پروژه Domus Gazapkhuli Tbilisi یک مجتمع مسکونی ۲۱ طبقه در خیابان گازاپخولی (Gazapkhuli Street) به شمارهٔ ۸ در محلهٔ سابورتالو است. بر اساس صفحهٔ سازنده در تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، این پروژه به‌عنوان پروژهٔ جاری فهرست شده است، با ۲۳۰ آپارتمان، واحدهایی از ۶۷ تا ۲۱۹ متر مربع، یک بازهٔ قیمت برای هر متر مربع و یک شمارندهٔ معکوس تا ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷. این بررسی این ارقام را در کنار اطلاعات Korter، مطالب منتشرشده در سال ۲۰۲۲ هنگام آغاز پروژه و منابع رسمی گرجستان قرار می‌دهد، نشان می‌دهد که این منابع در کجا با هم تفاوت دارند و فهرستی از مواردی را ارائه می‌کند که خریدار می‌تواند پیش از رزرو به‌صورت کتبی درخواست کند.
پروژه Domus Gazapkhuli Tbilisi در خیابان گازاپخولی (Gazapkhuli Street) شمارهٔ ۸ قرار دارد؛ این نشانی در بخش موقعیت صفحهٔ پروژه در سایت سازنده آمده است. «گازاپخولی» در زبان گرجی یعنی بهار، و اطلاعیهٔ آغاز پروژه در ۷ ژوئیه ۲۰۲۲ در سایت سازنده نام پروژه را بازی با نام خیابان معرفی می‌کند. این صفحه که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، مجتمعی ۲۱ طبقه با دو ورودی و ۲۳۰ آپارتمان، دو طبقهٔ پارکینگ زیرزمینی و ۴۰۰۰ متر مربع فضای تفریحی را توصیف می‌کند. domusi.com این پروژه را در بخش «پروژه‌ها»، زیرگروه «جاری» قرار داده است.
خریدار با سه نوع ارقام روبه‌رو می‌شود. سازنده دوازده چیدمان از ۶۷ تا ۲۱۹ متر مربع، یک بازهٔ «Price From» به لاری و دلار بدون برچسب واحد، یک سطر اقساط ۲۰ ماهه و یک تاریخ شمارندهٔ معکوس را منتشر کرده است، اما فهرست قیمت واحدهای جداگانه و موجودی بر اساس طبقه را ارائه نمی‌کند.
Korter، یک پورتال آگهی ملکی، قیمت‌های «از» را بر اساس نوع واحد و با وضعیت ۲ نوامبر ۲۰۲۶ منتشر می‌کند. مطالب ژوئن و ژوئیهٔ ۲۰۲۲ متن آغاز پروژهٔ سازنده را تکرار می‌کنند و در چند نکته با صفحهٔ کنونی تفاوت دارند.
بخش‌های ۲ تا ۵ این منابع را در کنار هم می‌گذارند. هر رقم همراه با منبع و تاریخ خواندن آن آمده است، این بررسی میان منابع داوری نمی‌کند و محاسبات به‌عنوان محاسبه‌شده از روی ارقام منتشرشده علامت‌گذاری شده‌اند.
| واقعیت‌های کلیدی پروژه Domus Gazapkhuli Tbilisi | به‌صورت منتشرشده (domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر اینکه چیز دیگری ذکر شده باشد) |
|---|---|
| نشانی | Gazapkhuli str. No. 8، تفلیس (بخش موقعیت؛ صفحات انگلیسی و گرجی) |
| محله | صفحهٔ پروژه فقط خیابان را می‌آورد. سابورتالو بر اساس متن خبر سازنده در سال ۲۰۲۲؛ متن Korter سابورتالو می‌گوید، اما مسیر ناوبری (breadcrumb) آن محلهٔ واکه را نشان می‌دهد |
| سازنده | LTD «Domus Group» (پایین صفحه)؛ Korter سازنده را Domus Development می‌نامد |
| وضعیت | در بخش «پروژه‌ها»، زیرگروه «جاری» فهرست شده است؛ Korter (قیمت‌ها با وضعیت ۲ نوامبر ۲۰۲۶): «2 houses are under construction» |
| سازه | ۲۱ طبقه، ۲ ورودی، ۲ طبقهٔ پارکینگ زیرزمینی برای بیش از ۲۰۰ خودرو |
| آپارتمان‌ها | ۲۳۰ (سازنده و Korter) |
| چیدمان‌ها و متراژها | ۱۲ چیدمان، از ۶۷ تا ۲۱۹ متر مربع (چیدمان ۱۹۴ متر مربعی در طبقهٔ ۱۴ با عنوان «۱۹۴+۱۲۷ متر مربع» آمده است)؛ ۲ چیدمان برچسب «Sold out» دارند |
| قیمت | «Price From» GEL ۵٬۴۱۰ – ۶٬۳۵۰ با یادداشت راهنمای دلاری USD ۲٬۰۰۰ – ۲٬۳۵۰، بدون ذکر واحد؛ در این بررسی به‌عنوان نرخ هر متر مربع خوانده می‌شود. فهرست قیمت هر واحد وجود ندارد |
| اقساط | «Installment (month) 20»؛ «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment»؛ درصدی ذکر نشده است |
| شمارندهٔ صفحه | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷، یک شمارندهٔ «Time left» که صفحه آن را تحویل ننامیده است؛ Korter تکمیل را در Q4 ۲۰۲۷ ذکر می‌کند |
| سطح تکمیل | در صفحهٔ پروژه ذکر نشده است؛ Korter: گرین فریم (green frame) |
| شمارهٔ کاداستر | 01.14.15.001.443 بر اساس Korter؛ در کاداستر عمومی بررسی نشده است |
| طرف قرارداد | ذکر نشده است؛ پایین صفحه LTD «Domus Group» را آورده است |
سه گروه از منابع ساختمان را توصیف می‌کنند: صفحات خود سازنده، Korter و مطالب ژوئن و ژوئیهٔ ۲۰۲۲ دربارهٔ آغاز پروژه که اطلاعیهٔ سازنده را بازنشر کرده‌اند. بیشتر واقعیت‌های پایه با هم هم‌خوانی دارند. جدول نشان می‌دهد هر منبع چه چیزی منتشر کرده است و آنجا که منابع با هم تفاوت دارند، این تفاوت به‌صورت تفاوتی تاریخ‌دار نشان داده می‌شود. بازنشرهای ۲۰۲۲ همان متن آغاز پروژهٔ سازنده‌اند که Caucasus Business Week و Entrepreneur Georgia آورده‌اند، نه گزارشگری مستقل.
| مورد | صفحهٔ سازنده (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (قیمت‌ها با وضعیت ۲ نوامبر ۲۰۲۶) | مطالب آغاز پروژه، ژوئن و ژوئیهٔ ۲۰۲۲ |
|---|---|---|---|
| طبقات | ۲۱ (چیدمان‌ها از طبقهٔ ۲ تا طبقهٔ ۲۱ هستند) | ۲۱ طبقه در هر یک از ۲ ساختمان | خبر Domus در ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۲: ۲۱ طبقه؛ CBW و Entrepreneur Georgia (۲۷ ژوئن ۲۰۲۲): ۲۲ طبقه |
| ساختمان‌ها | یک مجتمع با ۲ ورودی | «Total 2 houses»، هر دو در حال ساخت | ۲ ورودی در هر سه مطلب |
| آپارتمان‌ها | ۲۳۰ | ۲۳۰ | ۲۳۰ |
| پارکینگ زیرزمینی | ۲ طبقه، بیش از ۲۰۰ خودرو | گاراژ زیرزمینی برای ۲۰۰ خودرو، به‌علاوهٔ پارکینگ روباز مهمان | خبر Domus: ۲ طبقه، بیش از ۲۰۰ خودرو؛ CBW و Entrepreneur Georgia: ۳ طبقه، تا ۳۰۰ خودرو |
| آغاز ساخت | ذکر نشده است | «Start in Q2 2023» برای هر دو ساختمان | خبر Domus در ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۲: «has started construction» |
| تکمیل | شمارندهٔ معکوس تا ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷، بدون برچسب | تکمیل در Q4 ۲۰۲۷ | تاریخی ذکر نشده است |
| اقساط | ۲۰ ماه | اقساط موجود است؛ جزئیات نزد سازنده | اقساط بدون بهره ۳۰ ماهه (شرایط آغاز پروژه) |
| بازهٔ متراژ | از ۶۷ تا ۲۱۹ متر مربع (انتخاب‌گر واحدها) | از ۶۶ تا ۲۱۸ متر مربع (مشخصات) | ذکر نشده است |
| برچسب اتاق‌ها | «1 Rooms» تا «4 Rooms» | «2-room» تا «5-room»؛ متن از واحدهای ۱ تا ۴ خوابه سخن می‌گوید | ذکر نشده است |
| سطح تکمیل | برای پروژه ذکر نشده است | گرین فریم (green frame) | ذکر نشده است |
دو نکته به خواندن جدول کمک می‌کند. نخست اینکه بازنشرهای ۲۰۲۲ و خبر خود سازنده در ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۲ دربارهٔ طبقات و پارکینگ با یکدیگر هم‌خوانی ندارند، در حالی که صفحهٔ کنونی با خبر ژوئیه هم‌خوان است. بنابراین تفاوت‌های تاریخ‌دار بیشتر شبیه عبارت‌بندی‌های پی‌درپی یک اطلاعیه‌اند تا سه ساختمان متفاوت، اما منابع این را نمی‌گویند و قرارداد یا مدارک پروانه باید این مسئله را روشن کنند.
