پروژه Sioni Lake Resort and Spa Georgia یک مجتمع تفریحی در کنار مخزن سیونی در منطقهٔ تیانتی در منطقهٔ مسخت-متیانتی است که Archi آن را متشکل از پنج آپارتهتل با استودیوهای کاملاً مبله و آپارتمان‌های بزرگ‌تر توصیف می‌کند و سه بلوک فروش آن، یعنی A و B و C، بر اساس صفحه‌های سازنده ۵۶ درصد پیشرفت ساخت و در مجموع ۲۷۱ واحد را نشان می‌دهند.
این راهنما دربارهٔ پروژه Sioni Lake Resort and Spa Georgia، سایت archi.ge را همان‌گونه که در تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد می‌خواند و در کنار آن آنچه استودیوی طراحی، رسانه‌ها و یک کارگزار دربارهٔ تعداد واحدها، برند هتلی، قیمت و تحویل منتشر کرده‌اند را قرار می‌دهد. سازنده هیچ قیمت، تاریخ تحویل یا طرح پرداختی منتشر نکرده است و این راهنما هر منبع را در کنار منابع دیگر نشان می‌دهد، بی‌آنکه میان آن‌ها یکی را برگزیند. همچنین اطلاعات مستند دربارهٔ مخزن و جادهٔ تفلیس، و دربارهٔ خرید ملک، مالیات و اقامت در گرجستان را اضافه می‌کند.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده این طرح را مجتمعی تفریحی در کنار مخزن سیونی توصیف می‌کند، در حدود ۵۰ کیلومتری تفلیس و در ارتفاع ۱٬۱۰۰ متر از سطح دریا، شامل پنج آپارتهتل با استودیوها و آپارتمان‌های بزرگ‌تر که کاملاً بازسازی‌شده و مبله فروخته می‌شوند. صفحه‌های فروش آن سه بلوک A و B و C را در بر می‌گیرد که هر کدام در تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ «در حال ساخت» با ۵۶ درصد پیشرفت ساخت نشان داده شده‌اند.
همین صفحه‌ها در سه بلوک ۲۷۱ واحد را فهرست می‌کنند: ۱۰۴ واحد با برچسب فروخته‌شده و ۱۶۷ واحد برای فروش. فهرست عمومی واحدها همان ۱۶۷ واحد را با متراژ از ۳۲٫۸ تا ۱۱۸٫۳ متر مربع و در چهار نوع بر اساس تعداد اتاق نشان می‌دهد و در آن همهٔ فیلدهای قیمت صفر است؛ پس سازنده هیچ قیمتی منتشر نمی‌کند. سازنده همچنین برای این پروژه نه تاریخ تحویلی منتشر کرده و نه طرح پرداختی.
در کنار این هسته، صفحه فهرست بلندی از امکانات مشترک را می‌آورد: استخرهای سرپوشیده و روباز به مساحت ۲٬۵۰۰ متر مربع، یک پارک آبی، یک مجموعهٔ اسپا و تناسب اندام به مساحت ۳٬۰۰۰ متر مربع، یک تالار پذیرایی برای ۵۵۰ نفر، پنج رستوران، سینمای روباز، هلی‌پد، بلوار ساحلی ۳ کیلومتری و زمین‌های ورزشی. سازنده و معمار در سال ۲۰۲۴ برای این مجتمع نامی هتلی نیز به کار بردند که صفحهٔ کنونی آن را حذف کرده است؛ بخش ۲ شواهد مربوط به نام‌گذاری را در جدول می‌آورد و بخش ۵ دربارهٔ آن بحث می‌کند.
| واقعیت‌های کلیدی پروژه Sioni Lake Resort and Spa Georgia | آنچه منتشر شده است (archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| نام در صفحهٔ سازنده | Sioni Lake Resort & Spa (عنوان اشتراک‌گذاری: Lake Sioni Resort & Spa – Archi.ge) |
| موقعیت | سیونی، در کنار مخزن سیونی؛ مختصات صفحه ۴۲٫۰۱۷۶۶ شمالی، ۴۴٫۹۸۰۴۱۹ شرقی؛ منطقهٔ تیانتی، استان مسخت-متیانتی (اداره ملی گردشگری گرجستان) |
| سازنده | Archi (گروه Archi؛ بازوی هتلداری Archi Hospitality) |
| ساختار به توصیف صفحه | پنج آپارتهتل با استودیو و آپارتمان‌های بزرگ‌تر؛ اخبار سال ۲۰۲۴ سازنده و صفحه‌های معمار از یک هتل و ویلاها نیز یاد می‌کنند |
| بلوک‌های دارای داده‌های فروش | A و B و C؛ هر کدام با وضعیت «در حال ساخت» و ۵۶ درصد؛ فیلد تاریخ تکمیل پر نشده است |
| واحدها در archi.ge | ۲۷۱ واحد در A و B و C (۱۰۴ فروخته‌شده، ۱۶۷ برای فروش)؛ خود رکورد مجتمع ۰ و ۰ را نشان می‌دهد |
| انواع واحد در فهرست عمومی | ۱اتاقه، ۲اتاقه، ۳اتاقه و یک واحد ۵اتاقه؛ از ۳۲٫۸ تا ۱۱۸٫۳ متر مربع |
| قیمت از | سازنده منتشر نکرده است؛ یک کارگزار AED ۴۶۶٬۰۰۰ (۲۸ آوریل ۲۰۲۶) را ذکر می‌کند، بخش ۲ را ببینید |
| تحویل | سازنده منتشر نکرده است؛ منابع دیگر تاریخ‌های متفاوتی نوشته‌اند (بخش ۲) |
| طرح پرداخت | سازنده منتشر نکرده است |
| مبلمان | آپارتمان‌ها کاملاً بازسازی‌شده و مبله با لوازم مدرن توصیف شده‌اند |
| طراح | Chapman Taylor، استودیوی مادرید (طرح جامع و معماری)، بر اساس صفحه‌های سازنده و خود استودیو |
| امکانات فهرست‌شده | استخرها، پارک آبی، اسپا، باشگاه ورزشی، تالار پذیرایی، رستوران‌ها، سینمای روباز، هلی‌پد، بلوار ساحلی، زمین‌های ورزشی، منطقهٔ ماهیگیری، زیپ‌لاین |
اطلاعات عمومی دربارهٔ این پروژه از سازنده، استودیوی طراحی، رسانه‌ها و یک کارگزار می‌آید و ارقام همیشه با هم نمی‌خوانند. جدول‌های زیر آن‌ها را کنار هم می‌گذارند. هر خانه مقدار، منبع و تاریخ را می‌دهد و این راهنما میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند. صفحهٔ سازنده به‌صورت «به گفتهٔ سازنده (archi.ge، بررسی‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶)» نقل می‌شود؛ هر رقم دیگر «به گفتهٔ» همان منبع نام‌برده و در تاریخ نشان‌داده‌شده است.
