Raya, Jebel Sifah, Оман — виллы Wellness и Majlis с собственными бассейнами

Raya — это двухэтажные виллы внутри Jebel Sifah, коммьюнити с мариной и полем для гольфа, которое компания Muriya строит на северном побережье Омана с 2006 года. У каждой виллы две или три спальни, собственный бассейн и огороженная терраса-сад — и ещё одна особенность: второе, отдельно стоящее здание на вашем же участке.

Этот павильон и есть вся идея. Вы выбираете между двумя версиями одного и того же дома. Вилла Wellness размещает в садовом павильоне частное спа — велнес-студию, джакузи и сауну. Вилла Majlis ставит там традиционный меджлис — самостоятельную комнату для приёма гостей и семьи. Сравните планировки рядом, и всё становится очевидно: основной дом в обоих вариантах идентичен. Вы выбираете не планировку, а то, что стоит рядом с ней.

Цены начинаются от 189 200 омани-риалов — около $492 100 за виллу от 1 690 кв. футов, со сдачей в 4 квартале 2027 года по плану застройщика. Осталось всего четыре виллы. «Золотое резидентство» требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов, а у визы владельца минимальной стоимости объекта нет.

Raya: коротко о главном

Wellness или Majlis: в чём реальная разница

Это выбор, который отличает две версии. Планировки показывают детали.

Поскольку дома одинаковы, выбор простой: сауна с джакузи или комната для приёмов. Меджлис — комната, где принимают гостей и собирается большая семья, и то, что она вынесена из дома, со своим входом и вдали от спален, — ровно тот способ, каким её традиционно используют. Тому, кто принимает гостей, павильон Majlis даёт отдельную комнату для приёма. Тому, кто нет, павильон Wellness добавит спа, которое иначе было бы общим.

Спросите, какие из четырёх оставшихся вилл к какому типу относятся. Тип павильона и число спален идут в комплекте для каждой виллы.

Внутри основного дома

Две детали стоит выделить.

У каждой спальни есть и гардеробная, и собственный санузел. В двухспальной вилле это означает два полноценных санузла и отсутствие общего санузла между членами семьи.

Есть комната прислуги с отдельным санузлом. В Raya он входит в стандарт даже в двухспальной вилле; размер комнаты — 2 × 2 м.

Планировка в цифрах

Размеры помещений из таблицы планировки можно перевести в площади. Единое пространство гостиной, столовой и кухни размером 6,4 × 5,6 м занимает около 35,8 м². Мастер-спальня 4 × 4 м — это 16 м², спальня 01 размером 3,8 × 4 м — 15,2 м², комната прислуги 2 × 2 м — 4 м², а прачечная 1,7 × 2 м — 3,4 м². Две спальни вместе занимают 31,2 м², а единое пространство гостиной, столовой и кухни больше мастер-спальни примерно на 19,8 м².

Именно в павильоне два типа вилл отличаются друг от друга. Велнес-студия имеет размер 3 × 4 м, то есть 12 м², рядом с ней находятся джакузи и сауна, а меджлис — это одна комната примерно 4,5 × 5 м, то есть около 22,5 м². Это на 10,5 м² больше, чем у велнес-студии. Общую площадь виллы застройщик указывает в квадратных футах, и входная вилла за 189 200 OMR обходится примерно в 112 OMR, или $291, за квадратный фут. Размер, число спален, тип павильона и цену каждой из четырёх оставшихся вилл указывает актуальный прайс-лист.

Что установлено при передаче

В Raya прямо указано, что освещение, кухонная техника и сантехника уже установлены, и остаётся только мебель.

Запросите у нас постатейную ведомость техники, сантехники и освещения.

Инфраструктура

У вилл Wellness спа-павильон есть на участке и в проекте предусмотрен общий приватный велнес-центр.

План платежей

Десять квартальных платежей по 7,5% плюс 10% при бронировании дают 85%, то есть 15% оплачиваются при получении ключей. Три квартальных платежа подряд составляют 22,5% цены, или 42 570 OMR.

Платежи, как правило, направляются на эскроу-счёт проекта. Механику эскроу разбираем в гиде о покупке на первичном рынке Омана.

Во что обходится каждый платёж

План платежей по месяцам

Поскольку план состоит из фиксированных процентов, его можно разложить по времени. Суммы ниже получены применением этих процентов к цене входной виллы — 189 200 OMR — и носят иллюстративный характер; вилла с другой ценой подчиняется тем же процентам.

