Как купить недвижимость в Дубае из США: руководство 2026

Как купить недвижимость в Дубае из США: руководство 2026

Это руководство актуально на 11 ноября 2026 года. В нём объясняется, как человек, живущий в Соединённых Штатах, может купить недвижимость в Дубае из США по правилам, опубликованным Департаментом земель Дубая (Dubai Land Department, DLD), по законам Дубая о недвижимом имуществе, по материалам Министерства финансов ОАЭ и Федерального налогового управления (Federal Tax Authority, FTA), а также как ту же покупку рассматривают Налоговая служба США (Internal Revenue Service, IRS) и Сеть по борьбе с финансовыми преступлениями (Financial Crimes Enforcement Network, FinCEN). Все суммы в дирхамах пересчитаны по фиксированному курсу 3,6725 AED за один доллар США, а у каждого сбора указана дата официальной страницы, с которой он взят.

Вы узнаете, кто вправе владеть недвижимостью в Дубае, какие документы предъявляет покупатель-нерезидент, чем отличается регистрация готового объекта от регистрации строящегося объекта (off-plan), как доверенность, подписанная в Соединённых Штатах, попадает в офис трасти в Дубае, какие сборы взимает DLD, как банки описывают ипотеку для нерезидентов, что ОАЭ облагают налогом, а что нет, и какие американские формы (FBAR, Form 8938, Schedule E, Form 8949 и другие) требуются из-за счёта в Дубае или дохода от аренды в Дубае. Если какая-то цифра не указана на официальной странице, здесь она не приводится, чтобы читатель не принимал оценку за официальные данные. Связанные материалы на этом сайте: подробнее о расходах на покупку и налоги на недвижимость в Дубае для иностранных владельцев.

Можно ли купить недвижимость в Дубае из США? Правовая основа

Да, гражданин или резидент США может купить недвижимость в Дубае из США, но только там, где законы Дубая разрешают владение лицам без гражданства ОАЭ. Основной документ, на который опирается всё остальное, — Закон Дубая № 7 2006 года о регистрации недвижимого имущества. Статья 4 этого закона ограничивает право собственности на недвижимость в эмирате гражданами ОАЭ, гражданами стран GCC, принадлежащими им целиком компаниями и публичными акционерными обществами, а затем вводит исключение: с одобрения правителя лицам без гражданства ОАЭ в районах, которые определяет правитель, могут предоставляться либо право собственности на условиях фрихолд без ограничения срока, либо права узуфрукта или лизхолда на срок до 99 лет (текст Закона № 7 2006 года на Портале законодательства Дубая).

Часто задаваемые вопросы на сайте DLD описывают то же разделение: права собственности принадлежат либо гражданам ОАЭ и стран GCC, либо иностранцам в районах фрихолда. Ничто на странице DLD о регистрации продажи не делает условием покупки гражданство США, проживание в США или резидентскую визу ОАЭ. Нерезидентов-иностранцев страница просит предъявить действительный паспорт вместо Emirates ID, который предъявляют резиденты. Таким образом, проживание в ОАЭ — отдельный вопрос, не связанный с правом собственности; в разделе о визах ниже рассмотрен единственный связанный с недвижимостью путь к резидентству, который описывает правительственный портал ОАЭ.

Какие районы открыты для иностранных покупателей

Районы определяются нормативным актом, а не продавцом или агентом. Первый акт, изданный на основании Закона № 7 2006 года, — Регламент № 3 2006 года — называет 23 района и участка, где лица без гражданства ОАЭ могут приобретать права фрихолда без ограничения срока, в их числе Dubai Marina, Palm Jumeirah и участки Jebel Ali, а также предусматривает право узуфрукта или лизхолда на 99 лет для одного участка в Nad al-Sheba. Этот регламент воспроизведён в подборке законодательства DLD, которая датируется 2014 годом, поэтому она показывает правовой механизм, а не сегодняшний полный перечень районов. Для конкретного здания практическую проверку указывает страница DLD о регистрации продажи: в районах фрихолда покупателю нужно электронное свидетельство об отсутствии возражений (e-NOC) от застройщика, которое оформляется через приложение Dubai REST. Иными словами, перед покупкой нужно проверять не только само здание, но и то, входит ли его район в число открытых для иностранцев.

Разница между фрихолдом и долгосрочным лизхолдом определяет, чем именно и как долго владеет покупатель; такое сравнение приведено в руководстве сайта о фрихолде и лизхолде в Дубае, а общие вопросы права на покупку разобраны в руководстве о том, могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае.

