответствие текущему порогу, а не историческому. И поскольку иммиграционные правила здесь менялись трижды, «как правило» — ключевые слова: подтверждайте своё положение при каждом продлении, а не исходите из преемственности.

Чего разрешение не даёт

• Это не гражданство и не паспорт. Это ежегодно продлеваемый временный статус.
• Это не навсегда. Оно прекращается, если вы продадите объект и не замените квалифицирующее основание.
• Это не безвизовые поездки в другие страны. Грузинская карта резидента не является шенгенским документом и не даёт прав в ЕС.
• Оно не делает вас налоговым резидентом автоматически и не прекращает налоговое резидентство в вашей стране. Это отдельные тесты с отдельными правилами.
• Оно не гарантирует продления. Продление зависит от сохранения условий.
• Это не доходность. Покупка квартиры, которая вам иначе не нужна, ради разрешения означает, что потом вы владеете этой квартирой.

На последнем пункте мы настаиваем сильнее всего. Разрешение — реальная выгода, и ради него не стоит переплачивать за плохой актив. Если объект имеет смысл сам по себе и проходит 150 000 $, ВНЖ — бонус к здравой покупке. Если он имеет смысл только как разрешение, вы заплатили 150 000 $ за документ.

Полезно понимать и то, что заявление подаётся по объекту, который уже ваш. Здесь нет схемы, при которой ВНЖ одобряют заранее, а вы потом покупаете: последовательность строго обратная — сначала покупка и регистрация права, затем оценка, затем заявление. Это означает, что деньги вложены до того, как вы получите ответ по разрешению, и отказ оставляет вас собственником квартиры без статуса. Риск невелик, потому что критерии объективны и проверяемы заранее, но он односторонний, и именно поэтому запас по оценочной стоимости имеет практическое значение, а не теоретическое.

Сколько стоит подача

Сами расходы на подачу невелики относительно покупки — это не рынок, где сборы съедают заметную долю инвестиции. Недооценивают обычно объём документов: каждую иностранную бумагу нужно перевести на грузинский и заверить, а для семейного заявления с супругом и двумя детьми это стопка, а не горсть. Делать это партиями за один визит существенно дешевле и быстрее, чем по одному документу.

Налоговое положение резидента

Само по себе разрешение не делает вас налоговым резидентом Грузии — это зависит от числа дней и других тестов, — но те, кто спрашивает о ВНЖ, обычно спрашивают и о налогах, поэтому вот положение.

Ставки и условия изложены в обзоре подоходного налога Грузии от PwC. Берите консультацию и в Грузии, и в своей стране, прежде чем что-либо перестраивать под разрешение.

Как Грузия выглядит среди других маршрутов через недвижимость

Даже после повышения на пятьдесят процентов вход в Грузию примерно в 3,6 раза дешевле золотой визы Дубая, при более быстром рассмотрении и без необходимости появляться в стране. Именно поэтому это остаётся самым доступным маршрутом через недвижимость среди охватываемых нами рынков и почему повышение, при всей его значимости, не изменило относительной позиции.

Изменилось то, кому маршрут подходит. При 100 000 $ это был вариант для покупателя среднего сегмента. При 150 000 $ это вариант для того, кто делает обдуманную покупку в верхней части батумского рынка или сознательно берёт больше, чем взял бы иначе.

Кому этот маршрут подходит

Честное резюме: маршрут отличен для тех, кто и так собирался покупать в Грузии и может дотянуть до порога, и плох для тех, чья единственная цель — документ. Причина проста: на 150 000 $ покупается изрядно батумской квартиры — от 35 до 142 квадратных метров в зависимости от проекта, — и именно этой квартирой вы будете владеть через пять лет, когда новизна карты резидента давно сотрётся.

Стоит сказать и то, что повышение со 100 000 $ сделало маршрут честнее, а не наоборот. При прежней цифре многих покупателей толкали к наименьшей проходной студии в самом дешёвом доступном доме, что редко бывает хорошим активом. При 150 000 $ квалифицирующая покупка ближе к объекту, который человек захотел бы по существу, и покупатели, которых мы видим сейчас, задают более качественные вопросы, чем два года назад.

И последнее, о чём стоит подумать заранее: что этот статус значит для вас через пять лет. Ежегодное продление — небольшая, но постоянная административная нагрузка, привязанная к сохранению конкретной квартиры. Для тех, кто действительно строит базу в Грузии, это нормальная цена. Для тех, кто покупал ради опции «на всякий случай», через несколько лет обычно наступает момент, когда объект хочется продать, а статус — сохранить, и совместить это нельзя. Решите заранее, чем для вас является покупка: активом, который даёт разрешение, или разрешением, которое требует держать актив. Ответ определяет, какую квартиру покупать.

Частые ошибки

• Расчёт покупки по 100 000 $. Цифра изменилась 1 марта 2026 года, а масса опубликованных материалов за этим не поспела.
• Предположение, что счёт равен оценке. Решает оценка, и она может оказаться ниже.
• Покупка ровно по порогу без запаса на низкую оценку.
• Заказ оценки после обязательств, а не до них.
• Справка о несудимости откладывается на потом. Обычно это самый долгий этап.
• Покупка сельскохозяйственной земли, которая не квалифицируется и которой неграждане, как правило, вообще не могут владеть.
• Отношение к разрешению как к постоянному, а не к ежегодно продлеваемому статусу, привязанному к владению.
• Покупка объекта, который вам не нужен, исключительно ради разрешения.

Частые вопросы

Сколько нужно инвестировать для ВНЖ Грузии? 150 000 $ по аккредитованной оценке с 1 марта 2026 года вместо прежних 100 000 $. Порог считается по всем несельскохозяйственным владениям, поэтому несколько объектов можно объединить.

150 000 $ считаются от уплаченной цены? Нет. От заключения аккредитованного оценщика, которое может отличаться от цены покупки. Покупайте с запасом и заказывайте оценку до обязательств.

Получит ли семья ВНЖ? Да. Супруг и несовершеннолетние дети включаются в ту же квалифицирующую инвестицию.

Нужно ли жить в Грузии? Нет. Требования минимального пребывания нет, как нет языкового экзамена и собеседования.

Сколько это занимает? Около 30 календарных дней с момента подачи полного комплекта, есть ускоренные варианты. Регистрация права обычно занимает один–три рабочих дня.

Это ПМЖ? Нет. Это временное разрешение, продлеваемое ежегодно при сохранении квалифицирующего объекта. Маршрут к постоянному статусу для долгосрочных держателей существует — уточняйте актуальный срок при подаче.

Какие ваши грузинские проекты проходят на входной площади? Один из двенадцати: Wyndham Gonio Rivera, чьи квартиры 130–150 м² стартуют заметно выше порога. Всем остальным нужен юнит больше входного — от 34,8 до 141,8 м² в зависимости от ставки за метр.

Что будет, если продать объект? Основание для продления исчезнет. Чтобы сохранить статус, нужно заменить квалифицирующую инвестицию, а новое заявление будет оцениваться по действующему на тот момент порогу.

Можно ли так получить гражданство? Напрямую нет. Это вид на жительство, а не программа гражданства, и они регулируются разными правилами.

Читайте также

• Жизнь в Грузии для иностранцев: цены, жильё и ВНЖ
• Покупка недвижимости в Грузии: юридические советы
• Недвижимость в Грузии
• Квартиры на продажу в Грузии
• Обсудить структуру покупки под порог