Binghatti Titania Dubai: قیمت‌ها، تحویل و قوانین (۲۰۲۶)

Binghatti Titania Dubai یک برج مسکونی ۳۸ طبقه در Majan در Dubailand است؛ صفحهٔ پروژهٔ سازنده برای استودیو عبارت «from ۶۷۹٬۹۹۹» را به درهم چاپ کرده (حدود ۱۸۵٬۱۶۰ USD با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵)، در مجموع ۷۸۹ آپارتمان را فهرست می‌کند و هیچ تاریخ تحویلی چاپ نکرده است.

این معرفی‌نامه صفحهٔ سازنده، راهنمای محلهٔ Majan در سایت او و شش صفحهٔ پورتال یا مشاور املاک را همان‌طور که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ بودند می‌خواند. تحویل، طرح پرداخت، تعداد طبقات و فاصله‌ها در این منابع با هم تفاوت دارند؛ به همین دلیل هر رقم همراه با منبع و تاریخ خود آمده و هیچ‌کدام برگزیده نشده است. معرفی‌نامه محاسبه‌های برگرفته از اعداد چاپ‌شده، قوانین دبی دربارهٔ ثبت پیش‌فروش (off-plan)، حساب امانی (escrow)، هزینه‌ها و اقامت، و فهرستی از مواردی را که خریدار پیش از رزرو می‌تواند کتبی درخواست کند به آن می‌افزاید.

نگاهی کلی به Binghatti Titania Dubai

صفحهٔ پروژه در binghatti.com پروژهٔ Binghatti Titania را به‌عنوان برجی مسکونی در Majan با آپارتمان‌های استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه معرفی می‌کند. این صفحه پروژه را با برچسب «Available» نشان می‌دهد، عبارت «FROM ۶۷۹٬۹۹۹» را کنار نماد درهم چاپ کرده و از پلان‌های باز، نمای هندسی، عرشهٔ امکانات روی پودیوم و دسترسی به پارک‌های Majan سخن می‌گوید. گالری رندرهایی از نما، اتاق نشیمن، اتاق خواب و لابی و نیز یک پلان برای هر یک از سه نوع واحد نشان می‌دهد.

این صفحه تاریخ تحویل، درصد پیشرفت ساخت، طرح پرداخت، متراژ واحدها، برآورد شارژ خدمات، بانک حساب امانی یا شمارهٔ ثبت را چاپ نکرده است. این موارد فقط از پورتال‌ها و مشاوران املاک می‌آیند یا در هیچ منبعی که این معرفی‌نامه توانسته باز کند منتشر نشده‌اند. تصویر برگهٔ مشخصات بروشور در همین صفحه مساحت زمین، ترکیب طبقات و تعداد واحدها را چاپ کرده و این‌ها ارقام خود سازنده‌اند.

Binghatti Titania Dubai یک ساختمان روی یک قطعه زمین است. Property Finder یک ساختمان می‌شمارد؛ تصویر برگهٔ مشخصات بروشور سازنده مساحت زمین را ۵٬۸۱۲٫۳۳ متر مربع (۶۲٬۵۶۳٫۳۶ فوت مربع) می‌دهد. جدول زیر مهم‌ترین واقعیت‌ها را در کنار منبع هر یک می‌آورد.

این ساختمان یکی از سه پروژهٔ Binghatti است که راهنمای محلهٔ Majan سازنده در این محله فهرست می‌کند، در کنار Binghatti Skyflame و Binghatti Vintage. بخش ۱۰ این پروژه‌ها و فهرست‌های نزدیک دیگر را در کنار این ساختمان می‌گذارد و فهرست سازندگان دبی سازنده را به‌طور کلی معرفی می‌کند.

وضعیت، تحویل و طبقات: هر منبع چه چاپ کرده است

صفحهٔ سازنده به پروژه فقط یک برچسب وضعیت داده و بیش از آن چیزی نیامده است. پورتال‌ها تاریخ رزرو و تاریخ شروع ساخت را اضافه می‌کنند و تاریخ‌های تحویلی که چاپ کرده‌اند میان زودترین و دیرترین حدود ۲۰ ماه فاصله دارند. هیچ‌یک از این صفحه‌ها درصد پیشرفت ساخت را ذکر نمی‌کند، بنابراین وضعیت کار از هیچ‌کدام خوانده نمی‌شود. جدول، عبارت هر منبع دربارهٔ وضعیت را می‌آورد.

جدول بعدی همهٔ مقادیر تحویلی را که چاپ شده‌اند می‌آورد. دو مورد از آن‌ها در یک صفحه‌اند: متن صفحهٔ fäm می‌گوید برج قرار است در فوریهٔ ۲۰۲۷ تکمیل شود، در حالی که فیلد ساختارمند «Handover» همان صفحه ۳۱ اکتبر ۲۰۲۸ را نشان می‌دهد. هر دو همراه با صفحه‌ای که آن‌ها را دارد آمده‌اند.

خواننده‌ای که به یک تاریخ نیاز دارد یک راه قابل اتکا دارد: تاریخ تحویلی که در قرارداد خرید و فروش (SPA) نوشته می‌شود، همراه با بیانیه‌ای که روشن کند چه چیزی تحویل به حساب می‌آید. منابع بالا تفاوت‌های تاریخ‌دار هستند و مبنایی برای برنامه‌ریزی نقل‌مکان یا پرداخت دوم نیستند. بخش ۹ موارد قرارداد را که باید درخواست شوند فهرست می‌کند.

تعداد طبقات به تفکیک منبع

سازنده ساختمان را ۳۸ طبقه اعلام می‌کند و ترکیب آن را در پرسش‌های متداول و تصویر برگهٔ مشخصات بروشور شرح می‌دهد. پورتال‌ها شمارش‌های دیگری به کار می‌برند. این شمارش‌ها در آنچه در بر می‌گیرند تفاوت دارند و بخش ۴ نشان می‌دهد فهرست خود سازنده چگونه جمع می‌شود.