| مورد | به گفتهٔ سازنده (archi.ge) | آنچه منابع دیگر منتشر کرده‌اند |
|---|---|---|
| کل واحدها یا کلیدها | ۲۷۱ واحد در بلوک‌های A و B و C: ۱۰۴ فروخته‌شده و ۱۶۷ برای فروش. متن از پنج آپارتهتل سخن می‌گوید، اما فقط A و B و C شمارنده‌های فروش دارند. | ۴۵۰ کلید در پنج بلوک آپارتهتل به‌علاوهٔ ۲۵ ویلا، با مساحت ۶۰٬۰۰۰ متر مربع (Chapman Taylor). ۱۲۶ اتاق هتل، یک مجتمع مسکونی هتل‌مانند با ۴۱۰ اتاق و ۲۵ ویلا (Caucasus Business Week، بدون تاریخ). حدود ۴۰۰ آپارتمان (Gulf News، ۲۳ اکتبر ۲۰۲۵). ۴۰۰ آپارتمان در پنج آپارتهتل به‌علاوهٔ یک هتل ۱۳۲ اتاقه (Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶). |
| فاصله از تفلیس | حدود ۵۰ کیلومتر، حدود یک ساعت رانندگی (صفحهٔ پروژه) | ۵۰ کیلومتر (Chapman Taylor؛ Georgia Today، ۴ اکتبر ۲۰۲۴). حدود ۶۰ کیلومتر (Caucasus Business Week). کمی بیش از یک ساعت از تفلیس تا روستا (اداره ملی گردشگری گرجستان). |
| ارتفاع | ۱٬۱۰۰ متر از سطح دریا | ۱٬۰۸۶ متر (Caucasus Business Week) |
| وسعت زمین | منتشر نشده است | ۶۰٬۰۰۰ متر مربع (Chapman Taylor، مساحت پروژه)؛ یک قطعهٔ ۱۵ هکتاری (Caucasus Business Week) |
| مبلغ سرمایه‌گذاری | ۲۰۰ میلیون GEL، در خبر ibis Tbilisi City مورخ ۱۷ فوریهٔ ۲۰۲۵ | بودجهٔ تعهد سرمایه‌گذاری کل بیش از ۱۰۰ میلیون GEL (Caucasus Business Week، بدون تاریخ) |
| تحویل یا افتتاح | در صفحهٔ پروژه و در هیچ‌یک از سه صفحهٔ بلوک تاریخی منتشر نشده است | انتظار می‌رفت نخستین مهمانان تا پایان ۲۰۲۶ بیایند (Caucasus Business Week، بدون تاریخ، به نقل از شرکت مدیریت هتل). تحویل ۲۰۲۸ (Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶). |
| قیمت | هیچ قیمتی منتشر نشده است؛ هر ۱۶۷ واحد فهرست‌شده قیمت صفر دارند | AED ۴۶۶٬۰۰۰، حدود USD ۱۲۶٬۹۰۰ (Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶) |
دو احتیاط در خواندن جدول لازم است. خبر Caucasus Business Week از زمان پذیرش نخستین مهمانان هتل سخن می‌گوید، در حالی که کارگزار از تحویل آپارتمان‌ها می‌نویسد؛ بنابراین ممکن است این دو تاریخ دربارهٔ یک رویداد نباشند. و شمارش واحدها نیز چیزهای متفاوتی را می‌شمارد: سازنده آپارتمان‌های برای‌فروش در سه بلوک را می‌شمارد، معمار کلیدها را در پنج بلوک، و خبرها اتاق‌های هتل یا ویلاها را هم اضافه می‌کنند.
ارقام فاصله نمونهٔ همین اثر هستند. مسیر ۵۰ کیلومتر، ۶۰ کیلومتر یا کمی بیش از یک ساعت، هر کدام می‌تواند برای نقطهٔ شروع متفاوتی درست باشد، و بخش ۶ از روی مختصاتی که سازنده منتشر کرده یک فاصلهٔ مستقیم محاسبه‌شده و یک برآورد مسیر جاده‌ای را با محدودیت‌هایشان اضافه می‌کند.
| نام منتشرشده | منبع و تاریخ |
|---|---|
| Sioni Lake Resort & Spa | عنوان صفحه در archi.ge (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
| Le Meridien Lake Sioni Resort & Spa | خبر Archi، ۱۶ اکتبر ۲۰۲۴ |
| Le Meridien Sioni Lake Resort & Spa by Archi | Georgia Today، ۴ اکتبر ۲۰۲۴؛ Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ |
| Le Meridien Sioni Lake Resort & Spa | صفحهٔ پروژهٔ Chapman Taylor و خبر آن (۹ اکتبر ۲۰۲۴) |
| Le Meridien Sioni Lake Resort & SPA by Marriott | Caucasus Business Week (بدون تاریخ) |
عبارت‌های مربوط به برند در بخش ۵ بررسی می‌شود. فعلاً کافی است یادآوری شود که صفحه‌ای که سازنده امروز نگهداری می‌کند، همان که شمارنده‌های فروش را دارد، نام کوتاه‌تر را به کار می‌برد.
سازنده برای هیچ واحدی قیمت منتشر نمی‌کند و بنابراین رقمی از سازنده برای نقل وجود ندارد. فهرست واحدها ۱۶۷ واحد را فهرست می‌کند که قیمت هر کدام صفر است و نشانگر قیمت در رکورد پروژه، یعنی hasFlatsPrice، برابر false است. تنها رقم قیمتی که برای این پروژه پیدا شد متعلق به یک کارگزار است، در مقاله‌ای مورخ ۲۸ آوریل ۲۰۲۶، و در اینجا به‌عنوان نشانهٔ قیمتی از کارگزار گزارش می‌شود، نه به‌عنوان قیمت Archi.
| مورد قیمتی | رقم به‌صورتی که منتشر شده | منبع و تاریخ | محاسبهٔ این راهنما |
|---|---|---|---|
| فهرست قیمت سازنده | وجود ندارد؛ همهٔ قیمت‌های فهرست ۰ هستند | archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | – |
| قیمت شروع | AED ۴۶۶٬۰۰۰، «تقریباً USD ۱۲۶٬۹۰۰» | Oplus Realty (کارگزار)، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ | AED ۴۶۶٬۰۰۰ با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ برابر USD ۱۲۶٬۸۸۹ است که با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ به‌ازای هر USD حدود GEL ۳۲۹٬۰۶۱ می‌شود |
| دامنهٔ واحدهایی که کارگزار ذکر می‌کند | از استودیو تا واحدهای سه‌خوابه، از ۳۲٫۸ تا ۱۱۸٫۳ متر مربع | Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ | کارگزار نمی‌گوید قیمت شروع به کدام واحد مربوط است |
| گزینه‌های پرداخت | ۲۰/۸۰ (۲۰ درصد هنگام رزرو، ۸۰ درصد هنگام تحویل) یا ۸۰/۲۰ | Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ | طرح سازنده نیست؛ در archi.ge چیزی منتشر نشده است |
| تحویل همراه با قیمت کارگزار | ۲۰۲۸ | Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ | – |
رقم تبدیل از صفحهٔ نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) گرفته شده که برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌داد USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳. رقم درهم کارگزار فقط با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ تبدیل شده تا با قاعدهٔ USD ۱۵۰٬۰۰۰ در بخش ۸ مقایسه شود؛ تبدیل خود کارگزار، یعنی حدود USD ۱۲۶٬۹۰۰، با نتیجهٔ نرخ ثابت همخوان است.
در مقایسه با آن قاعده، رقم شروع کارگزار، یعنی حدود USD ۱۲۶٬۸۸۹، کمتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ است (با همان نرخ، GEL ۳۸۸٬۹۹۵). واحدی که به آستانه برسد یا از آن بگذرد، واحدی غیر از آن واحدی خواهد بود که قیمت شروع توصیف می‌کند، و منابع برای انواع بزرگ‌تر قیمتی منتشر نمی‌کنند؛ پس مقایسهٔ واحد‌به‌واحد ممکن نیست. افزون بر این، آستانه به ارزیابی کارشناس مربوط است، نه به قیمت قرارداد.
ارقام بازده، درآمد اجاره و افزایش ارزش در صفحه‌های مرتبط با سازنده و صفحه‌های کارگزار برای این پروژه دیده می‌شود. این‌ها پیش‌بینی‌های ناشرانشان هستند، هیچ منبعی در این راهنما آن‌ها را تأیید نکرده است و در اینجا بازتولید نمی‌شوند. شرایطی که برای خریدار اهمیت دارد، یعنی اینکه چه کسی آپارتمان را اجاره می‌دهد، چه سهمی نصیب چه کسی می‌شود و برای چه مدتی، در یک قرارداد مدیریت می‌آید که منتشر نشده است.
فهرست عمومی واحدهای سازنده، که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، ۱۶۷ واحد را در بلوک‌های A و B و C فهرست می‌کند. این فهرست برای هر واحد یک متراژ کل، یک متراژ مفید و یک رقم جداگانهٔ «فضای تابستانی» می‌دهد و متراژ کل برای هر ۱۶۷ واحد برابر است با مجموع متراژ مفید و فضای تابستانی.
