Купить землю на Северном Кипре: лимиты 2026, зонирование, разрешение

Купить землю на Северном Кипре: лимиты 2026, зонирование, разрешение

Иностранцу, который хочет купить землю на Северном Кипре, необходимо разрешение на покупку от Совета министров Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК), причём он обязан уложиться в ограничения по площади, которые по состоянию на 4 ноября 2026 г. установлены указом-законом 89/2026 (Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г.). Указ допускает покупку земли, соответствующей разрешению на строительство, площадью не более 1 338 м² с одним домом либо отдельно стоящего дома на участке не более 3 300 м². Сельскохозяйственные земли, лесные земли, военные зоны первой степени и земли с долевым титулом для иностранцев закрыты. Указ — это акт Совета министров, срок действия которого в 90 дней заканчивается примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона, поэтому каждая приведённая ниже цифра зависит от того, действует указ или уже принят парламентом.

В этом руководстве объясняется, как купить землю на Северном Кипре иностранному физическому лицу или компании: какой из четырёх вариантов владения из статьи 8(1) подходит для участка, как донум, эвлек и квадратный фут пересчитываются в квадратные метры, что означают зонирование и разрешение на строительство для права строить, какие сборы и налоги предусмотрены официальными тарифами, что официальная статистика говорит о размерах участков и стоимости строительства в 2025 г. и как эти ограничения применяются к проектам на наших страницах объектов. Цены указаны в фунтах стерлингов так, как их показывают наши страницы объектов, а каждое правило или цена, которые могут измениться, снабжены датой. Так читатель сразу видит, на какой день верно то или иное утверждение, и может сверить его с текущими текстами.

Купить землю на Северном Кипре: ключевые факты

Какой текст действует на 4 ноября 2026 г.: указ-закон 89/2026 и вопрос о 90 днях

Два текста дают два разных ответа на вопрос, сколько объектов недвижимости может иметь иностранец, а предельные размеры земли в них одинаковы. Первый — сводный Закон 52/2008 на портале Центрального бюро законодательства, в редакции Закона 39/2024: он допускает одну квартиру, либо землю не более 1 338 м² с одним домом, либо отдельно стоящий дом на участке не более 3 300 м². Второй — указ-закон 89/2026, в котором сказано, что пока он остаётся в силе, его пункты применяются вместо соответствующих пунктов статьи 8. Он повторно издаёт указ-закон 63/2026 (Resmi Gazete № 87, 11 мая 2026 г.). В пояснительной записке к августовскому указу говорится, что 90-дневный срок действия майского указа закончился 10 августа 2026 г. и что парламент, находившийся на каникулах, не смог принять поправки к Закону 52/2008, которые начал обсуждать его комитет. Та же записка называет вторую причину: покупатели за рубежом часто не могли уплатить налоги и сборы в установленные законом сроки, а государство хотело их получить. Обе причины объясняют, почему указ был издан повторно.

Дату окончания августовского указа можно посчитать двумя способами. Простой счёт 90 дней от 7 августа 2026 г. даёт 5 ноября 2026 г. Собственный счёт Gazette для майского указа, опубликованного 11 мая и, как сказано, заканчивающегося 10 августа, составляет 91 календарный день; применённый к 7 августа, он даёт 6 ноября. Поэтому окончание приходится на 5 или 6 ноября 2026 г., и именно поэтому в этом руководстве сказано «примерно 5 ноября». По состоянию на 4 ноября 2026 г. в выпусках Resmi Gazete с 20 октября по 4 ноября (№ 207–211 и 213–215) нет ни заменяющего указа, ни принятия текста указа парламентом. В выпуске № 214 от 3 ноября есть решение Совета министров Ü(K-I)2732-2026 от 2 ноября 2026 г., которым разрешения на покупку выданы 513 иностранным гражданам при условии, что приобретаемая недвижимость свободна (serbest); оно показывает, что механизм выдачи разрешений работал за несколько дней до даты окончания указа. Таким образом, на дату этого руководства указ ещё действует, но его дальнейшая судьба зависит от парламента или от нового решения Совета министров.

В принципе возможны три исхода: парламент принимает содержание указа как поправку к Закону 52/2008, Совет издаёт ещё один указ, как это было 7 августа, либо указ прекращает действие, и единственным текстом снова становится сводный. Для человека, который планирует купить землю на Северном Кипре, предельные размеры земли и отдельно стоящего дома не меняются между первым и третьим исходами, но остальные цифры меняются, как показывает таблица.

Сводный текст размещён на портале Центрального бюро законодательства, и копия на портале по-прежнему показывает более строгие цифры. Наше руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре, содержит полное сравнение для квартир и вилл, а руководство по налогам и сборам на недвижимость охватывает расходы помимо земли.