قیمت‌ها به تفکیک منبع و تاریخ، به AED و USD

سازنده یک قیمت چاپ کرده است: «FROM ۶۷۹٬۹۹۹»، کنار برچسب استودیو و نماد درهم. این صفحه برای نوع یک‌خوابه یا دوخوابه قیمتی چاپ نکرده است. ارقام درهمی در ادامه به همان صورت که چاپ شده‌اند آمده‌اند؛ رقم دلار آمریکا محاسبه‌ای با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار آمریکا است که جدول نرخ ارز بانک مرکزی امارات برای ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد. قیمتی که به‌صورت «از» نشان داده می‌شود حداقل برای یک نوع واحد است، نه پیشنهادی برای یک واحد مشخص.

رقم سازنده و ارقام Property Finder با هم تفاوت دارند و هیچ منبعی این تفاوت را توضیح نمی‌دهد. ارقام Property Finder در صفحه‌ای با برچسب «launch price» و «starting price» آمده‌اند که یادآوری می‌کند قیمت‌ها و موجودی مدام تغییر می‌کنند. رقم fäm به یک آگهی فروش دست‌دوم تعلق دارد که قیمت آن را مالک واحد تعیین می‌کند.

فروش‌های ثبت‌شده و آگهی‌های دست‌دوم

دو پورتال نشان می‌دهند در این ساختمان چه چیزی ثبت یا آگهی شده است. Property Finder سه فروش را در سابقهٔ فروش خود فهرست می‌کند و fäm Properties ۱۶ معاملهٔ فروش را فهرست کرده که آن‌ها را ثبت‌شده نزد اداره زمین دبی (DLD)، نه قیمت پیشنهادی، توصیف می‌کند و تاریخ آن‌ها میان ۲۴ سپتامبر و ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ است (حدود هفت هفته). مبالغ به همان صورت که چاپ شده‌اند آمده‌اند؛ رقم دلار آمریکا محاسبه است.

یک ردیف دیگر در فهرست fäm، با تاریخ ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶، ۴۲۹ فوت مربع را با قیمت ۷۲۵٬۰۰۰ AED و بدون نوع واحد نشان می‌دهد. صفحهٔ Property Finder همچنین می‌گوید ۳۷ ملک دست‌دوم در پروژه موجود است و صفحهٔ fäm سه قیمت پیشنهادی دست‌دوم را نشان می‌دهد: ۵۰۰٬۰۰۰ AED (۳۷۳ فوت مربع)، ۶۵۰٬۰۰۰ AED (۳۷۵ فوت مربع) و ۹۷۵٬۰۰۰ AED (۶۶۳ فوت مربع). این‌ها نشانه‌هایی از سایت‌های آگهی و از اشخاص ثالث، با تاریخ ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ هستند. قیمت سازنده نیستند و شرایط یک واحد دست‌دوم را فروشنده تعیین می‌کند.

برجی با غلبهٔ استودیو: ترکیب واحدها، چینش طبقات و زمین، با محاسبه

تصویر برگهٔ مشخصات بروشور سازنده روشن‌ترین تصویر از ماهیت ساختمان را می‌دهد: نزدیک به شش از هر ده آپارتمان از ۷۸۹ آپارتمان آن استودیو است. ارقام زیر شمارش‌های سازنده‌اند و سهم‌ها و میانگین‌ها از روی آن‌ها در اینجا محاسبه شده‌اند. آن‌ها نشان می‌دهند ساختمان چگونه ساخته شده است، نه اینکه چگونه عمل خواهد کرد.

شمارش‌ها جمع می‌شوند: ۴۷۳ به‌علاوهٔ ۲۸۴ به‌علاوهٔ ۳۲ برابر ۷۸۹ است، همان جمعی که سازنده چاپ کرده و پورتال‌هایی که جمع کل را می‌دهند ۷۸۹ را تکرار می‌کنند. استودیوها ۵۹٫۹٪ ساختمان و یک‌خوابه‌ها ۳۶٫۰٪ هستند، بنابراین روی هم ۹۵٫۹٪ می‌شوند. ۳۲ آپارتمان دوخوابه تنها نوع بزرگ‌تر هستند و تصویر سازنده آن‌ها را در همان جدول به‌صورت ردیفی جداگانه فهرست کرده است.

چینش طبقات دومین چیزی است که باید خواند. جمع‌زدن فهرست خود سازنده همکف، ۴ تراز پودیوم، ۳۲ طبقهٔ مسکونی و ۱ طبقهٔ تأسیسات را می‌دهد که ۳۸ طبقه بالای زمین است، یعنی همان عددی که سازنده چاپ می‌کند. سه زیرزمین روی هم ۴۱ تراز می‌سازند، جمعی که صفحه چاپ نکرده است، و بام جداگانه فهرست شده است. این محاسبه نشان می‌دهد چرا یک منبع می‌تواند ۳۱، ۳۲ یا ۳۸ چاپ کند و باز هم همان چینش را توصیف کند.

دو مشاور املاک، off-planproperties.ae و Springfield Properties، ۲۵ آپارتمان در هر طبقه چاپ می‌کنند. در ۳۲ طبقهٔ مسکونی این رقم ۸۰۰ می‌شود، یعنی ۱۱ واحد بیش از ۷۸۹ که سازنده چاپ می‌کند. سازنده شمارش طبقه‌به‌طبقه نمی‌دهد، بنابراین عدد ۲۵ را میانگین یا رقم بالای این مشاوران می‌خوانیم، نه یک پلان طبقه. تقسیم ۷۸۹ بر ۳۲ به‌طور میانگین ۲۴٫۷ آپارتمان در هر طبقهٔ مسکونی می‌دهد که در اینجا محاسبه شده است.

