Binghatti Spectre Dubai: برج‌های Al Jaddaf، منابع و قیمت‌ها

پروژه Binghatti Spectre Dubai یک پروژهٔ چندمنظوره (با کاربری مختلط) در Al Jaddaf دبی است که در دو برج، آپارتمان‌هایی از استودیو تا سه‌خوابه، ۲۳۵ دفتر اداری و ۱۹ مغازه دارد؛ صفحهٔ سازنده آن را در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ از ۷۷۴٬۹۹۹ AED (درهم امارات) فهرست کرده است (حدود ۲۱۱٬۰۲۸ USD با نرخ ثابت‌شدهٔ ۳٫۶۷۲۵).

این راهنمای مربوط به Binghatti Spectre Dubai، صفحهٔ سازنده، دو فایل PDF آن و رکوردهای اداره زمین دبی را که Propsearch بازنشر کرده است، در کنار چهار صفحهٔ شرکت‌های مشاوره املاک می‌گذارد. وضعیت، تحویل، شمار واحدها و طرح پرداخت را منابع مختلف به شکل‌های متفاوت منتشر کرده‌اند؛ به همین دلیل هر رقم همراه با منبع و تاریخ خود آمده و هیچ‌کدام برگزیده نشده است.

این راهنما محاسبهٔ شمار واحدها بر پایهٔ PDF مشخصات پروژه، مساحت‌های چاپ‌شده، موقعیت و قوانین دبی برای خریدار پیش‌فروش را همراه با منابع رسمی می‌افزاید و فهرستی از چیزهایی را که پیش از رزرو باید کتبی درخواست کرد ارائه می‌دهد.

نمای کلی پروژه Binghatti Spectre Dubai

بر پایهٔ صفحهٔ پروژهٔ سازنده که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، Binghatti Spectre یک پروژهٔ چندمنظوره در Al Jaddaf دبی و نزدیک مقر DEWA است که واحدهای مسکونی، دفتر اداری و واحدهای تجاری را در کنار هم دارد. این صفحه برچسب وضعیت «Available» (موجود)، انواع واحد Studio، ۱ BR، ۲ BR و ۳ BR و یک رقم آغازین را نشان می‌دهد که با واژهٔ «FROM» و عدد ۷۷۴٬۹۹۹ و نشان درهم چاپ شده است.

این رقم آغازین ۷۷۴٬۹۹۹ AED است که با نرخ ثابت‌شدهٔ ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار آمریکا (۷۷۴٬۹۹۹ تقسیم بر ۳٫۶۷۲۵) حدود ۲۱۱٬۰۲۸ USD می‌شود. صفحه نمی‌گوید این رقم به کدام نوع واحد مربوط است و نه تاریخ تحویلی چاپ کرده، نه درصد پیشرفت ساخت و نه طرح پرداخت. این موارد از اسناد و صفحه‌های دیگر می‌آیند و هر کدام در ادامه با تاریخ و منبع خود ذکر شده است.

سازنده برای این پروژه دو فایل PDF هم منتشر کرده است: یک PDF مشخصات پروژه و یک PDF بروشور. این دو با هم مساحت زمین، ساختار طبقات، شمار واحدهای هر برج و مساحت چاپ‌شدهٔ هر نوع آپارتمان را می‌دهند. پورتال‌ها و مشاوران املاک برچسب‌های وضعیت، فصل‌های تحویل، یک طرح پرداخت و ــ از طریق Propsearch ــ رکوردهای فروش پیش‌فروش را می‌افزایند که از داده‌های باز اداره زمین دبی (DLD) گرفته شده‌اند.

هر جا این منابع با هم اختلاف دارند، این راهنما هر رقم را با منبع و تاریخش نشان می‌دهد و هیچ‌کدام را برنمی‌گزیند. جدول زیر شکل کوتاه آن است؛ بخش‌های بعدی وضعیت، محاسبهٔ واحدها، مساحت‌ها، قیمت‌ها، موقعیت و قوانین دبی برای خریدار پیش‌فروش را مرور می‌کنند.

هر منبع دربارهٔ وضعیت، تحویل، طبقات، واحدها و نوع مالکیت چه چاپ کرده است

هیچ سندی به‌تنهایی حقایق اصلی پروژه را قطعی نمی‌کند. صفحهٔ سازنده، دو PDF آن، یک پورتال که به DLD استناد می‌کند و چهار صفحهٔ شرکت‌های مشاوره املاک همگی در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شدند. جدول خط‌به‌خط نشان می‌دهد هر کدام چه چاپ کرده است. تفاوت در یک فصل یا در شمار طبقات، تفاوت میان منابع تاریخ‌دار معرفی شده است، نه اشتباه هیچ‌یک از آن‌ها.

شمار طبقات نشان می‌دهد چگونه یک ساختمان واحد را می‌توان به چند شکل معتبر توصیف کرد. پرسش‌های متداول سازنده سه زیرزمین و یک طبقهٔ پلازا را می‌شمارد؛ PDF چهار زیرزمین و سه طبقهٔ پودیوم را؛ Propsearch ساختار PDF را تکرار می‌کند و سرصفحه‌ای می‌افزاید که ۳۱ + ۳۱ طبقه می‌گوید. هر سه برای برج‌های اداری و مسکونی ۲۶ طبقه چاپ کرده‌اند؛ پس ارقامی که برج‌های دیدنی را توصیف می‌کنند هم‌خوانند و ارقامی که پایهٔ ساختمان را توصیف می‌کنند متفاوت‌اند.

