X2 Dighomi Residence Tbilisi: готовый комплекс (2026)

X2 Dighomi Residence Tbilisi — это построенная пара жилых блоков по адресу улица Бохуа, 10, в массиве Дигоми; застройщик x2 Development указывает, что комплекс завершён в 2026 году, и называет его жилым комплексом комфорт-класса.

В этом обзоре X2 Dighomi Residence Tbilisi разобраны страница проекта застройщика, его публичный селектор квартир и порталы Korter и Geoln в том виде, в каком они были 13 ноября 2026 г. Это информационный обзор готового здания, а не предложение: селектор отмечает все квартиры, которые он показывает, как проданные, поэтому квартира на рынке — это перепродажа от владельца. Если источники расходятся, каждая цифра приводится с источником и датой.

X2 Dighomi Residence Tbilisi: что представляет собой здание

На своей странице проекта, прочитанной 13 ноября 2026 г., застройщик называет комплекс Dighomi Residence и описывает два многоквартирных блока по адресу Bokhua St. #10 (по-грузински: Bokhuas kucha 10) с благоустроенным внутренним двором площадью 3 000 м², двухуровневым закрытым гаражом и спортивно-развлекательными площадками. Грузинский текст добавляет зарядные устройства для электромобилей в гараже.

Тот же текст описывает фасад из композитных панелей с текстурой дерева, чёрные металлопластиковые окна и двери, морозостойкую плитку на балконах и службу охраны и уборки для жильцов. В грузинской версии страница указывает статус «завершён», год 2026, 18 этажей, 496 квартир, 200 парковочных мест и условия оплаты «100%». В английской версии для статуса напечатано «Under construction», а дата подписана «Complication date», снова с годом 2026. Обе версии показаны так, как они напечатаны.

Источники расходятся по нескольким базовым пунктам, и следующая таблица держит их раздельно, не выбирая между ними. Колонки застройщика читаются как «по данным застройщика (x2.ge, проверено 13 ноября 2026 г.)». Страница Geoln — это стартовое объявление, опубликованное 9 мая 2022 г.; её дата завершения и число этажей показаны только потому, что страница всё ещё доступна.

Korter относит последнее обновление фотографий в галерее хода строительства к октябрю 2025 года. Обзор не сводит эти расхождения к одной цифре; покупателю, которому нужна одна цифра, стоит взять её из реестра или из договора.

Статус проекта X2 Dighomi Residence Tbilisi сегодня и ориентиры цен перепродажи

13 ноября 2026 г. селектор квартир на странице проекта был прочитан этаж за этажом. Он содержит 32 поэтажных плана, этажи со 2-го по 17-й в блоке A и в блоке D, и каждый загружается по публичному адресу этажа на x2.ge. Вместе они показывают 464 квартиры, и у каждой стоит отметка «продано».

Страница печатает 496 квартир, поэтому 32 в селекторе не появляются, а где они находятся, страница не сообщает. Korter тоже печатает 496 и пишет в своём разделе FAQ, что у застройщика сейчас нет доступных квартир. Цену ни одной квартиры застройщик не печатает.

Селектор повторяет одни и те же планировки на всех 16 этажах блока. Если считать по напечатанным площадям, получается 18 разных размеров: чаще всего встречается 56,5 м² — 96 квартир, затем 49,6 м² — 80. Из 464 квартир 160 меньше 50 м², а 48 имеют площадь 70 м² и больше.

Страница квартиры 1 на этаже 2A площадью 58,7 м² на сайте застройщика указывает холл 5,3 м², гостиную 25,9 м², спальню 13,9 м², санузел 6,7 м² и балкон 6,6 м² (образец страницы на x2.ge). Атрибут комнат в селекторе равен 1 для каждой квартиры, поэтому как число комнат он не используется; в тексте Korter говорится о планировках на 1 и 2 спальни.

Об оплате: x2.ge печатает «100%» в условиях оплаты без дальнейших пояснений. Текст на Korter сообщает, что квартиры можно было купить единовременным платежом, с ипотекой в неназванном банке-партнёре или с беспроцентной рассрочкой до четырёх лет и первым взносом 10%. Этот текст не датирован и, поскольку квартиры застройщика проданы, описывает то, как они предлагались, а не действующее предложение.

Квартиры, которые продаются сейчас, поэтому являются перепродажей. Приведённые ниже цифры — заявленные цены на одном портале, Korter, на 13 ноября 2026 г.

Это ориентиры с сайта объявлений, а не цены x2. Четвёртая карточка, для более крупной квартиры, в диапазон не включена, а число комнат и номера этажей в карточках вводят владельцы, и они не всегда совпадают с данными по блокам. В странице Geoln за 2022 год есть цифры по ценам и числу квартир времён запуска, которые здесь не используются. Все три заявленные цены ниже USD 150 000; проверка для вида на жительство в разделе 4 использует оценочную стоимость, а не заявленную цену.

