Продажа недвижимости на Северном Кипре: налог, этапы и расходы (2026)

Продажа недвижимости на Северном Кипре: налог, этапы и расходы (2026)

Продажа недвижимости на Северном Кипре (Турецкая Республика Северного Кипра, ТРСК) облагается налогом, который удерживает Земельный реестр в тот момент, когда титул переходит к покупателю. По Закону о подоходном налоге в редакции от 25 мая 2026 г. продавец, не являющийся торговцем недвижимостью, считается получившим условную прибыль в размере 20% от большей из двух величин: цены продажи и оценочной стоимости Земельного реестра; 30% этой условной прибыли освобождаются от налога, а с остатка удерживается 20% в качестве окончательного налога. В итоге получается 2,8% от стоимости, что при продаже за GBP 150 000 составляет GBP 4 200. Иначе говоря, налог зависит не от того, сколько продавец заработал на сделке, а от стоимости объекта в день перехода права. Все правила и цифры в этом материале приведены по состоянию на 4 ноября 2026 г.

За остальной частью процесса стоят два срока. Числовые ограничения на то, что вправе приобрести иностранный покупатель, вытекают из Указа-закона 89/2026 (Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г.), то есть указа Совета министров, срок действия которого, равный 90 дням, истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон; а график сборов Земельного реестра, который оплачивает покупатель (Resmi Gazete № 197, 7 октября 2026 г.), действует только до 5 января 2027 г. В этом материале сторона продавца изложена в том порядке, в каком всё происходит на практике: кто может купить, какие сроки идут от договора до получения средств, как работает формула удержания с расчётами в фунтах стерлингов, почему опубликованные ставки расходятся, кто какие расходы несёт, что продавец вправе и не вправе продать иностранцу, как обстоит дело с владельцами, которые живут за границей, и каким образом поступления выводятся из страны. Большинство объектов на Северном Кипре оценивается в фунтах стерлингов, тогда как государство взимает налоги в турецких лирах, поэтому суммы в фунтах ниже представляют собой арифметику на заданной цене, а не котировку. Поэтому каждый расчёт следует читать как иллюстрацию принципа на конкретной цене, на место которой продавец подставит цену из своего договора.

Продажа недвижимости на Северном Кипре в общих чертах

В таблице собраны основные моменты сделки и документ, из которого вытекает каждый из них. Ставки показаны только там, где их прямо называет официальный текст ТРСК, а не агентство или застройщик; цифра с пометкой «расчётная» представляет собой арифметику на основе этих текстов.

Правовая основа: продажа недвижимости на Северном Кипре, Указ-закон 89/2026 и важные даты

Продажа покупателю, не являющемуся гражданином ТРСК, то есть иностранному покупателю, проходит по Закону 52/2008 о приобретении недвижимого имущества иностранцами. Сводный текст этого закона на портале законодательства по-прежнему содержит более строгую формулировку, введённую Законом 39/2024: один объект на иностранного покупателя, шесть месяцев на подписание перехода права и 60 рабочих дней на уплату сборов за переход. Указ-закон 89/2026 заменяет несколько пунктов статьи 8 на то время, пока он остаётся в силе. Он позволяет иностранному покупателю владеть не более чем тремя квартирами, продлевает срок для перехода права до одного года, а срок для уплаты сборов до 75 рабочих дней. Фактически это повторная публикация Указа-закона 63/2026 от 11 мая 2026 г.; по сообщению газеты Bugün Kıbrıs, указ был издан повторно потому, что парламент находился на каникулах и не мог принять поправку, которую его комитет уже начал обсуждать. Сам указ называет свою причину: государство теряло налоговые и сборовые поступления, поскольку иностранные покупатели и продавцы не могли уложиться в сроки, установленные поправкой 2024 года, поэтому значительная часть указа посвящена тому, когда и как уплачиваются налоги и сборы. Для продавца важно понимать и эту сторону вопроса, так как от неё зависит круг возможных покупателей. Подробно сторона покупателя разобрана в нашем материале о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре.

Указ-закон не является актом парламента, то есть законом в полном смысле слова, принятым депутатами. Его 90 дней отсчитываются с 7 августа 2026 г. и заканчиваются примерно 5 ноября 2026 г., то есть через день после даты этого материала. Доступные в сети выпуски Resmi Gazete с № 197 (7 октября 2026 г.) по № 215 (4 ноября 2026 г.) содержат решения Совета министров о выдаче разрешений по Закону 52/2008, в том числе решения от 2 ноября 2026 г., которые разрешают покупку 340 и 513 иностранным гражданам, в каждом случае при условии, что недвижимость свободна от обременений (serbest). Ни один из прочитанных выпусков не содержит акта парламента, принимающего Указ-закон 89/2026, или нового указа-закона о приобретении недвижимости иностранцами. Поэтому продавец, у которого покупатель иностранец, работает с двумя возможными текстами: с указом, пока он действует или принят парламентом, и с более строгим сводным текстом, если этого не произошло. Каждая цифра в этом материале, зависящая от указа, отмечена как таковая, чтобы читатель видел, какая часть ответа может измениться вместе с судьбой указа.