زمین یک عدد دیگر به بحث می‌افزاید. دو مقداری که سازنده برای زمین چاپ کرده با هم می‌خوانند: ضرب ۵٬۸۱۲٫۳۳ متر مربع در ۱۰٫۷۶۳۹ برابر ۶۲٬۵۶۳٫۴ فوت مربع می‌شود. با تقسیم این مساحت بر ۷۸۹ آپارتمان، به هر آپارتمان ۷٫۴ متر مربع زمین می‌رسد که در اینجا محاسبه شده است. این رقم پودیوم، دسترسی‌ها و بخش‌های مشاع را هم در بر می‌گیرد و منابع نه زیربنای ناخالص و نه ضریب اشغال زمین را می‌دهند، پس نباید آن را معیار تراکم دانست.

آخرین مقایسه از فروش‌های ثبت‌شده در بخش ۳ استفاده می‌کند. از ۱۶ ردیف فهرست معاملات fäm، ده ردیف با برچسب استودیو، سه ردیف یک‌خوابه، دو ردیف دوخوابه است و یک ردیف نوع ندارد. استودیوها ۶۲٫۵٪ آن فهرست و ۵۹٫۹٪ ساختمان هستند. فهرست کوتاه است و از یک پورتال می‌آید، بنابراین از آن هیچ الگویی نتیجه گرفته نمی‌شود.

انواع واحد، متراژها و آنچه سازنده در ساختمان فهرست کرده است

صفحهٔ سازنده در متن خود هیچ متراژی چاپ نکرده است. پلان استودیو در گالری آن آشپزخانه‌ای با جای ماشین لباسشویی، یک سرویس بهداشتی، بخش خواب و یک بالکن نشان می‌دهد و هیچ ابعاد یا مساحتی ندارد. متراژهای زیر ارقام پورتال‌ها بر حسب فوت مربع‌اند و معادل متریک آن‌ها با ۰٫۰۹۲۹۰۳ متر مربع برای هر فوت مربع محاسبه شده است. جایی که منبعی یک میانگین واحد می‌دهد، به همان صورت که چاپ شده آمده است.

بازهٔ استودیو در چهار منبع یکسان است. حد پایین یک‌خوابه در Bayut برابر ۶۶۰ فوت مربع و در Property Finder و off-planproperties.ae برابر ۶۸۳ است و ارقام دوخوابه از ۱٬۱۲۵ تا ۱٬۲۱۷ می‌رسند. فهرست چیدمان‌های Property Finder یک‌خوابه را دو چیدمان با ۶۸۳ و ۹۳۳ فوت مربع و دوخوابه را هفت چیدمان میان ۱٬۱۹۷ و ۱٬۲۱۷ فوت مربع نشان می‌دهد. خریدار به مساحت خالصی که در قرارداد برای واحد نوشته می‌شود تکیه می‌کند، نه به بازهٔ یک پورتال.

پرداخت و نازک‌کاری فقط به‌طور کلی توصیف شده است. سازنده از فضاهای داخلی طراحی‌شده و پلان‌های باز سخن می‌گوید و Bayut آشپزخانهٔ مجهز، بالکن و برای یک‌خوابه دو سرویس بهداشتی را فهرست می‌کند. هیچ منبعی کفپوش، لوازم آشپزخانه، کمدهای دیواری یا مشخصات تهویهٔ مطبوع را بیان نمی‌کند، پس پیوست مشخصات فنی قرارداد سندی است که باید خوانده شود.

امکاناتی که سازنده فهرست کرده است

سازنده هشت مورد امکانات را فهرست می‌کند. پورتال‌ها موارد دیگری هم می‌افزایند که برخی با فهرست سازنده فرق دارند. جدول فهرست سازنده را پایه نگه می‌دارد و آنچه را پورتال‌ها با عبارت خود می‌افزایند نشان می‌دهد، بدون آنکه افزوده‌ها را واقعیتی دربارهٔ ساختمان بداند.

برخی صفحه‌های مشاوران املاک زمین پدل، سینمای فضای باز، زمین گلف و یک مفهوم غذا و نوشیدنی را هم فهرست می‌کنند. هیچ‌کدام از این‌ها در صفحهٔ سازنده نیست و در اینجا کنار گذاشته شده‌اند. امکاناتی مانند عرشهٔ استخر و باشگاه ورزشی معمولاً از طریق شارژ خدمات پرداخت می‌شوند که بخش ۶ آن را پوشش می‌دهد.

طرح‌های پرداخت، هزینه‌ها و مخارج جاری به همان صورت که چاپ شده‌اند

صفحهٔ سازنده طرح پرداختی چاپ نکرده است. پورتال‌ها دست‌کم پنج طرح متفاوت چاپ می‌کنند که دو طرح نخست رایج‌ترین‌اند. هر کدام با منبع خود آمده است؛ هیچ‌کدام برگزیده نشده و طرحی که برای یک واحد اعمال می‌شود همان است که در قرارداد خرید و فروش آن نوشته شده است.

دو طرح نخست به‌جای تعارض، همپوشانی دارند: ۲۰/۵۰/۳۰ همان ۷۰/۳۰ است، به شرط آنکه پیش‌پرداخت ۲۰٪ رزرو در همان ۷۰٪ پرداختی پیش از تحویل حساب شود، و عبارت Bayut می‌گوید ۲۰٪ هنگام رزرو پرداخت می‌شود.

اگر طرح ۲۰/۵۰/۳۰ بر قیمت استودیوی چاپ‌شدهٔ سازنده، یعنی ۶۷۹٬۹۹۹ AED، اعمال می‌شد، سه پرداخت حدود ۱۳۶٬۰۰۰ AED، ۳۴۰٬۰۰۰ AED و ۲۰۴٬۰۰۰ AED می‌شد که هر کدام تا نزدیک‌ترین درهم گرد شده است. برای رقم نشانهٔ یک‌خوابه، یعنی ۱٬۰۴۹٬۹۹۹ AED، حدود ۲۱۰٬۰۰۰ AED، ۵۲۵٬۰۰۰ AED و ۳۱۵٬۰۰۰ AED می‌شد. این‌ها فقط برای درک مقیاس در اینجا محاسبه شده‌اند.