نوع واحدها را بر اساس تعداد اتاق نام می‌برد؛ بنابراین واحد «۱اتاقه» بیشتر توضیح داده نمی‌شود: فهرست نمی‌گوید استودیو است یا اتاق‌خواب جداگانه دارد، و تعداد اتاق‌خواب یا سرویس بهداشتی نمی‌دهد. هیچ واحدی با برچسب فروخته‌شده یا رزروشده نیامده است، که با این سازگار است که فهرست فقط واحدهای هنوز برای‌فروش را نشان می‌دهد.
| انواع واحد در پروژه Sioni Lake Resort and Spa Georgia (فهرست واحدها، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | واحدهای فهرست‌شده | متراژ کل، متر مربع | محل فهرست (A / B / C) | طبقات |
|---|---|---|---|---|
| ۱اتاقه | ۸۲ | ۳۲٫۸ تا ۶۶٫۳ | ۸ / ۵ / ۶۹ | ۱ تا ۷ |
| ۲اتاقه | ۳۹ | ۶۴٫۲ تا ۷۳٫۰ | ۱۲ / ۴ / ۲۳ | ۱ تا ۷ |
| ۳اتاقه | ۴۵ | ۸۵٫۵ تا ۹۵٫۷ | ۱۸ / ۱۱ / ۱۶ | ۲ تا ۷ |
| ۵اتاقه | ۱ | ۱۱۸٫۳ | ۰ / ۱ / ۰ | ۴ |
| همهٔ انواع | ۱۶۷ | ۳۲٫۸ تا ۱۱۸٫۳ | ۳۸ / ۲۱ / ۱۰۸ | ۱ تا ۷ |
بلوک C بیشتر آنچه هنوز برای فروش است را در خود دارد: ۱۰۸ واحد از ۱۶۷ واحد فهرست‌شده، یعنی ۶۴٫۷ درصد، و نوع ۱اتاقه در آن متمرکز است، با ۶۹ واحد از ۸۲ واحد. بلوک A تعداد ۳۸ واحد را فهرست می‌کند که همگی از نوع ۱اتاقه، ۲اتاقه یا ۳اتاقه با متراژ بین ۳۲٫۸ و ۸۸٫۸ متر مربع هستند، و بلوک B تعداد ۲۱ واحد دارد، از جمله تنها واحد ۵اتاقهٔ ۱۱۸٫۳ متر مربعی در طبقهٔ ۴.
اگر واحدهای فروخته‌شده نیز شمرده شوند، شمارنده‌های خود سازنده تصویر دیگری از کل می‌دهند: در A تعداد ۳۷ فروخته‌شده و ۳۸ برای فروش، در B تعداد ۵۷ و ۲۱، و در C تعداد ۱۰ و ۱۰۸.
جدول بعدی از روی فهرست محاسبه شده و با همین عنوان مشخص شده است: هر رقم میانگین یا سهمی از واحدهای فهرست‌شده است و میانگین منتشرشده نیست. میانگین متراژ کل ۱۶۷ واحد ۵۹٫۸ متر مربع است و فضای تابستانی ۲۵٫۱ درصد از مجموع متراژ کل، یعنی ۹٬۹۸۰ متر مربع، را تشکیل می‌دهد.
| محاسبه‌شده از روی فهرست واحدها | میانگین متراژ کل، متر مربع | میانگین متراژ مفید، متر مربع | میانگین فضای تابستانی، متر مربع | سهم فضای تابستانی از متراژ کل |
|---|---|---|---|---|
| ۱اتاقه (۸۲ واحد) | ۳۹٫۸ | ۳۱٫۱ | ۸٫۷ | ۲۱٫۹ درصد |
| ۲اتاقه (۳۹ واحد) | ۶۷٫۲ | ۵۱٫۵ | ۱۵٫۸ | ۲۳٫۵ درصد |
| ۳اتاقه (۴۵ واحد) | ۸۸٫۴ | ۶۳٫۰ | ۲۵٫۴ | ۲۸٫۷ درصد |
| ۵اتاقه (۱ واحد) | ۱۱۸٫۳ | ۸۴٫۲ | ۳۴٫۱ | ۲۸٫۸ درصد |
| بلوک A (۳۸ واحد) | ۷۰٫۴ | – | – | – |
| بلوک B (۲۱ واحد) | ۷۴٫۸ | – | – | – |
| بلوک C (۱۰۸ واحد) | ۵۳٫۱ | – | – | – |
سه برداشت از خود محاسبه به دست می‌آید، بی‌آنکه ادعایی دربارهٔ بازار مطرح شود. نخست، هرچه واحد بزرگ‌تر باشد سهم فضای تابستانی بزرگ‌تر است: از حدود ۲۲ درصد برای نوع ۱اتاقه تا حدود ۲۹ درصد برای واحدهای ۳اتاقه و ۵اتاقه.
دوم، بلوک‌ها در آنچه هنوز عرضه می‌کنند با هم فرق دارند: میانگین بلوک C برابر ۵۳٫۱ متر مربع است در برابر ۷۰٫۴ و ۷۴٫۸ متر مربع در A و B، زیرا C واحدهای ۱اتاقهٔ بسیار زیادی فهرست کرده است. سوم، خریداری که بعداً قیمت واحدها را مقایسه می‌کند باید بپرسد قیمت هر متر مربعی که به او گفته می‌شود از کدام یک از دو متراژ استفاده می‌کند، چون متراژ مفید و متراژ کل به اندازهٔ یک‌چهارم با هم فرق دارند.
فهرست دو ناهمخوانی دارد که ثبت شده‌اند و اصلاح نشده‌اند. یک نوع ۶۶٫۳ متر مربعی در بلوک A به‌عنوان واحد ۲اتاقه (چهار واحد در طبقه‌های ۲، ۳، ۴ و ۶) و در بلوک B به‌عنوان واحد ۱اتاقه (یک واحد در طبقهٔ ۶) آمده است، با همان متراژ مفید ۵۲٫۳ متر مربع و فضای تابستانی ۱۴ متر مربع.
و متن پروژه از «پنج آپارتهتل» سخن می‌گوید، در حالی که فقط سه بلوک داده‌های فروش دارند. نقشه‌های واحدی که در صفحهٔ پروژه منتشر شده‌اند شامل یک چیدمان دو‌اتاقهٔ ۶۵٫۲ متر مربعی و یک چیدمان سه‌اتاقهٔ ۸۵٫۶ متر مربعی با متراژ هر اتاق است که خریدار می‌تواند آن را در اسناد رزرو با شمارهٔ واحد تطبیق دهد.
مفصل‌ترین اطلاعاتی که سازنده دربارهٔ سیونی منتشر می‌کند دربارهٔ قیمت نیست، دربارهٔ ساخت‌وساز است. صفحهٔ هر بلوک یک گالری پیشرفت با نوشته‌های تاریخ‌دار دارد، و سه بلوک فروش در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ همان رقم را نشان می‌دهند: constructionStatus برابر Ongoing و ۵۶ درصد. رکورد مجتمع، که وضعیت مستقل خود را ندارد، ۰ درصد را نشان می‌دهد. آخرین نوشته، مورخ ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶، در هر سه صفحهٔ بلوک همان متن است؛ پس مجتمع را توصیف می‌کند، نه یک بلوک را.