Земельный реестр также изменил порядок, в котором ведутся дела. В уведомлении от 15 июля 2025 г. говорится, что на время внедрения новой автоматизированной системы переходы права, ипотеки и документы о поиске оформляются только в районном управлении, где зарегистрирована недвижимость. Это означает, что нельзя завершить сделку в любом удобном отделении: продавец, который живёт в другом месте страны или за границей, имеет дело именно с этим одним управлением, напрямую или через адвоката либо представителя по доверенности.

Кто может купить у вас: категории покупателей, разрешения и сбор, который платит каждый

Круг покупателей определяется законом, и от него зависят как время сделки, так и то, что покупатель платит сверх цены. Закон 52/2008 определяет иностранца как любого, кто не является гражданином ТРСК; компания с любой долей иностранного участия считается иностранным юридическим лицом. Гражданину ТРСК, покупающему у продавца, разрешение Совета министров не нужно. Всем остальным оно нужно, и именно поэтому сроки сделки зависят от того, кто покупатель.

Для продавца практическое следствие заключается в сроках, а сроки в свою очередь определяют, когда продавец получит деньги. Сделка с гражданином ТРСК регистрируется после уплаты сборов, и никакого разрешения между этими этапами нет. Сделка с иностранным покупателем ждёт решения Совета министров, которое ни закон, ни указ не ограничивают по времени. Агентство или застройщик могут назвать какой-то срок, но в прочитанных для этого материала текстах его нет, поэтому продавцу не следует строить планы на основании такой цифры. Покупатель подаёт заявление через Отдел недвижимого имущества Министерства внутренних дел лично, через адвоката или через представителя по доверенности и платит сбор за услугу в размере половины минимальной месячной заработной платы до налогов: TL 70 893, делённые на 2, составляют TL 35 446,50. Этот сбор ложится на иностранного заявителя, а не на продавца.

По сводному тексту иностранный покупатель может владеть только одним объектом, поэтому покупатель, у которого уже есть квартира, может не иметь права приобрести вторую. Более высокие пределы указа расширяют круг покупателей для продавцов нескольких единиц в одном здании, и именно эта часть зависит от даты окончания срока действия. Указ также ограничивает 80% долю жилого проекта в зонированной территории, которую можно продать иностранцам, и запрещает родственникам первой степени или покупателям одного гражданства вместе приобретать больше половины единиц на одном участке. Эти ограничения подробнее рассматриваются в разделе о том, что можно продавать, потому что нарушение любого из них затрагивает уже не покупателя, а самого продавца. Лицензированные инвесторы-посредники, категория, которую создаёт указ, могут принимать в распоряжение до 10 домов в год, не принимая титул, поэтому договор с таким покупателем должен указывать, кто держит титул.

Продажа недвижимости на Северном Кипре шаг за шагом: от договора до получения средств

Последовательность ниже повторяет процесс на стороне покупателя, описанный в нашем материале о том, как купить недвижимость на Северном Кипре, но прочитанный из кресла продавца. Для каждого шага указан срок по указу и по более строгому сводному тексту, чтобы можно было сравнить, как изменится график, если указ утратит силу.

Для продавца в таблице важны три детали. Во-первых, правило одного месяца на шаге 2 обусловлено уплатой налогов и сборов, законно причитающихся с покупателя и продавца по сделке, а заявленная цель указа заключается в том, чтобы собирать их раньше. Во-вторых, год на шаге 5 считается по-разному в зависимости от способа оплаты цены. Если продавец берёт ипотеку на объект, чтобы покрыть неуплаченные взносы, годичный срок не ждёт полной оплаты; если ипотеки в пользу продавца нет, он начинается в тот день, когда внесена вся цена, указанная в документе, поданном в министерство. Регистрация ипотеки стоит 1% от ипотечного долга по графику сборов, и платит её залогодатель. В-третьих, неуплата влечёт последствия, которые касаются и продавца, и покупателя и выходящие за рамки утраты разрешения: пока не уплачены все налоги и сборы, местные органы не могут давать постоянное или временное подключение к воде, а электроснабжающий орган не может давать временное или постоянное подключение к электричеству для этой недвижимости, за исключением строительных площадок. Повторная подача заявления после утраты силы обходится в двойные сборы, а третья подача по тому же объекту не допускается.

75 рабочих дней составляют около 15 недель. Лишь для иллюстрации того, как считаются эти рабочие дни: если бы разрешение было опубликовано в понедельник, 1 марта 2027 г., то 75-м рабочим днём после него, считая с понедельника по пятницу и не учитывая государственные праздники, стал бы понедельник, 14 июня 2027 г. Поскольку график сборов от 7 октября 2026 г. заканчивается 5 января 2027 г., договор, подписанный в ноябре 2026 г., может дойти до этапа уплаты сборов уже по другому графику, чем тот, что действовал при подписании. Цена, зафиксированная в договоре, у продавца не меняется, а вот общие расходы покупателя меняются, и это одна из причин, по которым некоторые договоры прямо указывают, кто несёт изменение сборов. Если договор молчит, спор о разнице придётся решать по общим правилам о распределении расходов, о которых речь пойдёт ниже.

