پروژهٔ Orbi Millennium Batumi مجتمعی چهاربلوکه است در نیو بلوار باتومی، به نشانی خیابان Zghvispiri شمارهٔ 1A، که Orbi Group آن را پروژه‌ای تازه معرفی می‌کند و در آن فضای مسکونی، تجاری، تفریحی و خرده‌فروشی کنار هم قرار می‌گیرد؛ آپارتمان‌های این مجتمع در مرحلهٔ ساخت عرضه می‌شوند.
این راهنما دربارهٔ Orbi Millennium Batumi صفحهٔ پروژه، مقاله و صفحهٔ دوربین زندهٔ سازنده را به همان صورتی که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شدند می‌خواند، آن‌ها را کنار دو آگهی شخص ثالث می‌گذارد و هر رقمی را که میان منابع تفاوت دارد، همراه با منبع و تاریخ آن، در یک جدول می‌آورد. هرجا صفحه‌های سازنده موردی را درج نکرده باشند، راهنما این نکته را در یک عبارت بی‌طرفانه می‌گوید و جای خالی را پر نمی‌کند.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده، Orbi Millennium را پروژه‌ای تازه از Orbi Group توصیف می‌کند که فضاهای تجاری و مسکونی را با امکانات تفریحی، خرده‌فروشی، سرگرمی و اوقات فراغت ترکیب می‌کند. این صفحه پروژه را در نیو بلوار، در خط ساحلی باتومی قرار می‌دهد و چهار بلوک برای آن می‌شمارد: سه بلوک مسکونی و یک بلوک تجاری. یک مقالهٔ سازنده نشانی را خیابان Zghvispiri شمارهٔ 1A و فاصله تا دریای سیاه را ۵۰ متر ذکر می‌کند.
صفحهٔ پروژه نه تعداد واحدها را درج کرده، نه متراژ واحدها را، نه فهرست قیمت و نه تاریخ تحویل را. تنها قیمتی که سازنده منتشر می‌کند یک جملهٔ تبلیغاتی در همان مقاله است: آپارتمان‌هایی «با قیمت شروع از فقط $۱۸٬۷۵۰»، همراه با طرح اقساط داخلی ۱۲ ماهه و پیش‌پرداخت $۴٬۰۰۰. مقاله تاریخ ۰۹.۱۱.۲۶ را دارد که همان روز بررسی این راهنماست؛ بنابراین ممکن است تاریخ را خود سایت به‌صورت خودکار تولید کرده باشد و پیشنهاد در اینجا به‌معنای «آنچه در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد» خوانده می‌شود.
صفحهٔ دوربین زندهٔ سازنده، Orbi Millennium را در میان سایت‌هایی فهرست می‌کند که دوربین ساخت‌وساز دارند، و صفحهٔ پروژه آن را آخرین پروژه در ساحل نیو بلوار می‌نامد که هنوز می‌توان ملک را در آن در مرحلهٔ ساخت خرید. این اظهار نظر خود سازنده است؛ صفحه‌ها نه تاریخ شروع کار را درج کرده‌اند و نه درصد پیشرفت را. دو آگهی شخص ثالث قیمت‌های دیگر و دو ماه تحویل متفاوت را درج می‌کنند که در بخش سوم آمده است.
جدول زیر واقعیت‌های کلیدی را دقیقاً همان‌گونه که هر منبع درج کرده است نشان می‌دهد.
| Orbi Millennium Batumi: واقعیت‌های کلیدی | طبق متن منتشرشده | منبع |
|---|---|---|
| سازنده | Orbi Group | صفحهٔ پروژهٔ سازنده |
| موقعیت | باتومی، نیو بلوار؛ خیابان Zghvispiri شمارهٔ 1A؛ ۵۰ متر تا دریای سیاه | مقالهٔ سازنده؛ صفحهٔ دوربین |
| وضعیت | همراه با دوربین زندهٔ ساخت‌وساز فهرست شده است؛ تاریخ شروع و درصد پیشرفت درج نشده | صفحهٔ دوربین سازنده |
| بلوک‌ها | چهار بلوک: سه بلوک مسکونی و یک بلوک تجاری (بلوک D) | صفحهٔ پروژهٔ سازنده |
| تعداد طبقات | A و B: ۲۵ طبقه؛ C: ۲۹ طبقه؛ D: دو طبقهٔ زیرزمین، همکف و ۳ طبقه (اسلاید گرجی گالری)؛ «۲۹ طبقه» (geoln)؛ «دو ساختمان ۲۵ طبقه» (batumi-property) | اسلاید گالری در صفحهٔ پروژه؛ geoln؛ batumi-property |
| انواع واحد | را سازنده درج نکرده است؛ طبق batumi-property: استودیو، ۱خوابه و ۲خوابه | batumi-property |
| متراژ | را سازنده درج نکرده است؛ طبق geoln: «از ۲۸٫۰۰ m²» | geoln |
| تعداد کل واحدها | درج نشده است؛ طبق batumi-property: «بیش از ۵۰۰ آپارتمان موجود»؛ مقاله می‌گوید پیشنهادی «فقط برای ۲۵۰ واحد اضافی» تمدید شده است | batumi-property؛ مقاله |
| قیمت | در صفحهٔ پروژه نیست؛ بسته به منبع $۱۸٬۷۵۰، $۱۹٬۳۲۰ یا $۳۹٬۰۰۰ | جدول قیمت در بخش ۳ را ببینید |
| طرح پرداخت | طرح اقساط داخلی ۱۲ ماهه؛ پیش‌پرداخت $۴٬۰۰۰ | مقالهٔ سازنده |
| تحویل | را سازنده درج نکرده است؛ دسامبر ۲۰۲۷ (geoln) یا سپتامبر ۲۰۲۷ (batumi-property) | جدول تحویل در بخش ۳ را ببینید |
| نوع نازک‌کاری | سازنده دربارهٔ این پروژه دربارهٔ وضعیت نازک‌کاری چیزی نگفته است؛ geoln وضعیت را «دیوارهای سیاه» (black walls) ثبت کرده است | geoln |
| مدیریت | یک شرکت مدیریت بدون ذکر نام (سازنده) | صفحهٔ پروژهٔ سازنده |
| طراحی | Wilkinson Eyre، به گفتهٔ سازنده و geoln | بخش ۴ را ببینید |
| سند مالکیت | «هزینهٔ کامل در TAPU» طبق batumi-property؛ مالکیت را قرارداد فروش و سابقهٔ ثبت عمومی (Public Registry) تعیین می‌کند | batumi-property |
خریداری که به‌دنبال جدول واحدها باشد، آن را در صفحه‌های سازنده نخواهد یافت. صفحهٔ پروژه فهرست ویژگی‌ها و یک گالری دارد و مقاله از آپارتمان‌ها سخن می‌گوید بی‌آنکه نوعی را مشخص کند. دو آگهی شخص ثالث اطلاعاتی ناقص می‌دهند که جدول زیر آن‌ها را کنار هم می‌گذارد، بدون آنکه با هم ادغام‌شان کند.
| منبع | انواع واحد | متراژ | تعداد یا موجودی | سایر موارد |
|---|---|---|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ سازنده | درج نشده | درج نشده | درج نشده | چهار بلوک؛ فهرست ویژگی‌ها |
| مقالهٔ سازنده | «آپارتمان‌ها» (نوع مشخص نشده) | درج نشده | پیشنهاد «فقط برای ۲۵۰ واحد اضافی» تمدید شده است | قیمت، طرح و پیش‌پرداخت؛ بخش ۳ را ببینید |
| آگهی geoln.com | ساختمان آپارتمانی (فیلد نوع ملک) | «مساحت از ۲۸٫۰۰ m²» | درج نشده | وضعیت «دیوارهای سیاه»؛ نوع ساخت مونولیت؛ ۲۹ طبقه |
| batumi-property.com (صفحهٔ کارگزار) | آپارتمان‌های استودیو، ۱خوابه و ۲خوابه | درج نشده | «بیش از ۵۰۰ آپارتمان موجود» | «بسیاری از آپارتمان‌ها منظرهٔ پانورامای دریا دارند» |
از این جدول سه نکته نتیجه می‌شود. نخست، کوچک‌ترین متراژی که در هر جا درج شده ۲۸٫۰۰ m² است، در آگهی geoln، و هیچ منبعی حداکثر متراژ را ذکر نکرده است. دوم، تنها انواع واحدی که نام برده شده‌اند آپارتمان‌های استودیو، یک‌خوابه و دوخوابهٔ صفحهٔ کارگزار است. سوم، ۲۵۰ واحد مندرج در مقاله به یک پیشنهاد تبلیغاتی مربوط است و شمارش کل پروژه نیست؛ رقم بیش از ۵۰۰ آپارتمان موجود در صفحهٔ کارگزار نیز دربارهٔ موجودی است و جمع کل را نشان نمی‌دهد.