جمع واحدها هم به همین شکل است. فهرست‌های هر برج در خود PDF روی هم ۷۱۲ واحد مسکونی، ۲۳۵ دفتر اداری و ۱۹ مغازه می‌شود که ۹۶۶ رکورد می‌دهد؛ PDF جمع کل چاپ نکرده است، پس ۷۱۲ و ۹۶۶ جمع‌هایی هستند که در اینجا زده شده‌اند. Binayah و dxbproperties.ae همان ارقام را چاپ کرده‌اند. Propsearch برآوردی به شمار ۹۴۷ واحد چاپ می‌کند و ۲۳۵ دفتر اداری و ۱۹ مغازه را جدا نگه می‌دارد، و صفحه نمی‌گوید عدد آن چگونه ساخته شده است.

قرارداد و رکورد DLD جایی هستند که شمار نهایی در آن‌ها تثبیت می‌شود.

تحویل مواردی است که بیش از همه تفاوت دارد: از Q3 ۲۰۲۸ تا ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۹، و یک صفحه فقط می‌گوید بعداً اعلام خواهد شد. از آنجا که صفحهٔ سازنده هیچ تاریخی چاپ نکرده است، تاریخ قابل اتکای خریدار همان است که در قرارداد خرید و فروش نوشته می‌شود. بخش مربوط به آنچه باید کتبی درخواست شود دوباره به این نکته برمی‌گردد.

وضعیت امروز و رکوردهای پیش‌فروش DLD از ۴ تا ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶

صفحهٔ سازنده پروژه را Available می‌نامد. Propsearch که صفحهٔ آن آخرین‌بار در ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده است، وضعیت ساختمان را Planned ثبت کرده و رکوردهایی از رهنمود داده‌های باز DLD نشان می‌دهد. این رکوردها عینی‌ترین شاهد تاریخ‌دار از فعالیت فروش هستند که برای این راهنما خوانده شد، و در اینجا همان‌طور که هستند در نظر گرفته می‌شوند: نسخهٔ یک پورتال از داده‌های دولتی، که شمارهٔ واحد و طرفین معامله به‌خاطر حریم خصوصی از سوی اداره زمین حذف شده‌اند.

در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ Propsearch اعلام کرد که برای Binghatti Spectre تعداد ۲۱ رکورد معاملهٔ فروش وجود دارد و هفت‌تای آن‌ها را نمایش داد. جدول همان هفت رکورد را به همان صورت که نمایش داده شده‌اند می‌آورد: تاریخ، برج، نوع اتاق، طبقه، مساحت چاپ‌شده، قیمت معامله به درهم و معادل دلاری با نرخ ۳٫۶۷۲۵. شش رکورد آپارتمان‌هایی هستند که به‌عنوان فروش پیش‌ثبت پیش‌فروش ثبت شده‌اند؛ یکی مغازهٔ طبقهٔ همکف است.

از این جدول دو برداشت به دست می‌آید که هر دو محاسبه‌ای بر داده‌های چاپ‌شده‌اند. نخست، هر رکورد نوع ثبت Off-plan و نام پروژهٔ DLD یعنی Binghatti Spectre را در منطقهٔ DLD به نام Al Jaddaf دارد. دوم، مساحت‌ها با بروشور هم‌خوان نیستند. بروشور برای دو نوع یک‌خوابه مساحت کل ۶۹۸٫۵۸ و ۷۵۴٫۸۷ فوت مربع را چاپ کرده است؛ چهار رکورد ۱ خوابه در جدول ۷۱۹٫۱۴ تا ۷۲۳٫۴۴ فوت مربع را نشان می‌دهند و رکورد پنجم ۸۲۶٫۴۵ فوت مربع.

رکورد استودیو، ۴۱۹٫۶۸ فوت مربع، دقیقاً با مساحت کل Studio Type ۰۲ در بروشور برابر است.

تفاوت واحدهای یک‌خوابه در اینجا بدون توضیح ثبت شده است، زیرا هیچ‌یک از دو منبع توضیحی نمی‌دهد. سلب مسئولیت خود بروشور می‌گوید مساحت واحدها ممکن است بسته به نوع اندکی تفاوت داشته باشد و قرارداد خرید و فروش مساحت واقعی هر واحد را بیان می‌کند؛ بنابراین مساحت چاپ‌شده در قرارداد رقمی است که باید به آن تکیه کرد.

Propsearch همچنین ارزش پروژه را ۵۴۱٬۱۵۰٬۰۰۰ AED (۱۴۷٫۴ میلیون USD) ذکر می‌کند و آن را به اداره زمین نسبت می‌دهد، با این پانوشت که این برآوردی است که سازنده پیش از ساخت ارائه کرده و هزینهٔ نهایی ممکن است متفاوت باشد. این یک برآورد ثبت‌شده است، نه قیمت، و دربارهٔ قیمت واحدها یا مرحلهٔ کار چیزی نمی‌گوید. هیچ منبعی که خوانده شد درصد پیشرفت ساخت پروژه را نمی‌دهد.

دو برج، ۹۶۶ رکورد و ساختار طبقات: محاسبه‌ها

PDF مشخصات پروژه تنها سندی است که واحدها را به تفکیک برج و نوع می‌آورد، و از این رو پایهٔ محاسبه‌های این بخش است. همهٔ درصدها در اینجا از شمارهای چاپ‌شدهٔ آن محاسبه شده و تا یک رقم اعشار گرد شده‌اند.

سه نکته برجسته است. واحدهای یک‌خوابه ۵۴۶ رکورد از ۷۱۲ رکورد مسکونی‌اند، کمی بیش از سه‌چهارم؛ در برج A این سهم ۸۰٫۱ درصد (۴۰۷ از ۵۰۸) و در برج B برابر ۶۸٫۱ درصد (۱۳۹ از ۲۰۴) است. رکوردهای مسکونی ۷۳٫۷ درصد از کل ۹۶۶ رکورد، دفاتر اداری ۲۴٫۳ درصد و مغازه‌ها ۲٫۰ درصد هستند. و فقط سه واحد سه‌خوابه است، که با دو پلان سه‌خوابه در بروشور هم‌خوان است که یکی از آن‌ها همان نوع تراس‌دار بزرگ است که در بخش مساحت‌ها توصیف می‌شود.