Правила, чтобы купить землю на Северном Кипре: четыре варианта в статье 8(1)

Статья 8(1) в редакции указа даёт иностранному физическому лицу альтернативные, а не суммирующиеся варианты. Вариант A — земля, соответствующая разрешению на строительство (yapı iznine uygun), площадью не более 1 338 м², на которой можно построить только один дом. Вариант B — квартиры, не более трёх. Вариант C — отдельно стоящий дом на участке не более 3 300 м², причём на этом участке не допускается ни второй дом, ни квартира, ни другое жильё. Вариант Ç, который относится к проекту массовой застройки или «сайту», — две двухэтажные отдельно стоящие виллы. Граждане государств, которые признают ТРСК и предоставляют такое же право гражданам ТРСК, могут купить шесть квартир или три двухэтажные виллы. Земли касаются только варианты A и C; варианты B и Ç относятся к квартирам и виллам и приводятся здесь лишь для сравнения.

Разницу между вариантами A и C легко упустить при чтении объявлений. Вариант A описывает незастроенную землю, купленную для строительства, и ограничивает её площадь 1 338 м². Вариант C описывает отдельно стоящий дом, который уже стоит на участке, и ограничивает участок 3 300 м². Формулировка варианта C говорит о том, что объект — отдельно стоящий дом, поэтому голый участок больше 1 338 м² вариантом C не охватывается. Таблица применяет оба варианта к размерам участков, какие встречаются в объявлениях.

Ещё несколько правил определяют, как можно оформить покупку участка. Иностранцам вообще нельзя покупать доли по долевому титулу в земле; для квартиры или отдельно стоящего дома долевой титул могут купить не более трёх иностранных физических лиц совместно. Указ также сохраняет правило, по которому иностранцы, являющиеся родственниками первой степени или гражданами одной страны, не могут вместе купить более половины единиц на одном участке, и ограничивает продажи иностранцам 80% жилищного проекта в районах, открытых для застройки (imara açık alan). Эта последняя фраза в тексте — единственное место, где статус зонирования земли прямо входит в правила покупки иностранцами. Перед подачей заявления на разрешение для единицы должен существовать кондоминиумный титул или кондоминиумный сервитут по Закону 35/2010, который применяется, когда объект — единица в кондоминиуме; в течение двух лет со дня вступления указа в силу заявление может вместо этого опираться на разрешение на строительство или на Planning Approval (разрешение на планировку) от Департамента городского планирования, если кондоминиумный титул оформить не удалось.

Правила указа о компаниях тоже затрагивают землю. Компания, зарегистрированная в ТРСК с любой иностранной долей, пусть самой малой, считается иностранным лицом. Она может купить для инвестиций до 80 280 м² земли при соблюдении инвестиционных критериев, и правило о депозите EUR 10 000 000 применяется, если только на земле уже нет здания с окончательным одобрением, отвечающего критериям. Жилье, строящееся для продажи, инвестицией не считается, хотя граждане государств, признающих ТРСК, могут создать партнёрство для строительства и продажи с лицензированным местным подрядчиком с иностранной долей не более 49%, и такое партнёрство может затем подать заявление на разрешение на покупку земли. Категория лицензированного инвестора-посредника, которая позволяет держателю лицензии продавать до десяти домов в год, не оформляя титул на себя, по своему определению исключает землю и участки. Наше сравнение недвижимости Северного и Южного Кипра показывает, чем эти ограничения отличаются от правил Республики Кипр.

Донум, эвлек и квадратные футы: как читать размеры участков в объявлениях Северного Кипра

Земля на севере указывается в трёх системах. Собственная статистика Земельного реестра ведётся в квадратных футах, налоговый регламент использует квадратные футы для строительных участков и донум для неразмежёванных и сельских земель, а в объявлениях смешаны донумы, эвлеки и квадратные метры. Кипрские таблицы единиц определяют один донум как 14 400 квадратных футов, разделённых на четыре эвлека по 3 600 квадратных футов каждый, и приравнивают донум к 1 337,80 м² (Cypriot units of measurement). Поэтому законный лимит 1 338 м² — это один донум, округлённый до ближайшего большего целого квадратного метра; этот пересчёт получен здесь арифметически и в законе не указан.

Арифметика показывает, как на практике проверить объявление о продаже участка. Если участок описан как 3 донума, умножьте на 1 337,80 и получите 4 013 м², что выше обоих лимитов для иностранного физического лица. Если участок описан как 15 000 квадратных футов, разделите на 10,7639 и получите 1 394 м², что превышает лимит 1 338 м² для незастроенной земли на 56 м². Если указанная площадь и указанная единица расходятся примерно в 1 338 раз, единица обозначена неверно, и ориентироваться нужно на площадь по титулу (title deed). Предел для компаний 80 280 м² равен 60 × 1 338, то есть это 60 донумов в единицах самой законной цифры.