دوم اینکه برچسب‌های اتاق یک واحد با هم اختلاف دارند. سازنده «Rooms» را طوری می‌شمارد که واحد یک‌خوابه برچسب «1 Rooms» می‌گیرد، در حالی که Korter اتاق نشیمن را هم می‌شمارد و بنابراین همان واحد ۷۵ متر مربعی در آنجا «2-room» است. خریداری که پیشنهادها را در پورتال‌های مختلف مقایسه می‌کند باید متراژها و فهرست اتاق‌ها را مقایسه کند، نه تعداد اتاق‌ها را.
صفحه در بخش پرداخت خود دو نوار متحرک هم دارد. نوار «Project status» تا مقدار ۶۸٫۱۳۶ متحرک می‌شود و نوار «Installment» عبارت «Month left» را با مقدار ۱ و عرض ۹۶٫۹۳۷۵ نشان می‌دهد. صفحه نمی‌گوید این دو چه چیزی را اندازه می‌گیرند، به همین دلیل این بررسی آنها را نه به‌عنوان درصد پیشرفت ساخت و نه به‌عنوان مدت باقی‌ماندهٔ اقساط تفسیر نمی‌کند.
دربارهٔ پیشرفت ساخت، Korter عکس‌هایی منتشر می‌کند که از پنج نقطهٔ ثابت گرفته شده‌اند؛ تازه‌ترین به‌روزرسانی مربوط به نوامبر ۲۰۲۶ است و قدیمی‌ترین مجموعه از ژانویهٔ ۲۰۲۴ آغاز می‌شود. این یک سابقهٔ تصویری است، نه یک درصد.
بخش «Price From» در صفحهٔ پروژه عدد ۵۴۱۰ – ۶۳۵۰ را در کنار نماد لاری و عدد ۲۰۰۰ – ۲۳۵۰ را در یادداشت راهنمای دلاری نشان می‌دهد. هیچ‌یک از این دو جفت عدد واحدی در کنار خود ندارد و صفحه قیمت یک واحد مشخص را منتشر نمی‌کند.
این جفت عدد با نرخ هر متر مربع سازگار است: رقم Korter برای همین پروژه USD ۱٬۹۰۰ برای هر متر مربع است، و خواندن آن به‌عنوان قیمت هر واحد، برای هر واحد ۶۷ متر مربع یا بزرگ‌تر حدود USD ۲٬۰۰۰ تا ۲٬۳۵۰ به دست می‌داد که هیچ منبعی آن را تأیید نمی‌کند. بنابراین این بررسی بازه را USD ۲٬۰۰۰ تا ۲٬۳۵۰ برای هر متر مربع می‌خواند، هر مجموع برگرفته از آن را محاسبه‌شده علامت می‌زند و این خوانش را یک تفسیر می‌داند، نه یک برچسب منتشرشده.
| نشانه‌های قیمت برای پروژه Domus Gazapkhuli Tbilisi | تاریخ خواندن | رقم به‌صورت منتشرشده | چه چیزی را پوشش می‌دهد |
|---|---|---|---|
| صفحهٔ پروژه در domusi.com | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | «Price From» GEL ۵٬۴۱۰ – ۶٬۳۵۰؛ USD ۲٬۰۰۰ – ۲٬۳۵۰ (یادداشت راهنما)؛ بدون برچسب واحد | بازهٔ سازنده برای کل پروژه؛ بدون فهرست قیمت هر واحد |
| Korter | قیمت‌ها با وضعیت ۲ نوامبر ۲۰۲۶ ذکر شده‌اند | از USD ۱٬۹۰۰ برای هر متر مربع؛ از USD ۱۳۷٬۷۵۰ (۷۲٫۵ – ۷۵ متر مربع)، USD ۱۹۵٬۷۰۰ (۱۰۳ – ۱۳۲ متر مربع)، USD ۲۶۰٬۳۰۰ (۱۳۷ – ۱۴۲ متر مربع)، USD ۳۶۸٬۶۰۰ (۱۹۴ – ۲۱۹ متر مربع) | نشانهٔ سایت آگهی بر اساس نوع واحد، گرین فریم (green frame)؛ فهرست قیمت سازنده نیست |
| خبر Domus، CBW، Entrepreneur Georgia | ژوئن و ژوئیهٔ ۲۰۲۲ | «قیمت ویژه» در مرحلهٔ آغازین فروش، بدون رقم | متن آغاز پروژه؛ بدون قیمت کنونی |
| گزارش Galt and Taggart، به نقل از راهنمای قیمت املاک تفلیس | ژانویهٔ ۲۰۲۶ | میانگین محلهٔ سابورتالو USD ۱٬۶۲۸ برای هر متر مربع؛ بازهٔ مشاهده‌شده USD ۸۶۲ تا ۴٬۴۰۰ | زمینهٔ محله بر اساس نمونه‌ای دیگر؛ پایین را ببینید |
چهار قیمت «از» در Korter هر کدام کوچک‌ترین متراژ در گروه ضرب در USD ۱٬۹۰۰ است: ۷۲٫۵ × ۱٬۹۰۰ = ۱۳۷٬۷۵۰؛ ۱۰۳ × ۱٬۹۰۰ = ۱۹۵٬۷۰۰؛ ۱۳۷ × ۱٬۹۰۰ = ۲۶۰٬۳۰۰؛ و ۱۹۴ × ۱٬۹۰۰ = ۳۶۸٬۶۰۰ (محاسبه‌شده از ارقام Korter). بنابراین اینها نشانهٔ نرخ پایه‌اند، نه قیمت‌های پیشنهادی واحدهای عرضه‌شده، و خود Korter ذکر می‌کند که جزئیات را باید از سازنده گرفت.
حد پایین سازنده یعنی USD ۲٬۰۰۰ به اندازهٔ USD ۱۰۰ برای هر متر مربع بالاتر از USD ۱٬۹۰۰ در Korter است، بنابراین نرخ Korter ۵٫۰ درصد پایین‌تر از آن است (محاسبه‌شده). در بازهٔ خود سازنده، حد بالای ۲٬۳۵۰ به اندازهٔ ۱۷٫۵ درصد بالاتر از حد پایین است و جفت لاری ۵٬۴۱۰ تا ۶٬۳۵۰ بازه‌ای معادل ۱۷٫۴ درصد را در بر می‌گیرد.
چنین دامنه‌ای در یک ساختمان معمولاً با طبقه، چشم‌انداز، چیدمان یا سطح تکمیل توضیح داده می‌شود، اما صفحه هیچ‌یک از اینها را نمی‌آورد، پس توضیح را باید فهرست قیمت بدهد.