Налог продавца: продажа недвижимости на Северном Кипре, формула и пример расчёта

Налог, который платит продавец, исчисляется не от фактически полученной прибыли, что отличает ТРСК от многих других юрисдикций. Закон о подоходном налоге считает, что при отчуждении недвижимости лицом, не занимающимся торговлей недвижимостью, возникает условная чистая прибыль, и налог вытекает из этой условной величины. Закон применяется к любому отчуждению независимо от того, как недвижимость была приобретена и по какой цене, и считает отчуждением продажу, обмен, дарение или экспроприацию Земельным реестром. Расчёт состоит из четырёх шагов, которые можно выполнить на калькуляторе, и взят из статей 4(5), 6(12) и 31(1) сводного текста от 25 мая 2026 г.

1. Берётся большая из двух величин: цена продажи и рыночная стоимость (rayiç kıymet), которую Земельный реестр устанавливает на день перехода права.
2. Чистая прибыль считается равной 20% от этой величины, независимо от того, сколько продавец заплатил за недвижимость.
3. Вычитается освобождение, которое закон устанавливает в размере 30% от прибыли. Совет министров может каждый январь решением повысить освобождение вплоть до 60%.
4. Земельный реестр удерживает 20% от остатка в момент перехода права. Этот платёж и есть окончательный налог на прибыль.

В таблице эти шаги применены к продаже за GBP 150 000, когда оценка Земельного реестра равна цене, а затем к продаже, где оценка Земельного реестра составляет GBP 180 000 при той же цене.

Из формулы следуют три вывода, и каждый из них часто упускают на страницах агентств, где налог описывают одной цифрой без пояснений. Налог не зависит от того, сколько продавец заплатил за недвижимость: продавец, купивший за GBP 200 000 и продающий за GBP 150 000, платит те же GBP 4 200, что и купивший за GBP 60 000, потому что прибыль условная. Закон также говорит, что убытки от отчуждения недвижимости не вычитаются из условной чистой прибыли и что такие убытки нельзя зачесть против других доходов. И база берётся как большая из двух величин, поэтому оценка Земельного реестра выше цены по договору повышает налог, даже если сама цена ниже. По примечаниям к графику сборов, покупатель декларирует рыночную стоимость на день перехода права, а директор Земельного реестра оценивает её в срок до трёх месяцев, причём предусмотрено право возражения по Закону о недвижимом имуществе (владении, регистрации и оценке); как эта последующая оценка соотносится с уже удержанным налогом, следует уточнить в районном управлении.

Поскольку государство работает в лирах, приведённые выше суммы в фунтах представляют собой арифметику, а не фактический платёж. Продавец, у которого договор в фунтах стерлингов, увидит, что налог рассчитан от суммы в лирах и взыскан в лирах. Закон о валютном регулировании (ст. 5) допускает выражение сумм по договору в иностранной валюте, а Закон о гербовом сборе пересчитывает сумму в иностранной валюте по официальному эффективному курсу продажи на день, когда на документ уплачивается гербовый сбор.

Почему продажа недвижимости на Северном Кипре называется в разных налоговых ставках

Страницы агентств и застройщиков, в которых говорится о налоге продавца в ТРСК, называют цифры от 2,8% до 6,25%, в том числе 3,5% и 4%. У различий есть пять выявляемых причин.

Первая причина в доле освобождения. Эффективную ставку можно записать как 4% × (1 – освобождение), потому что 20% × 20% составляет 4% до какого-либо освобождения. Закон устанавливает 30%, поэтому 4% × 70% даёт 2,8%. Если бы Совет министров повысил освобождение на какой-то год, та же сделка облагалась бы меньше, и расчёт нужно было бы повторить с новой долей. В таблице показан весь диапазон, который допускает закон, на базе GBP 150 000.

Вторая причина в статусе продавца. Лицо, считающееся торговцем недвижимостью (критерий разобран в следующем разделе), не получает освобождения, поэтому цифра 4%, которую называют некоторые страницы, представляет собой формулу без 30% скидки. В прочитанных для этого материала часто задаваемых вопросах одного застройщика 3,5% и 6,25% названы как заявленные ставки для продаж соответственно без прибыли и с прибылью, а 2,8% и 4% указаны как применяемые на практике; 2,8% совпадает с формулой выше, а 4% совпадает со случаем без освобождения. В прочитанном тексте Закона о подоходном налоге ставок 3,5% и 6,25% нет. Третья причина в базе. Страница, которая считает только от цены, не учитывает правило о том, что берётся большая из двух величин: цены и оценки Земельного реестра.

Четвёртая причина в том, что путают две стороны сделки. Сбор Земельного реестра в 4%, 5,5% или 6% платит тот, кто регистрирует титул, то есть покупатель, поэтому страница, в которой 4% указаны как расход продавца, описывает другой платёж. Некоторые застройщики сообщают, что сбор 4% делится поровну, по 2%, между покупателем и продавцом; такого разделения в тексте графика сборов нет. Пятая причина в юрисдикции. Многие страницы о налогах на Кипре описывают Республику Кипр, где налог на прирост капитала составляет 20% от реальной прибыли, а это совсем другая система, чем в ТРСК. Сравнение с Республикой приведено в одном из следующих разделов, где обе системы поставлены рядом.

Состояние освобождения заслуживает точной формулировки. Закон устанавливает 30% и допускает, чтобы решение Совета министров повышало его каждый январь вплоть до 60%. Сводный текст от 25 мая 2026 г. показывает 30%, и применяемая ставка 2,8% из вопросов и ответов застройщика согласуется с этой долей. Поэтому 2,8% представляют собой результат формулы при законной доле, а не ставку, объявленную Налоговым департаментом, и продавец может проверить действующую долю в Земельном реестре или в Налоговом департаменте до подписания. Такая проверка занимает немного времени, а разница в налоге, как показывает таблица выше, может составлять сотни и тысячи фунтов.