ورودی «دیوارهای سیاه» در geoln وضعیت داخل واحد را با واژگان خود همان آگهی توصیف می‌کند.
گزارش قیمت مسکن Geostat که فقط خانه‌های نوساز تفلیس را در بر می‌گیرد، وایت فریم، گرین فریم و بلک فریم را به‌عنوان دسته‌های وضعیت به کار می‌برد؛ این راهنما عبارت geoln را بر آن‌ها منطبق نمی‌کند و اینکه هر واحد هنگام تحویل چه چیزی را شامل می‌شود در پیوست مشخصات فنی قرارداد آمده است. پرسش‌های متداول عمومی سازنده می‌گوید آپارتمان‌های کلیدتحویل کاملاً نازک‌کاری و مبله‌اند، اما در برخی پروژه‌ها مالکان خودشان نازک‌کاری را انجام می‌دهند؛ این منبع نمی‌گوید کدام حالت دربارهٔ Orbi Millennium صدق می‌کند.
امکانات بهتر از واحدها مستند شده‌اند. جدول زیر فهرست ویژگی‌های سازنده را با دو آگهی مقایسه می‌کند.
| امکانات | صفحهٔ پروژهٔ سازنده | geoln | batumi-property |
|---|---|---|---|
| استخرها | استخر سرپوشیده و روباز | استخر | استخر پانوراما و استخر سرپوشیده |
| اسپا و تندرستی | مرکز اسپا و تندرستی | اسپا | مرکز اسپا و مرکز آبی (aqua centre) |
| تناسب اندام | باشگاه تناسب اندام | تناسب اندام | مرکز تناسب اندام |
| غذا و خرده‌فروشی | کافه‌ها، رستوران‌ها و فضاهای خرده‌فروشی | رستوران؛ فضای تجاری؛ سوپرمارکت در نزدیکی | رستوران‌ها، بارها و کافه‌های روی بام؛ مرکز خرید |
| کسب‌وکار | فضاهای کسب‌وکار و سالن‌های همایش | فهرست نشده | فهرست نشده |
| فضای باز | فضاهای تفریحی و محوطه‌سازی‌شده؛ تراس‌هایی با منظرهٔ پانوراما | فهرست نشده | تراس‌های پانورامای روی بام |
| پارکینگ | پارکینگ زیرزمینی و روزمینی | پارکینگ زیرزمینی | پارکینگ زیرزمینی |
| امنیت و خدمات | نگهبانی و خدمات دربان ۲۴/۷ | دوربین مداربسته؛ پذیرش | مجتمع دروازه‌دار (gated community) |
| کودکان | فهرست نشده | زمین بازی کودکان | زمین بازی کودکان؛ اتاق کودکان |
فهرست‌ها در استخر، اسپا، تناسب اندام، رستوران و پارکینگ هم‌پوشانی دارند. این فهرست‌ها نمی‌گویند هر امکان در کدام بلوک قرار دارد، استخرها و اسپا ویژهٔ مالکان و مهمانان‌اند یا برای عموم باز هستند، امکانات چه زمانی بهره‌برداری می‌شوند و هزینه‌های جاری آن‌ها چگونه تقسیم می‌شود. اینها پرسش‌هایی دربارهٔ هزینه سرویس و مدیریت‌اند که اسناد فروش به آن‌ها پاسخ می‌دهند، و فهرست پایان بخش ۶ آن‌ها را در بر دارد.
صفحه‌های خود Orbi Group برای Orbi Millennium یک قیمت و هیچ تاریخ تحویلی درج نکرده‌اند. دو آگهی شخص ثالث هرکدام قیمتی متفاوت و یک ماه تحویل درج می‌کنند. این راهنما میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند: هر رقم همراه با منبع خود، تاریخ آن در صورت وجود، و نوع واحدی که منبع به آن اشاره می‌کند نشان داده می‌شود. مبلغ‌های لاری بر پایهٔ نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) محاسبه شده‌اند: USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶.
| Orbi Millennium Batumi: قیمت به تفکیک منبع | رقم طبق متن منتشرشده | نوع یا متراژ واحد ذکرشده | تاریخ منبع | سایر شرایط درج‌شده |
|---|---|---|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ سازنده | بدون قیمت | مصداق ندارد | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | هیچ |
| مقالهٔ سازنده | «آپارتمان‌ها با قیمت شروع از فقط $۱۸٬۷۵۰» (حدود GEL ۴۸٬۶۵۴) | ذکر نشده | تاریخ درج‌شده ۰۹.۱۱.۲۶ | طرح اقساط داخلی ۱۲ ماهه؛ پیش‌پرداخت $۴٬۰۰۰؛ پیشنهاد «فقط برای ۲۵۰ واحد اضافی» تمدید شده |
| آگهی geoln.com | «آپارتمان‌ها در Orbi Millennium از 19320$» (حدود GEL ۵۰٬۱۳۳)؛ قیمت هر m² «از 690$» | «مساحت از ۲۸٫۰۰ m²» | منتشرشده در ۱۸.۰۹.۲۰۲۵ | فیلد طرح اقساط خط تیره نشان می‌دهد؛ وام بانکی بدون شرایط فهرست شده است |
| batumi-property.com (صفحهٔ کارگزار) | «قیمت از 39 000$» (حدود GEL ۱۰۱٬۲۰۱) | ذکر نشده | بدون تاریخ | «اقساط و اعتبار: بله»؛ «هزینهٔ کامل در TAPU» |
این سه رقم با هم نمی‌خوانند و در صفحه‌ها چیزی شکاف میان آن‌ها را توضیح نمی‌دهد. آگهی geoln قدیمی‌ترین است و در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شده، و مقاله تازه‌ترین است؛ اما پورتال آگهی ممکن است ورودی خود را به‌روز کند یا بدون تغییر بگذارد، پس ترتیب تاریخ‌ها مشخص نمی‌کند کدام رقم امروز اعتبار دارد. صفحهٔ batumi-property اصلاً تاریخ ندارد. این صفحه خود را نمایندهٔ رسمی سازنده می‌نامد؛ صفحه‌های سازنده از آن نامی نمی‌برند، بنابراین رقم آن در اینجا قیمت کارگزار نامیده می‌شود.
تنها زوج رقم‌های geoln با هم سازگارند. اگر حداقل قیمت آن، USD ۱۹٬۳۲۰، بر حداقل متراژ آن، ۲۸ m²، تقسیم شود، USD ۶۹۰ برای هر m² به دست می‌آید که با فیلد «از 690$» همان آگهی برابر است؛ پس این دو رقم به‌احتمال زیاد یک واحد با متراژ ۲۸ m² را توصیف می‌کنند. مقاله و صفحهٔ کارگزار نمی‌گویند قیمت شروع آن‌ها به کدام واحد مربوط است، بنابراین خریدار نمی‌تواند تشخیص دهد که سه واحد متفاوت توصیف شده یا یک واحد با سه قیمت مختلف.