Broeck Real Estate تفکیک متفاوتی از همین جمع‌ها چاپ کرده است: استودیو ۸۱، 1BR ۵۴۲، 1BR Royal Suite ۴، 2BR ۷۸، 2BR Royal Suite ۴، 3BR ۱، 3BR Royal Suite ۲، که ده Royal Suite می‌شود. اگر Royal Suiteها دوباره اضافه شوند، ۵۴۶ واحد یک‌خوابه، ۸۲ دوخوابه و ۳ سه‌خوابه به دست می‌آید که همان جمع‌های PDF است. این جمع‌زدن محاسبه‌ای است که در اینجا انجام شده، نه اظهار Broeck.

عبارت Royal Suite در متن صفحهٔ سازنده و متن PDF که خوانده شد دیده نمی‌شود؛ بنابراین نحوهٔ طبقه‌بندی این ده واحد پرسشی است برای اسناد فروش.

زمین بر پایهٔ PDF برابر ۱۱٬۰۳۳٫۲۵ متر مربع یا ۱۱۸٬۷۶۰٫۹۱ فوت مربع است. PDF ترکیب پروژه را آپارتمان، دفتر اداری و واحد تجاری رو به خیابان توصیف می‌کند و بروشور یک طراحی دوبرجی را بر یک پودیوم یکپارچهٔ چندطبقه با نمای شیشه‌ای و نورپردازی LED نقطه‌ای در امتداد یک شبکه توصیف می‌کند. Propsearch می‌افزاید که دفاتر اداری در برج B هستند و زیرسازی پارکینگ دارد.

صفحهٔ Broeck می‌گوید برج A کاملاً مسکونی است و دفاتر اداری برج B تا طبقهٔ ۱۵ ادامه دارند و بالاتر از آن واحدهای مسکونی‌اند؛ شمار ۲۰۴ واحد مسکونی برج B در PDF با این توصیف سازگار است.

خریداری که طبقه انتخاب می‌کند به شمار طبقات ساختمانی که واحد در آن است نیاز دارد، و آن را پلان فروش تعیین می‌کند، نه یک پورتال. رکوردهای DLD در بخش پیشین نشان می‌دهند طبقه‌های ۸، ۱۲، ۱۶، ۲۲، ۲۳ و ۲۵ میان ۴ و ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ فروخته شده‌اند، که با برج‌هایی بیش از ۲۵ طبقه، چنان‌که PDF و پرسش‌های متداول توصیف می‌کنند، هم‌خوان است.

انواع واحد، مساحت‌ها، بالکن‌ها و امکانات، به همان صورت که چاپ شده‌اند

بروشور برای هر نوع پلان مساحت سوئیت، مساحت بالکن و مساحت کل واحد را هم به فوت مربع و هم به متر مربع چاپ کرده است. جدول اول همان ارقام را تکرار می‌کند. ستون آخر محاسبه‌ای است که در اینجا انجام شده: سهم بالکن یا تراس از مساحت کل چاپ‌شده. این ستون کمک می‌کند ببینیم چه مقدار از مساحت هر نوع فضای سرپوشیده و چه مقدار فضای باز است.

در بیشتر انواع، فضای باز میان ۱۷ تا ۲۱ درصد کل است. دو نوع از این الگو بیرون می‌زنند: پلان دوم دوخوابه که بالکن آن با ۴۲۹٫۷۰ فوت مربع حدود یک‌سوم کل است، و پلان دوم سه‌خوابه که برچسب‌های پلان آن Pool، Open to Sky و Terrace است و فضای باز آن نزدیک به سه‌پنجم از ۳٬۴۲۶٫۱۵ فوت مربع است.

Broeck برای Royal Suiteهای خود یک استخر خصوصی و یک تراس باز به آسمان توصیف می‌کند؛ بنابراین ارتباط میان پلان بزرگ و برچسب Royal Suite پرسشی است برای اسناد فروش.

Broeck برای Royal Suiteها مساحت‌های تقریبی چاپ کرده است که با مجموع پلان‌های بروشور تفاوت دارد: حدود ۱٬۰۰۵ فوت مربع برای یک‌خوابه، ۱٬۴۱۲ برای دوخوابه و ۲٬۸۷۸ برای سه‌خوابه. بروشور پلانی با این نام چاپ نکرده و بزرگ‌ترین پلانی که چاپ کرده ۳٬۴۲۶٫۱۵ فوت مربع است. این ارقام در کنار هم آمده‌اند زیرا تنها با تکیه بر منابع نمی‌توان آن‌ها را با هم تطبیق داد.

Binayah برای کل پروژه بازه‌ای از ۳۷۱ تا ۱٬۷۸۲ فوت مربع چاپ کرده است که آن هم از بزرگ‌ترین پلان بروشور کمتر است. بازهٔ بروشور برای آپارتمان‌ها از ۳۷۲٫۳۲ تا ۳٬۴۲۶٫۱۵ فوت مربع است. دفاتر اداری و مغازه‌ها مساحت‌های خود را دارند: Broeck برای دفاتر اداری ۵۹۷ تا ۴٬۰۱۸ فوت مربع و برای واحدهای تجاری ۷۶۵ تا ۵٬۳۷۱ فوت مربع می‌دهد، و تنها رکورد مغازهٔ DLD در این راهنما ۹۴۴٫۶۴ فوت مربع است.