جدول زیر سه نرخ را بر متراژهای منتشرشدهٔ واحدها اعمال می‌کند. این فقط حساب‌وکتاب است، نه پیشنهاد: فرض می‌کند نرخ در متراژ منتشرشده ضرب می‌شود، نکته‌ای که باید به‌صورت کتبی تأیید شود (بخش ۴ دلیل آن را توضیح می‌دهد).
| نوع واحد (برچسب سازنده) | متراژهای منتشرشده | با USD ۱٬۹۰۰ (Korter) | با USD ۲٬۰۰۰ (سازنده، پایین) | با USD ۲٬۳۵۰ (سازنده، بالا) |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rooms (یک‌خوابه) | ۶۷ – ۷۵ متر مربع | USD ۱۲۷٬۳۰۰ – ۱۴۲٬۵۰۰ | USD ۱۳۴٬۰۰۰ – ۱۵۰٬۰۰۰ | USD ۱۵۷٬۴۵۰ – ۱۷۶٬۲۵۰ |
| 2 Rooms | ۱۰۳ – ۱۳۲ متر مربع | USD ۱۹۵٬۷۰۰ – ۲۵۰٬۸۰۰ | USD ۲۰۶٬۰۰۰ – ۲۶۴٬۰۰۰ | USD ۲۴۲٬۰۵۰ – ۳۱۰٬۲۰۰ |
| 3 Rooms | ۱۳۷ – ۱۴۲ متر مربع | USD ۲۶۰٬۳۰۰ – ۲۶۹٬۸۰۰ | USD ۲۷۴٬۰۰۰ – ۲۸۴٬۰۰۰ | USD ۳۲۱٬۹۵۰ – ۳۳۳٬۷۰۰ |
| 4 Rooms | ۱۹۴ – ۲۱۹ متر مربع | USD ۳۶۸٬۶۰۰ – ۴۱۶٬۱۰۰ | USD ۳۸۸٬۰۰۰ – ۴۳۸٬۰۰۰ | USD ۴۵۵٬۹۰۰ – ۵۱۴٬۶۵۰ |
به لاری، همین خوانش برای واحد ۷۵ متر مربعی GEL ۴۰۵٬۷۵۰ را با نرخ ۵٬۴۱۰ برای هر متر مربع و GEL ۴۷۶٬۲۵۰ را با نرخ ۶٬۳۵۰ برای هر متر مربع می‌دهد (محاسبه‌شده). چیدمان ۶۷ متر مربعی در انتخاب‌گر برچسب «Sold out» دارد، بنابراین بازهٔ یک‌خوابهٔ Korter از ۷۲٫۵ متر مربع آغاز می‌شود، یعنی کوچک‌ترین چیدمانی که این برچسب را ندارد.
برای زمینهٔ محله، راهنمای قیمت املاک تفلیس گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت Galt and Taggart را با میانگین سابورتالو یعنی USD ۱٬۶۲۸ برای هر متر مربع نقل می‌کند. بازهٔ سازنده ۲۲٫۸ تا ۴۴٫۳ درصد بالاتر از این رقم است و USD ۱٬۹۰۰ در Korter ۱۶٫۷ درصد بالاتر از آن است (محاسبه‌شده).
این مقایسه تقریبی است: رقم محله، چنان‌که راهنما گزارش را توصیف می‌کند، میانگین وزنی بر پایهٔ فروش آپارتمان‌های فروخته‌شده توسط سازندگان در ژانویهٔ ۲۰۲۶ است، در حالی که ارقام پروژه نرخ‌های نوامبر ۲۰۲۶ برای واحدهای ساختمانی در حال ساخت‌اند. شاخص قیمت املاک مسکونی سازمان آمار گرجستان (Geostat) برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ بازار املاک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش می‌دهد و بر قیمت‌های لاری استوار است.
انتخاب‌گر واحدهای سازنده دوازده چیدمان را فهرست می‌کند که هر کدام متراژ کل، برچسب «Rooms»، بازهٔ طبقات و در دو مورد، برچسب «Sold out» دارند. هر چیدمان صفحهٔ نقشه‌ای باز می‌کند که فهرست اتاق‌به‌اتاق دارد. جدول این دوازده چیدمان را در کنار هم می‌گذارد. چهار چیدمان یک‌خوابه، سه چیدمان دوخوابه، دو چیدمان سه‌خوابه‌اند و سه چیدمان با برچسب «4 Rooms» آمده‌اند.
| چیدمان (متراژ منتشرشده) | برچسب سازنده | طبقات | برچسب در انتخاب‌گر | اتاق‌های ذکرشده در فهرست نقشه |
|---|---|---|---|---|
| ۶۷ متر مربع | 1 Rooms | ۲-۲۰ | Sold out | هال، نشیمن با آشپزخانه، دو مورد با عنوان Bedroom (۱۷٫۱ و ۴٫۳ متر مربع)، ایوان؛ بدون مورد حمام |
| ۷۲٫۵ متر مربع | 1 Rooms | ۲۱ | – | هال، نشیمن با آشپزخانه، اتاق خواب، حمام، ایوان |
| ۷۳ متر مربع | 1 Rooms | ۲-۱۳ | – | هال، نشیمن با آشپزخانه، دو مورد با عنوان Bedroom (۱۶٫۵ و ۴٫۷ متر مربع)، ایوان؛ بدون مورد حمام |
| ۷۵ متر مربع | 1 Rooms | ۲-۲۰ | – | هال، نشیمن با آشپزخانه، اتاق خواب، حمام، ایوان |
| ۱۰۳ متر مربع (گونهٔ ۱) | 2 Rooms | ۲-۲۰ | – | هال، نشیمن با آشپزخانه، دو اتاق خواب، حمام، ایوان |
| ۱۰۳ متر مربع (گونهٔ ۲) | 2 Rooms | ۲-۱۳ | Sold out | هال، نشیمن با آشپزخانه، دو اتاق خواب، دو حمام، ایوان |
| ۱۳۲ متر مربع | 2 Rooms | ۲۱ | – | هال، نشیمن، آشپزخانه، دو اتاق خواب، حمام، ایوان ۳۹٫۶ متر مربعی |
| ۱۳۷ متر مربع | 3 Rooms | ۲-۱۳ | – | هال، نشیمن با آشپزخانه، سه اتاق خواب، دو حمام، دو ایوان |
| ۱۴۲ متر مربع | 3 Rooms | ۲-۱۳ | – | هال، آشپزخانه، نشیمن، سه اتاق خواب، دو حمام، دو ایوان |
| ۱۹۴+۱۲۷ متر مربع | 4 Rooms | ۱۴ | – | سه اتاق خواب، اتاق کار، کمد دیواری، دو حمام، دو ایوان و تراس ۱۲۷٫۴ متر مربعی |
| ۱۹۴ متر مربع | 4 Rooms | ۱۵-۲۰ | – | سه اتاق خواب، اتاق کار، دو کمد دیواری، دو حمام، دو ایوان |
| ۲۱۹ متر مربع | 4 Rooms | ۲۱ | – | نشیمن ۵۹٫۲ متر مربعی، آشپزخانه، سه اتاق خواب، کمد دیواری، سه حمام، دو ایوان |
از جدول چند الگو به دست می‌آید. هیچ چیدمانی طبقهٔ ۱ را فهرست نکرده است. چیدمان‌های سه‌خوابهٔ ۱۳۷ و ۱۴۲ متر مربعی فقط در طبقات ۲ تا ۱۳ دیده می‌شوند، در حالی که چیدمان‌های با برچسب «4 Rooms» فقط از طبقهٔ ۱۴ به بالا هستند و طبقهٔ ۲۱ سه چیدمان مخصوص خود دارد (۷۲٫۵، ۱۳۲ و ۲۱۹ متر مربع).
چیدمان‌های ۶۷، ۷۵ و ۱۰۳ متر مربعی از طبقهٔ ۲ تا طبقهٔ ۲۰ ادامه دارند. صفحه نمی‌گوید هر چیدمان به کدام ورودی تعلق دارد، بنابراین تقسیم ۲۳۰ واحد میان دو ورودی منتشر نشده است.
فهرست اتاق‌ها پرسشی را مطرح می‌کند که برای هر قیمت هر متر مربع اهمیت دارد. متراژ منتشرشده در هر دوازده چیدمان از مجموع اتاق‌های فهرست‌شده بیشتر است، به اندازهٔ ۱٫۳ تا ۲۳٫۰ متر مربع، و صفحه نمی‌گوید متراژ منتشرشده چگونه اندازه‌گیری شده است.