این نوشته کارها را با شمارهٔ بلوک نام می‌برد، نه با حروف فروش A و B و C. از «Hotel 1st block» و بلوک‌های ۱ تا ۵ سخن می‌گوید و همچنین از «Hotel Block 3» و «Hotel Complex Block 4». صفحه نمی‌گوید کدام بلوک شماره‌دار با کدام بلوک فروش مطابقت دارد، و خریدار باید این تطبیق را همراه با پروانهٔ هر بلوک کتبی درخواست کند.
| بلوک به نام در نوشتهٔ ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | کار گزارش‌شده (عبارت سازنده به‌صورت خلاصه) |
|---|---|
| Hotel 1st block | اجرای دال کف تکمیل شد |
| Block 1 | آب‌بندی موقت بام در حال تکمیل است؛ مهار بلوک با قطعات فلزی از طبقهٔ ۱ تا ۶ در حال انجام است؛ نصب پنجره‌های شیشهٔ رنگی در حال انجام است |
| Block 2 | آب‌بندی موقت بام تکمیل شد؛ مهار از طبقهٔ ۱ تا ۶ در حال انجام است؛ نصب پنجره در حال انجام است؛ دیوارهای داخلی آغاز می‌شود |
| Block 3 | دال طبقهٔ ۷ تکمیل شد؛ بلوک‌چینی پیرامونی طبقه‌های ۱ تا ۷ تکمیل شد؛ مهار از طبقهٔ ۱ تا ۷ در حال انجام است |
| Hotel Block 3 | دال طبقهٔ ۱ تکمیل شد |
| Block 4 | جان‌پناه بام ساخته شد؛ اجرای دال کف تکمیل شد؛ بلوک‌چینی پیرامونی طبقه‌های ۱ تا ۷ تکمیل شد؛ شیب‌بندی جان‌پناه تکمیل شد؛ مهار طبقه‌های ۱ تا ۷ در حال انجام است |
| Hotel Complex Block 4 | خاک‌برداری و حمل خاک تکمیل شد |
| Block 5 | بلوک‌چینی پیرامونی طبقه‌های ۱ تا ۷ تکمیل شد |
تنها از روی شمارهٔ طبقه‌ها یک برداشت از این فهرست ممکن است. بلوک‌های ۱ و ۲ تا طبقهٔ ۶ توصیف شده‌اند و بلوک‌های ۳ و ۴ و ۵ تا طبقهٔ ۷، در حالی که فهرست واحدها برای بلوک‌های A و B طبقه‌ها را تا ۶ و برای بلوک C تا ۷ می‌دهد. این تطابق اشاره‌ای است، اما منتشر نشده است و بنابراین در اینجا به‌عنوان واقعیت بیان نمی‌شود.
نوشته‌های پیشین ترتیبی را نشان می‌دهند که سازنده کارها را به آن ترتیب گزارش کرده است. آن‌ها در جدول بعدی خلاصه شده‌اند، با تاریخ‌هایی که در داده‌های صفحه ذخیره شده‌اند.
| تاریخ نوشته (داده‌های صفحه) | صفحه | کار گزارش‌شده |
|---|---|---|
| ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵ | بلوک B | بلوک‌های آپارتهتل N1 و N2: بتن مسلح و بلوک‌چینی نما تکمیل شد. N3: دال طبقهٔ ۴ تکمیل شد، دیوارها و ستون‌های طبقهٔ ۵ در حال انجام است. N4: دیوارها و ستون‌های طبقه‌های ۱ تا ۷ تکمیل شد. N5: دال طبقهٔ ۷ تکمیل شد. |
| ۳۰ نوامبر ۲۰۲۵ | بلوک B | N1 و N2 مانند قبل. N3: دال طبقهٔ ۵ تکمیل شد. N4 و N5: دال سقف طبقهٔ ۷ تکمیل شد، چاهک آسانسور و پله‌های بام در حال انجام است. |
| ۸ ژانویهٔ ۲۰۲۶ | بلوک B | اجرای دال بام در حال تکمیل است؛ دال طبقهٔ ۶ در حال انجام است؛ دال طبقهٔ ۱ آغاز شد. |
| ۱۰ فوریهٔ ۲۰۲۶ | بلوک‌های A و B | دال بام بلوک ۱ هتل در حال انجام است؛ دال طبقهٔ ۶ بلوک ۳ در حال انجام است؛ دال بام بلوک ۴ در حال انجام است؛ دال بام بلوک ۵ تکمیل شد. |
| ۶ مارس ۲۰۲۶ | بلوک‌های A و B | دال طبقهٔ ۶ بلوک ۳ تکمیل شد و دال طبقهٔ ۷ آغاز شد؛ دال بام بلوک ۴ در حال انجام است. |
| ۳ آوریل و ۱۰ مه ۲۰۲۶ | بلوک‌های A و C | اجرای دال بام در حال انجام است؛ بلوک C: اجرای دال‌های طبقهٔ ۱ و طبقهٔ ۷ در حال انجام است. |
| ۱۵ ژوئن تا ۷ اوت ۲۰۲۶ | بلوک‌های A و B و C | آرماتوربندی بلوک طبقه‌های ۱ تا ۶ در A در حال انجام و در B تکمیل شده است؛ بلوک C: دال طبقهٔ ۷ و بلوک‌چینی پیرامونی طبقه‌های ۱ تا ۷ در حال انجام است؛ ۷ اوت: کارهای جان‌پناه بام تکمیل شد و گودبرداری و حمل خاک از گود در حال انجام است. |
| ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ | بلوک‌های A و C | اجرای دال بلوک ۱ هتل در حال انجام است؛ بلوک C: دال طبقهٔ ۷ در حال تکمیل است؛ دال طبقهٔ ۱ بلوک ۳ هتل در حال انجام است. |
| ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | بلوک‌های A و B و C | مانند جدول پیشین. |
این گزارش یک گزاره را به‌روشنی پشتیبانی می‌کند: به روایت خود سازنده، کار دال بام بلوک‌های ۴ و ۵ در فوریهٔ ۲۰۲۶ در حال انجام یا تکمیل‌شده گزارش شده بود، و نوشتهٔ اکتبر ۲۰۲۶ دربارهٔ پوستهٔ ساختمان، پنجره‌ها و دیوارهای داخلی بلوک‌های ۱ و ۲ است، در حالی که بلوک‌های هتل کارهای مرحلهٔ پیشین مانند دال طبقهٔ اول و خاک‌برداری را نشان می‌دهند.
آنچه این گزارش نمی‌کند تبدیل ۵۶ درصد به یک تاریخ است. درصد رقمی است که سازنده برای هر بلوک منتشر می‌کند و مبنای آن، چه هزینه باشد چه زمان یا مقدار فیزیکی کار، بیان نشده است؛ پس تاریخ تحویل باید از قرارداد به دست آید.
پرسش برند هتل بخشی از ماجرای سیونی است که منابع بیشترین تفاوت را در آن دارند؛ از این رو این راهنما فقط همان را می‌آورد که هر منبع منتشر کرده است. در ۳ اکتبر ۲۰۲۴ سازنده این مجتمع را در رویدادی در سیونی معرفی کرد.
خبر Archi مورخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۴ می‌گوید سازنده در این پروژه با Le Méridien از Marriott International همکاری می‌کند و این مجتمع یک هتل ۵ ستارهٔ Le Méridien، آپارتهتل‌ها، ویلاهای مسکونی و زیرساخت را یکجا خواهد آورد. این عبارت سازنده دربارهٔ طرح در همان تاریخ است.
Georgia Today مورخ ۴ اکتبر ۲۰۲۴ از حضور نمایندهٔ Marriott در میان سخنرانان گزارش می‌دهد، و خبر خود استودیوی طراحی می‌گوید پروژه با مشارکت Le Méridien، از سبد Marriott Bonvoy، توسعه می‌یابد. در جست‌وجویی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ انجام شد صفحه‌ای از Marriott دربارهٔ سیونی پیدا نشد؛ صفحه‌های Marriott در گرجستان که ظاهر شدند به هتل‌های دیگر، از جمله Le Méridien Batumi، مربوط بودند. بنابراین صفحه‌های خود مالک برند منبعی برای این پروژه نیستند.
صفحهٔ پروژه‌ای که سازنده امروز نگهداری می‌کند نام برند را به کار نمی‌برد، و هیچ بخشی از متن آن نمی‌گوید آیا آپارتمان‌های بلوک‌های A و B و C دارای برند هستند، توسط یک شرکت هتلداری اداره می‌شوند یا سازنده آن‌ها را مدیریت می‌کند.
