The Sustainable City – Yiti (TSCY) — фригольд с нулевым следом в Маскате

The Sustainable City – Yiti (TSCY) — прибрежное комьюнити с нулевым углеродным следом на берегу Оманского залива, примерно в 30 минутах от центра Маската. На площади около 1 млн м² здесь строится более 1 650 домов; проект рассчитан на работу на 100% возобновляемой энергии и на достижение углеродной нейтральности к 2040 году. Это проект совместного предприятия государственного девелопера Омана и команды, построившей The Sustainable City в Дубае.

Жильё — от студий 531 кв. фут за $182 000 до вилл от $620 900. К этому предложению относятся два коммерческих условия: до передачи оплачивается лишь 30%, а сервисный сбор не взимается пять лет с квартир и вообще не взимается с вилл. В обзоре — площади, цены, структура платежей, экологическая спецификация, расположение и правила владения; все цифры в таблицах.

TSCY: коротко о главном

Площади и цены

В опубликованном прайс-листе пять продуктовых линеек — от компактной студии до семейной виллы.

Колонку с ценой за квадратный фут стоит читать внимательно: она не растёт вместе с площадью. Двухкомнатная квартира оценена примерно в $276 за кв. фут, тогда как студия и однокомнатная стоят порядка $343–$346. У малых форматов здесь более высокая ставка за фут: двухкомнатная дороже студии на 83%, при этом площади в ней больше на 127%.

Виллы в пересчёте на фут оценены примерно в $226. Если считать по площади за доллар, цифры за фут таковы: $226 для вилл, $276 для двухкомнатных, $314 для трёхкомнатных и $343–$346 для студий и однокомнатных. Если считать по доходности, расчёт иной: арендная ставка за фут зависит от размера юнита.

Общий диапазон площадей в листинге — от 527 до 45 929 кв. футов, потому что в TSCY наряду с жильём продаются и целые офисные здания. Верхнюю границу этого диапазона не следует воспринимать как жилую.

Разбор по типам жилья

Студия — компактная точка входа: 531 кв. фут (49 м²) от $182 000, то есть около $343 за кв. фут или примерно 70 000 OMR. Квартира с одной спальней больше на 98 кв. футов: 629 кв. футов (58 м²) от $217 800, около $346 за кв. фут. Квартира с двумя спальнями занимает 1 206 кв. футов (112 м²) и стоит от $332 700 (около 127 922 OMR), то есть примерно $276 за кв. фут. Цены всех трёх ниже 200 000 OMR — порога Золотого резидентства. Разница в цене между студией и однокомнатной квартирой составляет $35 800. Двухкомнатная квартира больше однокомнатной на 577 кв. футов, а её стартовая цена выше на $114 900.

Квартира с тремя спальнями площадью 1 765 кв. футов (164 м²) от $555 000 (около 213 400 OMR) и вилла площадью 2 745 кв. футов (255 м²) от $620 900 (около 238 700 OMR) стоят выше этого порога на 13 400 OMR и 38 700 OMR соответственно. Вилла больше трёхкомнатной квартиры на 980 кв. футов, а её стартовая цена выше на $65 900.

Сколько платить до передачи

Структура платежей — ключевое коммерческое условие TSCY. Застройщик просит 30% в течение стройки, а оставшиеся 70% вносятся только при передаче. Этапы приведены в таблице ниже.

В деньгах, по каждому стартовому продукту:

Студия в TSCY требует $54 600 связанного капитала до сдачи. Это 30% от стартовой цены $182 000; оставшиеся $127 400 вносятся при передаче. Из этой суммы платежи при резервировании и бронировании составляют 10%, то есть $18 200, а два взноса по 10% — ещё $36 400.

Пример расчёта платежей

В качестве иллюстрации, построенной на цифрах самой страницы, возьмём квартиру с двумя спальнями за $332 700. Два платежа по 5% составляют по $16 635, а два взноса по 10% — по $33 270; в сумме выходит $99 810 (30%, около 38 377 OMR) примерно за 13 месяцев. Остальные 70%, то есть $232 890 (около 89 546 OMR), приходятся на момент передачи. Для виллы за $620 900 те же проценты дают $186 270 до передачи и $434 630 при передаче. По данным сайта застройщика, финансирование жилья в соответствии с нормами шариата доступно через Bank Nizwa.