ایوان‌ها به‌عنوان اتاق فهرست شده‌اند. مجموع آنها در چیدمان ۷۲٫۵ متر مربعی ۱۲٫۸ متر مربع و در چیدمان ۲۱۹ متر مربعی ۵۲٫۴ متر مربع است، یعنی میان ۱۸ تا ۳۱ درصد اتاق‌های فهرست‌شده. جدول بعدی این محاسبه را نشان می‌دهد.
| چیدمان | متراژ منتشرشده (متر مربع) | مجموع اتاق‌های فهرست‌شده (متر مربع) | ایوان‌ها در فهرست (متر مربع) | اتاق‌های فهرست‌شده بدون ایوان (متر مربع) | سهم ایوان از اتاق‌های فهرست‌شده | USD برای هر متر مربع از اتاق‌های فهرست‌شدهٔ بدون ایوان، با USD ۲٬۰۰۰ برای هر متر مربع منتشرشده |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۶۷ متر مربع | ۶۷ | ۶۴٫۴ | ۱۴٫۷ | ۴۹٫۷ | ۲۲٫۸٪ | ۲٬۶۹۶ |
| ۷۲٫۵ متر مربع | ۷۲٫۵ | ۷۰٫۹ | ۱۲٫۸ | ۵۸٫۱ | ۱۸٫۱٪ | ۲٬۴۹۶ |
| ۷۳ متر مربع | ۷۳ | ۷۱٫۱ | ۱۵٫۶ | ۵۵٫۵ | ۲۱٫۹٪ | ۲٬۶۳۱ |
| ۷۵ متر مربع | ۷۵ | ۷۳٫۷ | ۱۵٫۶ | ۵۸٫۱ | ۲۱٫۲٪ | ۲٬۵۸۲ |
| ۱۰۳ متر مربع (گونهٔ ۱) | ۱۰۳ | ۱۰۰٫۹ | ۲۳٫۱ | ۷۷٫۸ | ۲۲٫۹٪ | ۲٬۶۴۸ |
| ۱۰۳ متر مربع (گونهٔ ۲) | ۱۰۳ | ۱۰۰٫۴ | ۲۳٫۱ | ۷۷٫۳ | ۲۳٫۰٪ | ۲٬۶۶۵ |
| ۱۳۲ متر مربع | ۱۳۲ | ۱۲۹٫۷ | ۳۹٫۶ | ۹۰٫۱ | ۳۰٫۵٪ | ۲٬۹۳۰ |
| ۱۳۷ متر مربع | ۱۳۷ | ۱۳۲٫۷ | ۲۷٫۸ | ۱۰۴٫۹ | ۲۰٫۹٪ | ۲٬۶۱۲ |
| ۱۴۲ متر مربع | ۱۴۲ | ۱۳۶٫۹ | ۲۷٫۸ | ۱۰۹٫۱ | ۲۰٫۳٪ | ۲٬۶۰۳ |
| ۱۹۴+۱۲۷ متر مربع (بدون تراس) | ۱۹۴ | ۱۷۱٫۰ | ۳۸٫۷ | ۱۳۲٫۳ | ۲۲٫۶٪ | ۲٬۹۳۳ |
| ۱۹۴ متر مربع | ۱۹۴ | ۱۷۸٫۰ | ۳۸٫۷ | ۱۳۹٫۳ | ۲۱٫۷٪ | ۲٬۷۸۵ |
| ۲۱۹ متر مربع | ۲۱۹ | ۲۱۶٫۶ | ۵۲٫۴ | ۱۶۴٫۲ | ۲۴٫۲٪ | ۲٬۶۶۷ |
همهٔ ارقام جدول آخر از فهرست اتاق‌ها در صفحات نقشهٔ domusi.com که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شدند محاسبه شده‌اند. ستون آخر مجموع با USD ۲٬۰۰۰ برای هر متر مربع منتشرشده را بر متراژ اتاق‌های فهرست‌شدهٔ بدون ایوان تقسیم می‌کند.
این قیمت هر متر مربع مفید نیست که سازنده تعیین کرده باشد. نشان می‌دهد نرخ مؤثر برای هر متر مربع فضای داخلی تا چه حد به این بستگی دارد که ایوان‌ها در متراژی که نرخ در آن ضرب می‌شود به حساب بیایند یا نه؛ و در چیدمان ۱۳۲ متر مربعی که ایوان آن بزرگ‌ترین است، تفاوت از همه بیشتر است.
برچسب «۱۹۴+۱۲۷ متر مربع» در طبقهٔ ۱۴ شایستهٔ پرسشی جداگانه است. تراس ۱۲۷٫۴ متر مربعی در نقشه به‌عنوان یک اتاق فهرست شده است، اما جزو ۱۹۴ متر مربع نیست. نرخ USD ۲٬۰۰۰ بر ۱۹۴ متر مربع مبلغ USD ۳۸۸٬۰۰۰ می‌دهد (محاسبه‌شده)، در حالی که همین نرخ بر ۳۲۱ متر مربع USD ۶۴۲٬۰۰۰ می‌داد، بنابراین فهرست قیمت کتبی باید بگوید نرخ در کدام متراژ ضرب می‌شود و آیا تراس نرخ جداگانه‌ای دارد.
در فهرست دو نقشه عنوان‌هایی هست که شایسته است با نقشهٔ PDF مقایسه شوند. نقشه‌های ۶۷ و ۷۳ متر مربعی یک «Bedroom» دوم با ۴٫۳ و ۴٫۷ متر مربع را نام می‌برند و مورد حمام ندارند، که احتمالاً یک لغزش برچسب‌گذاری در صفحه است، و نقشهٔ ترسیمی تعیین‌کننده است.
شمار «۴ اتاق» هم صرفاً تعداد اتاق خواب نیست: چیدمان‌های ۱۹۴ متر مربعی سه اتاق خواب و یک اتاق کار را فهرست می‌کنند و چیدمان ۲۱۹ متر مربعی سه اتاق خواب و یک نشیمن ۵۹٫۲ متر مربعی را. در مقابل، متن Korter از واحدهای یک، دو، سه و چهارخوابه سخن می‌گوید.
بخش پرداخت صفحهٔ پروژه یک عنوان دارد، «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment»، و یک عدد، «Installment (month) 20». درصد پرداخت نخست، جدول زمان‌بندی و شرایط پرداخت نقدی یکجا را منتشر نمی‌کند. متن آغاز پروژه در ژوئیهٔ ۲۰۲۲ مدتی طولانی‌تر ذکر می‌کرد. جدول نشان می‌دهد هر منبع دربارهٔ پرداخت چه می‌گوید.
| منبع و تاریخ | آنچه دربارهٔ پرداخت منتشر کرده است | یادداشت |
|---|---|---|
| صفحهٔ پروژه در domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | Installment (month) 20؛ وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر، برنامهٔ پرداخت فردی | بدون درصد، بدون زمان‌بندی و بدون تخفیف پرداخت یکجا |
| خبر Domus، ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۲؛ CBW؛ Entrepreneur Georgia | اقساط داخلی بدون بهره ۳۰ ماهه و تخفیف‌های اضافی برای پرداخت یکجا | شرایط آغاز پروژه در ۲۰۲۲، به‌عنوان تاریخچه نشان داده شده است |
| Korter، ۲ نوامبر ۲۰۲۶ | اقساط «Available»؛ پیش‌پرداخت و مدت باید از سازنده گرفته شود | Korter ماه یا درصدی منتشر نمی‌کند |
| ماشین‌حساب وام مسکن Korter، ۲ نوامبر ۲۰۲۶ | TBC Bank، از ۷٫۴ درصد اسمی و ۸٫۳ درصد مؤثر، مرتبط با Term SOFR؛ وام نمونه USD ۱۱۷٬۰۸۷، حدود USD ۱۰٬۱۵۳ در ماه، همراه با بیمه | خروجی ماشین‌حساب با برچسب تقریبی؛ در صفحهٔ بانک تأیید نشده است |
مقایسهٔ ساعت‌ها به برنامه‌ریزی خریدار کمک می‌کند. از ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ تا تاریخ ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ روی شمارنده ۴۱۳ روز است، یعنی حدود ۱۳٫۶ ماه. بیست ماه که از ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ شمرده شود در ۱۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۸ پایان می‌یابد و سی ماه در ۱۲ مه ۲۰۲۹ (همه محاسبه‌شده).
صفحه نمی‌گوید این ۲۰ ماه از امضا، از نخستین پرداخت یا از تحویل آغاز می‌شود و نه اینکه آیا شمارنده تاریخ قراردادی تحویل است یا نه، بنابراین برنامهٔ پرداخت پیوست قرارداد باید هر دو مسئله را روشن کند.
| ساعت (محاسبه‌شده) | آغاز | پایان | طول |
|---|---|---|---|
| شمارندهٔ معکوس در صفحهٔ پروژه | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ | ۴۱۳ روز، حدود ۱۳٫۶ ماه |
| سطر اقساط ۲۰ ماهه (صفحهٔ کنونی) | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، اگر از امروز شمرده شود | ۱۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۸ | ۲۰ ماه |
| سطر ۳۰ ماهه (شرایط آغاز پروژه در ۲۰۲۲) | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، اگر از امروز شمرده شود | ۱۲ مه ۲۰۲۹ | ۳۰ ماه |
رقمی فقط برای سنجش مقیاس: اگر واحدی به قیمت USD ۲٬۰۰۰ برای هر متر مربع و مساحت ۷۵ متر مربع (USD ۱۵۰٬۰۰۰) در ۲۰ قسط مساوی پرداخت می‌شد، هر قسط USD ۷٬۵۰۰ می‌شد. این حساب‌وکتاب است نه برنامهٔ پرداخت، زیرا صفحه از برنامهٔ فردی سخن می‌گوید و پرداخت نخست منتشر نشده است.
