Проект Tbilisi DownTown — жилой комплекс из 217 апартаментов в районе Авлабари в Тбилиси (Грузия): застройщик NEXT указывает передачу объектов в сентябре 2027 года, первый взнос 20%, рассрочку на 22 месяца под 0% и апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями от USD 157 680.
В этом руководстве разобрана страница проекта на сайте застройщика в том виде, в каком она была показана 8 ноября 2026 года, и добавлен контекст с источниками о районе, о покупке недвижимости в Грузии, а также о налогах и правилах проживания, которые действуют для иностранного покупателя. Если на странице для одного показателя напечатаны два значения или не напечатано ни одного, руководство прямо об этом сообщает и берёт ту цифру, которая стоит рядом с ценой. Tbilisi DownTown — это другой проект, чем NEXT DownTown Batumi в Старом Батуми: у того проекта своя отдельная страница.
Страница проекта на сайте застройщика — основной источник каждой цифры о проекте Tbilisi DownTown в этом руководстве. Она помещает комплекс в «Tbilisi City-Center (Avlabari District)», то есть в центр Тбилиси, район Авлабари, и сообщает, что он сочетает современную архитектуру с характером старого Тбилиси. Заголовок страницы звучит так: «Tbilisi Downtown by Next».
На странице указана конфигурация из 217 апартаментов и пяти лифтов, а также передача объектов в сентябре 2027 года («Sep. 2027»). Встречаются четыре типа: студия, апартаменты с одной спальней (1+1), с двумя спальнями (2+1) и с тремя спальнями (3+1). Цены напечатаны только для трёх последних. Студия посчитана (10 единиц) и снабжена площадью (27 м²), но карточки с ценой у неё нет, поэтому опубликованная начальная цена USD 157 680 относится к типу с одной спальней.
Каждая цена приводится в двух наборах за переключателем, который на странице подписан «with renovation» и «without renovation» («с ремонтом» и «без ремонта»). Текст не сообщает, какой набор относится к какой подписи, поэтому в руководстве они названы первым набором (тот, что показан первым, с цифрой 157 680) и вторым набором (более высоким). Кроме того, страница описывает апартаменты как полностью меблированные и показывает рендеры меблированных интерьеров; как переключатель и утверждение о меблировке сочетаются друг с другом, не объясняется.
На странице не напечатаны ни почтовый адрес, ни номер участка, ни координаты, ни номер разрешения, ни формулировка об эскроу. Она приводит прогнозы доходности от аренды и роста цен для проекта; это маркетинговые заявления застройщика, их условия должны быть в документах о продаже, и руководство их не пересказывает. Все суммы ниже даны в долларах (USD), как они напечатаны.
| Tbilisi DownTown: основные факты | По данным застройщика (8 ноября 2026 года) |
|---|---|
| Расположение | Авлабари, Тбилиси, Грузия; страница называет его «Tbilisi City-Center (Avlabari District)»; почтового адреса и координат нет |
| Застройщик | NEXT (next-property.com, «Next Property») |
| Единицы | 217 апартаментов; страница насчитывает 10 студий, 21 апартамент с одной спальней и 81 апартамент с двумя спальнями, а количество апартаментов с тремя спальнями не указано |
| Типы | Студия (цена не указана), 1+1, 2+1, 3+1 |
| Площади | Карточки планировок: 1+1 63,5 до 73,4 м²; 2+1 85,4 до 116,3 м²; 3+1 127,7 до 137,9 м². Отдельный блок размеров печатает: студия 27 м², с одной спальней от 39 до 46 м², с двумя спальнями 59 м² |
| Цена от | USD 157 680 (апартаменты с одной спальней площадью 63,5 м², первый набор цен); второй набор — от USD 206 375 |
| План платежей | Первый взнос 20% (USD 31 536 для апартаментов с одной спальней), затем 22 месяца под 0%, от USD 5 734 в месяц; график ежемесячный или ежеквартальный |
| Передача объектов | Сентябрь 2027 года по данным главного блока; в одном из последующих абзацев указана полная готовность под ключ в марте 2028 года |
| Право собственности и срок владения | Категория владения не указана; страница описывает предварительный договор купли-продажи и регистрацию в Публичном реестре (Public Registry) |
| Отделка | Описана как полностью меблированная; при этом есть и переключатель «с ремонтом» / «без ремонта» |
| Инфраструктура | Тренажёрный зал, услуга валет-парковки, обслуживание номеров, прачечная, консьерж 24/7, охрана, ресепшен, сад, лобби, библиотека, бизнес-лаунж, детские зоны, экспресс-банк |
Страница проекта описывает каждый тип апартаментов в нескольких местах, и эти места приводят разные цифры. Карточки планировок сопоставляют площадь с ценой, и приведённая ниже таблица начинается с них. Отдельный блок «size of units per type» («площадь квартир по типам») печатает меньшие значения для студии, апартаментов с одной спальней и с двумя спальнями. Показаны оба набора, чтобы читатель увидел, что именно написано на странице; в расчётах руководство использует площади из карточек планировок, потому что только они стоят рядом с ценами.