خبر سال ۲۰۲۴ می‌گوید خود Archi خدمات اجاره را برای آپارتمان‌های آپارتهتل ارائه خواهد کرد، و هیچ شرطی برای چنین خدمتی در صفحه‌های پروژه یا بلوک‌ها منتشر نشده است. این راهنما دربارهٔ برند یا مدیریت آپارتمان‌های فروخته‌شده هیچ اظهارنظری نمی‌کند؛ پرسش‌هایی که باید مطرح شوند در بخش ۹ آمده‌اند.
| امکانات | به گفتهٔ سازنده (archi.ge) | به گفتهٔ Chapman Taylor (خبر ۹ اکتبر ۲۰۲۴ و صفحهٔ پروژه) |
|---|---|---|
| استخرها | استخرهای سرپوشیده و روباز به مساحت ۲٬۵۰۰ متر مربع؛ پارک آبی؛ استخر آب گرم روباز زمستانی | استخرهای سرپوشیده و روباز به مساحت ۲٬۵۰۰ متر مربع؛ آکواپارک؛ استخر چشمهٔ آب گرم روباز |
| اسپا و تناسب اندام | اسپای ۳٬۰۰۰ متر مربعی، مرکز سلامتی و اتاق تناسب اندام | اسپای ۳٬۰۰۰ متر مربعی، مرکز سلامتی و باشگاه تناسب اندام |
| رویدادها | تالار پذیرایی برای ۵۵۰ نفر، اتاق‌های کنفرانس، تراس | تالار پذیرایی برای ۵۵۰ نفر، اتاق‌های کنفرانس، تراس |
| خوراک و نوشیدنی | پنج رستوران، یک بار، یک لانج، کافه‌ها | پنج رستوران، یک بار، لانج‌ها، کافه‌ها |
| تفریح | سینمای روباز و آمفی‌تئاتر، فضای کودکان، باغ زمستانی، هلی‌پد، زیپ‌لاین، منطقهٔ ماهیگیری | سینمای فضای باز و آمفی‌تئاتر، فضای کودکان، باغ زمستانی، هلی‌پد، زیپ‌لاین، منطقهٔ ماهیگیری |
| ورزش | زمین‌های تنیس، بسکتبال و فوتبال؛ زمین‌های پدل | زمین‌های تنیس، بسکتبال، والیبال ساحلی و فوتبال؛ زمین‌های پدل |
| کنار دریاچه | بلوار ۳ کیلومتری با مسیرهای پیاده‌روی و دوچرخه‌سواری | بلوار ۳ کیلومتری با مسیرهای پیاده‌روی و دوچرخه‌سواری |
این دو فهرست تقریباً در همه‌چیز موافق‌اند و در خط ورزش تفاوت دارند، جایی که معمار والیبال ساحلی را اضافه می‌کند. نمادهای امکانات سازنده یک مسئول پذیرش، ژنراتور، مخزن آب، پارکینگ، لابی و ورزشگاه را اضافه می‌کنند، و فهرست مصالح ساختمانی او بتن Heidelberg، شیشهٔ کم‌انتشار و بلوک‌های Ytong را نام می‌برد؛ متن پنل‌های چوبی تزئینی، گچ‌کاری تزئینی و نرده‌های شیشه‌ای را اضافه می‌کند. این‌ها همان‌گونه که سازنده بیان می‌کند فهرست شده‌اند و بررسی مستقلی از آنچه ساخته خواهد شد نیستند.
دو نکتهٔ دیگر خوانش را روشن نگه می‌دارد. طراحی به استودیوی مادرید از Chapman Taylor برای طرح جامع، معماری و دکوراسیون داخلی آپارتمان‌ها نسبت داده شده است، و دکوراسیون داخلی هتل در خبرها به شرکت بریتانیایی De Salles Flint نسبت داده شده است. و نوع رکوردهای خود پروژه نیز متفاوت است: رکورد مجتمع برچسب اقامتی Hotel را دارد، در حالی که سه رکورد بلوک برچسب Residential دارند، که شیوهٔ بایگانی سیستم سازنده است و طبقه‌بندی حقوقی نیست.
پروژه در سیونی است، روستایی در کنار مخزن سیونی در منطقهٔ تیانتی از استان مسخت-متیانتی، که بر اساس مختصات در شمال تفلیس قرار دارد. اداره ملی گردشگری گرجستان دریاچهٔ سیونی را تفرجگاهی می‌نامد که به‌واسطهٔ شرایط طبیعی، آب‌وهوا و نزدیکی به پایتخت شاخص است، می‌گوید سفر از تفلیس تا روستای سیونی کمی بیش از یک ساعت طول می‌کشد، و مخزنی را توصیف می‌کند که مردم در تابستان در آن شنا می‌کنند.
همین صفحه آب‌شناسی مخزن را نیز می‌دهد: از رود ایوری تغذیه می‌شود که تخلیهٔ آن را تنظیم می‌کند، سطح آب در نیمهٔ دوم ژوئیه بالاترین و در مارس پایین‌ترین است، و ساکنان محلی از آب برای آبیاری استفاده می‌کنند.
برای خریداری که کنار دریاچه می‌خرد، معنای عملی آن این است که خط ساحل در طول سال تغییر می‌کند، و منابع رقمی برای آن نمی‌دهند. سازنده سیونی را تفرجگاهی اقلیمی برای هر چهار فصل توصیف می‌کند و می‌گوید پروژه نزدیک پارک ملی تفلیس است؛ هر دو عبارت خود سازنده هستند.
جمعیت این منطقه کم است. اداره آمار ملی گرجستان (Geostat) جمعیت مسخت-متیانتی را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر ۹۳٫۲ هزار نفر اعلام می‌کند که ۷۰٫۹ هزار نفر آن، یعنی ۷۶ درصد، در سکونتگاه‌های روستایی زندگی می‌کنند، در برابر ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر در شهر تفلیس که ۶۰٫۳ هزار نفر آن روستایی است. بنابراین جمعیت کل منطقه حدود یک‌پانزدهم جمعیت پایتخت است. ارقام در سطح شهرداری برای تیانتی در آن نشریه نیست و در اینجا به کار نرفته است.
فاصله‌های زیر در سه نوع نشان داده شده‌اند و نوع آن در هر ردیف نام برده شده است. «منتشرشده» یعنی رقمی از یک منبع.
«خط مستقیم» در اینجا با فرمول هاورساین از روی مختصات محاسبه شده است: مختصات پروژه که در archi.ge منتشر شده و مختصات نقاط شاخص از OpenStreetMap یا، برای پارک ملی، از ویکی‌پدیا. «برآورد جاده‌ای» همان سرویس مسیریابی OSRM است که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ از نزدیک‌ترین جادهٔ ثبت‌شده در نقشه، که ۳۱۰ متر از مختصات پروژه فاصله داشت، تا مختصات پروژه اجرا شد، و مدلی از یک سفر معمولی با خودرو بدون ترافیک است، نه جدول زمان‌بندی.
| مکان نزدیک به پروژه Sioni Lake Resort and Spa Georgia | چیست | فاصله و نوع آن | منبع |
|---|---|---|---|
| تفلیس | پایتخت | حدود ۵۰ کیلومتر، منتشرشده | Archi، Chapman Taylor، Georgia Today |
| تفلیس | پایتخت | حدود ۶۰ کیلومتر، منتشرشده | Caucasus Business Week (بدون تاریخ) |
| میدان آزادی، تفلیس | نقطهٔ مرجع مرکزی | ۳۹٫۰ کیلومتر خط مستقیم؛ ۶۱٫۶ کیلومتر از راه جاده، حدود ۹۵ دقیقه بر اساس مدل مسیریابی | محاسبه‌شده؛ OpenStreetMap؛ OSRM |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | فرودگاه | ۳۸٫۹ کیلومتر خط مستقیم؛ ۷۷٫۶ کیلومتر از راه جاده، حدود ۱۰۳ دقیقه بر اساس مدل مسیریابی | محاسبه‌شده؛ OpenStreetMap؛ OSRM |
| شهر تیانتی | نزدیک‌ترین شهر نام‌برده‌شده در منابع | ۱۰٫۳ کیلومتر خط مستقیم؛ ۲۰٫۶ کیلومتر از راه جاده، حدود ۴۷ دقیقه بر اساس مدل مسیریابی | محاسبه‌شده؛ OpenStreetMap؛ OSRM |
| پارک ملی تفلیس | منطقهٔ حفاظت‌شده، تأسیس ۱۹۷۳ | ۱۷٫۲ کیلومتر خط مستقیم تا نقطهٔ مرکزی که ویکی‌پدیا می‌دهد؛ پارک وسیع است، پس این فاصله تا لبهٔ آن نیست | محاسبه‌شده؛ ویکی‌پدیا |
با نگاه به جدول، ۵۰ و ۶۰ کیلومتر منتشرشده میان خط مستقیم ۳۹ کیلومتری و برآورد جاده‌ای ۶۱٫۶ کیلومتری قرار می‌گیرند، و عبارت سازنده یعنی «حدود یک ساعت رانندگی» کوتاه‌تر از ۹۵ دقیقه‌ای است که مدل مسیریابی برمی‌گرداند.