Кто какие расходы несёт при продаже

Сделка порождает платежи с обеих сторон. Статья Закона 52/2008 об оплате говорит, что все налоги, пошлины, сборы, удержания и НДС по переходу права платят покупатель и продавец в соответствии с действующим законодательством; а кто платит в каждом отдельном случае, определяют уже графики. В таблице отделены позиции, которые распределяют тексты, от позиций, которые зависят от договора, чтобы продавец видел, где у него есть свобода договариваться, а где её нет.

Правило графика сборов о том, что сбор платит тот, кто регистрирует титул, является самым ясным указанием, но договор может перераспределить расходы между сторонами, а Закон о гербовом сборе прямо говорит, что его распределение действует, если стороны не договорились об ином. НДС требует отдельного рассмотрения, потому что здесь тексты оставляют больше вопросов, чем дают ответов. Регламент НДС устанавливает ставки; он не перечисляет, какие продажи входят в систему НДС. На страницах агентств и в часто задаваемых вопросах одного застройщика утверждается, что НДС 5% применяется к новым домам, продаваемым застройщиком, и не применяется к частной перепродаже, но ни одно из этих утверждений не ссылается на положение Закона о НДС, поэтому в договоре перепродажи следует указать, включает ли цена НДС. Для продавца вторичного жилья разница при цене GBP 150 000 существенна: 5%, добавленные сверху, составили бы GBP 7 500, а 5%, включённые в цену, составили бы GBP 150 000 × 5 / 105 = GBP 7 142,86. Наш материал о налогах и сборах при покупке недвижимости на Северном Кипре разбирает ту же арифметику со стороны покупателя.

Комиссия агента не имеет цифры ни в одном законе или графике, прочитанном для этого материала: это условие договора с агентом, которое стороны согласуют между собой до подписания. Арифметика достаточно проста, чтобы выполнить её самостоятельно, как только в договоре с агентом назван процент. Каждый 1% от цены GBP 150 000 равен GBP 1 500, поэтому комиссия в 2% составила бы GBP 3 000, а в 3% составила бы GBP 4 500. Ассоциация риелторов Северного Кипра (Kıbrıs Türk Emlakçılar Birliği) в октябре 2025 г. объявила об онлайн-форме для жалоб на нелицензированных агентов; в объявлении говорится о нелицензированных агентах, но орган, выдающий лицензии, не назван.

Критерий торговца, разовое освобождение, дарение и семейные переходы

Результат 2,8% относится к продавцу, которого не считают торговцем недвижимостью, поэтому первым делом полезно выяснить, к какой категории относится сам продавец. Закон о подоходном налоге определяет этот термин широко: он охватывает физических лиц, сделавших торговлю недвижимостью либо её разделение на участки или строительство и продажу своей профессией, компании, которые этим занимаются, и физических лиц, отчуждивших более трёх объектов в одном календарном году или более пяти объектов в трёх календарных годах. Каждая проданная доля считается одним объектом, а там, где один титул (koçan) можно разделить на отдельные титулы путём разделения на участки или строительства, каждая проданная отдельно титулованная единица считается одним объектом. Продажи, стоимость которых ниже 40 минимальных месячных зарплат на дату продажи, не учитываются, как и унаследованные или подаренные объекты. При минимальной зарплате до налогов июля 2026 г. в TL 70 893 порог равен 40 × 70 893 = TL 2 835 720 за одну продажу. Лицо, отнесённое к категории торговцев, покидает её после трёх календарных лет без отчуждения или такой деятельности, то есть статус торговца не остаётся с человеком навсегда. Торговец не получает освобождения 30%, и Земельный реестр удерживает 20% условной прибыли, что по приведённой выше арифметике составляет 4% от стоимости.

Разовое освобождение является вторым вопросом статуса. Закон не ищет прибыль там, где лицо единожды после 1 января 1982 г. отчуждает один дом с землёй до одного донума и один участок (или один донум поля вместо участка), либо одно рабочее помещение до 300 м2 вместо дома и участка. Текст освобождения исключает торговцев недвижимостью и иностранцев, проживающих в ТРСК или нет. Поэтому иностранный продавец начинает с 2,8%, а не с нуля, и смотрит дальше только на то, не попадает ли он в категорию торговцев.

Семейные переходы и вклады в компании подчиняются другим правилам, и там налог и сбор рассматриваются отдельно друг от друга. Закон о подоходном налоге не ищет прибыль там, где лицо дарит недвижимость супругу или детям либо вносит зарегистрированную недвижимость в компанию, зарегистрированную в ТРСК, в обмен на доли. График сборов Земельного реестра всё же облагает эти регистрации: 0,2% от заявленной рыночной стоимости при дарении от родителя ребёнку, 0,4% при дарении между супругами или от дедушки или бабушки внуку, 3% при прочих дарениях, 2% с каждой стороны при обмене (плюс ещё 3% на разницу в стоимости) и 1%, когда лицо передаёт недвижимость в компанию, в которой ему принадлежит 25% или более долей. Отдельной ставки на наследование в графике нет; этой стороной занимается наш материал о наследственном праве и налоге на Северном Кипре. У дохода от аренды до продажи свой налог: 10% от валовой арендной платы удерживаются, и об этом рассказывает наш материал об аренде недвижимости на Северном Кипре, а более широкое положение владельца по подоходному налогу разобрано в материале о подоходном налоге на Северном Кипре.