| Tbilisi DownTown: типы апартаментов и опубликованные цены | Указано единиц | Площадь по карточке планировки (м²) | Значение из блока размеров (м²) | Первый набор цен (USD) | Второй набор цен (USD) |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 10 | карточки планировки нет | 27 | не указано | не указано |
| С одной спальней (1+1) | 21 | от 63,5 до 73,4 | от 39 до 46 | от 157 680 до 220 200 | от 206 375 |
| С двумя спальнями (2+1) | 81 | от 85,4 до 116,3 | 59 | от 222 040 до 348 900 | от 294 630 |
| С тремя спальнями (3+1) | не указано | от 127,7 до 137,9 | не указано | от 287 325 до 413 700 | от 395 870 |
| Итого | заявлено 217; три указанных количества в сумме дают 112 |
Эти количества оставляют 105 апартаментов (217 минус 112) вне какой-либо указанной разбивки по типам. Страница не сообщает, как они распределяются между типами, и вообще не печатает количество апартаментов с тремя спальнями, поэтому читатель не может вывести с этой страницы число единиц того или иного типа.
| Tbilisi DownTown: сравнение площадей и цен (расчёт) | Цена за м² при наименьшей площади, первый набор (USD) | Цена за м² при наибольшей площади, первый набор (USD) | Цена за м² при наименьшей площади, второй набор (USD) | Второй набор выше первого при наименьшей площади |
|---|---|---|---|---|
| С одной спальней (от 63,5 до 73,4 м²) | 2 483 | 3 000 | 3 250 | USD 48 695 (30,9%) |
| С двумя спальнями (от 85,4 до 116,3 м²) | 2 600 | 3 000 | 3 450 | USD 72 590 (32,7%) |
| С тремя спальнями (от 127,7 до 137,9 м²) | 2 250 | 3 000 | 3 100 | USD 108 545 (37,8%) |
Все цифры в этой таблице рассчитаны по напечатанным ценам застройщика и площадям из карточек планировок: цена делится на площадь и округляется до ближайшего доллара. Цены второго набора напечатаны только как значения «от», поэтому второй набор сравнивается с первым при наименьшей площади каждого типа.
Заметны три закономерности. Во-первых, при наименьшей площади цена за квадратный метр составляет USD 2 483 для типа с одной спальней, 2 600 для типа с двумя спальнями и 2 250 для типа с тремя спальнями, так что тип с тремя спальнями начинается с самой низкой ставки за квадратный метр. Во-вторых, при наибольшей площади каждый тип печатает ровно USD 3 000 за квадратный метр (220 200 делится на 73,4, 348 900 делится на 116,3 и 413 700 делится на 137,9).
В-третьих, внутри каждого типа цена растёт быстрее, чем площадь: у типа с одной спальней от самой маленькой до самой большой карточки площадь увеличивается на 15,6%, а цена на 39,7%; у типа с двумя спальнями — на 36,2% и 57,1%; у типа с тремя спальнями — на 8,0% и 44,0%. Страница не называет причину такого шага, например этаж или вид.
Если сравнивать типы между собой, самые маленькие апартаменты с двумя спальнями больше самых маленьких с одной спальней по площади в 1,34 раза (85,4 делится на 63,5), а по цене — в 1,41 раза (222 040 делится на 157 680). Самые маленькие апартаменты с тремя спальнями больше по площади в 2,01 раза, а по цене — в 1,82 раза. Второй набор выше первого на 30,9–37,8% при наименьшей площади каждого типа, что составляет USD 766,85 за квадратный метр для типа с одной спальней и ровно USD 850 для типов с двумя и тремя спальнями. Страница не расписывает, что покрывает эта разница.
Страница также печатает планировки с площадями комнат для апартаментов с одной, двумя и тремя спальнями и не сообщает, к какой карточке относится каждая планировка. В таблице напечатанные площади сложены так, как они показаны на изображении. Суммы рассчитаны здесь; на планировках итога нет.
| Планировка в том виде, как она напечатана | Площади, указанные на планировке (м²) | Сумма внутренних площадей (м², расчёт) | Терраса или балкон (м²) | Внутренние помещения плюс терраса (м², расчёт) |
|---|---|---|---|---|
| Планировка с одной спальней | 6,0; 7,9; 22,5; 18,4 | 54,8 | 12,4 | 67,2 |
| Планировка с двумя спальнями | 5,6; 11,7; 28,6; 16,9; 14,0 | 76,8 | 35,4 | 112,2 |
| Планировка с тремя спальнями | 4,1; 4,9; 23,0; 10,3; 8,3; 13,1 | 63,7 | 19,5 | 83,2 |
Если сопоставить с карточками, планировка с одной спальней (67,2 м² вместе с террасой) и планировка с двумя спальнями (112,2 м² вместе с террасами) укладываются в диапазоны карточек от 63,5 до 73,4 м² и от 85,4 до 116,3 м². Планировка с тремя спальнями печатает 83,2 м² вместе с балконом, что меньше 127,7–137,9 м² карточки с тремя спальнями, и страница не даёт никакого примечания, которое связывало бы их. В документе о бронировании следует указать площадь конкретной единицы и то, включает ли она террасы.