Сервисный сбор: пять лет бесплатно и ноль для вилл

TSCY публикует условия по сервисному сбору: для квартир сбор не взимается первые пять лет, а для вилл не взимается вовсе.

Причина структурная, а не рекламная. У комьюнити, которое само производит энергию из солнца, само очищает воду для полива и само перерабатывает отходы, иная база эксплуатационных расходов, чем у обычного комплекса, покупающего электричество из сети и воду у муниципалитета по коммерческим тарифам. Поэтому экологическая спецификация относится не только к экологическому профилю, но и к условиям по сервисному сбору.

Оцените в цифрах. Для двухкомнатной за $332 700 типичный сервисный сбор Залива в 1–2% от стоимости составлял бы $3 300–$6 650 в год; пять лет без него стоят примерно $16 500–$33 000 сэкономленных расходов. Для сравнения, Hay Al Wafa берёт 300–500 омани-риалов в год.

Что на практике означает нулевой углеродный след

Спецификация устойчивости TSCY включает:

• 100% возобновляемая энергия, солнечная генерация по всей территории
• Переработка воды и повторное использование очищенной воды для орошения
• Высокоэффективные системы водоснабжения
• Переработка отходов
• Системы сбора влаги
• Зарядные станции для электромобилей по всему комьюнити
• Цель — нулевые выбросы углерода к 2040 году

Проект получил награду Best Sustainable Project на Dossier Construction Awards & Summit в 2022 году. Есть и прецедент: Diamond Developers построила The Sustainable City в Дубае, сдав первую очередь в 2016 году и управляя ею с тех пор. TSCY следует модели дубайского комьюнити.

Для покупателя здесь важен опыт эксплуатации: дубайский проект показывает, как этот застройщик управляет комьюнити такого типа, а не только строит его.

The Plaza, The Arc и остальное комьюнити

Квартиры расположены в The Plaza — шести жилых корпусах по пять-восемь этажей в центре комьюнити, вокруг торговых галерей, ресторанов и благоустроенных общественных пространств. Изогнутое здание на набережной, известное как The Arc Residences, замыкает участок со стороны марины.

Вокруг них TSCY спланирован как работающий городок, а не закрытый комплекс: школа и детский сад в пешей доступности, медицинские клиники, мечеть и молельные комнаты, торговый центр, офисы и пятизвёздочная марина. Комьюнити выходит на пляж Оманского залива, а прямо за ним поднимаются горы.

Архитектура и отделка интерьеров

В зданиях использованы светлые панели, стекло и дерево, а объёмы расчленены так, чтобы архитектура читалась на фоне озеленения, а не подавляла его. Окна панорамные: с одной стороны открываются виды на горный ландшафт, с другой — на зелень и воду комьюнити.

Интерьеры выполнены в светлых тонах с акцентными деталями под дерево — светлые полы, белые стены, столярка древесных оттенков и реечные экраны. Кухни укомплектованы, техника установлена. В планировках предусмотрен собственный балкон с обеденной зоной.

Расположение и время в пути

TSCY находится на побережье в районе Йити, восточнее Маската за Бандар-Джиссой. Расположение сочетает пляж, марину и горы; в таблице ниже указано время в пути до основных точек.

Время в пути — оценки застройщика, оно зависит от трафика. Кроме того, комьюнити располагает собственными школой, детским садом и клиниками на территории. От ближайшего пляжа Sea Man Beach (8 минут) до аэропорта (40 минут) разница составляет 32 минуты, а Opera Galleria и детский сад Sunshine Nursery находятся в 27 минутах езды. Супермаркет Al Fair и Muscat International School расположены в 28 минутах езды.

Как добраться из Йити

Время в пути делится на три группы: пляжи — 8 и 20 минут, повседневные точки, такие как рынок Мутрах-Сук, детский сад, школы и супермаркет Al Fair, — от 23 до 30 минут, а крупные ориентиры — Mall of Oman (34), Большая мечеть султана Кабуса (35) и аэропорт (40). Комьюнити находится примерно в 40 км к востоку от Маската и представляет собой первую очередь зоны развития Yiti-Yenkit площадью 11 кв. км.