امکانات در سه جا چاپ شده‌اند و فهرست‌ها هم‌پوشانی دارند. پرسش‌های متداول سازنده یک استخر شنا و یک استخر کودکان، باشگاه ورزشی سرپوشیده و فضای باز، فضای یوگا و سلامتی، زمین تنیس پدل، مسیر دویدن، محل بازی کودکان و نشیمن‌های محوطه‌سازی‌شده را نام می‌برد. بروشور و PDF یک عرشهٔ امکانات با بیش از بیست تسهیلات را توصیف می‌کنند. Propsearch از فهرست خود یک میز بیلیارد، تراس بام، زمین تنیس و تخت‌های آفتاب‌گیر را می‌افزاید.

فهرست مصالح بروشور موادی مانند سنگ آهک عاجی، تراورتن روشن، فولاد ضدزنگ مات و شیشهٔ دودی را نام می‌برد. بروشور نمی‌گوید کدام‌یک در یک آپارتمان معین گنجانده شده است؛ بنابراین فهرست تکمیل و تجهیزات ضمیمهٔ قرارداد سندی است که به این پرسش پاسخ می‌دهد. تصاویر این صفحه رندر هستند، همان‌طور که سازنده آن‌ها را برچسب زده است.

قیمت‌ها به AED و USD و طرح پرداخت، به همان صورت که مشاوران املاک چاپ کرده‌اند

صفحهٔ سازنده فقط یک قیمت چاپ کرده است: FROM ۷۷۴٬۹۹۹. نوع واحد در صفحه ذکر نشده است؛ Binayah و Dubai Homes Online رقم ۷۷۴٬۹۹۹ AED را به یک استودیو نسبت می‌دهند. هر رقم دیگر در این بخش را شخص ثالثی چاپ کرده و همراه با منبعش آمده است. مقادیر دلاری با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ محاسبه و به نزدیک‌ترین دلار گرد شده‌اند. قیمت هر فوت مربع یا هر متر مربع در اینجا داده نشده است.

این‌ها نقطه‌های شروع تبلیغاتی در صفحه‌های اشخاص ثالث هستند، نه فهرست قیمت.

شمارهٔ واحد، طبقه، چشم‌انداز و تاریخ پیشنهاد قیمت را تغییر می‌دهند، و رکوردهای DLD در بخش پیشین تنها قیمت‌های معاملهٔ این راهنما هستند: ۸۵۱٬۸۰۹ AED برای یک استودیو در طبقهٔ ۸ و ۱٬۲۲۴٬۱۳۹ تا ۱٬۲۵۵٬۳۷۹ AED برای چهار واحد ۱ خوابه، همگی در نوامبر ۲۰۲۶. صفحهٔ سازنده قیمتی برای هر نوع چاپ نکرده است؛ پس خریدار باید برای واحد دقیق به پیشنهاد کتبی تکیه کند.

طرح پرداخت در صفحهٔ سازنده چاپ نشده است. Binayah طرحی با عنوان ۱۰/۴۰/۵۰ چاپ کرده است: ۱۰ درصد هنگام رزرو، ۴۰ درصد در دورهٔ ساخت و ۵۰ درصد هنگام تحویل. Broeck آن را پیشنهاد راه‌اندازی ۵۰/۵۰ می‌نامد و می‌گوید نیمی در دورهٔ ساخت و مانده هنگام تحویل پرداخت می‌شود، و dxbproperties.ae می‌گوید پروژه بر مبنای طرح ۵۰/۵۰ طراحی شده است. اگر ۱۰ درصد پرداخت رزرو در نیمهٔ اول به‌حساب آید، این دو توصیف با هم جور درمی‌آیند، اما هیچ منبعی این را نمی‌گوید؛ از این رو هر دو آمده‌اند.

Dubai Homes Online طرح ۲۰/۵۰/۳۰ را در یک بند کلی دربارهٔ سازنده چاپ کرده است، نه دربارهٔ این پروژه؛ از این رو به‌عنوان طرح این ساختمان در نظر گرفته نشده است. هیچ منبعی دورهٔ پس از تحویل یا برنامهٔ تاریخی برای اقساط نمی‌دهد. خریداری که برنامه‌ای به او نشان داده می‌شود باید بپرسد هر قسط به کدام مرحلهٔ ساخت وابسته است و آن را با درصد پیشرفتی که DLD ثبت می‌کند مقایسه کند، چنان‌که در بخش قوانین دبی توضیح داده شده است.

موقعیت Binghatti Spectre Dubai: Al Jaddaf، Culture Village و جاده‌ها

سازنده پروژه را در Al Jaddaf و نزدیک مقر DEWA قرار می‌دهد و بروشور زمین را دروازهٔ شمالی Al Jaddaf Waterfront می‌نامد. Propsearch ساختمان را زیر Culture Village، Al Jaddaf ثبت کرده است و منطقهٔ DLD برای رکوردهای آن Al Jaddaf است. این نام‌ها هم‌پوشانی دارند و هیچ منبعی که خوانده شد مرز میان آن‌ها را تعریف نمی‌کند؛ هر جا یک نام به کار رفته، نام همان منبع است، به همان صورت که چاپ شده.

Al Jaddaf یک جنبهٔ فری‌هولد دارد که اداره زمین آن را مستند کرده است. در ۱۹ ژانویهٔ ۲۰۲۵ DLD اعلام کرد مالکان خصوصی در منطقهٔ Sheikh Zayed Road و در Al Jaddaf می‌توانند برای تبدیل مالکیت خود به فری‌هولد برای همهٔ ملیت‌ها درخواست دهند، با ۴۵۷ قطعهٔ واجد شرایط که ۳۲۹ قطعهٔ آن در Al Jaddaf است. این اعلامیه می‌گوید هزینهٔ تبدیل برابر ۳۰ درصد ارزش‌گذاری ملک اعمال می‌شود و هزینه‌های فضاهای مشترک و شارژ خدمات از رهنمودهای RERA پیروی می‌کنند.