Что меняется для покупателя, живущего за пределами ОАЭ

При покупке, регистрируемой в офисе трасти DLD, главное различие — документ, удостоверяющий личность. Резиденты предъявляют Emirates ID, который, по сообщению DLD, используется только для подтверждения личности. Нерезидент-иностранец предъявляет действительный паспорт. Иными словами, по существу вопрос сводится к тому, каким документом покупатель подтверждает личность, а само право покупки определяется не местом жительства, а районом, где находится объект. Такая же замена встречается на странице DLD о регистрации ипотеки и на странице Oqood для договоров на строящиеся объекты.

Один из цифровых маршрутов DLD рассчитан на резидентов. Сервис Dubai Now позволяет покупателям и продавцам подходящих квартир, офисов и таунхаусов в районах фрихолда создать заявку на продажу, подписать договор купли-продажи (SPA) в электронном виде и провести платёж через эскроу-счёт, одобренный DLD. В условиях сервиса сказано, что он предоставляется лицам, имеющим UAE ID, а аутентификация проходит через UAE PASS. Поэтому покупатель без UAE ID, как описывает сервис DLD, остаётся вне его, и для него действует маршрут через офис трасти или застройщика. Сборы Dubai Now на этой странице таковы: по 2% с продавца и с покупателя, AED 250 за титул (title deed), AED 250 за план виллы или квартиры, по AED 30 за сбор на знания и инновационный сбор и сбор сервисного партнёра AED 1 000 плюс НДС для стоимости от AED 500 000 (AED 500 плюс НДС при меньшей стоимости).

Въезд в ОАЭ в качестве посетителя — вопрос, отдельный от права собственности. Правительственный портал ОАЭ сообщает, что граждане ряда стран могут получить визу по прибытии, что списки подходящих стран могут время от времени меняться, и советует путешественникам уточнять информацию в посольстве ОАЭ в своей стране; США на этой странице не названы. Покупателю, который планирует присутствовать на подписании лично, перед поездкой стоит уточнить действующее правило въезда для своего паспорта.

Готовый объект или строящийся (off-plan): два маршрута регистрации

Дубай регистрирует завершённый объект и незавершённый объект в двух разных реестрах. Завершённый (готовый) объект переходит в Реестре недвижимости и заканчивается выдачей title deed на имя покупателя. Строящийся объект (off-plan) сначала вносится во Временный реестр недвижимости, который Закон Дубая № 13 2008 года создал для продаж объектов, ещё не существующих. Статья 3(1) этого закона предусматривает, что любое распоряжение строящимся объектом должно быть внесено во Временный реестр, а продажа или иная сделка, передающая или ограничивающая право собственности, недействительна, если не внесена туда. Статья 8 предусматривает, что после выдачи сертификата о завершении строительства застройщик вносит объект в основной реестр на имя покупателя, когда покупатель выполнит свои договорные обязательства. Проще говоря, готовый объект проходит через один реестр, а строящийся — через два этапа: сначала временная запись, затем, после завершения строительства, основная.

Страница DLD об Oqood (сервисе временной регистрации продажи) сообщает, что договор должен быть зарегистрирован во временном реестре в течение 90 дней с даты подписания, что покупатель и продавец платят каждый по 2% стоимости продажи, что сбор на знания и инновационный сбор составляют по AED 10, а застройщик платит AED 1 000 за самостоятельную регистрацию на портале застройщика. Для физического лица документы — договор купли-продажи и действительный UAE ID, а для нерезидентов — действительный паспорт. Платёжные планы и риски проекта подробнее рассмотрены в руководстве покупателя по строящимся объектам на этом сайте.

Приведённые выше страницы DLD имеют дату обновления сайта 3 ноября 2026 года, а прочитаны они были 11 ноября 2026 года.

Порядок действий, чтобы купить недвижимость в Дубае из США

Страницы DLD и упомянутые выше законы описывают шаги регистрации; они не определяют, как покупателю найти объект или договориться о цене. Последовательность ниже следует логике регистрации и указывает официальные страницы, относящиеся к каждому шагу, чтобы покупатель мог проверить каждый из них по первоисточнику.