• При бронировании (месяц 0): 10% цены, или 18 920 OMR.
• Месяц 3: второй платёж в 7,5% (14 190 OMR) доводит сумму выплаченного до 17,5%, или 33 110 OMR.
• Месяц 12: после пяти платежей в общей сложности выплачено 40%, или 75 680 OMR.
• Месяц 30: одиннадцатый и последний платёж доводит сумму до 85%, или 160 820 OMR.
• При передаче: заключительные 15%, или 28 380 OMR, завершают оплату цены.

Каждый квартальный платёж одинаков по размеру в риалах, поэтому график легко заложить в бюджет. При фиксированной привязке 1 OMR к $2,6008 каждый платёж в 14 190 OMR пересчитывается в $36 905. К шестому месяцу выплачено 25%, или 47 300 OMR, а к девятому — 32,5%, или 61 490 OMR. Платёж при бронировании больше квартального на 4 730 OMR, что составляет 2,5% цены.

Маршруты получения ВНЖ

Этот раздел — о ВНЖ для тех, кто покупает с таким прицелом.

Диапазон идёт от 1 690 до 1 970 кв. футов, а цена растёт с площадью. Между двумя границами диапазона разница составляет 280 кв. футов, а цена входной виллы ниже порога «Золотого резидентства» на 10 800 OMR. Поэтому вопрос к нам должен быть точным: есть ли среди четырёх оставшихся вилл хотя бы одна по цене от 200 000 риалов? Если да, маршрут «Золотого резидентства» открывается без смены проекта.

Для виллы дешевле 200 000 риалов остаётся виза владельца, введённая Решением Королевской полиции Омана № 87/2026: без спонсора, по справке уполномоченного органа, без минимальной стоимости объекта, от шести месяцев до года с продлением, пребывание до трёх месяцев за въезд, распространяется на супруга и родственников первой степени и прекращается при продаже. Наш гид «Золотое резидентство» против визы владельца разбирает оба маршрута.

Маршруты получения ВНЖ подробнее

«Золотое резидентство» было запущено заново через платформу Invest Oman 31 августа 2025 года. Оно относится к одному объекту в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR, что при действующей привязке составляет $520 160, а каждое заявление рассматривает Королевская полиция Омана. У визы владельца по Решению № 87/2026 минимальной стоимости объекта нет. Ни один из маршрутов не предоставляется самим проектом: оба зависят от конкретного объекта и от заявителя.

Для Raya сравнение делается по каждой вилле отдельно. Входная вилла за 189 200 OMR составляет 94,6% от уровня «Золотого резидентства» и стоит ниже 200 000 OMR, поэтому для неё открыта виза владельца, тогда как оставшуюся виллу по цене от 200 000 OMR оценивают по правилу «Золотого резидентства».

Гольф на Jebel Sifah

Jebel Sifah Golf — 18-луночное поле, пар 72, автор Питер Харрадайн: прибрежное поле. Его можно также играть как девять лунок, пар 36, за счёт двойных флагов; пять ти дают длину от 5 686 до 7 268 ярдов. Тарифы и время старта — на Jebel Sifah Golf. Jebel Sifah выходит на Оманский залив. Muriya существует с 2006 года и является оманским СП, через которое здесь работают Orascom Development и Omran; послужной список Orascom Development ведётся от El Gouna 1989 года.

Сервисный сбор

Сбор уточняется по каждому лоту. На вилле с собственным бассейном, собственным павильоном и садом, плюс общая инфраструктура и мастер-сообщество Jebel Sifah, слоёв затрат может быть три: содержание самой виллы, сбор проекта Raya и сбор мастер-сообщества ITC.

Что обычно покрывают такие сборы — в материале о сервисных сборах в оманской недвижимости.

Расходы на владение

Сервисный сбор — это регулярный платёж, из которого финансируется содержание общих территорий в коммьюнити; в Омане его обычно указывают в риалах за квадратный метр в год. Для Raya слоёв три: содержание самой виллы, сбор проекта Raya и сбор мастер-сообщества Jebel Sifah. Бюджет сервисного сбора обычно описывает ставку, базу начисления (площадь участка или застроенная площадь), кто обслуживает частные бассейны и павильоны, а также политику резервного фонда на более крупные работы.

Застройщик: Muriya

Omran, государственная структура развития туризма Омана, владеет 30% Muriya. Портфель Muriya — на muriya.om, показатели группы — на orascomdh.com.

Приезжайте в Jebel Sifah. Он передаёт жильё уже больше десяти лет: можно пройти по готовым улицам, воспользоваться мариной, сыграть на поле и поужинать в ресторане.