Ещё один напечатанный размер влияет на ощущение от помещения. Плитка с высотами называет 2,95 м для апартаментов, 7,00 м для коммерческих помещений и 3,6 м для паркинга, тогда как в последующем блоке описана архитектурная высота потолков 3,3 м во всех апартаментах. Руководство приводит оба значения так, как они напечатаны, потому что страница не поясняет, является ли одно из них высотой в свету, а другое конструктивной.
Положение проекта Tbilisi DownTown застройщик описывает одним предложением: Авлабари — «один из старейших и самых аутентичных районов города», где достопримечательности, небольшие кафе и рынки находятся «всего в нескольких минутах». Расстояний и карты он не печатает. Поэтому остальная часть этого раздела опирается на сторонние источники, и для каждого отмечено, какие из них официальные.
Geostat, национальная статистическая служба, оценивает население Грузии на 1 января 2026 года в 3 941,1 тыс. человек, а население столицы — в 1 369,4 тыс., из которых 1 309,0 тыс. живут в городских поселениях. Служба добавляет, что более трети жителей страны живут в Тбилиси (публикация Geostat о населении, 24 апреля 2026 года). Согласно статистике въездного туризма Geostat, в 2025 году зафиксировано 6,9 млн визитов иностранных посетителей в Грузию, в том числе 3,8 млн визитов в Тбилиси и 2,7 млн в Аджарию.
В той же публикации приводится 7,8 млн прибытий иностранных путешественников-нерезидентов.
Geostat также публикует индекс цен на жилую недвижимость (Residential Property Price Index), который охватывает новое жильё в Тбилиси и строится на ценах предложения в лари из объявлений. В третьем квартале 2026 года индекс вырос на 1,5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 5,9% по сравнению с третьим кварталом 2025 года; субиндекс квартир вырос на 1,2% и 5,6% (Geostat RPPI, III квартал 2026 года, опубликован 23 октября 2026 года). В публикации Исани указан среди десяти районов, для которых на графике показаны медианные цены предложения за квадратный метр.
Путеводитель по ценам в Тбилиси на этом сайте читает этот график так: GEL 4 032 за квадратный метр для новых квартир в Исани, около USD 1 554 по курсу GEL 2,5949 за доллар (цены на недвижимость в Тбилиси).
Авлабари лежит на левом берегу реки Мтквари. Шаблон района в Википедии помещает его в административный район Исани, хотя статья в Википедии также называет его кварталом старого Тбилиси, а собственная формулировка застройщика — «City-Center (Avlabari District)». В истории района, опубликованной Georgia Today 12 августа 2021 года, сказано, что Авлабари находился за пределами средневекового города, что нынешнее название встречается в 14 веке как название пригорода Тбилиси и что в начале 19 века там стояли русские военные казармы.
В той же статье перечислены места, которые сегодня определяют район: собор Святой Троицы (Самеба), построенный в 1995–2004 годах; церковь Эчмиадзин, центр исторически многочисленной армянской общины; церковь Метехи на скале над рекой; а ближе к станции метро — остатки дворца царицы Дареджан. В ней также названы мост Мира между Авлабари и Старым городом, парк Рике и канатная дорога на Нарикалу. Это описания района, а не участка, потому что застройщик не публикует координаты.
Тбилисская транспортная компания (Tbilisi Transport Company, TTC), которая сообщает, что полностью принадлежит мэрии Тбилиси и работает с 1966 года, управляет метро, муниципальными автобусами и канатной дорогой Рике — Нарикала (страница компании). На её странице тарифов указано: GEL 1 за 90 минут неограниченных поездок на метро, автобусе и маршрутке, GEL 3 за дневной проездной и GEL 2,5 за поездку в одну сторону на канатной дороге Рике — Нарикала. Статья Википедии о метро Тбилиси показывает станцию «Авлабари» на линии Ахметели — Варкетили между станциями «Площадь Свободы» и «Самаси».
Приведённые ниже расстояния — это расстояния по прямой, рассчитанные здесь по координатам, которые Википедия даёт для Авлабари (41,69306; 44,81583) и для каждой достопримечательности. Они описывают квартал, а не участок под зданием, потому что застройщик его не указывает. Пешие маршруты пересекают речную долину и длиннее прямой линии; время в пути на автомобиле или пешком не измерялось.
| Место рядом с точкой Авлабари | Что это | Расстояние по прямой от точки Авлабари | Источник |
|---|---|---|---|
| Собор Святой Троицы (Самеба) | Собор, построенный в 1995–2004 годах | около 0,5 км | Georgia Today; координаты Википедии |
| Церковь Метехи | Историческая церковь на речной скале | около 0,5 км | Georgia Today; координаты Википедии |
| Нарикала | Крепость на правом берегу, куда ведёт канатная дорога Рике | около 0,8 км | TTC; координаты Википедии |
| Площадь Свободы | Площадь и станция метро «Площадь Свободы» | около 1,2 км | Википедия |
| Станция метро «Авлабари» | Линия Ахметели — Варкетили | не рассчитано; станция не обозначена на странице застройщика | Википедия; TTC |
Galt and Taggart, исследовательская компания из Тбилиси, публикует средние цены первичного рынка по районам на основе данных Национального агентства публичного реестра (NAPR) и собственного опроса застройщиков. В том же обзоре воспроизведена таблица по районам: USD 1 401 за квадратный метр в Исани в январе 2026 года и 3 090 продаж квартир, зарегистрированных там в 2025 году (январское обновление 2026 года издателя содержит графики по районам).