1. Убедитесь, что район открыт для иностранной собственности и что объект существует. Сервис DLD Property Status Enquiry показывает данные объекта по номеру района и участка, а Project Status Enquiry охватывает застроенные проекты. По данным страницы DLD, запрос по недвижимости открыт для всех пользователей и возвращает результат сразу.
2. Проверьте, кто продаёт и кто выступает брокером. DLD публикует список лицензированных брокеров и брокерских компаний, в котором можно искать по брокеру, офису, номеру мобильного телефона, району и ORN, с фильтрами для брокеров по продаже, аренде и ипотеке.
3. Согласуйте договор продажи. Для готового объекта договор подписывается с продавцом; для строящегося объекта действует стандартный договор купли-продажи застройщика. В FAQ DLD отмечено, что брокерский договор должен указывать стороны, объект, согласованную сумму, ставку комиссии и дату регистрации в DLD.
4. Получите e-NOC от застройщика, если он требуется. Страница DLD о продаже называет e-NOC от застройщика для районов фрихолда, который оформляется через приложение Dubai REST.
5. Заплатите тем способом, который допускают договор и DLD. Для готового объекта офис трасти принимает ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet и банковский чек. Для строящегося объекта платежи покупателя должны поступать на эскроу-счёт проекта.
6. Зарегистрируйте переход права. Покупатель или уполномоченный представитель приходит в офис регистрационного трасти по недвижимости (Real Estate Registration Trustee); сотрудники проверяют документы, вносят и сверяют данные, взимают сборы и создают заявку. Договоры на строящиеся объекты регистрируются в Oqood в течение 90 дней.
7. Получите title deed и проверьте его. DLD предлагает бесплатную проверку title deed через свой сайт и приложение Dubai REST с мгновенным результатом.

Каждая из этих проверок — публичный сервис DLD, доступный всем пользователям, поэтому ни одна из них не зависит от того, находитесь ли вы в Дубае, и все их можно выполнить до того, как будут переведены деньги.

Как купить недвижимость в Дубае из США удалённо: доверенность и аттестация

Страница DLD о регистрации продажи сообщает, что услугу могут заказать «законно уполномоченные представители», а страница о регистрации ипотеки включает доверенность (power of attorney, POA) в перечень документов, «если от имени собственника действует представитель». Страница Oqood называет POA, если она есть, для индивидуальных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью. Ни одна из этих страниц не описывает форму POA, подписанной в США, поэтому порядок для американского документа вытекает из правил о документах, выданных за границей.

Этот порядок определяют два официальных факта. Во-первых, ОАЭ не являются участником Гаагской конвенции 1961 года об апостиле: в таблице статуса Гаагской конференции, последний раз обновлённой 30 июня 2026 года, указаны 130 договаривающихся сторон, и Объединённых Арабских Эмиратов среди них нет. Поэтому апостиль не завершает оформление документа для использования в ОАЭ. Во-вторых, Управление аутентификации Госдепартамента США выдаёт апостили для стран Гаагской конвенции и удостоверения подлинности (authentication certificate) для документов, предназначенных для стран за её пределами, причём документ уровня штата сначала должен быть заверен выдавшим штатом. Что касается стороны ОАЭ, страница аттестации Министерства иностранных дел сообщает: для документа, выданного за пределами страны, заявитель входит через UAE PASS, выбирает аттестацию через зарубежные представительства ОАЭ, оплачивает сборы, сохраняет номер заявки и проверяет, предлагает ли представительство ОАЭ в стране проживания эту услугу в электронном виде; если нет, заявитель обращается в представительство лично. Страница отмечает срок до 7 рабочих дней, когда аттестация проходит через поставщика услуг за пределами ОАЭ, и не указывает срок для маршрута через представительство.

Сборы Госдепартамента и представительства ОАЭ меняются, а страница министерства отсылает к отдельному Руководству по аттестации с таблицей сборов, которые зависят от количества документов, выбранного варианта оформления и от того, личный документ или коммерческий. В целом страницы DLD не приводят формулировку мандата, подписанного за границей, поэтому о точном тексте перед подписанием в США следует спросить принимающий офис трасти. В FAQ DLD добавлено, что собственник, находящийся за пределами ОАЭ, может назначить представителя от управляющей компании, чтобы тот заключал договоры от его имени, либо воспользоваться приложением Dubai REST, если зарегистрированные контактные данные актуальны.

Сколько стоит купить недвижимость в Дубае из США: сборы DLD и оплата

Регистрационный сбор 4% установлен Постановлением Исполнительного совета № 30 2013 года, в таблице сборов которого «регистрация договора продажи недвижимости» указана как 4% стоимости договора продажи. Страница DLD о продаже делит этот сбор на 2% для продавца и 2% для покупателя. На практике то, кто несёт какую часть, определяет договор, поэтому в договоре продажи это должно быть указано. Прочие сборы DLD на странице о продаже: AED 250 за свидетельство title deed, плата за план, зависящая от типа объекта (AED 225 за единый план муниципалитета Дубая и AED 100 за землю вне муниципалитета Дубая, при этом для вилл и квартир указана строка AED 250), AED 10 за сбор на знания, AED 10 за инновационный сбор и сбор сервисного партнёра AED 4 000 плюс НДС при стоимости продажи AED 500 000 и выше.