تاریخ‌های تحویل نیز همین الگو را نشان می‌دهند.
| Orbi Millennium Batumi: تحویل به تفکیک منبع | تحویل طبق متن منتشرشده | تاریخ منبع | توضیح |
|---|---|---|---|
| صفحهٔ پروژه، مقاله و صفحهٔ دوربین سازنده | بدون تاریخ تحویل | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | صفحه‌ها پروژه را پروژه‌ای تازه توصیف می‌کنند و برنامهٔ زمانی نمی‌دهند |
| آگهی geoln.com | «پایان کار در دسامبر ۲۰۲۷»؛ پرسش‌های متداول آگهی می‌گوید ساخت «برنامه‌ریزی شده است در دسامبر ۲۰۲۷ به پایان برسد» | منتشرشده در ۱۸.۰۹.۲۰۲۵ | آگهی شخص ثالث |
| batumi-property.com (صفحهٔ کارگزار) | «تاریخ تحویل سپتامبر ۲۰۲۷»؛ «تاریخ اتمام ساخت سپتامبر ۲۰۲۷» | بدون تاریخ | صفحهٔ کارگزار |
ماه‌های تحویل دو منبع شخص ثالث سه ماه با هم فاصله دارند. هیچ‌یک نمی‌گوید تاریخش تاریخ قراردادی، هدف یا برآورد است و هیچ‌یک سندی را که پشت آن است نام نمی‌برد. تنها گفتهٔ سازنده دربارهٔ زمان‌بندی این است که پروژه در مرحلهٔ ساخت است، که صفحهٔ دوربین آن با فهرست کردن یک دوربین تأیید می‌کند. خریداری که تاریخ می‌خواهد، آن را در قرارداد مقدماتی طلب می‌کند، همراه با اینکه چه چیزی تحویل به حساب می‌آید: گواهی بهره‌برداری، ثبت واحد، یا تحویل فیزیکی کلید.
جدول زیر محاسباتی را نشان می‌دهد که از روی ارقام درج‌شده می‌توان انجام داد. این جدول «محاسبه‌شده» برچسب خورده است و هیچ واقعیت تازه‌ای نمی‌افزاید.
| مورد (محاسبه‌شده از ارقام درج‌شده) | محاسبه | نتیجه | توضیح خواندن |
|---|---|---|---|
| قیمت هر m² در geoln نسبت به حداقل متراژ | ۱۹٬۳۲۰ / ۲۸ | USD ۶۹۰ برای هر m² | با فیلد «از 690$» در geoln برابر است |
| پیش‌پرداخت به‌عنوان سهمی از قیمت شروع در مقاله | ۴٬۰۰۰ / ۱۸٬۷۵۰ | ۲۱٫۳٪ | فرض می‌کند هر دو رقم به یک واحد مربوط‌اند، که مقاله نمی‌گوید |
| مانده پس از پیش‌پرداخت | ۱۸٬۷۵۰ – ۴٬۰۰۰ | USD ۱۴٬۷۵۰ | همان فرض |
| مانده در ۱۲ ماه | ۱۴٬۷۵۰ / ۱۲ | USD ۱٬۲۲۹٫۱۷ در ماه | فقط برای تصویر کردن؛ زمان‌بندی، تاریخ‌ها و ارز اقساط درج نشده است |
| geoln در برابر مقاله | ۱۹٬۳۲۰ – ۱۸٬۷۵۰ | USD ۵۷۰، یا ۳٫۰٪ بیشتر | تاریخ‌های متفاوت و احتمالاً واحدهای متفاوت |
| صفحهٔ کارگزار در برابر مقاله | ۳۹٬۰۰۰ / ۱۸٬۷۵۰ | ۲٫۰۸ برابر | هیچ‌کدام نوع واحد را ذکر نکرده‌اند |
| فاصلهٔ تحویل میان دو آگهی | دسامبر ۲۰۲۷ منهای سپتامبر ۲۰۲۷ | ۳ ماه | هیچ‌یک از منابع نمی‌گوید تاریخ به چه معناست |
| از تاریخ انتشار geoln تا ماه تحویل آن | ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۵ تا دسامبر ۲۰۲۷ | حدود ۲۷ ماه | زمان سپری‌شده میان تاریخ آگهی و تحویل درج‌شده |
قیمت‌هایی که به دلار آمریکا درج شده‌اند انتخاب ارز خود سازنده یا پورتال‌هاست؛ قرارداد فروش ارزی را که هر پرداخت به آن انجام می‌شود تعیین می‌کند و اینکه مبلغ لاری ثابت است یا با نرخ ارز تغییر می‌کند. این جزئیات برای طرح ۱۲ ماهه اهمیت دارد، زیرا ارزش لاری یک قسط دلاری در طول یک سال با نرخ رسمی تغییر می‌کند.
سازنده چهار بلوک را توصیف می‌کند و گالری در صفحهٔ پروژه شامل یک اسلاید به زبان گرجی است که به هر بلوک نقشی می‌دهد. بر اساس خواندن این اسلاید، بلوک‌های A و B ساختمان‌های آپارتمانی از نوع هتلی با ۲۵ طبقه توصیف شده‌اند، بلوک C ساختمان آپارتمانی از نوع هتلی با ۲۹ طبقه، و بلوک D بخش زیرساختی با دو طبقهٔ زیرزمین و همکف به‌علاوهٔ ۳ طبقه که از نظر عملکردی A، B و C را به هم وصل می‌کند. متن انگلیسی صفحه همین سه بلوک را مسکونی می‌نامد و تعداد طبقات را درج نمی‌کند.
| Orbi Millennium Batumi: بلوک‌ها به تفکیک منبع | اسلاید گالری (گرجی) | متن صفحهٔ سازنده | آگهی‌های شخص ثالث |
|---|---|---|---|
| بلوک A | ۲۵ طبقه؛ آپارتمان‌های نوع هتلی | یکی از سه بلوک مسکونی | batumi-property: «دو ساختمان بلندمرتبهٔ ۲۵ طبقه» |
| بلوک B | ۲۵ طبقه؛ آپارتمان‌های نوع هتلی | یکی از سه بلوک مسکونی | همان گفته دربارهٔ بلوک A |
| بلوک C | ۲۹ طبقه؛ آپارتمان‌های نوع هتلی | یکی از سه بلوک مسکونی | geoln: «۲۹ طبقه» |
| بلوک D | بخش زیرساختی: زیرزمین -۲ و همکف به‌علاوهٔ ۳ طبقه؛ A، B و C را به هم وصل می‌کند | بلوک تجاری؛ برندهای خرده‌فروشی را در خود جای می‌دهد و بلوک‌های دیگر را به هم متصل می‌کند؛ فضای باز برای تفریح | batumi-property: «یک مرکز خرید بزرگ» |
| کل پروژه | چهار بلوک، A تا D | «طراحی نسبتاً کم‌ارتفاع»؛ ۳ بلوک مسکونی و ۱ بلوک تجاری | batumi-property: «چهار ساختمان»، مساحت کل «بیش از ۶۰٬۰۰۰ متر مربع» |
صفحهٔ انگلیسی می‌گوید طراحی نسبتاً کم‌ارتفاع است تا با نیو بلوار هماهنگ باشد؛ صفحه نیو بلوار را در مقایسه با دیگر محله‌های نوساز باتومی دارای ساختمان‌هایی نسبتاً کوتاه و فشرده توصیف می‌کند. صفحه کم‌ارتفاع را تعریف نمی‌کند و ارتفاعی بر حسب متر نمی‌دهد. اسلاید ۲۵ و ۲۹ طبقه را درج کرده است. هر دو گفته از آنِ سازنده‌اند و راهنما آن‌ها را با هم تطبیق نمی‌دهد؛ خریداری که به ارتفاع، تعداد برج‌ها یا طبقهٔ یک واحد نیاز دارد، نقشه‌های تأییدشده را درخواست می‌کند.