مدل مسیریابی سرعت‌های فرضی به کار می‌برد و نمی‌تواند بگوید جاده در زمستان چگونه است؛ بنابراین نتیجه این است که زمان به مسیر و فصل بستگی دارد و خریداری که استفادهٔ منظم را برنامه‌ریزی می‌کند باید خودش مسیر را رانندگی کند. منابع دربارهٔ نگهداری جاده در زمستان، حمل‌ونقل عمومی، فروشگاه‌ها یا مراقبت پزشکی در نزدیکی چیزی منتشر نمی‌کنند.
دو احتیاط دیگر عملی هستند. ارتفاع ۱٬۱۰۰ متر (سازنده) در برابر ۱٬۰۸۶ متر (Caucasus Business Week) فاصلهٔ کوچکی است و تناقضی از نظر نوع نیست.
و خود مخزن یک پیکرهٔ آبی در حال بهره‌برداری است؛ منابع نمی‌گویند چه قواعدی دربارهٔ کاربری زمین، آب یا مناطق حفاظت‌شده برای قطعه‌های کنار آن اعمال می‌شود، پس خریدار پاسخ آنچه اعمال می‌شود را در مستخرج ثبتی و پروانه‌ها پیدا می‌کند. صفحهٔ کشور گرجستان مکان‌های دیگر گرجستان را برای مقایسه فهرست می‌کند، و صفحهٔ شهر تفلیس پایتخت را پوشش می‌دهد.
صفحهٔ شهر سیونی که تازه ساخته می‌شود، پس از انتشار فهرست آگهی‌های این منطقه را در بر خواهد داشت. برای زمینهٔ بازار پایتخت، راهنمای قیمت املاک تفلیس مرجع این سایت است.
یک خارجی می‌تواند در گرجستان بر همان مبنای قانون مدنی که یک شهروند دارد، آپارتمان تملک کند. بر اساس ماده ۱۸۳ قانون مدنی، کسی که یک مال غیرمنقول را تملک می‌کند به یک معاملهٔ مکتوب و ثبت حق مالکیت خود در ثبت عمومی نیاز دارد؛ بنابراین مالکیت با ثبت پدید می‌آید، نه با پرداخت یا دریافت کلید. راهنماهای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم وضعیت کلی را پوشش می‌دهند.
محدودیت مربوط به تابعیت در حقوق گرجستان متوجه زمین کشاورزی است: قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی مالکیت آن را در ماده ۴ محدود می‌کند، و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. اینکه آیا بخشی از قطعهٔ سیونی در رده زمین کشاورزی قرار دارد را هیچ‌یک از منابع به‌کار‌رفته در اینجا بیان نمی‌کند. مستخرج ثبت عمومی برای قطعه رده کاربری زمین را می‌دهد، و خریدار در یک پروژهٔ روستایی کنار دریاچه می‌تواند پیش از پرداخت بیعانه آن را بخواهد.
هزینه‌های ثبت به مدت زمان بستگی دارد، نه به قیمت. صفحهٔ هزینه‌های NAPR مبلغ GEL ۱۵۰ را برای ثبت تغییر حق در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ را در ۱ روز کاری و GEL ۳۵۰ را در روز تسلیم مدارک می‌کند؛ با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ به‌ازای هر USD این مبالغ حدود USD ۵۷٫۸، USD ۱۰۴٫۱ و USD ۱۳۵٫۰ می‌شوند.
همان صفحه همین سه هزینه را برای ثبت یک تعهد مربوط به حق مالکیت فهرست می‌کند، یعنی رده‌ای که قرارداد مربوط به واحدی که هنوز تکمیل نشده ممکن است در آن بگنجد؛ قرارداد و ثبت مشخص می‌کنند کدام اعمال می‌شود.
خریدار مقیم خارج دو راه عملی دارد: وکالت‌نامه‌ای که برای گرجستان تصدیق شده باشد، یا خدمات قرارداد هوشمند ثبت که حقوق را به‌صورت آنلاین از راه یک جلسهٔ مجازی رزروشده ثبت می‌کند. الحاق گرجستان به کنوانسیون آپوستیل در جدول وضعیت کنفرانس لاهه ثبت شده است که لازم‌الاجرا شدن آن را در ۱۴ مه ۲۰۰۷ نشان می‌دهد.
| مرحله | چه کسی | زمان و هزینه | منبع |
|---|---|---|---|
| شمارهٔ واحد، قیمت، متراژ و نقشه را کتبی درخواست کنید | خریدار، سازنده | سازنده منتشر نکرده است | صفحهٔ پروژه |
| مستخرج ثبتی قطعه را بگیرید | خریدار، NAPR | GEL ۲۰ در ۱ روز کاری، GEL ۱۳ به‌صورت آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای انگلیسی | خدمات اطلاعاتی NAPR |
| رده زمین، مالک و هر بار ثبت‌شده را در مستخرج بررسی کنید | خریدار، وکیل | منتشر نشده است | مستخرج ثبتی |
| قرارداد مکتوب را امضا کنید | خریدار، سازنده | تاریخ و شرایط در قرارداد تعیین می‌شود؛ چیزی منتشر نشده است | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| طبق برنامهٔ قرارداد پرداخت کنید | خریدار | برنامهٔ پرداختی از سوی سازنده منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه |
| حق یا تعهد را ثبت کنید | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری؛ GEL ۲۷۰ در ۱؛ GEL ۳۵۰ در همان روز | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| در صورت نیاز از راه دور امضا کنید | خریدار، NAPR | جلسهٔ مجازی رزروشده؛ آپوستیل برای گرجستان از ۱۴ مه ۲۰۰۷ لازم‌الاجراست | خدمات قرارداد هوشمند؛ جدول وضعیت |
هیچ‌یک از این مراحل مختص سیونی نیست و هیچ‌کدام را سازنده منتشر نکرده است. آن‌ها از این رو آورده شده‌اند که خریداری که در پروژه‌ای هنوز در حال ساخت، در منطقه‌ای روستایی و با ساختاری از نوع هتل واحدی را رزرو می‌کند باید بداند که سابقهٔ ثبتی است که مالکیت را اثبات می‌کند، و قرارداد فروش باید واحد، بلوک و قطعه را نام ببرد.
مالیات بر دارایی اشخاص حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. قانون مالیات تلفیقی در matsne.gov.ge قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان تاریخ را ثبت کرده است و متن آن اکنون چنین است: ماده ۲۰۲(۵) نرخ مالیات بر دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، را حداقل ۰٫۸ درصد و حداکثر ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال پیش تعیین می‌کند، و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن را در صورتی که درآمد خانواده در سال پیش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد معاف می‌کند.
گزارش مالیاتی و حقوقی EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ این تغییر را گزارش می‌کند و آستانهٔ معافیت پیشین را GEL ۴۰٬۰۰۰ می‌نویسد. راهنماهای قدیمی‌تر، از جمله برخی در وب آزاد، هنوز پله‌های قدیمی را آورده‌اند و با قانون نمی‌خوانند. ماده ۲۰۵ مهلت اظهارنامهٔ شخص حقیقی را ۱ نوامبر تعیین می‌کند و سازمان درآمد گرجستان (Revenue Service) یک صفحهٔ ماشین‌حساب مالیات بر دارایی برای ۲۰۲۶ منتشر می‌کند. راهنمای مالیات بر دارایی در گرجستان تسلیم اظهارنامه را در عمل شرح می‌دهد.