Срока владения, при котором прибыль перестаёт облагаться налогом, в Законе о подоходном налоге не найдено. В тексте нет правила, по которому объект, находившийся во владении пять или десять лет, облагается по нулевой ставке, поэтому любая страница, где сказано, что налог исчезает после определённого числа лет, не описывает положение сводного закона.

Что продавец вправе продать иностранному покупателю: титул, кондоминиумные права и ограничения

Продажа недвижимости на Северном Кипре иностранцу законна только в отношении недвижимости, которую закон разрешает иностранцу приобретать, и закон устанавливает уголовную ответственность продавца. Продажа сверх права покупателя на приобретение, продажа единицы без кондоминиумного титула, продажа сельскохозяйственной или лесной земли иностранцу, продажа иностранцу долевого титула на землю или продажа с нарушением правила половины участка является правонарушением по статье 16 Закона 52/2008 и наказывается штрафом до 500 минимальных месячных зарплат до налогов на дату осуждения. По зарплате июля 2026 г. это 500 × TL 70 893 = TL 35 446 500. Ограничения, которые продавцу нужно проверить до подписания договора, таковы; для удобства они разбиты на отдельные пункты.

• Кондоминиумные права. До подачи заявления на разрешение на единицу должен существовать кондоминиумный титул (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı) по Закону 35/2010. Указ допускает в течение двух лет со дня вступления в силу подачу заявления на основании разрешения на строительство или Планировочного одобрения (Planning Approval) Департамента градостроительства там, где кондоминиумный титул оформить не удалось.
• Долевые титулы. Иностранец не может купить долю в земле по долевому титулу (hisse koçanlı). Для квартиры или отдельного дома долевой титул могут купить не более трёх иностранных физических лиц совместно.
• Вид земли и зоны. Сельскохозяйственную и лесную землю иностранцам продавать нельзя, и иностранцы не могут приобретать недвижимость в военных запретных зонах первой степени или в зонах военной безопасности.
• Ограничения по площади. Иностранцы не могут владеть более 7% площади любого района или более 3% площади страны, а запись, сделанная с нарушением, недействительна.
• Ограничение по проекту. Указ ограничивает продажи иностранцам жилых проектов в зонированных территориях 80%. В проекте из 20 единиц это 16 единиц; в проекте из 80 единиц это 64.
• Правило одного гражданства и родства. Родственники первой степени или иностранцы одного гражданства не могут вместе купить более половины единиц на одном участке.
• Обременения. Решения Совета министров в вестнике выдают каждое разрешение при условии, что недвижимость свободна (serbest), а правила указа о сертификате использования требуют, чтобы продавец уплатил все налоги на недвижимость.

Категория титула также определяет вопросы, которые задаст покупатель, и продавцу полезно знать ответы на них заранее. Районный Земельный реестр выдаёт титул, koçan, а агентства и застройщики описывают категории по истории земли до 1974 г.: турецкий титул, обменный или эквивалентный титул (eşdeğer), титул по распределению (tahsis) и используемую застройщиками и агентствами аббревиатуру TMD. Адвокат покупателя, как правило, запросит поиск в Земельном реестре, который сам реестр называет документом о поиске (araştırma belgesi) и описывает как справочный запрос о собственности, чтобы сопоставить зарегистрированного владельца с продавцом. Наш материал о проверке титула на Северном Кипре перечисляет, что показывает такой поиск (владельца, ипотеки, ограничения и другие записи) и чего он не показывает. Претензии бывших греко-киприотских владельцев служат другим источником вопросов покупателей; материал о рисках и проверках при покупке на Северном Кипре рассматривает Комиссию по недвижимому имуществу и судебные решения по делам Demopoulos и Orams. Продавец, который может предъявить историю титула и письменные подтверждения снятия любой ипотеки, отвечает на эти вопросы до того, как их зададут, и сокращает число уточнений в ходе сделки.

Документы и проверки перед подписанием

Документы и проверки, на которые указывают приведённые выше тексты, можно собрать в единый список в виде таблицы, чтобы продавец видел, какие из них вытекают из закона, а какие из практики.

Для продавца, у которого в проекте несколько единиц на продажу, порядок проверок тот же, что и для одной квартиры, с добавлением предела 80% по проекту и правила половины участка. Для продавца в нижних ценовых категориях, где налог в фунтах невелик, фиксированные расходы по графику и соглашение с адвокатом составляют бо́льшую часть общей суммы, и это важно и для тех, кто сравнивает недорогую недвижимость на Северном Кипре. Общий обзор рынка на странице Северного Кипра показывает проекты и города, где совершаются эти сделки.