نمودار روی اسلاید برای هر یک از حروف A، B و C دو شکل را مشخص کرده است که پیرامون یک شکل مرکزی متصل برای بخش زیرساختی قرار گرفته‌اند.
متن اسلاید نمی‌گوید هر حرف دو برج را در بر می‌گیرد یا نه، پس تعداد ساختمان‌ها با منابع درج‌شده روشن نمی‌شود: کارگزار در دو جملهٔ مختلف از دو ساختمان ۲۵ طبقه و از چهار ساختمان سخن می‌گوید.
اسلاید همچنین تنها جایی از منابع بررسی‌شده است که عبارت «نوع هتلی» (hotel-type) را به کار می‌برد، و اینکه این عبارت برای کاربری، خدمات و سند مالکیت چه معنایی دارد پرسشی برای قرارداد است.
دربارهٔ بلوک تجاری، متن سازنده می‌گوید بلوک D برندهای خرده‌فروشی را در خود جای می‌دهد و بلوک‌های دیگر را به هم وصل می‌کند و رندرهایش تابلوی برندها را روی پودیوم نشان می‌دهند. در متن هیچ مستأجری نام برده نشده است، پس تابلوها جنبهٔ تصویرسازی دارند. مقاله بلوک D را بوتیک‌های خرده‌فروشی، رستوران‌ها و کافه‌ها توصیف می‌کند؛ صفحهٔ پروژه فضاهای خرده‌فروشی، کافه‌ها و رستوران‌ها را در میان ویژگی‌ها فهرست می‌کند. اینکه واحدهای تجاری برای فروش‌اند یا اجاره، دربارهٔ Orbi Millennium بیان نشده است.
انتساب طراحی در صفحهٔ پروژه، در مقاله و در آگهی geoln دیده می‌شود. جدول زیر نشان می‌دهد چه کسی چه می‌گوید.
| منبع | گفته دربارهٔ طراحی | تاریخ مشاهده |
|---|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ سازنده | طراحی را Wilkinson Eyre، یک شرکت معماری بریتانیایی، تهیه کرده است | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
| مقالهٔ سازنده | طرح معماری را استودیوی بریتانیایی Wilkinson Eyre تهیه کرده و Gardens by the Bay در سنگاپور و One Barangaroo در سیدنی به‌عنوان پروژه‌های شاخص این استودیو نام برده شده‌اند | تاریخ درج‌شده ۰۹.۱۱.۲۶ |
| آگهی geoln.com | پدیدآورندهٔ طراحی پروژه Wilkinson Eyre است | منتشرشده در ۱۸.۰۹.۲۰۲۵ |
بنابراین منابع فقط همین را تأیید می‌کنند: سازنده و geoln نام Wilkinson Eyre را ذکر کرده‌اند. خریدار از سازنده به‌صورت کتبی نام معمار مسئول ثبت (architect of record)، مرحله‌ای از طراحی که طرح Wilkinson Eyre به آن رسیده، و شمارهٔ پروانهٔ ساخت را می‌خواهد که شهرداری برای طراحی تأییدشده صادر می‌کند.
منابع در مورد شهر و دریا هم‌نظرند و برای خیابان واژه‌های متفاوتی به کار می‌برند. سازنده می‌گوید پروژه در نیو بلوار، در خط ساحلی باتومی است؛ صفحهٔ دوربین آن «آپارتمان‌ها در بلوار باتومی» می‌گوید؛ مقاله خیابان Zghvispiri شمارهٔ 1A را ذکر می‌کند. آگهی geoln عبارت Zghvis Piris 1 را درج کرده و صفحهٔ کارگزار عبارت Batumi, Center را.
اینها گونه‌هایی از یک مکان به نظر می‌رسند، اما سازنده مختصات و کد کاداستر درج نکرده است و جست‌وجو در OpenStreetMap در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ برای نام خیابان هیچ ورودی نشان نداد، پس این راهنما فاصلهٔ سایت تا مکان‌های دیگر را محاسبه نمی‌کند.
| نشانی و محدوده طبق متن منتشرشده | عبارت | منبع |
|---|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ سازنده | در نیو بلوار، خط ساحلی باتومی | صفحهٔ پروژهٔ orbi.ge |
| صفحهٔ دوربین سازنده | آپارتمان‌ها در بلوار باتومی، ۵۰ متر تا دریا | دوربین‌های orbi.ge |
| مقالهٔ سازنده | خیابان Zghvispiri شمارهٔ 1A، ۵۰ متر تا دریای سیاه | مقالهٔ orbi.ge |
| geoln | Zghvis Piris 1 | geoln.com |
| batumi-property | Batumi, Center | batumi-property.com |
خود بلوار را سایت گردشگری شهر مستند کرده است. Visit Batumi بلوار باتومی را پارکی ساحلی به طول هفت کیلومتر توصیف می‌کند که ساخت آن در ۱۸۸۱ آغاز شد و حدود ۴۵٬۰۰۰ درخت و گیاه دارد، با نمادهایی از جمله ستون‌های کولوناد (Colonnades)، برج الفبا (Alphabet Tower) و فواره‌های رقصان (Dancing Fountains). صفحهٔ اصلی سازنده بلوار را به‌تازگی گسترش‌یافته و هفت کیلومتری می‌نامد. هیچ‌یک از دو متن نمی‌گوید کدام بخش نیو بلوار نامیده می‌شود، پس جای خیابان Zghvispiri در امتداد ساحل نکته‌ای است که باید با نشانی دقیق روی نقشه تأیید شود.
این شهر مرکز اداری آجارا است. گزارش Geostat دربارهٔ جمعیت در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶، جمعیت آجارا را ۴۱۳٫۲ هزار نفر و گرجستان را ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر اعلام می‌کند و جدول آن به تفکیک واحد خودگردان، شهرداری باتومی را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر با ۲۴۶٫۳ هزار نفر در برابر ۲۳۶٫۸ هزار نفر یک سال پیش‌تر نشان می‌دهد. Geostat یادآوری می‌کند که ارقام ۲۰۲۵ بر پایهٔ سرشماری ۲۰۲۴ بازمحاسبه شده‌اند.
صفحهٔ اداره ملی گردشگری گرجستان (GNTA) باتومی را شهری بندری در فاصلهٔ ۳۵۰ کیلومتری پایتخت توصیف می‌کند، حدود ۵ ساعت و ۳۰ دقیقه با جاده از تفلیس و ۲ ساعت و ۱۵ دقیقه از کوتایسی.
دسترسی هوایی از طریق فرودگاه بین‌المللی باتومی انجام می‌شود. فرودگاه‌های متحد گرجستان (United Airports of Georgia) گزارش می‌دهد که این فرودگاه در ۲۰۲۴ به ۹۵۱٬۷۶۰ مسافر خدمت داد و پس از تفلیس و کوتایسی سومین فرودگاه پرتردد کشور بود، و توسعهٔ تکمیل‌شده در ۲۰۲۱ امکان پذیرش تا ۱٫۲ میلیون مسافر در سال را فراهم کرد.
ویکی‌پدیا فرودگاه را حدود ۲ کیلومتر جنوب شهر و حدود ۲۰ کیلومتر از هوپا (Hopa) در ترکیه قرار می‌دهد. چون مختصات سایت منتشر نشده است، فاصلهٔ جاده‌ای پروژه تا فرودگاه پرسشی برای نقشه است و نه برای این صفحه.