Район и транспорт: массив Дигоми и район Дидубе

Застройщик относит проект к массиву Дигоми, а Korter указывает его в районе Дидубе Тбилиси. Эти два обозначения находятся на разных уровнях: Википедия пишет, что Дидубе — административный район Тбилиси, в который входят микрорайоны Дидубе и массив Дигоми, и приводит для района 70 018 жителей на 2017 год. Обратный поиск по центру карты Korter в OpenStreetMap Nominatim, выполненный 13 ноября 2026 г., возвращает здание с номером 10 на улице Нодара Бохуа, в массиве Дигоми, район Дидубе, примерно в 50 м от этой точки.

Центр карты Korter — 41,77936, 44,77787. Точка, которую указывает Geoln, находится примерно в 110 м от него. Две языковые версии страницы застройщика также называют разные ориентиры: грузинский текст говорит, что участок находится в 600 м от Aghmashenebeli Alley, а английский — что он рядом с клиникой Гудушаури.

Текст Korter описывает среднеэтажную застройку, несколько зелёных зон, отсутствие вредных производств поблизости и ближайшее шумное шоссе дальше чем в полукилометре. В нём названы продуктовый рынок Дигоми, парк Дигоми, медицинский центр имени О. Гудушаури, спортивный комплекс Академии «Динамо» и школы № 140 и № 147, без расстояний.

По транспорту Korter печатает остановки автобусов в 330 м и маршруты 3, 21, 24, 26 и 51 вдоль улицы Нодара Бохуа с минимальным интервалом восемь минут. Железнодорожная станция Дидубе, автовокзал, терминал и метро, по этим данным, находятся примерно в четырёх километрах, а международный аэропорт имени Шота Руставели — в 35 минутах езды на машине. Расстояния по прямой в таблице рассчитаны здесь по центру карты Korter и координатам из Википедии; они короче любого маршрута по дороге или пешком.

О рынке в целом: обзор цен на недвижимость в Тбилиси даёт картину по городу, а страница города Тбилиси перечисляет остальные объекты в Тбилиси на этом сайте.

Покупка квартиры на вторичном рынке в сданном доме в Грузии

Перепродажа в готовом блоке следует обычной грузинской схеме, и вопросов к продавцу при ней больше, чем к строительству. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, а статья 312 исходит из презумпции, что реестр точен, пока не доказано иное. Справочно: могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

При перепродаже нужны три проверки. Читаемая запись должна относиться именно к этой квартире, а не к коду проекта, который печатает Korter. Подписывающий должен быть зарегистрированным владельцем, а статья 1158 считает имущество, приобретённое в браке, совместным, если брачный договор не предусматривает иного. Зарегистрированную ипотеку или другое обременение нужно снять не позднее регистрации права собственности.

Покупатель за границей может воспользоваться легализованной доверенностью; таблица статусов Гаагской конференции показывает, что Конвенция об апостиле действует в отношении Грузии с 14 мая 2007 г. Реестр также предлагает онлайн-регистрацию через смарт-контракт и виртуальную встречу, заказанную заранее.

Налог на имущество изменился с Законом № 1874 от 30 сентября 2026 г., который Налоговый кодекс на matsne.gov.ge перечисляет среди своих поправок. Облагаемое имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000 (статья 206(1)(a)); сверх этого статья 202(5) устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. сообщает, что до поправки порог составлял GEL 40 000.

Декларацию нужно подать до 1 ноября, а уплатить налог до 15 ноября (статья 205); на сайте Службы доходов (Revenue Service) есть калькулятор, а подача декларации описана в обзоре налога на недвижимость в Грузии. Прибыль продавца от жилой квартиры облагается по ставке 5 процентов (статья 81(3)) и освобождается, если квартира находилась в собственности более двух лет (статья 82(1)(f.a)).

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего недвижимостью, не являющейся сельскохозяйственной землёй, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, определённой аккредитованным оценщиком; Закон о правовом статусе иностранцев содержит тот же критерий. Порядок описан в обзоре как получить вид на жительство в Грузии. Условия банков для нерезидентов различаются по кредиторам; общую картину даёт обзор ипотека в Грузии для иностранцев.

О застройщике: x2 Development

На своей странице «О нас» x2 Development сообщает, что основана в 2014 году, и называет приоритетами качество строительства, устойчивость (в грузинском тексте) или надёжность (в английском тексте) и инновации. Компания заявляет, что использует энергоэффективные строительные материалы и качественные окна и двери. Это заявления самой компании.

Entrepreneur Georgia 23 октября 2019 г. назвал Валериана Киркитадзе, Александра Цулукидзе, Валерия Турдзеладзе и Левана Турдзеладзе как четырёх человек, основавших компанию; нынешних собственников найти не удалось. Число проектов на страницах различается: грузинский текст «О нас» говорит о 5 завершённых, 6 текущих и 5 планируемых, английский — о 3 завершённых и 6 текущих, а страница проектов перечисляет 4 текущих и 6 завершённых, поэтому общее число здесь не указывается.

x2.ge не называет юридическое лицо, подписывающее договоры продажи. При перепродаже стороной договора является продавец, а данные застройщика важны главным образом для документов на здание.

Что запросить в письменной форме и проверить перед покупкой

Каждый открытый вопрос превращается в документ или ответ, которые стоит запросить до любой оплаты. Это обычный набор для проверки при перепродаже, и он ничего не говорит о самом здании.