Цены вторичных объявлений на страницах наших объектов и налог при этих ценах

Многие проекты на нашем сайте завершены и проданы застройщиком, поэтому единицы, которые сейчас на рынке, это перепродажа владельцами. На нескольких страницах объектов вместо цены застройщика указана запрашиваемая цена вторичной продажи. По данным наших страниц объектов, которые брали цены из публичных рекламных порталов 18 и 19 октября 2026 г., самые низкие запрашиваемые цены по типам единиц таковы. Это запрашиваемые цены рекламодателей, а не оценки, они могут не включать сборы за переход права, НДС или мебель, а площади взяты из объявлений. В таблице статутная формула применена к каждой цене в предположении, что оценка Земельного реестра равна запрашиваемой цене; кроме того, добавлены первый сбор Земельного реестра покупателя 4% и гербовый сбор 0,5%, чтобы обе стороны перехода права можно было прочитать вместе.

Таблица показывает, насколько сильно расходятся запрашиваемые цены на единицы одного типа даже внутри одного проекта. В Sky Sakarya запрашиваемая цена на 1+1, GBP 120 000, выше, чем на 2+1, GBP 114 000, поэтому цена за квадратный метр в одном здании колеблется примерно от GBP 1 267 до GBP 2 000. В Four Seasons Life II три типа единиц лежат в более узком диапазоне: от GBP 1 893 до GBP 2 313 за квадратный метр. Удержание продавца в этих примерах составляет от GBP 1 778 до GBP 5 180, а при любой запрашиваемой цене оно равно 2,8 / 4,5, то есть около 62% от того, что покупатель платит в виде сбора Земельного реестра и гербового сбора вместе (2,8% против 4% плюс 0,5%). Это соотношение одинаково для каждой строки, потому что оба платежа представляют собой простые проценты от одной и той же базы. Поэтому сравнение строк между собой показывает прежде всего различия в запрашиваемых ценах, а не различия в правилах.

Цена застройщика может стоять заметно выше запрашиваемых цен вторичного рынка. На странице Four Seasons Life II опубликованная застройщиком цена «от» для 1+1 Loft составляет GBP 160 000 по состоянию на 18 октября 2026 г. против самой низкой запрашиваемой цены вторичной продажи на 1+1 в GBP 106 000, но эти две величины несопоставимы: застройщик указывает один тип лофта без площади и без данных о наличии, а 1+1 на портале имеет 56 м2. Другие объекты вообще не показывают цену. Страница Mykonos Homes в Эсентепе показывает «По запросу» и статус «Только вторичная продажа» (Resale Only) для 80 домов (8 вилл и 72 квартиры), страницы Moonlight Villas в Эсентепе и Maldives Homes в Эсентепе показывают «По запросу» для завершённых проектов, а страница Caesar Beach в Богазе показывает «По запросу» при том, что все 220 единиц проданы. Рассчитать налог для них нельзя, пока цена не указана в договоре, и поэтому в таблице выше таких объектов нет. Наш материал о ценах на недвижимость Северного Кипра по городам объясняет, как читать эти пометки, а страницы городов Фамагуста, Искеле и Эсентепе перечисляют проекты в каждом районе. Материал о покупке строящегося объекта (off-plan) на Северном Кипре рассматривает этап договора, который предшествует титулу на единицу, ещё находящуюся в строительстве, где владелец может также перепродать договор.

Продажа недвижимости на Северном Кипре из-за границы и вывод средств

Доверенность, адвокат и агент

Продавец, который живёт за пределами ТРСК, может завершить продажу, не приезжая в страну лично, потому что указ называет три способа взаимодействия с районным Земельным реестром: лично, через адвоката или через уполномоченного представителя (yetkili vekil). Текст применяет эти слова к регистрации договора с гербовым сбором и к подаче заявления на разрешение. Руководство по проверке титула на этом сайте добавляет практический момент для продавцов, живущих за границей, связанный с поиском в Земельном реестре: зарегистрированный владелец в поиске должен совпадать с лицом, которое подписывает, а если подписывает представитель, доверенность проверяет адвокат другой стороны. Доверенность это документ, который передаёт другому лицу полномочия владельца, и адвокат покупателя прочитает её объём: охватывает ли она подписание договора купли-продажи, получение цены, уплату налогов и сборов и подписание декларации о переходе права в Земельном реестре.

Правило районного управления из уведомления июля 2025 г. означает, что представитель или адвокат должен действовать в том управлении, где зарегистрирована недвижимость. Согласно руководству правительства Великобритании по покупке недвижимости на Кипре, которое также советует обращаться за независимой юридической консультацией, адвокаты на севере организованы в районные коллегии адвокатов при Киприотско-турецкой коллегии адвокатов. Вознаграждение адвоката определяется соглашением об оказании услуг; в графике Земельного реестра и в текстах Налогового департамента тарифа адвоката нет. Для продавца расходы, которые нужно заложить, это то, что указано в соглашении, плюс фиксированные платежи Земельного реестра из таблицы выше. Наш материал об адвокате по недвижимости на Северном Кипре рассказывает, что делает адвокат при продаже.

У продавца за границей есть также налоговое обязательство по месту жительства, которое рассматривается в последнем абзаце этого раздела. В пределах ТРСК Закон о подоходном налоге облагает иностранцев и нерезидентов только доходом, возникающим внутри ТРСК (ст. 3), а прибыль от недвижимости в ТРСК возникает именно там. Статья 3 говорит также, что иностранцу или нерезиденту, который не выполняет обязанности, налагаемые налоговыми законами, или не предоставляет обеспечение, которое Налоговый департамент считает необходимым, может быть отказано в разрешении проживать, работать или заниматься доходной деятельностью в ТРСК. Для владельца, не являющегося резидентом, то есть не живущего в ТРСК, удержание в Земельном реестре служит способом, которым продажа облагается налогом; нужно ли платить что-либо ещё, зависит от других доходов владельца в ТРСК и от его статуса.