Инфраструктура

В комьюнити также есть конный клуб с ипподромом, который может быть важен покупателям, увлечённым верховой ездой.

Застройщик: SDIC, OMRAN и Diamond Developers

TSCY реализует Sustainable Development and Investment Company S.A.O.C. (SDIC) — оманская компания, созданная в 2022 году (о совместном предприятии сообщено 13 января 2022 года) как партнёрство двух очень разных участников:

• OMRAN Group — государственная компания Омана по развитию туризма и городской среды. OMRAN держит соглашение о развитии Yiti-Yenkit с Министерством наследия и туризма.
• Diamond Developers — дубайский девелопер, входящий в SEE Holding, придумавший и построивший The Sustainable City в Дубайленде: участок площадью 46 га приобретён в 2012 году, первая очередь сдана к 2016-му.

Партнёрство объединяет государственную собственность OMRAN и опыт Diamond Developers по эксплуатации The Sustainable City в Дубае с 2016 года.

Подробнее о партнёрах SDIC

Diamond Developers, дубайская дочерняя компания SEE Holding, построила The Sustainable City в Дубае на участке в 46 гектаров: строительство началось в январе 2014 года, а первая очередь — около 500 вилл и 89 квартир — завершена в четвёртом квартале 2016 года. OMRAN Group, основанная в 2005 году, является дочерней структурой Oman Investment Authority и в сентябре 2021 года подписала соглашение о развитии Yiti-Yenkit. Проект был запущен 30 марта 2022 года с 1 657 домами. Источники приведены в профиле Diamond Developers и профиле OMRAN Group, а все десять описанных компаний можно сравнить в нашем каталоге застройщиков.

Рост цены с момента старта

У TSCY есть документированная история цены. Зафиксированная стартовая цена в ноябре 2023 года составляла 55 101 омани-риал, примерно $143 300. Текущая стартовая цена — $182 000.

Около 27% к стартовой цене менее чем за три года. Курс риала к доллару зафиксирован привязкой. Более широкий контекст — в нашем гиде по доходности аренды в Омане.

Сравнение по объёму связанного капитала

Одно из сравнений по нашим оманским объектам — сколько денег нужно внести до того, как вы что-то получите; в таблице ниже оно приведено рядом с заголовочной ценой.

Студия в TSCY связывает $54 600 до сдачи.

На побережье естественные альтернативы — Bellevue и резиденции The St. Regis в Аль-Мудж, а также Vistal by Victoria Swarovski.

Кому подходит TSCY

Фригольд и вид на жительство

Жильё в TSCY продаётся во фригольд и доступно покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Как устроены выделенные зоны и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане. Фригольд для иностранных покупателей в Омане зависит от статуса проекта как Integrated Tourism Complex (ITC).

Любая покупка здесь даёт основание для Визы владельца — резидентства без спонсора и без минимальной суммы. Десятилетнее Золотое резидентство требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR (решение принимает Королевская полиция Омана). Трёхспальная квартира ($555 000, около 213 400 OMR) и вилла ($620 900, около 238 700 OMR) стоят не ниже этого порога; студии, одно- и двухспальные квартиры стоят ниже него. Маршруты разные и их часто путают — см. «Золотое резидентство» против визы владельца. В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с арендных поступлений; транзакционные издержки — в гиде о налогах на недвижимость в Омане.

Маршруты резидентства и ценовой список

Для Золотого резидентства нужен один объект в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR (около $520 160), а решение по каждому заявлению принимает Королевская полиция Омана. Квартира с тремя спальнями от 213 400 OMR стоит на 6,7% выше этой планки, а вилла от 238 700 OMR — на 19,4% выше; остальные три типа жилья стоят ниже неё, а два небольших юнита не суммируются. Значение имеет цена в договоре. Виза владельца не требует минимальной стоимости, оформляется без спонсора, связана с владением объектом, и её поддерживает любой тип жилья в TSCY; см. наш гид «Золотое резидентство» против визы владельца.

Почему Маскат и почему этот ценовой уровень

Аргументы за Маскат — фригольд в выделенных зонах, отсутствие налога на имущество и подоходного налога и показатели безопасности, приводимые в международных индексах преступности. Риал многие годы привязан к доллару США.