این اعلامیه هیچ پروژه‌ای را نام نمی‌برد؛ پس زمینهٔ منطقه است، نه اظهاری دربارهٔ این قطعه.

آنچه منابع دربارهٔ نوع مالکیت خود این پروژه می‌گویند در بخش وضعیت آمده است: پرسش‌های متداول سازنده و PDF مشخصات فری‌هولد می‌گویند و صفحه‌های مشاوران آن را تکرار می‌کنند. خریداری که می‌خواهد مبنای مالکیت کتباً تأیید شود می‌تواند بخواهد که تعیین فری‌هولد بودن قطعه در قرارداد یا اسناد مالکیت نشان داده شود.

Propsearch فاصله‌ها را از نقطهٔ پروژهٔ خود می‌دهد، بر حسب کیلومتر و نه زمان سفر. این‌ها نشانه‌اند، نه مسیر پیاده‌روی.

Propsearch همچنین نزدیک‌ترین مینی‌مارت‌ها، سوپرمارکت‌ها، داروخانه‌ها و کافه‌ها را در فاصلهٔ ۰٫۲ تا ۰٫۴ کیلومتر فهرست کرده است، همه از پایگاه دادهٔ خود آن؛ این فهرست در اینجا بازتولید نشده است، چون نام فروشگاه‌ها سریع‌تر از به‌روزرسانی یک راهنما تغییر می‌کند.

دربارهٔ حمل‌ونقل، بروشور می‌گوید برج با پیاده‌روی کوتاهی از ایستگاه مترو Al Jaddaf و ایستگاه مترو Creek فاصله دارد و اتصال آیندهٔ Etihad Rail نیز در Al Jaddaf برنامه‌ریزی شده است. بروشور فاصلهٔ پیاده‌روی چاپ نکرده است. همچنین دسترسی با رمپ به Al Khail Road (E44) و تقاطع D68 را ذکر می‌کند، و پرسش‌های متداول سازنده E11 Sheikh Zayed Road، Al Khail Road و Oud Metha را مسیرهای اصلی فهرست می‌کند.

بروشور چشم‌اندازهایی به سمت Mohammed bin Rashid Library، Dubai Creek و Dubai Festival City در شرق و جنوب‌شرق، و بر فراز Za’abeel به سمت Downtown Dubai، Burj Khalifa و Dubai Creek Harbour در شمال و شمال‌غرب را توصیف می‌کند. چشم‌انداز به برج و طبقه بستگی دارد؛ پس خریدار باید چشم‌انداز واحد مشخص را بپرسد، نه چشم‌انداز ساختمان را.

خرید پیش‌فروش در دبی: قوانین و منابع رسمی

آنچه در ادامه می‌آید به‌طور کلی دربارهٔ خرید پیش‌فروش (off-plan) در دبی است. این اظهاری دربارهٔ وضعیت حقوقی این پروژه نیست، که جزئیات ثبت آن در صفحه‌هایی که خوانده شد منتشر نشده بود. هر ردیف منبع خود را نام می‌برد. برای تصویر گسترده‌تر فرایند، راهنمای املاک پیش‌فروش در دبی مراحل را پوشش می‌دهد، و اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند قاعدهٔ فری‌هولد را به زبان ساده توضیح می‌دهد.

نتیجهٔ عملی این ردیف‌ها یک توالی کوتاه است. سازنده پروژه را ثبت می‌کند و حساب امانی را باز می‌کند؛ خریدار فرم رزرو و قرارداد خرید و فروش را امضا می‌کند؛ فروش از طریق سامانهٔ Oqood در دفتر ثبت موقت ثبت می‌شود؛ اقساط به حساب امانی واریز می‌شود؛ و پس از تکمیل و تحویل، سند مالکیت (title deed) صادر می‌شود.

صفحه‌های DLD که خوانده شد هر یک از این مراحل را توصیف می‌کنند، اما برای هر قسط درصد قانونی تعیین نمی‌کنند؛ بنابراین برنامهٔ اقساط یکی از شرایط قرارداد است.

هزینهٔ DLD محاسبه‌اش آسان و بد فهمیدنش هم آسان است. جدول ۴ درصد برخی از قیمت‌های این راهنما را می‌دهد. اینکه خریدار، فروشنده یا هر دو آن را بپردازند، و اینکه آیا بر قیمت قرارداد پرداخت می‌شود، شرط توافق‌نامه است، و دو منبع DLD که خوانده شد در تخصیص آن، همان‌طور که در بالا نشان داده شد، متفاوت‌اند. سایر هزینه‌ها، مانند هزینه‌های اداری و امین، در صفحه‌های هزینهٔ DLD آمده‌اند و در اینجا جمع زده نشده‌اند.

اقامت موضوعی جداگانه است و برای هیچ واحدی در اینجا ادعا نمی‌شود. خدمت سرمایه‌گذار اداره زمین دبی می‌گوید خریداری که هنگام خرید ملکی با ارزش خرید دست‌کم ۲ میلیون AED، به نام متقاضی و در یک یا چند ملک، داشته باشد می‌تواند برای اقامت قابل تمدید ۱۰ ساله درخواست دهد؛ ملک می‌تواند رهنی باشد، با نامهٔ بانک که مبلغ پرداخت‌شده را بیان کند.