Цены, напечатанные на странице проекта, от USD 2 250 до 3 000 за квадратный метр в первом наборе, выше обоих районных показателей. Сравнение не совсем корректно: районные ряды охватывают смешанные здания, местоположения и степени готовности отделки, а страница не указывает, какая отделка стоит за каждым из двух наборов цен.
Калькулятор застройщика печатает условия для одной квартиры: стоимость USD 157 680, первый взнос USD 31 536 (20%), 22 месяца под 0% и ежемесячный платёж USD 5 734. Арифметика проста. Двадцать процентов от 157 680 — это 31 536; остаток составляет 126 144; разделённый на 22, он даёт 5 733,82, которые калькулятор округляет до 5 734.
Для второго набора страница печатает первый взнос 20% в размере «$41k» и USD 7 505 в месяц, что соответствует стоимости 206 375 (20% — это 41 275, остаток 165 100, а 165 100, делённое на 22, даёт 7 504,55).
Из этих цифр следуют два вывода. Ежемесячная сумма равна всему остатку, делённому на 22, поэтому калькулятор не оставляет отдельного платежа при передаче объекта; страница такого платежа не описывает, а предварительный договор — то место, где он был бы записан. И ещё: страница предлагает ежемесячный или ежеквартальный график, не печатая квартальных сумм.
Калькулятор печатает цифры только для апартаментов с одной спальней. В таблице те же условия, 20% и 22 месяца, применены к другим ценам «от», чтобы показать масштаб; эти строки рассчитаны здесь, а не напечатаны застройщиком.
| План платежей на 22 месяца, расчёт по ценам «от» | Цена (USD) | Первый взнос 20% (USD) | Остаток (USD) | Остаток за 22 месяца (USD в месяц) |
|---|---|---|---|---|
| С одной спальней, первый набор (калькулятор на странице) | 157 680 | 31 536 | 126 144 | 5 734 |
| С двумя спальнями, первый набор (расчёт) | 222 040 | 44 408 | 177 632 | 8 074 |
| С тремя спальнями, первый набор (расчёт) | 287 325 | 57 465 | 229 860 | 10 448 |
| С одной спальней, второй набор (калькулятор на странице) | 206 375 | 41 275 | 165 100 | 7 505 |
| С двумя спальнями, второй набор (расчёт) | 294 630 | 58 926 | 235 704 | 10 714 |
| С тремя спальнями, второй набор (расчёт) | 395 870 | 79 174 | 316 696 | 14 395 |
Календарь важен не меньше, чем суммы. Дата начала рассрочки на странице не напечатана. Если бы первый платёж был внесён в ноябре 2026 года, а 22 ежемесячных платежа начались в декабре 2026 года, последний пришёлся бы на сентябрь 2028 года (расчёт). Это на год позже передачи объектов в сентябре 2027 года из главного блока и на шесть месяцев позже срока готовности под ключ в марте 2028 года из абзаца о доходности.
Именно предварительный договор фиксирует реальные даты, а по собственным шагам застройщика покупатель становится официальным владельцем в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты.
Та же страница указывает резервный взнос от USD 1 000 до 3 000, который закрепляет единицу на срок от одной недели до одного месяца, и сообщает, что рассрочка под 0% действует от 12 до 45 месяцев в зависимости от проекта и даты передачи. Для этого проекта указан срок 22 месяца; срок меняется от проекта к проекту: от 7 месяцев в NEXT DownTown Batumi до 29 месяцев в NEXT Magnolia и 56 месяцев в Kobuleti Beach Resort.
Краткий контрольный список помогает сохранить график понятным до подписания чего-либо:
Читатели, видевшие другие страницы NEXT, могут ожидать, что самую низкую цену будет иметь студия. На этой странице это не так, потому что карточки цены для студии не существует. Студия фигурирует только в блоке размеров (27 м²) и в плитке с количеством единиц (10 единиц). И на карточке главной страницы, и на странице проекта напечатано «From $157,680», и эта цифра — первая цена апартаментов с одной спальней. Более низкая цена студии может существовать в документах о продаже; страница её не публикует, поэтому никакая цифра здесь не предполагается.
Поэтому же цена «от» в таблице в разделе 7 несопоставима с ценой студии в других проектах: апартаменты с одной спальней площадью 63,5 м² — более крупная единица, чем студия площадью 27 м² на этой странице. Цена за квадратный метр, USD 2 483 для самых маленьких апартаментов с одной спальней, — более подходящая основа для сравнения.
Страница использует два слова о завершении для одного и того же проекта. «Handover» («передача») указан как сентябрь 2027 года рядом с калькулятором платежей и в главном блоке, а абзац о доходности сообщает, что проект «will be fully completed turnkey in March 2028» (то есть проект будет полностью завершён под ключ). Ни то, ни другое слово страница не определяет и не говорит, означает ли передача выдачу коробки, меблированных апартаментов или разрешения на строительство.