Вывод средств из Северного Кипра

Закон о валютном регулировании 38/1997 с поправками по Закон 18/2025 охватывает поступление денег в ТРСК и их вывоз. Владение иностранной валютой, её использование как средства обмена и выражение сумм по договору в иностранной валюте свободны (ст. 5). Переводы денег, включая иностранную валюту, между ТРСК и другими странами свободны, если используются банки и записаны имена и адреса отправителя и получателя, а общие суммы входящих и исходящих переводов сообщаются в Центральный банк (ст. 6). Вывоз наличных через границу свободен в пределах, установленных уведомлением Центрального банка (ст. 7), и эти пределы определяет сам банк, а не закон. Особого правила для продаж недвижимости в законе нет, то есть поступления от продажи подчиняются тем же правилам, что и любые другие переводы. Продавец, получающий цену в фунтах стерлингов на счёт в банке ТРСК и затем отправляющий её в банк за границей, использует путь по статье 6; практические документы, которые запрашивает банк, остаются делом банка. Наш материал о банковском счёте на Северном Кипре для иностранцев рассказывает, как его открыть.

Валюта важна для продавца двумя способами. Закон о налоге на финансовые операции 62/2026, действующий с 1 октября 2026 г., взимает с финансовых учреждений 0,1% от суммы продажи иностранной валюты при обменных операциях, и учреждения взыскивают его с клиентов; продавец, который конвертирует фунты стерлингов в лиры через учреждение ТРСК, заплатил бы GBP 1 с каждых GBP 1 000 конвертации. Ставка написана для обменных операций, поэтому перевод фунтов, которые остаются фунтами, выходит за эту строку. Второй эффект это инфляция, которая в ТРСК остаётся высокой. Статистический институт ТРСК сообщает о росте потребительских цен на 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г. и на 28,15% с декабря 2025 г. Цена, зафиксированная в лирах, теряет покупательную способность между подписанием и завершением, поэтому большинство объявлений указывают фунты стерлингов, и поэтому гербовый сбор с договора в фунтах пересчитывается по официальному курсу на день уплаты гербового сбора.

У продавца, который является налоговым резидентом Великобритании, есть и британское положение. По данным GOV.UK, резиденты Великобритании платят налог на прирост капитала при отчуждении зарубежной недвижимости, страна, где возникла прибыль, также может её облагать, и при двойном налогообложении возможна льгота. Действует ли льгота в отношении налога, уплаченного властям ТРСК, и как именно, следует выяснить у налогового консультанта в стране проживания продавца.

Продажа недвижимости на Северном Кипре в сравнении с Республикой Кипр

Результаты поиска по запросу «продажа недвижимости на Кипре» смешивают две юрисдикции. Республика Кипр, государство Европейского союза, облагает прибыль иначе, чем ТРСК, а значит, цифры из объявлений о «Кипре» нельзя переносить на север без проверки, и правила для покупателей тоже различаются. В сравнении ниже использованы ставки из нашего материала о виллах на Кипре и Закон о налоге на прирост капитала 52/1980 Республики; наш материал о недвижимости Северного и Южного Кипра сравнивает две системы шире.

По формуле ТРСК налог при продаже с большой реальной прибылью тот же, что и при продаже без неё. По правилу Республики продажа с убытком не облагается налогом на прирост. Ни одна из систем не лучше для каждого продавца, и сравнение не содержит рекомендации; разница заключается в том, что облагается: для продавца недвижимости на севере это фиксированная доля стоимости, а в Республике доля фактической прибыли.

Что изменится после 5 ноября 2026 г.

Окончание 90 дней Указа-закона 89/2026 это единственное событие в этом материале, которое может изменить сразу несколько ответов. Возможны три исхода, и прочитанные для этого материала источники пока не показывают ни одного из них, поэтому ниже они перечислены как возможности, а не как прогноз. Парламент может принять указ или изменённый закон, и тогда его пределы и сроки станут частью Закона 52/2008. Совет министров может издать новый указ-закон, как это произошло с Указом-законом 63/2026, который был издан повторно как 89/2026 до того, как утратил силу. Или указ может утратить силу, оставив сводный текст Закона 52/2008 на портале законодательства: один объект на иностранного покупателя (три для граждан признающих государств), 60 рабочих дней на сборы за переход права и шесть месяцев на декларацию о переходе права. Министр внутренних дел сказал в сообщении Bugün Kıbrıs от 5 мая 2026 г., что готовится новый законопроект, но прочитанные выпуски вестника не показывают его принятия.

Налог продавца от указа не зависит, и это главное, что нужно запомнить: формула Закона о подоходном налоге применяется к любому переходу права. Указ меняет то, кто может покупать и сколько длится процесс, а значит, и срок до удержания налога и до поступления средств. График сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. это отдельный документ со своей датой окончания, 5 января 2027 г. Договор, подписанный в недели вокруг этих дат, сталкивается сразу с обоими изменениями, и на каждом шаге действует текст, который был в силе в тот день, когда этот шаг выполняется.

Часто задаваемые вопросы

Какой налог платит продавец при продаже недвижимости на Северном Кипре?