جدول پورتال دولت امارات پنج سال را برای سرمایه‌گذاران املاک فهرست کرده است، و صفحهٔ ICP فدرال می‌گوید واحدهای پیش‌فروش وقتی حساب می‌شوند که از یک شرکت املاک محلی مورد تأیید و مجاز از سوی مرجع صالح خریداری شده باشند. مدت‌ها در این صفحه‌های رسمی تفاوت دارد؛ از این رو باید از مرجع پرسید در زمان درخواست کدام اعمال می‌شود.

اینکه آیا واحدی واجد شرایط خواهد بود به ارزش‌گذاری DLD از آن واحد یا ملک‌های ترکیبی در زمان درخواست بستگی دارد. راهنمای ویزای طلایی (Golden Visa) فرایند را به تفصیل پوشش می‌دهد. مالیات‌های ملک و هزینه‌های جاری در راهنمای مالیات ملک آمده‌اند؛ این راهنما هیچ نرخ مالیاتی بیان نمی‌کند، زیرا هیچ صفحهٔ رسمی که برای آن خوانده شد وضعیت سالانهٔ مالک را بررسی نمی‌کند. تأمین مالی برای غیرمقیم‌ها در راهنمای وام مسکن آمده است.

پرسش‌های متداول سازنده و چند صفحهٔ مشاوران نیز اظهاراتی دربارهٔ بازده، مالیات و صلاحیت ویزا دارند. آن‌ها در اینجا تکرار نمی‌شوند؛ قوانین بالا از صفحه‌های رسمی گرفته شده‌اند. برای تفاوت میان فری‌هولد و leasehold (اجاره‌ای) در دبی، راهنمای فری‌هولد و leasehold را ببینید.

پیش از رزرو چه چیزهایی را باید کتبی درخواست کرد

صفحه‌هایی که خوانده شد بر طرح کلی توافق دارند و در تاریخ‌ها، شمارها و مساحت‌ها اختلاف دارند. راه برطرف‌کردن هر اختلاف برای یک خرید این است که آن را در اسناد بنویسند. این‌ها مواردی هستند که باید پیش از پرداخت رزرو یا امضا درخواست شوند.

1. فرم رزرو و قرارداد خرید و فروش، با شمارهٔ واحد، برج، طبقه، نوع پلان و مساحت کل چاپ‌شده به فوت مربع و متر مربع.
2. تاریخ یا فصل تحویل نوشته‌شده در قرارداد، و شرایط قرارداد برای هر تغییر در آن. صفحه‌هایی که خوانده شد Q3 ۲۰۲۸، Q4 ۲۰۲۸، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۹ یا هیچ تاریخی چاپ کرده‌اند.
3. برنامهٔ پرداخت با هر قسط وابسته به یک مرحلهٔ ساخت یا تاریخ مشخص، و مبلغ رزرو.
4. نام حساب امانی پروژه، بانک، شمارهٔ حساب و جزئیات ثبت پروژه نزد DLD یا RERA، برای مقایسه با رکوردهای DLD.
5. شمارهٔ پروژهٔ DLD و ثبت RERA سازنده، و شمارهٔ مجوز چاپ‌شده بر هر آگهی، که در سایت DLD بررسی شود.
6. نوع مالکیت و تعیین فری‌هولد بودن قطعه، که در قرارداد یا اسناد مالکیت نشان داده شود.
7. یک بیانیهٔ کتبی از همهٔ هزینه‌های سررسیدشده هنگام رزرو، هنگام ثبت و هنگام تحویل، از جمله هزینهٔ DLD و اینکه هر بخش را چه کسی می‌پردازد.
8. شارژ خدمات برآوردی به ازای هر فوت مربع برای واحد و ساختمان، و نام شرکت مدیریت.
9. فهرست تکمیل و تجهیزات که می‌گوید چه چیزهایی در واحد گنجانده شده است، از جمله آشپزخانه، کمدها، لوازم و کف‌پوش.
10. برای Royal Suite یا هر پلان تراس‌دار بزرگ، پلان، مساحت و جزئیات تراس یا استخر که در قرارداد چاپ شده است.
11. نام قانونی و جزئیات ثبت فروشنده‌ای که امضا می‌کند، و اینکه چه کسی از سوی سازنده امضا می‌کند.
12. درصد تکمیلی که هنگام امضا در ابزار پیگیری DLD نشان داده می‌شود، و تاریخ آخرین گزارش فنی.

دو مورد از این موارد وقتی منابع اختلاف دارند بیش از همه اهمیت دارند. نخست مساحت است: بروشور، رکوردهای DLD و صفحه‌های مشاوران برای واحدهای یک‌خوابه و Royal Suite مساحت‌های متفاوتی چاپ می‌کنند و قرارداد مساحت را تثبیت می‌کند. دوم تاریخ تحویل است: صفحهٔ سازنده هیچ تاریخی چاپ نمی‌کند، پس فقط قرارداد آن را قطعی می‌کند. آوردن هر دو در قرارداد بزرگ‌ترین شکاف‌های دیده‌شده در این راهنما را از میان می‌برد.

سایر پروژه‌های Binghatti و آگهی‌های نزدیک در دبی

Binghatti Spectre Dubai یکی از ۴۲ پروژه در فهرست پروژه‌های سازنده است. چند پروژهٔ دیگر هم در Al Jaddaf هستند و هر کدام ساختمانی جدا با داده‌های خود است. جدول رقم آغازین هر کارت پروژه را همان‌طور که سازنده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ کرده، با معادل دلاری با نرخ ۳٫۶۷۲۵ می‌آورد. تحویل و وضعیت مقایسه نشده‌اند، زیرا هر صفحه منابع خود را دارد.

بیرون از Al Jaddaf، فهرست همین سازنده پروژه‌هایی در Business Bay دارد، مانند Binghatti Skyhall (کارت از ۹۸۵٬۰۰۰ AED، حدود ۲۶۸٬۲۱۰ USD) و Binghatti Aquarise (کارت از ۹۹۹٬۹۹۹ AED، حدود ۲۷۲٬۲۹۴ USD). فهرست گسترده‌تر سازندگان دبی در فهرست سازندگان دبی آمده است.