Страница упоминает действующую камеру на стройке и фотографию хода строительства, с помощью которых покупатель может следить за работами между платежами.
С юридической точки зрения важна дата регистрации. По Гражданскому кодексу приобретатель становится собственником, когда право зарегистрировано в Публичном реестре; застройщик заявляет, что сначала регистрируется будущее право собственности, а полное право собственности наступает в течение одного рабочего дня после завершения и полной оплаты. Покупатель, читающий договор, может проверить, что дата передачи, дата готовности под ключ и условия регистрации согласуются друг с другом.
Инфраструктура и системы ниже — это собственный перечень застройщика. Страница не называет оператора услуг и не печатает график сервисных сборов, поэтому вопрос о том, сколько житель платит за обслуживание номеров, прачечную или консьержа, относится к документам о продаже. Бренды компонентов названы страницей как поставщики и не являются рекомендацией кого-либо другого.
| Инфраструктура и системы по перечню | Как напечатано на странице проекта |
|---|---|
| Список удобств | Тренажёрный зал, валет-парковка, обслуживание номеров, прачечная, консьерж 24/7, охрана, ресепшен, пышный сад, лобби, библиотека, бизнес-лаунж, детские зоны, экспресс-банк |
| Изображения без пункта в списке | Бассейн, ресторан или кафе и детская площадка во внутреннем дворе показаны на рендерах; бассейна в списке удобств нет |
| Вертикальный транспорт | 5 лифтов; страница сообщает, что среднее время ожидания составляет от 0 до 2 минут при полной загрузке |
| Отопление и воздух | Центральное отопление; кондиционирование Daikin VRF; оконные профили со встроенными вентиляционными каналами |
| Остекление и фасад | Стекло с низкой излучающей способностью (low-E); алюминиевые окна и двери Schüco; вентилируемые фасады |
| Сантехника | Санитарные системы Geberit |
| Конструкция | Фибробетон, как его описывает застройщик |
| Корпуса | Плитка конфигурации называет 5 корпусов; в описании — три корпуса |
Начнём с правовой основы, потому что она объясняет все последующие шаги. Статья 183 Гражданского кодекса Грузии гласит, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Статья 311-1 добавляет, что письменная сделка подаётся в реестр с удостоверенными подписями и что отдельное удостоверение не требуется, если стороны подписывают её в присутствии уполномоченного лица в регистрирующем органе.
Ни одна из этих статей не ограничивает покупку апартаментов гражданами. Ограничение, которое имеет значение для иностранцев, содержится в статье 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю, которая допускает владение сельскохозяйственной землёй государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами. Апартаменты в городском доме не являются сельскохозяйственной землёй. Руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии, подробнее описывают практику.
Расходы берутся из таблиц сборов Национального агентства публичного реестра. На его странице о регистрационном сборе регистрация изменения права на недвижимое имущество стоит GEL 150 за 4 рабочих дня, GEL 270 за 1 рабочий день или GEL 350 в день подачи. При курсе USD 1 = GEL 2,5949, официальном курсе, действующем с 7 ноября 2026 года по данным сайта Национального банка Грузии, эти сборы составляют около USD 58, 104 и 135.
Удостоверение подписей на сделке, подаваемой на регистрацию, стоит GEL 7 и выполняется немедленно.
Выписка из реестра, указанная на странице сборов за информационные услуги, стоит GEL 20 за один рабочий день, GEL 13 при заказе онлайн, GEL 75 в день подачи и GEL 52 онлайн в тот же день; выписка на английском языке увеличивает сумму на GEL 26. Покупатель, находящийся за границей, может воспользоваться услугой смарт-контракта, которая регистрирует права на недвижимость онлайн во время виртуальной встречи, назначаемой заранее.
Грузия является участницей Апостильной конвенции с 14 мая 2007 года (таблица статусов HCCH), что важно для доверенностей и других документов, подписанных за границей. Практическую последовательность шагов описывает руководство о покупке недвижимости в Грузии из-за границы.
Собственный путь застройщик описывает тремя блоками: подписать предварительный договор купли-продажи и зарегистрировать будущее право собственности; внести взнос; затем делать ежемесячные или ежеквартальные платежи, следя за стройкой по обновлениям и камерам в реальном времени. Второй блок перечисляет договор, подтверждение оплаты, регистрацию договора в Министерстве юстиции и код недвижимости в государственном реестре.