آب‌وهوا برای آپارتمانی ساحلی یک واقعیت کاربردی است. ویکی‌پدیا باتومی را در رده‌بندی نیمه‌استوایی مرطوب قرار می‌دهد، بارش سالانه را ۲٬۴۳۵ میلی‌متر ثبت می‌کند و آن را پربارش‌ترین شهر گرجستان و قفقاز می‌نامد. برای زمینهٔ ملی، Geostat در ۲۰۲۵ ورود ۷٫۸ میلیون مسافر غیرمقیم به گرجستان را شمرد که ۵٫۹ درصد بیش از ۲۰۲۴ بود؛ این گزارش رقمی برای باتومی نمی‌دهد و سازنده بیش از ۲٫۵ میلیون بازدیدکننده از باتومی را در ۲۰۲۴ بدون ذکر منبع نقل می‌کند. این ارقام بازدیدها را توصیف می‌کنند و نه عملکرد هیچ واحدی را.
| واقعیت دربارهٔ موقعیت | رقم | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| جمعیت شهرداری باتومی | ۲۴۶٫۳ هزار نفر در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶؛ ۲۳۶٫۸ هزار نفر در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ | Geostat، جمعیت به تفکیک واحد خودگردان، ۲۰۲۶ |
| جمعیت جمهوری خودمختار آجارا و گرجستان | ۴۱۳٫۲ هزار و ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ | Geostat، ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ |
| فاصلهٔ جاده‌ای از تفلیس | ۳۵۰ کیلومتر؛ ۵ ساعت و ۳۰ دقیقه | Georgia Travel، بدون تاریخ |
| زمان جاده‌ای از کوتایسی | ۲ ساعت و ۱۵ دقیقه | Georgia Travel، بدون تاریخ |
| بلوار باتومی | هفت کیلومتر؛ آغاز ساخت در ۱۸۸۱؛ حدود ۴۵٬۰۰۰ درخت و گیاه | Visit Batumi، بدون تاریخ |
| فرودگاه بین‌المللی باتومی، ۲۰۲۴ | ۹۵۱٬۷۶۰ مسافر؛ سومین فرودگاه پرتردد گرجستان | فرودگاه‌های متحد گرجستان (United Airports of Georgia) |
| بارش سالانه | ۲٬۴۳۵ میلی‌متر؛ نیمه‌استوایی مرطوب (Cfa) | ویکی‌پدیا: Batumi |
| ورود مسافران بین‌المللی به گرجستان، ۲۰۲۵ | ۷٫۸ میلیون ورود مسافر غیرمقیم، با ۵٫۹ درصد افزایش | Geostat، ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
| فاصله تا دریا | ۵۰ متر | صفحهٔ پروژه، مقاله و صفحهٔ دوربین سازنده |
برای زمینهٔ قیمت، شاخص رسمی قیمت مسکن Geostat فقط خانه‌های نوساز تفلیس را در بر می‌گیرد و بنابراین باتومی را توصیف نمی‌کند. راهنماهای قیمت آپارتمان به‌ازای هر متر مربع در باتومی و نحوهٔ خرید پیش‌فروش (off-plan) در باتومی قیمت‌های ورودی را در صفحه‌های آگهی مقایسه می‌کنند و صفحهٔ شهر باتومی پروژه‌های جاری را فهرست می‌کند.
مقالهٔ سازنده یک طرح اقساط داخلی منعطف ۱۲ ماهه و پیش‌پرداخت USD ۴٬۰۰۰ را توصیف می‌کند. مقاله نمی‌گوید طرح کدام واحدها را در بر می‌گیرد، اقساط مساوی هستند یا نه، بهره دارند یا نه، و طرح پیش از تحویل پایان می‌یابد یا پس از آن. پرسش‌های متداول عمومی سازنده سه شیوهٔ پرداخت را برای همهٔ پروژه‌هایش فهرست می‌کند: پرداخت کامل، وام مسکن، یا طرح اقساط بدون بهره که سازنده ارائه می‌دهد، با جزئیاتی که مدیران فروش می‌دهند.
در صفحه‌های شخص ثالث، geoln فیلد اقساط را با یک خط تیره نشان می‌دهد و یک وام بانکی را بدون شرایط فهرست می‌کند، و صفحهٔ کارگزار می‌گوید اقساط و اعتبار در دسترس‌اند.
مقاله همچنین خرید از راه دور را برای خریداران خارج از کشور توصیف می‌کند: انتخاب آپارتمان، امضا و پرداخت آنلاین با تماس تصویری یا پیام‌رسان، و تصریح می‌کند که قرارداد با امضای دیجیتال همان اعتبار حقوقی قراردادی را دارد که در دفتر شرکت امضا شده باشد. این گفتهٔ سازنده است و راهنما نه آن را تأیید می‌کند و نه رد.
منابع گرجستانی دربارهٔ شکل قرارداد روشن‌ترند: بر پایهٔ ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله برای تملک یک شیء غیرمنقول باید کتبی باشد و حق تملک‌کننده باید در ثبت عمومی (Public Registry) ثبت شود. آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) یک خدمت قرارداد هوشمند اجرا می‌کند که از راه آن حقوق مربوط به اموال غیرمنقول در یک نشست مجازی که از پیش رزرو شده ثبت می‌شود.
سندی که در خارج از کشور امضا شود ممکن است به تصدیق نیاز داشته باشد، و گرجستان در جدول وضعیت کنفرانس لاهه به‌عنوان عضو کنوانسیون آپوستیل با لازم‌الاجرا شدن از ۱۴ مه ۲۰۰۷ نشان داده شده است.
در مورد مدیریت، صفحهٔ پروژه می‌گوید یک شرکت مدیریت، مدیریت و نگهداری ملک را بر عهده می‌گیرد و برای مالکان نظارت و خدمات فراهم می‌کند، و مقاله می‌افزاید که بر نگهداری و عملیات اجاره نظارت می‌کند. نام هیچ شرکتی ذکر نشده است. صفحهٔ کارگزار می‌گوید یک شرکت بین‌المللی مدیریت هتل وارد کار شده است و آن نیز نامی نمی‌برد. پرسش‌های متداول سازنده می‌گوید خدمات مدیریت ملک ارائه می‌دهد و شرایط و قیمت‌ها را مدیر تعیین می‌کند.
صفحه‌ها هیچ کارمزدی، مدت قراردادی و توضیحی دربارهٔ اینکه درآمد احتمالی چگونه تقسیم می‌شود درج نمی‌کنند. این راهنما گفته‌های صفحهٔ پروژه دربارهٔ سودآوری را، که رقمی درج نمی‌کنند، بازنشر نمی‌کند؛ هر شرط از این دست در قرارداد آمده است.
جدول زیر مواردی را فهرست می‌کند که صفحه‌های سازنده برای Orbi Millennium درج نکرده‌اند. این فهرستی از خلأهاست و نه انتقاد: صفحهٔ پروژه خلاصه است و جزئیات در اسناد فروش آمده است.
| مورد | وضعیت در صفحه‌های سازنده (۹ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|
| فهرست قیمت به تفکیک واحد، بلوک و طبقه | درج نشده |
| انواع واحد و متراژ | درج نشده |
| تعداد کل واحدها | درج نشده |
| تاریخ تحویل | درج نشده |
| تاریخ شروع ساخت و درصد پیشرفت | درج نشده |
| مبله بودن یا نازک‌کاری واحدها | برای این پروژه درج نشده |
| نام شرکت مدیریت و کارمزدهای آن | درج نشده |
| نام حقوقی طرف قرارداد | در صفحهٔ پروژه درج نشده |
| شمارهٔ پروانهٔ ساخت و کلاس ساختمان | درج نشده |
| مختصات و کد کاداستر | درج نشده |
| برنامهٔ پرداخت فراتر از «۱۲ ماهه» و «$۴٬۰۰۰» | درج نشده |
خلأهای بالا به فهرستی کوتاه از اسناد تبدیل می‌شوند. هر مورد بخشی عادی از خرید یک واحد پیش از تکمیل ساختمان است.
قانون گرجستان چارچوب را فراهم می‌کند، هر سازنده‌ای که واحد را بفروشد. بر اساس ماده ۱۸۳ قانون مدنی، تملک‌کنندهٔ یک شیء غیرمنقول به معامله‌ای کتبی و ثبت حق مالکیت تملک‌کننده در ثبت عمومی (Public Registry) نیاز دارد، که آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) آن را نگه می‌دارد. قانون ثبت عمومی شیء غیرمنقول را شامل واحد ساختمانی در حال ساخت نیز تعریف می‌کند، پس واحد را می‌توان پیش از پایان ساختمان ثبت کرد.