Продавец, не являющийся торговцем недвижимостью, облагается налогом с условной прибыли: 20% от большей из двух величин, цены продажи и оценки Земельного реестра, за вычетом освобождения 30%, причём Земельный реестр удерживает 20% остатка при переходе права как окончательный налог. Это составляет 2,8% от стоимости, или GBP 4 200 с GBP 150 000. Источником служит Закон о подоходном налоге в редакции от 25 мая 2026 г.

Какова ставка при продаже недвижимости на Северном Кипре: 2,8%, 3,5% или 4%?

Законная формула даёт 2,8% с освобождением 30% и 4% без него, то есть для торговца. В часто задаваемых вопросах одного застройщика названы 3,5% и 6,25% как заявленные ставки и сказано, что применяются 2,8% и 4%. В прочитанном для этого материала тексте Закона о подоходном налоге ставок 3,5% и 6,25% нет.

Может ли иностранец воспользоваться разовым освобождением при продаже недвижимости на Северном Кипре?

Нет. Освобождение для одного дома с землёй до одного донума и одного участка либо рабочего помещения до 300 м2 исключает торговцев недвижимостью и иностранцев, живут ли они в ТРСК или нет. Иностранный продавец облагается по формуле 20%, 30% и 20%.

Кто платит сбор Земельного реестра?

График сборов от 7 октября 2026 г. говорит, что регистрационный сбор платит лицо, регистрирующее титул на своё имя, то есть покупатель. Иностранный покупатель платит 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий до окончания графика 5 января 2027 г. Договор может распределить расходы иначе.

Сколько длится продажа недвижимости на Северном Кипре, если покупатель иностранец?

На решение Совета министров законного срока нет. Вокруг него договор с гербовым сбором должен быть зарегистрирован в течение одного месяца, сборы за переход права уплачены в течение 75 рабочих дней с момента публикации разрешения, а декларация о переходе права подписана в течение одного года по Указу-закону 89/2026. Более строгий сводный текст допускает 60 рабочих дней и шесть месяцев.

Могу ли я продать из-за границы по доверенности?

Указ называет три пути для регистрации договора и подачи заявления на разрешение: лично, через адвоката или через уполномоченного представителя. Переход права ведёт районное управление Земельного реестра, где зарегистрирована недвижимость, а адвокат другой стороны прочитает объём доверенности.

Есть ли срок владения, после которого налог не взимается?

Срока владения, освобождающего прибыль, в Законе о подоходном налоге не найдено. Налог одинаков, держал ли продавец недвижимость один год или двадцать, поскольку сама прибыль условная, если только продавец не торговец, и в этом случае освобождение 30% не применяется.

Взимается ли НДС при перепродаже?

Регламент НДС устанавливает 5% для жилья до 300 м2 закрытой площади и 10% от 300 м2 и не перечисляет, какие продажи входят в систему. На страницах агентств и в часто задаваемых вопросах одного застройщика утверждается, что НДС применяется к новым домам от застройщиков и не применяется к частной перепродаже, поэтому в договоре следует указать, включает ли цена НДС.

Могу ли я вывести средства из Северного Кипра?

По статье 6 Закона о валютном регулировании 38/1997 переводы в страну и из неё, включая иностранную валюту, свободны, если используются банки и записаны имена и адреса отправителя и получателя. Общие суммы сообщаются в Центральный банк. Конвертация фунтов стерлингов в лиры в учреждении ТРСК облагается налогом на финансовые операции в 0,1%.

Что будет с продажей недвижимости на Северном Кипре, если Указ-закон 89/2026 утратит силу?

Налог продавца останется прежним, потому что он вытекает из Закона о подоходном налоге. Ограничения для покупателей и сроки вернулись бы к сводному тексту Закона 52/2008, который допускает один объект на иностранного покупателя и более короткие сроки. По состоянию на 4 ноября 2026 г. прочитанные выпуски вестника не показывают ни принятия, ни нового указа.

Дата проверки: 4 ноября 2026 г. Источники: Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г. (Указ-закон 89/2026); Resmi Gazete № 197, 7 октября 2026 г. (сборы Земельного реестра); Resmi Gazete № 214, 3 ноября 2026 г. (решения Совета министров о разрешениях); Resmi Gazete № 215, 4 ноября 2026 г.; Закон о подоходном налоге ТРСК, сводный текст от 25 мая 2026 г.; Закон 52/2008, сводный текст; Закон о гербовом сборе 19/1963; Регламент ставок НДС от 7 октября 2026 г.; Уведомление Налогового департамента о минимальной заработной плате от 1 июля 2026 г.; Закон о налоге на финансовые операции 62/2026; Закон о валютном регулировании 38/1997; Уведомление Земельного реестра от 15 июля 2025 г.; Отдел недвижимого имущества Министерства внутренних дел, документы для разрешения; Статистический институт ТРСК, потребительские цены, сентябрь 2026 г.; GOV.UK, продажа зарубежной недвижимости; Правительство Великобритании, покупка недвижимости на Кипре; Bugün Kıbrıs о повторно изданном указе; Haber Kıbrıs о графике сборов от 7 октября 2026 г.; Часто задаваемые вопросы застройщика Isatis; Cyprus-FAQ о форме жалоб на агентов недвижимости; Закон о налоге на прирост капитала 52/1980 Республики Кипр (CyLaw).