Muriya и её партнёры: контекст

Muriya Tourism Development основана в 2006 году — по данным самой компании. Orascom Development Holding, зарегистрированная в Швейцарии группа с девятью направлениями в шести юрисдикциях, владеет 70%. Остальные 30% принадлежат OMRAN, официально Oman Tourism Development Company, государственной компании, созданной в 2005 году и входящей в структуру Oman Investment Authority как дочерняя. По данным самой Muriya на февраль 2025 года, в Jebel Sifah продано и передано более 900 домов, а в Hawana Salalah — более 1 000.

Отель Sifawy Boutique Hotel на 55 номеров открылся в сентябре 2011 года, а Raya была представлена в январе 2024 года. Полный профиль — на нашей странице Muriya, а каталог застройщиков ставит её рядом с другими застройщиками, которых мы описываем.

Что ещё есть внутри Jebel Sifah

На генплане застройщика четырнадцать составляющих. Raya — одна из них, а знание остальных показывает, что финансирует ваш сервисный сбор и чем реально будут пользоваться ваши гости.

Пляжных клубов два, а не один. The Bank Beach Club соседствует с Dunes Beach Club, а драйвинг-рейндж существует отдельно от самого поля. Полная картина — в нашем гиде по Jebel Sifah, а соседние проекты стоит сравнить напрямую: Solaris, Olive Farms и The Beachfront.

Расположение и время в пути

Клиника в двух минутах и супермаркет в трёх обеспечивают первичную помощь и повседневные покупки внутри коммьюнити. Гольф и марина — по пять минут, что соответствует профилю Raya: это вилла для тех, кто пользуется коммьюнити, а не просто смотрит на него.

Где Raya находится по цене

Двухспальная вилла Raya стоит $492 100 — это двухэтажный дом с двумя спальнями с санузлами, комнатой прислуги, собственным бассейном, огороженным садом и отдельным спа- или меджлис-павильоном.

Raya рядом с другими проектами Muriya

В таблице рядом показаны входные цены оманских проектов Muriya; каждая цифра взята со страницы самого проекта.

У Solaris и Raya общая структура платежей: 10% при бронировании и десять платежей по 7,5%. У Olive Farms двенадцать платежей по 7,5%, а у Amazi и Lubana Island — по 7,5% ежеквартально в течение 36 месяцев.

Кому подходит Raya

Raya по типу покупателя

Для семьи в планировке предусмотрены две или три спальни, в каждой из которых есть гардеробная и собственный санузел, отдельная прачечная и комната прислуги с отдельным санузлом. Для второго дома вилла передаётся с установленной техникой, сантехникой и освещением, остаётся только обставить её, а клиника, супермаркет, поле для гольфа и марина находятся в пределах пяти минут езды на автомобиле. Для тех, кто планирует сдавать виллу, краткосрочная аренда регулируется договором купли-продажи и правилами коммьюнити.

Фригольд

Jebel Sifah имеет статус интегрированного туристического комплекса — категории, в рамках которой Оман разрешает иностранное владение во фригольд. Право регистрируется на имя покупателя, наследуется и свободно продаётся гражданам любых стран. Вилла на собственном участке даёт это право на саму землю: вы владеете землёй, а не долей в здании, а собственность в ITC засчитывается в порог «Золотого резидентства».

Как устроены зоны — в гиде о фригольд-недвижимости и системе ITC в Омане, а сравнение ITC ставит Jebel Sifah рядом с альтернативами.

Спрос на аренду и выход

Raya попадает в уже существующий рынок. В Jebel Sifah сегодня работают отель, рестораны, марина, поле для гольфа и два пляжных клуба, и коммьюнити круглый год притягивает жителей Маската на выходные. Двухэтажная вилла с собственным бассейном, огороженным садом и спа- или меджлис-павильоном — продукт для отпускной аренды, а павильон можно указать в объявлении как особенность.

Комната прислуги важна и коммерчески: она позволяет семейной группе приезжать с персоналом, что расширяет пул арендаторов. Актуальные диапазоны — в гиде по доходности аренды в Омане.

При выходе: четыре виллы остаются в проекте внутри застроенного ITC, а завершённые соседние очереди дают сопоставимые сделки.

Почему Оман и почему этот ценовой уровень

Аргументы за Оман — фригольд в выделенных зонах, отсутствие ежегодного налога на имущество и подоходного налога с аренды, показатели безопасности по международным индексам преступности. Многолетняя привязка риала к доллару обеспечивает долларовым покупателям стабильный курс, а национальную политику задаёт Oman Vision 2040.