برای خرید پیش از تکمیل، ماده ۱۲ قانون ثبت عمومی اجازه می‌دهد حق مربوط به ملک غیرمنقول بر پایهٔ توافق میان طرفین پیش‌ثبت شود.
تا زمانی که پیش‌ثبت برقرار است، هیچ حق دیگری بر ملک ثبت نمی‌شود مگر آنکه طرفین به گونه‌ای دیگر توافق کنند؛ این پیش‌ثبت مانع ثبت جانشین قانونی به‌عنوان مالک نمی‌شود و با ثبت حق تضمین‌شده، با پایان یافتن مهلتی معین، با توافق کتبی یا با ثبت حق شخص دیگری در موارد استثنای مادهٔ مربوط پایان می‌یابد. اینکه یک قرارداد مشخص از پیش‌ثبت استفاده می‌کند یا نه پرسشی است که باید کتباً مطرح شود.
یک ستون‌نویس حقوقی گرجی که در Georgia Today در ۳ اوت ۲۰۲۳ می‌نوشت، قرارداد برای آپارتمان ساخته‌نشده را قرارداد پیش‌خرید توصیف کرد، زیرا نمی‌توان قرارداد فروش را برای ملکی که هنوز وجود ندارد بست.
ساختمان باید به بهره‌برداری هم برسد. در قانون ساخت‌وساز (Construction Code)، ماده ۱۳۹ ساختمان‌های کلاس I را از بهره‌برداری مستثنا می‌کند و ماده 139¹ بهره‌برداری از ساختمان یا تأمین برق و گاز طبیعی آن، جز برای نیازهای ساخت، را تا صدور گواهی بهره‌برداری ممنوع می‌کند؛ قانون ساختمان‌ها را در ماده ۹۶ بر اساس ریسک به پنج کلاس تقسیم می‌کند و در ماده ۱۱۷ سه نوع نظارت بر ساخت را نام می‌برد: عمومی، فنی و ایمنی. خریدار می‌تواند بپرسد پروژه در کدام کلاس است و ناظران چه کسانی‌اند.
صفحهٔ هزینه‌های NAPR ثبت تغییر حق بر ملک غیرمنقول را GEL ۱۵۰ در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم درخواست فهرست می‌کند؛ GEL ۱۵۰ با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ حدود USD ۵۸ است.
در صفحهٔ خدمات اطلاع‌رسانی، مستخرج ثبت عمومی برای یک روز کاری GEL ۲۰ یا آنلاین GEL ۱۳ هزینه دارد و اگر مستخرج به انگلیسی سفارش داده شود GEL ۲۶ اضافه می‌شود. راهنماهای نحوهٔ خرید ملک در گرجستان و آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند ترتیب مراحل را با جزئیات بیشتر می‌دهند.
| مرحله | چه کسی | زمان یا هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| درخواست مستخرج ثبت عمومی برای زمین | خریدار، NAPR | GEL ۲۰ (۱ روز کاری)، GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای انگلیسی | هزینه‌های اطلاع‌رسانی NAPR |
| رزرو یک واحد و دریافت فهرست قیمت | خریدار، سازنده | در صفحه‌های سازنده درج نشده | فهرست بخش ۶ |
| امضای قرارداد مقدماتی | خریدار، سازنده | شکل کتبی برای تملک ملک غیرمنقول لازم است | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پیش‌ثبت یا ثبت حق خریدار | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰ (۴ روز کاری)، GEL ۲۷۰ (۱ روز)، GEL ۳۵۰ (همان روز) | هزینه‌های NAPR؛ قانون ثبت عمومی، ماده ۱۲ |
| پرداخت اقساط | خریدار | طرح ۱۲ ماهه و پیش‌پرداخت USD ۴٬۰۰۰ طبق مقالهٔ سازنده؛ برنامه درج نشده | مقالهٔ سازنده |
| بهره‌برداری از ساختمان | سازنده، شهرداری | تاریخ تحویل را سازنده درج نکرده است | قانون ساخت‌وساز، مواد ۱۱۷ و ۱۳۹ |
| ثبت مالکیت واحد | NAPR | GEL ۱۵۰ (۴ روز کاری)، GEL ۲۷۰ (۱ روز)، GEL ۳۵۰ (همان روز) | هزینه‌های NAPR |
| درخواست پروانهٔ اقامت، در صورت تمایل | آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) | هزینهٔ GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ بسته به زمان رسیدگی | sda.gov.ge |
قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی در ماده ۴ فهرست کسانی را می‌دهد که می‌توانند مالک زمین کشاورزی شوند. آپارتمان زمین کشاورزی نیست، پس این محدودیت به زمین مربوط است و نه به یک آپارتمان. قرارداد فروش شرایط مالکیت واحد را بیان می‌کند.
مالیات‌هایی که بر مالک حقیقی تعلق می‌گیرد را قانون مالیات (Tax Code) تعیین می‌کند که به انگلیسی در matsne.gov.ge منتشر شده است. ماده ۶ مالیات‌های ملی را مالیات بر درآمد، مالیات بر سود، مالیات بر ارزش افزوده (VAT)، مالیات غیرمستقیم خاص (excise) و عوارض واردات فهرست می‌کند و تصریح می‌کند که مالیات بر دارایی یک مالیات محلی است؛ در این فهرست مالیاتی بر خودِ عمل تملک ملک وجود ندارد. بنابراین هزینهٔ دولتی خرید همان هزینهٔ ثبت در بخش ۷ است و هزینه‌های دیگر به قرارداد بستگی دارند.
مالیات بر دارایی با قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. مادهٔ ۲۰۲(۵) اکنون نرخ را برای دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، حداقل ۰٫۸ درصد و حداکثر ۱ درصد ارزش بازار آن در پایان سال پیشین تعیین می‌کند و مادهٔ ۲۰۶(۱)(a) این دارایی را معاف می‌کند، اگر درآمد خانوار در سال پیشین از GEL ۱۰۰٬۰۰۰، یعنی حدود USD ۳۸٬۵۳۷، بیشتر نشده باشد.
گزارش مالیاتی و حقوقی EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ همین تغییر را گزارش می‌کند و آستانهٔ پیشین GEL ۴۰٬۰۰۰ را ذکر می‌کند.
مادهٔ ۲۰۱ ساختمان نیمه‌تمام را در املاک مشمول مالیات شخص حقیقی می‌گنجاند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و مالیات تا ۱۵ نوامبر بر پایهٔ مواد ۲۰۵(۱۲) و ۲۰۵(۱۴) سررسید می‌شود و سازمان درآمد گرجستان (Revenue Service) یادآوری می‌کند که اگر این تاریخ‌ها در روز غیرکاری بیفتند، هر دو به روز کاری بعد منتقل می‌شوند.
اینکه خریدار بر پایهٔ قرارداد مقدماتی برای این مالیات مالک به شمار می‌آید یا نه، پرسشی برای قرارداد و سابقهٔ ثبت است.
اجاره و فروش قواعد خاص خود را دارند. طبق مادهٔ ۸۱(۲)، درآمدی که شخص حقیقی از اجارهٔ فضای مسکونی برای سکونت به دست می‌آورد، در صورتی که هیچ کسری انجام نشود، با نرخ ۵ درصد مالیات می‌گیرد و نرخ عمومی در مادهٔ ۸۱(۱) ۲۰ درصد است. مادهٔ ۸۱(۳) مازاد حاصل از واگذاری یک آپارتمان مسکونی را با ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند و مادهٔ ۸۲(۱)(f.a) مازاد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی همراه با زمین آن را، اگر بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد، معاف می‌کند.
راهنمای اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی اجارهٔ شبانه را پوشش می‌دهد و راهنمای مالیات بر دارایی مراحل اظهار را بیان می‌کند. اینکه کدام قاعده اعمال می‌شود به وضعیت مالک بستگی دارد.