هزینه‌های دولتی بر قیمت‌های چاپ‌شده

صفحهٔ اداره زمین دبی (DLD) برای ثبت فروش اولیه (پیش‌فروش) هزینه‌ای معادل ۲٪ ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار، به‌علاوهٔ ۱۰ AED هزینهٔ دانش و ۱۰ AED هزینهٔ نوآوری را فهرست می‌کند و اطلاعات کلیدی Property Finder هزینهٔ دولتی ۴٪ را فهرست کرده است.

مصوبهٔ شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ شورای اجرایی مقرر می‌کند که هزینهٔ فروش به‌طور مساوی تقسیم شود مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند، چنان‌که در مجموعهٔ قوانین املاک دبی چاپ شده است. بنابراین قرارداد تعیین می‌کند چه کسی می‌پردازد. جدول ۴٪ را به‌عنوان محاسبه بر مبالغ چاپ‌شده اعمال می‌کند.

مبالغ تا نزدیک‌ترین درهم گرد شده‌اند و دو هزینهٔ ۱۰ AED را شامل نمی‌شوند. مبلغ قابل پرداخت در یک خرید مشخص همان رقم قرارداد امضاشده و رسید اداره زمین دبی است. همین صفحه‌های هزینهٔ DLD هزینه‌های دیگری را برای واحدهای تکمیل‌شده فهرست می‌کنند، مانند هزینهٔ سند مالکیت (title deed)، و خریدار از سازنده بیانیه‌ای کتبی دربارهٔ هر هزینه‌ای که برای واحد اعمال می‌شود درخواست می‌کند.

شارژ خدمات

هیچ منبعی برآورد شارژ خدمات ساختمان را چاپ نکرده است. پرسش‌های متداول اداره زمین دبی شارژ خدمات را هزینه‌های مالی سالانه‌ای تعریف می‌کند که سازمان تنظیم املاک (RERA) تصویب می‌کند و از مالکان واحدها گرفته می‌شود تا هزینهٔ مدیریت، بهره‌برداری، نگهداری و تعمیر ملک مشاع را بپوشاند، و این اداره خدمت Service Charge Index را منتشر می‌کند. بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۲۷ سال ۲۰۰۷ دبی، سهم هر مالک از روی مساحت واحد نسبت به مساحت کل محاسبه می‌شود و سازنده سهم واحدهای فروخته‌نشده را می‌پردازد (ماده ۲۲).

تنها به‌عنوان محاسبه، ۱۲ تا ۱۴ AED برای هر فوت مربع بر کوچک‌ترین استودیو با ۳۶۹ فوت مربع برابر ۴٬۴۲۸ تا ۵٬۱۶۶ AED در سال است و بر بزرگ‌ترین استودیو با ۵۶۳ فوت مربع برابر ۶٬۷۵۶ تا ۷٬۸۸۲ AED. رقم واقعی در بودجهٔ سالانهٔ ساختمان تعیین می‌شود و در صورت‌حساب شارژ خدماتی که شرکت مدیریت صادر می‌کند می‌آید؛ بنابراین خریدار بودجه و نام شرکت مدیریت را درخواست می‌کند.

موقعیت Binghatti Titania Dubai: Majan، Dubailand و فاصله‌ها

سازنده ساختمان را در Majan، در Dubailand قرار می‌دهد. راهنمای محلهٔ Majan سازنده، Majan را «strategically positioned» در امتداد Al Ain Road (E66) توصیف می‌کند که با ساختمان‌های کم‌ارتفاع تا میان‌ارتفاع و خیابان‌های درخت‌کاری‌شده شناخته می‌شود و Binghatti Skyflame، Binghatti Vintage و Binghatti Titania را پروژه‌های سازنده در آنجا نام می‌برد. پرسش‌های متداول پروژه مجموعهٔ دیگری از جاده‌ها را می‌دهد: ساختمان نزدیک Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311)، Sheikh Zayed Road (E11)، Um Suqeim Road و Dubai-Al Ain Road است.

Bayut از E311 و Umm Suqeim Road (D63) نام می‌برد و می‌گوید به E311 می‌توان ظرف ۱۲ دقیقه رسید و off-planproperties.ae از Sheikh Mohammed Bin Zayed Road و Al Khail Road نام می‌برد. Bayut محلهٔ Majan را محله‌ای چندمنظوره در Dubailand توصیف می‌کند که به‌عنوان منطقه‌ای خودکفا با برج‌های مسکونی، خرده‌فروشی، دفاتر و فضای تفریحی برنامه‌ریزی شده است. Property Finder می‌گوید Majan با Al Barari، Living Legends، The Villa، Arabian Ranches و Falconcity of Wonders مرز مشترک دارد و ۱۲۰ ساختمان در آن می‌شمارد.

منابع دربارهٔ زیرمحلهٔ دقیق هم‌نظر نیستند. صفحهٔ سازنده فقط Majan می‌گوید. Springfield Properties می‌نویسد Majan, Wadi Al Safa ۳, Dubailand. هیچ منبعی شمارهٔ قطعه چاپ نمی‌کند. داده‌های نقشهٔ Property Finder ساختمان را در حدود ۲۵٫۰۸۵۸ درجهٔ شمالی و ۵۵٫۳۱۴۸ درجهٔ شرقی قرار می‌دهد و داده‌های صفحهٔ Springfield ۲۵٫۰۸۵۸ و ۵۵٫۳۱۵۱ را می‌دهد. هر دو مختصات پورتال و تقریبی‌اند و مختصات رسمی پیدا نشد.