Правительственный портал ОАЭ сообщает, что в ОАЭ взимается налог на добавленную стоимость 5%, на нём основан НДС на сбор партнёра в таблице ниже. В примере взята готовая квартира стоимостью AED 2 000 000 ($544 588), и в нём суммируются статьи расходов покупателя по странице DLD. Из примера исключены комиссия брокера, плата застройщика за NOC, сервисные сборы и любые банковские комиссии, поскольку страницы DLD не приводят для них фиксированных сумм. В FAQ DLD сказано, что брокерское вознаграждение устанавливается по соглашению.

Эти цифры нужны лишь затем, чтобы показать порядок величин: расходы на стороне DLD в основном складываются из процентного сбора, а фиксированные статьи вместе составляют менее AED 5 000 при такой цене. О более широком перечне расходов (сервисные сборы, коммунальные платежи, комиссия) читайте в руководстве о покупке недвижимости в Дубае: сборы и расходы и в объяснении сервисных сборов в Дубае. Руководство о том, сколько стоит купить квартиру в Дубае, даёт уровни цен по районам.

Оплата с американского банковского счёта

Страницы DLD перечисляют принимаемые офисом трасти способы оплаты: ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet и банковский чек. Маршрут Dubai Now требует вносить стоимость покупки и сборы на эскроу-счёт, одобренный DLD. Для строящихся объектов Закон № 8 2007 года обязывает застройщика перед продажей off-plan открыть эскроу-счёт на имя проекта в финансовом или банковском учреждении, аккредитованном Земельным департаментом; статья 9 закрепляет средства за строительством этого проекта и защищает их от ареста кредиторами застройщика; статья 14 предусматривает, что 5% стоимости счёта удерживаются агентом после выдачи сертификата о завершении строительства и выплачиваются застройщику через год после регистрации объектов на имя покупателей. DLD публикует список одобренных доверенных лиц по эскроу-счетам как открытую услугу.

Страницы DLD не описывают, как перевод с американского счёта превращается в один из этих инструментов, и не устанавливают формат банковского перевода. Поэтому название счёта, банк и платёжную ссылку покупателю следует брать в офисе трасти или в договоре, а не из электронного письма, и сверять получателя со списком одобренных DLD эскроу-агентов для строящихся проектов. О небанковском маршруте рассказывает руководство сайта об оплате недвижимости в Дубае криптовалютой.

В этом руководстве дирхам указан по курсу 3,6725 за доллар. Иными словами, покупатель, платящий в долларах с американского счёта, подвержен влиянию собственной маржи банка при конвертации и срока перевода; страницы DLD этот вопрос не затрагивают. Для целей налогообложения в США правило IRS иное: для налогоплательщика, функциональная валюта которого — доллар, каждая статья пересчитывается по курсу на момент получения, выплаты или начисления, согласно странице IRS об иностранной валюте и обменных курсах (проверена 22 мая 2026 года).

Варианты ипотеки, если вы решили купить недвижимость в Дубае из США

Ипотека необязательна; многие покупки совершаются за счёт собственных средств покупателя. Если используется кредит, действуют три уровня правил: регулирование ипотечного кредитования Центральным банком ОАЭ, собственная политика каждого банка и регистрация ипотеки в DLD. Максимальные коэффициенты отношения кредита к стоимости (loan-to-value, LTV) вытекают из ипотечного регулирования Центрального банка и политики каждого банка; приведённые ниже цифры — опубликованные заявления банков, прочитанные 11 ноября 2026 года.

На странице Emirates Islamic перечень для нерезидента, работающего по найму, включает оригинал паспорта, оригинал справки о заработной плате давностью менее 45 дней, при необходимости три последних расчётных листка, банковские выписки за шесть месяцев с зачислениями заработной платы, письмо об обязательствах или рекомендательное письмо, при необходимости налоговые декларации за два предыдущих года и при необходимости отчёт кредитного бюро, а также документы на объект (предложение, договор купли-продажи, title deed и план участка, квитанции о первоначальном взносе). Общие критерии HSBC называют возраст от 21 до 65 лет, минимальный месячный доход AED 15 000, объект в Дубае, DIFC или Абу-Даби, кредит от AED 350 000 и срок от 5 до 25 лет; страница не уточняет, отличаются ли эти условия для нерезидентов.

Разрыв в собственных средствах: расчёт

Для квартиры за AED 2 000 000, использованной выше, кредитор, финансирующий 80%, оставил бы AED 400 000 на долю покупателя; при заявленных FAB 50% для нерезидентов кредит составил бы AED 1 000 000, а собственные средства покупателя — AED 1 000 000 ($272 294), то есть разница между двумя коэффициентами кредитования равна AED 600 000. Иными словами, это просто арифметика на опубликованных коэффициентах, а не утверждение о том, сколько любой банк даст конкретному заявителю.