Raya — это вилла, а дом даёт то, чего не даёт квартира: бассейн, который вы ни с кем не делите, сад со стеной вокруг, жильё для персонала и отдельное здание для гостей или для сауны. О времени покупки — здесь, о транзакционных расходах — в гиде о налогах на недвижимость в Омане, а общая картина — в материале о районах Маската для покупки.

Оплата из-за рубежа

Цены указываются и рассчитываются в оманских риалах, которые десятилетиями привязаны к доллару. Оплата производится одиннадцатью отдельными платежами примерно за два с половиной года.

Платежи направляются на эскроу-счёт проекта. Сохраняйте SWIFT-подтверждения для регистрационного досье. Курсы и данные банковского сектора публикует Центральный банк Омана. Если рассматриваете местное кредитование — см. гид об ипотеке в Омане для иностранцев.

Как купить: пошагово

• 1. Узнайте, какие четыре виллы остались — Wellness или Majlis, две или три спальни, площадь участка и ориентация.
• 2. Задайте вопрос о ВНЖ: «Золотое резидентство» требует одного объекта в ITC стоимостью от 200 000 OMR, поэтому спросите, есть ли среди оставшихся вилла по такой цене. У визы владельца минимальной стоимости нет.
• 3. Получите актуальный прайс-лист. Виллы начинаются от 189 200 OMR по текущему прайс-листу застройщика.
• 4. Подтвердите площадь. Виллы — от 1 690 до 1 970 кв. футов; размеры помещений даны на планировках.
• 5. Получите постатейную ведомость техники, сантехники и освещения для выбранной виллы.
• 6. Получите график сервисных сборов проекта Raya и мастер-сообщества Jebel Sifah.
• 7. Подтвердите реквизиты эскроу-счёта и целевой срок передачи — 4 квартал 2027 года — в договоре купли-продажи.
• 8. Приезжайте. Jebel Sifah построен и работает — пройдите его, сыграйте на поле, потом решайте.

От бронирования до получения ключей

• Бронирование. В форме бронирования указаны номер лота, застроенная площадь, площадь участка и цена, а также постатейный перечень того, что входит в стоимость. На этом этапе вносится бронировочный платёж в 10% — 18 920 OMR за входную виллу.
• Договор купли-продажи. В SPA указан договорной срок передачи — применительно к целевому сроку застройщика, 4 кварталу 2027 года, — и перечислены все платежи с датами. Покупатель вправе пригласить оманского юриста для проверки договора.
• Эскроу. Королевский указ № 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года, заменил прежнюю систему эскроу. Лицензированные застройщики ведут эскроу-счета отдельно по каждому проекту, а снятие средств привязано к подтверждённому ходу строительства. SWIFT-подтверждение каждого перевода сохраняется в деле.
• Регистрация. Право регистрируется на имя покупателя, а в документах к договору указано, кто его регистрирует, когда и каковы расходы на регистрацию.
• Передача. Остаток в 15% — 28 380 OMR за входную виллу — оплачивается при завершении. Постатейная ведомость техники, сантехники и освещения служит ориентиром при осмотре готовой виллы (snagging).

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования выбранной виллы — тип, спальни, участок и ориентация.
• Договор купли-продажи (SPA) с целевым сроком передачи — 4 квартал 2027 года.
• Реквизиты эскроу-счёта для каждого платежа.
• Документы на право собственности (фригольд в ITC).
• График платежей: 10% при бронировании, далее 7,5% каждые три месяца.
• График сервисных сборов проекта Raya и мастер-сообщества Jebel Sifah.
• Постатейная ведомость кухонной техники, сантехники и освещения.
• Планировки и спецификация павильона Wellness или Majlis.

Основные термины

• ITC (интегрированный туристический комплекс): зонированный туристический комплекс, в котором Оман разрешает иностранное владение во фригольд. Jebel Sifah — один из них.
• Фригольд: право собственности, зарегистрированное на имя покупателя, наследуемое и свободно продаваемое гражданам любой страны.
• SPA: договор купли-продажи, контракт между покупателем и застройщиком.
• Эскроу: счёт проекта, на который вносятся платежи, а снятие средств идёт по ходу строительства.
• Snagging: осмотр готового дома, по итогам которого составляется перечень отделочных работ, подлежащих завершению застройщиком.
• Меджлис: традиционная комната для приёма гостей и семьи.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Raya?
Внутри Jebel Sifah — закрытого курортного коммьюнити на северном побережье Омана, между Оманским заливом и горами Аль-Хаджар, в 35–40 минутах к юго-востоку от центра Маската и примерно в часе от аэропорта.