زمان رانندگی به تفکیک منبع

چهار صفحه زمان رانندگی از ساختمان را چاپ می‌کنند. ارقام از منبعی به منبع دیگر فرق دارند و هیچ‌کدام ساعت یا شرایط ترافیکی فرض‌شده را ذکر نمی‌کنند، بنابراین فقط نشانه‌هایی از مرتبهٔ بزرگی هستند، نه ارقام برنامه‌ریزی. دقیقه‌ها به همان صورت که چاپ شده‌اند آمده‌اند.

حمل‌ونقل، مدرسه‌ها و نیازهای روزمره

راهنمای Majan سازنده می‌گوید در Majan ایستگاه مترو مستقیم وجود ندارد و نزدیک‌ترین ایستگاه Mall of the Emirates است، پوشش اتوبوس RTA محدود است و تاکسی و خودروهای اینترنتی به‌آسانی پیدا می‌شوند.

Bayut ایستگاه نزدیک دیگری چاپ می‌کند: Dubai Internet City در خط قرمز، با ۱۹ دقیقه رانندگی، و ایستگاه اتوبوس Global Village در ۱۰ دقیقه فاصله که اتوبوس‌های ۱۰۲، ۱۰۳، ۱۰۴ و ۱۰۶ به آن خدمت می‌دهند. این دو بیان یک معیار نیستند و خریداری که به حمل‌ونقل عمومی تکیه می‌کند برنامه‌ریز سفر RTA را بررسی می‌کند.

راهنمای محلهٔ سازنده مهدکودک‌ها، مدرسه‌ها و کلینیک‌های Majan را فهرست می‌کند: Odyssey Nursery، Kent College Dubai، International School of Arts and Sciences، GEMS United Schools، و Dr Rami Hamed Centre Majan Clinic، Nestcare Clinic Majan و Health Avenue Polyclinic. این راهنما از Majan Park، Majan Central Park و Majan Active Park نام می‌برد و می‌گوید سواحل JBR و Kite Beach با خودرو حدود ۳۰ تا ۴۰ دقیقه فاصله دارند. این‌ها گفته‌های سازنده دربارهٔ محله‌اند و خریدار وضعیت بازبودن و فاصله را مستقیماً بررسی می‌کند.

خرید پیش‌فروش در دبی: ثبت، حساب امانی، اقامت و مالیات

واحدها به‌صورت پیش‌فروش فروخته می‌شوند، بنابراین خرید پیش از تکمیل تابع قواعد پیش‌فروش دبی است: پروژه‌ای ثبت‌شده نزد اداره زمین دبی، پرداخت‌های خریداران در حساب امانی پروژه نگهداری می‌شود و فروش در یک دفتر ثبت موقت وارد می‌شود. جدول هر قاعده را با صفحهٔ رسمی که از آن می‌آید ارائه می‌کند. راهنمای تفصیلی خرید در این سایت پیش‌فروش ملک در دبی است و مسئلهٔ فری‌هولد صفحهٔ خودش را دارد، فری‌هولد در برابر لیزهولد (leasehold) در دبی.

پیامد عملی، فهرست کوتاهی است که خریدار پیش از پرداخت می‌تواند اجرا کند. خدمت Project Status Enquiry به هر کس اجازه می‌دهد پروژه‌ای را با نام یا شماره جست‌وجو کند و اداره می‌گوید همین سابقه در برنامهٔ Dubai REST زیر Project Status هم هست. این سابقه سازنده، واحدهای ثبت‌شده، تکمیل و بانک حساب امانی را در جاهایی که DLD منتشر می‌کند نشان می‌دهد، پس جایی است که باید با آنچه مواد فروش می‌گویند مقایسه شود.

مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ شورای اجرایی می‌افزاید که کارگزاری که پروژه‌ای را بازاریابی می‌کند باید عواید فروش را بدون کسر پیشین کمیسیون به حساب امانی پروژه واریز کند (ماده ۱۲). مجموعهٔ قوانینی که این قوانین را چاپ کرده مربوط به ۲۰۱۴ است، بنابراین پیش از تکیه بر هر ماده باید آن را با متن کنونی‌اش سنجید.

اقامت: قاعدهٔ ویزای طلایی چیست

خدمت ویزای طلایی (Golden Visa) سرمایه‌گذار در اداره زمین دبی ملکی را می‌خواهد که ارزش خرید آن در زمان خرید ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ AED یا بیشتر باشد و کاملاً به نام متقاضی باشد (یک یا چند ملک)، به‌علاوهٔ گواهی الکترونیکی مالکیت یا سند مالکیت (title deed) و، برای ملک دارای وام رهنی، نامهٔ بانک. جدول درگاه دولت امارات که در ۲۸ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ به‌روز شده، سرمایه‌گذاران املاک را با حداقل سرمایهٔ ۲ میلیون AED و مدت اقامت ۵ سال فهرست می‌کند، در حالی که صفحهٔ DLD مجوزی ۱۰ ساله و قابل تمدید را توصیف می‌کند.

این دو صفحه مدت‌های متفاوتی نشان می‌دهند، بنابراین رقمی که در زمان ثبت درخواست روی آن می‌آید همان است که ملاک است. درخواست از طریق اداره فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت بنادر رسیدگی می‌شود.

در اینجا هیچ واجد شرایط بودنی برای اقامت یا ویزای طلایی برای هیچ واحدی در این ساختمان ادعا نمی‌شود. هر قیمت چاپ‌شده یا نشانه به‌تنهایی کمتر از ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ AED است: استودیو از ۶۷۹٬۹۹۹ AED برابر ۳۴٫۰٪ آستانه است، رقم نشانهٔ یک‌خوابه یعنی ۱٬۰۴۹٬۹۹۹ AED برابر ۵۲٫۵٪ و رقم نشانهٔ دوخوابه یعنی ۱٬۵۴۹٬۹۹۹ AED برابر ۷۷٫۵٪.

اینکه یک واحد پیش‌فروش پیش از وجود سند مالکیت حساب می‌شود یا نه، و اینکه چند واحد را می‌توان با هم جمع کرد یا نه، را مرجع در رسیدگی به درخواست تعیین می‌کند. راهنمای ویزای طلایی دبی چیست صفحه‌های رسمی را کنار هم می‌گذارد.