درآمد اجارهٔ شخص حقیقی از فضای مسکونی در صورتی که هیچ کسری انجام نشود ۵ درصد مالیات دارد (ماده ۸۱(۲))، و نرخ عمومی ۲۰ درصد است (ماده ۸۱(۱)).
مازاد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی ۵ درصد مالیات دارد (ماده ۸۱(۳)) و در صورتی که آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد معاف است (ماده ۸۲(۱)(f.a)). اینکه آیا واحد از نوع هتل برای این قواعد فضای مسکونی به شمار می‌آید یا نه، مسئلهٔ طبقه‌بندی است که به مشاور مالیاتی و قرارداد مربوط می‌شود، نه چیزی که صفحه‌های پروژه حل کنند.
برای اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) یک اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای فهرست می‌کند که مالک ملک غیرمنقولی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری باشد که ارزیاب مجاز تعیین کرده است. قاعده همان ماده ۱۵(j) قانون وضعیت حقوقی اتباع بیگانه و بی‌تابعیت‌ها است، و اقامت سرمایه‌گذاری برای مبلغ بالاتر از USD ۳۰۰٬۰۰۰ اعمال می‌شود. راهنمای اقامت در گرجستان فرایند را شرح می‌دهد.
| قیمت منتشرشده در برابر قاعدهٔ اقامت | مقدار | در برابر USD ۱۵۰٬۰۰۰ (GEL ۳۸۸٬۹۹۵) |
|---|---|---|
| قیمت شروع کارگزار، Oplus Realty، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ | AED ۴۶۶٬۰۰۰ = USD ۱۲۶٬۸۸۹ با نرخ ثابت | کمتر |
| قیمت‌های سازنده | منتشر نشده است | مقایسه ممکن نیست |
جدول یک قیمت منتشرشده را با رقم قانونی مقایسه می‌کند و ارزیابی کارشناس را پیش‌بینی نمی‌کند. دربارهٔ تأمین مالی، صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان سقف نسبت وام به ارزش (LTV) را برای وام‌های لاری ۹۰ درصد و برای وام‌های ارزی ۷۰ درصد تعیین می‌کند، و سقف نسبت پرداخت به درآمد را ۲۵ درصد (لاری) یا ۲۰ درصد (ارز) برای درآمد خالص ماهانهٔ کمتر از GEL ۱٬۵۰۰، و ۵۰ و ۳۰ درصد از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا.
هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند، و راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها مسیر معمول را شرح می‌دهد؛ اینکه آیا یک بانک برای واحدی از نوع هتل در پروژه‌ای در دست ساخت وام می‌دهد یا نه، پرسشی است که باید از بانک پرسید.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار؛ در صورتی که درآمد خانوادهٔ سال پیش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد معاف است؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر (ماده ۲۰۵) | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a): matsne.gov.ge؛ صفحهٔ ماشین‌حساب سازمان درآمد |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵ درصد برای اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ ۲۰ درصد نرخ عمومی | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲) |
| فروش آپارتمان | مازاد ۵ درصد مالیات دارد؛ پس از بیش از دو سال مالکیت معاف است | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده (VAT) | ۱۸ درصد؛ اینکه قیمت شامل VAT باشد یا نه، شرط قرارداد است | قانون مالیات، ماده ۱۶۶ |
| اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL، تعیین‌شده توسط ارزیاب مجاز | صفحهٔ SDA؛ قانون اتباع بیگانه، ماده ۱۵(j) |
| اقامت سرمایه‌گذاری | ملک با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به GEL | قانون اتباع بیگانه، ماده ۱۵(h) |
| سقف‌های وام مسکن | LTV ۹۰ درصد (لاری)، ۷۰ درصد (ارز)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر حسب رده | صفحهٔ NBG |
| نرخ تبدیل به‌کار‌رفته | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ‌های NBG |
صفحه‌های سازنده قیمت، تحویل، طرح پرداخت، شخص حقوقی طرف قرارداد و ساختار هتل و مدیریت را کنار گذاشته‌اند. فهرست زیر هر خلأ را به یک سند یا پاسخی تبدیل می‌کند که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت بیعانه درخواست کند، و دربارهٔ هر واحد در پروژه صدق می‌کند.
هیچ‌یک از این موارد اظهاری دربارهٔ پروژه نیست. آن‌ها اسناد معمول یک خرید پیش‌فروش (off-plan) هستند، با پرسش‌های بیشتری که از یک مجتمع از نوع هتل در محیطی روستایی برمی‌خیزد.
هیچ فهرست دیگری از Archi در سیونی نیست؛ از این رو جدول زیر پروژه را کنار فهرست‌های Archi از طرح‌های هتل‌مانند دیگر و پایتخت مجاور قرار می‌دهد، و فقط از آنچه archi.ge منتشر می‌کند و آنچه صفحهٔ هر فهرست خواهد داشت استفاده می‌کند. هیچ ادعایی نمی‌کند که یکی بهتر از دیگری است.
| پروژهٔ Archi | شهر | وضعیت به گفتهٔ archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | واحدها به‌صورت منتشرشده | قیمت در archi.ge |
|---|---|---|---|---|
| Archi Ramada Batumi | باتومی | در حال ساخت، ۷۵ درصد | ۶۷ واحد در فهرست؛ شمارنده‌های جاهای دیگر متفاوت است | ندارد |
| Archi Dialog Kokhta Bakuriani | باکوریانی | تکمیل‌شده، ۱۰۰ درصد | ۷۴ فروخته‌شده و ۶۰ برای فروش در فهرست پروژه‌ها | ندارد |
| Grand Avenue by Archi Tbilisi | تفلیس | در دست ساخت (مرحلهٔ آغازین؛ بلوک‌های A و B در ۱ و ۴ درصد) | شمارنده‌ها به تفکیک بلوک؛ مجموع منتشر نشده است | ندارد |
| Archi Horizon Tbilisi | تفلیس | در دست ساخت (مرحلهٔ گودبرداری و پی) | شمارنده‌ها به تفکیک بلوک؛ مجموع منتشر نشده است | ندارد |
| Archi Universe Tbilisi | تفلیس | در دست ساخت (بلوک‌های A و B در ۶۵ و ۶۷ درصد) | ۲۵۷ به گفتهٔ توصیف سازنده؛ شمارنده‌های بلوک متفاوت است | ندارد |
| Sioni Lake Resort and Spa Georgia (سیونی، همین راهنما) | سیونی | در حال ساخت، ۵۶ درصد | ۲۷۱ در بلوک‌های A و B و C | ندارد |
پروژه‌ها از نظر نوع با هم فرق دارند. سیونی یک طرح تفریحی کنار دریاچه بیرون از هر شهر است، Ramada Batumi برجی ۳۰ طبقه در ساحل باتومی است، Dialog Kokhta یک آپارتهتل در حال بهره‌برداری در یک تفرجگاه اسکی است، و پروژه‌های تفلیس بلوک‌های آپارتمانی شهری هستند. فراتر از پروژه‌های خود Archi، Kobuleti Beach Resort در ساحل موضوع یک خبر Archi مورخ ژوئن ۲۰۲۶ است که توسعهٔ مشترک با NEXT را اعلام می‌کند، و صفحهٔ کشور گرجستان دیگر پروژه‌های گرجستان در این سایت را فهرست می‌کند.