Два официальных случая использования донума показывают, как эта единица выглядит на практике. Тариф сборов Земельного реестра даёт гражданам ТРСК однократную сниженную ставку на дом до 200 м² плюс один участок, описанный как один донум поля, либо на рабочее помещение до 100 м²; иностранцы в эту оговорку не входят. В законе о подоходном налоге есть похожее однократное освобождение для лица, продающего один дом с землёй до одного донума, которое иностранцам тоже недоступно. Эти два примера показывают, что донум остаётся рабочей единицей и в официальных документах.

Какую землю иностранец купить не может: сельхозземли, лес, военные зоны и пределы 7% и 3%

Статья 4(1) Закона 52/2008 устанавливает, что никакие сельскохозяйственные земли и никакие лесные земли не могут продаваться иностранным физическим или юридическим лицам. Указ не заменяет статью 4, поэтому запрет действует по обоим текстам. Продажа сельскохозяйственной или лесной земли иностранцу является правонарушением по статье 16, наказуемым при осуждении штрафом до 500 валовых месячных минимальных размеров оплаты труда, что при ставке июля 2026 г. TL 70 893 составляет TL 35 446 500 (500 × 70 893). Тот же максимум применяется к продавцу, который продаёт сверх пределов приобретения, продаёт долевой титул на землю или продаёт единицу без кондоминиумного титула. Поэтому на практике участок, проданный как «земля» в деревне, может оказаться сельскохозяйственным наделом, и проверяется это в заявлении на разрешение, а не в объявлении.

Регламент об ограничениях 2012 г., принятый на основании статьи 4(1) закона, устанавливает, что иностранцы не могут приобретать недвижимость в военных запретных зонах первой степени или в зонах военной безопасности и что любая запись, сделанная вопреки регламенту, недействительна с момента её внесения. По статье 8 Министерство внутренних дел выясняет у других органов, нет ли возражений против объекта по военным причинам, а по статье 4(4) Совет министров может ограничить покупки конкретного лица после более поздней отрицательной проверки безопасности, и тогда любая регистрация, произведённая вопреки этому решению, недействительна. Разрешающая оговорка в статье 4(2) исключает приобретение по наследству из зон, которые Совет вправе закрыть; этот вопрос рассматривает наше руководство по наследованию.

Предельные доли территории — третье ограничение, и оно действует на уровне всей страны, а не отдельной сделки. Статья 4(3) говорит, что иностранцам нельзя продавать более 7% площади любого района и в любом случае более 3% площади страны, а запись, сделанная с нарушением, недействительна. Слово «район» имеет значение, определённое в законе о местном управлении и делении. Эти пределы — общие суммы по всем иностранным владениям, поэтому отдельный покупатель не может вычислить по ним, сколько места осталось, а поиск юриста в Земельном реестре текущий итог не показывает. Пределы важнее для крупных участков, которые покупают компании, например для упомянутого выше инвестиционного предела 80 280 м², чем для одного участка под виллу.

Зонирование, разрешения на строительство и что значит «земля, соответствующая разрешению на строительство»

Вариант A держится на одной фразе: земля должна соответствовать разрешению на строительство. Указ не даёт перечня требований, и практический смысл вытекает из того, как выдаются разрешения. Разрешения на строительство (inşaat ruhsatı) в городах выдают муниципалитеты; Закон 15/2022 об объединении муниципалитетов говорит в своей временной статье 8, что объединённые муниципалитеты выдают разрешения и для присоединённых к ним населённых пунктов (Закон 15/2022). В строительном бюллетене Статистического института сельским строительством называется строительство в деревнях, одобрение которому дают окружные управления, а городским — строительство в границах муниципалитетов. Указ отдельно называет Planning Approval (Planlama Onayı), выдаваемое Дирекцией Департамента городского планирования (Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü), так что планировочный статус участка — вопрос Департамента городского планирования, даже если разрешение подписывает муниципалитет.

Зонирование в этом контексте означает планировочное решение, которое говорит, что можно строить на участке и в каком объёме. Коэффициент застройки — обычный способ выразить этот объём: допустимая площадь этажей, делённая на площадь участка, так что коэффициент 0,5 на участке 1 000 м² позволил бы построить 500 м² площади этажей. Цифру для любого участка даёт план или планировочное решение по нему, и покупатель запрашивает её письменно до бронирования. Цифры береговых отступов, которые ходят в интернете, например 50 м или 100 м по береговому закону Турции и 91,44 м в Республике Кипр, — это правила тех государств, а не правила ТРСК; за планом, постановлением и зонированием, которые применяются к конкретному участку, нужно обращаться в Департамент городского планирования.