مالیات، هزینه‌های مالکیت و تأمین مالی

درگاه دولت امارات اعلام می‌کند که امارات از افراد مالیات بر درآمد نمی‌گیرد و بر خرید کالا و خدمات ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده می‌گیرد و مالیات‌های غیرمستقیم ویژه (excise) و مالیات شرکتی را فهرست می‌کند؛ هیچ مالیات سالانه‌ای را برای نگهداری خانه نام نمی‌برد. اینکه مالیات بر ارزش افزوده به یک عرضهٔ مشخص تعلق می‌گیرد یا نه به قرارداد و یک مشاور مالیاتی بستگی دارد.

هزینهٔ جاری یک مالک شارژ خدمات بخش ۶ است و صفحهٔ مالیات ملک در دبی هزینه‌ها را با جزئیات بیشتری پوشش می‌دهد.

برای وام در خرید پیش‌فروش، صفحهٔ وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها نکات راهنما را بیان می‌کند و صفحهٔ گسترده‌تر آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند دربارهٔ اینکه چه کسانی می‌توانند بخرند توضیح می‌دهد. بافت کلان بازار در راهنمای بازار املاک دبی آمده است.

پیش از رزرو چه چیزهایی را باید کتبی درخواست کرد

صفحهٔ سازنده موارد کمی از آنچه خریدار نیاز دارد منتشر می‌کند، بنابراین پرسش‌های زیر همان پرسش‌های معمول هر خرید پیش‌فروش در دبی هستند. هر کدام چیزی است که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت مبلغ رزرو از فروشنده بخواهد و پاسخ‌ها باید در سند باشند، نه در یک تماس تلفنی.

1. قرارداد خرید و فروش، با شمارهٔ واحد، طبقه، مساحت خالص، چشم‌انداز و پارکینگ در صورت وجود، و نام ثبت‌شدهٔ شرکتی که آن را امضا می‌کند.
2. تاریخ تحویل به‌صورت یک تاریخ یا یک فصل در قرارداد، با تعریف تحویل و اینکه اگر جابه‌جا شود چه می‌شود.
3. جدول پرداخت با تاریخ یا مرحلهٔ ساخت هر قسط، و طرحی که اعمال می‌شود (۲۰/۵۰/۳۰، ۷۰/۳۰ یا طرح دیگر).
4. بانک حساب امانی و نام حساب امانی، و تأیید اینکه هر پرداخت، از جمله پرداخت رزرو، به همان حساب می‌رود.
5. شمارهٔ پروژه نزد اداره زمین دبی، ثبت RERA و ثبت Trakheesi سازنده، برای مقایسه با سابقهٔ Project Status.
6. شمارهٔ قطعه، نوع مالکیت قطعه و نامهٔ عدم‌ممانعت سازندهٔ اصلی طرح جامع که فروش پیش‌فروش را پوشش می‌دهد.
7. گواهی الکترونیکی ثبت موقت پس از امضا، ظرف ۹۰ روزی که صفحهٔ خدمت DLD تعیین می‌کند.
8. برآورد شارژ خدمات برای هر فوت مربع در نخستین سال بودجه، نام شرکت مدیریت و ترتیب انجمن مالکان (Owners Association).
9. پیوست مشخصات فنی: کفپوش، آشپزخانه، لوازم، تهویهٔ مطبوع، کمدهای دیواری، نازک‌کاری بالکن، و آنچه پلان استودیو نشان می‌دهد.
10. بیانیهٔ کتبی دربارهٔ هر هزینهٔ خرید، اینکه هر کدام را چه کسی می‌پردازد و مبالغ آن‌ها، از جمله هزینهٔ ثبت DLD و هر هزینهٔ اداری یا امین.
11. متراژ، پلان طبقه و تعداد واحدهای همان نوع واحد مشخص، زیرا پورتال‌ها بازه‌های متفاوتی چاپ می‌کنند.
12. عبارت قرارداد دربارهٔ تغییر مشخصات و دربارهٔ آنچه پس از نقض از سوی هر یک از طرفین می‌آید، که باید در کنار مقررات سازش و اخطار ۳۰ روزهٔ مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ شورای اجرایی (مواد ۱۴ و ۱۵) خوانده شود.

جایگاه Binghatti Titania Dubai در میان دیگر پروژه‌های Binghatti و فهرست‌های نزدیک

نزدیک‌ترین هم‌نیاها دو پروژهٔ دیگر Binghatti هستند که سازنده در Majan فهرست می‌کند. پروژه‌های دیگر Binghatti در جدول در محله‌های دیگرند و هر کدام ساختمانی جداگانه است. قیمت‌ها ارقام «from» چاپ‌شدهٔ سازنده به درهم هستند که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ ثبت شده‌اند، با معادل دلار آمریکا با نرخ ۳٫۶۷۲۵، و هر راهنما در سایت منابع و تعارض‌های خودش را بیان می‌کند.

سه کارت Majan عبارت «Studio, ۱ BR, ۲ BR» را با قیمت‌های شروع ۵۸۵٬۰۰۰ AED، ۶۷۴٬۹۹۹ AED و ۶۷۹٬۹۹۹ AED در راهنمای محلهٔ سازنده نشان می‌دهند. این تفاوتی برابر ۹۴٬۹۹۹ AED میان کمترین و بیشترین است که در اینجا محاسبه شده است. کارت‌ها دربارهٔ متراژ، طبقه یا تحویل چیزی نمی‌گویند، بنابراین ارقام آغاز هر بازه را مقایسه می‌کنند، نه آپارتمان‌های هم‌ارز را.

فهرست‌های دیگر Dubailand در سایت محله‌های جداگانه‌ای از سازندگان دیگرند. جدول هر کدام را با عبارت صفحهٔ خودش می‌آورد و هر راهنما منابع و وضعیت خودش را دارد.