TSCY предлагает побережье, марину и модель эксплуатации с нулевым следом, к которой прилагаются пять лет без сервисного сбора. Более широкий взгляд — в материалах о лучших районах для инвестиций в Омане и о том, подходящее ли сейчас время для покупки. Национальный контекст задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.

Доходность аренды и выход из актива

Арендный профиль TSCY отражает набор продуктов. Студии и однокомнатные в прибрежном комьюнити с мариной, школой и клиникой указывают на два разных пула арендаторов: экспатов, работающих в Маскате и желающих жить у моря, и более короткий досуговый спрос, который притягивают пляж и марина. Условия по сервисному сбору (пять лет бесплатно для квартир, ноль для вилл) также влияют на чистую доходность.

Текущие диапазоны по Маскату — в нашем гиде по доходности аренды в Омане. Два практических замечания о выходе. Во-первых, TSCY уже торгуется и на первичном рынке, и на переуступке, что означает наличие некоторого ценообразования. Во-вторых, структура «70% при передаче» означает, что приобретатель до сдачи входит в позицию, где оплачено лишь 30%.

Оплата из-за рубежа: валюта и переводы

Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах, а риал десятилетиями привязан к доллару.

Платежи идут на эскроу-счёт проекта. Сохраняйте SWIFT-подтверждения — они входят в доказательства оплаты при регистрации. Информацию по курсам и банковскому сектору публикует Центральный банк Омана.

Расходы владельца: пояснения

Сервисный сбор — это ежегодный взнос на содержание общих зон, управление комьюнити и общую инфраструктуру; его обычно указывают в риалах за квадратный метр в год. В TSCY квартиры не платят его первые пять лет, а виллы не платят вовсе; подробнее — в нашем гиде по сервисным сборам в недвижимости Омана. Цены указаны в долларах США, а расчёты ведутся в оманских риалах по фиксированной привязке 1 OMR = 2,6008 USD, поэтому 200 000 OMR равны $520 160. На нашей странице о Йити указаны также сбор 3% при передаче права для иностранных покупателей и НДС 5% при первой поставке от застройщика.

Как купить: пошагово

• 1. Отбор из актуального наличия. В листинге около 50 юнитов на первичном рынке и переуступке; уточняйте, что есть что, — условия по переуступке отличаются.
• 2. Уточните корпус и срок сдачи. Определите, какой из шести корпусов The Plaza (или какой участок виллы), и зафиксируйте дату передачи по данным застройщика.
• 3. Сначала спланируйте финальный платёж. До бронирования подготовьте средства или финансирование: 70% вносятся при передаче.
• 4. Бронирование. 5% при резервировании и ещё 5% в течение месяца.
• 5. Подписание договора купли-продажи. Проверьте эскроу, спецификацию отделки, срок сдачи и график сервисных сборов.
• 6. Два взноса по 10%. Через четыре и через двенадцать месяцев от брони.
• 7. Передача. Оплата 70%, регистрация права собственности и, при необходимости, подача на ВНЖ.

От бронирования до ключей: как проходит сделка

При бронировании покупатель получает форму бронирования и вносит платёж 5%; затем договор купли-продажи (SPA) фиксирует юнит, цену, график платежей, спецификацию и дату передачи. Продажи строящегося жилья регулирует Королевский указ 79/2025: он требует лицензию Министерства жилищного строительства и градостроительства и отдельный эскроу-счёт по каждому проекту, с выплатами застройщику по этапам утверждённого строительства. Взносы покупателя поступают на эскроу-счёт проекта, а в документах бронирования указаны банк, счёт и номер лицензии.

При передаче покупатель осматривает готовый юнит. Такой осмотр, который часто называют снэггингом (snagging), проверяет отделку и оснащение на соответствие спецификации, а замечания фиксируются для устранения. Затем вносится остаток 70%, право собственности регистрируется на имя покупателя, а подтверждения платежей (в том числе SWIFT) служат доказательством оплаты; после этого юнит подключается к коммунальным сетям комьюнити.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования и платёж при бронировании
• Договор купли-продажи с датой передачи для вашего юнита и корпуса
• Реквизиты эскроу-счёта для всех платежей
• Документы по ITC и праву собственности на ваш юнит
• График платежей, включая остаток при передаче
• График сервисных сборов для вашего типа жилья
• Информация о том, относится ли юнит к первичному рынку или к переуступке, так как условия по переуступке отличаются