ارز نکتهٔ دوم است. دو ستون بخش «Price From» در حد پایین نرخ GEL ۲٫۷۰۵ برای هر USD را می‌رساند (۵٬۴۱۰ تقسیم بر ۲٬۰۰۰) و در حد بالا GEL ۲٫۷۰۲ (۶٬۳۵۰ تقسیم بر ۲٬۳۵۰).
نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برابر GEL ۲٫۵۹۳۳ برای هر USD است که با آن USD ۲٬۰۰۰ برابر GEL ۵٬۱۸۷ و USD ۲٬۳۵۰ برابر GEL ۶٬۰۹۴ می‌شود (محاسبه‌شده). بنابراین ستون لاری حدود ۴٫۳ و ۴٫۲ درصد بالاتر از ستون دلاری است که با نرخ رسمی تبدیل شده باشد.
این تفاوت ممکن است بازتاب نرخ تبدیل خود سازنده باشد و صفحه آن را توضیح نمی‌دهد. آنچه برای خریدار اهمیت دارد این است که قرارداد به چه ارزی نوشته می‌شود، اقساط در همان ارز ثابت می‌شوند یا در هر تاریخ پرداخت تبدیل می‌شوند، و کدام نرخ اعمال می‌شود. هزینه‌های ثبت و آستانهٔ اقامت نیز به لاری یا به دلار با عبارت «معادل در GEL» بیان شده‌اند، بنابراین انتخاب ارز دوباره در بخش ۸ ظاهر می‌شود.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده سطح تکمیل واحدها را ذکر نمی‌کند. Korter می‌گوید آپارتمان‌ها با گرین فریم (green frame) تحویل داده می‌شوند و تجهیزات پایه را فهرست می‌کند: سامانه‌های گاز، آب و فاضلاب، آماده‌سازی گرمایش مرکزی، سیم‌کشی برق، کابل‌کشی اینترنت، پنجره‌های کم‌مصرف و درهای ورودی فلزی تقویت‌شده.
این فهرست توصیف پورتال است، نه مشخصات قراردادی. در سایت سازنده یک گزینهٔ منو به نام Green framework هست که این بررسی آن را مشخصات این ساختمان نمی‌داند، زیرا صفحهٔ پروژه آن را به Gazapkhuli پیوند نمی‌دهد.
عکس‌های گالری پروژه شامل فضاهای داخلی مبله است. رندرهای مبله تصاویر بازاریابی‌اند و واحد گرین فریم بدون نازک‌کاری تحویل داده می‌شود، بنابراین مشخصات کتبی باید بگوید چه چیزی شامل است: سطوح دیوار و کف، لوازم بهداشتی، آشپزخانه، درها و هر قلمی که رندرها نشان می‌دهند.
| مورد | صفحهٔ سازنده (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|
| سطح تکمیل واحدها | برای پروژه ذکر نشده است | گرین فریم، با فهرست تجهیزات پایه |
| پارکینگ | ۲ طبقهٔ زیرزمینی، بیش از ۲۰۰ خودرو | گاراژ زیرزمینی برای ۲۰۰ خودرو و پارکینگ روباز مهمان |
| فضای تفریحی و محوطه | ۴۰۰۰ متر مربع فضای تفریحی با بخش‌های سرگرمی و استراحت؛ یک «باغ خلاق» کودکان در حیاط برنامه‌ریزی شده است | فضای تفریحی محوطه‌سازی‌شده، زمین بازی کودکان، زمین چندمنظورهٔ ورزشی، زمین‌های فوتبال و بسکتبال |
| بخش‌های مشترک | قرار است نقاشی‌های هنرمند مایا آباشیدزه (Maya Abashidze) دیوارهای بخش‌های مشترک را بیاراید | آسانسور باری و مسافری در هر لابی؛ دوربین مداربسته، نگهبانی و دربان ۲۴/۷؛ سامانهٔ ایمنی آتش‌سوزی |
| فناوری ساخت | ذکر نشده است | اسکلت یکپارچه (monolithic) |
| نما و شیشه‌کاری | ذکر نشده است | نمای آجر کلینکر، پنجره‌های پانورامیک، بالکن‌های شیشه‌ای؛ واحدهای طبقات بالا با تراس خصوصی |
مواردی که سازنده آنها را برنامه‌ریزی‌شده توصیف می‌کند، مانند باغ کودکان، تا زمانی که اسناد فروش یا بازدید از محل آنها را تأیید نکنند باید برنامه‌ریزی‌شده خوانده شوند. منابع استخر، باشگاه، سونا یا تهویهٔ مطبوع را ذکر نمی‌کنند و در اینجا هیچ‌یک ادعا نمی‌شود. مالکیت و نگهداری بخش‌های مشترک، تخصیص پارکینگ و شارژ خدمات در صفحات خوانده‌شده توصیف نشده‌اند و جایشان در پرسش‌های کتبی بخش ۹ است.
نقشهٔ سازنده پروژه را در مختصات ۴۱٫۷۲۹۵۵۴ شمالی و ۴۴٫۷۴۰۴۷۵ شرقی، در خیابان گازاپخولی و در شمال غربی میدان آزادی نشان می‌دهد (محاسبه‌شده از مختصات). این منطقه سابورتالو است، یکی از محله‌های اداری شهر. مقالهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ این محله لیسی را جزو بخش‌های سابورتالو می‌آورد و اطلاعیهٔ ژوئیهٔ ۲۰۲۲ سازنده پروژه را در سابورتالو، «در آرام‌ترین و سرسبزترین نقطه» قرار می‌دهد، در حالی که سرصفحهٔ Korter برچسب محلهٔ واکه دارد. نشانی خیابان مرجع مطمئن‌تری است.
برای زمینهٔ گسترده‌تر، Geostat جمعیت گرجستان را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر اعلام می‌کند که از این میان تفلیس ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر دارد، یعنی ۳۴٫۷ درصد (محاسبه‌شده). راهنمای قیمت املاک تفلیس شمارش‌های Galt and Taggart بر پایهٔ داده‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) را نقل می‌کند: ۷٬۱۸۶ فروش آپارتمان در سابورتالو در ۲۰۲۵، که در میان محله‌های فهرست‌شده در آنجا پس از دیدی دیگومی (Didi Dighomi) در رتبهٔ دوم است.
دسترسی از طریق خط سابورتالوی مترو تفلیس است. ایستگاه دلیسی در ۱۹۷۹ افتتاح شد و در تقاطع بلوار وازا پشاولا و خیابان میخائیل تامارشویلی قرار دارد؛ ویکی‌پدیا آن را یک ایستگاه اتوبوس برای بخش‌های مرتفع واکه و سابورتالو توصیف می‌کند و دوازده ارتباط اتوبوسی را برمی‌شمارد که با گذر زمان تغییر می‌کنند.
ایستگاه وازا پشاولا در ۳ آوریل ۲۰۰۰ افتتاح شد. نقشهٔ سازنده یک نشانگر «Metro Delisi» دارد که در خط مستقیم ۶۰۲ متر از نشانگر پروژه فاصله دارد (محاسبه‌شده)، و Korter ۱۰ دقیقه پیاده‌روی تا دلیسی و ۱۵ دقیقه تا وازا پشاولا را ذکر می‌کند.
دریاچهٔ لیسی دریاچه‌ای کوچک در دره کورا است، به مساحت ۰٫۴۷ کیلومتر مربع و عمق تا ۴ متر بر اساس ویکی‌پدیا. Korter می‌گوید پروژه با یک پیاده‌روی کوتاه از آن فاصله دارد؛ فاصلهٔ خط مستقیم از نشانگر پروژه ۱٫۵۳ کیلومتر است و فاصلهٔ جاده‌ای بر اساس مسیریاب OSRM برابر ۳٫۹ کیلومتر (هر دو محاسبه‌شده). «پیاده‌روی کوتاه» در Korter فاصلهٔ اندازه‌گیری‌شده نیست، به همین دلیل جدول هر دو رقم محاسبه‌شده را می‌آورد و بهتر است پیاده‌روی را خودتان امتحان کنید.
دربارهٔ فرودگاه، ویکی‌پدیا ۱۷ کیلومتر در جنوب شرقی پایتخت ذکر می‌کند؛ از نشانگر پروژه خط مستقیم ۱۹٫۰ کیلومتر است، مسیر جاده‌ای OSRM برابر ۲۵٫۳ کیلومتر و ۳۳ دقیقه با خودرو بدون ترافیک، و Korter ۳۰ دقیقه با خودرو را ذکر می‌کند.