Охраняемые территории добавляют ещё один слой разрешений. По статье 43 Закона об окружающей среде 18/2012 правила плана управления объявленной особой охраняемой природной территорией (Special Environmental Protection Area) должны быть включены во все одобрения проектов и разрешения на строительство, а значимые проекты требуют оценки экологического воздействия с положительным заключением Департамента охраны окружающей среды. План управления 2010 г., размещённый на сайте департамента, описывает особую охраняемую территорию Карпаз как 9 645 га суши и 9 485 га моря (план управления Карпазом), а зоны Карпаза в этом плане — рекомендации 2010 г., а не закон. Для участка на оконечности полуострова источниками сведений о том, можно ли строить и что именно, служат департамент и муниципалитет. Иными словами, для такого участка недостаточно общих правил покупки: нужны ещё планировочные и экологические документы. Наш обзор по городам и страницы городов Эсентепе и Татлысу перечисляют, какой муниципалитет отвечает за каждый район.

Завершение строительства подтверждается отдельным документом. Бюллетень Статистического института сообщает, что его строительные таблицы составляются только по зданиям, получившим свидетельство об окончательном одобрении (nihai tasvip şahadetname), так что это свидетельство — доказательство того, что здание построено и одобрено. Иными словами, разрешение и свидетельство об окончательном одобрении стоят в начале и в конце строительства. Покупатель участка для самостоятельного строительства встретится с той же последовательностью: разрешение до начала работ, надзор во время них и свидетельство об окончательном одобрении после, которое подтверждает, что дом завершён и одобрен.

Категория титула и претензии времён до 1974 г. на участок

Разрешение отвечает на вопрос, согласно ли государство на приобретение иностранцем. Оно не решает, кто владел землёй до 1974 г. Это два разных вопроса, и ответ на один из них не заменяет ответа на другой. Статья 159(1)(b) Конституции ТРСК передаёт государству недвижимое имущество, найденное брошенным на 13 февраля 1975 г. или позднее отнесённое законом к брошенному или бесхозному, независимо от того, что показывает Земельный реестр, а статья 159(4) позволяет тем, кто заявляет права на него, доказывать их по процедуре, установленной законом (Конституция ТРСК). В деловом обороте землю описывают как земля с турецким титулом (koçan), обменным или равноценным титулом либо выделенную (tahsis), а тариф сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. подтверждает, что рядом с обычными титулами существуют титулы на равноценное имущество (Kesin Tasarruf Belgesi) и пункты, удерживаемые по Документам стоимости. Наше руководство по титулам объясняет категории и порядок проверки.

Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission, IPC), созданная по Закону 67/2005, принимает претензии прежних владельцев (до 1974 г.) до 21 декабря 2027 г. по сводному закону (Закон 67/2005). На её сайте на 2 октября 2026 г. значилось 8 807 поданных заявлений, 3 757 рассмотренных и GBP 768 594 023 присуждённой компенсации (статистика IPC). Европейский суд по правам человека признал IPC эффективным средством, которым нужно воспользоваться в первую очередь, в своём решении по делу Demopoulos от 1 марта 2010 г., а Суд Европейского союза постановил в деле Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.), что решение суда на контролируемой правительством территории, обязывающее покупателей освободить землю на севере, должно признаваться в других государствах-членах. Рекомендации правительства Великобритании о покупке недвижимости предупреждают, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что земля по обмену или дарению несёт риск реституции и что иностранному покупателю могут отказать в разрешении даже на землю с турецким титулом времён до 1974 г., не указав причины. Наше руководство о рисках и проверках рассматривает эти вопросы полностью. Проверки ниже относятся именно к участку, а не к жилью, и сведены в таблицу вместе с тем, где их проводят.

Объявление Земельного реестра от 15 июля 2025 г. служит источником правила об округе в первой строке. Тариф сборов Земельного реестра перечисляет и платежи за процедуры, специфичные для земли: TL 149 за ходатайство о местном обследовании и TL 33 за каждый участок в ходатайстве, TL 327 за разрешение пограничного спора по каждому участку, TL 112 за каждый вынесенный в натуру межевой знак, TL 553 за каждый участок, образованный при разделе земли, и TL 413 за каждый объект, обмеренный и спланированный по кадастровым процедурам. Дополнительно трёхкратный размер этих платежей уплачивается, если директор соглашается ускорить местное обследование.