Чем вилла Wellness отличается от виллы Majlis?
Только отдельным павильоном на участке. В павильоне Wellness — велнес-студия, джакузи и сауна; павильон Majlis представляет собой одну комнату для приёма гостей и семьи. Основной дом в обоих вариантах идентичен.

Могут ли иностранцы покупать в Raya?
Да. Jebel Sifah — интегрированный туристический комплекс, категория, в рамках которой Оман разрешает иностранное владение во фригольд, с регистрацией права на имя покупателя.

Сколько стоят виллы?
От 189 200 омани-риалов — около $492 100 — за виллу от 1 690 кв. футов.

Какая площадь у вилл?
От 1 690 до 1 970 кв. футов. Планировки показывают гостиную-столовую-кухню 6,4 × 5,6 м, плюс две спальни с санузлами, комнату прислуги и прачечную.

У каждой ли виллы есть бассейн?
Да. Собственный бассейн и терраса-сад входят в каждую виллу, а не предлагаются за доплату.

Вилла передаётся с мебелью?
Нет, но кухонная техника, сантехника и освещение уже установлены. Остаётся только мебель.

Есть ли комната прислуги?
Да — комната 2 × 2 м с собственным санузлом входит в стандарт, в том числе в двухспальных планировках.

Какой план платежей?
10% при бронировании, 7,5% через три месяца, далее по 7,5% каждые три месяца до одиннадцатого платежа — 85% до сдачи, оставшиеся 15% при завершении.

Когда сдаётся Raya?
4 квартал 2027 года — целевой срок передачи по плану застройщика.

Даёт ли покупка здесь право на ВНЖ Омана?
«Золотое резидентство» требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 риалов, решение принимает Королевская полиция Омана. Входная вилла стоит 189 200 риалов; вилла по цене от 200 000 риалов этому порогу соответствует, поэтому запросите у нас актуальный прайс-лист. У визы владельца по Решению 87/2026 минимальной стоимости нет. См. наш гид по ВНЖ.

Кто застройщик?
Muriya — совместное предприятие Orascom Development (70%) и Omran (30%), государственной структуры развития туризма Омана. Orascom работает с 1989 года и реализовала El Gouna, Andermatt и Luštica Bay.

Поле для гольфа на 9 или 18 лунок?
На 18, пар 72, автор Питер Харрадайн. Его можно также играть как девять лунок, пар 36, за счёт двойных флагов.

Каков сервисный сбор?
Уточняется по каждому лоту. Свяжитесь с нами, чтобы получить сбор проекта Raya и сбор мастер-сообщества Jebel Sifah.

Далеко ли пляж?
Пляж Sifah — семь минут на автомобиле; поле для гольфа и марина — по пять минут.

Сколько выплачено к концу первого года по плану платежей?
К 12-му месяцу наступает срок пяти платежей: бронировочного в 10% и четырёх по 7,5%, то есть 40% цены. Для входной виллы это 75 680 OMR.

Что такое эскроу-счёт?
Это счёт проекта, на котором находятся платежи покупателей. По Королевскому указу № 79/2025 лицензированные застройщики ведут такие счета, а снятие средств привязано к подтверждённому ходу строительства.

Как цена Raya пересчитывается в доллары?
По фиксированному курсу 1 OMR = $2,6008. Входная цена 189 200 OMR соответствует $492 071, и на этой странице она округляется до примерно $492 100.

Обсудить Raya с UInvest

Raya отвечает на простой вопрос: сколько стоит владеть здесь домом, у которого на участке есть второе собственное здание — сауна с джакузи в саду или меджлис, где у гостей своя комната? При 189 200 риалах ответ — около $492 100.

При четырёх оставшихся виллах наличие уточняется в личном разговоре. UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, а значит даёт актуальные цены, информацию о том, какие из четырёх относятся к Wellness, а какие к Majlis, и то, есть ли среди них вилла по цене от 200 000 риалов — уровень маршрута «Золотого резидентства».

Смотрите виллы на продажу в Омане и квартиры на продажу в Омане, сравните соседние Solaris, Olive Farms и The Beachfront, посмотрите проекты Muriya в Салале — Amazi и наш гид по Hawana Salalah, изучите всю недвижимость Омана или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный список доступных вилл Raya, планировки и график платежей.