میدان ایستگاه (Station Square)، محل تقاطع دو خط مترو، در خط مستقیم ۴٫۸ کیلومتر و از راه جاده ۷٫۱ کیلومتر (۱۱ دقیقه) فاصله دارد و میدان آزادی در خط مستقیم ۶٫۵ کیلومتر و از راه جاده ۸٫۷ کیلومتر (۱۲ دقیقه). ارقام جاده‌ای سرویس مسیریابی OSRM برای خودروها در روز پرس‌وجو هستند.
| مکان‌های نزدیک و فاصله‌ها از نشانگر پروژه | چه مکانی است | خط مستقیم (محاسبه‌شده) | جاده، با خودرو (OSRM، محاسبه‌شده) | منبع مکان |
|---|---|---|---|---|
| سوپرمارکت | نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۲۴۶ متر | ۰٫۹۷ کیلومتر، ۳٫۵ دقیقه | نقشهٔ سازنده |
| مدرسهٔ دولتی کوماروف (Komarov Public School) | مدرسه، نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۳۷۹ متر | ۰٫۸۰ کیلومتر، ۲٫۳ دقیقه | نقشهٔ سازنده |
| City Mall | مرکز خرید، نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۵۵۳ متر | ۲٫۳۵ کیلومتر، ۴٫۶ دقیقه | نقشهٔ سازنده |
| مترو دلیسی (Metro Delisi) | ایستگاه مترو، خط سابورتالو | ۶۰۲ متر (Korter: ۱۰ دقیقه پیاده‌روی) | ۱٫۱۳ کیلومتر، ۳٫۱ دقیقه | نقشهٔ سازنده، Korter |
| Goodwill | سوپرمارکت، نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۷۰۸ متر | ۱٫۰۳ کیلومتر، ۲٫۵ دقیقه | نقشهٔ سازنده |
| مترو وازا پشاولا | ایستگاه مترو، خط سابورتالو | ۱٫۰ کیلومتر (Korter: ۱۵ دقیقه) | ۱٫۵ کیلومتر، ۳٫۱ دقیقه | ویکی‌پدیا، Korter |
| مدرسهٔ اروپایی (European School) | مدرسه، نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۹۷۳ متر | ۱٫۴۲ کیلومتر، ۳٫۷ دقیقه | نقشهٔ سازنده |
| پارک هیپودروم (Hippodrome Park) | پارک، نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۱٫۴۶ کیلومتر | ۲٫۳۷ کیلومتر، ۴٫۸ دقیقه | نقشهٔ سازنده |
| دریاچهٔ لیسی | دریاچه | ۱٫۵۳ کیلومتر (Korter: پیاده‌روی کوتاه) | ۳٫۹ کیلومتر، ۸٫۷ دقیقه | ویکی‌پدیا، Korter |
| دانشگاه پزشکی (Medical University) | نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۱٫۹۶ کیلومتر | ۳٫۱۶ کیلومتر، ۵٫۹ دقیقه | نقشهٔ سازنده |
| مترو میدان ایستگاه (Station Square) | محل تقاطع مترو و راه‌آهن | ۴٫۸ کیلومتر | ۷٫۱ کیلومتر، ۱۱٫۱ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| میدان آزادی | میدان مرکزی | ۶٫۵ کیلومتر | ۸٫۷ کیلومتر، ۱۲٫۰ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | فرودگاه | ۱۹٫۰ کیلومتر (Korter: ۳۰ دقیقه با خودرو) | ۲۵٫۳ کیلومتر، ۳۳٫۰ دقیقه | ویکی‌پدیا، Korter |
ارقام خط مستقیم از مختصات نشانگرهای نقشهٔ سازنده یا مختصات ویکی‌پدیا محاسبه شده‌اند و فاصلهٔ پیاده‌روی نیستند. ارقام OSRM از سرور نمایشی عمومی این پروژه می‌آیند که مسیر خودرو را محاسبه می‌کند، پس ممکن است با مسیر پیاده‌روی و با ترافیک یک روز مشخص تفاوت داشته باشند. Korter همچنین بدون ذکر فاصله، مدارس دولتی شمارهٔ ۶۰، ۱۵۱ و ۱۴۲، مدرسهٔ خصوصی Azri، مهدکودک شمارهٔ ۸۵، دانشگاه سولخان-سابا اوربلیانی، پارک نوتسوبیدزه و چند درمانگاه را در نزدیکی پروژه فهرست می‌کند.
ماده ۱۸۳ قانون مدنی مقرر می‌کند که تحصیل یک مال غیرمنقول مستلزم یک معامله کتبی و ثبت حق مالکیت تحصیل‌کننده در ثبت عمومی است.
هیچ چیز در این ماده خریداران خارجی و گرجی آپارتمان را از هم جدا نمی‌کند؛ محدودیت مالکیت خارجی‌ها به زمین کشاورزی مربوط است که ماده ۴ قانون اساسی دربارهٔ مالکیت زمین کشاورزی آن را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی کنار می‌گذارد، و آپارتمان در یک بلوک شهری زمین کشاورزی نیست. راهنماهای مربوط به اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم وضعیت کلی را پوشش می‌دهند.
برای ساختمانی که در حال ساخت است، ترتیب کار را قرارداد و آنچه ثبت ثبت می‌کند تعیین می‌کند. صفحهٔ هزینه‌های ثبت ثبت یک حق و ثبت یک تعهد مرتبط با حق مالکیت را با همان سه تعرفه فهرست می‌کند: GEL ۱۵۰ در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم درخواست.
با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ برای هر USD، اینها حدود USD ۵۷٫۸۴، USD ۱۰۴٫۱۱ و USD ۱۳۴٫۹۶ می‌شوند. هزینه به سرعت بستگی دارد نه به قیمت. اینکه کدام یک از دو ثبت برای رزرو یا قرارداد مقدماتی در Domus Gazapkhuli کاربرد دارد پرسشی برای قرارداد است.
| گام | چه کسی | زمان یا هزینه | منبع |
|---|---|---|---|
| دریافت کتبی شمارهٔ واحد، فهرست قیمت، برنامهٔ پرداخت و پیش‌نویس قرارداد | خریدار، سازنده | در صفحهٔ پروژه منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه |
| سفارش گواهی ثبت عمومی برای قطعه و مقایسهٔ شمارهٔ کاداستر | خریدار یا وکیل، NAPR | GEL ۲۰ در ۱ روز کاری، GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای گواهی انگلیسی | هزینه‌های خدمات اطلاعاتی NAPR |
| مقایسهٔ شمارهٔ کاداستر منتشرشده توسط Korter (01.14.15.001.443) با گواهی | خریدار یا وکیل | شمارهٔ Korter در ثبت بررسی نشده است | Korter |
| امضای قرارداد کتبی | خریدار، سازنده | شرایط در قرارداد تعیین می‌شود | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پرداخت طبق برنامهٔ توافق‌شده | خریدار | برنامه منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه |
| ثبت حق یا تعهد | خریدار یا نماینده، NAPR | GEL ۱۵۰ / ۲۷۰ / ۳۵۰ بر حسب سرعت | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| در صورت نیاز امضا از خارج از کشور | خریدار، NAPR | وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا یک نشست مجازی رزروشده | NAPR smart contract |
خریداری که در خارج از کشور است دو مسیر معمول دارد. یکی وکالت‌نامه‌ای است که برای استفاده در گرجستان قانونی شده باشد و جدول وضعیت کنفرانس لاهه نشان می‌دهد که کنوانسیون آپوستیل از ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای گرجستان لازم‌الاجراست. دیگری خدمت smart contract ثبت است که در آن طرفین یک نشست مجازی رزرو می‌کنند و حقوق به‌صورت آنلاین ثبت می‌شود. اینکه سازنده کدام مسیر را می‌پذیرد نکته‌ای برای پرسش‌های کتبی بخش ۹ است.
بانک ملی گرجستان (NBG) دو سقف برای وام‌دهی بانکی تعیین می‌کند. نسبت وام به ارزش (LTV) برای وام‌های لاری در ۹۰ درصد و برای وام‌های ارزی در ۷۰ درصد سقف‌گذاری شده است. نسبت پرداخت به درآمد (PTI) برای وام‌های لاری ۲۵ درصد و برای وام‌های ارزی ۲۰ درصد است، آنجا که درآمد خالص ماهانه کمتر از GEL ۱٬۵۰۰ باشد، و از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا ۵۰ و ۳۰ درصد.
هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند و مرجع، پیشنهاد کتبی بانک است نه ماشین‌حساب پورتال. راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها در گرجستان را هم ببینید.
آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اقامت کوتاه‌مدت را برای فردی خارجی توصیف می‌کند که مالک ملک غیرمنقولی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL است، که ارزیابی معتبر یک نهاد دارای مجوز آن را تعیین می‌کند. قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و بدون تابعیت همین معیار را بیان می‌کند.