Регистрация ипотеки в DLD

Страница DLD о регистрации ипотеки указывает сбор 0,25% стоимости ипотеки для обычной ипотеки, AED 250 за выдачу title deed, по AED 10 за сбор на знания и инновационный сбор при каждом использовании кредита и сбор сервисного партнёра AED 4 000 плюс НДС (AED 5 000 плюс НДС при условной продаже, то есть для строящегося объекта). В число документов входят письмо банка-залогодержателя, три заверенных банком ипотечных договора, подписанных обеими сторонами, копия паспорта для иностранцев-нерезидентов, e-NOC застройщика для объектов, продаваемых условно (provisional sale), и POA, если от имени собственника действует представитель.

Что касается ставок, Центральный банк ОАЭ объявил 28 октября 2026 года, что сохраняет базовую ставку (Base Rate) на уровне 3,9%, и увязал это решение с решением Федеральной резервной системы США того же дня сохранить без изменений ставку по резервным остаткам. Базовая ставка — это ключевая ставка, а не ставка по ипотеке; банки устанавливают собственные цены, поэтому по одному лишь решению Центрального банка размер платежа по кредиту определить нельзя. Правила кредитования и ценообразование подробнее рассмотрены в руководстве об ипотеке в Дубае для иностранцев.

Проверки до перевода денег и перечень документов

Каждая проверка в таблице ниже — это механизм DLD или права Дубая, доступный покупателю, который находится не в Дубае. Ни для одной из них не требуется UAE ID, согласно страницам, где для услуг по title deed, статусу объекта и эскроу в качестве аудитории указано «All» (все).

За проверками строящихся объектов стоят два положения закона. Согласно статье 4 Закона № 13 2008 года, застройщик должен иметь землю и необходимые разрешения до начала проекта или продажи off-plan, после чего Департамент отмечает объект как «строящийся», а согласно статье 10 договоры на строящиеся объекты по проектам без разрешения ничтожны. Брокер, действующий от имени застройщика, должен зарегистрировать брокерский договор в Департаменте (статья 9). Эти механизмы и инструменты данных DLD подробнее разобраны в руководстве сайта о защите покупателя при покупке недвижимости в Дубае.

Перечень документов для покупателя из США

В списке ниже собрано то, что запрашивают официальные страницы, чтобы покупатель мог подготовить пакет до этапа регистрации. Это краткое изложение страниц DLD, MOFA и IRS, указанных выше, и оно служит только памяткой для подготовки, а не юридическим заключением.

Налоги ОАЭ на недвижимость в Дубае, которой владеет частное лицо из США

Покупатель из США сталкивается с двумя налоговыми системами, и сначала идёт сторона ОАЭ, а затем уже американская часть, которая не зависит от того, что решили в Дубае. Правительственный портал ОАЭ сообщает, что в ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, взимается налог на добавленную стоимость 5% на товары и услуги и корпоративный налог с чистого дохода или прибыли корпораций и бизнеса. Корпоративный налог составляет 0% с налогооблагаемого дохода до AED 375 000 и 9% свыше этой суммы для финансовых лет, начинающихся 1 июня 2023 года или позже (правительственный портал ОАЭ, обновлено 28 октября 2026 года). Портал добавляет, что корпоративный налог распространяется на физических лиц только тогда, когда они ведут бизнес по коммерческой лицензии ОАЭ или, для иностранных физических лиц, занимаются в ОАЭ торговой или предпринимательской деятельностью на постоянной или регулярной основе.

Руководство Федерального налогового управления «Инвестиции в недвижимость для физических лиц» (Real Estate Investment for Natural Persons, CTGREI1, октябрь 2024 года) напрямую касается аренды. Согласно Постановлению Кабинета министров № 49 2023 года, физическое лицо облагается корпоративным налогом только тогда, когда оборот от предпринимательской деятельности в ОАЭ превышает AED 1 млн в календарный год, а доход от инвестиций в недвижимость при измерении этого оборота не учитывается. Постановление определяет инвестиции в недвижимость как продажу, сдачу в аренду, субаренду и наём земли или недвижимости в ОАЭ, которые не осуществляются и не должны осуществляться через лицензию лицензирующего органа. В качестве примера значимой лицензии руководство приводит документ Департамента экономики и туризма Дубая, разрешающий сдачу жилья для отдыха (holiday home), и указывает, что регистрация аренды, такая как Ejari в Дубае, — это административная запись, а не лицензия. Там же сказано, что при исключении дохода связанные с ним расходы не вычитаются для целей корпоративного налога.