| Шаг | Кто | Обычный срок или стоимость | Источник |
|---|---|---|---|
| Выбрать единицу и внести резервный взнос | Покупатель, застройщик | USD 1 000–3 000 закрепляют единицу на срок от 1 недели до 1 месяца | Страница проекта застройщика |
| Заказать выписку из реестра на землю или здание | Покупатель, NAPR | GEL 20 (1 рабочий день), GEL 13 онлайн, плюс GEL 26 на английском | информационные сборы NAPR |
| Подписать предварительный договор купли-продажи | Покупатель, застройщик | Письменная форма; подписи удостоверены или даны перед уполномоченным лицом в NAPR | Гражданский кодекс, ст. 183 и 311-1 |
| Удостоверить подписи в реестре | Стороны, NAPR | GEL 7, немедленно | регистрационные сборы NAPR |
| Вносить платежи рассрочки | Покупатель | Первый взнос 20%, затем 22 ежемесячных платежа, по калькулятору застройщика | Страница проекта застройщика |
| Зарегистрировать право | NAPR | GEL 150 за 4 рабочих дня; GEL 270 за 1 рабочий день; GEL 350 в тот же день | регистрационные сборы NAPR |
| Подписать дистанционно, если нужно | Покупатель, NAPR | Виртуальная встреча, назначаемая заранее | смарт-контракт NAPR |
| Подать заявление на вид на жительство, если нужно | Покупатель, Агентство развития государственных услуг (SDA) | GEL 300, 450 или 600 за 30, 20 или 10 календарных дней | sda.gov.ge |
Ежегодный налог на имущество — первый регулярный расход. Статья 202(5) Налогового кодекса устанавливает для физического лица ставку не менее 0,8% и не более 1% рыночной стоимости облагаемого имущества на конец предыдущего года. Статья 206(1)(a) освобождает имущество лица, за исключением земли, если доход семьи в предыдущем году не превысил GEL 100 000, то есть около USD 38 537 по курсу GEL 2,5949.
Декларация подаётся до 1 ноября, а платёж вносится до 15 ноября (статья 205(12) и (14)). Статья 201(1)(c.a) включает незавершённое строительство в имущество, которым владеет физическое лицо, а страница Службы доходов о налоге на имущество (Revenue Service) служит справочником о том, как учитывается регистрация; подробности добавляет руководство о налоге на имущество в Грузии.
Аренда и перепродажа подчиняются отдельным правилам. По статье 81(2) доход от сдачи жилого помещения организации или лицу для проживания облагается налогом по ставке 5%, когда физическое лицо не делает вычетов; общая ставка по статье 81(1) составляет 20%. При продаже статья 81(3) облагает налогом по ставке 5% превышение по жилой квартире, а статья 82(1)(f.a) освобождает превышение по жилой квартире, которой владели более двух лет.
Правило о проживании — то, которое цитирует страница застройщика, и его формулировка немного отличается от закона. Страница сообщает, что минимальная сумма для вида на жительство через недвижимость составляет «from $150,000 starting March 1, 2026» (то есть нижний порог суммы указан в долларах).
Официальный текст, в странице Агентства развития государственных услуг о видах на жительство и в статье 15(j) Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, говорит о краткосрочном виде на жительство для иностранца, который владеет правом на недвижимую вещь, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком аккредитованного органа.
Каждая напечатанная на странице проекта цена апартаментов с одной, двумя и тремя спальнями выше USD 150 000: первый набор начинается с USD 157 680, что на USD 7 680 больше этой суммы, а второй набор — с USD 206 375. Однако проверка применяется к рыночной стоимости зарегистрированного имущества по оценке оценщика, а не к цене по договору. По статьям 16 и 21 закона вид на жительство выдаётся на один год за раз и прекращается вместе с правом на имущество.
Заявление описывает руководство о виде на жительство в Грузии.
О финансировании: на странице проекта нет ипотечных условий; её предложение — рассрочка под 0%. Национальный банк Грузии устанавливает предел отношения кредита к стоимости (LTV) в 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а также пределы отношения платежа к доходу (PTI), зависящие от чистого месячного дохода, — на своей странице о PTI и LTV. Выдаст ли банк кредит нерезиденту под конкретную единицу, решает каждый банк; об этом рассказывает руководство по ипотеке.
| Пункт | Правило | Адрес источника |
|---|---|---|
| Краткосрочный вид на жительство | Право на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари (GEL 389 235 по курсу 2,5949), определённой сертифицированным оценщиком; сбор GEL 300, 450 или 600 в зависимости от срока рассмотрения | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits; Закон об иностранцах, ст. 15(j) |
| Срок действия этого вида на жительство | Продлевается на один год за раз; прекращается, когда прекращается право на имущество | matsne.gov.ge/en/document/view/2278806 |
| Налог на имущество, физическое лицо | От 0,8% до 1% рыночной стоимости; освобождение, если доход семьи в предыдущем году не превысил GEL 100 000; декларация до 1 ноября, платёж до 15 ноября | Налоговый кодекс, ст. 201, 202(5), 205, 206(1)(a); rs.ge/PropertyTax |
| Доход от аренды жилого помещения | 5%, если физическое лицо не делает вычетов; в остальных случаях 20% | Налоговый кодекс, ст. 81(1)–(2) |
| Продажа квартиры | 5% с превышения; освобождение для жилой квартиры, которой владели более двух лет | Налоговый кодекс, ст. 81(3), 82(1)(f.a) |
| Отношение кредита к стоимости (LTV) | 90% для кредитов в лари; 70% для кредитов в иностранной валюте | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| Отношение платежа к доходу (PTI) | Чистый месячный доход менее GEL 1 500: 20% для кредитов в иностранной валюте, 25% для кредитов в лари; GEL 1 500 или более: 30% или 50% | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| Использованный обменный курс | USD 1 = GEL 2,5949, официальный курс, действующий с 7 ноября 2026 года | nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency |
Шаги застройщика и правила реестра указывают на один набор документов, который покупатель может собрать до внесения взноса.