صفحه‌های زمینهٔ گسترده‌تر صفحهٔ شهر دبی و صفحهٔ کشور امارات سایت هستند.

Binghatti (سازنده)

شرکت پشت این پروژه Binghatti Holding Limited است که نام‌های تجاری Binghatti و Binghatti Developers را به کار می‌برد. صفحهٔ About می‌گوید Dr Hussain Binghatti شرکت را در ۲۰۰۸ بنیان نهاد و آن را به نام پدر مرحومش، Ghatti Bin Ghaeb، نامید، و یک رئیس هیئت‌مدیره، یک معاون رئیس هیئت‌مدیره و یک مدیرعامل را نام می‌برد. پاورقی سایت نشانی‌ای در Sheikh Zayed Road در دبی چاپ می‌کند.

شرکت در بیانیهٔ مطبوعاتی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دربارهٔ نتایج نه‌ماههٔ خود، خود را سازنده‌ای «vertically integrated» می‌نامد که در ۲۰۰۸ تأسیس شده و طراحی، توسعه، ساخت و تحویل را درون‌سازمانی ترکیب می‌کند. همین بیانیه می‌گوید سبد پروژه‌های آن از ۱۰۰ پروژه فراتر می‌رود و ارزشی بیش از ۱۰۰ میلیارد AED دارد، با نزدیک به ۶۰ مجتمع تکمیل‌شده، و پنج پروژه را که تا کنون در ۲۰۲۶ تکمیل شده‌اند فهرست می‌کند: Binghatti Apex، Ghost، Ivory، Haven و Grove، با حدود ۲٬۶۰۰ واحد تحویل‌شده. این‌ها ارقام خود شرکت، با تاریخ هستند و شمارشی مستقل نیستند.

سازنده از همکاری‌های برندشده با Bugatti، Mercedes-Benz و Jacob & Co در پروژه‌های دیگر نام می‌برد. هیچ‌کدام برای این ساختمان صدق نمی‌کند و صفحهٔ آن هیچ شریکی را نام نمی‌برد. برای شرکت طرف قرارداد در خرید Binghatti Titania، خریدار نام ثبت‌شده و شماره را در قرارداد خرید و فروش درخواست می‌کند، چنان‌که در بخش ۹ آمده است.

سوالات متداول

Binghatti Titania Dubai کجاست؟

Binghatti Titania Dubai در Majan است، محله‌ای که راهنمای محلهٔ سازنده و Bayut آن را در Dubailand قرار می‌دهند. پرسش‌های متداول سازنده می‌گوید ساختمان نزدیک Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311)، Sheikh Zayed Road (E11)، Um Suqeim Road و Dubai-Al Ain Road است. Springfield Properties عبارت Wadi Al Safa ۳ را می‌افزاید که صفحهٔ سازنده چاپ نکرده است. هیچ منبعی شمارهٔ قطعه چاپ نمی‌کند، بنابراین خریدار آن را کتبی درخواست می‌کند.

در Binghatti Titania Dubai چند آپارتمان وجود دارد؟

تصویر برگهٔ مشخصات بروشور سازنده ۷۸۹ آپارتمان چاپ می‌کند: ۴۷۳ استودیو، ۲۸۴ یک‌خوابه و ۳۲ دوخوابه. Springfield Properties، Provident Estate و off-planproperties.ae هم ۷۸۹ می‌دهند. ساختمان ۳۲ طبقهٔ مسکونی بالای پودیوم دارد که به‌طور میانگین حدود ۲۴٫۷ آپارتمان در هر طبقهٔ مسکونی می‌شود و در اینجا محاسبه شده است، در حالی که دو مشاور املاک ۲۵ واحد در هر طبقه چاپ می‌کنند.

ساختمان چند طبقه دارد؟

سازنده می‌گوید ۳۸ طبقه: همکف، چهار تراز پودیوم، ۳۲ طبقهٔ مسکونی و یک طبقهٔ تأسیسات، با سه زیرزمین و یک بام که در کنار آن‌ها فهرست شده‌اند. Provident Estate عدد ۳۸ را تکرار می‌کند. پورتال‌های دیگر ۳۲ طبقه (fäm Properties) و ۳۱ طبقه (Property Finder) چاپ می‌کنند. شمارش‌ها در آنچه در بر می‌گیرند تفاوت دارند و قرارداد و سابقهٔ ثبت‌شدهٔ پروژه اسنادی‌اند که ساختمان را تثبیت می‌کنند.

Binghatti Titania Dubai به AED و USD چقدر قیمت دارد؟

سازنده برای استودیو «from ۶۷۹٬۹۹۹» را به درهم چاپ می‌کند، حدود ۱۸۵٬۱۶۰ USD با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵. فقط یک صفحهٔ مشاور املاک ارقام شروع یک‌خوابه و دوخوابه را چاپ می‌کند، یعنی ۱٬۰۴۹٬۹۹۹ AED و ۱٬۵۴۹٬۹۹۹ AED. Property Finder قیمت عرضهٔ ۱٫۱ میلیون درهم را چاپ می‌کند و منابع این فاصله را توضیح نمی‌دهند. رقم شروع چاپ‌شده پیشنهادی برای یک واحد مشخص نیست.

تحویل چه زمانی است؟

هیچ تاریخ تحویلی در صفحهٔ پروژهٔ سازنده نیست. Bayut و Springfield عبارت Q1 ۲۰۲۷ را چاپ می‌کنند، off-planproperties.ae و متن صفحهٔ fäm فوریهٔ ۲۰۲۷ را، Property Finder سپتامبر ۲۰۲۷ را با تکمیل مورد انتظار ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۷، Provident Estate عبارت ۲۰۲۷ را، و فیلد Handover در صفحهٔ fäm ۳۱ اکتبر ۲۰۲۸ را نشان می‌دهد. این‌ها تفاوت‌های تاریخ‌دارند. تاریخی که الزام‌آور است همان است که در قرارداد خرید و فروش نوشته می‌شود.