Страница портала о налогообложении и страницы DLD о сборах не называют ежегодного налога на владение жилой единицей, но они не заменяют полный налоговый кодекс. Каким бы ни было положение в ОАЭ, американская позиция ниже определяется законом США; налоговое руководство для иностранных владельцев недвижимости в Дубае на этом сайте сравнивает несколько стран проживания, а о стороне арендодателя рассказывает материал о сдаче недвижимости в аренду в Дубае.

Обязанности по отчётности в США после того, как вы решили купить недвижимость в Дубае из США

Для тех, кто решает купить недвижимость в Дубае из США, американская отчётность привязана не к title deed. Она привязана к банковским счетам, юридическим лицам и доходам. Сравнение IRS по Form 8938 и FBAR (проверено 19 сентября 2026 года) называет иностранную недвижимость, которой владеют напрямую, не подлежащей отчётности ни по одной из форм, и вопросы и ответы IRS по Form 8938 (проверены 17 августа 2026 года) говорят то же: личное жильё или арендуемый объект сообщать не нужно, а доля в иностранном юридическом лице, владеющем недвижимостью, подлежит отражению, если общая стоимость указанных иностранных финансовых активов превышает применимый порог.

Счёт в банке ОАЭ, напротив, является иностранным финансовым счётом. FinCEN сообщает, что лицо США, имеющее финансовый интерес в иностранных финансовых счетах или право подписи по ним, должно подать Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR), когда их совокупная стоимость превышает $10 000 в любой момент календарного года; отчёт подаётся электронно через BSA E-Filing, а не вместе с налоговой декларацией. IRS указывает срок 15 апреля с автоматическим продлением до 15 октября.

Сторона ОАЭ в обмене информацией также задокументирована. Министерство финансов США называет ОАЭ страной, где межправительственное соглашение по FATCA действует с 19 февраля 2016 года. Министерство финансов ОАЭ сообщает, что отчитывающиеся финансовые учреждения ОАЭ выявляют счета лиц США и сообщают о них министерству, которое обменивается данными с IRS, а Единый стандарт отчётности (Common Reporting Standard) заработал в ОАЭ 1 января 2017 года (страница министерства обновлена 11 ноября 2026 года). Поэтому о дубайском счёте гражданина США банк сообщает в обычном порядке, а собственные FBAR и Form 8938 владелец подаёт отдельно, то есть эти два потока информации не заменяют друг друга.

Правило FinCEN об отчётности по жилой недвижимости касается передачи жилой недвижимости в США и не относится к покупке объекта в Дубае. Form 8938 и FBAR — разные формы; подача одной не заменяет другую, согласно сравнению IRS.

Подоходный налог США на арендный доход и на последующую продажу

В IRS Publication 54 (декабрь 2025 года) сказано, что доход гражданина США из всех источников в мире, как правило, облагается американским подоходным налогом независимо от места проживания. Сюда относится и арендная плата за объект в Дубае. В теме IRS об арендном доходе (проверена 9 ноября 2026 года) сказано, что аренда недвижимости, как правило, отражается в Schedule E (Form 1040), что полученная арендная плата — налогооблагаемый арендный доход, а среди вычетов — амортизация (Form 4562), ремонт и операционные расходы; могут действовать ограничения для пассивной деятельности, а прибыль от аренды может облагаться налогом на чистый инвестиционный доход.

К иностранной арендной недвижимости применимы три технических момента. Во-первых, IRS Publication 946 относит «любое материальное имущество, используемое преимущественно за пределами Соединённых Штатов» к имуществу, для которого обязательна Альтернативная система амортизации (Alternative Depreciation System, ADS), а срок возмещения по ADS для жилой арендной недвижимости составляет 30 лет с конвенцией середины месяца (Publication 527). Лишь в качестве иллюстрации: амортизируемая база $300 000, делённая на 30 лет, даёт $10 000 в год до корректировки на конвенцию середины месяца в первый год. Во-вторых, суммы нужно отражать в долларах: AED 72 000 арендной платы по фиксированному курсу 3,6725 — это $19 605. В-третьих, иностранный налоговый кредит, описанный в главе 5 Publication 54, относится к иностранным подоходным налогам; страница ОАЭ, упомянутая выше, сообщает, что налог на доходы физических лиц там не взимается, а в списке налоговых соглашений США (проверен 3 января 2026 года) ОАЭ не значатся.

Что касается продажи, положение в ОАЭ отдельное: регистрационный сбор DLD при перепродаже — тот же механизм 4%, описанный выше, как разъясняет руководство сайта о продаже недвижимости в Дубае. Налоговый режим различается от человека к человеку и зависит от его обстоятельств, поэтому приведённые выше цифры описывают правило, а не итог для какого-либо конкретного налогоплательщика.