Archi خود را یک گروه توسعه‌دهندهٔ گرجستانی معرفی می‌کند. در صفحهٔ دربارهٔ ما سازنده می‌گوید تاریخچهٔ آن از ۲۰۰۶ آغاز می‌شود، و خبر مورخ ۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ آن بنیان‌گذاران را Ilia Tsulaia، Meni Benish و Irakli Kapianidze نام می‌برد. همین صفحهٔ دربارهٔ ما شمارنده‌هایی از ۵۵ پروژهٔ تکمیل‌شده، ۳۱ پروژهٔ در حال انجام، ۲۰ سال تجربه، ۱٬۵۶۸٬۶۵۳ متر مربع ساخت‌وساز تکمیل‌شده و ۱٬۲۳۸٬۴۶۸ متر مربع ساخت‌وساز در حال انجام را نشان می‌دهد، آن‌گونه که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد.
خبر مورخ ۱۷ فوریهٔ ۲۰۲۵ این شرکت می‌گوید ibis Tbilisi City، با ۱۵۶ اتاق، نخستین پروژهٔ مشترک Archi و Accor است و توسط Archi Hospitality، شرکتی در گروه Archi Holding، مدیریت می‌شود، و همان خبر سیونی را پروژهٔ هتل برندار دیگری در دست توسعه نام می‌برد. خبری مورخ ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ بیان می‌کند که Deloitte برای حسابرسی صورت‌های مالی تلفیقی Archi به کار گرفته شد.
استودیوی طراحی که برای سیونی نام برده شده، Chapman Taylor، در صفحه‌های خود استودیو به‌عنوان طراح طرح جامع و معمار پروژه نام برده شده است. ارقام مقیاس خود سازنده در طول زمان میان انتشارهایش تغییر می‌کند؛ از این رو این راهنما فقط از شمارنده‌های تاریخ‌دار صفحهٔ دربارهٔ ما استفاده می‌کند. گفته‌های سازنده دربارهٔ سهم بازار یا رتبه را تکرار نمی‌کند، چون رتبه‌بندی مستقلی پیدا نشد.
پروژه Sioni Lake Resort and Spa Georgia یک مجتمع تفریحی در کنار مخزن سیونی است، به گفتهٔ سازنده در حدود ۵۰ کیلومتری تفلیس. صفحهٔ پروژهٔ Archi پنج آپارتهتل با آپارتمان‌های کاملاً بازسازی‌شده و مبله و فهرست بلندی از امکانات مشترک را توصیف می‌کند. صفحه‌های فروش آن بلوک‌های A و B و C را در بر می‌گیرد که هر کدام در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ «در حال ساخت» با ۵۶ درصد نشان داده شده‌اند.
صفحه‌های سازنده ۲۷۱ واحد را در بلوک‌های A و B و C نشان می‌دهند: ۱۰۴ فروخته‌شده و ۱۶۷ برای فروش. Chapman Taylor از ۴۵۰ کلید در پنج بلوک آپارتهتل به‌علاوهٔ ۲۵ ویلا نام می‌برد، و رسانه‌ها و یک کارگزار مجموع‌های دیگری میان حدود ۴۰۰ و ۵۳۶ منتشر کرده‌اند. این راهنما هر رقم را با منبع و تاریخ انتشارش نشان می‌دهد و میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند، چون صفحه‌های سازنده نمی‌گویند آن ۲۷۱ واحد چه چیزهایی را در بر می‌گیرد یا نمی‌گیرد.
سازنده قیمتی منتشر نمی‌کند، و همهٔ ۱۶۷ واحد در فهرست عمومی او قیمت صفر دارند. یک کارگزار، Oplus Realty، در ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ رقم AED ۴۶۶٬۰۰۰، حدود USD ۱۲۶٬۹۰۰، را منتشر کرد. این یک نشانهٔ قیمتی از کارگزار است، نه قیمت Archi، و کارگزار نمی‌گوید به کدام واحد اشاره دارد. انواع بزرگ‌تر بیشتر قیمت خواهند داشت و هیچ منبعی رقمی برای آن‌ها منتشر نمی‌کند؛ از این رو خریدار باید فهرست کامل قیمت را با شمارهٔ واحدها بخواهد.
سازنده در صفحهٔ پروژه یا در هیچ صفحهٔ بلوکی تاریخ تحویلی منتشر نمی‌کند. Caucasus Business Week، در خبری بدون تاریخ، گزارش داد که شرکت مدیریت هتل انتظار دارد نخستین مهمانان تا پایان ۲۰۲۶ برسند، و Oplus Realty در ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ سال ۲۰۲۸ را به‌عنوان تحویل منتشر کرد. این دو گفته چیزهای متفاوتی را توصیف می‌کنند، یعنی افتتاح هتل و تحویل آپارتمان، و تاریخی که در قرارداد آمده همان است که اهمیت دارد.
خبر سال ۲۰۲۴ سازنده می‌گوید این مجتمع یک هتل Le Méridien با همکاری Marriott International را در بر خواهد گرفت، و معمار این را تکرار می‌کند. صفحهٔ کنونی پروژه نام برند را به کار نمی‌برد و نمی‌گوید آیا آپارتمان‌های فروخته‌شده دارای برند هستند یا یک شرکت هتلداری آن‌ها را اداره می‌کند. صفحه‌ای از Marriott دربارهٔ سیونی پیدا نشد؛ پس این پرسش را باید کتبی با سازنده در میان گذاشت.
فهرست عمومی ۸۲ واحد یک‌اتاقه از ۳۲٫۸ تا ۶۶٫۳ متر مربع، ۳۹ واحد دو‌اتاقه از ۶۴٫۲ تا ۷۳٫۰ متر مربع، ۴۵ واحد سه‌اتاقه از ۸۵٫۵ تا ۹۵٫۷ متر مربع و یک واحد پنج‌اتاقه با ۱۱۸٫۳ متر مربع را فهرست می‌کند. فهرست تعداد اتاق‌خواب یا سرویس بهداشتی نمی‌دهد. هر متراژ کل برابر است با متراژ مفید به‌علاوهٔ یک فضای تابستانی جداگانه، و هرچه واحد بزرگ‌تر باشد سهم فضای تابستانی بیشتر است، از حدود ۲۲ تا حدود ۲۹ درصد.
بله، به گفتهٔ سازنده: صفحهٔ پروژه می‌گوید آپارتمان‌ها کاملاً بازسازی‌شده و مبله و مجهز به لوازم مدرن هستند. صفحه سیاههای منتشر نمی‌کند؛ از این رو خریدار باید فهرست مبلمان را به تفکیک واحد و تأیید کتبی اینکه واحد مبله تحویل داده می‌شود بخواهد. بستهٔ نازک‌کاری، لوازم و هر خدمات هتل‌مانند باید در قرارداد نام برده شود.
یک خارجی می‌تواند بر همان مبنای قانون مدنی که یک شهروند دارد در گرجستان آپارتمان بخرد، و مالکیت هنگامی پدید می‌آید که در ثبت عمومی ثبت شود. زمین کشاورزی محدود است، پس مستخرج ثبتی باید رده زمین قطعه را نشان دهد. هزینهٔ ثبت بسته به مدت انتخاب‌شده GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ است. صفحه‌های سازنده مراحل خرید را منتشر نمی‌کنند؛ از این رو ترتیب بالا از قانون مدنی و صفحه‌های هزینهٔ خود ثبت می‌آید.
قاعده را آژانس توسعه خدمات عمومی بیان کرده است: ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری که ارزیاب مجاز تعیین کرده باشد. تنها نشانهٔ قیمتی که پیدا شد، AED ۴۶۶٬۰۰۰، حدود USD ۱۲۶٬۸۸۹ و کمتر از این رقم است. ارزیابی، نه قیمت قرارداد، تعیین‌کننده است، و واحدی که قیمتش بالاتر از آستانه باشد ارزیابی مخصوص به خود را لازم دارد.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ دارایی شخص حقیقی، غیر از زمین، در صورتی که درآمد خانواده در سال پیش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد از مالیات بر دارایی معاف است، و بالاتر از آن قانون مالیات ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار را تعیین می‌کند. درآمد اجاره بدون کسورات ۵ درصد مالیات دارد، و مازاد فروش ۵ درصد، مگر اینکه آپارتمان بیش از دو سال نگهداری شده باشد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