سازندگان دیگر هم در همین بخش از شهر پروژه دارند، و سه صفحهٔ دیگر Al Jaddaf در این سایت ساختمان‌های Azizi را پوشش می‌دهند. این‌ها برای جغرافیا فهرست شده‌اند، نه برای مقایسه، و هر صفحه منابع و تاریخ‌های خود را دارد.

برای زمینهٔ بازار، راهنمای بازار املاک دبی موارد سطح بازار را برای دبی بیان می‌کند، و صفحه‌های کشور و شهر همهٔ آگهی‌های دبی را گرد می‌آورند: صفحهٔ شهر دبی و صفحهٔ امارات. راهنماهایی که در این صفحه پیوند خورده‌اند جای خواندن قوانین و بررسی‌های مفصل‌ترند.

Binghatti Developers (سازنده)

این بخش تنها از آنچه صفحه‌های خود Binghatti بیان می‌کنند استفاده می‌کند و آن را نسبت می‌دهد. صفحهٔ About می‌گوید دکتر Hussain Binghatti شرکت را در سال ۲۰۰۸ بنیان گذاشت و آن را به نام پدر فقیدش، Ghatti Bin Ghaeb، نامید. بروشور Binghatti Holding Limited را سازنده‌ای با یکپارچگی عمودی و ریشه در پیمانکاری توصیف می‌کند که طراحی، توسعه، ساخت و تحویل را در داخل خود انجام می‌دهد.

اطلاعیهٔ نتایج شرکت در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برای نه ماه منتهی به ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ سبدی از بیش از ۱۰۰ پروژه به ارزش بیش از ۱۰۰ میلیارد AED و نزدیک به ۶۰ پروژهٔ تکمیل‌شده را توصیف می‌کند و می‌گوید تا آن تاریخ پنج پروژه در سال ۲۰۲۶ تکمیل شده و حدود ۲٬۶۰۰ واحد تحویل داده شده است.

بروشور چاپ‌شده برای این پروژه می‌گوید سبد بیش از ۱۰۰ پروژه به ارزش نزدیک به ۱۰۰ میلیارد AED است و بیش از ۵۰ پروژه تحویل داده شده است؛ عبارت‌بندی جمع‌ها میان اسناد متفاوت است و هر کدام اظهار شرکت است.

صفحهٔ About یک بنیان‌گذار، یک رئیس هیئت‌مدیره، یک نایب‌رئیس و یک مدیرعامل را نام می‌برد. صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران شرکت ارقام منتشرشدهٔ آن را دارد. نشانی دفتر مرکزی چاپ‌شده در سایت در Sheikh Zayed Road دبی است. سازنده همچنین پروژه‌های مشترک با نام‌های Bugatti، Mercedes-Benz و Jacob and Co را فهرست می‌کند؛ هیچ‌کدام این پروژه نیست.

سوالات متداول

آیا Binghatti Spectre Dubai در فروش است و سازنده چه چیزی چاپ کرده است؟

صفحهٔ سازنده پروژه را Available برچسب زده و رقم آغازین ۷۷۴٬۹۹۹ AED، حدود ۲۱۱٬۰۲۸ USD با نرخ ۳٫۶۷۲۵، را بدون نام‌بردن از نوع واحد چاپ کرده است. تاریخ تحویل یا طرح پرداختی چاپ نکرده است. Propsearch وضعیت را Planned ثبت کرده و رکوردهای پیش‌ثبت پیش‌فروش DLD را از ۴ تا ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد. هر دو اظهار نسبت داده شده و تاریخ‌دار هستند و هیچ‌کدام به‌عنوان وضعیت واحد برگزیده نشده است.

تاریخ تحویل Binghatti Spectre Dubai چیست؟

صفحهٔ سازنده، PDF مشخصات و متن بروشور تاریخ تحویلی چاپ نکرده‌اند. Propsearch Q3 ۲۰۲۸ را برآورد می‌کند؛ Binayah، Broeck و dxbproperties.ae Q4 ۲۰۲۸ چاپ کرده‌اند؛ Fam Properties ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۹ را چاپ کرده است؛ Dubai Homes Online می‌گوید باید اعلام شود. هر کدام اظهار تاریخ‌دار یک شخص ثالث است، و تاریخی که خریدار می‌تواند به آن تکیه کند همان است که در قرارداد خرید و فروش نوشته می‌شود.

در دو برج چند واحد وجود دارد؟

PDF مشخصات پروژهٔ سازنده ۵۰۸ واحد مسکونی در برج A، ۲۰۴ واحد در برج B، ۲۳۵ دفتر اداری در برج B و ۱۹ مغازهٔ طبقهٔ همکف را فهرست می‌کند. این‌ها جمعاً ۷۱۲ واحد مسکونی و ۹۶۶ رکورد می‌شوند، جمعی که در اینجا زده شده است. Propsearch برآوردی به شمار ۹۴۷ واحد چاپ می‌کند؛ پس شمار نهایی موضوع رکورد DLD و قرارداد است.

رکوردهای DLD برای Binghatti Spectre Dubai چه نشان می‌دهند؟

Propsearch ۲۱ رکورد فروش گزارش می‌کند و هفت‌تای آن‌ها را نمایش می‌دهد، با تاریخ ۴ تا ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ و همگی پیش‌فروش. قیمت آپارتمان‌ها از ۸۵۱٬۸۰۹ AED برای یک استودیو تا ۱٬۳۲۹٬۶۱۹ AED برای یک ۱ خوابه به مساحت ۸۲۶٫۴۵ فوت مربع است. این‌ها داده‌های دولتی هستند که یک پورتال بازنشر کرده است، و شمارهٔ واحدها حذف شده‌اند.