Наследство и правопреемство

Страница IRS о налоге на наследство (проверена 23 октября 2026 года) называет $15 000 000 порогом подачи для смертей в 2026 году и сообщает, что в валовое наследство входит всё, чем владелец обладает или в чём имеет определённые интересы на дату смерти, причём недвижимость указана среди примеров. На странице IRS о подаче деклараций за границей сказано, что граждане и резиденты за границей, как правило, подают декларации по подоходному налогу, налогу на наследство и налогу на дарение так же, как резиденты. Как объект в Дубае переходит после смерти — вопрос для судов Дубая и для зарегистрированного завещания; на него отвечает руководство сайта о наследовании для иностранных владельцев недвижимости в Дубае.

Визы и резидентство: вопрос отдельный от права собственности

Правительственный портал ОАЭ описывает одну категорию резидентства, связанную с недвижимостью, — категорию инвестора в недвижимость Золотой визы: запись в таблице «минимальный капитал AED 2 млн» (около $544 588) вместе с владением недвижимостью или вкладом в учреждение, выплачивающее не менее AED 250 000 налогов в год, срок 5 лет для инвестиций в недвижимость и возможность спонсировать членов семьи (страница обновлена 28 июля 2026 года). Страница не рассматривает, подходит ли объект с ипотекой или строящийся объект, а источником сведений о праве на визу названо Федеральное управление по делам идентичности, гражданства, таможни и безопасности портов (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security, ICP).

Поэтому покупателю нужно проверить правила ICP для конкретного объекта и его статуса, прежде чем считать покупку основанием для резидентства. Условия по недвижимости и шаги описаны в руководстве сайта по Золотой визе. Что касается США, IRS сообщает, что граждане, живущие за границей, как правило, подают декларации на тех же основаниях, что и живущие в США, с более высокими порогами Form 8938 для живущих за границей, показанными выше.

После завершения: передача объекта, управление и текущие расходы

У покупателя, который живёт в Соединённых Штатах и владеет объектом в Дубае, после регистрации остаются три повторяющиеся задачи, которые стоит учитывать заранее. Первая — передача объектов покупателям и титул (title deed) для завершённого строящегося проекта; положения Закона № 13 2008 года, приведённые выше, задают переход между реестрами, а практическая последовательность изложена в руководстве сайта о передаче объекта, выявлении недоделок (snagging) и title deed в Дубае. Вторая — сервисные сборы, которые DLD утверждает для каждого проекта, вида использования и года через свой Service Charge Index; как их проверить, объясняет руководство о сервисных сборах. Третья — сдача в аренду, где важно приведённое выше правило FTA о лицензиях: сдача объекта по лицензии на жильё для отдыха (holiday home) рассматривается иначе, чем обычные арендные инвестиции физического лица, тогда как запись об аренде, такая как Ejari, — лишь административная запись.

Опубликованные данные о доходности и рыночные комментарии выходят за рамки этого руководства, поскольку они зависят от датированных выборок третьих лиц и быстро устаревают. Для этого материала см. страницы сайта о доходности аренды по районам и о том, остаётся ли покупка квартиры в Дубае разумной инвестицией.

Часто задаваемые вопросы

Может ли гражданин США купить недвижимость в Дубае, не живя в ОАЭ?

Да. Гражданин США может купить недвижимость в Дубае из США в тех районах, где законы Дубая разрешают владение лицам без гражданства ОАЭ. Закон № 7 2006 года допускает права фрихолда или долгосрочного узуфрукта и лизхолда в определённых районах, а страница DLD о регистрации продажи просит нерезидентов-иностранцев предъявить действительный паспорт вместо Emirates ID. Резидентская виза ОАЭ в качестве условия на этой странице не указана, то есть решающим остаётся район, где расположен объект, а не статус покупателя.

Нужно ли ехать в Дубай, чтобы купить?

Не обязательно. Чтобы купить недвижимость в Дубае из США без поездки, страницы DLD сообщают, что регистрацию могут запросить законно уполномоченные представители, а страница об ипотеке называет доверенность там, где действует представитель. Подписанная в США доверенность должна пройти этапы Госдепартамента и представительства ОАЭ, описанные выше, поскольку ОАЭ находятся вне Конвенции об апостиле. Принимает ли конкретный офис трасти определённую формулировку мандата — вопрос к этому офису, и его лучше задать до подписания документа в США.

Какие сборы взимает DLD?

Для покупателя, который хочет купить недвижимость в Дубае из США, сборы по состоянию на 11 ноября 2026 года на странице о регистрации продажи таковы: 2% с продавца и 2% с покупателя, AED 250 за title deed, по AED 10 за сбор на знания и инновационный сбор, плата за план в зависимости от типа объекта и сбор сервисного партнёра AED 4 000 плюс НДС при AED 500 000 и выше. Итоговые 4% соответствуют Постановлению Исполнительного совета № 30 2013 года.