Как купить землю на Северном Кипре: процедура получения разрешения шаг за шагом

Процедура для земли и для жилья одна и та же, только вместо формы для квартиры или дома используется форма ходатайства по земле. Этапы и сроки собраны в таблице ниже. Договор купли-продажи заверяется по закону о гербовом сборе в Налоговом департаменте. По указу иностранный покупатель обязан в течение одного месяца зарегистрировать заверенный договор в окружном управлении Земельного реестра лично, через юриста или по доверенности — после того как покупатель и продавец уплатили налоги и сборы по продаже — и в тот же месяц подать заявление на разрешение в Министерство внутренних дел. Если этого не сделать, договор становится недействительным автоматически. Отдел недвижимого имущества Министерства внутренних дел перечисляет ходатайство (Приложение 1 для квартиры, Приложение 2 для дома и Приложение 3 для земли), информационные формы (Приложения 4 и 5), копию паспорта или удостоверения личности, копию титула, план расположения с отмеченной площадью, оригинал справки о несудимости из страны заявителя, договор купли-продажи и гербовую марку TL 45, если применяется доверенность (перечень документов Министерства внутренних дел).

Сбор за подачу заявления составляет половину действующего валового месячного минимального размера оплаты труда, причём половина этого сбора идёт на компенсационный счёт Комиссии по недвижимому имуществу, а остальное — Земельному реестру. При ставке TL 70 893, действующей с 1 июля 2026 г. (уведомление Налогового департамента), сбор равен TL 35 446,50 (70 893 ÷ 2). Заявления принимаются лично, по доверенности или через юриста, а у министерства есть онлайн-портал. Формулировка решений Совета делает каждое разрешение условным по отношению к тому, что имущество свободно, поэтому поиск в Земельном реестре не должен показывать зарегистрированных ограничений, которые остановили бы переход. Наше пошаговое руководство по покупке и руководство по покупке строящегося объекта (off-plan) следуют той же последовательности для жилья, а руководство по юристу по недвижимости рассказывает о том, кто может действовать от имени покупателя.

Переходные нормы указа важны для каждого, кто находит старый договор на землю. Договоры, заключённые до поправки 2024 г., нужно было зарегистрировать и подать заявление на разрешение в течение шести месяцев с даты указа, а договор сверх законного права приобретения можно заявить, уплатив 1% цены в этот срок или 3% позже. 10-летний сертификат использования, который указ предлагает как запасной вариант для жилья, на продажи земли не распространяется: текст исключает продажи земли из пути через сертификат использования, так что для договора на землю сверх лимита равноценного решения нет.

Расходы и налоги, когда вы хотите купить землю на Северном Кипре: расчёты на примерах

Обязательные платежи при покупке вытекают из трёх текстов. Тариф сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. (Resmi Gazete № 197) устанавливает сбор при продаже иностранцам в 4% в сумме за первый объект (3% за переход, 0,5% в пользу Комиссии по недвижимому имуществу и 0,5% в пользу Подразделения по приобретению жилья), 5,5% за второй (4% + 1% + 0,5%) и 6% за третий (5% + 1%). Для граждан государств, признающих ТРСК, первые два объекта облагаются по 4%, третий и четвёртый — по 5,5%, пятый и шестой — по 6%. Тариф действует со дня публикации до 5 января 2027 г. включительно, то есть 62 дня после 4 ноября 2026 г. В примечаниях к тарифу сказано, что регистрационные сборы исчисляются от цены продажи при принудительных продажах и от оценочной стоимости (rayiç kıymet) в остальных сделках, что директор определяет стоимость и уведомляет получающего имущество, а это лицо может возразить по закону о недвижимом имуществе (распоряжение, регистрация и оценка). Все три ставки относятся к сбору Земельного реестра, а гербовый сбор взимается отдельно. Закон о гербовом сборе облагает договор с указанной суммой по ставке 0,5% до TL 89 000 000 и 0,1% свыше этой суммы.

Суммы в фунтах стерлингов рассчитаны по курсу продажи форекс Центрального банка Турецкой Республики на 4 ноября 2026 г., TL 67,5454 за GBP (бюллетень 2026/207); банки ТРСК и официальный курс для гербового сбора будут отличаться. По первому объекту гербовый сбор, сбор Земельного реестра и сбор за разрешение в сумме составляют 500 + 4 000 + 525 = около GBP 5 025 на каждые GBP 100 000 цены, то есть 5,0%, а по второму объекту — 500 + 5 500 + 525 = около GBP 6 525. Расходы на юристов, нотариуса и подключение коммунальных услуг отдельные и в эти цифры не входят. Цифра 2,8% выведена из закона о подоходном налоге (сводный текст от 25 мая 2026 г.): Совет министров может каждый январь повышать освобождение 30% до 60%, лицо, продающее более трёх объектов в календарном году или более пяти за три года, считается торговцем недвижимостью, а однократное освобождение для дома с донумом земли иностранцам недоступно. Продажу со стороны продавца рассматривает наше руководство по продаже недвижимости.