1. Блок (A или D), этаж, номер квартиры и площадь, чтобы квартиру можно было сопоставить с селектором застройщика и с данными Korter по блокам.
2. Актуальную выписку из Публичного реестра с указанием зарегистрированных владельцев, их долей и любой ипотеки, ареста или иного обременения, а также собственный кадастровый код квартиры.
3. Личность продавца и его право на продажу: удостоверение личности и любой брачный договор для физического лица, регистрационные данные и подписанта для компании.
4. Когда продавец приобрёл квартиру, что определяет, применяется ли двухлетнее правило для налога продавца.
5. Отделку, которая есть у квартиры сегодня, и что было добавлено после передачи объекта; Korter пишет white frame, Geoln — чёрные стены.
6. Порядок управления зданием: кто обеспечивает службу охраны и уборки, ежемесячный платёж и любые долги по квартире.
7. Принадлежит ли квартире место в гараже на 200 мест или место для зарядки и регистрируется ли оно отдельно.
8. Любой документ о вводе в эксплуатацию или приёмке блока, который есть у продавца, и число этажей, которое показывает реестр.
9. Способ оплаты: отслеживаемый банковский перевод зарегистрированному владельцу, расписка и выплата средств против регистрации.
10. Для банковского кредита — оценку банка и условия; для вида на жительство — оценку аккредитованного оценщика.

Часто задаваемые вопросы

Завершён ли X2 Dighomi Residence Tbilisi?

Грузинская версия страницы застройщика пишет «завершён», 2026, а Korter пишет, что оба блока сданы, 2-й квартал 2026 г. (13 ноября 2026 г.). Английская версия страницы застройщика пишет «Under construction». Обзор показывает обе версии и не выбирает между ними.

Можно ли купить квартиру в X2 Dighomi Residence Tbilisi у застройщика?

Селектор застройщика отмечает все 464 показанные в нём квартиры как проданные, а Korter сообщает, что у застройщика сейчас нет доступных квартир. Квартиры, которые появляются в продаже, — это перепродажа владельцами, поэтому договор подписывает продавец, а не x2 Development.

Сколько стоят квартиры на перепродаже в X2 Dighomi Residence Tbilisi?

На Korter 13 ноября 2026 г. три карточки площадью от 50 до 51 м² запрашивали от USD 95 000 до USD 107 000, или от USD 1 863 до USD 2 140 за м². В шапке стоит «от $47 000», и показано 61 объявление. Это заявленные цены на одном портале, а не цены x2.

Какая отделка в квартирах?

Korter пишет white frame с высотой потолка три метра, а в его тексте сказано, что покупатели могли выбрать чёрный или белый каркас; страница Geoln за 2022 год пишет «чёрные стены». Страница застройщика отделку не указывает. Состояние конкретной квартиры на перепродаже зависит от её владельца.

Даёт ли покупка здесь вид на жительство?

Это зависит от оценочной стоимости, а не от здания. Агентство развития государственных услуг связывает краткосрочный вид на жительство с недвижимостью, рыночная стоимость которой превышает эквивалент USD 150 000 в лари, определённый аккредитованным оценщиком. Замеченные заявленные цены ниже этой суммы, а заявленная цена не является оценочной стоимостью.

Другие проекты x2 и ближайшие объекты в Тбилиси

X2 Dighomi Residence Tbilisi — один из шести проектов, которые x2.ge перечисляет как завершённые. Для остальных пяти на этом сайте есть обзоры, а у четырёх текущих проектов есть собственные путеводители. Места и даты приведены так, как их печатает x2.ge.

Объекты других застройщиков в той же части Тбилиси — это текущие проекты. В таблице приведены цифры из обзора каждого объекта с датой этого обзора; это не рейтинг.

Больше сведений — на странице страны Грузия.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• x2 Development: страница проекта Dighomi Residence, грузинская и английская версии (x2.ge, 13 ноября 2026 г.)
• x2 Development: селектор этажа 2A, один из 32 прочитанных поэтажных планов (13 ноября 2026 г.)
• x2 Development: образец страницы квартиры, этаж 2A, 58,7 м² (13 ноября 2026 г.)
• x2 Development: страница проектов (13 ноября 2026 г.)
• x2 Development: страница «О нас» (13 ноября 2026 г.)
• Korter: Dighomi Residence в Тбилиси (13 ноября 2026 г.)
• Geoln: Dighomi Residence (объявление опубликовано 9 мая 2022 г., прочитано 13 ноября 2026 г.)
• Entrepreneur Georgia: x2 Development, 23 октября 2019 г. (на грузинском)
• Википедия: район Дидубе (Didube District)
• Википедия: Guramishvili (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Ghrmaghele (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Didube (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Tbilisi International Airport (координаты)
• OpenStreetMap Nominatim: обратный поиск по центру карты Korter (13 ноября 2026 г.)
• Гражданский кодекс Грузии, статьи 183, 312 и 1158 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, статьи 81, 82, 202, 205 и 206 (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (rs.ge): страница о налоге на имущество
• NAPR: сборы за регистрацию недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации смарт-контрактов
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Закон Грузии о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.