Глоссарий терминов страницы

• ITC (Integrated Tourism Complex) — утверждённая государством зона, где иностранцы могут владеть недвижимостью на правах фригольд.
• Фригольд — право собственности на сам объект, с регистрацией на имя покупателя.
• SPA — договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
• Эскроу-счёт — проектный счёт, на котором хранятся платежи покупателей.
• Снэггинг — осмотр готового юнита на соответствие спецификации.
• Сервисный сбор — ежегодный взнос на содержание общих зон и услуг.
• Передача — вручение завершённого юнита покупателю.
• Золотое резидентство — десятилетнее резидентство для владельца одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR.
• Виза владельца — резидентство для собственников без спонсора и без минимальной стоимости.

Часто задаваемые вопросы

Где именно находится The Sustainable City – Yiti?
На побережье Оманского залива в районе Йити, рядом с Бандар-Джиссой, восточнее Маската — примерно в 30 минутах от центра Маската и 40 минутах от международного аэропорта.

Могут ли иностранцы покупать в TSCY?
Да. Жильё продаётся во фригольд и доступно гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя.

Сколько стоит жильё в TSCY?
Студии от $182 000, однокомнатные от $217 800, двухкомнатные от $332 700, трёхкомнатные от $555 000 и виллы от $620 900.

Какой план платежей?
5% при резервировании, 5% в течение месяца, 10% в течение четырёх месяцев, ещё 10% через восемь месяцев и оставшиеся 70% при передаче — то есть до сдачи оплачивается лишь 30%.

Каков сервисный сбор?
Для квартир не взимается первые пять лет. Для вилл не взимается вовсе.

Когда сдаётся TSCY?
Сайт застройщика называет декабрь 2027 года для The Plaza.

Кто застройщик?
Sustainable Development and Investment Company S.A.O.C. (SDIC), создана в 2022 году (о совместном предприятии сообщено 13 января 2022 года) как партнёрство OMRAN Group, государственной компании Омана по развитию туризма и городской среды, и Diamond Developers (SEE Holding), построившей The Sustainable City в Дубае.

Каковы цели TSCY в области устойчивости?
Нейтральность к 2040 году — заявленная цель. Комьюнити спроектировано под 100% возобновляемую энергию, переработку воды и отходов и зарядки для электромобилей, а в 2022 году получило награду Best Sustainable Project на Dossier Construction Awards & Summit.

Насколько велико комьюнити?
Около 1 млн м², более 1 650 домов плюс школы, клиники, офисы, торговля и марина.

Сдаётся ли жильё с мебелью?
Оно передаётся с отделкой в светлых тонах с деталями под дерево и укомплектованными кухнями, но без мебели.

Даёт ли покупка в TSCY право на ВНЖ Омана?
Любая покупка даёт основание для Визы владельца без спонсора. Десятилетнее Золотое резидентство требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR. Трёхспальная квартира и вилла стоят не ниже этого порога. Какой маршрут применим — см. наш гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Сколько домов запланировано в The Sustainable City – Yiti?
При запуске в марте 2022 года было объявлено о 1 657 домах. Складывая опубликованные застройщиком цифры, получаем около 300 вилл, 1 225 квартир в The Plaza и 132 сервисные резиденции в The Arc.

Какое жильё в TSCY стоит от 200 000 OMR и выше?
Квартира с тремя спальнями от 213 400 OMR и вилла от 238 700 OMR. Студия, квартира с одной спальней и квартира с двумя спальнями стоят ниже 200 000 OMR.

Что происходит при передаче?
Покупатель осматривает готовый юнит (снэггинг), вносит остаток 70% и регистрирует право собственности на своё имя. Сайт застройщика называет декабрь 2027 года для The Plaza.

Обсудить The Sustainable City – Yiti с UInvest

UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, что даёт доступ к актуальным ценам, реальному наличию по примерно 50 выведенным юнитам и полному комплекту планировок без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по финансированию платежа при передаче и по порогам для ВНЖ.

Смотрите студии на продажу в Омане, квартиры на продажу в Омане, виллы на продажу в Омане и дома у моря в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист TSCY и подтверждение сроков сдачи по корпусам.