آیا وضعیت فری‌هولد مستند شده است؟

پرسش‌های متداول سازنده و PDF مشخصات فری‌هولد می‌گویند و صفحه‌های مشاوران آن را تکرار می‌کنند. DLD در ۱۹ ژانویهٔ ۲۰۲۵ اعلام کرد مالکان ۳۲۹ قطعه در Al Jaddaf می‌توانند به فری‌هولد تبدیل کنند. این اعلامیه هیچ پروژه‌ای را نام نمی‌برد؛ بنابراین خریدار می‌خواهد که نوع مالکیت در قرارداد یا اسناد مالکیت تأیید شود.

هزینهٔ DLD چگونه محاسبه می‌شود؟

راهنمای سرمایه‌گذار DLD ۴ درصد قیمت خرید را برای ثبت قرارداد خرید و فروش فهرست می‌کند که، مگر با توافق دیگری، به‌طور مساوی بین فروشنده و خریدار پرداخت می‌شود. یک اطلاعیهٔ DLD در سال ۲۰۲۱ می‌گوید ۴ درصد را خریدار از طریق سازنده تسویه می‌کند. بر ۷۷۴٬۹۹۹ AED، مبلغ ۴ درصد حدود ۳۱٬۰۰۰ AED است.

آیا خرید در اینجا ویزای طلایی می‌دهد؟

صلاحیت برای هیچ واحدی ادعا نمی‌شود. خدمت DLD می‌گوید ملکی دست‌کم ۲ میلیون AED هنگام خرید می‌تواند از اقامتی قابل تمدید پشتیبانی کند، و صفحهٔ ICP می‌گوید واحدهای پیش‌فروش اگر از یک شرکت مورد تأیید خریداری شوند حساب می‌شوند. قیمت‌های آغازین استودیو، 1BR و 2BR که Dubai Homes Online چاپ کرده کمتر از این آستانه است، پس مرجع تصمیم می‌گیرد.

حساب امانی کجاست و چگونه می‌توان آن را بررسی کرد؟

صفحه‌های پروژه که خوانده شد جزئیات حساب امانی چاپ نمی‌کنند. در دبی سازنده یک حساب امانی پروژه نزد بانکی که DLD تأیید کرده باز می‌کند، و خریدار می‌تواند نام حساب، شماره و بانک را بخواهد و پروژه را در سایت DLD بررسی کند. قرارداد باید حسابی را که اقساط را دریافت می‌کند نام ببرد.

Binghatti Spectre Dubai تا مترو و جاده‌های اصلی چقدر فاصله دارد؟

بروشور می‌گوید برج با پیاده‌روی کوتاهی از ایستگاه مترو Al Jaddaf و ایستگاه مترو Creek فاصله دارد و فاصله‌ای چاپ نمی‌کند. دسترسی با رمپ به Al Khail Road (E44) و تقاطع D68 را ذکر می‌کند. پرسش‌های متداول سازنده ۵ دقیقه تا Burj Khalifa و Dubai Mall و ۸ دقیقه تا Business Bay و فرودگاه را چاپ می‌کند، بدون ذکر مسیر.

چرا مساحت‌ها میان منابع تفاوت دارند؟

بروشور برای دو نوع یک‌خوابه مجموع ۶۹۸٫۵۸ و ۷۵۴٫۸۷ فوت مربع چاپ می‌کند، در حالی که رکوردهای DLD ۷۱۹٫۱۴ تا ۷۲۳٫۴۴ فوت مربع و یکی ۸۲۶٫۴۵ را نشان می‌دهند. هیچ منبعی این فاصله را توضیح نمی‌دهد. خود بروشور می‌گوید قرارداد خرید و فروش مساحت واقعی هر واحد را بیان می‌کند؛ پس آن سند مرجع است.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 14 نوامبر 2026. منابع:

• Binghatti: صفحهٔ پروژهٔ Binghatti Spectre (خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶)
• Binghatti: PDF مشخصات پروژهٔ Binghatti Spectre
• Binghatti: PDF بروشور Binghatti Spectre
• Binghatti: فهرست پروژه‌ها
• Binghatti: دربارهٔ برند
• Binghatti: اطلاعیهٔ نتایج نه‌ماههٔ ۲۰۲۶ (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶)
• Binghatti: روابط سرمایه‌گذاران
• Propsearch: راهنمای Binghatti Spectre (صفحه به‌روزرسانی ۹ سپتامبر ۲۰۲۶؛ رکوردهای DLD خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶)
• Binayah: Binghatti Spectre at Al Jaddaf
• Fam Properties: Binghatti Spectre
• Broeck Real Estate: Binghatti Spectre Al Jaddaf
• Dubai Homes Online: Binghatti Spectre
• dxbproperties.ae: Binghatti Spectre Al Jaddaf
• اداره زمین دبی: Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول (حساب امانی، ثبت)
• اداره زمین دبی: خدمت Register Project
• اداره زمین دبی: تبدیل به فری‌هولد در Sheikh Zayed Road و Al Jaddaf (۱۹ ژانویهٔ ۲۰۲۵)
• اداره زمین دبی: پرداخت هزینه‌های ثبت ظرف ۶۰ روز (۳۱ مه ۲۰۲۱)
• اداره زمین دبی: داده‌های باز معاملات و پروژه‌های املاک
• اداره زمین دبی: درخواست ویزای طلایی، سرمایه‌گذار
• پورتال دولت امارات: Expatriates buying a property in the UAE
• پورتال دولت امارات: Golden visa
• Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security: Golden Residency

این توصیه حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.