آیا فری‌هولد است و آیا خارجی‌ها می‌توانند بخرند؟

Bayut، Property Finder و off-planproperties.ae ساختمان را فری‌هولد و باز به روی همهٔ ملیت‌ها می‌نامند و صفحهٔ سازنده نوع مالکیت را بیان نمی‌کند. پرسش‌های متداول اداره زمین دبی می‌گوید غیرشهروندان امارات می‌توانند ملک را در مناطقی که حاکم دبی مشخص می‌کند بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ ثبت کنند. خریدار نوع مالکیت قطعه را در قرارداد درخواست می‌کند. راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند قاعدهٔ کلی را پوشش می‌دهد.

چه طرح پرداختی برای Binghatti Titania Dubai اعمال می‌شود؟

سازنده هیچ طرحی چاپ نمی‌کند. Bayut، Property Finder و Springfield Properties ۲۰٪ هنگام رزرو، ۵۰٪ در طول ساخت و ۳۰٪ هنگام تحویل را چاپ می‌کنند. off-planproperties.ae و Provident Estate ۷۰٪ در طول ساخت و ۳۰٪ هنگام تحویل را چاپ می‌کنند و عنوان یک آگهی fäm عبارت ۵۵/۴۵ را نشان می‌دهد. طرح همان است که قرارداد امضاشده می‌گوید، با هر قسط وابسته به یک تاریخ یا یک مرحله، و با نام بردن از حساب امانی.

چه هزینه‌هایی روی قیمت اضافه می‌شود؟

صفحهٔ اداره زمین دبی برای فروش‌های اولیه ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار را فهرست می‌کند، به‌علاوهٔ ۱۰ AED برای هر یک از هزینه‌های دانش و نوآوری، و Property Finder هزینهٔ دولتی ۴٪ را فهرست می‌کند. مصوبهٔ شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ شورای اجرایی می‌گوید هزینهٔ فروش به‌طور مساوی تقسیم می‌شود مگر آنکه طور دیگری توافق شود. بر قیمت استودیوی ۶۷۹٬۹۹۹ AED، ۴٪ حدود ۲۷٬۲۰۰ AED است که در اینجا محاسبه شده است. قرارداد می‌گوید چه کسی چه چیزی را می‌پردازد.

آیا Binghatti Titania Dubai واجد شرایط ویزای طلایی است؟

در اینجا هیچ واجد شرایط بودنی ادعا نمی‌شود. خدمت سرمایه‌گذار اداره زمین دبی ملکی با ارزش ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ AED یا بیشتر در زمان خرید می‌خواهد، کاملاً به نام متقاضی، یک یا چند ملک، همراه با سند مالکیت، و هر قیمت چاپ‌شده یا نشانهٔ منفرد در این ساختمان کمتر از این رقم است. اینکه چند واحد با هم حساب می‌شوند و اینکه یک واحد پیش‌فروش پیش از وجود سند مالکیت حساب می‌شود یا نه را مرجع در رسیدگی به درخواست تعیین می‌کند. راهنمای ویزای طلایی دبی را ببینید.

خریدار چگونه می‌تواند ثبت پروژه و حساب امانی را بررسی کند؟

Project Status Enquiry اداره زمین دبی بر پایهٔ نام یا شمارهٔ پروژه جست‌وجو می‌کند و این سابقه در برنامهٔ Dubai REST زیر Project Status قرار دارد. خریدار شمارهٔ پروژهٔ RERA، بانک حساب امانی و نام حساب را از سازنده می‌خواهد، آن‌ها را با سابقه مقایسه می‌کند و بررسی می‌کند که گواهی ثبت موقت ظرف ۹۰ روزی که صفحهٔ خدمت DLD تعیین می‌کند پس از امضا بیاید.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 14 نوامبر 2026. منابع:

• Binghatti: صفحهٔ پروژهٔ Binghatti Titania و تصویر برگهٔ مشخصات بروشور، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: راهنمای محلهٔ Majan، خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Bayut: Binghatti Titania، راهنمای ساختمان Majan، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Property Finder: Titania by Binghatti، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• off-planproperties.ae: Binghatti Titania Majan، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Springfield Properties: Binghatti Titania، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• fäm Properties: Binghatti Titania، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Provident Estate: Binghatti Titania، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• datadubai.ae: شارژ خدمات دبی به تفکیک محله، دادهٔ تا ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: دربارهٔ برند (About the Brand)
• Binghatti: بیانیهٔ مطبوعاتی نتایج نه‌ماههٔ ۲۰۲۶، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶
• اداره زمین دبی: خدمت ثبت پروژه (Register Project)
• اداره زمین دبی: درخواست ثبت فروش اولیه
• اداره زمین دبی: ثبت فروش ملک
• اداره زمین دبی: فعال‌سازی حساب امانی
• اداره زمین دبی: Project Status Enquiry
• اداره زمین دبی: لغو ثبت اولیه
• اداره زمین دبی: Service Charge Index
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
• اداره زمین دبی: درخواست ویزای طلایی، سرمایه‌گذار
• اداره زمین دبی: مجموعهٔ قوانین املاک دبی (قوانین ۷ سال ۲۰۰۶، ۸ سال ۲۰۰۷، ۱۳ سال ۲۰۰۸، ۲۷ سال ۲۰۰۷؛ مصوبه‌های ۶ سال ۲۰۱۰ و ۳۰ سال ۲۰۱۳)
• درگاه دولت امارات: دسته‌های ویزای طلایی، به‌روزشده در ۲۸ ژوئیهٔ ۲۰۲۶
• درگاه دولت امارات: مالیات
• اداره فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت بنادر
• بانک مرکزی امارات: نرخ‌های ارز، دلار آمریکا ۳٫۶۷۲۵ برای ۱ سپتامبر ۲۰۲۶

این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.