В таблице перечислены все 13 проектов NEXT на этом сайте в том виде, как их печатают страницы застройщика, с группировкой по городам. Этот проект печатает наибольшее количество единиц среди проектов в Тбилиси (217 против 200 в NEXT Cinema City Tbilisi и 199 в NEU Tbilisi; NEXT Oriental их не печатает) и самую раннюю дату передачи из четырёх — сентябрь 2027 года. Его начальная цена относится к апартаментам с одной спальней, а остальные строки по Тбилиси начинаются со студии.
| Проект | Город и район | Статус или передача по данным страницы | Типы | Опубликованная начальная цена (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Tbilisi DownTown (эта страница) | Тбилиси, Авлабари | Передача в сентябре 2027 года; 22 месяца под 0% | 1+1, 2+1, 3+1 (студия посчитана) | От 157 680 (1+1) |
| NEXT Cinema City Tbilisi | Тбилиси | Предпродажа; передача в декабре 2029 года; 42 месяца под 0% | Petite Studio, Maison One, Maison Two, Grand Maison | От 206 000 (Petite Studio, с ремонтом) |
| NEU Tbilisi | Тбилиси | Предпродажа; передача в декабре 2029 года; 42 месяца под 0% | Студия, 1+1, 2+1, 3+1 | От 153 120 (студия, с ремонтом) |
| NEXT Oriental Tbilisi | Тбилиси, Ортачала | Передача в декабре 2028 года; 37 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 95 160 (студия) |
| NEXT Address Batumi | Батуми, центр | Передача в декабре 2028 года; 33 месяца под 0%, первый взнос 20% | Студия, 1+1, 2+1 | От 68 000 (студия) |
| NEXT Gardens Kvariati | Батуми, Квариати | Передача в декабре 2027 года; 34 месяца под 0% | Студия, 1+1, 2+1, пентхаус | От 65 000 (студия) |
| NEXT Magnolia Batumi | Батуми, рядом с Новым бульваром | Передача в декабре 2028 года; 29 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 49 000 (студия) |
| NEXT Collection Batumi | Батуми, Зелёный мыс | Этап «50% in June 2028»; рассрочка 40% | Студия, 1+1, 2+1, 3+1 | От 80 000 (студия) |
| NEXT DownTown Batumi | Батуми, Старый Батуми | Передача в июне 2026 года, как напечатано; 7 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 161 460 (студия, white box (черновая отделка)) |
| Radisson Blu Apartments Gonio | Батуми, Гонио | Статус передачи — май 2027 года; этап «40% in January 2028» | Студия, 1+1, 2+1 | От 149 500 (студия, меблированная) |
| Wyndham Residence Gonio | Батуми, Гонио | Передача в декабре 2026 года; рассрочка 50% | Студия, 1+1, 1+1 Front Lux, дуплекс | От 151 200 (студия, меблированная) |
| Kobuleti Beach Resort | Кобулети | Предпродажа; передача в декабре 2031 года; 56 месяцев под 0% | Студия, 1+1, 2+1 | От 75 500 (студия) |
| NEXT Coral Dubai Islands | Дубай, Дубай-Айлендс (Dubai Islands) | Передача в декабре 2027 года; план платежей 10/30/60 | 1+1, 1+1 с кабинетом, 2+1, 3+1 | От 573 449 (1+1, 80 м², с ремонтом) |
Начальные цены нельзя сравнивать напрямую. Одни строки начинаются со студии с ремонтом, другие с меблированной студии, одна — со студии в состоянии white box, одна — с апартаментов с одной спальней, а строка по Дубаю — это апартаменты с одной спальней площадью 80 м² на другом рынке. Строки перечислены рядом только для ориентации, и ни одна не стоит выше другой.
В Тбилиси объект Mira Verde Tbilisi — проект другого застройщика в Tbilisi Hills с ценами в дирхамах, а в Батуми объект Mardi City Center — ещё один центральный проект со своими условиями.
Рыночный фон дан в руководстве по ценам на недвижимость в Тбилиси, где приведены районные ряды Geostat и Galt and Taggart. На странице Грузии перечислены все проекты страны, а на странице Тбилиси — проекты столицы. О практической стороне батумского ряда NEXT рассказывает руководство по строящейся недвижимости в Батуми, где объясняется, как устроены продажи off-plan на побережье.
На своей странице «О нас» NEXT представляется как грузинский застройщик, основанный в Батуми Кахой Девадзе и работающий под названиями NEXT, «NEXT Group» и «Next Property».
Хронология его проектов начинается в 2018 году с NEXT Apartments, NEXT Green и NEXT White в Батуми и продолжается год за годом: NEXT Hotels, Wyndham Residences и Villa Park (2020), Radisson Blu Residences и NEXT Collection (2021), NEXT Address, NEXT Coral и NEXT Gardens (2022), NEXT Amani в Кении (2023) и NEXT Oriental в Тбилиси, Villa Perla в Марбелье и расширение на Занзибаре (2024).