شرایط به ارزش بازار ارزیابی‌شده بستگی دارد؛ قیمت قرارداد رقمی جداست. آژانس اقامتی جداگانه در دستهٔ سرمایه‌گذاری بالاتر از USD ۳۰۰٬۰۰۰ را با مدارک و شرایط خاص خود فهرست می‌کند. راهنمای دریافت اقامت در گرجستان روند کار را پوشش می‌دهد.
به‌عنوان محاسبه بر بازهٔ منتشرشده (محاسبه‌شده)، واحد ۷۵ متر مربعی با نرخ USD ۲٬۰۰۰ برای هر متر مربع دقیقاً USD ۱۵۰٬۰۰۰ می‌شود که از آستانه فراتر نمی‌رود، در حالی که واحد ۱۰۳ متر مربعی با همین نرخ USD ۲۰۶٬۰۰۰ می‌شود، و واحد ۶۷ متر مربعی با USD ۲٬۳۵۰ برابر USD ۱۵۷٬۴۵۰ است. با USD ۱٬۹۰۰ در Korter، واحد ۷۵ متر مربعی USD ۱۴۲٬۵۰۰ می‌شود. اینها نمونه‌هایی از قیمت قرارداد هستند؛ ارزیابی ارزیاب شرایط را تعیین می‌کند و صفحهٔ آژانس مرجع است.
مالیات بر دارایی اشخاص حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. متن انگلیسی قانون مالیات در matsne.gov.ge قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان روز را در میان اصلاحات خود می‌آورد و گزارش EY Georgia Tax and Law Brief برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ آستانهٔ جدید درآمد خانوار یعنی GEL ۱۰۰٬۰۰۰ را در برابر GEL ۴۰٬۰۰۰ پیشین ثبت کرده است.
ماده ۲۰۲(۵) نرخ دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی غیر از زمین را ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار آن در پایان سال پیشین تعیین می‌کند و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن دارایی را معاف می‌کند، آنجا که درآمد خانوار در سال پیشین از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته باشد.
ماده ۲۰۱(۱)(c.a) املاک شخص حقیقی را «including an unfinished construction» پوشش می‌دهد، بنابراین اینکه آیا خریدار در قرارداد پیش‌فروش (off-plan) مشمول مالیات است یا نه، به قرارداد و سابقهٔ ثبت بستگی دارد. ماده ۲۰۵ روز ۱ نوامبر را برای اظهارنامه و ۱۵ نوامبر را برای پرداخت تعیین می‌کند و صفحهٔ اداره درآمدهای گرجستان (Revenue Service) ماشین‌حساب ۲۰۲۶ را برای اشخاص حقیقی ارائه می‌دهد. نحوهٔ ارائهٔ اظهارنامه توسط شخص حقیقی در راهنمای مالیات بر ملک در گرجستان توضیح داده شده است.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال؛ معاف اگر درآمد خانوار در سال پیشین از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a)؛ گزارش EY |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵ درصد بر اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ ۲۰ درصد نرخ عمومی شخص حقیقی است | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲) |
| فروش آپارتمان مسکونی | مازاد با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات است؛ مازاد در آپارتمانی که بیش از دو سال مالکیت شده باشد معاف است | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸ درصد؛ اینکه قیمت اعلام‌شده شامل مالیات بر ارزش افزوده یا مالیات دیگری باشد یا نه، شرط قرارداد است | قانون مالیات، ماده ۱۶۶ |
| اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL، که ارزیاب دارای مجوز آن را تعیین می‌کند | صفحهٔ SDA؛ قانون اتباع خارجی |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰ درصد (لاری) و ۷۰ درصد (ارز)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر حسب گروه درآمدی | صفحهٔ NBG |
| نرخ ارز مورد استفاده | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ رسمی NBG |
صفحهٔ پروژه و پورتال‌ها چند نکته را به اسناد فروش واگذار می‌کنند. فهرست زیر مجموعهٔ معمول پرسش‌ها برای خرید پیش‌فروش است و از شکاف‌هایی گرفته شده که در جدول‌های بالا دیده شد.
پاسخ‌های کتبی باید با قرارداد فروش تطبیق داده شوند، زیرا اظهار در یک پورتال یا وب‌سایت شرط قرارداد نیست. این فهرست مشاورهٔ حقوقی نیست و یک وکیل گرجی می‌تواند قرارداد را با سابقهٔ ثبت مقایسه کند.
همین سازنده پنج پروژهٔ جاری را در صفحات پروژه‌های خود فهرست می‌کند و هر یک از این پنج پروژه در این سایت آگهی جداگانهٔ خود را دارد. جدول آنچه هر صفحه در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ منتشر کرده بود را می‌آورد: نشانی، بازهٔ متراژ منتشرشده، بازهٔ قیمت هر متر مربع به دلار و سطر اقساط، به‌علاوهٔ تاریخ شمارنده که صفحات بدون برچسب منتشر می‌کنند. پروژه‌ها در نشانی و گروه قیمت تفاوت زیادی دارند و جدول ادعا نمی‌کند که یکی از دیگری بهتر است.
| پروژهٔ Domus | نشانی | متراژ واحدها (متر مربع) | بازهٔ قیمت به‌صورت منتشرشده، USD | اقساط (ماه) | تاریخ شمارنده در صفحه |
|---|---|---|---|---|---|
| Domus Nea | خیابان کاوتارادزه ۲۲ | ۷۰ – ۳۷۷ | ۲٬۰۰۰ – ۲٬۶۵۰ | ۳۲ | ۱۵ ژوئن ۲۰۲۸ |
| Domus Sera | خیابان پالیاشویلی ۷ | ۵۹ – ۲۷۷ | ۴٬۰۰۰ – ۴٬۷۰۰ | ۳۰ | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸ |
| Domus Avlabari | خیابان یالبوزی ۱۴ | ۵۷ – ۱۱۹ | ۱٬۸۰۰ – ۲٬۳۵۰ | ۳۰ | ۳۰ آوریل ۲۰۲۸ |
| Domus Trees | بلوار چاوچاوادزه ۳۱ | ۱۷۵ – ۴۹۶ | ۳٬۲۰۰ – ۴٬۰۰۰ | ۲۰ | ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ |
| Domus Gazapkhuli Tbilisi | خیابان گازاپخولی ۸ | ۶۷ – ۲۱۹ | ۲٬۰۰۰ – ۲٬۳۵۰ | ۲۰ | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ |
در این گروه، حدهای پایین منتشرشده از USD ۱٬۸۰۰ (Avlabari) تا USD ۴٬۰۰۰ (Sera) برای هر متر مربع است و حدهای بالا از USD ۲٬۳۵۰ تا USD ۴٬۷۰۰. پروژه Domus Gazapkhuli Tbilisi حد پایین خود را با Nea، حد بالای خود را با Avlabari و سطر اقساط ۲۰ ماهه را با Trees مشترک دارد. صفحات سازنده همچنین یک پروژهٔ ششم و آینده در کواریاتی (Kvariati) و سیزده پروژهٔ تکمیل‌شده را فهرست می‌کنند و هیچ‌یک در این مقایسه نیست.
آگهی‌های دیگر در سابورتالو مرجع دومی به دست می‌دهند. جدول نشان می‌دهد صفحهٔ هر یک چه چیزی را به‌عنوان نشانهٔ قیمت ذکر می‌کند، همان‌گونه که آن صفحه بیان کرده است؛ سازندگان و تاریخ‌ها متفاوت‌اند و این نشانه‌ها بر مبنایی مشترک اندازه‌گیری نشده‌اند.
| آگهی در همان محله | سازنده | نشانهٔ قیمت در صفحهٔ آن آگهی |
|---|---|---|
| W2 Mindeli Tbilisi | W2 | ارزان‌ترین واحد آزاد USD ۱۰۲٬۱۹۴ (۵۵٫۳ متر مربع، USD ۱٬۸۴۸ برای هر متر مربع)، w۲.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| W2 Jikia Tbilisi | W2 | آپارتمان ۴، ۱۰۲٫۳ متر مربع، USD ۱۴۸٬۳۳۵ با USD ۱٬۴۵۰ برای هر متر مربع، w۲.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| W2 Filigreen 2 Tbilisi | W2 | ارزان‌ترین واحد آزاد USD ۱۳۰٬۵۰۰ (۷۲٫۵ متر مربع، USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع)، w۲.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| Archi Lisi Sunrise Tbilisi | Archi | archi.ge قیمتی منتشر نمی‌کند؛ Korter از USD ۲٬۰۵۰ برای هر متر مربع، ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ |
| King Tamar by Archi Tbilisi | Archi | archi.ge قیمتی منتشر نمی‌کند؛ Korter از USD ۲٬۸۸۷ برای هر متر مربع، ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ |
| Archi Nutsubidze 2 Tbilisi | Archi | archi.ge قیمتی منتشر نمی‌کند؛ Korter از USD ۱٬۴۱۵ برای هر متر مربع، ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ |
آگهی‌های بیشتر در صفحهٔ شهر تفلیس و صفحهٔ کشور گرجستان هستند و راهنمای قیمت املاک تفلیس میانگین محله‌ها را همراه با منابع آنها ارائه می‌دهد.