در مورد اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) پروانهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای فرد خارجی‌ای توصیف می‌کند که مالک ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری باشد، که ارزیاب مجاز آن را تعیین می‌کند.
قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و اشخاص بدون تابعیت همین قاعده را در مادهٔ ۱۵(j) بیان می‌کند و مادهٔ ۱۵(h) پروانهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی با ارزش بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ تعیین می‌کند. عبارت رسمی «بیش از» است و آزمون بر پایهٔ ارزش بازار ارزیاب انجام می‌شود و نه قیمت قرارداد.
سه قیمت شروع درج‌شده برای Orbi Millennium، یعنی USD ۱۸٬۷۵۰، USD ۱۹٬۳۲۰ و USD ۳۹٬۰۰۰، هر سه کمتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ هستند؛ اینکه آیا واحدی ارزش ارزیابی‌شده‌ای بالاتر از آن دارد، یا سند مالکیت یک واحد نیمه‌تمام به حساب می‌آید یا نه، پرسشی برای آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) است. راهنمای پروانهٔ اقامت در گرجستان روند جاری را شرح می‌دهد.
دربارهٔ تأمین مالی، صفحه‌های سازنده طرح اقساط داخلی را درج می‌کنند و هیچ ترتیب بانکی‌ای نه. صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان (NBG) سقف نسبت وام به ارزش ملک (LTV) را برای وام‌های لاری ۹۰ درصد و برای وام‌های ارزی ۷۰ درصد تعیین می‌کند و سقف نسبت پرداخت به درآمد (PTI) را برای درآمد خالص ماهانهٔ کمتر از GEL ۱٬۵۰۰، ۲۵ درصد (لاری) یا ۲۰ درصد (ارزی، با درآمد به ارز دیگر) قرار می‌دهد که از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا به ۵۰ درصد و ۳۰ درصد می‌رسد.
وام‌دهی به غیرمقیم در برابر واحد در حال ساخت سیاست هر بانک است و راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها توضیح می‌دهد که در عمل چگونه کار می‌کند.
| مورد | قاعده | نشانی منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوار در سال پیشین از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ (حدود USD ۳۸٬۵۳۷) بیشتر نشده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۱، ۲۰۲(۵)، ۲۰۵(۱۲)، ۲۰۵(۱۴)، ۲۰۶(۱)(a): matsne.gov.ge/en/document/view/۱۰۴۳۷۱۷ |
| مالیات بر تملک ملک | جزو مالیات‌های ملی فهرست‌شده در ماده ۶ نیست؛ مالیات بر دارایی محلی است | قانون مالیات، ماده ۶: matsne.gov.ge/en/document/view/۱۰۴۳۷۱۷ |
| اجارهٔ مسکونی، شخص حقیقی | ۵٪ از اجاره اگر کسری انجام نشود؛ در غیر این صورت ۲۰٪ | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲): matsne.gov.ge/en/document/view/۱۰۴۳۷۱۷ |
| فروش آپارتمان توسط شخص حقیقی | مازاد با ۵٪ مشمول مالیات است؛ آپارتمان مسکونی همراه با زمین آن که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a): matsne.gov.ge/en/document/view/۱۰۴۳۷۱۷ |
| پروانهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری (GEL ۳۸۹٬۲۳۵ به نرخ ۲٫۵۹۴۹)، تعیین‌شده توسط ارزیاب مجاز؛ هزینهٔ GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits؛ قانون بیگانگان، ماده ۱۵(j) |
| پروانهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به لاری | قانون بیگانگان، ماده ۱۵(h) |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ (لاری) و ۷۰٪ (ارزی)؛ سقف نسبت پرداخت به درآمد بر حسب سطح درآمد | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| نرخ ارز استفاده‌شده | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶ | nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency |
جدول هر شش پروژهٔ Orbi Group را که در این سایت راهنمای آگهی دارند، همراه با وضعیت و ارقامی که هر منبع درج کرده است فهرست می‌کند. ستون‌ها یک‌به‌یک قابل مقایسه نیستند: سازنده فقط برای Orbi Millennium قیمت درج می‌کند، آن هم در یک مقالهٔ تبلیغاتی، پس هر قیمت دیگر که نشان داده شده گفتهٔ شخص ثالث یا فروشندهٔ مجدد است و با منبعش برچسب خورده است.
| پروژه | شهر و محدوده | وضعیت طبق متن منتشرشده | آنچه منتشر شده است |
|---|---|---|---|
| Orbi Millennium Batumi (همین صفحه) | باتومی، نیو بلوار | در مرحلهٔ ساخت؛ همراه با دوربین زنده فهرست شده | قیمت شروع $۱۸٬۷۵۰، $۱۹٬۳۲۰ یا $۳۹٬۰۰۰ بسته به منبع؛ تحویل دسامبر ۲۰۲۷ یا سپتامبر ۲۰۲۷ طبق اشخاص ثالث؛ واحدها درج نشده |
| Orbi City Batumi | باتومی، خیابان Khimshiashvili | چهار خانه از پنج خانه تحویل شده؛ آخرین خانه طبق Korter (۳ نوامبر ۲۰۲۶) در Q4 ۲۰۲۶ موعد دارد | مجموع واحدهای درج‌شده بسته به منبع از ۴٬۵۰۰ تا ۱۱٬۵۰۰ متغیر است؛ طبق Korter از $۳٬۵۰۰ برای هر m²؛ قیمت از سوی سازنده نیست |
| Orbi Continental Batumi | باتومی، نزدیک خیابان Rustaveli | در دست ساخت؛ کلنگ‌زنی ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ طبق مقالهٔ سازنده | ۱٬۷۰۰ واحد طبق سازنده؛ استودیوها از $۱۰۲٬۵۰۰ طبق Korter (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶)؛ تحویل را سازنده درج نکرده است |
| Central Park Towers Tbilisi | تفلیس، سابورتالو | در دست ساخت | ۱٬۱۵۰ واحد (سازنده) یا ۱٬۳۹۴ (Korter)؛ از $۱۴۲٬۵۶۰ طبق Korter؛ تحویل سپتامبر ۲۰۲۷ (مقالهٔ سازنده) یا Q3 ۲۰۲۷ (Korter) |
| Avenue by Orbi Batumi | باتومی | طبق Korter در دست ساخت | از $۱٬۸۰۰ برای هر m² طبق Korter؛ Q4 ۲۰۲۶ طبق Korter؛ واحدها منتشر نشده |
| Orbi City Mall Batumi | باتومی، پودیوم Orbi City | کارت سازنده می‌گوید در ۲۰۲۶ افتتاح شده است | فضای تجاری برای فروش عرضه شده؛ قیمت، متراژ و تعداد واحد درج نشده |
در مجموع این ردیف‌ها نشان می‌دهند که اطلاعات منتشرشده از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر بیش از آنچه خود پروژه‌ها اجازه می‌دهند متفاوت است. Orbi City و Orbi City Mall خیابان Khimshiashvili را مشترکاً دارند؛ Central Park Towers در تفلیس است. جدول ادعا نمی‌کند که پروژه‌ای بهتر از پروژهٔ دیگر است و هر راهنما منابع خود را دارد. فهرست‌های اصلی صفحهٔ کشور گرجستان و صفحهٔ شهر باتومی هستند.
Orbi Group سازنده‌ای است که در همهٔ صفحه‌های بررسی‌شده نام برده شده است. صفحهٔ دربارهٔ ما آن را توسعه‌دهندهٔ املاک در گرجستان و اروپا توصیف می‌کند که در ملک‌های سرمایه‌گذاری تخصص دارد، ۲۸+ سال فعالیت و ۴+ میلیون m² فضای پروژه‌های تکمیل‌شده را گزارش می‌کند و می‌گوید گروه برای مدیریت آپارتمان و بهره‌برداری از مجتمع‌ها با برندهای بین‌المللی همکاری می‌کند، بی‌آنکه نامی از آن‌ها ببرد. اینها گفته‌های خود سازنده‌اند که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شدند.