На главной странице компания кратко представлена блоком цифр, включающим около 8 лет в девелопменте недвижимости, и перечислены офисы в Батуми, Тбилиси, Дубае, Варшаве и Кении. Страница называет рынками Грузию, Объединённые Арабские Эмираты, Кению, Испанию и Занзибар, а страница о партнёрстве описывает инвесторов из 65 стран. Бренды отелей упоминаются только в конкретных проектах, например Radisson Hotel Group и Wyndham Hotels and Resorts в двух проектах в Гонио; для этого проекта не назван ни бренд, ни оператор.
Это руководство не повторяет ни одной из наград и заявлений о завершённых объектах и продажах со страниц, потому что для большинства из них страницы не указывают ни год, ни категорию, ни организацию. Список проектов на главной странице показывает этот проект среди строящихся апартаментов в Грузии, от USD 157 680.
Проект представляет собой комплекс из 217 апартаментов, который застройщик NEXT помещает в Авлабари, в центре Тбилиси, на левом берегу Мтквари. На странице застройщика перечислены студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, тренажёрный зал, консьерж и другие услуги, а также передача объектов в сентябре 2027 года. Это другой проект, чем NEXT DownTown Batumi. Почтовый адрес на странице не напечатан, поэтому точный участок — вопрос для документов о бронировании и выписки из Публичного реестра.
Застройщик печатает цены для трёх типов в двух наборах. Первый набор идёт от USD 157 680 за апартаменты с одной спальней площадью 63,5 м² до USD 413 700 за апартаменты с тремя спальнями площадью 137,9 м²; второй набор начинается с USD 206 375, USD 294 630 и USD 395 870 для типов с одной, двумя и тремя спальнями. Страница не связывает ни один из наборов с подписью «with renovation» или «without renovation» и не печатает цену студии.
Калькулятор на странице застройщика показывает первый взнос 20%, затем 22 месяца под 0% годовых, ежемесячно или ежеквартально. Для апартаментов с одной спальней за 157 680 первый взнос составляет USD 31 536, а ежемесячный платёж — USD 5 734. Страница не печатает дату начала, платёж при передаче и квартальные суммы, а предварительный договор купли-продажи — то место, где график фиксируется.
Главный блок печатает «Sep. 2027» как дату передачи. Более поздний абзац сообщает, что проект будет полностью завершён под ключ в марте 2028 года. Страница не указывает для этого проекта метку предпродажи и не печатает дату разрешения или ввода в эксплуатацию. Покупатель может попросить записать в предварительный договор планируемую передачу, дату готовности под ключ и статус разрешения вместе с тем, что происходит с графиком, если дата сдвигается.
Страница указывает цены только для типов с одной, двумя и тремя спальнями. Студия посчитана (10 единиц) и снабжена площадью (27 м²) в других блоках, но карточки с ценой студии нет. Поэтому цифра «From $157,680» — это первая цена апартаментов с одной спальней площадью 63,5 м², то есть USD 2 483 за квадратный метр. Страница не сообщает, существует ли цена студии, и покупатель, заинтересованный в студии, может до бронирования запросить у застройщика письменно перечень единиц, площадь и набор цен.
Грузинское законодательство ограничивает сельскохозяйственную землю, а не квартиры. Статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю закрепляет сельскохозяйственную землю за государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами, а апартаменты в городском доме сельскохозяйственной землёй не являются. Покупка совершается письменно, и право собственности покупателя регистрируется в Публичном реестре по статье 183 Гражданского кодекса.
Официальное правило требует права на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком. Каждая цена, напечатанная на странице проекта, выше этой суммы, но проверка применяется к оценённой рыночной стоимости зарегистрированного имущества, а не к цене по договору. Вид на жительство продлевается на один год за раз.
Согласно Налоговому кодексу, физические лица платят ежегодный налог на имущество в размере от 0,8% до 1% рыночной стоимости, если доход семьи в предыдущем году не превысил GEL 100 000. Доход от аренды жилого помещения облагается налогом по ставке 5%, если физическое лицо не делает вычетов, а превышение при продаже облагается по ставке 5%, если квартирой не владели более двух лет. Служба доходов (Revenue Service) разъясняет, как подаются декларации.
На странице есть переключатель с подписями «with renovation» и «without renovation» и два набора цен, но она не сообщает, какой набор относится к какой подписи, и описывает апартаменты как полностью меблированные. Поэтому руководство называет наборы первым и вторым. Отделка, мебель и техника — предмет спецификации, прилагаемой к предварительному договору.
Покупатель может заказать выписку из Публичного реестра на землю и здание в Национальном агентстве публичного реестра, запросить в письменном виде разрешение на строительство и статус ввода в эксплуатацию, а также потребовать реквизиты эскроу или платёжного счёта для каждого платежа рассрочки. Реестр публикует свои сборы онлайн, а шаги застройщика включают регистрацию предварительного договора. Юрист может прочитать договор вместе с контрольным списком из раздела 6.
Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