صفحات سازنده شرکت را LTD «Domus Group» می‌نامند که با نام Domus فعالیت می‌کند. صفحهٔ About آن می‌گوید شرکت در ۲۰۰۶ تأسیس شده و کیفیت، نوآوری و معماری سبز را ارزش‌های خود می‌نامد؛ خبر آن در ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۲ تاریخ تأسیس را ۱۵ سپتامبر ۲۰۰۶ ذکر می‌کند. اینها اظهارات خود سازنده است.
صفحات پروژه‌ها پنج پروژهٔ جاری (Domus Nea، Domus Sera، Domus Avlabari، Domus Trees و Domus Gazapkhuli)، یک پروژهٔ آینده (Domus Kvariati) و سیزده پروژهٔ تکمیل‌شده را فهرست می‌کنند: Domus Park Vake، Chavchavadze 47a، Hippodrome، Hippodrome 2، Hippodrome 3، Paliashvili 114، Bagebi 2، Kavsadze، Paliashvili 63، Mtskheta، Bagebi، Riga و Chavchavadze 29. هیچ مجموع تعداد واحد یا متر مربع تحویل‌شده‌ای در این صفحات دیده نمی‌شود.
صفحهٔ شرکت‌کنندهٔ پیمان جهانی سازمان ملل شرکت Domus (domusi.com) را یک شرکت خصوصی در حوزهٔ نگهداری و توسعهٔ املاک فهرست می‌کند، شرکت‌کننده‌ای فعال از ۳ مه ۲۰۲۳، که گزارش پیشرفت بعدی آن (Communication on Progress) در ۳۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۷ سررسید دارد. شرکت در این پیمان تعهدی داوطلبانه است، نه گواهی کیفیت. مالکیت، رهبری و صورت‌های مالی در صفحات خوانده‌شده منتشر نشده‌اند و اسناد ثبت بررسی نشده‌اند.
Domus Gazapkhuli Tbilisi یک مجتمع مسکونی در خیابان گازاپخولی شمارهٔ ۸ در سابورتالو است که Domus آن را می‌سازد. صفحهٔ سازنده ۲۱ طبقه، دو ورودی، ۲۳۰ آپارتمان، دو طبقهٔ پارکینگ زیرزمینی برای بیش از ۲۰۰ خودرو و ۴۰۰۰ متر مربع فضای تفریحی را توصیف می‌کند. این مجتمع به‌عنوان پروژهٔ جاری فهرست شده است و Korter آن را دو ساختمان در حال ساخت با تکمیل در Q4 ۲۰۲۷ می‌نامد. صفحه واحدهایی از ۶۷ تا ۲۱۹ متر مربع را فهرست می‌کند و قیمت واحدهای جداگانه را منتشر نمی‌کند.
نشانی خیابان گازاپخولی شمارهٔ ۸، تفلیس است و نقشهٔ سازنده آن را در ۴۱٫۷۲۹۵۵۴ شمالی و ۴۴٫۷۴۰۴۷۵ شرقی نشان می‌دهد. اطلاعیهٔ ۲۰۲۲ سازنده آن را در سابورتالو می‌گذارد و متن Korter منطقه را سابورتالو می‌نامد، در حالی که سرصفحهٔ Korter برچسب محلهٔ واکه را نشان می‌دهد. ایستگاه مترو دلیسی در خط مستقیم ۶۰۲ متر فاصله دارد و Korter ۱۰ دقیقه پیاده‌روی را ذکر می‌کند. نشانی خیابان مرجع قابل اتکا برای موقعیت است.
صفحهٔ پروژه «Price From» GEL ۵٬۴۱۰ – ۶٬۳۵۰ را با یادداشت راهنمای دلاری USD ۲٬۰۰۰ – ۲٬۳۵۰ و بدون واحد منتشر می‌کند. این بازه با قیمت هر متر مربع سازگار است، که خوانشی است که در این بررسی به کار رفته است. Korter از USD ۱٬۹۰۰ برای هر متر مربع را منتشر می‌کند، با قیمت‌های وضعیت ۲ نوامبر ۲۰۲۶. هیچ‌یک از دو منبع قیمت یک واحد مشخص را منتشر نمی‌کند، پس سندی که قیمت واقعی را می‌دهد فهرست قیمت کتبی با شمارهٔ واحدهاست.
در صفحات خوانده‌شده فهرست قیمتی برای واحدهای جداگانه منتشر نشده است. انتخاب‌گر سازنده دوازده چیدمان را با متراژ، اتاق‌ها، بازهٔ طبقات و نقشه نشان می‌دهد و دو چیدمان برچسب Sold out دارند. نشان نمی‌دهد کدام واحدها در کدام طبقه آزادند و قیمت هیچ واحدی را هم نمی‌آورد. قیمت‌های «از» بر اساس نوع در Korter برابر کوچک‌ترین متراژ هر گروه ضرب در USD ۱٬۹۰۰ است، پس نشانه‌های نرخ‌اند نه قیمت واحد.
صفحهٔ پروژه شمارندهٔ Time left تا ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ را نشان می‌دهد اما آن را تحویل نمی‌نامد. Korter تکمیل را در Q4 ۲۰۲۷ برای هر دو ساختمان ذکر می‌کند. متن آغاز پروژه در ۲۰۲۲ تاریخ تکمیلی ذکر نمی‌کرد. تاریخی که سازنده را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد فروش آمده، پس خریدار می‌تواند پیش از رزرو تاریخ تحویل و تعریف آن را کتبی درخواست کند.
صفحه Installment (month) 20 و عبارت وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت فردی را ذکر می‌کند. پرداخت نخست، درصدها یا برنامه‌ای منتشر نمی‌کند. متن آغاز پروژه در ۲۰۲۲ از ۳۰ ماه سخن می‌گفت و Korter فقط می‌گوید اقساط موجود است. بیست ماه از ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در ۱۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۸ پایان می‌یابد، دیرتر از تاریخ شمارنده، پس برنامهٔ قرارداد تعیین می‌کند چه چیزی پیش از تحویل و پس از آن پرداخت می‌شود.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده سطح تکمیل را ذکر نمی‌کند. Korter می‌گوید آپارتمان‌ها با گرین فریم (green frame) تحویل داده می‌شوند، با گاز، آب، فاضلاب، گرمایش، سیم‌کشی، کابل اینترنت، پنجره و درهای ورودی نصب‌شده. گالری شامل رندرهای مبله است که تصاویر بازاریابی‌اند. خریدار می‌تواند درخواست کند مشخصات وضعیت گرین فریم با فهرست همهٔ اقلام شامل به قرارداد پیوست شود.
قانون گرجستان به خارجی اجازه می‌دهد آپارتمان را با همان شرایط شهروند در مالکیت داشته باشد و ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت در ثبت عمومی را لازم می‌داند. زمین کشاورزی استثناست و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. خریداری که در خارج از کشور است می‌تواند از وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا نشست مجازی خدمت smart contract ثبت استفاده کند. شرایط خود سازنده برای خریداران خارجی منتشر نشده و جایش در پرسش‌های کتبی است.
اقامت کوتاه‌مدت ملکی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL می‌خواهد که ارزیاب معتبر تعیین می‌کند، نه قیمت قرارداد. با نرخ منتشرشدهٔ USD ۲٬۰۰۰ برای هر متر مربع، واحد ۷۵ متر مربعی دقیقاً USD ۱۵۰٬۰۰۰ می‌شود که از آستانه فراتر نمی‌رود، و واحد ۱۰۳ متر مربعی USD ۲۰۶٬۰۰۰ می‌شود (محاسبه‌شده). صفحهٔ آژانس و ارزیاب تصمیم می‌گیرند و هیچ نتیجه‌ای در اینجا القا نمی‌شود.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی غیر از زمین معاف است، اگر درآمد خانوار در سال پیشین از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته باشد. بالاتر از آن، قانون مالیات نرخ ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال پیشین را تعیین می‌کند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر است. اینکه خریدار پیش‌فروش مشمول مالیات است یا نه، به قرارداد و سابقهٔ ثبت بستگی دارد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