بخش تماس سایت دفترهایی را در گرجستان (تفلیس و باتومی)، آلمان، لهستان، قزاقستان، ترکیه، آذربایجان و روسیه فهرست می‌کند. منابع عمومی سال تأسیس را ۱۹۹۸ می‌دهند: صفحهٔ سازندهٔ Korter می‌گوید از ۱۹۹۸ می‌سازد و صفحهٔ سازندهٔ HomeRadar همان سال را ذکر می‌کند. هر دو صفحه پروژه‌های جاری و تکمیل‌شده را فهرست می‌کنند؛ Korter در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ هفت پروژهٔ جاری و چهارده پروژهٔ تکمیل‌شده نشان می‌دهد، و در میان پروژه‌های تکمیل‌شده Orbi Old Batumi (۲۰۱۵) و Golden Palace (۲۰۱۶) دیده می‌شوند.
صفحهٔ پروژه‌های سازنده Orbi Millennium را در کنار Orbi Beach Tower و Orbi Sea Towers فهرست می‌کند که دومی تکمیل‌شده برچسب خورده است، و صفحهٔ اصلی آن Orbi Millennium و Orbi Continental را معرفی می‌کند.
گروه برند هتل خود، Orbi Hotels، را نیز اداره می‌کند، طبق مقاله‌ای در سایت خود مورخ ۱۶ دسامبر ۲۰۲۵. صفحه‌های پروژه نام شخصیت حقوقی‌ای را که Orbi Millennium را می‌فروشد یا شرکتی را که زمین را در اختیار دارد ذکر نمی‌کنند؛ مستخرج ثبت و قرارداد فروش جایی هستند که این نام‌ها ظاهر می‌شوند. این راهنما اطلاعات تماس سازنده را منتشر نمی‌کند.
Orbi Millennium Batumi پروژه‌ای از Orbi Group در نیو بلوار باتومی است که سازنده آن را ترکیبی از فضای مسکونی و تجاری با امکانات تفریحی و اوقات فراغت در چهار بلوک توصیف می‌کند: سه بلوک مسکونی و یک بلوک تجاری. سازنده آن را در میان سایت‌هایش که دوربین زندهٔ ساخت‌وساز دارند فهرست می‌کند. این صفحه‌ها تعداد واحد، متراژ و تاریخ تحویل را درج نمی‌کنند، پس این موارد از آگهی‌های شخص ثالث یا اسناد فروش به دست می‌آیند.
مقالهٔ سازنده نشانی را خیابان Zghvispiri شمارهٔ 1A، به فاصلهٔ ۵۰ متر از دریای سیاه ذکر می‌کند و صفحهٔ پروژه نیو بلوار را می‌گوید. آگهی‌های شخص ثالث عبارت‌های Zghvis Piris 1 و Batumi, Center را درج می‌کنند. مختصاتی منتشر نشده است و OpenStreetMap در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ برای نام خیابان نتیجه‌ای نداد، پس پیش از تکیه بر هر فاصله باید موقعیت دقیق را با کد کاداستر و نقشه تأیید کرد.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده قیمتی درج نمی‌کند. یک مقالهٔ سازنده آپارتمان‌هایی «با قیمت شروع از فقط $۱۸٬۷۵۰» را با پیش‌پرداخت $۴٬۰۰۰ و طرح اقساط ۱۲ ماهه عرضه می‌کند. آگهی geoln که در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شده عبارت «از 19320$» را درج می‌کند و صفحهٔ کارگزار batumi-property.com، بدون تاریخ، عبارت «از 39 000$» را. هیچ‌کدام نوع واحد قیمت شروع را ذکر نمی‌کنند، پس فهرست قیمت برای یک واحد مشخص سندی است که باید خواست.
سازنده تاریخ تحویلی درج نمی‌کند. آگهی geoln دسامبر ۲۰۲۷ و صفحهٔ batumi-property سپتامبر ۲۰۲۷ را می‌گوید. هیچ‌یک توضیح نمی‌دهد که تاریخ قراردادی است یا برآورد. تاریخ تحویل در قرارداد مقدماتی، همراه با تعریف تحویل و پیامد از دست رفتن تاریخ، تعیین می‌شود؛ سندی که الزام‌آور است قرارداد است و نه یک صفحهٔ پروژه یا پورتال.
سازنده مجموعی درج نمی‌کند. یک مقالهٔ سازنده می‌گوید پیشنهادی برای ۲۵۰ واحد اضافی تمدید شده و صفحهٔ کارگزار می‌گوید بیش از ۵۰۰ آپارتمان موجود است؛ هیچ‌کدام مجموع نیست. دربارهٔ طبقات، اسلاید گرجی در صفحهٔ پروژه برای بلوک‌های A و B عدد ۲۵ طبقه، برای بلوک C عدد ۲۹ و برای بلوک D بلوکی با زیرزمین و پودیوم را می‌دهد. geoln عدد ۲۹ طبقه را درج می‌کند و کارگزار از دو ساختمان ۲۵ طبقه سخن می‌گوید. نقشه‌های تأییدشده پرسش را روشن می‌کنند.
صفحهٔ پروژه و مقالهٔ سازنده می‌گویند طراحی را Wilkinson Eyre، شرکتی معماری از بریتانیا، تهیه کرده است و geoln نیز همین را می‌گوید. معمار مسئول ثبت و اسناد پروانه چیزهایی‌اند که خریدار کتباً می‌خواهد.
منابع بررسی‌شده هیچ محدودیتی برای مالکیت آپارتمان توسط خارجی نشان نمی‌دهند: محدودیت در قانون گرجستان به زمین کشاورزی مربوط است و در مادهٔ ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی آمده، و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. بر پایهٔ مادهٔ ۱۸۳ قانون مدنی معامله باید کتبی باشد و حق مالکیت در ثبت عمومی (Public Registry) ثبت شود. راهنمای اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضع کلی را شرح می‌دهد و قرارداد فروش شرایط مالکیت را بیان می‌کند.
خرید به‌تنهایی پروانه نمی‌دهد. آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) پروانهٔ کوتاه‌مدتی را برای فرد خارجی‌ای که مالک ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری باشد، که ارزیاب مجاز آن را تعیین می‌کند، فهرست می‌کند. سه قیمت شروع درج‌شده برای این پروژه کمتر از آن رقم‌اند و اینکه واحد نیمه‌تمام به حساب می‌آید یا نه پرسشی برای آژانس است. پروانه درخواست و تصمیمی جداگانه است.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶، دارایی شخص حقیقی غیر از زمین معاف است اگر درآمد خانوار در سال پیشین از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد؛ بالاتر از آن قانون مالیات ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال پیشین را تعیین می‌کند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر سررسید می‌شود. اجاره در صورت نبود کسری با ۵ درصد مشمول مالیات است. سازمان درآمد گرجستان (Revenue Service) هر مورد را تعیین می‌کند و قرارداد نشان می‌دهد خریدار از چه زمانی مالک به شمار می‌آید.
سازنده بیان می‌کند که واحد را می‌توان با تماس تصویری یا پیام‌رسان به‌صورت آنلاین انتخاب کرد، امضا کرد و پول آن را پرداخت. قانون گرجستان معامله‌ای کتبی و ثبت حق در ثبت عمومی (Public Registry) را لازم می‌داند و NAPR خدمت قرارداد هوشمندی اجرا می‌کند که در آن ثبت در نشستی مجازی که از پیش رزرو شده انجام می‌شود. اسنادی که در خارج از کشور امضا می‌شوند ممکن است به تصدیق نیاز داشته باشند و گرجستان عضو کنوانسیون آپوستیل است. روش امضا باید پیش از هر پرداخت کتباً تأیید شود.
آخرین بررسی: 9 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