Владение влечёт ежегодный налог на недвижимое имущество. Регламент 2025 г., действующий с 1 января 2025 г., облагает строительные участки (arsa) по базовой ставке TL 0,72 за 10 квадратных футов, размежёванные сельские земли за донум — TL 2,70 для богарных земель, TL 46,25 для орошаемых и TL 0,90 для земель, непригодных для обработки, а неразмежёванную землю — по TL 107 за донум с надбавками от 10% до 60% по категориям для участков. Участок 1 338 м² площадью 14 402 квадратных фута облагается по базе 14 402 ÷ 10 × 0,72 = TL 1 036,94 (около GBP 15,35) или TL 1 659,11 с надбавкой 60% первой категории. Участок 3 300 м² площадью 35 521 квадратный фут облагается налогом TL 2 557,51 (около GBP 37,86) или TL 4 092,02 с надбавкой. Категория зависит от объекта, а регламент 2025 г. — последний тариф на сайте Налогового департамента.

Строительство на участке: официальные удельные затраты, подключения и надзор

Вариант A существует для того, чтобы иностранный покупатель мог построить один дом. Единственный официальный ряд затрат на строительство — удельная стоимость строительства Статистического института в лирах за квадратный метр площади этажей, полученная от Департамента планирования и строительства Министерства общественных работ и транспорта и от Палаты архитекторов и инженеров. Бюллетень статистики строительства и участков за 2025 г. определяет затраты как площадь этажей, умноженную на удельную цену, без стоимости участка, и использует тендерную цену, если конструкцию строил подрядчик.

Удельная стоимость относится к площади этажей, поэтому расчёт прост. Дом в 240 м², закрытая площадь, указанная на плане Edremit Villas на нашей странице объекта, обходится в 240 × 34 917 = TL 8 380 080, или около GBP 124 066. Дом в 264 м², закрытая площадь на плане Moonlight Villas, обходится в 264 × 34 917 = TL 9 218 088, или около GBP 136 472. Квартира в 100 м² обходится в 100 × 43 408 = TL 4 340 800, или около GBP 64 265. Это административные оценки завершённых зданий, получивших окончательное одобрение, а не расценки подрядчиков, поэтому они не заменяют сметы: они не включают землю, маржу застройщика, бассейны, благоустройство и мебель, а ряд по жилым домам вырос в 2025 г. на 27,2% (цепной индекс 127) при инфляции потребительских цен 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г. (Статистический институт).

Подключения идут вслед за сборами. По указу, пока не уплачены все налоги и сборы за переход, местные власти не могут давать постоянное или временное подключение к воде, а Кипрское турецкое электроэнергетическое управление не может давать временное или постоянное подключение к электричеству, хотя строительная площадка получает электричество и временную воду на время строительства без этого ограничения. Поэтому последовательность для участка такова: титул, сборы, затем подключения дома, а наше руководство по электричеству и воде рассказывает о счетах и снабжении после того, как дом построен.

Два заявления Кипрской турецкой палаты инженеров и архитекторов (KTMMOB) задают рамку надзора. В феврале 2023 г. её тогдашний президент сказал, что все сооружения требуют статических расчётов по сейсмическому регламенту, что одобрение проекта проверяет сейсмическое соответствие и что муниципалитеты после поправки к закону о муниципалитетах обязаны организовывать надзор силами авторов проектов (Yenidüzen). В ноябре 2025 г. её президент сказал, что регламент для зданий в сейсмических зонах был опубликован в 2015 г. вместе с соответствующей картой риска и должен периодически пересматриваться (Kıbrıs Gazetesi). Тот, кто строит сам, привлекает архитектора и инженера и запрашивает одобренный проект и номер разрешения, следует процессу, который описывают эти заявления.

Что показывает статистика участков за 2025 г. о размерах земельных участков

Статистический институт считает участки, созданные при одобренных разделах земли, а не продажи, и приводит их общую площадь в квадратных футах. Деление общей площади на число участков даёт средний размер вновь созданного участка, который можно сравнить с лимитами 1 338 м² и 3 300 м². Пересчёт использует 0,09290304 м² на квадратный фут, а средние значения выведены здесь из таблиц 16 и 17 бюллетеня.

Итоги сходятся с бюллетенем: сельские районы дают в сумме 281 + 190 + 164 + 16 = 651 участок, а городские — 354 + 124 + 15 + 12 + 36 + 5 = 546, включая Гюзельюрт (15) и Лефке (36). Средний новый сельский участок 1 075 м² ниже лимита 1 338 м², и средний сельский участок Гирне 1 165 м² тоже ниже его, тогда как 16 сельских участков, созданных в Искеле, в среднем имеют 4 157 м², что выше даже лимита 3 300 м² для отдельно стоящего дома. Это средние значения для размежёванных участков, и они ничего не говорят об отдельном участке, но показывают, что лимит одного порядка с размером обычного нового участка в трёх из четырёх районов. Жилые единицы, получившие окончательное одобрение в 2025 г., добавляют картину предложения: Гирне — 344 городских и 1 460 сельских (всего 1 804), Газимагуса — 538 и 954 (1 492), Искеле — 204 и 351 (555) и Лефкоша — 887 и 245 (1 132). Поэтому цена за квадратный метр участка берётся не из этих средних значений, а из договора по самому участку и из оценочной стоимости, которую определяет Земельный реестр.