Могу ли я пользоваться Dubai Now, если живу в США?

В условиях Dubai Now сказано, что услуга предоставляется лицам, имеющим UAE ID, с аутентификацией через UAE PASS. Поэтому покупатель без UAE ID, как описывает сервис DLD, остаётся вне него, и для него действует маршрут через офис трасти или застройщика.

Увидит ли IRS мой счёт в Дубае?

Министерство финансов США называет соглашение по FATCA с ОАЭ, действующее с 19 февраля 2016 года, а Министерство финансов ОАЭ сообщает, что финансовые учреждения ОАЭ передают ему сведения о счетах лиц США для обмена с IRS. Лицо США с иностранными счетами свыше $10 000 в совокупности в любой момент года, кроме того, подаёт FBAR в FinCEN.

Нужно ли указывать саму недвижимость в Дубае в Form 8938 или FBAR?

Страница сравнения IRS называет иностранную недвижимость, которой владеют напрямую, не подлежащей отражению ни по одной из форм. Если объект находится во владении через иностранное юридическое лицо, доля в этом лице отражается в Form 8938 при превышении порогов, как поясняют вопросы и ответы IRS по Form 8938.

Облагается ли аренда в Дубае налогом в ОАЭ?

Правительственный портал ОАЭ сообщает, что подоходный налог с физических лиц не взимается, а руководство FTA за октябрь 2024 года гласит, что доход физического лица от инвестиций в недвижимость, где лицензия не требуется, исключён из корпоративного налога. Лицензия, такая как разрешение на жильё для отдыха, меняет этот анализ. Арендная плата остаётся доходом, подлежащим отражению у гражданина США в Schedule E.

Как работает ипотека для нерезидента?

Ипотека может быть частью плана, чтобы купить недвижимость в Дубае из США, но банки сами устанавливают условия. FAB называет до 50% стоимости объекта для нерезидентов, HSBC сообщает, что нерезидент может подать заявку как клиент Private Bank или клиент более высокого уровня, а Emirates Islamic приводит отдельные перечни документов для нерезидентов. DLD регистрирует ипотеку по ставке 0,25% от кредита плюс фиксированные сборы и сбор партнёра.

Может ли покупка привести к визе ОАЭ?

Портал ОАЭ описывает категорию инвестора в недвижимость Золотой визы с минимальным капиталом AED 2 млн и сроком 5 лет для инвестиций в недвижимость и называет ICP источником сведений о праве на визу. Страница не рассматривает объекты с ипотекой или строящиеся, поэтому применяются правила ICP для конкретного объекта.

Как проверить title deed из Соединённых Штатов?

Сервис DLD Verify Title Deed доступен на сайте и в приложении Dubai REST, бесплатен и возвращает результат сразу, согласно странице DLD. Property Status Enquiry и список одобренных доверенных лиц по эскроу-счетам — другие открытые сервисы DLD.

Дата проверки: 11 ноября 2026 г. Источники: DLD: регистрация продажи недвижимости; DLD: первичная продажа (Oqood); DLD: регистрация ипотеки; DLD: Dubai Now; DLD: часто задаваемые вопросы; DLD: проверка title deed; DLD: запрос статуса объекта; DLD: одобренные доверенные лица по эскроу-счетам; DLD: лицензированные брокеры; DLD: подборка законодательства (Постановление № 30 2013 года; Регламент № 3 2006 года); Закон Дубая № 7 2006 года; Закон Дубая № 8 2007 года; Закон Дубая № 13 2008 года; HCCH: таблица статуса Конвенции об апостиле; Министерство иностранных дел ОАЭ (MOFA): аттестация; Госдепартамент США: аутентификация документов; Правительственный портал ОАЭ: налогообложение; Правительственный портал ОАЭ: корпоративный налог; Правительственный портал ОАЭ: Золотая виза; Правительственный портал ОАЭ: въездная виза; Руководство FTA CTGREI1; Министерство финансов ОАЭ: FATCA и CRS; Министерство финансов США: FATCA; IRS: сравнение Form 8938 и FBAR; IRS: вопросы и ответы по Form 8938; FinCEN: FBAR; IRS Publication 54; IRS Publication 527; IRS Publication 946; IRS Topic 414; IRS Topic 409; IRS Topic 559; IRS Topic 701; IRS: иностранная валюта; IRS: подача деклараций за границей; IRS: налог на наследство; IRS: список налоговых соглашений; CBUAE: базовая ставка, 28 октября 2026 г.; FAB: ипотека; HSBC UAE: ипотека; Emirates Islamic: домашнее финансирование.