Участки, сайты и виллы на наших страницах объектов: применение лимитов

Наши страницы объектов для вилловых проектов показывают цены и площади готовых домов, и эти цифры позволяют покупателю проверить, какой вариант применяется. В таблице перечислены проекты, где этот вопрос важен, с цифрами в том виде, как их указывают наши страницы объектов; цифры взяты с этих страниц, а цена за метр пересчитана здесь. Цена за построенный квадратный метр — это самая низкая указанная цена, делённая на наименьшую указанную площадь; расчёт сделан здесь, он охватывает весь объект, включая землю, бассейн и отделку, и не является ценой земли.

Цифры Caesar Cliff позволяют сделать один расчёт плотности. Участок 85 000 м² на 296 единиц — это 85 000 ÷ 296 = около 287 м² участка на единицу, или около 255 м² на единицу, если взять 333 из блога застройщика; обе цифры намного ниже лимита 1 338 м², что показывает: лимит и площадь доли земли при единице — разные вещи в проекте с несколькими единицами. В проекте с пронумерованными участками, как в планировке Edremit, нужно запрашивать площадь участка на каждую виллу, а номер участка, площадь и план границ должны быть приложены к договору. Наша страница объекта Aloha Homes Esentepe показывает документы уровня проекта, а страницы городов Чаталкёй и Искеле описывают окрестности. Страница о ценах на недвижимость Северного Кипра по городам сравнивает цены на построенные дома в разных городах, а руководство по недорогой недвижимости показывает, что можно купить на небольшой бюджет.

Чего владение землёй не даёт: вид на жительство, гражданство и финансирование

Владение землёй само по себе не даёт вида на жительство. Путь через недвижимость в Регламенте о разрешениях на проживание и визах (текст от 5 октября 2026 г., статья 14(2)(b)) говорит о жилье, пригодном для проживания и используемом для него. При титуле на имя заявителя и общей стоимости недвижимости GBP 300 000 и более регламент предусматривает 10-летнее разрешение без проверки дохода, а ниже этой суммы — 5-летнее разрешение без проверки дохода; если существует только заверенный и одобренный договор купли-продажи, должна быть уплачена не менее одной трети цены и подано заявление на разрешение на покупку (Регламент о разрешениях на проживание и визах). Постоянное проживание по Закону 51/2015 требует жилья стоимостью не менее EUR 125 000, регулярного дохода не ниже минимальной оплаты труда, медицинской страховки и шести лет непрерывных разрешений на проживание, а для заявителей в возрасте 60 лет и старше — трёх. Гражданство ТРСК требует пяти лет непрерывного проживания по Закону 25/1993 или исключительного решения Совета министров для инвесторов, и ни одна норма не делает покупку недвижимости автоматическим путём; эти нормы касаются жилья, а не голой земли; наше руководство по гражданству рассматривает этот вопрос.

Финансирование участка ограничено тем же законом. Статья 10 позволяет иностранцам закладывать приобретённую недвижимость после уплаты сборов Земельного реестра, а Земельный реестр взимает 1% долга за регистрацию ипотеки; условия кредиторов изложены в нашем руководстве по ипотеке. Договоры обычно оцениваются в фунтах стерлингов, но законное платёжное средство ТРСК — турецкая лира, а индекс потребительских цен вырос на 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г., поэтому валюту договора и сборов следует записать в нём. Право ЕС приостановлено на территориях, не контролируемых Республикой Кипр, по Протоколу 10 к Акту о присоединении 2003 г. (Европейская комиссия). Страница Северного Кипра перечисляет все проекты на нашем сайте по городам.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы купить землю на Северном Кипре?

Да, в пределах лимитов и при наличии разрешения Совета министров на покупку. По состоянию на 4 ноября 2026 г. иностранное физическое лицо может по указу-закону 89/2026 купить землю, соответствующую разрешению на строительство, до 1 338 м² с одним домом либо отдельно стоящий дом на участке до 3 300 м². Сельскохозяйственные земли, лесные земли, земли с долевым титулом и военные зоны закрыты. Чтобы купить землю на Северном Кипре и после окончания 90 дней указа, те же два предела по земле есть в сводном Законе 52/2008.

Сколько земли может купить иностранец на Северном Кипре?

Вариант A допускает не более 1 338 м² незастроенной земли с одним домом; вариант C допускает отдельно стоящий дом на участке не более 3 300 м². Варианты являются альтернативами, поэтому лимиты не складываются. Граждане государств, признающих ТРСК, имеют более высокие нормы по квартирам и виллам, но те же цифры по земле. Покупки сверх этих площадей относятся к инвестиционному пути, который по указу требует EUR 10 000 000, а земля, купленная зарегистрированной в ТРСК компанией с иностранными акционерами, ограничена 80 280 м². Тот, кто хочет купить землю на Северном Кипре в таком масштабе, сначала читает правила об инвестициях.

Сколько квадратных метров в донуме на Северном Кипре?

Один донум — это 14 400 квадратных футов, или 1 337,80 м², и он делится на четыре эвлека по 334,45 м² каждый. Лимит 1 338 м² для незастроенной земли равен одному донуму, округлённому вверх, а 3 300 м² — это около 2,47 донума. Проверьте единицу в любом объявлении, прежде чем сравнивать её с лимитами: это удобно помнить при чтении объявлений о земле.

Может ли иностранец купить сельскохозяйственную землю на Северном Кипре?

Нет. Статья 4(1) Закона 52/2008 запрещает продажу сельскохозяйственных и лесных земель иностранным физическим или юридическим лицам, а указ её не заменяет. Продавец, который продаёт такую землю иностранцу, совершает правонарушение, наказуемое штрафом до 500 валовых месячных минимальных размеров оплаты труда, поэтому тот, кто планирует купить землю на Северном Кипре, сначала проверяет назначение участка.

Действует ли ещё указ-закон 89/2026?

По состоянию на 4 ноября 2026 г. действует, и его 90 дней заканчиваются 5 или 6 ноября 2026 г., если парламент его не примет. Выпуски Resmi Gazete до № 215 от 4 ноября не содержат ни заменяющего акта, ни принятия. Если указ прекратит действие, применяется сводный текст с теми же пределами по земле, но с одной квартирой вместо трёх и более короткими сроками для сборов и перехода.

Какие налоги и сборы применяются, когда вы покупаете землю на Северном Кипре?

Тарифы называют гербовый сбор 0,5% по договору, сбор Земельного реестра 4% за первый объект иностранца (5,5% за второй и 6% за третий), действующий до 5 января 2027 г., и сбор за подачу заявления на разрешение TL 35 446,50. По первому объекту это в сумме около 5,0% на каждые GBP 100 000 цены по курсу на 4 ноября 2026 г. Расходы на юристов и подключения добавляются сверху, а ежегодный налог на недвижимость по сравнению с ними невелик.

Могу ли я построить дом на земле, купленной иностранцем?

Вариант A допускает один дом на земле, и земля должна соответствовать разрешению на строительство. Разрешение выдаёт муниципалитет или окружное управление, планировочный статус Департамента городского планирования определяет, что можно строить, а завершение подтверждается свидетельством об окончательном одобрении. Подключения воды и электричества ждут уплаты налогов и сборов за переход, за исключением подключений для стройки во время строительства.

Может ли компания купить землю на Северном Кипре?

Компания с любым иностранным участием — иностранное юридическое лицо и нуждается в разрешении и положительной проверке безопасности. Для инвестиционных покупок в туризме, образовании, здравоохранении, промышленности, сельском хозяйстве, технологиях или исследованиях указ требует депозит EUR 10 000 000 в банке ТРСК, использованный в течение двух лет, при пределе земли 80 280 м² и пятилетнем запрете на продажу. Жильё, строящееся для продажи, инвестицией не считается.

Сколько времени занимает получение разрешения на покупку?

Ни закон, ни указ не устанавливают срока для решения Совета. Сроки идут до него и после него: один месяц на регистрацию и подачу заявления, 75 рабочих дней после публикации на уплату сборов и один год после публикации на переход титула. Решение Совета от 2 ноября 2026 г. охватило 513 иностранных граждан одним решением.

Даёт ли покупка земли вид на жительство или гражданство?

Ни одна норма этого не предусматривает. Путь через недвижимость в регламенте о проживании говорит о жилье, пригодном для проживания, а гражданство ТРСК требует пяти лет проживания или исключительного решения Совета. Покупатель, который хочет купить землю на Северном Кипре для будущего дома, читает правила о проживании применительно к дому, а не к участку.

Дата проверки: 4 ноября 2026 г. Источники: сводный Закон 52/2008; Resmi Gazete 147; Resmi Gazete 214; Resmi Gazete 197; Статистический институт ТРСК: статистика строительства и участков за 2025 г.; регламент Налогового департамента о налоге на недвижимость; перечень документов Министерства внутренних дел; Конституция ТРСК; рекомендации правительства Великобритании о недвижимости; курсы форекс Центрального банка Турецкой Республики; Cypriot units of measurement; план Карпаза Департамента охраны окружающей среды.